사회경제 여건의 변화와 주택정책의 방향 이 상 영 교수 명지대학교 부동산학과 Ⅰ. 서론 2013년 상반기는 주택경기의 흐름이 불황기에서 회 복 진입기로 전환될 수 있는 시기였다. 4.1대책이 이러 한 경기흐름을 촉진시키는 촉매제 역할을 하면서 5월 말까지 주택 거래량이 급증하고, 가격하락이 멈추면서 주택경기가 회복기로 이행하는 듯했다. 그런데 6월에 들어오면서 시장이 다시 주춤거리기 시 작했고, 이에 따라 추가적인 정책을 통해 회복세를 촉 진해야 한다는 논의가 이루어지기 시작했다. 일부에서 는 6월말 종료되는 취득세 감면을 다시 연장하고, 제 한적으로 혜택이 부여되는 4.1대책의 수혜자 층을 확 대하자는 주장을 하기도 했다. 물론 이런 대책으로 단 기적인 효과를 볼 수는 있을 것이다. 그렇지만 되풀이되는 단기 대책만으로 시장 회복을 논하기에는 상황이 만만치 않다. 특히 취득세 세율을 조정해서 거래를 회복하는 방식은 바람직하지 않다. 왜 냐하면 이 정책에 대한 시장참여자들의 학습효과로 인 해 감면기간에만 거래량이 늘어났다가 기간이 종료되 면 다시 줄어드는 과정이 되풀이되고 있기 때문이다. 따라서 지금은 단기적인 시장대책보다는 좀 더 장기 적이고, 구조적인 개혁을 포함하여 대책을 세우고, 길 게 호흡할 필요가 있다. 이런 면에서 국토교통부가 세 제를 거래단계에서는 낮추고, 보유단계에서 높이는 방 식으로 고치겠다는 입장을 표명한 것은 바람직해 보인 다. 나아가 이제는 이러한 중장기적 과제를 각 분야별 로 검토해서 제시해줄 필요가 있다. Ⅱ. 최근 주택시장동향 전국 주택 매매가격은 작년 7월부터 9개월 연속 하 락세를 보여 왔으나, 올해 들어 수도권은 하락폭이 감 소하고, 지방은 약보합세를 보이고 있다. 수도권 주 택가격은 2008년 금융위기 이전 고점에 비해 -6~ -30% 낮은 수준을 보였다. 그리고 올해 들어서는 4.1 대책 이후 바닥세를 보이며 부분적으로 상승하다 5월 말부터 다시 하락세로 돌아섰다. 그런데 주택시장동향을 점검함에 있어 가격분석만 가지고는 정확한 시장 상황을 알 수 없고, 거래량을 동시에 살펴봐야만 한다. 특히 거래량은 가격변화에 선행하는 성격이 있기 때문에 현재의 경기 동향을 파 악하는데 상당히 유용하다. 지난해 전국 주택거래량 수준은 직전 5년 평균대비 16.7% 감소하여 73.5만호를 기록하였다. 이는 주택거래 가 가장 많았던 2006년 대비해서는 무려 32.1% 감소 한 수준이다. 특히 수도권 주택거래량은 직전 5개년 평 균대비 31.5% 감소하였다. 특히 2012년 연말로 취득세 감면기간이 종료되면서 올해 초 거래량은 일시적으로 급감하였는데, 2월 이후 서서히 회복되기 시작해서 4.1대책을 전후로 크게 증가 하였다. 전국적으로 보면 5월에는 주택거래량이 9만 건 을 넘어섰는데, 이는 최근 5년간 5월 평균 7만 6천 건 에 비해서 1만 4천 건이 많은 수준이다. 특히 서울지역의 경우 2012년 월거래량은 4,000건 수준이었으나, 4.1대책 이후 4월에 1만 건, 5월에 1만 2 12 부동산포커스 Real Estate Focus
