도시계획국 [ 토지관리과 ] 13 년도서울부동산시장동향및 14 년전망 1. 2013 년주택매매시장동향 < 2014. 1. 6( 월 ) > 매매가격변동률 <'12 년 ~'13 년, 2 년간월별매매가격지수변동추이 > 12 년서울 -4.8% 하락 13 년서울 -1.4% 하락 < 연도별 전년동월 13 년월별매매가격지수증감률 > 구분 전년최근5년연도별증감률동월 '09년 '10년 '11년 '12년 '13년 '12년 12월 ( 자료 : 한국감정원 ) ( 단위 : %) 13 년월별증감률 1 월 2 월 3 월 4 월 5 월 6 월 7 월 8 월 9 월 10 월 11 월 12 월 서울 2.8-1.1 0.7-4.8-1.4-0.5-0.5-0.3-0.1 0.0 0.2-0.2-0.4-0.4 0.0 0.3 0.1-0.03 강남 3.4-1.0 0.9-6.0-1.1-0.6-0.7-0.3 0.0 0.3 0.2-0.3-0.5-0.4 0.2 0.4 0.1-0.14 강북 2.3-1.3 0.5-3.4-1.7-0.4-0.4-0.3-0.2-0.2 0.1-0.2-0.3-0.5-0.2 0.3 0.1 0.08 13 년서울주택매매가격은 4.1 부동산대책발표와봄이사철이맞물려잠시상승세로전환되었다가 6월말로취득세감면혜택이종료되면서다시하락세로전환됨. 하지만정부에서 8.28 대책이발표되면서기대감으로 9월이후소폭상승세를이어오다가대책관련법안들이국회에서장기보류되면서다시하락세로전환되는추세를나타내며전년말대비 1.4% 로약세를보였음. 강남권역에서는정부의부동산대책및세제감면혜택등의영향을받아소형재건축아파트를중심으로다소매수세가회복되면서전년말대비 1.1% 하락한반면, 강북권역에서는뉴타운 재개발무산, 부동산시장의불확실성등으로하락폭이다소큰 1.7% 의하락세를나타냄. 작성자토지관리과장 : 남대현 2133-4660 부동산평가팀장 : 최영창 4669 담당 : 김문수 4672
매매거래량변동추이 1) <'13 년월별주택매매거래량 > < 년도별 (1~12 월 ) 주택매매거래량 > 4. 1 대취득세감면종료 8. 2 8 대양도세한시감면종료 13 년주택매매거래량을보면연초에는작년말취득세감면혜택종료의영향으로거래량이감소하였다가봄이사철과 4.1 대책발표등으로 5개월간증가한후 6월말로연장된취득세감면혜택이다시종료되면서급감함. 하지만정부의추가부동산대책이 8.28 일발표되면서다시증가세가 12 월까지이어지고있음. 이처럼정부의부동산대책발표이후잠시거래량이증가하다다시하락하는등거래활성화로이어지지못하는것은관련법규등이국회를통과하지못할경우에대한불확실성이크기때문으로판단됨. 따라서 13 년총거래량은 156,079 건으로 08 년세계금융위기이전만은못하지만거의그때수준에근접해가는상태이고 10 년이후최대거래량을나타내고있으며, 작년 (120,904 건 ) 대비 29.1% 증가하였음. 2. 2013 년주택전 월세시장동향 전세가격변동률 <'12 년 ~'13 년, 2 년간월별전세가격지수변동추이 > 12 년서울 0.5% 상승 13 년서울 6.6% 상승 1) 자료 : 부동산실거래관리시스템 (RTMS) 에신고된거래건수임 - 2 -
< 연도별 전년동월 13 년월별전세가격지수증감률 > 구분 전년최근5년연도별증감률동월 '09년 '10년 '11년 '12년 '13년 '12년 12월 ( 자료 : 한국감정원 ) ( 단위 : %) 13 년월별증감률 1 월 2 월 3 월 4 월 5 월 6 월 7 월 8 월 9 월 10 월 11 월 12 월 서울 5.8 6.2 10.3 0.5 6.6 0.2 0.3 0.5 0.6 0.3 0.2 0.1 0.5 0.8 0.9 1.0 0.7 0.5 강남 7.6 7.4 10.4 0.6 6.7 0.3 0.4 0.5 0.5 0.1 0.1 0.1 0.6 0.9 1.0 1.2 0.7 0.5 강북 3.9 4.9 10.3 0.3 6.5 0.2 0.2 0.4 0.7 0.5 0.3 0.2 0.4 0.7 0.8 0.9 0.8 0.5 13 년전세가격은저금리기조가지속되면서임대인의월세전환증가로전세 매물이감소하여작년 9 월이후부터 16 개월연속오르면서전년말대비 6.6% 상승하였음. 