LH 전세임대주택제도의성과평가에관한연구 A Study on Performance Evaluation of LH Jeonse Rental Housing Project 1) 박상학 * 김준원 ** Park, Sang Hak Kim, Joon Won 目次 Ⅰ. 서론 1. 연구의배경및목적 2. 연구의내용및방법 3. 선행연구검토와본연구와의차별성 Ⅱ. 전세임대주택사업제도현황 1. 전세임대주택제도의의의 2. LH 전세임대주택사업의의의 Ⅲ. 연구의틀 Ⅳ. 실증분석 1. 정량적평가 2. 정성적평가 Ⅴ. 결론 1. 연구결과요약과시사점 2. 연구의한계및향후연구과제 <abstract> < 참고문헌 > ABSTRACT 1. CONTENTS (1) RESEARCH OBJECTIVE This paper aims to evaluate the performance of LH Jeonse rental housing project and derive some policy implications for its expansion and improvement based upon the analysis of residents satisfaction. (2) RESEARCH METHODOLOGY This paper implements both the quantitative assessment (analysis of the rte of increase of the supply of rental houses, house prices, and rent levels) and the qualitative one (survey on residents recognition of Jeonse rental housing project) so as to evaluate the performance of LH Jeonse rental housing project. Furthermore, our study analyzes residential environment improvement, residents satisfaction, and economic satisfaction based upon the survey on the tenants of the Jeonse rental houses. * 주저자 : LH 공사연구원주거복지연구실연구위원, 경제학박사, shpark7844@naver.com ** 교신저자 : 세한대학교글로벌비즈니스학과교수, 경제학박사, jwonkim@sehan.ac.kr 접수일 (2016년 7월 19일 ), 수정일 (1차 : 2016년 7월 22일, 2차 : 2016년 8월 2일, 3차 : 2016년 8월 4일 ), 게재확정일 (2016년 8월 10일 ) - 16 -
박상학 김준원 17 (3) RESEARCH FINDINGS From 2005 to 2015 LH has supplied 150,000 Jeonse rental houses. This project achieves the residential stability of low-income basket. Especially LH, during 2012 and 2015 in which housing rent prices rose sharply, has made a great contribution to stabilize the residential environment of lower-income groups by supplying 100,000.Jeonse rental houses. Also, LH projects have been found to increase the degree of residents satisfaction and to accomplish the effect of economic cost reduction via the support on Jeonse deposits and interest burdens. 2. RESULTS LH Jeonse rental housing project since 2005 still lacks adequate advertisement and publicity. In order to give a clear picture of this project to low-income basket, further measures should be taken to expand the number of experts in charge at community service centers. To activate this system needs aggressive advertisement through various media. Also, this paper calls for system reforms including simplification of move-in procedures, realization of Jeonse deposits, and banning the excessive deposit requirement of lessors especially to college students. 3. KEY WORDS LH Jeonse rental Project, Degree of Residents Satisfaction, Residential Stability, Economic cost reduction, Residential environment improvement 국문초록 전세가격의급등과함께전세의월세로의패러다임변화는중산층은물론저소득층의주거안정을한층악화시키는요인이되고있다. 이에따라저소득층을위한맞춤형공공임대주택인전세임대주택에대한관심이커지고있으며, LH 는 2005 년부터시작하여 2015 년까지약 16 만호를공급하여저소득층가구의주거안정에크게기여해왔다. 또한전세임대주택제도는지난 2005 년 4.27 임대주택정책개편방안 에서제안되어매입임대주택의대안적주거복지사업으로, 최근불안정한전월세시장의영향으로인해국민의확대요구가있으며, 효율적인사업의추진필요성도증대하고있다. 본연구는전세임대주택공급약 15 만호시대를맞이한현시점에서전세임대주택사업의 10 년시행성과를평가하고입주민의만족도조사결과를토대로이제도개선을위한정책적제언을하였다. 핵심어 : 사업개요및제도, 입주자만족도, 주거안정, 경제적비용감소, 주거환경개선