기획특집 2 사회경제 여건의 변화와 주택정책의 방향 천 건으로 증가하였다. 강남 3구의 경우는 4월 1,801 건, 5월에는 2,127건으로 증가하여 전년 동월대비 2배 이상 급증하였다. 주택유형으로는 아파트 거래가 크게 증가하였는데, 수도권 아파트 거래량은 지방이 전년 동월대비 19% 증 가한 것에 비해 무려 88.4% 증가하여 회복세가 두드 러졌다. 규모별로는 수도권에서는 60~85m2는 74.7%, 85~135m2는 92.2% 증가하여 증가폭이 매우 컸다. 반면 지방은 40m2이하에서 34.0%, 60~85m2에서 30.3%로 증가폭이 큰 것으로 나타났다. 특히 수도권 에서는 대형아파트(135m2)의 경우도 거래량이 45.5%가 증가하였다. 기획재정부는 이러한 배경에서 주택경기를 벌집순환 모형에 따라 회복진입기로 평가하고 있다. 이에 따르면 주택경기는 주택가격과 거래량은 벌집모형처럼 시계역 방향으로 순환하며, 4.1대책 이전까지 수도권 주택시장 은 불황기가 진행 중이었다. 그런데 2/4분기이후 거래 량 및 가격이 4~5월 수준으로 지속된다고 가정할 경 우 회복 국면으로 진입이 가능하다는 것이다. 이처럼 대책 발표를 전후로 하여 지난 5월까지 정책 기대감에 그 동안 매물을 거래하지 못한 가구나 실수 요자들이 거래를 시작하면서 시장 정상화의 징후가 보 였다. 그렇지만 호가가 상승하고, 급매물이 사라지면서 시 장참여자들이 관망세로 돌아서고 있다. 이에 따라 다 시금 시장 전망이 불투명해지고 있다. 특히 4.1대책과 무관하게 6월말에 취득세율의 감면 종료로 거래절벽 을 우려하는 시장 상황이 다시 나타나고 있다. Ⅲ. 주택시장의 쟁점 상반기에는 시장정상화를 위한 단기 경기대책의 필 요성이 컸지만, 이러한 정책을 향후 재차 구사한다고 해서 시장이 정상화되는 것은 아니다. 더욱이 시장에 구조적인 문제가 있다면 이러한 경기대책으로 부동산 시장의 문제를 근본적으로 해결할 수 없다. 이러한 관점에서 시장에서 나타나는 구조적인 문제 를 해결하기 위해서는 사회경제적 변화에 기초하여 중 장기적 대책을 세울 필요가 있다. 이와 같은 대책이 필 요한 구조적인 문제점을 크게 4가지로 볼 수 있다. 이 하에서는 이러한 문제가 무엇이고 왜 발생했는지 살펴 보고자 한다. <그림 1> 벌집순환모형 <그림 2> 수도권 주택시장 순환국면 2 1 12.1/4 0-60 -40-20 0 20 40 60 80-1 -2 11.1/4-3 -4-5 13.1/4-6 13.2/4 자료 : 기획재정부(2013.6), p.49. 자료 : 기획재정부(2013.6), p.49. 10.00% 9.00% 8.00% 7.00% 2013 July Vol.62 13 8.74% 6.57%
1. 자가소유율의 정체 2010년 인구주택센서스 조사에 따르면 우리나라 주 택소유율은 61%에 달하고 있다. 이러한 주택소유율은 거의 임계점에 접근한 것이라고 볼 수 있다. 왜냐하면 선진국의 경우도 주택소유율이 60~70% 사이에 있는 경우가 대부분이기 때문이다. 따라서 향후 우리나라의 주택소유율을 크게 끌어올 리기가 쉽지 않을 것이다. 이러한 과제가 얼마나 어려운 것인지는 미국이 주택소유율을 60% 중반에서 70% 수 준으로 올리면서 금융위기를 겪었다는 점에서도 알 수 있다. 우리나라는 1차 베이비붐(baby boom) 세대 (1955~63년생)와 이후 이들의 자녀세대(3차붐)에 의해 80년대 후반부터의 주택수요가 크게 증가하였다. 그리 고 이후 70년대(2차)와 그 자녀세대(4차)에 의해 다시금 인구 증가가 나타나면서 2000년대 주택경기 호황을 맞 았다. 이러한 인구변동에 따라 우리나라 주택시장에서는 수급 불일치가 발생하였고, 주택가격 폭등과 정체가 반 복되었다. 그리고 베이비 붐 세대의 주택수요는 수도권 의 경우 1기와 2기 신도시 공급으로 해소되었다. 그런데 2008년 이후에는 금융위기를 겪으면서 소득 성장세의 둔화에 따라 신규주택이나 대체수요가 모두 감소하고 있다. 특히 소득에 비해 지나치게 높은 주택 가격 수준은 신규수요의 한계로 이어지고 있다. 여기에 인구구조 변화에 따라 새로이 진입하는 에코(eho)세대 역시 주택마련에 소극적이다. 