2015. 4. 8 (15-27 호 ) : 최근수도권분양시장의주요특징과향후전망 최근아파트분양시장동향 분양시장호황의주요원인 최근수도권분양단지의주요특징 향후분양시장전망
최근주택매매시장회복세와정부의부동산경기활성화기조의영향으로주택매매수요가증가하면서분양시장을중심으로청약경쟁률이급증. 이러한분양시장의호조세는당분간지속될것으로예상되나, 단기간공급집중및분양가상승에따른시장내불안요인존재 최근아파트분양시장동향 2014년하반기금융규제 (DTI LTV) 완화와부동산3법폐지등의영향으로금융위기이후장기간침체되었던수도권주택시장분위기가분양시장을중심으로반전 특히위례신도시를중심으로청약수요가급증하면서광교, 하남미사등수도권내택지개발지구전반으로분양시장의호조세가나타남 택지개발지구의청약열기는서울내재건축 / 재개발단지로이어지면서높은청약경쟁률이지속되고있는상황 이러한분양시장의호조세는 2015년 1분기들어더욱강해짐 1분기분양단지총 75개 ( 수도권 25개, 지방 50개 ) 중 62개 ( 수도권 19개, 지방 43개 ) 단지가순위내마감 (1분기전국청약경쟁률 10.5:1) 특히, 43개단지 ( 수도권 12개, 지방 31개 ) 는 1순위에서청약을마감하며 2006년이후최고치를기록 주요단지 1순위청약경쟁률 : 마곡힐스테이트마스터 (27:1), 왕십리센트라스 1차 (13:1), 동탄유보라아이비파크 6.0(63:1), 수지 e편한세상 (8:1), 청라파크자이테라스 (11:1) [ 그림 1] 지역별청약경쟁률 [ 그림 2] 지역별초기분양률 1 25 20 15 10 5 0 100.0 ( 단위 : %) `14.3Q `14.4Q 서울경기인천 90.0 87.6 87.0 84.7 83.4 85.6 81.7 80.7 부산전국 78.3 80.0 72.8 70.0 60.0 48.6 50.0 40.0 30.0 20.0 10.0 0.0 2010 2011 2012 2013 2014 2015.1Q 전국서울 6대광역시경기지방 자료 : 부동산 114 자료 : 대한주택보증 1 초기분양률 : 30 가구이상민간분양아파트중분양개시후 3 개월초과 6 개월이하인사업장의지역별 계약률을의미 1
분양시장호황의주요원인 전세난에따른실거주목적의매수세유입 전세가격의상승세가지속되면서전국아파트매매가대비전세가비율은조사이래최고치인 71% 까지상승 높은전세가격으로인해계약만기시전세보증금미반환리스크는커지는반면, 대출금리하락에따른주택구매부담은완화되면서기존전세거주자의매매전환수요가증가 새아파트선호현상강화에따른분양수요증가 주택가격상승에대한기대가낮아진반면주택매수시고려조건중쾌적한주거환경에대한우선순위가높아지면서신규분양을통한주택매수수요증가 또발코니확장시공이합법화된이후기존평면과는다른혁신적평면설계로아파트가공급되면서동일면적대비효율적공간활용이가능한분양주택을선호 청약제도개편에따른청약가망자급증 지난 2월 27일기존수도권지역내 1순위발생요건완화 ( 기존 2년 1년 ) 를포함한청약제도의개편영향으로 1순위자격대상자가급증함에따라기존 1순위보유자들의청약시도가늘어남 수도권지역의경우금융위기이후대규모미분양적체영향으로공급감소 서울은금융위기이후재개발 / 재건축및뉴타운사업지연으로신규공급이제한 인천 경기지역또한김포, 용인, 화성, 파주, 인천서구등에서나타난대규모미분양으로인해 2009년을정점으로신규분양규모가지속감소 [ 표 1] 수도권분양공급현황 구분 `00~`08년평균 `09년 `10년 `11년 `12년 `13년 `14년 서울 42,952 23,770 29,308 35,725 21,298 39,578 30,145 경기 90,213 95,117 56,678 66,099 54,812 74,539 83,030 인천 16,997 35,123 11,725 7,705 15,458 10,882 7,725 합계 150,162 154,010 98,711 109,529 91,568 124,999 120,900 자료 : 부동산 114( 단위 : 호 ) 2