이는최근 5 년연도별상승세에서도전세난이심각했던 11 년에이어 두번째상승률을보였음. 지역별연간변동률은강남지역 (6.7%) 은영등포구 (9.93%), 송파구 (8.55%), 강남구 (7.96%) 등이높은상승세를보였으며, 강북지역 (6.5%) 은성동구 (9.07%), 노원구 (8.93%), 서대문구 (7.86%) 등이상승세를주도하였음. 주택유형별로는전년말대비아파트 (9.02%), 연립주택 (3.87%), 단독주택 (2.42%) 순으로상승세를나타내며아파트가상승세를주도하고있음. 최근 5 년간 ( 08.12~ 13.12) 서울전세가격은 32.6% 상승하였으며, 13 년 12 월기준 매매가격대비전세가격비율은주택종합 59.9%, 아파트 63.6% 로지속적인 증가세를보이면서전년말 (55.8%,58.0%) 대비각각 4.1%p,5.6%p 상승하였음. 전월세거래량변동추이 2) < 최근 1 년간월별임대 ( 전월세 ) 거래량 > < 년도별 (1~12 월 ) 월세 전세 전월세거래량비교 > 2) 자료 : 부동산실거래관리시스템 (RTMS) 에확정일자신고분 - 3 -
13 년전월세거래량은예년과비슷한수준인 410,849 건으로나타났으나, 비교적전세가안정세를보인전년 (397,019 건 ) 대비에서는 3.5% 증가하였음. 특이한점은저금리가계속되면서임대인들의월세선호와전셋값부담에따른반전세 ( 보증부월세 ) 등으로월세거래량이증가하는추세임. 연도별임대거래시장에서전세와월세거래량비율을보면 '11 년에전세 68.8%, 월세 31.2% 에서 '13 년에는전세 63.3%, 월세 36.7% 로월세가증가하고있음. '13 년도주택거래시장에서매매시장과임대시장비율은매매 (156,079 건 )27.5%, 임대 (410,849 건 )72.5% 로나타남. 이는 2012 년도주택거래시장 ( 매매 23.3%, 임대 76.7%) 보다매매비율이 4.2%p 상승한것으로정부의 4.1 대책및 8.28 대책등으로매매시장이다소회복된것으로판단됨. 3. 2014 년전망 매매시장전망 거시경제개선으로주택시장회복기대되나규모별양극화심화될전망 세계경제의회복세에따라국내경제성장률도 3.8%~4% 수준으로완만한성장세가예상되어주택시장도회복이기대되나, 인구구조의변화와매매불균형 ( 대형공급과잉, 중소형수요증가 ) 으로중소형강세, 대형악세가지속될것으로전망됨. 정책불확실성해소로거래시장정상화기반조성되어활성화기대감커짐. 지난연말에수직증축리모델링허용, 취득세영구인하, 다주택자양도소득세중과폐지등그동안의정책불확실성이해소되어매매시장정상화를위한기반이마련되면서세금부담에서자유로워진수요자들이움직일수있어거래활성화기대됨. 전 월세시장전망 전세시장과월세시장의수급불균형이지속되는가운데전세강세, 월세약세가이어지면서전세시장위축, 월세시장확대될전망 저금리기조하에임대인은월세선호하고임차인은월세보다는전세를선호하여전세수요가증가함에따라수급불균형으로전세강세, 월세약세이어질전망. 전세가격상승으로전세시장은수요와공급이모두감소하고저금리기조가계속되면서임대인의월세선호와임차인의반전세전환증가등으로월세수요와공급은증가하여전세시장위축, 월세시장확대전망됨. - 4 -
[ 참고자료 1 ] 2013 년부동산대책 ( 정부발표 ) 4.1 부동산종합대책 대책추진사항세부추진내용 주택시장정상화방안하우스 렌트푸어지원보편적주거복지 공공분양주택축소 민간주택공급속도조절 생애최초구입자지원확대 주택구입자지원강화 민간임대시장활성화 과도한규제정비 하우스푸어지원방안 렌트푸어지원방안 공공주택연 13 만호공급 연 7 만 2 만호이하 수도권그린벨트내신규보금자리지구지정중단 민간주택착공시기탄력조정 ( 사업승인후의무착공기간 2 년에서 3 년으로연장 ) 생애최초주택구입시취득세한시면제 생애최초주택구입자금확대 (2.5 조원 5 조원 ) 생애최초주택구입자금에대해연말까지 DTI 자율적용,LTV 70% 로완화 연말까지양도세한시면제 취득후 5 년간양도소득세액면제 다주택자양도세중과제도폐지 청약가점제대상 85 m2이하로축소 토지임대부임대주택제도도입 민간주택에준공공임대주택을신설하여세제혜택 분양가상한제신축적으로적용 토지거래허가구역해제 개발부담금한시감면 조합원에게기존주택전용면적범위내에서 2 주택공급허용 노후아파트리모델링규제개선 기간연장, 장기분할상환등프리워트아웃확대 대출채권, 보유지분매각 임대주택리츠에매각 주택연금사전가입제 50 세이상 목돈안드는전세 1 집주인담보대출방식 2 임차보증금반환청구권양도방식 전세자금지원 ( 저금리지원확대 ) 공공임대 11 만, 공공분양 2 만 행복주택공급 도심내임대주택확대 (5 년간총 20 만호 ) 맞춤형주거비지원강화 주택바우처도입 대학생, 신혼부부등생애주기별지원강화 - 5 -
