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준현 요
6 years ago
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1 주거특성이주거만족도와주거가치관에미치는영향에관한연구 A Research on the Effect of Residential Property on Residential Satisfaction and Values 1) 정병호 * 정재호 ** Jeong, Byeong-Ho Chung, Jae-ho 目次 Ⅰ. 서론 1. 연구배경및목적 2. 연구범위및방법 Ⅱ. 선행연구검토 1. 주거만족도선행연구 2. 주거가치및가치관선행연구 3. 주거실태조사선행연구 4. 선행연구의한계및연구의차별화 Ⅲ. 연구설계및기초분석 1. 연구설계및자료분석 2. 구조방정식모형 3. 신뢰도분석 4. 요인분석 Ⅳ. 실증분석 1. 연구가설 2. 구조방정식모형검증 Ⅴ. 결론 <abstract> < 참고문헌 > ABSTRACT 1. CONTENTS (1) RESEARCH OBJECTIVES We study how residential properties impact on residential satisfaction and housing values. Furthermore we research the effect of residential satisfaction and residential housing values with monthly housing costs and burdens as control variable (2) RESEARCH METHOD This research used the statistics of <Residential condition survey statistical research chart> in 2012 in order to empirically analyzed the effect of the residential satisfaction on the residential values. In this study, The results were computerized by SPSS 18.0 system and the variance analysis, reliability analysis, factor analysis were conducted and were researched as the picture by the regression analysis and * 주저자 : 목원대학교부동산교육연구센터, 목원대학교대학원부동산학박사과정, pga@korea.com ** 교신저자 : 목원대학교금융보험부동산학과교수, 경제학박사, chung@mokwon.ac.kr 접수일 (2015년 11월 23일 ), 수정일 (1차 : 2015년 12월 11일, 2차 : 2015년 12월 17일 ), 게재확정일 (2015년 12월 18일 )

2 정병호 정재호 257 AMOS structure equation model. (3) RESEARCH FINDINGS The First, it was revealed 4 residential satisfaction factors influenced 10 items such as housing possession awareness of residential values, current rental level, building of compact housing, expansion of public rental house supply, housing supply, housing investment, apartment preference, monthly rent preference, housing price prospect, and lease/monthly rent prospect. Second, as a result of regression analysis, it was revealed to be significant in 10 residential values items all. Third, as a result of the structure equation model analysis, it was revealed the residential satisfaction items significantly affected the residential values. It was revealed that the residential satisfaction had an effect on the residential values following the residential awareness. 