다행인 것은 우리나라 인구가 2030년까지 증가할 것 으로 예상됨에 따라 2006년 통계청 인구추계보다 10 년 이상 인구 감소가 늦춰졌다는 점이다. 이에 따라 당 분간 주택수요 급락의 가능성은 낮아졌다. 2011년 새 로운 장래인구 추계에 의하면 총인구는 2010년 4,941 만 명에서 2030년까지 5,216만 명까지 증가하다가 이 후 감소하는 것으로 나온다. 2006년 추계에 의한 2010년의 인구수와 실제 2010 년 인구센서스 결과에 약 54만 명의 오차가 발생하였 다. 이 차이는 출산율과 기대수명 가정이 2006년 추 계 당시보다 빠르게 개선된 결과이다. 그리고 외국인의 국내 유입도 크게 기여하였다. 이러한 인구구조 변화는 주택가격의 폭락 가능성을 낮춘다는 점에서 주택시장 에는 유리한 국면을 조성하는 것이다. 그렇지만 장기적으로 인구 증가가 둔화 내지는 정체 된다는 점과 가구구성에서 1~2인 가구 중심으로 변화 된다는 점에는 변화가 없다. 이에 따라 전체적으로 주 택매매가격 순환주기가 단축되면서 수축기가 길어지고 있다. 주택매매가격의 순환주기는 과거 58개월에서 50 개월로 단축되었고, 확장기는 1년인 반면, 수축기는 3 년 반 이상 소요되고 있다. 매매가와 달리 전세가격의 순환주기는 확장기가 길어져서, 최근에는 3년 이상의 확장기를 보이고 있다. 그 결과 최근에는 전세가와 매매가 비율이 지속적 으로 상승하고 있어 지방의 경우 아파트의 이 비율이 65~75%에 달하고 있다. 수도권도 비슷해서 경기도는 60%를 근접하고 있으며, 서울도 50%를 넘어섰다. 그런데 과거에는 이처럼 매매가가 정체되고, 전세가 가 올라 이 비율이 올라가면, 주택매수세가 나타나는 것이 일반적이었다. 그렇지만 최근에는 이러한 변화가 뚜렷하지 않다. 이는 수도권의 경우 주택가격 상승 기 대가 사라졌을 뿐 아니라 높은 주택가격으로 주택마련 시 필요한 자금 부담이 켜졌기 때문이다. 따라서 이상과 같은 인구구조 변화추이나 주택시장 의 경향을 보면 주택수요는 내집마련보다는 임대차가 중심이 되고 있다. 그리고 주택의 규모면에서 보면 대형 보다는 중소형이 좀 더 선호되고 있다. 결국 이러한 과 정에서 주택의 세대별 불평등은 커지고 있고, 주택자산 의 세대 간 이전도 문제가 발생하고 있다. 이러한 점에 서 내집마련정책은 근본적으로 그 정책의 방향을 바꿔 야 하는 상황이다. 2. 주택대출의 부실 문제 우리나라에서는 금융위기 이후에도 주택대출은 계 속 증가하고 있다. 실거주 목적인 경우는 생애최초 및 14 부동산포커스 Real Estate Focus
기획특집 2 사회경제 여건의 변화와 주택정책의 방향 보금자리론 등 정책자금을 중심으로 늘리고 있다. 그 리고 최근 몇 년간 호황을 누린 지방의 경우도 주택대 출이 크게 증가하였다. 여기에 수도권에서는 경제위기에 따라 차환, 생계형 대출이 증가하였는데, 이들 저신용자들은 제2금융권 을 이용하여 대출을 늘리고 있다. 소위 다중채무자가 급증하고 있어 그만큼 상환가능성은 낮아지고 있다. 2012년 현재 우리나라는 주택가격대비 담보대출비율 (LTV)는 50.2%로 과거 40% 수준에서 크게 증가하였 다. 이러한 LTV 증가는 주택가격하락에 따른 자산가 격 하락과 지속적인 주택대출 수요 증가가 동시에 작용 한 것이라고 할 수 있다. 그런데 우리나라 주택대출은 변동금리, 일시 상환 중심의 대출이라는 구조적인 문제점을 안고 있다. 즉 단기 자본차익을 전제로 한 대출이기 때문에 경기호황 기가 지나면 만기도래 금액이 집중되는 경향이 있다. 따라서 그만큼 상환불능의 위험이 커지는 것이다. 