<373720C0CCC1D6C7FC2DBACEB5BFBBEA20C5F5C0DAC0C720BCB1C8A3C6AFBCBAC0CC2E687770>

Journal of the Korea Academia-Industrial cooperation Society Vol. 17, No. 2 pp. 657-665, 2016 http://dx.doi.org/10.5762/kais.2016.17.2.657 ISSN 1975-4701 / eissn 2288-4688 백준석 1, 이주형 1* 1 한양대학교도시대학원도시개발경영학과 Influence Analysis of Preference Characteristics for Real Estates Investment Satisfaction and Re-Investment Intention Jun-Seok Paek 1, Joo-Hyung Lee 1* 1 Graduate School of Urban Studies, Hanyang University 요약본연구는투자자의부동산투자의사결정에있어투자선호특성이투자만족도를경유하여재투자의사에미치는영향구조를분석하기위해투자선호특성을규명하고, PLS구조방정식모형을활용하여분석하였다. 분석결과, 우선투자행동요인으로구분된수익성, 안전성, 위험성, 규제완화중수익성과안정성부문이투자만족도에유의한영향을미치는것으로나타났으며, 수익성부문이투자만족도에큰영향을미치는것으로도출되었다. 다음으로부동산특성요인으로구분된입지특성, 시설특성중입지특성이투자만족도에유의한영향을미치는것으로나타났다. 마지막으로부동산투자의투자자선호특성에대한투자만족도는재투자의사에유의한영향을미치는것으로나타났다. Abstract This study analysed how real estate investor's preference influences the investment satisfaction and re-investment intention. For the study, the investment preference was analysed using the PLS Structural Equation Model. The profitability and safety among the investment behavioral factors influenced the investment satisfaction the most. The facility characteristics among the investment behavioral factors influenced the investment satisfaction slightly. Finally, the investment satisfaction among the investment preferences influenced the re-investment intention mainly. Keywords : Real estate investment, Investment preference, Investment satisfaction, Re-Investment Intention, PLS Structural Equation Model 1. 서론부동산투자는부의극대화를목표로한다는점에서일반금융상품과유사한속성을가지고있으나투자자들은주기적인소득양도로인한자본이득, 세금보호, 인플레이션보호, 그리고사회적지위를제공하기때문에실물투자인부동산투자를선호하는경향이있다. 투자상품인주식이나채권투자와는달리부동산투자는보다장기적이고많은자본을필요로하며그에따른자본이익또는개발이익등을기대할수있는특징이 있다. 그러나위험또한상당히커 IMF이후지가급락, 임대공실에따른수익률하락등은원금손실및투자의위험성을보여주고있으며, 외환위기를겪은이후국내부동산시장은급격하게변화하는양상을나타내고있다 [1]. 일반적으로부동산자산은부동산정책, 금리, 경기변동, 인구통계학적변화등복합적인미시 거시적환경에직 간접적인영향을받는다. 따라서부동산투자는자산에영향을미치는다양한요인으로인해투자에대한주의가필요하며, 투자자는이러한위험에있어주의깊은 * Corresponding Author : Joo-Hyung Lee(Hanyang Univ.) Tel: +82-2-2220-0276 email: joo33@hanyang.ac.kr Received December 10, 2015 Accepted February 4, 2016 Revised January 19, 2016 Published February 29, 2016 657

