목차 2016 년하반기주택시장전망 Ⅰ. 대내외경제여건 1 1. 대외경제여건 1 2. 국내경제여건 2 Ⅱ. 2016 년주택시장동향 3 1. 주택가격 3 2. 주택거래 11 3. 주택공급 17 2016. 6 4. 주택금융 32 Ⅲ. 2016 년하반기주택시장전망 34 1. 주택가격하반기전망 35 2. 주택거래하반기전망 40 3. 주택공급하반기전망 41 4. 주택금융하반기전망 44 김덕례 / 연구위원 노희순 / 책임연구원 변서경 / 연구원 Ⅳ. 주택시장하반기전망의요약및시사점 46 1. 주택시장상반기여건종합 46 2. 주택시장하반기전망종합및시사점 52
Ⅰ 대내외경제여건 2. 국내경제여건 1. 대외경제여건 주요선진국의회복세약화및신흥국경제성장둔화 원자재가격하락 무역부진등을반영하여 년세계경제성장률은기존보다하향조정될전망 미국 민간소비와주택투자의견조한증가세등에힘입어꾸준한성장세를보일전망 다만달러화강세지속 신흥국의성장모멘텀약화등으로수출및제조업생산이부진할가능성 유로 저유가 양적완화정책으로힘입어회복세가유지되고있는듯하나 중국및신흥국의경제부진과은행부실대출증가우려 지정학적리스크등이성장의하방리스크로작용 중국 수출및투자부진등으로성장세감속이이어질전망 다만 정부의중기성장률목표 서비스생산및소비의견조한성장 부동산투자회복세등을감안할때 대중반의상장은가능할것으로전망 일본 아베노믹스에따라주가상승 엔화약세 금리인하등의효과가금융시장에서나타났으나 실물경제로의파급효과는기대에미치지못함 아베노믹스에의한지원에도불구하고일본경제는정체상태 표 1. IMF 의세계경제성장전망치 ( 단위 : %, %p) 주 : 조정폭은 16.4 월전망치 - 16.1 월전망치값을나타냄. 자료 : IMF, World Economic Outlook 2016 소비심리는개선되었지만수출은여전히부진한상황으로 한국경제의성장세는낮은수준에머물러있을것으로봄 민간소비 개별소비세인하연장등소비활성화대책의영향으로소비자심리지수도상승하는등완만한개선추세를유지하고있음 소비자심리지수의경우전월 에비해 상승한 을기록 월 하며위축되던소비심리가다소진정되는모습 다만 가계의저축성향증대 원리금상환부담확대등으로인한제약요인이상존 건설투자 지난해큰폭으로증가한수주및착공의영향으로주거용건물을중심으로높은증가세를보일전망 다만현재 월기준 미분양은감소하였으나준공후미분양이증가했다는점 주택매매거래량이전년동기대비크게감소한점등을볼때미분양적체와주택거래량감소등이제약요인으로작용할가능성상존 우려하였던수출부진의장기화가지속되는가운데 년국내경제는 후반의성장률을보일것으로전망 작년하반기에주요경제전망기관에서예측한 년우리나라경제성장전망치는 수준이었으나 현재는 수준으로소폭하향조정됨 최근일부지표가다소개선되었지만경제전반의성장세는여전히낮은수준이며 수출감소에기인한제조업과설비투자의부진과기업구조조정은성장세를제약하고있음 표 2. 기관별 16 년국내경제성장률전망 - 1 - - 2 -
Ⅱ 2016 년주택시장동향 그림 1. 지역별주택매매가격지수추이 수도권 지방광역시 1. 주택가격 매매가격 정부의여신심사가이드라인시행 주택공급물량확대등으로주 택매수심리가위축되면서전국적으로매매가격은보합수준 지역별 전국적으로 년 월까지주택매매가격지수는 년 월수준유지하고있으며 기타지방에서만 상승함 반면 아파트의경우전국과수도권은 년 월수준을유지하였지만지방광역시와기타지방은각각 하락함 지방광역시는전년동기대비상승폭이감소하였으며 대구에서는매매가격하락세가이어지고있음 부산 월 월 전년동기비 대구 월 월 전년동기비 광주 월 월 전년동기비 대전 월 월 전년동기비 울산 월 월 전년동기비 표 3. 매매가격지수상승률추이 ( 단위 : 전년말대비, %) 자료 : 한국감정원 ü ü ü 주 : 2009.1 월 =100 으로환산한자료임 ü ü ü 아파트규모별 규모별로는 년들어전국적으로 이하아파트의가격은유지되고있으나 초과규모의경우하락세로돌아섬 전년동기대비하락폭이큰것은 이하규모의아파트로 임 수도권의경우전국과같은움직임을보였지만지방광역시는 이하의소형아파트가격도 하락함 년 분기에는수도권 지방광역시 기타지방모두 이하의소형아파트 가격이가장크게상승하였지만 년 분기에는수도권을제외한지방광역시와기타지방에서모두하락함 - 3 - - 4 -
표 4. 아파트규모별매매가격상승률추이 ( 단위 : 전년말대비, %) 자료 : 한국감정원 그림 2. 규모별아파트매매가격지수 전국 수도권 전세가격 전세가격은여전히전국적으로상승하는추세이나 지난해보다상승세는둔화 지난해상승폭의 분의 수준으로파악됨 지역별 전국적으로 년 월까지 상승 수도권은 지방광역시는 기타지방은 상승함 수도권은전년동기대비전세가격상승폭이주택은 아파트는 감소하면서전세가격상승폭은줄어듦 서울 아파트 월 월 경기 아파트 월 월 인천 아파트 월 월 지방광역시는전년동기대비전세가격상승폭이주택은 아파트는 감소한것으로나타났음 대구와광주아파트는전년동기대비전세가격상승률이 감소한반면울산아파트는전년동기대비전세가격상승률이 증가함 대구 아파트 월 월 광주 아파트 월 월 울산 아파트 월 월 표 5. 전세가격지수상승률추이 지방광역시 기타지방 ( 단위 : 전년말대비, %) 자료 : 한국감정원 주 : 2012.1 월 =100 으로환산한자료임자료 : 한국감정원 - 5 - - 6 -
ü ü ü 그림 3. 지역별전세가격지수추이 수도권 주 : 2009.1 월 =100 으로환산한자료임 ü ü ü 지방광역시 아파트규모별 수도권은여전히 이하의중소형아파트의전세가격상승세가강세를나타내고있으나 지방광역시와기타지방은 초과아파트의전세가격상승세가더높게나타남 수도권 이하 년 월 상승 년 월 상승 지방광역시 이하 년 월 상승 년 월 상승 기타지방 초과 년 월 상승 년 월 상승 표 6. 아파트규모별전세가격상승률추이 ( 단위 : 전년말대비, %) 자료 : 한국감정원 월세가격 수도권은준전세의상승폭이확대되면서월세통합지수가보합에 서상승으로전환된반면 지방광역시와기타지방은하락세가지속 국토교통부는보증금액크기에따라월세유형을월세 준월세 준전세 가지로세분화하였으며 월세통합가격지수는각유형별월세지수의변동률을가중평균해산출함으로써월세 준월세 준전세등의특성을정확히반영할수있게됨 보증금 월세 월세 배 준월세 배 준전세 배초과 - 7 - - 8 -