2. RESULTS As a result of this study's analysis, it was revealed the satisfaction following the residential awareness influenced the residential values which improved the quality of life on the housing. As the social, economic, and environmental factors change, people consider the housing as the use concept from the possession concept. As the values of housing consumers change who require the low fertility, aging, prospect right, natural landscape, and right to sunshine, the residential environment should be created that can meet the housing consumers' needs such as compact housing building, supply of public rental house, traffic/cultural environment, educational environment, surrounding environment, parking, and cleaning. 3. KEY WORDS Housing Characteristics, Residential satisfaction, Residential values, SEM 국문초록 2012 년국토교통부의 < 주거실태조사통계조사표 > 에있는현주택의거주특성등 6 개의조사항목과유형및점유특성등 11 개의주거특성세부항목에서전반적인주거만족도와 10 개의주거가치관항목을통계조사연구대상으로하여기존연구와차별화하였다. 주거특성이주거만족도와주거가치관에, 매월주거비부담정도를매개변수로하여주거만족도와주거가치관에미치는영향을미치는지를 AMOS 구조방정식모형을이용하여분석하였다. 분석결과주거특성항목과매월주거비부담이주거만족도와주거가치관에영향을미치는것으로나타났다. 핵심어 : 주거가치관, 주거만족도, 주거실태조사, 주거의식, 주거특성, 구조방정식

3 258 주거특성이주거만족도와주거가치관에미치는영향에관한연구 Ⅰ. 서론 1. 연구배경및목적 주택시장은사회적, 경제적, 환경적요인의변화에따라주택을소유에서이용개념으로바뀌고, 저출산및고령화, 조망권, 일조권, 주변자연경관등요구하는주택소비자의욕구에따라주거만족에대한특성이조금씩변하고있다. 따라서거주자들이주거만족에따라느끼는주거가치관도시대적상황에따라저출산과 1인가구증가와고령화에따른소형주택, 공공임대주택의수요가증가하고있으며, 베이비붐세대의은퇴와저금리에따른주택시장은전세시장에서월세시장으로변화하고있다. 계속적인주택의공급증가와사회, 경제적인요인과인구 가족구조의변화에의하여주택을선호하는주거가치관이변하기시작하였다. 선행연구들은주거특성에따른주거만족도와주거실태에따른주거만족도만을대부분연구하였으나, 사회적, 경제적, 환경적변함에따라추구하는생활수준과삶의질향상에따른매월주거비부담 1) 및주거만족도가주거가치관에영향을미치는연구는전무한실정이다. 본연구에서는국토교통부가조사한 2012 년주거실태조사자료를이용하여사회적, 경제적, 환경적인요인과인구 가족구조의변화에따라실수요자가선호하는주거특성요인을주거만족과주거가치관에미치는영향과매달주거비부담정도가주거만족도와주거가치관에미치는영향을실증분석하고자한다. 본연구를통하여국민이원하는주거특성에따른주거만족과주거가치관을파악하여주택정책수립에필요한기초자료를제공하고자하는데목적이있다. 2. 연구의범위및방법 국토교통부 2) 는 2006년부터짝수해는일반조사, 홀수해는특수조사를시행하여 2006 년과 2008년은전국 3만가구의표본, 2010년과 2012년은전국 3만3천가구의표본으로 2006 년부터매 2년마다 < 주거실태조사통계조사표 > 를발표하였다. 일반조사는통계청의인구및주택총조사의일반가구를모집단으로모집단의특성을대표할만한표본을대상으로하는표본조사이다. 일반조사의결과는동표본조사를기반으로하여주택점유형태및주택유형등모집단의특성으로추계하여발표하고있다. 본연구는 2012 년 < 주거실태조사통계조사표 > 에서발표한통계조사표를활용하여첫째, 목차 2.2 항에있는현재주택으로서이사이유와주거만족도에나와있는 11개의특성항목을주거환경만족도의독립변수로사용하였고, 주거만족도는별도의독립변수로사용하였다. 둘째, 목차 3항주거의식과주거가치관에나와있는주택소유의식, 현재집값수준생각, 소형주택건설확대에대한의식, 공공임대주택건설확대에대한의식, 주택보급확대의식, 주택투자선호의식, 아파트선호도, 월세선호도, 주택가격상승전망, 전월세전망등 10개의특성을주거가치관독립변수로사용하여분산분석을하였다. 셋째, 목차 1.5항주거비부담에관한사항에나와있는매달주거비부담정도를매개변수로사용하였다. 연구의방법은 2012 년 < 주거실태조사통계조사표 > 를이용하여기존의선행연구에서다루지못한주거특성이주거만족도와주거가치관에미치는영향과매달주거비부담정도가주거만족도가주거가치관에영향을미치는연구를하고자한다. 1) 주거비는월세를제외한난방비, 전기료, 상하수도료, 취사연료비, 일상적인주택수선, 유지비, 일반관리비등이포함된것으로한다.(2012년주거실태조사표정의 ) 2) 국토해양부에서국토교통부로명칭변경