한국산학기술학회논문지제 17 권제 2 호, 2016 투자행동이요구되어진다. 이에본연구는투자자가부동산투자의사결정에있어고려해야하는투자선호특성을규명하고, 투자자선호특성이투자만족도및재투자의사에미치는영향구조를분석하고자한다. 우선투자만족도에영향을미치는요인을분석하기위해선행연구고찰을통하여투자선호특성을구축한다. 다음으로구축된지표를바탕으로부동산투자경험이있는투자자에게설문을실시, 분석자료를수집한다. 마지막으로구조방정식모형을활용하여앞서규명한투자자선호특성이투자만족도및재투자의사에미치는영향구조를분석한다. 이러한과정을통해향후부동산투자의사결정에있어고려해야할투자선호특성에대한시사점을제언하고자한다. 2. 선행연구고찰및연구의차별성 2.1 부동산투자선호특성관련연구본연구에서는부동산투자에있어투자자의투자선호특성이투자에대한만족도및재투자의사에미치는영향구조를파악하고자하며, 투자선호특성에대한관련선행연구를정리하면다음과같다. 우선, Choi and Kim(2001) 은상권이밀집해있을수록해당지역의장소성을형성하는데중요한영향을미친다고하였으며 [2], Kim(2006) 은부동산투자의사결정요인으로개인의자금력뿐만아니라개인이느끼는부동산투자에대한위험정도또한주요변수로정의하고있다 [3]. Shim, Lee and Kim(2006) 은투자수익률, 안전성, 환금성, 법령과규제성, 입지성, 웰빙성이투자만족과재투자의도에미치는영향을실증 분석하였으며, 분석결과수익성, 환금성, 입지성, 웰빙성이투자만족에유의한영향을미치는것으로도출되었다. 또한만족과신뢰가재투자의도에긍정적인영향을미치는것으로나타났다 [4]. Park(2006) 은부동산시장의환경요인과투자자의행동요인이투자만족도에미치는영향을빈도분석과상관분석을통해실증 분석하였다 [1]. Ha and Shin(2008) 은투자자의부동산투자선호속성이실현수익률과투자만족도에미치는영향을각각실증 분석하였다. 투자선호속성으로는접근용이성, 수익보장성, 자본회수가능성, 개발가능성, 인허가가능성으로구분하였으며실현수익 률에는접근용이성, 수익보장성, 개발가능성, 인허가가능성이유의한영향을미치는것으로나타났다. 투자만족도는접근용이성과수익보장성이유의한영향을미치는것으로도출되었다 [5]. Ha and Kim(2009) 은투자자의분석환신과, 수익환신, 자기확신이위험투자행동과투자성과에미치는영향을실증하였고 [6], Kim and Jeong(2012) 는소득대비가계지출에고령자구의개인특성이미치는영향을분석하였다 [7]. Kim and Won(2011) 는상업용부동산투자의결정요인을규명하는연구를진행하였으며, 이론고찰을통해투자자의의사결정에미치는요인으로투자위험, 수익성, 환금성, 입지, 상권, 정보활용의적극성및정보수용성향, 투자대상물에대한인식성향등으로구분하여정의하였다 [8]. Park(2013) 은베이비붐세대의부동산투자선호요인에대해연구하였으며분석결과투자자의개인특성에따라선호하는요인에있어차이를보이고있으며, 이러한부분을개인선호에따라구분하여적용해야한다고말하고있다 [9]. Lee and Lee(2013) 은부동산개발사업에있어수익형부동산의유형을주거용, 상업용, 업무용으로구분하여사업자의투자결정요인을분석하였다. 분석결과수익률에가장큰영향을미치는요소는지상연면적당토지비로확인됐다 [10]. 2.2 연구의차별성이상의선행연구를종합해보면투자선호특성을크게수익성, 안전성, 환금성, 웰빙성과같은투자행동요인과부동산자산이가지고있는입지, 시설, 규모, 환경등과같은부동산특성요인으로구분하고있다. 하지만기존의연구는투자자의부동산투자의사결정에있어투자행동요인과부동산특성요인을종합적으로고려하고있지못하며, 투자만족에따른재투자의사에대한연구또한미흡한실정이다. 따라서선행연구의한계를바탕으로한본연구의차별성은다음과같이정리할수있다. 첫째, 기존연구에서는투자의사결정에있어투자만족도에영향을미치는요인을포괄적으로고려하고있지못하다. 특히, 투자대상인부동산자산에대한접근성, 상권, 배후인구와같은입지적특성과규모, 편의시설등과같은시설특성에대한고려가미흡하다. 따라서본연구는투자선호특성을투자행동요인과부동산특성요인 658

으로정의하여분석을실시하고자한다. 둘째, 투자자의선호특성에따른투자만족도및재투자의사를실증 분석한다는점에서차별성을가진다. 기존의연구는투자자의투자만족도에미치는영향을파악하는수준에그치고있으나부동산투자에대한간접투자기구의활성화로인해재투자가용의해짐에따라부동산투자에대한재투자의사를분석하는것은중요하다고할수있다. 따라서투자만족도를매개로하여재투자의사에미치는영향에대한분석이필요하다. 셋째, 분석방법에있어차별성을가진다. 투자선호특성을분석함에있어수익성과안전성등의요인들은상호간의상관성을내포하고있기때문에영향구조를분석함에있어다중공선선의문제를가지고있다. 따라서본연구는구조분석에있어다중공선성의문제를고려할수있는부분최소제곱회귀 (Partial Least Square Regression: PLS) 구조모형을활용하고자한다. 3. 분석의틀 3.1 분석방법본연구는부동산투자에있어투자자선호특성이투자만족도를경유하여재투자의사에미치는영향구조를실증 분석하고자한다. 구조방정식모형은다중및상호관련종속관계를추 정할수있으며, 추정과정에서측정오차를설명해줄수있다는점에서다변량분석기법과차이점을가진다. 