물론 아직은 외국에 비해 LTV수준이 낮고, 가격폭 락도 국지적이기 때문에 주택대출 부실로 인한 금융기 관 부실의 문제가 나타나고 있지는 않다. 그렇지만 향 후 대출기준을 지속적으로 관리하지 않을 경우 언제든 이 문제가 심각해질 수 있다는 점에서 주의가 필요하 다. 특히 수도권 외곽의 신규분양아파트의 집단대출은 주의 깊게 대처해야 할 정도로 심각하다. 지난 몇 년간 수도권에 이러한 집단대출이 집중되었으며, 경기침체로 인한 가격하락 등으로 큰 어려움을 겪고 있다. 이들 아 파트의 가격폭락은 소위 깡통주택을 양산하고 있다. 더욱이 이 아파트에 들어간 전세세입자까지 전세보증 금을 돌려받지 못하는 상황이 발생하였다. 이에 따라 현재 하우스푸어 대책에 핵심적인 대상은 사실상 이러한 수도권의 깡통주택 소유주들이라고 할 수 있다. 현재 분양아파트의 집단대출은 전체 주택대출 의 33% 수준인데, 수도권에 70% 이상이 집중되어 있다. 이들 주택의 경우 가격하락에 따라 수분양자와 건설 사간의 소송 및 분쟁이 증가하였다. 이러한 소송은 미 분양 적체에 따른 과도한 판촉경쟁, 수분양자들의 손 실회피 경향 등이 합쳐 악순환을 반복하고 있다. 예컨 대 잔금비중 확대, 중도금 무이자 및 후불제 프리미엄 보장제, 계약금 안심 2보장제 등이 지속적으로 분쟁을 촉발하는 경향이 있다. 그런데 1 분쟁사업장 중 분양계 약무효 12.1/4 취소 소송, 채무 0 부존재 확인 소송에서 분양소 유주들이 -60-40승소한 -20경우는 0거의 20 없는 실정이다. 40 60 80-1 이 과정에서 이들 아파트 대출의 연체율이 급증하 -2 11.1/4 였다. 코리아크레딧뷰로(KCB) -3 자료에 의하면 수도권 집단대출 연체율은 3.61%(2013년 2월 기준)인데 고양 -4 13.2/4 (8.74%), 용인(5.97%)와 파주시(6.57%)의 경우에는 수도 -5 권 평균 연체율보다 1.7~2.4배 13.1/4 높은 상황이다. -6 <그림 3> 수도권 주요지역의 집단대출 연체율 추이(잔액 기준) 10.00% 9.00% 8.74% 8.00% 7.00% 6.00% 6.57% 5.97% 5.00% 4.00% 3.40% 3.00% 2.00% 1.00% 0.00% 1 4 7 10 1 4 7 10 1 4 7 10 1 4 7 10 1 4 7 10 1 2008 2009 2010 2011 2012 2013 자료 : 김현아(2013.6.4) 2013 July Vol.62 15
3. 수도권 공간정책의 한계로 인한 위기 수도권지역의 아파트 대규모 미분양 발생은 5년 이상 장기화되고 있다. 따라서 이러한 미분양은 구조적 불황 일 가능성이 높다. 여기에 수도권 택지 과잉공급의 영 향도 2016년까지 지속될 가능성이 높다. 전국 미분양 아파트는 2008년 말 16만 6천호에서 지 난 5월 6만 7천호로 감소하였다. 전국적으로는 최근 4 개월 연속 감소하였고, 준공후 미분양도 지속적으로 감소하고 있다. 특히 지방은 14만호 수준에서 3만 7천 호 이하로 감소하여 줄어들었다. 그렇지만 수도권은 지난 5년간 2만 7천호 수준에서 3만 3천호로 오히려 증가하였다. 작년까지도 수도권 미 분양은 점증하는 추세를 보였으며 올해 들어서 정체되 는 경향을 보이고 있다. 현재 수도권 미분양의 대부분 은 경기도에 있으며, 인천도 서울에 비해 2천호 이상 많 은 미분양 아파트가 있는 상황이다. 2기 신도시와 보금자리 등 수도권의 공공택지 과잉 공급은 2016년까지 시장에 영향을 미칠 것으로 예상된 다. 2012년에서 2016년까지 16만호 이상의 공공택지가 공급될 예정이다. 