18 LH 전세임대주택제도의성과평가에관한연구 Ⅰ. 서론 1. 연구의배경및목적 이명박정부출범시기인 2008 년이후전세가격의급등과전세의월세로의패러다임변화는저소득층의주거안정을한층악화시키는요인이되고있다. 이에따라저소득층을위한맞춤형공공임대주택인전세임대주택에대한관심이커지고있다. LH 전세임대주택제도는지난 2005년 4.27임대주택정책개편방안 에서제안되어매입임대주택의대안적주거복지사업으로자리잡고있다. 전세임대사업은도심내최저소득계층이현생활권에서안정적으로거주할수있도록저렴한임대주택을지원하여주거안정을도모하는사업으로기존주택전세임대, 대학생임대, 주거취약계층주거지원사업의 3가지유형을가지고있다. LH 전세임대주택사업은 2005년부터시작하여 2015년까지약 16만호를공급하여저소득층가구의주거안정에크게기여해왔다. 전세임대주택제도는다가구매입임대주택제도와는달리사업주체가기존주택의집주인과전세계약을체결한후저소득층에게다시전전세형태로지원된다는점에서공공임대주택으로서의물량확보력은없다. 그러나입주자가원하는지역에원하는주택유형을선택할수있는장점이있기에입주민의정책호응도가가장큰지원제도라할수있다. 1) 최근불안정한전월세시장의영향으로인해전세임대주택사업은국민의확대요구목소리가커지고있으며이에대한효율적인사업의추진필요성도증대하고있다. 2) 특히정부의 10.30 서민주거비부담완화대책 (2014년.10.14) 이후전세임대목표물량을2014년 22,620호에서 2015년 29,770 호로증가확대하였다. 본연구는전세임대주택제도를시행한지 10 여년이경과하였고공급약 15 만호시대를맞이한현시점에서전세임대주택사업의성과를평가하고입주민의만족도조사결과를토대로제도개선을위한정책적제언을하고자한다. 2. 연구의내용및방법 연구의주요내용은첫째, 전세임대주택사업의제도의의및현황을조사하였다. 둘째, 조사된현황을토대로사업을정량적 정성적평가를통해저소득층 ( 입주민 ) 의주거안정및경제적절감효과분석을실시한다. 마지막으로입주자만족도조사분석을토대로전세임대주택사업의제도확대및활성화를위한정책적제안을하고자한다. 본논문의연구내용및방법은 < 표 1> 에요약되어있다. < 표 1> 연구내용및방법 구분주요내용비고 정책및현황조사 사업평가 입주자만족도조사 전세임대주택사업의시행배경전세임대주택사업의사업개요 LH 전세임대주택공급주요내용 임대주택주거안정기여도및부동산시장분석 ( 국민경제적정량분석 ) 부동산시장과주거안정성분석 전세임대주택입주자만족도조사자료를활용하여저소득계층의주거안정효과측정 ( 경제적비용절감과주거안정및환경개선효과 ) 문헌조사 통계분석 3. 선행연구검토와본연구와의차별성 전세임대주택제도에대한평가관련연구는일부지자체와 LH 에서시행하는관계로이제도에대한연구는거의전무한실정이다. 종래매입임대주택사업에대한운영실태조사및개선방안에대한검토는있었으나, 전세임대주택사업에대한평가는거의전무하다고할수있다. 다만, 2009 년전세임대주택사업실시 5 년 1) 진미윤외, 맞춤형임대주택입주자의주거안정성제고방안, 토지주택연구원, 2009, p.15. 2) 박상학, 주택전월세시장구조변화와대응, 부동산학보, 한국부동산학회, 2012, 제49집, p.19.
박상학 김준원 19 이지나면서기존입주자가퇴출되어야하는제도상의문제점을보완하기위해 맞춤형임대주택입주자의주거안정성제고방안 ( 진미윤외, 2009) 3) 이제시된바있다. 이연구는전세임대주택입주자의주거안정성을강화하기위해임대기간 ( 입주가능기간 ) 을확대조정하기위한방안을제시하였다. 동보고서는다가구매입임대및전세임대입주자의주거생활실태조사를통해입주자의삶의질, 이사계획, 임대기간연장에대한의견을집중적으로조사하였다. 공공임대주택에대한선행연구는매우많으나 LH 가민간으로부터전세주택을임대하여저소득층에전대차하는전세임대주택제도에대한선행연구 는거의없는상황이다. 4) 임대주택제도에대한연구는수를헤아리기어려울만큼많으나공공임대주택제도를일목요연하게정리한선행연구로 공공임대주택 50년성과와과제 ( 이종권외, 2013) 5) 을들수있다. 정의철 (2006) 6) 은국민임대주택의입주자편익추정과임대료조정의편익배분효과가얼마나효율적인지를경제적관점에서실증분석하였다. 본연구는 LH전세임대주택제도시행이후제도효과나성과에대한분석이전무한상태이며따라서성과평가를통해개선과제를도출한다는데그의의가있다하겠다. < 표 2> 전세임대주택사업 (LH) 개요 유형구분기존주택소년소녀가정등신혼부부대학생전세임대 목적 도심내최저소득계층을현생활권에서주거지원 사회취약계층아동, 청소년주거지원 도심내신혼부부현생활권에서주거지원, 출산율제고 대학생주거비부담해소 시행자 LH ㆍ지자체 LH ㆍ지자체 LH ㆍ지자체 LH 임대기간 20 년만 20 세이후 2 년단위 3 회계약 20 년 2 년 ( 최장 6 년 ) 주택규모 85 m2이하 85 m2이하 85 m2이하 60 m2이하 입주자격 ㆍ기초생활수급자ㆍ한부모가족등 ㆍ소년소녀가정ㆍ교통사고유자녀가정등 결혼 5 년이내신혼부부수급자또는월평균소득 50% 이하 대학소재지외타지역출신재학생 ( 저소득가구우선 ) 임대조건 ( 임대보증금 ) 전세금의 5% ( 월임대료 ) 기금의연 1~2% ( 만 20 세까지 ) 무상지원 ( 만 20 세이후 ) 전세금의연 1~2% ( 임대보증금 ) 전세금의 5% ( 월임대료 ) 기금의연 1~2% ( 임대보증금 ) 1 2 백만원 ( 월임대료 ) 7 18 만원 재 원 ㆍ기금 95% ( 이율 1~2%) ㆍ입주자 5% * 기금대출ㆍ수도권 8,000 만원ㆍ광역시 6,000 만원ㆍ기타 5,000 만원 ㆍ기금 100% ( 이율 0%) * 기금대출ㆍ수도권 8,000 만원ㆍ광역시 6,000 만원ㆍ기타 5,000 만원 ㆍ기금 95% ( 이율 1~2%) ㆍ입주자 5% * 기금대출ㆍ수도권 8,000 만원ㆍ광역시 6,000 만원ㆍ기타 5,000 만원 ㆍ기금 100% ( 이율 2 3%) ㆍ입주자 (100 200 만원 ) * 기금대출ㆍ수도권 7,500 만원ㆍ광역시 5,500 만원ㆍ기타 4,500 만원 자료 : LH 주거복지본부업무현황, 2016, p.8. 3) 진미윤외, 맞춤형임대주택입주자의주거안정성제고방안, 토지주택연구원, 2009, p.55. 4) 이에따라최근 LH에서외부기관에이제도발전방향을위한연구보고서발주를시행하여연구추진중임 5) 이종권외, 공공임대주택 50년성과와과제, 토지주택연구원, 2013, p.7. 6) 정의철, 국민임대주택입주자편익추정및임대료조정의편익배분효과, 주택연구, 한국주택학회, 2006, 제14권제3호, p.25.