이러한구조방적식모형중 PLS 구조방정식은기존의 LISREL, AMOS 등의구조방정식모형의공통요인을기반으로하는것과는달리총분산인주성분을기반으로한다는점에서차이점을가지고있다. PLS 구조방정식은잠재변수를다루는경로모형을최소제곱법을적용하여추정할수있는 NIPLS(Nonlinear Iterative Partial Least Squares) 알고리즘을기반으로하고있다. 이는 LISREL 에의해분석되는공분산구조모형의일반적인적용가능성에대한의문에대한대안으로개발되어졌다 [11,12] PLS 구조방정식모형의특징을정리하면다음과같다. 첫째, 다중회귀분석에적용되어지는가정을전재로하고있으며분석에사용되어지는변수의수가많거나다중공선성의문제가있을때사용할수있는예측모형이다. 둘째, 정규분포에대한제약조건없이잠재변수를모형화시킬수있다. 셋째, 변수의타당성을측정하는측정모형과변수간의경로및설명력을나타내는구조모형을동시에분석할수있다. 따라서본연구는 PLS 구조방정식을활용하여변수에대한타당성및구조관계를실증 분석하고자한다. 3.2 분석지표설정앞서검토한선행연구를토대로투자선호특성을 1차적으로종합하였으며, 크게수익성, 안전성, 환금성, 위 Table 1. Composite Indicator of Investment Preference Category Detail Factors Contents Note Rental Revenue(p1) holding period return Profitability Profit Margin on Purchase and Sale(p2) trading profit from increased future value [1,4,6,8,9] Inflation Hedge(p3) guarantee profit against inflation Financial Safety(p4) safety of debt ratio and equity portfolio Safety Acquisition of Ownership(p5) approval on legal right after acquisition of equity [1,4,5,7,8] Investment Cashability(p6) Possibility of early liquidation(property which is easy to sale) Behavioral Financial Risk(p7) risk of using capital of others Factors Riskiness Business Risk(p8) Risk of floating economic environment [5,6,8,9] Market Risk(p9) Risk of invested area growth Financial Deregulation(p10) financial deregulation like interest rates Deregulation Deregulation for Real Estate(p11) Deregulation of real estates investment and legal regulation [1,4,5] (LTV, DTI, taxes, ETC) Permission for Investment(p12) Easy administrational process Accessibility of Transportation(p13) accessability by public transportation and vehicles Location Accessibility of Facility(p14) accessability to convenience and public facilities [1,2,4,5,8] Real estate Characteristics Commercial Supremacy and Population(p15) population near area and form of business district characteristi Scale(p16) size of facilities like area and floors c Factors Facility Convenience of Use(p17) convenience of using facilities [7, 8, 9] Characteristics Facility and Equipment(p18) modernization of facilities and Equipment 659