여기에 2012년부터 공공기관 이전에 따른 이적지가 급증하고 있으며, 향후 2~3년간 이러한 이전은 지속될 것으로 예상된다. 이와 같은 미분양의 장기화나 택지공급과잉 등은 수 도권 공간구조의 분리현상에 기인하는 것이다. 즉 서울 중심의 고용구조 하에서 경기, 인천이 배후 주거지화되 었고, 이들 수도권 외곽 지역이 금융위기 이후 주거지 로서 매력을 상실한 결과인 것이다. 즉 수도권 공간구 조가 이중 도시화된 상태에서 경기, 인천에서 서울로의 통근비용 급증, 서울 인접지역의 보금자리주택 공급 등 의 영향을 받은 결과인 것이다. 4. 민간임대주택시장의 지속가능성 내집마련에 대한 관심이 줄어든 상황에서 주거문제 를 해결하기 위한 수단으로 공공임대주택이 중요해진 다. 그런데 우리나라 장기임대주택은 2012년 현재 전국 주택재고의 5% 수준으로 OECD평균 11.5%의 절반 수 준에 불과하다. 이러한 장기임대주택을 제외한 민간임 대주택은 재고의 34% 수준인데, 자가소유자이면서 임 대로 사는 6%를 더하면 약 40%가 민간임대주택으로 주거문제를 해결해야하는 상황이다. 그런데 민간임대주택 중 제도권 임대주택은 3%이고, 5년 임대 및 민간건설, 매입임대가 여기에 해당된다. 그 리고 나머지 37%가 개인소유주에 의해 비제도권에서 제공되고 있다. 이처럼 등록하지 않은 개인 소유주의 임대주택이 등록된 임대사업자 주택수의 4배에 달하는 등 민간임대주택시장은 제도권에 편입되지 못하고 있 다. 그런데 2005년에서 2010년 사이 임차 가구 중 전세 가구는 전국적으로 감소하였고, 월세 임차가구는 크게 <표 1> 2013년 5월말 기준 전국 미분양 주택 현황 구분 '08.12 '09.03 '09.12 '10.12 '11.12 '12.12 '13.3 '13.4 '13.5 (단위 : 호 수) 전월대비 증감 증감률 계 165,599 165,641 123,297 88,706 69,807 74,835 70,633 70,201 66,896 3,305-4.7% 수도권 26,928 28,600 25,667 29,412 27,881 32,547 32,759 33,267 32,769 498-1.5% 서울 2,486 2,459 1,803 2,729 1,861 3,481 3,168 3,035 2,908 127-4.2% 인천 1,647 2,101 4,539 4,265 3,642 4,026 5,080 5,068 4,920 148-2.9% 경기 22,795 24,040 19,325 22,418 22,378 25,040 24,511 25,164 24,941 223-0.9% 지 방 138,671 137,041 97,630 59,294 41,926 42,288 37,874 36,934 34,127 2,807-7.6% 자료 : 국토교통부(2013.6) 16 부동산포커스 Real Estate Focus
기획특집 2 사회경제 여건의 변화와 주택정책의 방향 증가하고 있다. 수도권은 전세와 월세 가구 모두 증가 하였으며, 지방의 경우는 전세 가구는 감소, 월세 가구 증가현상이 나타났다. 향후에는 수도권도 지방과 같이 전세 감소, 월세증가의 패턴이 될 가능성이 높다. 이러한 월세의 증가 배경에는 수요측면에서는 1~2인 가구 증가가 월세 임차 가구 증가의 수요 측 원인이 되 고 있고, 공급측면에서는 임대주가 전세보다는 현금흐 름이 발생하는 월세를 선호하기 때문이다. 이러한 월 세임대는 전세위주의 우리나라 민간임대주택시장에 큰 변화를 의미하는 것이고 월세제도의 정착을 위한 제도 정비가 불가피하다. Ⅳ. 쟁점별 정책대안 1. 내집마련정책 이전과 달리 내집마련정책은 주택소유율을 점진적 으로 상승시키면서 내실화를 기하는 방향으로 가야 한다. 