표 7. 월세가격지수상승률추이 ( 단위 : %) 주 : 2015.6 월 =100.0 자료 : 한국감정원 전월세전환율 전국전월세전환율은 년 월기준주택전체 아파 트 로저금리가지속되는가운데하락세가이어지면서 년이후최 저수준을기록하면서임대수익률하락세지속 표 8. 전월세전환율추이 ( 단위 : %) 주 : [ 전월세전환율 ={ 연세 /( 전세금 - 월세보증금 )} 100], 매년 12 월을기준으로함. 자료 : 한국감정원 그림 4. 월세통합가격지수및상승률추이 주 : 2015.6 월 =100.0 자료 : 한국감정원 전국 지방광역시 수도권 기타지방 전세가율 전국의주택전체전세가율은 년 월기준 를기록 아파트전세가율은 년 월 를상회한이후지속적으로상승하면서 년 월기준전국 기록 전세가율상승폭은수도권아파트시장에서두드러지게나타남 특히서울보다경기와인천에서전년동월대비전세가율이크게증가한것으로나타남 ( 서울, 아파트 ) '15.3 월 66.6% '16.3 월 71.5%(4.9%p ) ( 경기, 아파트 ) '15.3 월 69.9% '16.3 월 75.1%(5.2%p ) ( 인천, 아파트 ) '15.3 월 66.7% '16.3 월 72.7%(6.0%p ) 지방광역시아파트의전년동월대비전세가율을살펴보면 대전 광주 대구는 전년동월대비 상승한반면 부산은보합 울산은전년동월대비 하락하면서지방광역시는소폭하락 표 9. 전세가율추이 ( 단위 : %) 주 : 연간전세가율은매년 12 월을기준으로함. 자료 : 한국감정원 - 9 - - 10 -
2. 주택거래 주택거래 전국적으로 년 월주택거래량 매매 분양권등포함 은 만건으로 전년동기 만건 대비 감소함 수도권 지방광역시 기타지방모두올해 분기주택거래량이전년동기대비각각 씩감소함 지방광역시는 년 월동안주택거래량이 만건으로전년동기 만건 대비큰폭으로감소한것으로나타나특히지방광역시의주택매수심리가위축된것으로봄 표 10. 연간주택거래량추이 자료 : 온나라부동산 그림 5. 지역별월별주택거래량 전국 수도권 거래원인별 주택거래량은거래원인별로매매 재고주택매매거래 분양권 기타로구분할수있으며 년 월까지주택매매거래량은전년동기대비 수도권 지방광역시 기타지방모두감소하였으며 분양권거래량은전년동기대비수도권 기타지방에서증가한것으로나타남 작년과비교해볼때 주택매매거래량은기타지방의비중이높아졌으며 분양권거래량은수도권과기타지방의비중이높아짐 매매거래지역별비중 수도권 지방광역시 기타지방 년 년 월 분양권거래지역별비중 수도권 지방광역시 기타지방 년 년 월 주택담보대출여신심사강화로대출에부담을느낀수요자들이재고주택매매거래를기피함에따라서울 경기 인천모두매매거래량은전년동기대비감소한반면 분양권거래량은전년동기대비증가 수도권매매거래량은 년 월이후감소하다가 년 월증가하면서전년 동기대비 감소하였고 년 월까지분양권거래량은전년동기대비 증가함 서울전년동기대비 매매거래량 감소 분양권거래량 증가 경기전년동기대비 매매거래량 감소 분양권거래량 증가 인천전년동기대비 매매거래량 감소 분양권거래량 증가 지방광역시 주 : 3 년평균은 2013~2015 년평균값을말함. 자료 : 온나라부동산 기타지방 지방광역시는 년 월까지매매거래량 분양권거래량 감소하면서주택거래량이 감소 매매거래량은대구와광주에서큰폭으로감소하였으며 분양권거래량은광주와대전에서큰폭으로감소한것으로나타남 부산전년동기대비 매매거래량 감소 분양권거래량 감소 대구전년동기대비 매매거래량 감소 분양권거래량 감소 대전전년동기대비 매매거래량 감소 분양권거래량 감소 광주전년동기대비 매매거래량 감소 분양권거래량 감소 울산전년동기대비 매매거래량 감소 분양권거래량 증가 - 11 - - 12 -
표 11. 거래원인별주택거래량추이 자료 : 온나라부동산 표 12. 지역별유형별주택매매거래추이 자료 : 온나라부동산 주택매매거래 유형별주택매매거래량은전년동기대비수도권 지방광역시 기타지방에서모두아파트거래량의감소가크게나타남 수도권은전년동기대비단독다가구의매매거래량이 다세대연립의매매거래량이 증가한반면 아파트의매매거래량은큰폭으로하락한것으로나타남 서울 전년동기비 단독다가구 증가 다세대연립 감소 아파트 감소 경기 전년동기비 단독다가구 증가 다세대연립 감소 아파트 감소 인천 전년동기비 단독다가구 증가 다세대연립 증가 아파트 감소 전월세거래 올해 월간의전국전월세거래량은 만건 전세 만 건 월세 만건 으로전세거래량은전년동기대비감소 한반면월세거래량이증가 하면서여전히월세화가가속화되고있는것으로나타남 수도권에서전세거래량은전년동기대비감소 한반면월세거래량은전년동기대비증가 한양상이나타남 아파트월세비중 년 년 년 월 비아파트월세비중 년 년 년 월 지방에서전세거래량은전년동기대비소폭증가 하였으며월세거래량도전년동기대비증가 한양상을나타냈으며 지방의경우아파트월세비중이감소한것으로나타남 아파트월세비중 년 년 년 월 비아파트월세비중 년 년 년 월 - 13 - - 14 -
표 13. 임차유형별전월세거래량추이 ( 단위 : 천건 ) 자료 : 국토교통부 그림 6. 월세비중추이 자료 : 국토교통부 전국수도권지방 표 14. 유형별전월세거래량추이 ( 단위 : 천건 ) 자료 : 국토교통부 주택시장총거래량 주택시장의총거래량 은주택거래량 과전세거래량의감소로 년 월까지전년동기대비 감소함 수도권은주택거래량과전세거래량이감소하면서수도권총거래량이감소하였으며 지방은전월세거래량은증가한반면주택거래량이크게감소하면서총거래량이감소한양상 주택시장총거래량은주택매매거래 분양권거래 기타거래및전월세거래를포함한총거래량을말하며 주택거래량은주택매매거래 분양권거래 기타거래량을포함 표 15. 주택총거래량추이 ( 단위 : 천건 ) 주 : 주택거래는매매거래, 분양권등을포함한것이며, 총거래량은주택거래및전월세거래를합한수치임. 자료 : 국토교통부 - 15 - - 16 -