20 LH 전세임대주택제도의성과평가에관한연구 Ⅱ. 전세임대주택사업제도현황 1. 전세임대주택제도의의의 전세임대주택사업은도심빈곤층이저렴한임대료를지불하고현생활권내에서거주할수있도록하는매입임대주택사업의보완적공급방안으로 2005년도입되었다. 2005년최초시행당시 500호로출발한이후 2006년서민주거복지증진과주택시장합리화방안 ( 06.3.30) 과서민ㆍ중산층을위한주거복지정책추진방향 ( 06.8.31 부동산정책회의 ) 에서 06년부터 12년까지전세임대 40,300 호로물량이확대되었다. 또한, 쪽방ㆍ비닐하우스거주가구에대한주거지원을위해 2007 년부터 2012 년까지이들거주자에게전세임대주택 1,391 호공급하기로하였다. 특히취약계층긴급주거지원추진현황및개선방안 ( 09.4.2) 을통하여취약계층긴급주거지원대상자에게 2009년전세임대주택 585호를추가공급하였다. 특히 2008년부터는저소득신혼부부에게도전세임대주택을지원하고있다. 2. LH 전세임대주택사업의의의 1) 사업개요 전세임대주택은크게기존주택저소득층임대, 소년소녀가장, 신혼부부및대학생을대상으로제공되는맞춤형공공임대주택제도이다. 시행자는 LH 와지방자치단체로임대기간, 주택규모, 임대조건이지원대상자별로다소상이하나, 임대기간의경우소년소녀가장과대학생만각각 6 년이내이고기존주택과신혼부부는최장임대기간 20 년까지지원된다. 2) 공급 (LH) 현황 < 표 2> 에따르면, 전세임대주택은 2015 년까지약 16 만호가공급되었으며이중기존주택 은 9 만 7,137 호 (60%), 신혼부부 3 만 2,710 호 (20.2%), 대학생 2 만 1,819 호 (13.5%), 소년소녀 1 만 130 호 (6.3%) 의분포를보이고있다. 2005 년 2,158 호였으나, 2015 년현재약 75 배규모인 16 만호에이르러큰폭으로증가했음을보여준다. 전세임대주택사업 (LH) 의개요는 < 표 3> 에정리되어있다. < 표 3> 전세임대주택사업 (LH) 공급현황 구분 < 표 4> 기존주택 신혼부부입주자현황 구분 계 기존주택 기존주택 신혼부부 소년소녀 신혼부부 대학생 계 161,796 97,137 32,710 10,130 21,819 2005 2,158 654-1,504-2006 6,313 5,277-1,036-2007 6,830 5,811-1,019-2008 8,209 7,004 185 1,020-2009 13,412 7,087 5,260 1,065-2010 12,805 6,993 5,003 809-2011 11,711 6,492 4,509 603 107 2012 24,190 8,277 4,906 658 10,349 2013 22,646 14,283 3,905 745 3,713 2014 23,752 15,889 3,542 671 3,650 2015 29,770 19,370 5,400 1,000 4,000 자료 : LH 주거복지본부업무현황, 2016, p.21. 3) 입주자유형 < 표 4> 의기존주택전세임대의입주자현황 호 % 호 % 계 125,760 100 31,934 100 수급자 63,724 50.60 1,088 3.4 한부모 20,991 16.70 - - 소득50% 12,031 9.60 30,846 96.2 장애인 1,653 1.30 - - 긴급주거지원 1,631 1.30 - - 주거취약 2,237 1.80 - - 대학생 22,742 18.10 - - 기타 751 0.60 - - 자료 : LH 주거복지본부업무현황, 2016, p.21.