4 정병호 정재호 259 위주거만족도 11 개의항목을 4 개의요인으로구분하여 5 점 Likert 척도로측정하여 SPSS 18.0 시스템으로전산처리하여분산분석과회귀분석, 신뢰도분석, 요인분석을하여 AMOS 구조방정식모형으로연구하였다. Ⅱ. 선행연구검토 기존선행연구에서는주거특성, 주거만족도, 주거가치관에대한개별적인연구는많이하였으나, 주거만족도가주거가치관에미치는영향, 매월주거비부담정도매개변수가주거만족도와주거가치관에관련된선행연구는거의없는실정이다. 1. 주거만족도선행연구 이상호 (2004) 는공공임대아파트와공공분양아파트에서는운영, 시설, 환경 ( 단지내 ), 안전, 주변환경 ( 단지외부 ), 자녀학군, 개인특성을. 3) 최용부 (2005) 는단지부문회귀분석을통해산출한주택부문에서는주거시설, 근린부분은교육환경, 관리부분은주차시설, 경제성부문은경제적가치 4) 를한경원 (2006) 은영구임대, 재개발임대, 공공임대, 국민임대거주자를대상으로개인및가구특성, 근린특성, 사회심리특 성에초점을맞추어하위요인인주택, 단지, 단지, 입지만족도를측정하여분석하였다. 5) 남영우 (2007) 는주거환경요인과경제적요인, 사회적요인이심리적요인인지각된상품가치, 사회적배제, 집합적효능감을매개변수로하여주거만족에영향을미치는것으로분류하였다. 6) 이성근 정시희 (2008) 는주거만족도에영향을미치는요인으로는입지적요인, 주거비요인, 단지환경적요인, 관리적요인으로 7) 김성배 이주형 (2013) 은주거특성으로쾌적성, 편리성, 접근성을나타냈으며 8), 배장오 전영일 (2014) 은공공임대아파트에거주하고있는자들의성별, 월소득, 가구형태요인으로 9) 김수웅 구용근 (2014) 은노인의주택형태, 점유형태가주거만족도에미치는영향을연구하였다. 10) 김부성 (2014) 은경제적요인과환경적요인, 교육적요인, 사회 도시인프라적요인이세종시주거만족도에영향을미치는것으로나타났으며, 교육적요인은환경적요인에영향을주며, 문화적요인을제외한모든요인은전체만족도에영향을주는것으로. 11) 김용선 송명규 (2014) 는주택경기를시간이라는요소를사용하여주거특성을개별적특성, 단지적특성, 접근성으로차별화하여상승기, 하락기로나누어시간의흐름에따라각각의주거특성이주택가격에미치는영향력이주택경기에따라다르다는사실을연구하였다. 12) 3) 이상호, 공공아파트입주민의주거만족도영향요인연구, 국민대학교박사학위논문, p ) 최용부, 아파트주거만족도의구성요소와관련요인분석, 부산대학교박사학위논문, p ) 한경원, 공공임대주택입주민의주거만족도영향에관한연구, 서울대학교박사학위논문, pp.6~7. 6) 남영우, 국민임대주택의주거만족도와이주의향에대한연구, 건국대학교대학원박사학위논문, p ) 이성근 정시희. 국민임대주택거주자의주거만족도영향요인에관한연구, 한국지역혁신논집, 영남대학교한국균형발전연구소, 2008, 제3권제2호. p.29. 8) 김성배 이주형, 도시형생활주택유형별선호주거환경요인분석, 부동산학보, 한국부동산학회 집. p.49. 9) 배장오 전영일, 임대아파트거주자의주거만족에관한연구, 부동산학보, 한국부동산학회, 제59집. p, ) 김수웅 구용근, 노인의주거요인이삶의만족도에미치는영향에미치는연구, 부동산학보, 한국부동산학회, 제56집. p ) 김부성, 주거이동과주거만족도결정요인에관한연구 ", 목원대학교박사학위논문, p ) 김용선 송명규, 주택시장경기변동과주거특성들의아파트가격에대한영향력변화, 부동산학보, 한국부동산학회 2014, 제58집. p.215.

5 260 주거특성이주거만족도와주거가치관에미치는영향에관한연구 윤정중 김은미 (2014) 는인구주택총조사를활용하여 1995년부터 2010년까지인구및가구특성변화분석을통해 1기신도시도인구사회학적변화추이를 13) 강은택 정효미 (2015) 는한국노동연구원의한국노동패널조사자료를이용하여노인가구의주거특성을개인적, 사회경제적, 지역, 주거특성으로분류하여주거만족도에영향을미치는연구하였다. 14) 안치환 (2015) 은신도시의공공임대주택의주거만족도를임대기간에따라주택유형으로구분하였으며, 15) 정연택 (2015) 은소형주택임차인의주거만족도에미치는영향을접근성및편리성, 외부쾌적성, 물리적특성, 생활편의성, 사회적특성및경제적특성으로연구하였다. 16) 주거특성및주거만족도에관한선행연구의대부분은아파트만족도요인에대한것으로시대상황에따라교육, 환경, 쾌적성, 안전성등으로영향요인이변하고있다. 2. 주거가치관선행연구 하정순 (2007) 은주거가치유형화에따른아파트선택에서편리성및교육환경지향, 과시지향, 투자지향, 안전성지향, 품질지향, 위치및심미성지향가치로 17) 심재현 (2010) 은아파트거주자들이지각한주거가치결정요인을주거품질, 단지품질, 생활편리성, 커뮤니티, 구입상, 상징적, 처분상가치로 18) 임혜리 김재준 김경훈 (2012) 은가족생활주기별주거가치관은심미성, 건강성, 안전성, 편리성, 경제성, 사회성, 사생활. 입지, 위신, 교육요인으로연구하였다. 19) 3. 주거실태조사선행연구 박준필 (2010) 은광주광역시 5개구에서모집단표본가구를추출하여점유형태별, 주거면적별, 방의수, 주거시설, 주거기간, 건축연도, 주거환경만족도, 외부불편사항, 공공시설편의시설의이용, 통근사항을 20) 이경애 (2012) 는 2010년주거실태조사표를참고하여가구특성및경제력 ( 소득계충별가구원수, 가계수지, 임대료및대출금상환부담정도, 주택자산 ), 주거및주거환경 ( 소득계층별주택점유형태, 최초주택마련소요연수, 주택사용면적, 주거만족도, 향후이사시고려할사항 ) 을연구하였다. 