3. 주택공급 인허가 년주택인허가물량이 만호로급증하면서일각에서공급 과잉에대한우려가있었음에도불구하고올 분기인허가물량은지난해 보다 증가한 만호를기록 전년동기대비수도권은 만호 지방광역시는 만호 기타지방은 만호 증가함 수도권은서울 인천은전년동기비 씩감소한반면 경기도는안양 평택등지의대규모사업으로전년동기비 증가한것으로나타남 지방광역시는울산과광주에서 기타지방은전라북도와충청북도에서지난해보다인허가물량이큰폭으로증가한것으로나타남 울산 월 호 월 호 증가 광주 월 호 월 호 증가 전북 월 호 월 호 증가 충북 월 호 월 호 증가 부문별 올 월까지인허가물량은전년동기대비 만호가증가하였으며 공공물량은 감소한반면 민간물량은 증가한것으로나타남 유형별 아파트는전년동기대비 증가한 만호를공급 비아파트는전년동기대비 증가한 만호를공급하면서아파트공급물량증가가더높게나타남 특히지방광역시와기타지방에서아파트공급물량이전년동기대비각각 증가하였으며 수도권은올해 분기아파트인허가물량중 는경기도물량으로 서울과 인천에서는아파트공급물량은지난 분기보다각각 감소한반 면 경기도는 증가하면서수도권아파트인허가실적을견인 표 16. 지역별부문별인허가실적추이 자료 : 국토교통부, 통계누리 그림 7. 지역별부문별인허가실적추이 지역별 부문별 자료 : 국토교통부, 통계누리 - 17 - - 18 -
표 17. 지역별유형별주택인허가실적 자료 : 국토교통부, 통계누리 그림 8. 전국주택유형별인허가추이 자료 : 국토교통부, 통계누리 착공 전국적으로올 월까지총 만호 민간 만호 공공 만호 착공하면서전년동기대비 만호 증가함 전년동기대비수도권은 지방광역시는 증가하였으며 기타지방은 감소함 특히지방광역시는울산을제외한부산 대구 광주 대전에서모두전년동기대비증가 부산 월 호 월 호 증가 대구 월 호 월 호 증가 광주 월 호 월 호 증가 대전 월 호 월 호 증가 수도권에서는서울 지방광역시에서는광주 기타지방에서는강원에서전년동기대비가장많이증가한것으로나타남 서울 월 호 월 호 증가 광주 월 호 월 호 증가 강원 월 호 월 호 증가 부문별 올 월까지착공물량은전년동기대비 호증가하였으며 공공임대는감소한반면공공분양 민간임대 민간분양부문에서전년동기대비증가한것으로나타남 공공임대 월 호 월 호 호감소 공공분양 월 호 월 호 호증가 민간임대 월 호 월 호 호증가 민간분양 월 호 월 호 호증가 유형별 아파트 만호 비아파트 만호착공하였으며 이는전년동기대비아파트는 비아파트는 증가한것으로 비아파트의착공물량이증가함 올해 분기동안비아파트착공물량증가는수도권 지방광역시 기타지방에서 모두나타났으며 아파트착공물량증가는지방광역시에서전년동기대비 증가하였으나수도권과기타지방에서는감소한것으로나타남 - 19 - - 20 -
표 18. 지역별부문별주택착공실적추이 자료 : 국토교통부, 통계누리 표 19. 지역별유형별주택착공실적 자료 : 국토교통부, 통계누리 그림 10. 전국주택유형별착공추이 그림 9. 전국착공실적추이 지역별 부문별 자료 : 국토교통부, 통계누리 자료 : 온나라부동산 - 21 - - 22 -
분양 지난해이례적으로인허가및착공실적이증가하면서분양물량도크 게증가하였으며 올해 월까지전국공동주택분양승인실적은총 만호 를기록하며전년동기 만호 대비 증가한것으로나타나미분양증가에대한우려가커지고있음 지역별 올해 월까지수도권분양물량은 만호로전년동기 만호 대비 증가하였으며 지방광역시분양물량은 만호로전년동기 만호 대비 증가한것으로나타남 서울은전년동기대비 증가한수준으로분양하였으나 서울내주택수요를감안할때공급과잉에따른우려는낮은것으로판단됨 반면경기도의경우전년동기대비 증가한 만호가공급되었으며 이는지난 년간평균보다높은수준으로공급과잉에대한우려가부각될수있음 서울 년 월 호 년 월 호 경기 년 월 호 년 월 호 지방광역시는대전 울산의경우전년동기대비감소하는모습을나타냈으며광주도소폭상승한수준이나 대구 부산은여전히전년동기대비크게증가함 대구 년 월 호 년 월 호 부산 년 월 만호 년 월 만호 유형별 분양승인물량을유형별로보면전년동기대비일반분양물량은감소하고임대주택과재건축 재개발 지역주택조합조합원분양물량이증가한것으로나타남 표 20. 지역별부문별공동주택분양 ( 승인 ) 실적추이 자료 : 국토교통부 표 21. 유형별공동주택분양 ( 승인 ) 실적추이 자료 : 국토교통부 청약경쟁률 분양시장호조로신규분양주택에대한선호가높아지면서 년에전국적으로 대 의높은청약률을기록했으며 년 월현재전국적으로 대 의높은청약률을기록함 지역별로여전히높은청약경쟁률을보이고있으나 분기별로보면수도권청약경쟁률은낮아지고있으며 일부지역에서청약미달이나타나는모습을보이고있음 수도권 년 분기 대 분기 대 분기 대 분기 대 월 대 지방광역시 년 분기 대 분기 대 분기 대 분기 대 월 대 기타지방 년 분기 대 분기 대 분기 대 분기 대 월 대 년 월기준으로인천 충남에서는전체경쟁률이 대전 강원에서는 순위경쟁률이 대 미달지역으로나타남 그림 11. 청약경쟁률추이 자료 : 부동산 114 Reps - 23 - - 24 -
그림 12. 분양가및청약경쟁률추이 전국 수도권 ( 단위 : 만원 /3.3 m2 ) 지방의경우지난해지방부동산시장호조를주도했던대구 광주에서큰폭으로감소하는양상이나타남 부산 년 분기 년 분기 전년동기대비 대구 년 분기 년 분기 전년동기대비 광주 년 분기 년 분기 전년동기대비 대전 년 분기 년 분기 전년동기대비 울산 년 분기 년 분기 전년동기대비 지방광역시 기타지방 표 22. 민간아파트평균초기분양률 ( 단위 : %) 자료 : 부동산 114 Reps 초기분양률 초기분양률은지방광역시에서하락세가두드러지면서전국 적으로하락한것으로나타남 전국초기분양률은 년 분기말기준 를기록하며 전분기대비 하락 전년동기대비 하락 한것으로조사 초기분양률은주택도시보증공사의주택분양보증이발급되고입주자모집승인을받아분양한전국의민간아파트의초기분양률을조사한것으로 분양기간 개월초과 개월이하민간아파트의지역별평균분양률을나타냄 경기에서초기분양률이크게하락하면서 수도권은 년 분기말기준 평균분양률은 로전분기대비 전년동기대비 하락 서울 년 분기 년 분기 전년동기대비 인천 년 분기 년 분기 전년동기대비 자료 : 주택도시보증공사 준공 전국 년 월까지준공실적은 만호로전년 만호 대비 증가한것으로나타남 지역별로는전년동기대비수도권은 기타지방은 증가하였고 지방광역시는 감소한것으로나타남 수도권에서는전년동기대비서울과경기에서 씩증가하였고 인 천에서 감소한것으로나타남 지방광역시에서는전년동기대비대전과대구에서각각 씩증가 하고그외지역은모두감소한것으로나타남 경기 년 분기 년 분기 전년동기대비 - 25 - - 26 -