이를 위해서는 기존과는 다른 새로운 주택공급 체계가 필요하다. 현재 주택소유율 61%는 낮은 수준이 아니며 향후 5~10% 범위 내에서 점진적 상승만이 가능한 상태이 다. 그나마 주택소유율을 제고하려면 우선 장기 모기 지대출 제도를 정착시킬 필요가 있다. 이를 위해서는 저금리의 자금조달이 가능하도록 한국주택금융공사의 대외공신력을 제고하여야 한다. 이와 더불어 주택가격을 낮추기 위한 저렴주택 개발 및 지원책을 마련하여 한다. 예컨대 토지임대부 주택 지원을 통한 토지비용 인하, 모듈화(공업화)주택의 개 발을 통한 건축비 감소 등이 이루어져야 한다. 토지임대부 주택은 비싼 토지비를 들이지 않고 주택 을 개발할 수 있기 때문에 주택매매가격을 낮추는 데 유용한 방식이다. 그런데 우리나라에서는 토지를 빌려 주기를 꺼려하기 때문에 토지를 이러한 용도로 활용하 기가 어려운 환경이다. 그렇지만 장기적으로 토지가격 하락이 본격화되면 이러한 방식이 가능해질 것이다. 그 리고 민간이 아니더라도 공공용지를 활용해서 토지임 대부 주택개발을 시도하는 것은 현재도 가능하다. 저렴주택으로 건축비를 낮추는 방안으로 모듈주택 이나 공업화주택을 고려할 수 있다. 이러한 주택은 기 존의 콘크리트철골구조가 아니라 지상에서 표준적 주 택자재를 조립해서 단기간에 건설하는 공법으로 만들 수 있다. 이를 통해 건축비를 획기적으로 낮출 필요가 있다. 이러한 형태의 주택은 유지보수비용도 크게 낮출 수 있다. 이와 같은 신규 공급의 과제만이 아니라 재건축이 어려운 상황에서 노후주택이 급증하는 문제점을 예상 된다. 향후 15년 내 전체 주택의 44%가 건축연도 30년 <표 2> 주택유형별 주택의 경과연수 (단위 : 호, %) 구분 5년 이하 (2005~2010년) 6~15년 (1995~2004년) 16~30년 (1980~1994년) 30년 이상 (1979년 이전) 합계 전체 2,174,160 (15.7) 5,383,734 (38.8) 4,976,596 (35.8) 1,349,081 (9.7) 13,883,571 (100.0) 단독주택 301,950 (8.0) 876,094 (23.1) 1,455,633 (38.3) 1,163,435 (30.6) 3,797,112 (100.0) 아파트 1,719,228 (21.0) 3,652,353 (44.6) 2,690,159 (32.9) 123,323 (1.5) 8,185,063 (100.0) 연립 다세대 137,483 (7.9) 805,201 (46.0) 766,094 (43.8) 41,338 (2.4) 1,750,116 (100.0) 자료 : 통계청(2011년) 2013 July Vol.62 17
2. 주택담보대출 부실 대응 정책 4.1대책에서는 하우스푸어 대책으로 다양한 형태의 제도가 제시되었다. 채무조정 활성화나 대출채권 매각 제도가 도입되었는데, 프리워크 아웃, 캠코와 한국주택 금융공사를 통한 부실 주택담보채권 매입, 주택연금의 사전가입, LH공사의 임대주택리츠을 통한 매입 등이 그것이다. 그런데 이러한 제도는 하우스푸어가 발생한 이후에 대응하는 방안들로 이 보다는 이러한 하우스푸어가 발 생하기 이전에 이를 관리하는 정책이 더 중요하다. 그러 한 면에서 LTV나 DTI정책의 중요성이 매우 크며, 비교 적 이 정책은 지금까지 잘 운영되었다고 할 수 있다. 그리고 이미 발생한 하우스푸어의 경우 이 정책의 정 당성이 얼마나 높고, 그 효율성이 있는가를 점검할 필 요가 있다. 대부분의 정책이 거의 시장에서 작동되지 않고 있고, 일부 매각 희망자가 있는 경우도 과연 비용 을 들여 이러한 정책을 시행하는 것이 바람직한가에 의 문이 있다. 