박상학 김준원 21 을살펴보면 2005 년 ~2014 년사이의집계통계기준으로기초생활수급자가기존주택전세임대주택입주자중 50.6%(6만3,724호 ) 를차지하여가장많았다. 보호대상한부모가족 (16.7%), 소득 50% 이하 (9.6%) 등의분포를보였다. 2005~ 2011년사이에는기초수급자비중이 70~80% 의높은비중을차지했으나점차한부모가정과대학생, 소득 50% 이하가구의비중이높아졌다. 신혼부부입주대상은혼인 5년이내의기초생활수급자, 전년도도시근로자가구당월평균소득 50% 이하인자로지원한도및임대조건은기존주택전세임대와동일하다. 신혼부부전세임대의입주대상자격변경되었는데, 임신중인경우가포함되어조건이완화되었으며입주대상자소득기준도상향조정되고대상주택도완화되었다. < 그림 1> 의입주분포를살펴보면소년소녀가장가구 14.3%, 대리양육가구 20.9%, 친인척위탁가구 18.0%, 교통사고유자녀 25.8% 등으로다양한분포를보이고있다. < 그림 1> 소년소녀가정입주자유형 4) 재원예산및집행실적 < 표 5> 에의하면 2005 년 ~2014 년간예산집행은 6 조 5,350 억원이며 2015 년사업비는 1 조 7,444 억원으로추정되어총 8 조 2,794 억원 이전세임대사업에집행된것으로추정된다. < 표 5> 전세임대주택집행실적 구분 전세임대 ( 신혼부부, 대학생포함 ) 소년소녀가정 호수 122,896 9,130 예산 61,506 5,156 집행 61,407 3,943 차이 99 1,213 재원분담 (%) 주택기금입주자 주택기금 955 100 자료 : LH 주거복지본부업무현황 (2016),p 21 Ⅲ. 연구의틀 전세임대주택사업시행 10여년의성과를평가하기위해계량적측면의성과와질적인측면의성과를분석하였다. 시행 10년이란짧은기간동안통계자료의확보가부족한면도있으나, 전세임대주택공급량과경제적비용절감을살펴보았고, 전세임대주택에입주한입주민과일반국민들을대상으로제도의이지도, 만족도를조사하는질적성과를분석하는두가지틀로성과평가를시도하였다. 정성적분석을위해첫째 2015 년일반국민, 임대인, 입주민, 공인중개인을총 2,000 명을대상으로한전세임대주택제도인지도조사를행하여빈도분석과교차표분석을시행하였다. 아울러정성적분석을보충하기위해 2007 년이후 LH에서시행해온전세임대주택입주자만족도조사자료를활용하여전세임대주택제도의주거만족도성과를측정하였다. 만족도측정항목으로는전세지원금적정성, 임대료적정성, 전세임대주택조거환경개선, 경제적만족도, 입주민의주거비와임대료만족도, 입주자개선요청사항등으로구성되어있다.
22 LH 전세임대주택제도의성과평가에관한연구 Ⅳ. 실증분석 1. 정량적평가 전세임대주택의공급실적을보면시행첫해인 2005년 2,158 가구에불과하였으나매년공급호수를늘려시행 10년째인 2014 년에는 2 만3,752 호를공급하여 10년간총 13만 2,026 호를공급하는실적을거두었다. 특히전세가격이급증한시기인 2012 년부터년평균 2만 3천호이상을매년공급하여저소득층의주거안정에기여하는모습을보였다. 2015년에는약 3만호를공급하여 2005 년 ~2015년간총 16만 1796호의전세임대주택가구를공급하였다. 주택전세가격이상승하여서민의주거불안을크게가중하였던 2012년이후집중적으로공급되어온기존주택전세임대주사업의주택공급 (2012~2015년간공급호수약 10만호 ) 은저소득계층이라고할수있는소득1~2분위계층의주거안정에매우큰역할을한것으로평가된다. < 표 6> 의전세시장을살펴보면이명박정부 시기인 2008 년 3월 ~ 2013년 2월사이의주택전세가격상승률은 31.02% 였으며, 박근혜정부들어서도 (2013 년 3월 ~15년12월 ) 15. 29% 의높은상승률을기록하였다. 이러한전세가격상승과함께전세의월세로의임대차패러다임이변화하는속에서임대료지불능력취약계층인소득 1, 2분위계층에대한전세임대주택지원은주거복지및주거안정에기여도가큰정책으로평가되어진다. 박근혜정부가출범한 2013년 3월부터 2015 년말사이의주택전세가격은서울과경기가각각약 20% 에이르는높은상승률을기록하였으며특히지난 2015년은각각 8.07% 와 6.75% 상승함으로써전세시장이매우불안했음을보여주었다. 이러한전세가격급등현상은중소득층 ( 소득 5분위이상 ) 이상이많이거주하는아파트의경우더욱심각한상황이었다. 이명학정부시기 5년기간의전세상승률보다는낮은상승률이기는하나 2015년의상승추세를감안하면 2016 년의전세가격도안정을예단하기는어려운상황이다. 이명박정부기간동안아파트전세가격상승 < 표 6> 아파트매매ㆍ전세가격지수변동률 (%) 이명박정부박근혜정부이명박박근혜 구분 08.02~ 08.12 08.12~ 09.12 09.12~ 10.12 10.12~ 11.12 11.12~ 12.12 12.12~ 13.12 13.12~ 14.12 14.12~ 15.12 08.02~ 13.02 13.02~ 15.12 전국 2.51 1.46 1.89 6.86-0.03 0.37 2.10 4.42 13.09 7.13 매매 서울 3.61 2.65-1.18 0.29-2.88-1.27 0.80 4.34 1.96 4.26 경기 1.67 0.31-2.34 1.31-2.87-1.28 1.71 4.40-2.32 5.19 5 개광역시 0.55 1.99 6.40 15.06 3.12 2.73 3.54 6.02 29.64 12.63 전국 1.24 3.39 7.12 12.30 3.52 5.71 3.83 5.56 31.02 15.29 전세 서울 0.27 5.97 6.36 10.85 2.06 6.78 4.27 8.07 28.57 19.65 경기 0.35 3.24 6.54 13.24 2.15 7.59 4.76 6.75 28.08 19.94 5 개광역시 0.81 2.92 9.16 14.45 4.62 4.17 3.25 4.55 36.38 11.82 자료 : 국민은행
