2016 년부동산시장결산및 201 년전망 - 아파트시장을중심으로 - * 허윤경연구위원한국건설산업연구원경영금융연구실 Ⅰ. 서론 2016년주택시장은예상과달리뜨거웠다. 2015년말을돌아보자. 당시에는미국금리인상의가능성과공급급증우려등으로 2016년주택시장이서서히상승세가둔화될것으로예상되었다. 그러나, 2016년뚜껑을열고보니기준금리는움직이지않았고절대적저금리기조는유지되었다. 또한, LTV, DTI 규제완화는 1년연장되면서실제체감하는금융규제의강도는높지않았다. 청약시장에는사람들이계속해서몰려들었고떴다방을단속해야한다는목소리도연일커졌다. 하지만연말로다가오면서가산금리가빠르게상승하면서금리상승압박이커지고있다. 또한, 지난 11월 24일정부는 8 25 가계부채관리방안 후속조치및보완계획 을발표하였다. 201년 1월 1일이후분양하는사업장의 잔금대출 은여신심사가이드라인이적용되어분할상환을해야한다. 이어, 12월 8일에는정책모기지개편안을발표했다. 11월 3일 실수요중심의시장형성을통한주택시장의안정적관리방안, 즉, 청약제도규제강화를발표한지한달도되지않은시점에연이은발표다. 201년을앞두고주택시장의여건이예상보다빠르게변화하고있다. 아파트시장은우리나라부동산시장의선도시장이 라는점에서그의미가크다는점에서 2016년아파트시장을결산하고향후시장의흐름을전망해보자. Ⅱ. 2016년결산 1. 매매시장 2016년 1 9월까지전국아파트매매실거래가격은 2.8% 상승하였다. 수도권은 5.1%, 지방은 1.3% 상승하여수도권이비교적높은상승률을보였다. 수도권의아파트매매실거래가격은금융위기전고점이었던 2008년 월수준을 2016년 6월에넘어섰다. 전고점과비교하면 9월현재 4.6% 상승한수준이다. 2월이후 8월까지상승률이지속적으로확대되었고, 9월잠정지수는소폭둔화된것으로나타났다. 전년동기상승률이.6% 에이르렀던점을고려하면상승세가둔화되었지만, 비교적높은상승세가 2016년에도이어진것이다. 시도별로보면 1 9월까지서울.8%, 인천 4.6%, 경기 3.% 상승하여서울의상승세가두드러진다. 특히, 강남4구의동남권에서 9.5% 상승하며서울의상승세를견인하였다. * 허윤경, 2016, 201 년주택 부동산시장전망, 한국건설산업연구원 을기초로수정보완함. 24 부동산포커스 REAL ESTATE FOCUS
기획특집 2-1 I 2016 년부동산시장결산및 201 년전망 - 아파트시장을중심으로 - < 그림 1> 수도권아파트매매실거래가격지수추이 장큰폭의하락세를보였고 60 m2초과 85 m2이하에서 150.0 Peak '08 년 월 변동률 지수 (2006.1=100.0) '16년 6월전고점상회, 9월전고점대비 5.1% 8 4.6% 상승 6 도 0.1% 하락하였다. 즉, 지방은국민주택규모에서는아파트가격이하락하였고이를초과한아파트는소폭 140.0 3.0% 4.6%.8% 4 상승한것으로조사되었다. 이는최근에급증한소형 130.0 2 주택공급에기인한것으로해석된다. 120.0 0 건축연령별매매가격변동률은재건축대상아파트 110.0-15.1% 100.0 '06.1 '0.1 '08.1 '09.1 '10.1 '11.1 '12.1 '13.1 '14.1 '15.1 주 : 2016 년은 1~9 월지수이며 9 월은잠정지수임. 자료 : 한국감정원, 아파트매매실거래가격지수. '16.1-2 -4-6 의영향으로 20년초과아파트의가격상승률이수도권에서는높게나타났다. 또한, 오래된아파트일수록매매가격상승률이높게나타나는패턴이확인됐다. 반면, 지방에서는신규아파트에대한선호로 5년이하아파트의가격상승률이높게나타났다. 서울동남권의매매가격상승은재건축대상아파트의비교적높은가격변동률에기인할것으로판단된다. 재건축대상아파트의가격변동률을발표하고있 < 그림 2> 2016년 1 11월아파트규모별가격변동률 는부동산114( 주 ) 의결과를살펴보자. 