부문별 년 월까지준공실적은공공부문과민간부문에서각각 호 호씩증가하면서작년동기대비 호가증가 공공부문에서공공임대는 호증가한반면공공분양은 호감소하였으며 민간부문에서민간임대는 호감소한반면민간분양은 호증가 유형별 년 월까지준공실적은전년동기대비아파트는 비아파트는 증가하였으며 비아파트에서다세대증가가두드러지게나타남 단독 감소 다가구 증가 다세대 증가 연립 감소 수도권에서는아파트 비아파트 증가하였으며 모두서울에서증가 가크게나타남 서울 아파트 월 호 월 호 증가 서울 비아파트 월 호 월 호 증가 반면지방광역시에서는아파트 비아파트 감소하였으며 대구와대전아파트만전년동기대비증가한것으로나타남 대구 아파트 월 호 월 호 증가 대전 아파트 월 호 월 호 증가 표 23. 지역별부문별주택준공실적추이 자료 : 국토교통부, 통계누리 그림 13. 전국준공실적추이 지역별 부문별 자료 : 온나라부동산 - 27 - - 28 -
표 24. 지역별유형별주택준공실적 자료 : 국토교통부, 통계누리 입주물량 올해입주예정물량을포함한입주물량은전국 만호로 년 만호보다 많은수준임 서울과경기는전년대비입주물량이증가 인천은감소할것으로나타남 서울 년 만호 년 만호 증가 경기 년 만호 년 만호 증가 인천 년 만호 년 만호 감소 지방광역시는광주 대구 대전가전년대비입주물량이크게증가한반면 울산과부산은입주물량이감소한것으로나타나지역별로차이를보임 부산 년 만호 년 만호 감소 대구 년 만호 년 만호 증가 대전 년 만호 년 만호 증가 광주 년 만호 년 만호 증가 울산 년 만호 년 만호 감소 그림 14. 전국주택유형별준공추이 표 25. 연도별입주물량추이 주 : 2016년은입주 (1~3월 )+ 입주예정물량 (4~12 월 ) 자료 : 부동산 114 Reps 그림 15. 지역별입주물량추이 수도권 지방광역시 자료 : 국토교통부, 통계누리 주 : 2016 년은입주 (1~3 월 )+ 입주예정물량 (4~12 월 ) 자료 : 부동산 114 Reps - 29 - - 30 -
미분양 년 월말전국미분양은 만호로전년말대비 호감소함 미분양전체는 년에지속적으로감소하고있으나준공후미분양은 월에소폭상승하면서작년말수준을유지하고있음 만호 현재미분양물량은크게우려할수준은아니지만 대출규제가지방까지적용되면서주택시장을심리적으로위축시킬가능성이있는가운데분양승인물량이증가하면서미분양주택이늘어날것이우려됨 전체미분양물량의 가 이하로비중이가장많으나 이하미분양은 만호로전년말대비 감소하면서감소세가가장두드러짐 준공후미분양은 년 월말기준 만 호로연초보다소폭상승한수준이며 전체미분양중준공후미분양비중은수도권이가장높게나타남 * ( 준공후미분양비중 ) 전국 19.5%, 수도권 30.0%, 지방광역시 12.3%, 기타지방 11.1% 임. 표 26. 지역별미분양추이 주 : 해당연도말을기준으로함 자료 : 국토교통부, 통계누리 4. 주택금융 주택담보대출은 년 월 조원으로저금리기조유지및주택거래호 조등으로여신심사강화에도총량적증가세가지속되고있는상황 예금취급기관의주택담보대출잔액은 년말대비 조원이증가하면서 년 월말 조원을기록함 증가폭은둔화되고있으나증가세는여전 년 조원 년 조원 년 조원 년 월 조원 기준금리 주택담보대출금리 로올 월현재저금리기조가지속되는가운데 주택거래가늘어나고신규분양시장의호조에따른대출수요가증가하면서주택담보대출이꾸준히증가하고있음 그림 16. 주택담보대출잔액및금리추이 자료 : 한국은행 잔액증감률 ( 전년동기비 ) 주택담보대출금리추이 ( 단위 : %) 전체주택담보대출의 가수도권대출이며 서울 경기 지방에서는부산이 대구가 경남이 의주택담보대출을보유 지난해말대비총 조원의주택담보대출이증가했는데 경기에서 조원 서울에서 조원증가하면서가장많이증가한것으로나타남 주택담보대출의전년동월대비증가율을보면 수도권에서는서울 지방 광역시에서는대구 광주 기타지방에서는세종 제주 경북 에서크게증가한것으로나타남 - 31 - - 32 -
그림 17. 지역별주택담보대출잔액추이 ( 단위 : 조원, %) Ⅲ 2016 년하반기주택시장전망 주택시장전망방법 주택시장을주택가격 주택거래 주택공급으로구분하여전망 자료 : 한국은행 가계대출은 년 분기말 조원으로저금리및주택거래호조등으로전분기말대비 조원 증가하였으나 가계대출연체율및주택담보대출연체율은전월대비 전년동월대비모두하락하면서주택담보대출의부실가능성은확대되지않을것으로판단 가계대출 년 분기 조원 조원 년 분기 조원 조원 가계대출연체율은 로전월말 대비 하락하였으며 전년동 월 대비 하락 주담보대출연체율은 로전월말 대비 하락하였으며 전년 동월 대비 하락 집단대출을제외한주택담보대출의연체율은 로낮은수준을유지하고있음 표 27. 연체율추이 ( 단위 : %) 주 : 2016 년 3 월은잠정자료 : 금융감독원 주택가격 거래 공급전망을위한시장조사 실시 * 주택가격, 주택거래, 주택공급에대한시장인식조사를토대로 BSI(Business Survey Index) 지수를산출하여향후시장전망에활용 ** 주택가격은매매, 전세, 월세로구분, 주택거래는매매거래, 주택공급은인허가, 착공, 분양, 준공으로구분하고, 지역은전국, 수도권, 지방으로구분하여조사실시 지수 의미 * ( 증가응답비율 - 감소응답비율 +100) 으로산출하고, 100 보다크면조사항목이증가 ( 또는개선 ) 할것으로전망한응답비율이많은것을의미함. BSI 조사개요 조사기간 일간 조사방법 웹풀 이메일 방문면접조사 조사대상 주택건설업체와부동산업체 공인중개사 주택건설업체 총 개사 * 대형 ( 한국주택협회 ) 40, 중소형 ( 대한주택건설협회 ) 63 부동산업체 공인중개사무소 총 개소 * 수도권 50 개소, 지방 50 개소 - 33 - - 34 -