개인의 주택투자에 대해 정부가 개입해야 한다면 그것은 정부실패를 인정하거나 아니면 이 문제 가 금융기관 부실로 나타나서 공적 자금이 투입되는 명분이 있어야 한다. 따라서 정부가 개입해서 이 문제를 해결하기 보다는 부실을 조기 확정해주어 시장에서 스스로 해결하는 방 식을 선택하는 것이 바람직하다. 예컨대 미국의 숏세일 (short sale)과 같이 대출금 이하로 가격이 하락한 경 우 조기 매각을 통해 부분 상환만 되더라도 대출을 종 료하는 방안을 검토할 필요가 있다. 기본적으로 부실 의 정도를 정확히 측정하여 이것이 금융기관의 부실을 초래할 정도의 심각성이 있는지부터 확인하고 정책의 시행 여부를 확정하는 것이 바람직하다. 여 서울과 인접 위성 도시를 과밀 억제 권역으로 하였 다. 그리고 고도화된 주거 기능을 입지시키기 위하여 수도권 남서부 및 북부 지역을 성장 관리 권역으로, 상 수원 기능을 유지할 목적으로 산업 개발을 통제하기 위하여 수도권 동부 지역을 자연 보전 권역 등으로 개 편하였다. 이러한 수도권정비구역법에 근거한 수도권 억제계획 이 지금같은 수도권 주택시장 상황에서 더 이상 유효하 지 않다. 특히 성장관리권역을 중심으로 한 깡통주택 사태는 향후 이 지역에 대한 중앙정부의 통제를 해소하 고, 지자체 독자의 계획이 가능하도록 규제를 풀어줘야 할 배경이 되고 있다. 이를 통해 경기도와 인천을 서울의 배후지로서가 아 니라 자립적-완결적 독립권역로 변화시켜야 하는 것이 다. 경기도나 인천을 서울의 주거배후지 및 수질관리권 역으로 한정하는 것은 이들 지역을 낙후시키는 원인이 되고 있다. 따라서 이 지역의 독자 성장이 가능하도록 각종 규제를 완화해주어야 한다. 이를 통해 이 지역에 산업체가 유치되어 고용창 출이 가 능하도록 해야 한다. 또한 지역 내 광역교통망을 확충해서 지역 간 이동이 나 물류 이동 등에 장애를 해소시켜주어야 한다. 인천 은 송도신도시, 영종, 청라 지구가 산업적으로나 금융 적으로 국제도시로 발전할 수 있도록 지원책을 마련해 주어야 할 것이다. 결국 현재의 주택문제를 해결하기 위해서는 수도권 의 이중구조, 주거지의 광역화 등으로 인한 문제점을 해소해주어야 한다. 즉 직주근접에 의한 지역발전을 도 모할 수 있게 해주어야 할 것이다. 동시에 이 지역이 국 제도시로서의 위상을 가짐으로써 해외고급인력을 유치 하고 국제경쟁력이 있는 도시로 성장하도록 만들어줘 야 할 것이다. 3. 수도권 공간구조 개편 수도권 공간구조는 1980년대 수도권 억제계획의 연 장선 상에서 구축된 것이다. 당시 수도권 관리 권역을 중추 관리 기능으로 무역 정보 기능을 강화하기 위하 4. 지속가능한 민간임대주택시장 정책 현재 민간임대주택은 급팽창을 하고 있다. 비아파트 는 연간 20만호씩 증가하는 추세로 원룸형 소형임대주 18 부동산포커스 Real Estate Focus
기획특집 2 사회경제 여건의 변화와 주택정책의 방향 택시장은 빠르게 증가할 것으로 예상된다. 이러한 경향 은 인구구조와도 맞물려 강화될 것이다. 임대인의 구성은 전체 90% 이상이 개인소유주로 큰 변화가 없을 것이다. 따라서 개인중심의 임대인 구조를 해결하기 위해서는 리츠나 기업형 임대회사나 임대관리 회사를 육성해야 하고, 이 과정에서 개인들은 위탁관 리 내지 마스터리스(master lease)방식으로 관리 형태 를 전환토록 해야 한다. 이러한 기업형 민간임대주택사업자를 육성하기 위 한 금융-조세지원을 실시해야 한다. 