한국산학기술학회논문지제 17 권제 2 호, 2016 험성, 규제완화, 입지특성, 시설특성, 환경특성부분으로정리되었다. 다음으로종합된요인의적합성을판단하기위해부동산관련연구원, 부동산투자기구실무진등의검토를통해환경특성부문및세부지표를제외한총 6 개의부문 18개의세부지표를도출하였으며, 구축된종합지표는 [Table 1] 과같다. 우선, 투자행동요인에대한세부적인지표를살펴보면 수익성 의경우부동산자산보유를통해지속적으로발생하는현금흐름을나타내는임대수익과자산가치상승을통해매매시발생하는매매차익그리고물가상승에대한수익보장과같은인플레이션헤지와관련된변수를구성하였다. 안정성 의경우크게투자자의부채, 자산구성등의안전정도를나타낸재무적안전성, 자산취득후법적권리에대한안정성과같은소유권취득, 투자자가필요할경우자산의매각을통해조기환금이가능한조기자본화수의안정성으로구성하였다. 위험성 의경우대출과같은타인자본활용에서나타날수있는레버리지위험과매매후관리과정에발생할수있는경제환경의변화따른위험인경영위험, 향후투자지역의성장에대한위험으로구분하여정의하였다. 규제완화 의경우이자율인화와같은금융규제완화와 LTV, DTI, 세금등의부동산투자관련규제완화, 그리고투자관련인허가로손쉬운행정적절차로로정의하였다. 다음으로부동산특성요인에대한세부적인지표는크게입지특성과시설특성으로구분하였다. 입지특성 은부동산의고정성에기인하는특성으로대중교통및차량을통한접근의용이성을나타낸교통접근성과해당부동산에서편의및공공시설등의접근성을시설접근성, 인접지역의배후상권및인구규모를상권및인구로구분하여구성하였다. 시설특성 은부동산자산의내부 적인특성으로시설의면적, 층, 크기등에대한만족을규모로, 시설이용에대한편리한정도를이용편의성으로내 외부시설및설비의현대화를시설및설비로변수를구성하였다. 마지막으로 투자만족도 는투자자가해당부동산자산에대한투자에따른종합적인만족도로정의하였으며, 재투자의사 는투자만족에따라투자자가부동산자산에대한투자를다시할의사로정의하였다. 3.3 자료수집본연구의설문은투자자의투자선호특성이투자만족도를경유하여재투자의사에미치는영향구조를실증 분석하기위해앞서도출된지표를바탕으로설문을설계하였다. 설문조사는 2015년 6월 13일부터 8월 3일까지진행하였으며, 부동산투자경험이있는투자자를대상으로하였다. 투자대상에있어서는투자자별투자대상을유형에따라주거시설, 상업시설, 업무시설등으로구분할수있지만본연구에서는이를종합적으로고려하여부동산투자에대한특성을분석하고자한다. 부동산투자선호특성은각부문별로 1~5점척도로평가하였으며, 총 150부의설문부수중유효부수인 142 부의설문을회수하였으며, 분석에유희한 128부를대상으로연구를진행하였다. 3.4 연구의가설설정및모형일반적으로구조방정식모형의가설설정은기존의선행연구또는사회현상등으로제시된바있는내용을기반으로하며, 실제구조분석을통해이러한관계를형성하고있는지검증하는단계를거친다. 하지만본연구의가설설정에있어투자자의투자선호특성을종합 도출하고, 설정된지표가투자만족도를 Table 2. Set-Up the Operational Hypothesis Hypothesis H1 H2 H3 H4 H5 H6 H9 Contents Satisfaction of Profitability has an (+) effect on the Investment satisfaction Satisfaction of Safety has an (+) effect on the Investment satisfaction Satisfaction of Riskiness has an (+) effect on the Investment satisfaction Satisfaction of Deregulation has an (+) effect on the Investment satisfaction Satisfaction of Location Characteristics has an (+) effect on the Investment satisfaction Satisfaction of Facility Characteristics has an (+) effect on the Investment satisfaction Investment satisfaction has an (+) effect on the Re-Investment Intention 660

경유하여재투자의사에미치는영향구조를실증한연구가상대적으로미흡한실정이다. 따라서 [Table 2] 와같이연구의가설을설정하였으며, 이론적제약이적은 PLS 구조방정식을활용하여설정도니가설을검증하고자한다. 또한도출된가설을바탕으로구축한연구의모형은 [Fig 1] 과같다. Fig. 1. Research Model 4. 실증분석 4.1 모형의타당성검증가설설정을통해구축되어진모형의 PLS 구조방정식을실시한결과는 [Fig 2] 와같으며, 본모형에대한가설을검증하기위해서는모형에대한타당성을우선적으로검증해야한다. 이러한모형의타당성은크게집중타당성 (Convergent Validity), 내적일관성 (Internal Consistency), 판별타당성 (Discriminant Validity) 을통해확인할수있으며, 전체적인모형의적합성은구조모형의검증을통해판단할수있다. 우선집중타당성은개별변수의신뢰성을통해파악할수있으며, 이는표준화된로딩값 (standardized loading) 이최소 0.6~0.7 이상으로도출될경우를말한다. [Table 3] 과같이 Outer Model Loadings 값을분석한결과표준화된로딩값을의미하는 Original Sample의값이최소 0.699 이상으로모든변수가최소기준값인 0.6를상회하고있기때문에분석에무리가없는것으로도출되었다. Fig. 2. Structure Analysis about impact elements of Investment Preference 661