1. 주택가격하반기전망 그림 18. 지역별 2016 년하반기주택가격에대한시장인식 전국수도권지방 시장인식 가격전망 수도권아파트중심의매매가격소폭상승 전세가격지속상승 전국하반기매매가격 상승 전세가격 상승전망 주택전체 수도권을중심으로매매와전세모두계속상승세를유지하나상승폭은크게둔 화 월세는 년이후의하향세가지속될것으로전망되나 최근보증금규모가 큰준전세가상승하면서소폭상승할것이라는시장인식우세 매매가격은수도권의경우보합유지인식이가장우세하고 미만상승전망비중도 로많음 지방은보합유지를가장많이예상하고있으나 하락전망도많은상황임 이상감소할것이라는전망도 에이름 시장인식조사결과 전국아파트의경우매매가격이상승할것이라고응답한비 율 보합세유지 하락 로보합내지소폭상승할것으로시장에서 인식하고있음 보합내지상승인식비율이수도권 지방 로수도권을중심으로아파트매매가격상승여력이있는것으로보여짐 분양가격은지방의경우상승및하락인식이팽배한가운데큰변동이없을것으로보이나 수도권은상승 보합 로상승가능성이있는것으로판단됨 전세가격은전국적으로 미만의상승률을보일것이라는응답이가장많았고 이상상승할것이라고응답한비중이수도권 지방 를차지하고있어전국적으로전세가격상승세는이어질것으로전망 아파트의경우전세가격이상승을응답한비중이전국 수도권 지방 로아파트전세가격상승은지속될것으로보이며 수도권의전세가격상승압력이지방보다더클것으로예상됨 월세가격은보합세를유지할것이라고응답한경우가많은것으로나타났으며 그다음은 미만으로상승할것이라는응답이많게나타남 소형주택및오피스텔의공급확대와임대인의월세전환에따라월세수요대비월세물량이풍부해지면서월세가격은하향안정기조를유지해왔으나 최근보증금규모가큰아파트의월세전환이많아지면서준전세의월세는상승 하고있으나 월세는보합내지약보합을유지할것으로전망 매아매파트 전세 월세 신규분양 주택전체 아파트 주택전체 아파트 자료 : 연구원자체조사 - 35 - - 36 -
주택가격 조사결과 년전국하반기매매가격은 전국전세가 격은 로나타나매매가격상승은미미할것으로보이며 전세가격은매매가격보다강세를보일것으로전망됨 특히 수도권아파트전세가격 가 으로아파트전세값상승세는계속될것으로보이며 분양가격 도수도권 지방 로수도권에서상승할가능성이있는것으로판단됨 전체적으로지방보다는수도권이가격상승을견인할것으로보임 표 28. 주택가격 BSI 결과 주 : BSI(Business Survey Index) 는 ( 증가응답비율 - 감소응답비율 +100) 으로산출하고, 100 보다크면증가할것으로응답한비율이많은것을뜻함. 자료 : 연구원자체조사결과 필터를이용한단기전망결과 년 분기이후서울 수도권매매가격 의순환변동값이마이너스에서플러스로전환된후상승폭이커지면서우 상향하는확대추세를보였으나 년 분기이후상승폭이크게둔화 HP(Hodrick-Prescott) 필터 - 시계열에서장기추세와순환변동을구하는기법으로순환변동을가지고국면진단. - 경기변동은저점 정점 ( 상승국면 ), 정점 저점 ( 하강국면 ) 까지가순환주기 ( 저점 저점 ), 진폭 ( 저점 정점 ) - 상승국면은회복 (revival) 과확장 (expansion), 하강국면은침체 (recession) 와수축 (contraction) 으로구분 지방매매가격은 년 분기이후순환변동값이플러스 에서마이너스 로전환된후감소폭이조금씩확대되고있어지방주택가격상승은제한적일것으로예상 전세가격은서울 수도권중심으로추세적상승을유지하는가운데순환변동값은 년 분기이후일부플러스 에서마이너스 로전환되면서전세가격상승압력이크게둔화되고있어큰폭의상승은없을것으로예상 월세가격은 년이후지속적인우하향속에서순환변동값이 년 분기플러스 로전환되었으나 년 분기에마이너스 로재전환되면서하락폭이깊어지고있어월세가격의추세적하락전망 그림 19. HP 필터로본지역별주택가격의순환주기 ( 전체주택 ) 전국 수도권 서울 지방 지방광역시 도지역 4 2 0-2 매매 ( 전체 ) 전세 ( 전체 ) 월세 ( 전체 ) Hodrick-Prescott Filter (lambda=14400) -4 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 6 4 2 0-2 -4 TB Trend Cycle Hodrick-Prescott Filter (lambda=14400) -6 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 6 4 2 0-2 Hodrick-Prescott MB Filter Trend(lambda=14400) Cycle -4 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 4 2 0-2 SB Trend Cycle Hodrick-Prescott Filter (lambda=14400) -4 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 4 2 0-2 Hodrick-Prescott RB Filter Trend(lambda=14400) Cycle -4 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 4 2 0-2 RB Trend Cycle Hodrick-Prescott Filter (lambda=14400) -4 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 110 100 90 80 70 60 110 100 90 80 70 60 110 100 90 80 70 60 110 100 90 80 70 110 100 90 80 70 105 100 95 90 85 80 75 70 4 2 0-2 Hodrick-Prescott Filter (lambda=14400) -4 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 4 2 0-2 Hodrick-Prescott TJ Filter Trend(lambda=14400) Cycle -4 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 4 2 0-2 Hodrick-Prescott MJ Filter Trend(lambda=14400) Cycle -4 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 3 2 1 0-1 -2 Hodrick-Prescott SJ Filter Trend(lambda=14400) Cycle -3 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 4 2 0-2 Hodrick-Prescott RJ Filter Trend(lambda=14400) Cycle -4 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 3 2 1 0-1 -2 