박상학 김준원 23 률은전국이 40.35%, 서울 32.61%, 경기 33.23%, 5개지방광역시가약 49% 에이름으로써가히전세대란이라고불릴만큼불안이가중되었다. 박근혜정부에서도 2013년 3월에서 2015 년 12월까지의약 3년간서울과경기가각각 24.2%, 23.8% 를기록해적어도수차례에걸친전세시장안정정책에도불구하고전세시장불안은지속되었다고보여진다. 우리나라의총가구수는 2014년현재 1877만 3천가구로추산되고있다. 이중에서임차가구는 42% 인 788 만 5천가구이다. 이들임차가구 788만 5천가구의 20% ( 소득 1,2분위계층가구 ) 인 157만가구가장기공공임대주택입주대상가구로추정할수있다. 2014년현재장기공공임대주택에거주하는가구는 106만 9천가구로아직약 50만가구에대한장기공공임대주택의공급이필요한상황이다. LH에서 2005년이후 2015년사이공급한전세임대주택호수 16만호를장기공공임대주택거주가구 106만 9천가구와비교해 LH전세임대주택의장기공공임대주택에서차지하는비중은약 15% 의높은수치를차지하고있다. 특히 2012년에서 2015년의약 4년사이공급된호수가 10만호임을감안해보면 LH전세임대주택의저소득계층가구의주거안정에큰기여를했다고보여진다. < 그림 2> 전세임대주택제도인지여부 ( 좌 ) 및입주의향 ( 우 ) 시행되어온이제도에대한홍보는어느정도된것으로보이나일반국민들에대해서는아직홍보가더필요한것으로분석되었다. 전세임대주택제도를인지하고있는일반국민의최초인지경로를보면지인 ( 가족, 친구, 친척 ) 이 35.6% 로가장높게나타났고인터넷포털 ( 네이버, 다음등 )(32.4%), 신문 (12.8%) 의순으로나타났다. 현재전세임대주택에거주하고있는입주민의경우, 전세임대주택에대해처음인지하게된경로 (< 그림 3>) 는 주민센터 가 40.8% 로가장높게나타났고, 지인 ( 가족, 친구, 친척등 ) 28.7%, 인터넷포털이 13.8% 의순으로나타났다. 이는입주자의경우상대적으로저소득빈곤층이어서주민센터와의연결고리가컸던데서비롯된다고보인다. 미계약자의경우는지인 ( 가족, 친척 ) 이 32.0%, 주민센터 26%, 인터넷포 2. 정성적평가 1) LH 전세임대주택에대한인지도 < 그림 3> 전세임대주택최초인지경로 (1~3 순위 ) 2015 년 9 월일반국민, 전세임대주택입주자, 임대인, 공인중개인, 전세임대주택입주신청자중미계약자등총 2,000 명 ( 각각 500 명 ) 을대상으로전세임대주택에대한인지도만족도조사를시행하였다. < 그림 2> 에따르면, 일반국민들 ( 자가보유자제외 ) 의 50.0% 는전세임대주택제도를 알고있다 라고응답함으로써 10 여년
24 LH 전세임대주택제도의성과평가에관한연구 털 11.3% 의순으로나타났다. 따라서 10 여년동안시행해온이제도에대한홍보및안내는주민센터외에지인으로부터정보를얻었다는답변이많은만큼주민센터와의협력강화는물론인터넷, 신문등홍보매체를통한홍보강화가적극필요한것으로보인다. < 그림 5> 적정한전세지원금인상폭 2) LH 전세임대주택에대한만족도 (1) 전세지원금적정성 2015 년현재전세임대주택에거주중인입주자에대해전세지원금의적정성을물어본결과 (< 그림 4>) 적정하지않음 이 36.5%, 전혀적정하지않음 이 7.2% 로부정적 ( 불만족 ) 인답변이 43.7% 로나타났다. 보통 이란답변은 22.2%, 매우적정 이 4.0%, 적정함 이 30.2% 로전세지원금에긍정적인답변 (34.2%) 보다는부정적 ( 불만족 ) 인응답비율이높아전세지원금의현실성이다소떨어지는것으로분석되었다. 이는질적인성과평가측면에서향후전세임대지원금의금액이개선되고보완되어야함을보여주고있다. 전세지원금의임대료적정성에대해서는입주자 (52.3%) 와중개인 (59.0%) 등으로비교적적정한것으로판단하고있다. < 그림 6> < 그림 6> 입주자 ( 좌 ) 및중개인 ( 우 ) 임대료적정성 < 그림 4> 전세지원금적정성 2015 년 LH 전세임대주택제도인식도관련설문조사 (< 그림 7>) 에서임대인에게 귀하께서는전세임대주택제도에대하여충분히이해하고계십 < 그림 7> 인지정도 전세지원금이적정하지않은경우적정한지원금인상폭은어느정도되어야적정한가? 를묻는질의에추가적으로 2,000 만원이 37.4% 로가장많이응답되었으며, 3,000 만원 22.1%, 4,000 만원 17.6% 의순으로나타났다 (< 그림 5>).