1~11월까지수도권전체아파트의매매가격은 5.2% 상승하였다. 이중재건축대상아파트는 15.6%, 이를제외한일반아파트는 4.2% 상승하였다. 특히, 강남4구 ( 강남구, 서초 3.0 2.5 2.0 1.5 1.0 0.5 2.6 1.5 1.2 0.5 수도권지방 0.9 0.8 0.2 0.3 구, 송파구, 강동구 ) 의재건축대상아파트는 16.% 상승하였다. 이외에는경기의왕시, 과천시의재건축대 0.0-0.5-1.0-0. -0.1 상아파트가 20% 수준에달하는가격상승을보였다. 60m2이하 60m2초과 ~85m2이하 85m2초과 ~102m2이하 102m2초과 ~135m2이하 135 m2초과 반면, 2016년지방아파트매매실거래가격은연초하락세를보였으나, 6월이후상승세로돌아섰다. 1 9월까지 1.3% 상승으로수도권에비해서는낮은상승률을보였다. 제주 9.2%, 강원.9% 부산.9%, 세종 자료 : 한국감정원, 전국주택가격동향조사. < 그림 3> 2016년 1 11월아파트건축연령별가격변동률 5.0% 상승하며상승세를보였다. 그러나, 대구 4.%, 경북 3.%, 충북 1.4%, 충남 2.6% 하락하여, 하락세를 3.0 2.5 2.0 수도권 지방 1. 2.6 보인지역이상승한지역보다많았다. 흥미로운점은 2016년 1 11월동안수도권아파트 1.5 1.0 0.5 0. 0.3 1.1 1.3 0.1 는소형강세현상이유지되었으나, 지방에서는오히려 85m2이하아파트에서는매매가격하락세를나타 0.0-0.5-1.0-0.6-0.5-0.8 냈다. 수도권은 60 m2이하에서 2.6% 상승하여가장높 5년이하 5년초과 ~ 10년이하 10년초과 ~ 15년이하 15년초과 ~ 20년이하 20 년초과 은상승률을보였고, 규모가커질수록상승률은둔화되었다. 반면, 지방은 60m2이하는 0.% 하락하여가 자료 : 한국감정원, 전국주택가격동향조사. 2016 December Vol.103 25
2. 분양시장 2016 년청약경쟁률은고공행진을지속하였다. 1 11 월까지전국의청약경쟁률은 15 : 1 에달했다. 전국에 서청약시장이가장뜨거웠던부산은 100 : 1 을넘어서 는수준이다. 제주, 세종, 대구, 서울, 광주, 대전, 경 남, 울산에서도두자릿수이상의청약경쟁률을보였 다. 이에따라 2016 년 11 월까지총청약자수는 388 만명 에달했다. 2015 년총약자수가 416 만명에이르렀다는 점을고려하면, 2 년연속분양시장의열기는지속되었 다. 특히, 강남권과서울내의재건축분양, 하남미사, 동탄 2 등공공택지에서높은청약경쟁률을이어갔다. 그러나, 청약경쟁률과달리민간아파트초기분양률 은조금다른패턴을보이고있다. 3/4 분기를기준으로 인천과경기는분양률 80% 를하회한다. 또한, 충남과 경북은 30% 대에불과하고충북, 전북, 경남도 50% 대 수준이다. 지역별로편차가확대되고있는것으로판단 된다. 또한, 청약및금융시장강화가도래하는 12 월의 양상은점진적으로냉각될가능성이높아보인다. < 표 1> 지역별민간아파트초기분양률추이 수도권 5 개광역시 기타지방 구분 2015년 2016년 3/4분기 4/4분기 2/4분기 3/4분기 2/4분기 1/4분기 서울 100.0 95. 98.8 95. 99.9 100.0 인천 100.0 83.3 84.4 89.4 4.2 64.4 경기 89.2 92.4 86.4 6.1 6.8 6.8 부산 100.0 90.8 9.1 88.5 6.9 90. 대구 100.0 100.0 92.8 46.1 93.5 100.0 광주 9.2 9.9 92.4 46.3 6. 83.9 대전 - 8.1-98.8-91.4 울산 100.0 100 100.0 89.0-3.9 세종 - 100 96.9 99. - 99.0 강원 98.4 58.8 100.0 92.4 91.1 8.5 충북 93.6 49.3 89.3 60.2 69. 