21) 박재운 김현욱 (2013) 은 3개년의주거실태조사표의자료를이용하여경기도의소득5분위별생활비와가처분소득및자산 주거비와의관계를분석하였으며 22) 강혜경 조희금 이미영 엄가영 (2014) 은 2010년인구주택총조사자료를활용하여농촌고령자들의주거환경실태를파악하여주거생활공간 ( 대문, 마당, 현관, 계단, 거실및침실, 부엌, 욕실, 화장실, 마을 13) 윤정중 김은미, 우리나라신도시의인구및주거특성변화, LHI journal of land, housing, and urban affairs. 한국토지공사토지주택연구원, vol.5 no.4, p ) 김은택 정효미, 노인가구의주거특성이주거만족도에미치는영향, 한국주거환경학회논문집, 한국주거학회, 2015, 제13권제1호. p ) 안치환, 임대유형별공공임대주택주거만족도연구, 가천대학교대학원박사학위논문, p.3. 16) 정연택, 소형주택임차인의주거만족도및계속거주의향에관한연구, 서울벤처대학교박사학위논문, p ) 하정순, 주거가치유형화에따른아파트선택및주거만족도에관한연구, 한국주거학회논문집, 한국주거학회, 2007, 18권2 호. p ) 심재현, 아파트거주자들이지각한주거가치가지각가격에미치는영향, 홍익대학교박사학위논문, p ) 임혜리 김재준 김경훈, 가족생활주기별주거가치관분석에관한연구, 대한건축학회논문집, 대한건축학회, 2012, 제28권11호. p ) 박준필, 주거실태조사에따른주택정책의방향 ", 광주연구, 광주발전연구원, 통권제11호. pp.136~ ) 이경애, 주거실태조사를바탕으로한소득계층별주거실태현황및시사점, LHI archives. 한국토지주택공사토지주택연구원, 2012, 통권제7호, pp.125~ ) 박재운 김현욱, 주거실태조사를통해본경기도의소득5분위별균등화생활비와가처분소득 총자산 주거비와의관계분석, 부동산학보, 한국부동산학회, 2013, 제53집. pp.175~187.

6 정병호 정재호 261 안길 ) 을연구하였다. 23) 이현정 (2015) 은 2012년주거실태조사표자료를이용하여청년임차가구의주거및주거비부담실태, 주거비가족지원여부를지역별로비교 분석하여이들의주거문제를 24) 유창형 (2015) 은 2005년부터 2012년까지의통계청과국토부의자료를이용하여주거점유형태특성분석 ( 점유형태, 가구주교육수준, 가구주결혼, 가구주연령, 가구구성, 주택유형, 가구주출생연도, 월소득, 총자산, 아파트가격, 통근거리, 지역더미 ) 을하였다. 25) 4. 선행연구의한계및연구의차별화 선행연구들을고찰해본결과선행연구들의한계점을다음과같이정리할수있다. 첫째, 주거만족특성을기존의선행연구에서는정한내용을참고로설문조사등을하여개별적으로주거만족특성을정하여연구하는한계점이있었다. 둘째, 주거특성과주거만족, 주거가치관선행연구들은개별적으로주거특성과주거만족도에대한연구의한계점이있다. 따라서본연구는다음과같은분석을시도하였다. 첫째, 객관성과공정성을담보하기위하여 2012년주거실태조사표에나타난통계자료에나타난요인을주거만족특성과주거가치관으로정하였다. 둘째, 주거특성및주거만족도가주거가치관에미치는영향을새롭게시도하였다. 셋째, 주택을유지하기위하여일상적으로 투입되는매달주거비부담을매개변수로주거만족도와주거가치관에미치는영향을시도하였다. < 표 1> 주거실태조사의표본수및모집단추계 수도권 광역시 도지역 Ⅲ. 연구설계및분석 1. 연구설계기초자료 1) 연구설계 본연구에서는 2012 년주거실태조사자료를이용하였으며, 모집단 17,733,831 가구가운데가구주및가구주의배우자로서표본규모는 33,000 가구를대상을선정하여분석하였다. 인구통계학적변인과주거환경만족도, 주거가 구분 표본수 모집단으로추계한가구수 ( 비중 ) 전국 33,000(100.0%) 17,733,831(100.0%) 계 15,340(46.5%) 8,513,330(48.0%) 서울특별시 6,200(18.8%) 3,622,858(20.4%) 인천광역시 2,050(6.2%) 932,797(5.3%) 경기도 7,090(21.5%) 3,957,675(22.3%) 계 6,410(19.4) 3,602,913(20.4%) 부산광역시 2,300(7.0%) 1,266,556(7.1%) 대구광역시 1,540(4.7%) 885,255(5.0%) 광주광역시 920(2.8%) 525,254(3.0%) 대전광역시 980(3.0%) 543,124(3.1%) 울산광역시 670(2.0%) 382,724(2.2%) 계 11,250(34.1%) 5,617,588(31.7%) 강원도 1,580(4.8%) 567,523(3.2%) 충청북도 1,300(3.9%) 571,572(3.2%) 충청남도 1,370(4.2%) 766,510(4.3%) 전라북도 1,530(4.6%) 670,649(3.8%) 전라남도 1,130(3.4%) 649,878(3.7%) 경상북도 1,880(5.7%) 1,026,765(5.8%) 경상남도 1,930(5.8%) 1,175,698(6.6%) 제주도 530(1.6%) 188,992(1.1%) 23) 강혜경 조희금 이미영 엄가영, 농촌고령자의안전위협에관한주거실태조사연구, 한국주거학회논문집, 한국주거학회, 2014, 제 25권제5호. pp.22~31 24) 이현정, 2012 년주거실태조사에서나타난청년임차가구의지역별주거실태비교, 한국주거학회논문집, 한국주거학회, 2015, 제26권 1호. pp.81~90. 25) 유창형, 주거실태자료를이용한점유형태결정요인분석, 부동산학연구, 한국부동산분석학회, 2015, 제21집제1호. pp.59~74.