GJ Trend Cycle Hodrick-Prescott Filter (lambda=14400) -3 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 110 100 90 80 70 60 110 100 90 80 70 60 50 110 100 90 80 70 60 50 110 100 90 80 70 60 110 100 90 80 70 60 110 100 90 80 70 60.10.05.00 -.05 -.10.12.08.04.00 -.04 -.08.12.08.04.00 -.04 -.08.10.05.00 -.05 -.10 -.15.12.08.04.00 -.04 -.08 -.12.08.04.00 -.04 -.08 -.12 Hodrick-Prescott Filter (lambda=14400) M6 M7 M8 M9 M10 M11 M12 M1 M2 M3 M4 M5 2015 2016 Hodrick-Prescott Filter (lambda=14400) TR Trend Cycle M6 M7 M8 M9 M10 M11 M12 M1 M2 M3 M4 M5 2015 2016 Hodrick-Prescott Filter (lambda=14400) MR Trend Cycle M6 M7 M8 M9 M10 M11 M12 M1 M2 M3 M4 M5 2015 2016 Hodrick-Prescott Filter (lambda=14400) SR Trend Cycle M6 M7 M8 M9 M10 M11 M12 M1 M2 M3 M4 M5 2015 2016 Hodrick-Prescott Filter (lambda=14400) RR Trend Cycle M6 M7 M8 M9 M10 M11 M12 M1 M2 M3 M4 M5 2015 2016 Hodrick-Prescott GR Filter Trend(lambda=14400) Cycle M6 M7 M8 M9 M10 M11 M12 M1 M2 M3 M4 M5 100.4 100.3 100.2 100.1 100.0 99.9 100.4 100.3 100.2 100.1 100.0 99.9 100.4 100.3 100.2 100.1 100.0 99.9 100.3 100.2 100.1 100.0 99.9 100.30 100.25 100.20 100.15 100.10 100.05 100.00 99.95 100.4 100.3 100.2 100.1 100.0 99.9 DB Trend Cycle DJ Trend Cycle 2015 2016 DR Trend Cycle - 37 - - 38 -
주택가격하반기종합전망 시장인식 지수 필터에의한종합적인검토결과전국 년하반기매매와전세가격은 대의안정적상승세를이어가지만 지방의경우하락시현가능성이커질것으로전망 특히주택소비수요가상반기에시행된 여신심사선진화가이드라인 의적용을받지않는신규분양시장에집중되면서기존재고시장의가격흐름미약불가피 지난해연말공급과잉논란 여신심사강화 미국기준금리인상등의요인이복합적으로강하게작용하면서올상반기주택시장이급격히위축됐으나 분기들어시장충격이완화되어수도권아파트시장을중심으로미미한개선이감지됨 매매시장 수도권매매가격은미미하나마상승세가이어질것으로예상되나 지방의경우입주시점의본격도래 공공기관이전마무리 기업구조조정등으로가격하방요인이많아지면서후퇴기진입이본격화될것으로보여짐 전세시장 하반기금리인하가능성이확대되는가운데저금리상황이지속되고있어전세수급불안정으로전세가격상승세는계속될것으로전망 하반기전세가격상승은 대로지난해에비해크게둔화되겠지만전세금자체가높은상태로전세입자의주거비부담은여전 월세시장 기준금리보다여전히높은전월세전환률 지속적인월세전환으로전반적인월세가격은하락세가지속될것으로전망되나 전세에서전환되는준전세의월세금은상승하는이중시장이형성되고있음 준전세의가격상승은전세가격의상승폭둔화에영향을주고있는것으로사료됨 2. 주택거래하반기전망 시장인식 거래전망 하반기매매거래감소응답비중 수도권 지방 전국하반기주택매매거래약 만건 년간평균 전국적으로수도권 지방모두주택매매거래가감소할것이라는인식이높 은상황임 거래감소인식은수도권보다지방이더높아지방의매매거래 가큰폭으로감소할것이라는인식이우세 년하반기에주택매매거래가증가할것이라는응답비중이수도권은 지방은 에불과해전국적으로매매거래증가는어려울것으로보임 반면에매매거래가감소할것이라는응답비중이지방은 로매우높은수준 이며 수도권도지방보다낮지만 가매매거래가감소할것이라고인식 그림 20. 지역별주택거래실적및전망에대한시장인식 수도권 지방 표 29. 2016 년하반기주택가격전망 ( 단위 : 전기말대비, %) 주 : 주택가격은한국감정원의주택가격지수 ( 월세는월세통합가격지수 ) 를활용했으며, e) 는연구원의추정치임. 월세가격 은 15.6 월부터공표되기시작해서 15 년상반기및연간가격상승률이없음. 자료 : 연구원자체조사결과 주택거래 조사결과를토대로하반기주택매매거래량을추정해보면 하 반기에약 만건의거래가예상되면서올한해약 만건의거래가있을것으로전망 이는 년 만건대비약 가감소한거래량수준임 하반기에수도권은전년동기비약 가감소한 만건이거래되면서올한해 만건이거래되고 지방은전년동기비약 가감소한 만건이거래되면서올한해약 만건이거래될것으로전망됨 - 39 - - 40 -
3. 주택공급하반기전망 하반기공급물량도상반기보다감소할것이라는인식이우세함 인허가의경우응답자의 는상반기수준을유지할것으로보고있으며 는상반기대비 미만으로감소할것이라고인식하고있음 시장인식 공급전망 주택사업자는 년하반기에공급물량이감소할것이라고예상 전국하반기인허가 만호 착공 만호 분양 만호 준공 만호전망 그림 22. 주택공급하반기전망에대한시장인식 하반기인허가전망 하반기착공물량전망 시장인식 주택공급이감소할것이라는시장인식이높은상황이며 상반기 에는분양실적과준공실적이증가할것이라는인식도상존 하반기에는인 허가 착공 분양 준공모두감소할것이라는인식이높은상황 상반기인허가실적은지난해하반기실적대비 미만으로감소할것이라는응답이전체의 로높은비중을차지하고있으며 증가할것이라는응답비중은전체의 에불과 하반기분양물량전망 하반기준공물량전망 그림 21. 주택공급상반기실적에대한시장인식 상반기인허가실적 상반기착공실적 자료 : 연구원자체조사결과 상반기분양실적 자료 : 연구원자체조사결과 상반기준공실적 주택공급인식조사를토대로주택공급 분석결과 년하반기주택공 급인허가 는 착공 분양 준공 를기록해상반기보다많은감소가예상됨 표 30. 주택공급 BSI 결과 주 : BSI(Business Survey Index) 는 ( 증가응답비율 -감소응답비율 +100) 으로산출하고, 100보다크면증가할 것으로응답한비율이많은것을뜻함. 자료 : 연구원자체조사결과 - 41 - - 42 -