5.8 충남 84.1 6.6 0.1 55.5 44.3 31.1 전북 16.8 83. 8. 96.6 82.5 55.8 전남 8.9 9.6.0 91.1 83.3 3.5 경북 99.0 92.4 90.0 8.5 4. 33. 경남 92.5 9. 9.0 5.4 68.1 5.0 제주 98.8 100.0 100.0 - - 89.2 주 : 분양개시 3 개월에서 6 개월사이의아파트를대상으로함. 자료 : 주택도시보증공사. 3. 임대차시장 2016년 1 11월까지아파트전세가격은 1.8% 상승하였다. 2015년연간상승률이.0% 에이르렀던점을고려하면빠르게안정세로돌아선것이다. 지역별로는수도권 2.8%, 지방 0.8% 상승하여전세가격도수도권에서비교적높은상승률을보였다. 서울 2.%, 경기 2.8%, 인천 3.3% 로수도권의지역별상승률의편차는적었다. 반면, 지방에서는매매가격과유사한패턴으로대구, 경북, 충남에서는전세가격이하락하였고부산과세종에서는비교적높은전세가격상승률을나타냈다. 다만, 매매가격과전세가격의패턴이다르게나타난지역은대전, 충북, 세종으로나타났다. 세지역은매매가격보합이나하락에도불구하고비교적높은전세가격상승세를보였다. 이는세종의팽창에따른매매수요유출에도불구하고임차수요유입에따른전세가격상승이복합적으로나타난결과로판단된다. 아파트의임대차계약형태별상황을확인해보자. 전세에가까운준전세는전국적으로 0.9% 상승하였으나, 준월세 0.5%, 월세는 0.9% 하락하여월세형태에가까울수록하락폭이큰것으로나타났다. 월세는수도권 0.8%, 지방 0.9% 수준에서하락한것으로조사되었다. < 그림 4> 2016년 1 11월아파트가격변동률 5.8 6.0 매매전세 4.0 4.0 3.3 2.4 2.5 2. 2.8 2.0 0.6 0.8 0.9 1.0 1.2 1.8 1.9 0.0-2.0-1. -2.3-2.2-4.0 대구경북충남울산경남광주전북전남대전강원제주충북서울경기인천부산세종 자료 : 한국감정원, 전국주택가격동향조사. 26 부동산포커스 REAL ESTATE FOCUS
기획특집 2-1 I 2016 년부동산시장결산및 201 년전망 - 아파트시장을중심으로 - 4. 결산 2016년한해동안아파트시장은상품별 지역별차별화양상이보다심화된것으로평가된다. 전세가격이비교적안정세로돌아서며실수요의매매전환압력은낮아졌다. 이에따라, 2016년에는실수요보다는투자수요의힘이더욱중요해졌다. 그러나, 월세지수는지속적인하락세를보이면서임대수익률상황은악화되었다. 결국, 저금리기조는 2015년과동일하나리스크는확대되면서수요자들이리스크를최소화하기위해비교적안정적인시장으로몰려들면서양극화양상이심화된것으로판단된다. 실질적으로수도권은강남4구를중심으로한재건축시장이강세를보였고지방은부산, 강원, 제주, 세종등비교적수요가유지되는시장을중심으로가격상승세를보였다. 입지적으로는고용중심지인근지역으로집중되었다. 수도권은서울지역, 지방에서도중심지역이나신규개발지역의강세가보다강력하게나타났다. 또한, 아파트시장의지속적인노후화에따른신규분양시장에대한수요는여전했다. 이러한환경에서분양권에일정프리미엄이발생하면서투자상품의매력도여전하였다. 결국, 2016년시장은투자수요입장에서리스크가적고수요가풍부한지역으로의양극화양상이심화된한해로평가된다. 10월에 IMF는 3.0% 로전망하였지만, 같은달 LG경제원구원은 2.2% 를전망하였다. 12월, KDI도이례적으로내년도경제성장률을 2.% 에서 2.4% 로대폭낮춰잡았다. 최근몇년간전망치에비해실적치가밑돈것은누구나아는사실이다. 하지만, 전망기관들사이에서 0.8%p에이르는격차를보인적은없었다. 특히, 공공기관들은 2% 중후반을, 민간기관들은 2% 초중반으로전망하고있다. 