수도권분양단지의주요특징 수도권분양시장은지방과달리소형 ( 전용60m2미만 ) 주택의초강세현상이심화 2000년대대세상승기에는중대형아파트주도로시세가상승하였으나, 금융위기이후에는중소형규모중심의시장으로변화 특히, 발코니확장을고려한평면설계영향으로기존중소형선호현상내에서도차별화가나타나면서수도권의경우소형위주의분양수요가더욱확대 - [ 그림 3] 과같이최근입주하는단지의경우전용 59m2 ( 구, 24평형 ) 임에도 4Bay( 전면 4개면 ) 구조에화장실 2개, 펜트리 ( 다용도실 ) 까지포함 - 기존전용 85m2 ( 구, 33평형, [ 그림 4] 참조 ) 보다넓은공간활용과더불어우월한일조량확보까지가능해지면서선호면적이소형규모로더욱집중 [ 그림 3] 최신전용 59 m2구조의평면 [ 그림 4] 기존전용 85 m2구조의평면 자료 : 반도건설 ( 경기김포소재 A 단지 ) 자료 : 국민은행 ( 서울광진구소재 B 단지 ) 이에최근수도권내신규분양단지전용면적 59 m2형의평당분양가는전용면적 85 m2형보다높음에도불구하고소형면적의경쟁률이더욱치열함 ([ 표 2] 참조 ) 반면, 지방지역의경우여전히중형규모 (85 m2미만 ) 주도의시장을유지 [ 그림 5] 수도권규모별매매가격변동률 [ 그림 6] 5 개광역시규모별매매가격변동률 2.0% 1.5% 1.0% 0.5% 0.0% -0.5% (QoQ) 대형중형소형 중대형중소형 2.5% 2.0% 1.5% 1.0% 0.5% (QoQ) 대형중형소형 중대형중소형 -1.0% 0.0% -1.5% 13.2Q 13.3Q 13.4Q 14.1Q 14.2Q 14.3Q 14.4Q 15.1Q -0.5% 13.2Q 13.3Q 13.4Q 14.1Q 14.2Q 14.3Q 14.4Q 15.1Q 자료 : 국민은행 자료 : 국민은행 3
대규모공공택지지역중심의분양 2014년 9.1대책의일환으로향후 2017년까지신규공공택지의지정이중단되면서기존수도권내택지개발지구에대한수요자들의관심과분양물량이집중됨 특히기존분양성공지역이었던위례, 광교신도시는물론동탄2, 하남미사, 김포한강, 인천청라등수도권내공공택지분양에청약대기자들의수요가집중됨 인근지역선도단지의시세수준으로빠르게분양가상승 재개발 / 재건축등기존주택지역의경우인근지역선도단지평균가격수준으로분양을시도 ( 확장비용고려시선도단지상회 ) 수도권내공공택지의경우인근분양완료단지에서형성된프리미엄수준을반영한가격대로분양가형성 [ 표 2] 주요단지분양면적별분양가격및청약경쟁률 구분단지명분양시기전용면적서울 59m2재개발 / 왕십리 `15년 3월재건축센트라스1차 84m2 59m2택지동탄2 개발반도유보라 `15년 3월지구 5.0 84m2자료 : 각건설사, 국민은행 3.3m2당분양가 ( 청약경쟁률 ) 2,250만원 (73대1) 2,020만원 (10.5대1) 1,240만원 (126.5대1) 1,190만원 (51.4대1) 인근유사단지청구e편한세상 (KB시세 2,270만원 ) 청구e편한세상 (KB시세 2,015만원 ) 동탄2우남퍼스트빌 ( 분양가 1,000만원, 현시세 1,250만원 ) 동탄2우남퍼스트빌 ( 분양가 1,020만원, 현시세 1,230만원 ) 향후분양시장전망 수요측면 최근분양시장활황분위기는주택시장을둘러싼매매가격상승과매수심리개선및외부요인호조세에힘입어당분간지속될전망 - 2014년하반기이후주택매수심리가개선되고있고, 주택구매력지수 2 도조사이래최고수준을기록중 ( 수도권아파트기준 2015년 3월현재 125.2) 2 주택구매력지수 (Housing Affordability Index): 중간소득가구가중간가격의주택을구입 ( 대출포함 ) 할경우, 현재의소득으로부담할수있는능력을의미. HAI 지수가 100 을초과할수록주택구매력이증가함을의미 4
높은전세가격과만성적인전세공급부족에따라매매로유입되는실수요목적의수요증가세도당분간지속될전망 정부의부동산시장활성화기조와초저금리금융환경등매매시장을둘러싼긍정적외부요인흐름도 2분기까지는유지될전망 청약제도변경의영향으로급증한 1순위보유자가청약시장에진입함에따라청약경쟁률또한여름휴가철이전까지는현재의상승추세가지속될전망 [ 그림 7] 주택매매및전세가격지수변동률 [ 그림 8] 지역별주택구매력지수 (HAI) 1.5 1.0 (MoM, %) 수도권 ( 매매 ) 5개광역시 ( 매매 ) 수도권 ( 전세 ) 5개광역시 ( 전세 ) 180 160 140 전국 수도권 서울 120 0.5 100 0.0 80 60-0.5 '12.3 '12.9 '13.3 '13.9 '14.3 '14.9 '15.3 자료 : 국민은행 40 '10.1 10.7 '11.1 11.7 '12.1 12.7 '13.1 13.7 '14.1 14.7 자료 : 국민은행 공급측면 건설사들은그동안미루어온사업장에대한분양공급을 2/4분기에집중시도할예정 - 4월에는 1분기공급량 (4만9,377 호 ) 보다많은 7만7,626 호의공급이예정 - 2분기전체기간중에는약 18.5만호의분양공급이예정되어그외분기평균 5만호대비 3배이상의공급이집중될전망 금융위기이후지연된서울지역대형재건축사업장도본격적인사업이추진됨에따라 2분기이후서울지역분양물량증가로이어질전망 - 금융위기이후사업성악화와조합원간갈등문제등으로사업이지연되어온서울재건축 / 재개발사업장들이최근주택시장회복세에빠르게사업을추진 - 4월북아현뉴타운과 2분기가락시영의일반분양을시작으로장위뉴타운, 개포주공, 고덕주공등대형재건축 / 재개발단지들의분양이본격화될전망 5