한국산학기술학회논문지제 17 권제 2 호, 2016 Table 3. Outer Loadings of Model Category Original Sample Standard Error T-Value p1 0.887 0.011 79.569 p2 Profitability 0.934 0.006 151.564 p3 0.931 0.006 161.516 p4 0.932 0.007 143.034 p5 Safety 0.909 0.008 109.680 p6 0.920 0.008 117.247 p7 0.900 0.010 88.039 p8 Riskiness 0.935 0.007 143.012 p9 0.928 0.006 149.764 p10 0.921 0.008 119.461 p11 Deregulation 0.933 0.007 131.622 p12 0.905 0.008 113.014 p13 0.868 0.009 96.283 location p14 0.781 0.029 26.903 Characteristics p15 0.699 0.035 19.825 p16 0.838 0.019 43.313 Facility p17 0.921 0.009 107.398 Characteristics p18 0.877 0.016 54.384 또한 T-Value가모두 2.56 이상으로도출되어신뢰수준 99% 이내에서집중타당성을가지고있는것으로나타났다. 다음으로내적일관성은특정잠재변수에대한관측변수집합이잠재변수를반영하는적절성의정도를말하는데이를판단하는기준은크게크론바하알파계수 (Cronbach's α), 평균분산추출값 (Average Variance Extracted: AVE), 복합신뢰도 (Composite reliability) 로평가할수있다. 일반적으로크론바하알파계수의경우 0.6 에서 0.7 이상이면신뢰성이있는것으로간주하고있으며, AVE 값은분산의양을나타내는것으로 0.5보다클경우신뢰성이있다고판단한다 [13]. 또한복합신뢰도는다른요인들을함께고려하여요인별신뢰성을평가하는기준으로 0.7 이상일경우내적일관성이있는것으로판단한다. 이상의기준으로본연구모형의내적일관성을검증하기위한변수의분석결과는다음 [Table 4] 와같이나타 낼수있으며모든변수가위의기준을충족하는것으로나타나모형이내적일관성을가지는것으로도출되었다. 판별타당성은잠재변수간구별되는정도를말하며 AVE의제곱근값을사용하여검증한다. AVE의제곱근값이변수간상관계수보다크고 0.7 이상의값을가질경우타당성이있는것으로판단한다 [14]. 각변수의제곱근값이수익성 (0.918), 안전성 (0.920), 위험성 (0.921), 규제완화 (0.920), 입지특성 (0.786), 시설특성 (0.879) 로나타나모두 0.7 이상의값을가지며상관계수보다큰것으로나타나적합한것으로도출되었다. 마지막으로 PLS 구조방정식모형의전체적인적합도는분산설명력 ( ) 으로평가할수있으며, 그값이 0.26 이상일경우상, 0.13~0.6인경우중, 0.02~0.13인경우하로나타낼수있다. 본연구에서 은 투자만족도 가 0.807, 재투자의사 가 0.695로 0.26 보다상대적으로높은것으로나타나모형이전체적인설명력이적합한것으로도출되었다. 4.2 연구가설검증및분석결과연구의가설을검증하기위해서는측정항목의신뢰성과타당성이우선적으로검증되어야하며, 다음으로검증된모형을바탕으로각변수간경로에대한유의성검정을통해가설을검증해야한다. 이에본연구에서설정한가설을검증하기위해먼저 PLS 구조방정식을활용하여경로계수및모형의타당성을분석한결과연구모형의적합성및타당성을가지는것으로나타났다. 다음으로경로계수에대한유의성을추정하기위해부트스트래핑 (bootstrapping) 기술을사용하여평가하였다 [15,16] 이는 PLS 구조방정식에서경로계수의유의성검정및신뢰구간추정을직접적으로제공하기않기때문에경로계수의유의성을판단하기위해서는부트스트래핑을활용해야한다. 부트스트래핑을통한구조모형경로계수의유의성검증결과는다음 [Fig Table 4. Overall Model Fit of PLS-SEM Category AVE Composite Reliability R Square Cronbachs Alpha Profitability 0.842 0.941-0.906 Safety 0.847 0.943-0.910 Riskiness 0.849 0.944-0.911 Deregulation 0.846 0.943-0.909 location Characteristics 0.618 0.828-0.738 Facility Characteristics 0.773 0.911-0.852 Investment Satisfaction 1.000 1.000 0.807 1.000 Re-Investment Intention 1.000 1.000 0.695 1.000 662