박상학 김준원 25 니까? 라는질문에 매우이해 22.7%, 이해하는편 이 50.7% 로 모른다 와 전혀모른다 의부정적답변 14% 보다훨씬높은응답을보였다. 일단 LH에전세임대주택을임대한임대인들은대부분정책적으로이제도를잘알고있으며, 이는임대인본인과 LH직원의노력이투영된결과로보여지며, 제도실시이후매우긍정적인성과로평가할수있다. 임대인의경우, 전세임대주택임대만족도 (< 표 7>) 에대해 만족 이 48.0%, 매우만족 이 14.7%, 보통 31.3%, 매우불만족 과 불만족 이각각 1.3% 와 4.7% 로긍정적답변이 62.7%, 부정적답변이 5% 에불과해임대인들이이제도시행에매우만족도가높은것으로분석되었다. 특히응답자특성별로살펴보면성별과연령에상관없이 ' 만족 ' 이가장높은비율로나타났다. 이는임대인의주택임대만족도도높아야제도의실효성과집행성을높일수있기때문에임대인의임대만족도가높은것은매우중요한성과로평가할수있다. 주택입주자고객만족도조사를기초자료로주거환경개선과만족변화를분석하였다. < 그림 8> 에의하면전세임대주택입주고객의만족도는 100 점만점에각각 82.6 점 (2012 년 ), 84.1 점 (2013 년 ), 82.0 점 (2014 년 ) 점의높은점수를보여 2007 년 7) 의높은만족도와맥을같이한다. 입주이전과비교하여주거환경만족도도 83.5 점, 83.3 점, 81.4 점으로매우높은점수를나타내었다. 2012~14 년사이만족도가소폭하락했음이보이나표본크기와조사시점이다르므로이러한수치변화가통계적으로큰의미를가지지는않은것으로보인다. < 그림 8> 전세임대주택만족도 ( 12~ 14 년 ) < 표 7> 전세임대제도에대한임대인만족도 성별 연령 [ 단위 : %] 구분사례수매우불만족보통만족매우만족불만족전체 150 1.3 4.7 31.3 48.0 14.7 남성 75 1.3 2.7 30.7 52.0 13.3 여성 75 1.3 6.7 32.0 44.0 16.0 20대 1 0.0 0.0 0.0 100.0 0.0 30대 14 0.0 0.0 28.6 64.3 7.1 40대 37 0.0 2.7 29.7 54.1 13.5 50대 49 2.0 6.1 30.6 46.9 14.3 60대 49 2.0 6.1 34.7 38.8 18.4 2012 년 ~2013 년만족도조사 (< 그림 9>) 에서도전세임대입주민은 이전보다주택상태및시설등주거환경에만족한다 에 80 점대의높 < 그림 9> 전세임대주택만족이유 ( 12~ 14 년 ) 3) 전세임대주거환경개선 LH 에서는 2007 년이후시행한공공임대 7) LH 내부자료 2007 년전세임대주택만족도조사결과표 ( 매우만족 26.5%, 만족 53.5%) 인용
26 LH 전세임대주택제도의성과평가에관한연구 은점수를나타내었다. 그러나 2014 년의경우는만족도의점수가크게하락했으며 100 점만점에서 75~6 점의만족도점수는향후개선이필요함을보여준다. 주거환경, 거주여건대비임대료수준, 주택규모대비임대료부담적정성모두 2012 년과 2013 년에는 80 점이상의높은점수를보였으나 2014 년에는 4 개부문공히점수가급락했다는점에서만족도제고를위한개선이필요함을시사하고있다. 4) 경제적만족도 2007 년의만족도조사에서경제성부문의경우전세자금지원금액에대한만족비율은 74.0%, 월임대료수준은 68.0% 로높은만족도를나타냈다. 2014 년전세임대주택의경제성에대한전체만족도점수는 75.6 점으로나타났으며 7 점척도분석에서 100 점만점에 75.6 점은 다소만족 (66.7 점 ) 과 만족 (83.3 점 ) 의중간점수로입주민의임대주택입주에따른경제적절감의효과있음을긍정적으로답변한것이다. 세부항목별로살펴보면 (< 그림 10>), 주변시세와비교시월관리비수준에대한만족도가 76.0 점으로가장높았으며, 주변시세와비교시임대보증금, 월임대료수준에대한만족도점수는 75.2 점으로나타나전세임대주택입주자에제공한정책적효과가큼을보여주었다. 전세임대주택에입주한입주민의경제적비용절감효과 (< 표 8>) 를살펴보면 2014 년전세임대주택입주자만족도조사결과, 전세임대주택에입주하기이전거주했던주택의월임대료는평균 24 만 6,000 원이었으나현재주택은평균 8 만 8,000 원이라고응답하여 15 만 8 천원이절감되었다고응답하였다. 2011 년, 2012 년, 2013 년모두전세임대주택입주자는이전의주택에비해임대료가각각평균 19.9 만원, 20 만원, 10.7 만원크게절감된것으로나타났다. < 표 8> 입주고객주거비및임대료 14 13 12 구분 (A= 이전주택평균, B= 현주택평균 ) 난방비 ( 만원 / 월 ) 주거비 관리비 ( 만원 / 월 ) 임대보증금 ( 만원 ) 임대수준 월임대료 ( 만원 / 월 ) A 11 6.2 3,443.7 24.6 B 10.9 7.0 3,980.6 8.8 B-A -0.1 0.8 536.9-15.8 A 약 11 약 3.9 약 1,799 약 19.1 B 약 11.5 약 5.9 약 5.163 약 8.4 B-A 0.5 약 2.0 약 3,364-10.7 A 15 6 1,430 28 B 10 8 4,901 8 B-A -5 2 3,471-20 < 그림 10> 경제성만족도 ( 12~ 14 년 ) 11 A 9.7 1.2 2,056.6 22.5 B 9.7 4.0 5,469.3 2.6 B-A 0 2.8 3,412.7-19.9 자료 : LH 입주고객연도별만족도조사 5) 관련법 제도개선의견 전세임대주택제도시행 10 년간을중간평가내지결산함에있어서향후개선해야할방향을도출한다는점에서입주자, 임대인등 2 개그룹에대해평가를실시한결과는다음과같다.