공공은원자재가격상승등의요인으로교역량이증가하여수출이나아질것으로예측하고있지만민간은회복세가더딜것으로점치고있다. 민간소비도마찬가지다. 공공은 2016년보다나아질것으로기대하나, 민간의전망은그렇지않다. 이렇든수출, 민간소비, 설비투자, 금리모든부문에서전망이엇갈리고있는것은내년거시경제와관련된고정변수는부재하고이벤트발생이나정책변화에따라변동성이확대될가능성이높다는점을시사한다. 201년금리상황도예측하기어렵다. 트럼프당선으로인프라투자증가에따른인플레압력으로 2~3 차례미국금리인상가능성이높다. 하지만, 우리나라상황을고려하면쉽사리기준금리를따라올리기도어렵다. 그러나, 최근금융권의리스크관리가강화되면서가산금리가빠르게상승하고있다. 3개은행을제외하고대부분의시중은행의주택담보대출금리가 11월들어상승하였다. Ⅱ. 201 년전망 < 그림 5> 201 년우리나라경제성장률전망 IMF (2016 년 10 월 ) 3.0% 1. 거시경제여건 한국은행 (2016 년 10 월 ) 2.8% 201년우리나라경제는너무나혼란스럽다. 누구도예측하기어려운상황이다. 201년에는불확실한것빼 현대경제연구원 (2016 년 9 월 ) 2.6% 0.8%p 고는확실한것이하나도없다고이야기하는이유이기 도하다. 외부요인, 수요, 금융, 공급측면을살펴보자. 201년도우리나라경제상황은안개속이다. 2016년 LG 경제연구원 (2016 년 10 월 ) 2.2% 2016 December Vol.103 2
< 표 2> 은행주택담보대출금리의변화 ( 단위 : %, %p) 구분 10월 11월 증감 BNK경남은행 2.88 2.99 0.11 BNK부산은행 2.8 2.96 0.09 DGB대구은행 3.02 3.03 0.01 IBK기업은행 2.9 2.92 0.13 KB국민은행 2.90 3.00 0.10 KDB산업은행 2.6 2.98 0.22 KEB하나은행 2. 2.88 0.11 NH농협은행 2.82 3.0 0.25 SH수협은행 2.9 3.10 0.31 광주은행 3.19 3.0-0.12 스탠다드차타드은행 2.66 2.83 0.1 신한은행 2.94 3.03 0.09 우리은행 3.1 3.04-0.13 전북은행 2.88 2.90 0.02 제주은행 3.13 3.32 0.19 한국씨티은행 3.00 2.98-0.02 주 : 분할상환방식주택담보대출, 은행별평균금리. 자료 : 전국은행연합회. 여기에더해 201년에는대선이라는정치적이슈 가존재한다. 과거와같이부양방식의단편적인해석 은어렵다. 이는부동산시장을중심으로다양한방향 성의정책목표가다수존재하기때문이다. 정부는고 착화되고있는저성장을탈출해야하며 1,300조원을 넘어선가계부채문제도그대로두고볼수도없다. 강 남중심의시장과열은양극화심화라는사회구조적 문제의표출이다. 따라서, 규제완화와규제강화정책 을동시에추진할수밖에없고시장에는상 하방압 력을동시에미칠것이다. 이러한맥락에서 11 3대책, 11 24대책등을이해해야할것이다. 2. 수요여건수요상황을실수요자와투자수요자로나누어살펴보자. 실수요자는 2016년들어전세가격이비교적안 정세를보이며, 매매전환압박은낮아졌다. 또한, 통계청가계금융 복지조사에따르면, 가처분소득대비원리금상환액비율이지속적으로상승하여 25% 를상회하고있어가계의재무건전성이녹록하지않다. 특히, 부채보유가구는 5분위제외하고모두 30% 를넘어선다 1). 또한, 구조조정의영향으로실업률이계속상승하는것도부담스럽다. 한국은행의내년도실업률전망치는 3.8% 로금융위기때보다도높다. 특히, 조선업종사자및집중지역의영향이클것으로판단된다. 실업이후일정기간경과후신용부실이현실화될가능성이높음에따라, 내년의영향이더클것이다. 울산동구, 경남거제시에서는이미토지가격및아파트가격하락세가나타나고있다. 