8.28 전월세시장안정화대책 과제별 세부추진과제 취득세영구인하 주택금융공사모기지공급확대 주택시장정상화 장기모기지이자소득공제확대 서민 근로자구입자금개선 수익 손익공유형모기지도입 모기지보험가입대상확대 공공분양용지를공공임대용지로전환 임대주택공급확대 매입 준공공임대융자확대 매입임대사업자세제지원확대 준공후미분양임대주택활용 월세소득공제확대 소액임차보증금우선변제권개선 서민 중산층전월세부담완화 저소득가구전세자금지원확대 전세보증금반환보증도입 시중전세금보장품개선 주택임대차표준계약서홍보 가을이사철임차인애로해소 전월세지원센터운영 불공정중개행위등단속강화 - 6 -
[ 참고자료 2 ] 2014 년에달라지는부동산제도 양도소득세및생애최초취득세한시면제종료취득세영구인하 -6억원이하 :1%, 6억원초과 ~9억원이하 :2%, 9억원초과주택 :3% 종합부동산세, 국세에서지방세로전환주택청약가능연령만 19 세로완화중개대상물허위과장광고규제강화 -중개업자가아닌컨설팅업자, 중개보조원등의중개대상물에대한광고행위를금지 -중개업자가중개대상물에대한광고때표시 ( 명칭, 소재지, 연락처, 성명 ) 할사항의무화저리주택구입지원자금 정책모기지통합 -근로자서민및생애최초주택구입자금대출, 우대형보금자리론등하나로통합수직증축리모델링 (2014 년 4월시행 ) - 지은지 15 년이상된공동주택을현재층수에서최대 3개층까지증축하고최대 15% 까지가구수를늘릴수있도록주택법이개정됨. 전세금안심대출시행 (2014 년 1월 2일부터우리은행에서판매 ) -전세금반환청구권양도방식 : 세입자가전세금을돌려받을수있는권리를은행에넘기고전세금대출을낮은금리로대출받음. -전세금반환보증 : 전세계약종료후집주인이전세금을돌려주지못할때대한주택보증이지금희망임대주택리츠면적제한폐지 -희망임대주택리츠사업전용면적 85 m2가넘는주택으로확대 대출상환금으로고통받고있는하우스푸어가주택을리츠 ( 부동산투자신탁 ) 에매각한뒤보증부월세 ( 연 6%) 형태로 5년간임차해거주하는제도다주택자양도소득세중과세폐지 - 기존 2주택자는양도차익의 50%,3 주택자이상은 60% 를부과하였으나중과세제도가폐지됨으로서 6% 38% 의일반과세율부과됨. - 7 -
상가건물임대차보호법변경 - 보증금의범위확대 보증금상한 : 전체상가임차인의 90% 까지적용 서울 :3 억원 4 억원, 수도권과밀억제권역 :2.5 억원 3 억원, 광역시 :1.8 억원 2.4 억원 - 소액임차인최우선변제금액상향조정 지역구분 보호대상임차인범위 현행개정안 (2014 년시행 ) 우선변재받을보증금범위 보호대상임차인범위 우선변재받을보증금범위 서울특별시 5,000 만원 1,500 만원 6,500 만원 2,200 만원 수도권과밀억제권역 4,500 만원 1,350 만원 5,500 만원 1,900 만원 광역시등 3,000 만원 900 만원 3,800 만원 1,300 만원 그밖의지역 2,500 만원 750 만원 3,000 만원 1,000 만원 주택임대차보호법변경 - 보증금월세전환시월차임전환율인하 전환율상한 : 현행 14% 10%, 이율 : 한국은행공시기준금리 ( 현재 2.5%)4 배 (10%) - 소액임차인최우선변제금액상향조정 지역구분 보호대상임차인범위 현행개정안 (2014 년시행 ) 우선변재받을보증금범위 보호대상임차인범위 우선변재받을보증금범위 서울특별시 7,500 만원 2,500 만원 9,500 만원 3,200 만원 수도권과밀억제권역 6,500 만원 2,200 만원 8,000 만원 2,700 만원 광역시등 5,500 만원 1,900 만원 6,000 만원 2,000 만원 그밖의지역 4,000 만원 1,400 만원 4,500 만원 1,500 만원 - 8 -