Fig. 3. The Path Coefficient Result for Verification of The Significance by Using Bootstrapping 3] 과같다. [Table 5] 는연구가설및검증결과를정리한것으로앞서설정한가설에따라 (+) 의경로계수값을가지면서 T-Value 값이유의하게나타난가설을최종가설로채택하였다. 우선분석결과중투자행동요인에대한가설을살펴보면 수익성 에대한만족도가투자만족도에경로계수 0.501, T-Value 값 7.663으로신뢰수준 99% 에서유의한것으로나타나 [ 가설 1] 은채택되었다. 안전성 에대한 만족도가투자만족도에경로계수 0.149, T-Value 값 2.328으로신뢰수준 95% 에서유의한것으로나타나 [ 가설 2] 또한채택되었다. 위험성 에대한만족도가투자만족도에미치는영향은유의성이없는것으로판단되어 [ 가설 3] 은성립하지않는것으로나타났으며, 규제완화 또한투자만족도에미치는영향이유의성이없는것으로나타나 [ 가설 4] 는성립하지않는것으로나타났다. 다음으로부동산특성요인에대한가설을살펴보면 Table 5. The Result about Hypothesis Verification of PLS Structural Model of PLS and Acceptable Status Division Contents Path Coefficient T-value Acceptable Status H1 Profitability Investment satisfaction 0.501 7.663*** accepted H2 Safety Investment satisfaction 0.149 2.328** accepted H3 Riskiness Investment satisfaction 0.062 0.841 not accepted H4 Deregulation Investment satisfaction 0.036 0.510 not accepted H5 Location Characteristics Investment satisfaction 0.242 5.261*** accepted H6 Facility Characteristics Investment satisfaction -0.052 1.676 not accepted H7 Investment satisfaction Re-Investment Intention 0.833 47.490*** accepted * : valued at confidence level 90% (p<0.10, t>1.645) ** : valued at confidence level 95% (p<0.05, t>1.960) *** : valued at confidence level 99% (p<0.01, t>2.580) 663

한국산학기술학회논문지제 17 권제 2 호, 2016 입지특성 에대한만족도가투자만족도에경로계수 0.242, T-value 값 5.261로신뢰수준 99% 에서유의한것으로나타나 [ 가설 5] 는채택되었다. 하지만 시설특성 에대한만족도가투자만족도에미치는영향은유의성이없는것으로나타나 [ 가설 6] 은기각되었다. 마지막으로투자자의 투자만족도 가 재투자의사 에양 (+) 의영향을미칠것이라는 [ 가설 7] 은경로계수 0.833, T-value 값 47.490으로신뢰수준 99% 에서유의한것으로나타나채택되었다. 채택된가설을정리하면크게수익성, 안전성, 입지특성이부동산투자에있어투자만족도에영향을미치는것으로나타났다. 우선수익성의경우경로계수값이가장높은것으로나타나투자선호특성중투자만족도에대한영향이가장큰것으로도출되었다. 투자에있어수익성의경우해당자산에대한임대수익과가치상승에따라발생하는매매차익과같이실질적으로투자자에게발생할수있는수익을나타낸다. 또한물가상승에따른투자자산의가치하락을방지할수있다는측면에서투자자가부동산투자에있어수익성을가장중요하다고판단하고있는것으로나타났다. 다음으로입지특성이경로계수 0.242로투자만족에있어중요한부문으로도출되었다. 부동산자산은고정성과희소성등의일반자산과는다른특성을가지고있다. 이로인해부동산자산은해당입지에따른외부적인요소에큰영향을받으며, 특히, 교통, 시설, 상권및배후인구등의요소로인해자산의가치결정에큰영향을미치게된다. 