반면, 상승에따른압박이존재하는것은사실이나, 상승속도를고려하면 201년동안절대적인저금리기조는유지될수밖에없을것이다. 이에따라투자수요자의시장진입은지속되고있는것으로판단된다. 아파트분양권전매거래량은 2월이후 6월까지지속적으로증가하였다. 월부터는증가세가주춤하였으나, 1.5만건은유지하였다. 그런데, 11 3 대책발표직전인 10월들어다시 1.만건까지다시증가하였다. 전매거래량은 2016년 1월부터발표되어시계열적추이를확인하기는어렵다. 하지만, 1~10월전체아파트거래량중분양권전매거래량의비중은 15.1% 에달한다. 수도권 10.8%, 지방 18.9% 다. 절대적으로적은비중이아니다. 또한, 신규분양시장의투자수요유입이수도권만의현상이아님을잘대변해준다. 이러한투자수요를견인하고있는것은 50대이상의중장년층으로판단된다. 특히, 50대들은전연령대에서금융자산중축적된저축액도많아적정한투자처에대한탐색이지속적으로이루어지고있다. 또한, 이들세대는과거시장에서부동산가격상승을목격하 1) 1 분위 55.8%, 2 분위 42.9%, 3 분위 32.5%, 4 분위 30.6%. 28 부동산포커스 REAL ESTATE FOCUS
기획특집 2-1 I 2016 년부동산시장결산및 201 년전망 - 아파트시장을중심으로 - < 그림 6> 가처분소득대비원리금상환액비율 ( 전가구 ) < 그림 > 아파트분양권전매거래량추이 ( 단위 : 건 ) 30.0 소득 1 분위 소득 2 분위소득 3 분위소득 4 분위 소득 5 분위 20,000 수도권광역시지방 25.0 2.9 25.3 15,000 20.0 22.6 10,000 15.0 5,000 10.0 2010 년 2011 년 2012 년 2013 년 2014 년 2015 년 0 1월 2월 3월 4월 5월 6월 월 8월 9월 주 : 자산 금융자산 부채 금융부채는조사연도, 가처분소득 원리금상환액은전년기준임. 자료 : 통계청, 가계금융 복지조사. 주 : 전매거래량은 2016 년 1 월부터발표됨. 자료 : 국토교통부, 한국감정원. 고직접적인이익을경험한세대이다. 저금리상황에서리스크가큰금융자산보다는실물자산인부동산자산에대한투자수요가여전히유지될것으로판단된다. 이러한동력으로강남을중심으로한재건축시장을밀어올리는한축으로작동하였다. 2016년에는강남권을넘어서과천, 안양, 양천등으로번지는모습이다. 11.3대책이후강남권을중심으로재건축대상아파트가격이하락하는양상이다. 일부투자수요가관망세로돌아선것도사실이다. 그러나, 201년이후절대적저금리상황에서비교적안전자산이라할수있는코어마켓에대한관심은다시살아날가능성이높다. 결국, 실수요시장과투자수요시장의극명한온도차, 서울안과수도권외곽의온도차등은부동산시장의양극화양상이보다뚜렷해지고있음을보여준다. 3. 금융여건다음으로내년의금융상황을살펴보자. 주택관련금융정책의규제강화기조는이어질것이다. 8 25대책의중도금공공보증건수 (4건) 및금액제한정책이 10월입주자모집공고일기준이라는점을고려하면실질적인효과는내년부터발휘될것으로예상된다. 또한, 정부에서는연내 DSR( 총부채상환능력 ) 심사도입을예고하고있다. 절대적으로높은가계신용, 가파른증가속도, 질적구조악화를고려하면, 주택금융규제강화는예고된수순으로판단된다. 이에따라금융권의주택관련대출태도는금융위기시를제외하고최저점을나타내고있다. 이는대출태도가최대한강화되고있는것으로해석된다. 가산금리의형태로실질금리상승도나타나고있다. 11 24 대책으로내년분양사업장부터는여신심사가이드라인을적용받게되어잔금대출의경우원금도상환해야한다. 보금자리론등정책모기지의조건도일부강화되었다. 공급자자금조달여건도악화될것이다. 공급자금융부문에있어서도리스크관리강화기조가확대되고있다. 저축은행, 증권사의 PF대출중부실채권비율이증가하면서금융당국이 12월경부실 PF 관리방안발표를예고하였다. 한국주택협회가 8 25대책이후집단대출실태를조사한결과, 협의시기를내년초로연기한경우가다수발생하면서분양사업장중중도금 2016 December Vol.103 29