7 262 주거특성이주거만족도와주거가치관에미치는영향에관한연구 치관을활용하였으며, 요인분석, 경로분석등의다양한통계방법으로분석처리하였다. < 표 2> 주거특성요인설문조사표 구분 주거특성요인 주거만족 구분 주거가치관 2) 기초자료 1 주거특성요인 2012년주거실태조사표에서 11개의주거특성요인을주거만족도독립변수로사용하였고, 주변환경에대한전반적인주거만족도는각각 5 점 Likert 척도로측정하였다. 요인 1) 주차여건 2) 집주변의청소및쓰레기처리상태 3) 시장 대형마트등이가깝고이용편리 4) 각종사회복지시설여건 ( 노인및영유아복지청소년복지, 문화센터, 구민회관등 ) 5) 버스 지하철등대중교통이용편리 6) 치안, 범죄등방범상태 7) 미취학자녀를키우기에적합한동네환경 8) 학교및학원등교육환경, 학군 9) 병원, 보건소등의료시설이가깝고이용편리 10) 집주변의소음상태 11) 주변자연환경 ( 녹지, 공간, 공원, 산책로, 등 ) 여건 주거환경에대한전반적인만족도 < 표 3> 주거가치관설문조사표 요인 1) 내명의의집 ( 자가소유 ) 은꼭있어야한다. 2) 지금의집값수준은적정하다고생각한다. 3) 소형주택을더많이건설해야한다. 4) 정부에서짓는공공임대주택건설이더늘어야한다. 5) 내경제형편으로구할수있는주택이충분히있다. 6) 금융상품 ( 예금, 주식, 채권등 ) 에투자하기보다는부동산투자를더선호한다. 7) 집을얻는다면전세보다는월세가더좋다. 8) 가능하면아파트에살고싶다. 9) 향후 2-3년간주택가격은지금보다더오를것이다. 10) 향후 2-3 년간전세및월세가지금보다더오를것이다. 2 주거가치관요인 2012년주거실태조사에서주거가치관요인 10개문항을 5점 Likert 척도로측정하였다. 2. 요인분석 주거환경의전반적인만족도에영향을미칠것으로판단되는 11개요소에관한문항들에대하여주성분분석의 Varimax방식으로요인분석결과이다. 주거환경의경우에는고유값이 1.0인이상인요인과참고논문의기존항목구분및누적설명력을고려한결과요인의수를 4개로결정하였다. 제1요인으로는버스, 지하철등대중교통이용, 시장 / 대형마트근접, 의료시설근접, 각종사회복지시설여건을묶어서교통 문화환경적요인 < 표 4> 요인분석 요인 구분 버스, 지하철등대중교통이용 시장, 대형마트근접 의료시설근접 각종사회복지시설 집주변의소음상태 주변자연환경 치안, 범죄등방범상태 미취학자녀보육적합 학교및학원등교육환경, 학군 주차만족도 집주변청소및쓰레기처리상태 고유값 26) 설명력 누적설명력

정병호 정재호 263 < 그림 1> 가설에대한모형 제2요인으로는집주변의소음상태도, 주변자연환경, 치안, 범죄등방범상태를묶어서주변환경적요인제3요인으로는미취학자녀보육적합, 학교및학원등교육환경 / 학군을묶어서교육환경적요인제4요인으로는주차만족도, 집주변청소및쓰레기처리상태를묶어서주차및청소환경적요인이라하겠다. 3.