박상학 김준원 27 첫째, 입주자의경우 전세지원금개선 이 12.2% 로가장높게나타났다. 즉전세지원금확대와가족수에따라전세지원금지급을차등을해야한다는의견이많았다. 매물부족및전세주택찾기가어려움등의 매물관련 이 6%, 직원서비스개선과선정기준완화도각각 5.8% 로높게나타났으며, 세부항목은 < 표 9> 에요약되어있다. < 표 9> 입주자제도개선요청사항 (1~6 순위 ) 세를받을수있으면좋겠다는의견과지원대상을확대해야한다는등다양한의견을제시하였다. 특히임대인혜택이부족하다는의견도두드러지는요청으로보이며전세지원금개선과절차의복잡성등은임대인의개선요구사항에도나타났다. Ⅴ. 결론 본연구는지난 2005 년이후시작된전세임대주택제도의성과를평가하기위해정성적 정량적분석을시도하였으며입주민만족도조사자료를통하여성과측정을보완하였다. 전세임대주택제도의성과를긍정적평가과부정적평가로정리요약하면다음과같다. 1. 연구결과요약과시사점 1) 긍정적평가 둘째, 임대인의경우 계약관련 과 제도개선 이각각 4.4% 로가장많은개선의견으로제시되었다. 계약관련의경우, 계약시임대소유자 (LH) 가계약해야하는번거로움과계약만료시절차가번거롭고재계약시내용증명서가필요하며, 공인중개인, 임대인, 입주자간의합의가번거롭다는제도상의절차의복잡성을개선해달라는요청을많이하였다. 아울러현실적인전세금의시세를감안하여실사를통해현실적인지원을해달라는것과월 첫째, 안정적재원조달에따라전세임대사업의실적이크게늘어나저소득층의주거안정에크게기여한점이다. 2005년최초도입시기에비하면약 75배의규모로공급호수가늘어났다는점이주거안정성의긍정적요소이다. 둘째, 이전거주주택에비해주거환경과시설등삶의질이개선되었고특히임대보증금과임대료부담이크게줄어들었다는경제적기여도를들수있다. 셋째, 저소득층이거주를원하는지역, 주택유형에입주가능하고거주기간이최장 20년으로늘어났다는점도제도의긍정적인요소로평가된다. 넷째, 전세의월세로의전환흐름속에서전세임대제도를통하여입주자의월세부담을전세로바꾸어계약하도록유도함으로써전세제도의장점을유지하게하는순기능을작동시킨점이다.
28 LH 전세임대주택제도의성과평가에관한연구 2) 부정적평가 첫째, 국민의 50% 는이제도를인지하고있다고하나제도의홍보가부족했던것으로평가된다. 경제적자립능력이취약해국가의지원을받아야할긴급주거지원, 소년소녀가정등주거취약계층이아직이제도를알지못해적절한보호를받지못하는경우가있는만큼이에대한한층적극적인대응이요구된다. 아울러동주민센터의사회복지사등이업무를맡고있는인력의업무가과중한점도이제도를 10여년동안시행해오면서아쉬운부분이다. 따라서이제도가취약계층에충분히지원될수있도록동주민센터의업무담당자가업무에전념할수있도록제도적보완이필요하다. 둘째, 입주자만족도조사및인식도조사에서입주민은물론일반국민이지적한바와같이입주절차에대한제도간소화와규제완화부문이크게보완되어야한다고보여진다. 셋째, 전세임대사업은대학가의일부지역의경우주변의전세가격을더욱자극하는부작용을낳았다는부정적인평가가많다. 임대인은지원한도의최대액까지확보하면서전세가격을올려전세시장을더욱불안하게만들었다는평가다. 전세임대주택지원보증금한도액 (8천만원 ) 을이용하여시세보다높게계약을체결하고, 지원종료시새로운입주자를구할때동일수준의계약을할수없어보증금회수에차질이생길만큼부작용도나타났다. 3) 시사점 전세임대주택사업의성과평가결과다음과같은시사점이도출되었다. 첫째, 전세임대주택제도의적극적인홍보이다. 국민의 50% 는이제도를인지하고있다고하나아직도이제도를충분히알고있다고보기는어렵다. 따라서이제도의적극적인홍부를위한다양한채널구축이필요하다. 특히경제적자립능력이취약해국가의지원을받아야할 긴급주거지원, 소년소녀가정등주거취약계층이아직이제도를알지못해적절한보호를받지못하는경우가있는만큼이에대한적극적대응이요구된다. 둘째, 전세임대제도의입주절차및제도개선이다. 입주자만족도조사및인식도조사에서입주민은물론일반국민이지적한바와같이입주절차에대한제도간소화와규제완화부문이크게보완되어야한다고보여진다. 전세임대주택제도를입주자가제대로활용하기위해서는현실적인전세가격상승에맞도록보증금의현실화등도지속적으로보완되어야한다. 셋째 전세임대주택제도의제도적보완이필요하다. 전세임대사업은대학가의일부지역의경우주변의전세가격을더욱자극하는부작용을낳았다는부정적인평가가많다. 