[ 그림 9] 2015 년분기별분양 ( 예정 ) 물량 [ 그림 10] 연도별분양물량및지역비중 20 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0 ( 단위 : 만호 ) 18.49 지방 수도권 7.13 4.94 11.36 5.23 4.99 3.28 2.50 1.42 1.66 2.73 3.57 15.1Q 15.2Q 15.3Q 15.4Q 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0 ( 단위 : 만호 ) 지방 38.6 수도권 33.1 22.6 22.8 26.3 28.3 41% 26.1 45% 32% 56% 64% 17.3 58% 65% 43% 59% 55% 68% 57% 42% 44% 36% 35% `08 `09 `10 `11 `12 `13 `14 `15(e) 자료 : 부동산 114 자료 : 부동산 114 향후분양시장추이 수도권내택지개발지구의경우분양가격상승세는지속되나, 상승폭은제한적 - 신규택지지정중단에따른희소성부각과인근단지의프리미엄형성으로빠르게분양가격이상승중이나, 분양가상한제의적용으로그상승폭은제한적 - 다만, 이러한분양가격상승세에도불구하고새아파트선호현상과신도시희소성부각으로당분간강세는이어질전망 [ 표 3] 택지개발지구내분양시기별분양가비교 ( 동일면적기준충기준 ) 지역단지명분양시기 3.3m2당평균분양가격차 D사 1차 2013년 3월 1,090만원동탄신도시 +70만원 D사 2차 2015년 4월 1,160만원 G사 A블럭 2014년 11월 1,350만원하남미사지구 +70만원 G사 B블럭 2015년 4월 1,420만원 G사 1차 2014년 5월 970만원경기김포 +50만원 G사 2차 2015년 3월 1,020만원자료 : 각건설사 서울권역재건축 / 재개발단지의경우다소높은분양가상승전망 - 민간택지에서분양을시도하는재개발 / 재건축단지의경우분양가상한제적용제외대상으로, 상한제가적용되는택지개발지구에비해상대적으로분양가의상승폭이높을전망 - 특히, 강남3구일부재건축단지의경우인근시세를크게상회하는수준으로분양을시도할가능성도높아짐 6
다만, 단기공급집중에따른물량부담과높아진분양가수준은최근대내외경기지표가부진한상황을감안하면중장기적으로는부담 - 단기간내과도한물량이집중됨에따른국지적인공급과잉문제와분양가격상승에따른매매전환실수요자들의청약수요감소가능성이커짐 - 특히, 3분기이후미국기준금리의인상이예상되고, 국내경기의회복이지연될경우현재분양시장의높은관심이단기간내반전될우려도상존 2017년하반기이후수도권일부지역의경우올해분양물량의입주가본격화되면서적정흡수량을초과하는입주물량출현에따른공급충격가능성도존재 < 연구원서동한 (pilot@kbfg.com) 02)2073-5789> [ 참고 ] 2015 년 2 분기이후수도권주요분양예정단지 위치 단지명 분양세대 전용면적 ( m2 ) 분양시기 서대문구 아현역푸르지오 315 34~109 4월 서대문구 e편한세상신촌 625 59~114 4월 금천구 롯데캐슬골드파크3차 1,057 59~84 4월 성북구꿈의숲코오롱하늘가구 335 59~97 4월서송파구가락시영 1,578 39~130 6월울강서구마곡 8,11,12단지 462 59~84 8월 강서구 마곡 10-1단지 58 84 8월 강남구 개포주공2단지 미정 49~182 하반기 서초구 반포한양 152 59~153 하반기 청라 A12 청라제일풍경채 2차 1,581 74~99 4월 위례 C2-1 위례신도시보미 131 96 상반기 위례 C2-4,5,6 위례우남역푸르지오 630 83 5월 수광교A6 광교호반베르디움6차 446 60~85 4월도광교C2 광교중흥S클래스 2,461 70~163 미정권 동탄2 A19 동탄2 금강펜테리움 252 84~114 상반기 동탄2 A45 동탄2 e편한세상 1,526 미정 10월 하남미사 A3 대원칸타빌 550 95~130 9월 자료 : SH 공사, 각건설사등 7