따라서부동산투자에있어입지특성은수익이라는측면에서투자만족도에큰영향을미친다고할수있다. 안전성의경우경로계수 0.149로수익성과입지특성에비해영향이약한것으로나타났으나, 투자만족도에미치는영향을유의한것으로도출되었다. 이는최근지속되고있는부동산경기침체로인해투자자가부동산투자에있어자산의안전성을중요시판다하고있음을설명할수있다. 특히, 자산의가치변동에따른환금성, 투자자산에대한재무적인안정성, 법적권리에대한소유권취득에대한안정성에대한만족도가부동산투자에있어중요한요인으로나타났다. 마지막으로부동산자산에대한투자자의투자만족도가높을경우부동산투자에대한재투자의사가높은것 으로나타났다. 5. 결론본연구는투자자의부동산투자의사결정에있어투자선호특성이투자만족도를경유하여재투자의사에미치는영향구조를분석하기위해투자선호특성을규명하고, PLS구조방정식모형을활용하여분석하였다. 분석결과, 우선투자행동요인으로구분된수익성, 안전성, 위험성, 규제완화중수익성과안정성부문이투자만족도에유의한영향을미치는것으로나타났으며, 수익성부문이투자만족도에큰영향을미치는것으로도출되었다. 다음으로부동산특성요인으로구분된입지특성, 시설특성중입지특성이투자만족도에유의한영향을미치는것으로나타났다. 마지막으로부동산투자의투자자선호특성에대한투자만족도는재투자의사에유의한영향을미치는것으로나타났다. 이러한결과를바탕으로시사점을도출하면다음과같다. 첫째, 부동산투자에있어투자자산에대한안정성이중요시되고있다. 이는최근부동산시장의침체와그로인해나타나는자산가치의가격하락, 거래감소에따른불안감등에기인한다. 따라서투자자들은임대수입으로자본이빨리회수되는부동산과빠른시일내에부동산을처분할수있는물건을선호하고있는것으로판단된다. 둘째, 부동산투자에있어서투자자는수익성과관련이있는입지특성을중요시한다는점이다. 부동산자산은일반적인투자대상과달리고정성, 희소성이라는특성으로인해해당자산의입지에따라가치가달라지게된다. 이러한특성으로인해투자자는부동산의내부적특성보다입지적특성을고려하여투자하는것을선호하는것으로판단된다. 셋째, 투자만족도가높은경우부동산자산에대한재투자의사가나타난다는점이다. 부동산투자의사결정을통해투자에대한만족도가높은투자자는재투자에대한의사를나타내고있는것으로나타났으며, 이는부동산이가지는특성에대한만족도에따라전반적인투자만족도가달성되었을경우재투자에대한의사를가지는 664

것으로판단할수있다. 본연구는부동산투자의사결정에있어투자자투자선호특성을투자행동요인과부동산특성요인으로구분하여재투자의사에미치는영향구조를파악했다는점에서의의를찾을수있다. 하지만투자자산의유형별차이및투자자의소득, 투자형태등을반영하지못했다는점에서연구의한계를가지고있다. 따라서후속연구를통해이러한점을고려하여보다세부적인연구가이루어져야할것으로판단된다. References [1] J. G. Park, The Effects of Investor's Satisfaction on Environmental and Behavioral Factors in the Real Estate Market, Chosun University Master s degree, 2012. [2] M. J. Choi M.O.Kim, The Cases of Daehak and Rodeo Streets in Seoul = Empirical Analysis of Components and Economic Values of the Placeness', Korea Planning Association, Vol. 36, No. 2, 2001. [3] W. S. Kim, A Study on the Effect for Real Estate Investment Decisions,Dong-A University Master s degree, 2006. [4] K. Y. Shim S. H. Lee Y.M.Kim, A Study on Real Stators' behavioral Factors Affecting Investment Satisfaction, Trust in Investment Firms and Reinvestment Intention, Journal of Global Fashion Marketing, Vol. 14, No. 5. 