대출협약이완료된사업장은 8곳 (19%) 에불과하였다. 시중은행대출협약이이루어지지않아제2금융권이나지방은행으로이동하였고금리는 3% 중반 ~4% 초반으로상승하였다. 유동성공급을통한수요확대여력은작년에비해크게약화될것이다. 4. 공급여건입주증가로리스크가확대되는공급상황은어떤가. 2015년인구주택총조사기준전체주택재고는 1,63만호다. 지난 5년간연간평균주택재고는 32만호증가하였다. 즉, 40만호준공, 8만호내외멸실이발생한것으로해석된다. 가구증가는 2005년이후연간 32만호수준을유지하고있다. 즉, 주택재고증가와가구증가가일정부분균형을이룬것이다. 하지만, 2016년이후입주물량이빠르게증가하고있다. 부동산114 의 201년아파트입주예정물량은전년대비수도권 41.3%, 광역시 12.9%, 기타지방 30.0% 증가할것으로조사되었다. 비아파트부문의입주물량은시차가짧다는점에서내년착공물량수준에따라달라 질것이다. 하지만, 2012년이후비아파트부문에서 15 만호이상이준공이이어졌다는점을고려하면일정수준의물량은공급될가능성이높다. 또한, 준주택인오피스텔입주도증가한다. 시기적으로는수도권과광역시에서하반기입주가크게증가하고전년동기대비 50% 를상회하는물량이하반기에집중된다. 지역적으로는수도권남부지역입주가많다. 화성시, 수원시, 김포시, 시흥시에서연간 1만호이상입주가예상되고경기남부권을중심으로 5천호이상입주하는지역이다수분포되어있다. 결국, 201년시장은저성장, 저금리, 대선이라는커다란외생변수하에서공급증가의영향력과실수요와투자수요의흡수가능성에따라시장방향성은달라질것으로예상된다. 5. 전망 201년수도권주택시장은강남을중심으로한서울인근의코어마켓과외곽지역의양극화가극심할것으로판단된다. 11월 4일, 11월 24일연속으로발표된 < 그림 8> 아파트입주물량추이 < 그림 9> 오피스텔입주물량추이 ( 단위 : 호 ) ( 단위 : 호 ) 200,000 2012 년 2013 년 2014 년 2015 년 2016 년 201 년 2018 년 40,000 2012 년 2013 년 2014 년 2015 년 2016 년 201 년 2018 년 35,000 150,000 30,000 25,000 100,000 20,000 15,000 50,000 10,000 5,000 0 수도권광역시기타지방 0 수도권광역시기타지방 자료 : 부동산 114( 주 ). 자료 : 부동산 114( 주 ). 30 부동산포커스 REAL ESTATE FOCUS
기획특집 2-1 I 2016 년부동산시장결산및 201 년전망 - 아파트시장을중심으로 - < 표 3> 201 년주택가격전망 구분 2014 년 2015 년 2016 년 1/4 분기 2/4 분기 3/4 분기 4/4 분기 e) 연간 e) 201 년 e) 전국 1. 3.5 0.0 0.1 0.2 0.0 0.4-0.8 매매 수도권 1.5 4.4 0.0 0.3 0.4 0.2 1.0 0.0 지방 1.9 2. 0.0-0.1 0.0-0.1-0.1-1.5 전세전국 3.4 4.8 0.4 0.3 0.2 0.1 1.0-1.0 주 : 주택가격은한국감정원의주택종합매매가격지수를활용하였음. 2016 년 4 분기와 201 년은한국건설산업연구원전망치임. 대책의영향을단기적으로받겠지만, 강남을중심으로한재건축사업장은재건축초과이익환수회피를위해사업의속도를낼것이다. 201년연내관리처분을받기위해분양물량다수가나올가능성이높다. 특히, 개포, 잠원, 고덕등강남4구를중심으로분양이이어질것이다. 반면, 수도권외곽지역은입주증가에따른미분양, 미입주를걱정해야할것으로판단된다. 201년지방주택시장은하락세로 1.5% 하락할것으로전망된다. 