주택공급하반기종합전망 시장인식 상반기추세 지수등을종합적으로 검토한결과 년하반기에는인허가 만호 착공 만호 분양 만호 준 공 만호로전망 인허가실적 올 월까지의인허가물량은총 만호로전년동기비 가증가한물량으로상반기추세를적용해보면상반기까지 만호의물량이공급될수있을것으로보여지며 주택사업자를대상으로조사한하반기 공급전망지수를고려하여 년하반기인허가물량을추정해보면상반기추정물량대비약 정도감소한 만호수준이될것으로전망됨 착공물량 주택사업자를대상으로조사한하반기 착공전망지수와인허가물량대비착공물량비중 을고려하여 년하반기착공물량을추정해보면약 만호로상반기추정물량 약 만호 대비약 가감소할것으로전망됨 * ( 인허가물량대비착공물량비중추이 ) 13 년 97.5% 14 년 98.5% 15 년 93.6% 분양물량 올 월까지의분양물량공급추이와주택사업자들을대상으로조사한 지수를고려하여 년하반기분양물량을추정해보면약 만호가분양되면서올한해 만호가분양될것으로전망됨 준공물량 주택건설사업의평균사업기간 을고려하여 년에착공한물량과주택사업자를대상으로조사한 지수를고려하여 년준공물량을추정해보면하반기에약 만호가준공되면서올한해약 만호가준공될것으로전망됨 * ( 사업기간 ) 아파트 2 년 6 개월, 단독 다가구 6 개월, 연립 다세대 1 년 표 31. 2016 년하반기주택공급전망 ( 단위 : 만호 ) 주 : e) 는연구원의추정치임. 공급추정량은 ( 연간추정량 -1~4월누적실적치 ) 임. 4. 주택금융하반기전망 시장인식 금리전망 주택담보대출 미만증가응답비중가장높아 금리는상승우세 미국금리인상시점과연동이불가피한가운데국내기준금리인하가능성확대 수준의기준금리추가인하전망 시장에서는주택담보대출규모가현재수준보다증가할것이라는인식과감 소할것이라는인식이공존하고있는가운데 주택담보대출금리는현재수준보다상승할것이라는인식이높은상태임 년하반기주택담보대출규모가증가할것이라고응답한비중이전체응답자의 감소할것이라고응답한비중이 로하반기주택담보대출은현수준을유지할것으로판단됨 지난 월 수도권 과 월 지방 에시행된 여신심사선진화가이드라인 영향으 로잠시주춤했던주택담보대출은분양시장활황으로중도금대출 집단대출 수요가늘어나면서증가하고있는것으로판단됨 년하반기에주택담보대출금리는현재수준 월기준 을유지하거나상승할것이라고응답한비중이전체의 를차지하고있으며 현재보다하락할것이라고응답한비중은 임 주택담보대출금리는금리파급경로에따라기준금리와연동되므로 향후기준금리의향방에따라결정될것으로보이며 저금리가지속되면서당분간 초반대의금리가유지될것으로판단됨 그림 23. 2016 년하반기주택담보대출규모와금리전망에대한시장인식 주택담보대출규모 주택담보대출금리 주 : 주택담보대출규모현재수준은 16 년 2 월기준 (505 조원 ) 이며, 주택담보대출금리현재수준은 16 년 2 월기준 (2.99%) 임. 자료 : 연구원자체조사결과 - 43 - - 44 -
국내경제회복세가더디게진행되면서금리인하가있을것으로예상 금리전망기관에서올하반기에금리인하를전망하고있으나 미국의 월금리인상가능성으로인한금리인상가능성도상존 한국금융연구원은경기회복이기대에미치지못하면서금리상승압력이당초 예상보다감소할것으로전망 한국은행은성장세지원을강조한점등에서금리인하가능성을시사하고있으 나 신임금통위원부임과정책공조여부 국내경제지표흐름등에따라금리 인하시점이지연될가능성도존재 반면 경제연구원은 월경으로예상되는미국의정책금리인상이이루어질 경우에는국내금리도하락세를멈추고소폭상승할것으로전망함 다만시중금리가오르더라도금리상승폭은제한적일것으로봄 표 32. 주요기관의 2016 년하반기금리전망 Ⅳ 주택시장전망의요약및시사점 1. 주택시장상반기여건종합 주택가격 년 월까지주택매매가격은전년동기대비상승폭이크게축 소되면서보합세를보이고있으며 일부지역에서는하락세로전환됨 지방에서는지난해상승을주도한대구지역의하락세가두드러지게나타남 서울지역만미미한상승세를유지하고있고 지난해까지지방시장의상승을견인했던광역시의상승세도큰폭으로축소되었음 제주지역만지난해보다상승폭이확대됨 그림 24. 16 년주택매매가격상승률 vs. '15 년주택매매가격상승률 (1 4 월기준 ) ( 단위 : %) 미국연방준비제도 의하반기금리인상시점에대한불확실성이커지면서한국은행의기준금리정책방향결정에혼란이가중되고있음 년상반기에기시행된 여신심사선진화가이드라인 으로가계의원리금 상환부담이커졌기때문에 미국금리인상에따른국내금리인상은가계부담으로작용해가계의소비위축이불가피함 년하반기는기시행된 여신심사선진화가이드라인 으로위축된시장분위기가기확정된주택담보인정비율 과총부채상환비율 규제완화연장으로확정되면서시장불확실성리스크가줄어듦 그러나여전히가계부채건전성관리가중요하고기준금리인하시발생하는자본유출에대한우려가여전하기때문에하반기주택금융시장은금리인하론이지속되면서 인하시점과인하폭에대한논란이계속될것임 최근미국연방준비제도 의금리결정시나리오와영국이브렉시티국민투 표등대외이벤트예정으로금융시장의불안정성과변동성이커지면서국내기준금리를움직이는것이부담으로작동하고있는것으로판단됨 자료 : 한국감정원재분석 올들어 월까지아파트는수도권 이하규모만상승세를보이고있으며 전지역모든규모의하락세시현중 반면에전국적으로연립및단독주택의상승세가지속되고있음 지방소형아파트 이하 는 월까지누적상승률이하락 했지만 소형단독주택과연립주택은 월까지누적상승률이 로상승하고있음 수도권의경우미미한가격상승세가감지되는가운데 아파트는 이하만미 미한상승을보이고 초과규모는하락세를보이고있지만 단독 연립은미미한상승세가지난해에이어지속되고있음 - 45 - - 46 -