8 정병호 정재호 263 < 그림 1> 가설에대한모형 제2요인으로는집주변의소음상태도, 주변자연환경, 치안, 범죄등방범상태를묶어서주변환경적요인제3요인으로는미취학자녀보육적합, 학교및학원등교육환경 / 학군을묶어서교육환경적요인제4요인으로는주차만족도, 집주변청소및쓰레기처리상태를묶어서주차및청소환경적요인이라하겠다. 3. 연구가설 본연구에서는주거만족도에영향을미치는인자로교통 문화환경, 주변환경, 교육환경, 주차및청소환경의관계성을확인하기위해다음과같은가설을설정하여구조방정식모형을통하여검증을실시하였다. 가설1) 교통 문화환경은주거만족도에유의한영향을미치며주거가치관에유의한영향을미칠것이다. 가설2) 주변환경은주거만족도에유의한영향을미치며주거가치관에유의한영향을미칠것이다. 가설3) 교육환경은주거만족도에유의한영향을미치며주거가치관에유의한영향을미칠것이다. 가설4) 주차및청소환경은주거만족도에유의한영향을미치며주거가치관에유의한영향을미칠것이다. 가설5) 매개변수매월주거비부담은주거만족도, 주거가치관에유의한영향을미칠것이다. Ⅳ. 실증분석 1. 신뢰도분석 < 표 5> 는만족도문항사이의일관된정도 26) 요인이설명할수있는변수들의분산크기를나타낸다. 고유치는각각의요인별로모든변수의요인부하량을제곱하여더한값이기에각요인의개별설명력을나타낸다. 고유치가 1 보다크다는것은하나의요인이변수 1 개이상의분삭을설명해준다는것을의미한다. 따라서고유치값이 1 이상인경우를기준으로요인수를결정하게된다.

9 264 주거특성이주거만족도와주거가치관에미치는영향에관한연구 를파악하기위해서신뢰도분석을실시한결과이다. 분석결과 12 개의만족도문항에대한 Cronbach 알파신뢰도계수는 으로나타나높은값을확보하였기때문에각변수들에관하여높은내적일관성을지니고있다고볼수있다. < 표 5> 신뢰도분석 문항 항목이삭제된경우척도평균 항목이삭제된경우척도분산 수정된항목-전체상관관계 항목이삭제된경우 Cronbach 알파 주차만족도 집주변청소및쓰레기처리상태 시장, 대형마트근접 각종사회복지시설여건 버스, 지하철등대중교통이용 치안, 범죄등방범상태 미취학자녀보육적합 학교및학원등교육환경, 학군 의료시설근접 집주변의소음상태 주변자연환경 주거환경에대한전반적인 Cronbach 의알파 항목수 구조방정식모형검증 가설에대한검증을위해구조방정식모형을설정하였으며, 모든경로분석은 SPSS 시스템의 AMOS 프로시저및모수는최대우도함수를이용하여추정하였다. 구조방정식분석결과 Chi-square 는 39,234 (DF-215), p=0.000이며 GFI (Goodness of Fit Index)=0.906, AGFI (Adjusted Goodness of Fit Index) =0.880, CFI (Comparative Fit Index)= 0.840, RMR (Root Mean Square Residual) =0.051 으로나타났다. GFI, AGFI, CFI 의값이 0 에서 1 까지취하고 1 인경우에는모델이완전히적합하다는것을의미하며, 분석결과 GFI, AGIF, CFI 값이완전적합은아니지만 1 에근사, RMR 은 0.05~0.08 사이에있으로적당한모형으로판단할수있다. < 표 6> 모형유의성및모형적합성 모형유의성검증 모형적합성검증 df P GFI AGFI CFI RMR TLI 39, 구조방정식모형분석을요인들의유의성검정은교통 문화환경, 주변환경, 교육환경, 주차및청소환경과주거만족도사이의비표준화회귀계수 0.345, 0.700, 0.080, , 유의수준 0.01 에서유의하게나타났으며, 교통 문화환경, 주변환경, 교육환경, 주차및청소환경과주거가치관사이의비표준화회귀계수는 0.021, 0.025, 0.003, 0.002로교통 문화환경, 주변환경은유의수준 에서유의하게나타났으나, 교육환경및주차 청소환경은유의하지않게나타났다. 매달주거비부담정도와주거만족도사이의비표준화회귀계수 , 주거만족도와주거가치관사이의비표준화회귀계수 0.009, 월평균주거비와주거가치관사이의비표준화회귀계수 0.005로유의수준 0.001에서유의하게나타났다. 교통 문화환경과시장, 대형마트근접, 의료시설근접, 사회복지시설여건사이의비표준화회귀계수는각각 1.082, 1.086, 1.006로유의수준 0.001에서유의하게나타났으며, 주변환경과주변자연환경, 치안등방범상태사이의비표준화회귀계수는각각 0.948, 0.880, 유의