대구와기타지방을중심으로하락세는상반기부터나타나며하락세가뚜렷할것으로예상된다. 광역시도내년하반기부터는하방압력이커지면서약세를보일것이다. 2016년전세시장도하락세가예상된다. 2016년입주물량증가에따라전세가격상승세가크게둔화되었고 201년 2018년입주가빠르게증가하면서, 전세가격하방압력에영향을미칠것으로판단된다. 다만, 강남권재건축추진에따른, 일시적국지적임대차시장불안가능성은존재한다. 그러나, 외곽지역및비아파트부문이이를흡수할것으로판단된다. 이러한입주증가는월세전환속도를늦추면서, 일부지역에서는전세물량증가로나타날가능성도높다. 201년에는부동산시장의극심한양극화현상이나타날것으로판단된다. 저금리에의해안정적투자처를찾는여유자금이코어마켓에집중하면서, 우위지역 과열위지역의격차는더욱벌어질것으로판단된다. 분양시장의열기도점진적으로식을것으로판단된다. 그리고하반기로갈수록공급증가리스크의현실화우려, 금리상승압박확대등하방압력이커질가능성에대비해야할것이다. Ⅲ. 시사점및정책과제 201년시장은변동성과리스크가확대되는시장이다. 또한부동산시장을둘러싼정책목표가다수존재한다. 거시경제에서차지하는주택시장의비중이확대된상황에서주택담보대출을중심으로증가하는가계신용문제도관리해야한다. 결국, 시장상황을면밀히모니터링하여시장별로세밀한정책접근이요구되는어려운상황이다. 먼저, 2015년부터급격히증가한인허가가 201년에는준공이도래한다. 201년도래하는입주증가에따른미분양 미입주문제는불가피하고선제적으로대응방안을마련해야한다. 금융위기이후미분양해소를위해환매조건부미분양매입등다양한정책수단을사용하였다. 시장상황변화에따라세제, 유동성지원등다수의정책수단을재검토해야한다. 201년은미분양문제의초기단계로예상된다. 2018년이후에는추가적인준공이예정되어있어향후 2016 December Vol.103 31
단계별정책수단에대한컨틴전시플랜을수립해야한다. 또한, 금융리스크관리도서둘러야한다. 내년하반기이후준공증가로분양자가임차자모집에어려움을겪고, 기존주택판매에어려움을겪을경우신규주택시장과재고주택시장모두에서하방압력이나타날가능성도배제하기어렵다. 중장기적으로는주택공급시스템에내재하고있는구조적변동성을줄이기위한노력이지속되어야한다. 주택공급은판매와입주사이에 2 3년의시차가존재하고택지공급부터고려하게되면더욱장기간에걸쳐공급이이루어진다. 여기에더해우리나라는선분양시스템을활용하여주택을판매하고있다. 선분양시스템은분양시기의수요상황이판매에미치는영향력이크다. 즉, 실제공급과판매사이에시차가추가적으로발생한다. 신도시개발과같은대량주택공급방식도단기적변동성을확대시키는역할을하고있다. 즉, 경기가좋을때대량의주택이한꺼번에공급될수있는여건을갖추고있는것이다. 그러나, 이러한방식은우리나라주택공급의근간이며과거 30여년간주택재고확보에상당한효과를발휘하였다. 결국, 현재운영되고있는주택공급의기본구조에대한재검토가필요하다. 경기침체기때마다후분양에대한요구가확대되었지만, 여전히우리는선분양시스템에의존하고있다. 그만큼구조를바뀌기어렵다는사실을잘보여준다. 후분양제의비중확대는지난한과제이다. 그러나, 2015년현재주택재고가 1,63만호를넘어섰고거시경제에미치는주택시장의영향력을고려하면전향적인노력이필요한시점이다. 마지막으로, 노후주택정비와관련된로드맵을마련해야할것이다. 2015년인구주택총조사에따르면, 20 년이상된노후주택비중이 43.8% 에달한다. 또한, 전국의빈집은 10만채로전체주택의 6.5% 다. 빈집으로발생하는사회적문제도확대되고있다. 이에따라국회에는 빈집등소규모주택정비특례법 이계류 중에있다. 여기에더해내년이면 재건축초과이익환수 유예의일몰이도래한다. 지금까지리모델링, 재건축등정책변화에따른공급시장의변동성을확대시킨측면도있다. 이제는장기적관점의노후주택정비와관련된로드맵을제시할시점이다. 32 부동산포커스 REAL ESTATE FOCUS