2006. [5] J. S. Ha J. C. Shin, Influence of the Attractive Properties of Investment in Real Estate on Investor"s Realized Rate of Return and Investment Satisfaction, Korea Real Estate Society, Vol. 33, 2008. [6] J. S. Ha C.S.Lee, The Impact of Confidence of Investment on Real Estates Risky Investment Behaviors and Returns, Korea Real Estate Society, Vol. 37, 2009. [7] J. Y. Kim J.H.Jeong, The Effects of Housing Wealth on the Balance of Elderly Household Accounts, The Economic Geographical Society of Korea, Vol. 15, No. 4, 2012. [8] J. Kim Y. S. Won, A Study on the Investment Factors of Commercial Real Estate, Residential Environment Institute of Korea, Vol. 9. No. 2, 2011. [9] J.S.Park, A Study on Real Estate Investment Behavior according to the Aging of Baby Boomers, Mokwon University doctor's degree, 2013. [10] T. S. Lee J. H. Lee, Influence Factors of Typical Real Estate Development Projects, The Korea Contents Association, Vol. 13, No. 1, 2013. [11] H.C.Song, "An Analysis on the Performance Influencing Factors and Evaluation Index Development for a Business Supporting System of Technoparks" Hanyang University Graduate School of Urban studies doctor's degree, 2012 [12] J. G. Yu, A Study on Relationship Patterns of the Service Quality Variables for the University Online/Offline Lectures, Department of Business Administration, Graduate School of Chungnam National University doctor's degree, 2011. [13] Fornell, C. R Larcker, D. F., Sturctural Equation Models with Unobservable Variables and Measurement Error, Journal of Marketing Research, Vol. 18, No. 3, 1981. DOI: http://dx.doi.org/10.2307/3150980 [14] Barclay, D., Thompson,R., and Higgins,C., The partial least squares(pls) approach to causal modeling, personal computer adoption and useasan illustration. Technology Studies, Vol. 2, No. 2. 1981. [15] Patnayakuni, R, & Rai.A., & Seth,N., Relational Antecedents of Information Flow Integration for Supply Chain Coordination, Journal of Management Information Systems, Vol. 23, No. 1, 2006. DOI: http://dx.doi.org/10.2753/mis0742-1222230101 [16] Rai, A., & Patnayakuni,R., & Seth,N., Firm Performance Impacts of Digitally Enabled Supply Chain Integration Capabilities, MIS Quarterly, Vol. 30, No. 2, 2006. 백준석 (Jun-Seok Paek) [ 정회원 ] < 관심분야 > 도시재생, 도시개발, 주택정책 2010 년 2 월 : 한양대학교공공정책대학원부동산학과졸업 ( 석사 ) 2011 년 8 월 ~ 현재 : 한양대학교도시대학원도시개발경영학과박사수료 이주형 (Joo-Hyung Lee) [ 정회원 ] < 관심분야 > 도시재생, 도시문화, 주택정책 1979 년 2 월 : 한양대학교건축학과 ( 건축공학사 ) 1983 년 5 월 : 미코넬대학교대학원 ( 도시계획학석사 ) 1985 년 6 월 : 미코넬대학교대학원 ( 도시계획학박사 ) 1986 년 3 월 현재 : 한양대학교도시대학원교수 665