10 정병호 정재호 265 < 그림 2> 구조방정식모형분석결과 수준 0.001에서유의하게나타났다. 교육환경과교육환경, 학군사이의비표준화회귀계수는 1.049, 주차및청소환경과청소및쓰레기처리상태사이의비표준화회귀계수는 0.982, 유의수준 에서유의하게나타났으며, 주거가치관과현재집값수준, 소형주택건설, 공공임대주태공급, 주택보급, 주택투자, < 표 7> 변수의효과크기분석결과 주거특성 구분 주거특성, 매개변수 -> 주거만족도 직접효과 주거특성, 매개변수 -> 주거가치관 간접효과 직접효과 총효과 교통문화환경 주변환경 교육환경 주차청소환경 매개매달주거비부변수담정도 주거만족도 월세선호도, 아파트선호도, 주택가격전망, 전월세전망사이의비표준화회귀계수는각각 6.228, , , 9.131, 6.976, 5.693, 2.338, 3.743, 로유의수준 0.001에서유의하게나타났다. 주거만족도에가장큰영향을주는주변환경 (0.700) 은가족과함께여가공간및건강을위해즐길수있는녹지공간, 공원등쾌적한환경과사회적불안감이확산되는현대사회에서범죄예방에필요한치안및방범이주거만족에큰영향을주고있으며, 그다음으로는교통문화환경 (0.345) 은지하철, 버스등대중교통의이용편리함과시장, 대형마트, 의료시설, 사회복지시설등이가까이있음으로쇼핑이나의료혜택등을쉽게접할수있는것도주거만족에영향을미치고있음을알수있다. 교육환경 (0.080) 이나주차청소환경 ( 0.006) 은약간의영향을미치는것으로나타났다. 주거가치관에영향을미치는요인도주변환경 (0.019), 교통문화환경 (0.018) 순으로나타났으며, 교육환경과주차청소환경은미미한영향을미치는것으로나타났다.

11 266 주거특성이주거만족도와주거가치관에미치는영향에관한연구 Ⅴ. 결론 본연구는 2012 년국토교통부가발표한전국 33,000 가구의표본조사를대상으로실시한주거실태조사자료를근거로인구통계학적변인과주거만족도 11개의주거특성요인을교통및 문화적요인, 주변환경요인, 교육환경요인, 주차및청소요인등 4개요인을분류하여매월주거비부담정도가주거만족도와주거가치관에미치는영향을분석하였다. 분석모형의특성에의한실증분석결과는다음과같다. 첫째, 주거특성인주거만족도 4개요인이주거가치관에영향을미치는것으로나타났다. 둘째, 매월주거비부담정도는주거만족도와주거가치관에모두영향을미치는것으로나타났다. 셋째, 주변환경, 교통문화환경순으로주거가치관에직접적인영향을미치는것으로나타났으며, 교육환경과주차청소환경은직접적인영향을미치지않는것으로나타났다. 넷째, 주거만족도 11개항목의신뢰도분석결과는 Cronbach 알파신뢰도계수는 의높은값을확보하였기때문에각변수들에관하여높은내적일관성을지니고있다고볼수있다. 본연구의결과로는주거만족과주거가치관이사회적, 경제적상황의변화함에따라주택을소유에서이용개념으로, 저출산및고령화와삶의질향상에따른자연경관, 녹지공간, 공원등자연환경을중요시하고범죄예방및개인적사생활을보호하기위한치안방범등안전을추구하는흐름으로변하고있음을알수있다. 또한인구고령화와이혼의증가, 저출산, 경제적불황에따른결혼회피등으로인한 1~2 인가구의증가와베이비붐세대은퇴에따른고령화시대로접어들면서대중교통이용의편리 함과시장, 대형마트등쇼핑이용, 건강에대한관심이높아짐으로의료시설, 사회복지시설이근접한곳에살기를원하고있음을알수있다. 본연구결과의시사점으로는다음과같다. 첫째, 2012 년주거실태조사를통해인구통계학적특성별주거만족도가주거가치관에영향을미치고있다. 이는향후주택공급은주택소비자의가치욕구에맞는주택을공급하여야한다. 둘째, 주택소비자들의주거욕구등을충족시킬수있는교통 문화적환경, 교육환경, 주변환경, 주차및청소등주거특성을만족을시킬수있는정책을시행하여야할것이다. 셋째, 1~2인가구의증가와베이비붐세대의은퇴와저출산, 인구고령화증가추세에따라안정적이고인간다운삶을살아갈수있도록향후공공임대주택의공급과소형주택건설을더많이공급하는서민주거안정을위한주택정책을펼쳐야할것이다. 본연구의한계점으로주택소비자들의주거욕구를충족시킬수있는주거만족특성과주거가치관을일부만반영하여연구하였고, 2012 년주거실태조사에나타난주거의식과주거가치관이 2014년주거실태조사표에는조사항목이빠져연도별로비교할수없었다. 첫째, 2012 년주거실태조사표에있는주거환경만족도항목을주거만족도변수로, 주거의식과주거가치관에있는항목을주거가치관변수로사용하는한계점이있다. 둘째, 주거실태조사자료가전국적인모집단의표본조사로인하여개별적으로주거특성과주거가치관을분석할수없었던점이분석의한계가있었다. 셋째, 2014년주거실태조사표에는주거의식과주거가치관항목이일치하지않아비교분석하는데한계가있었다. 향후연구에서는사회적, 경제적, 환경적, 시대상황에따라변하는주택소비자가치관을