또한 임대주택 투 자수익 확보차원에서 임대주택의 상속세 감면제도, 가 속상각제도, 네거티브 기어링(negative gearing) 등을 통한 다양한 조세감면 방안이 마련되어야 한다. 공공임대주택의 경우는 민간임대주택을 활용하면서 건설이나 투자에 따른 재정지원 및 조세감면 방안을 마련해야 한다. 에컨대 임대인이나 임차인에 대한 보조 방식으로 주택바우처 제도를 활성화해야 한다. 정부가 주택바우처 대상 주택의 건설, 관리운영 지원함으로써 지역 내 하위소득계층의 주거안정성을 제고해야 한다. 동시에 영세민 등 최하위계층의 주거보조와 주택바우 처의 연계 등을 고려한 소득계층별 지원방안체계를 마 련해야 한다. 공공임대주택의 임대료규제가 필요하지만, 민간임대 주택의 임대료규제는 공공지원정책이 미치는 임대주택 에 한정해야 한다. 다양한 공공지원정책과 임대료규제 가 연동되어야 효과가 있다. 이러한 점에서 4.1대책에 포함된 준공공임대주택을 활성화하기 위한 방안이 추 가로 모색되어야 할 것이다. 임대주택의 유지관리문제는 자가주택에 비해 훨씬 심각하다. 개인의 경우 유지관리를 위한 장기수선충당 금 제도, 리모델링지원제도 등이 있으나 민간임대주택 의 경우는 제도적 뒷받침이 없다. 이 문제를 해결하기 위해서는 유지관리 전문기업을 육성하고, 이러한 기업 을 통해 20~30년간의 장기운영계획을 수립하고, 이에 대한 금융조세지원을 부여할 필요가 있다. <표 3> 장기적으로 검토가 필요한 주택정책 정책과제 문제점 정책대안 주택관련 조세구조 높은 거래단계 세금 낮은 보유세 거래단계 세금 인하, 보유세 강화 내집마련정책 주택대출 부실문제 수도권 공간구조 개편 민간임대주택시장 지속가능성 주택소유율 개선의 어려움 깡통주택 발생, 신규아파트 단지 집단대출 위기 수도권 외곽의 주택선호 급감, 수도권의 이중구조화 공공임대공급 부진, 월세시장의 미발달 장기모기지 제도 강화, 저렴주택 공급, 유지보수 강화 부실 조기 확정, 자율적 채무조정, LTV 및 DTI규제 유지 교통체계개선, 수도권 주택정책 및 산업정책의 재검토 공공의 민간임대 활용, 월세관리의 체계화, 전문화 2013 July Vol.62 19
Ⅴ. 결론 지금은 단기적인 시장대책보다는 좀 더 장기적이고, 구조적인 개혁을 포함하여 대책을 세워야 한다. 정책의 초점을 주택소유율을 실질적으로 높이는 방 향에 맞추고, 이 과정에서 주택구매자가 각종 위험에 노출되지 않도록 해야 할 것이다. 수도권의 대량 미분 양을 해소하고, 주택시장을 안정화시킬 수 있게 수도권 공간 구조를 직주근접이 가능한 형태로 전환할 수 있 게 재검토해야 할 것이다. 주택대출과 관련해서는 대출부실이 생기지 않도록 LTV와 DTI규제를 어떻게 운영해야 할지 원칙을 정립 할 필요가 있다. 적어도 깡통주택의 문제가 다시 발생 하지 않도록 주택대출의 원칙을 확립할 필요가 있다. 민간임대주택시장의 활성화를 위해서는 임대인 및 임대관리회사들에게 세제 및 금융상의 혜택을 부여하 여 적극적으로 임대주택을 공급하도록 유도할 필요가 있다. 또한 공공임대주택의 공급 못지않게 민간주택을 공공에서 활용하는 방안들을 마련하여 재정 부담을 최소화하면서 공공임대공급의 효과를 극대화할 필요 가 있다. <참고문헌> 김현아(2012), 수도권 아파트가격 침체지역의 특징과 시사점, KDI, 부동산시장 동향분석 2012년 3/4분기, pp.119~130. 국토교통부(2013.6), 13.5월말 기준 전국 미분양 주택 현황. 기획재정부(2013.6), 최근 경제동향. 통계청(2011), 2010 인구주택총조사 전수집계 결과. 한국은행(2013), 2012.4분기 중 가계신용. 20 부동산포커스 Real Estate Focus