임대인은지원한도의최대액까지확보하면서전세가격을올려전세시장을더욱불안하게만들었다는평가다. 전세임대주택지원보증금한도액 (8천만원) 을이용하여시세보다높게계약을체결하고, 지원종료시새로운입주자를구할때동일수준의계약을할수없어보증금회수에차질이생길만큼부작용도나타났다. 따라서이러한대학주변전월세가격급등및전세가격불안정을극복하기위해서는대학생전세제도의경우점진적으로매입임대를통한안정적인대학생전세임대주택의공급을구상할필요가있다. 2. 연구의한계및향후연구과제 본연구는 LH가시행해온전세임대주택사업10 여년의성과를평가하고그개선방향을도출하고자하였으나통계의부족으로정량적성과측정을하기에는한계가있다. 아울러부동산시장안정과 LH전세임대주택공급간의직접적연계성을찾아내기에는논리의비약이크다고보여진다. 향후이제도가더욱많은대상에게시행되면서이제도의효율성측정과지역별세부입주
박상학 김준원 29 민특성별경제성분석이이루어진다면전세임대주택사업의정책적효율성을더욱높일수있 을것으로판단된다. 參考文獻 김현재, 주택가격의변동성과결정요인분석, 부동산학보, 한국부동산학회, 2012.5, 제49집. 박근석외, 정책환경변화에따른매입임대주택공급제도및거주여건개선방안, 토지주택연구원, 2014. 외, 기존주택매입임대운영실태및개선방안, 토지주택연구원, 2012. 박상학, 주택전월세시장구조변화와내용, 부동산학보, 한국부동산학회, 2012, 제49집. 이명구외, 주거복지사업의효율적운영을위한인력배치및활용방안, 토지주택연구원, 2010. 이윤홍, 전국아파트전세변동률기준시장유형화와유형별전세가격변동률영향요인분석, 부동산학보, 한국부동산학회, 2016, 제64집. 이종권, 공공임대주택 50년성과와과제, 토지주택연구원, 2013. 이창우, 인구변화에따른주택공급특성, 부동산학보, 한국부동산학회, 2011, 제46집. 노정휘외, 주택시장의경기변동과인과관계에관한연구, 부동산학보, 한국부동산학회, 2015, 제61집. 심성훈, 아파트전세 / 매매가격비율의장단기분석, 부동산학보, 한국부동산학회, 2011, 제47집. 성주한외, GARCH(1.1) 모형을이용한전국아파트전세가격의거시적동태모형에대한연구, 부동산학보, 한국부동산학회, 2014, 제57집. 송명규, 시간경과에따른아파트가격결정요인들의영향력변화, 부동산학보, 한국부동산학회, 2014, 제59집. 진미윤, 공공임대주택의운영손실보전을위한재정지원연구, 토지주택연구원, 2014. 진미윤외, 민관협력주거복지지원체제구축방안, 토지주택연구원, 2014. 외, 한미저소득층주택정책비교연구, 토지주택연구원, 2014. 외, 맞춤형임대주택입주자의주거안정성제고방안, 토지주택연구원, 2009. 장기용, 전 월세임대소득과세제도의개선방안에관한연구, 부동산학보, 한국부동산학회, 2015. 제62집. 정병호외, 주거특성이주거만족도와주거가치관에미치는영향에관한연구, 부동산학보, 한국부동산학회, 2015. 12, 제63집. 정의철, 국민임대주택입주자편익추정및임대료조정의편익배분효과, 주택연구, 한국주택학회, 2006, 제14 권제3호. 정재호외, 아파트가격지수와민간소비의동적연관성, 부동산학보, 한국부동산학회, 2014. 제 59 집. 최형석, 도심형복합상업시설의주변지가파급효과에대한실증분석, 부동산학보, 한국부동산학회, 2014, 제 58 집. 주간금융브리프, 전세가격결정요인분석과전월세대책에대한시사점, 2014. 조사통계월보, 주택시장의월세주거비상승이소비및소득분배에미치는영향, 2015. 한국감정원부동산연구원, 부동산정책의과제와정책방안모색, 2015., 연령별가계부채분포의구조적변화, 2015., 보도자료, 월세시장비중확대시기도래, 대비책, 2013. LH 주거복지처전세임대사업부, 지속가능한전세임대업무매뉴얼편찬계획, 2015., 2007년전세임대주택만족도조사, 2007., 공공주택사업처, 재무개선과공적역할의성공적수행을위한 2015 년공공주택사업추진기본방향, 2015., 전세임대직원이라면기본적으로알아야될사항, 2016., 전세임대업무관련사고방지방안, 2014.
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