12 정병호 정재호 267 만족시킬수있는주택의다양한주거욕구특성을세밀하게연구분석하여정책에반영하여야 할것이다. 參考文獻 강혜경 조희금 이미영 엄가영, 농촌고령자의안전위협에관한주거실태조사연구, 한국주거학회논문집, 한국주거학회, 2014, 제25권제5호. 김부성, 주거이동과주거만족도결정요인에관한연구, 목원대학교박사학위논문, 김성배 이주형, 도시형생활주택유형별선호주거환경요인분석, 부동산학보, 한국부동산학회 집. 김수웅 구용근, 노인의주거요인이삶의만족도에미치는영향에미치는연구, 부동산학보, 한국부동산학회, 제56집. 김용선 송명규, 주택시장경기변동과주거특성들의아파트가격에대한영향력변화, 부동산학보, 한국부동산학회 2014, 제58집. 김은택 정효미, 노인가구의주거특성이주거만족도에미치는영향, 한국주거환경학회논문집, 한국주거학회, 2015, 제13권제1호. 남영우, 국민임대주택의주거만족도와이주의향에대한연구, 건국대학교대학원박사학위논문, 박재운 김현욱, 주거실태조사를통해본경기도의소득5분위별균등화생활비와가처분소득 총자산 주거비와의관계분석, 부동산학보, 한국부동산학회, 2013, 제53집. 박준필, 주거실태조사에따른주택정책의방향 ", 광주연구, 광주발전연구원, 통권제11호. 배장오 전영일, 임대아파트거주자의주거만족에관한연구, 부동산학보, 한국부동산학회, 제59집. 심재현, 아파트거주자들이지각한주거가치가지각가격에미치는영향, 홍익대학교박사학위논문, 안치환, 임대유형별공공임대주택주거만족도연구, 가천대학교대학원박사학위논문, 2014 유창형, 주거실태자료를이용한점유형태결정요인분석, 부동산학연구, 한국부동산분석학회, 2015, 제21집제 1호. 윤정중 김은미, 우리나라신도시의인구및주거특성변화, LHI journal of land, housing, and urban affairs. 한국토지공사토지주택연구원, 2014., vol.5 no.4. 이경애, 주거실태조사를바탕으로한소득계층별주거실태현황및시사점, LHI archives. 한국토지주택공사토지주택연구원, 2012, 통권제7호. 이상호, 공공아파트입주민의주거만족도영향요인연구, 국민대학교박사학위논문, 이성근 정시희. 국민임대주택거주자의주거만족도영향요인에관한연구, 한국지역혁신논집, 영남대학교한국균형발전연구소, 2008, 제3권제 2호. 이현정, 2012년주거실태조사에서나타난청년임차가구의지역별주거실태비교, 한국주거학회논문집, 한국주거학회, 2015, 제26권 1호. 임혜리 김재준 김경훈, 가족생활주기별주거가치관분석에관한연구, 대한건축학회논문집, 대한건축학회, 2012, 제28권11호. 정연택, 소형주택임차인의주거만족도및계속거주의향에관한연구, 서울벤처대학교박사학위논문, 최용부, 아파트주거만족도의구성요소와관련요인분석, 부산대학교박사학위논문, 하정순, 주거가치유형화에따른아파트선택및주거만족도에관한연구, 한국주거학회논문집, 한국주거학회, 2007, 18권2호. 한경원, 공공임대주택입주민의주거만족도영향에관한연구, 서울대학교박사학위논문, 국토교통부, 2012년주거실태조사표통계보고서, 국토해양부, 국토교통부주거누리 :

II. 기존선행연구

수익용부동산의임대수익영향요인에관한연구 I. 서론 II. 기존선행연구 Ⅲ. 실증분석모형및자료 yit = a + b xit + ui + eit yit = ( a + ui ) + b xit + eit α α cov( it, i ) 0 x u = cov( x, ) 0 it u i ¹ H : cov( x, u ) = 0 0 H : cov( x, u ) ¹ 0 1 it