단독및연립가격의상승은재개발 재건축등정비사업추진에따른단독 연립 주택멸실에따른수급불일치와아파트대체재로서도심인근에있는단독 연립선호가증가하면서나타난결과로판단됨 표 33. 주택매매가격월평균상승률 ( 상승압력 ) 수준 ( 단위 : %) 자료 : 한국감정원재분석 전월세가격 전세가격은올해들어상승폭이크게둔화되었으며 지난해전세값급등현상이있었던대구는매매가격하락과더불어전세가격도하락세를시현하고있음 반면에세종은미미한상승세로전환되었고 주택가격이여전히강세인제주만전세값도높은상승세를보이고있음 수도권전세가격의월평균상승률 상승압력 은주택유형 주택규모에따라다르지만 년전세가격상승압력은 년보다크게낮아진상황임 년에는소형중심으로전세가격상승압력이높았지만 년에는아파트의상승폭이크게둔화된상황에서모든규모의전세가격이상승 지방도지난해보다전세가격상승폭이둔화되었으나 중소형규모의주택보다 는중대형규모의전세값상승압력이더큰상황이며 연립 단독보다는아파트전세값상승압력이더높음 표 34. 주택전세가격월평균상승률 ( 상승압력 ) 수준 ( 단위 : %) 자료 : 한국감정원재분석 그림 25. 16 년주택전세가격상승률 vs. '15 년주택전세가격상승률 (1 4 월기준 ) 자료 : 한국감정원재분석 ( 단위 : %) 전세금수준 전국전세가격은 억 만원임 올 월기준 중위가격 년전과비교해 만원이오른수준으로 가상승했으며 전세재계약을원하는가구는평균적으로 만원의보증금을추가로마련해야함 특히아파트재계약은 만원의추가보증금마련이필요함 서울강남 구의아파트전세금은 억원수준으로 월기준으로 억 만원임 년전보다 억 만원이상승한수준으로강남 구에서전세재계약을희망하는가구는평균적으로 억원이상의높은추가전세보증금을마련해야함 현재주택금융공사의일반전세자금보증은임차보증금 억원이하인전 월 세를 대상으로공급하기때문에강남 구지역에서전세로살기를희망하는중산층가구가강남 구에진입하는것은더어려워지고있는것으로파악됨 - 47 - - 48 -
표 35. 전세금상승수준 ( 중위가격기준 ) ( 단위 : 천원, %) 자료 : 한국감정원재분석 ( 중위가격 ) 주택거래 년 월동안총주택거래량은 만건으로지난해동기간대비 가감소했음 세부적으로보면주택매매거래는 로크게감소했으나분양권거래는전년동기비 가증가한 만건이거래됨 최근분양시장활황에따라분양권거래가크게증가하고있음 수도권은매매거래는감소했으나분양권거래가큰폭으로증가하고있으며 지방광역시는매매및분양권거래모두감소하고있음 기타지방은주택매매거래가감소하면서주택거래가줄고있지만 분양권거래는여전히증가세 매매거래증가율 수도권 지방광역시 기타지방 년 월전년동기비기준 분양권거래증가율 수도권 지방광역시 기타지방 년 월전년동기비기준 전국적으로매매거래는크게감소하고분양권거래는꾸준히증가 이는올상반기에 여신심사선진화가이드라인 이시행되면서재고주택시장에는대출규제가적용되지만 신규분양시장은가이드라인적용이제외되면서주택투자수요가분양시장에집중되고있는결과로파악됨 총주택거래에서매매거래비중이차지하는비중은 년 월누적분기준 로지난해동기대비 가감소한수준임 반면에분양권거래비중은 로지난해동기대비 보다 가증가함 매매거래중심의거래감소로총주택거래가감소하고있는데 분양권거래가지 속적으로증가하는것은단기적차익을기대한투기수요가분양시장에집중되고있어나타나는현상으로향후입주시점에부담으로작용할수있음 표 36. 총주택거래추이 ( 단위 : 천건, %) 자료 : 국토교통부 매매거래는수도권비아파트의거래가증가했음 특히수도권의단독다가구거래는올 월까지전년동기비 증가 연립다세대는 가증가해아파트거래감소율 와큰차이를보이고있음 서울시를비롯한수도권의전세가격상승이지속되면서주택구입가격부담이 크지않은비아파트로의매매전환이계속되면서비아파트의거래가증가하고있는것으로파악됨 특히 서울강남권의아파트전세가격수준은경기도의중위주택가격수준으 로서울시에서적정수준의주택을마련하지못한 대소비자들이경기도 주택으로이주를진행하고있는것으로파악되며 이러한이동은당분간진행 전월세거래 년 월총전월세거래는 만건으로전년동기 만건 대비 감소 하면서전월세거래가소폭감소했으나 유형별로보면전세거래는수도권에서큰폭으로감소 하고있으나 물량자체는 만건으로 만건의월세보다여전히많음 년 월까지전국전세거래는 만건이며 월세거래는 만건으로전세거래시장규모가월세거래시장규모의 배임 수도권 배 지방 배 전월세거래시장에서월세거래가꾸준히증가하고있지만물량측면에서보면여 전히전세거래규모가월세거래규모보다크기때문에전세수급불일치로인한전세가격상승불안은당분간지속될수밖에없음 주택거래시장규모 주택거래시장은매매및분양권을포함하는주택거래 전세거래 월세거래로구성되며 주택관련거래는 년 월까지총 만건으로전년동기비 가감소 해지난해까지확대되던주택거래시장규모가올들어축소되었음 - 49 - - 50 -
월세거래증가에도불구하고주택매매거래와전세거래가크게감소하고있기때문이며 주택매매거래감소는수도권보다지방에서매우두드러지게나타남 전체주택관련거래에서수도권주택거래와전세거래비중은감소하고월세거 래비중은증가 반면에지방은주택거래비중만감소하고전세및월세거래비중은증가하고있음 월세거래비중은수도권이 로 에근접함 년 월누적주택거래유형별비중 주택거래 전세거래 월세거래 전국 년 년 갭 수도권 년 년 갭 지방 년 년 갭 주택공급 년 월동안인허가 만호 착공 만호 분양 만 호 준공 만호로전년동기대비각각 로분양을제외한주택공급이모두증가해확장흐름을이어가고있음 인허가는전국적으로증가하고있지만수도권보다지방의증가율이더크고 비아파트보다는아파트인허가가크게증가하고있음 착공은서울과지방의모든주택유형에서증가하고있음 분양은지방에서많이증가하고있으며 인천을중심으로수도권은분양이전 년동기비크게감소하고있음 유형별로살펴보면임대분양은많이늘고있지 만 일반분양과정비사업과지역주택조합사업에의한조합원분양은감소 준공 입주 물량은서울과경기를중심으로많이증가하고 비아파트보다는아 파트물량이크게증가하고있어전월세시장안정화에기여가능 미분양주택은 월말기준으로 만호수준으로 월 만호까지상승한후지속적으로감소하고있어시장에부담을줄정도의수준은아닌것으로판단됨 다만지방미분양이 만호로소폭증가하고있는상황에서 월 여신심사 선진화가이드라인 시행으로기존재고주택에대한주택수요가위축되고분양 시장에주택수요가집중될경우미분양증가우려상존 지난해에이어여전히청약경쟁률이 월기준으로전국 대 의높은수준을이어가고있지만 분기별평균청약경쟁률을살펴보면서울의경우낮아지고있으며 일부지역에서는미달하는모습이나타나면서양극화를보이고있음 특히민간아파트의초기분양률이대구 광주등지역에서큰폭으로낮아지고있기때문에미분양증가우려가커지고있음 주택금융 기준금리가 를유지하고있는상황에서정부의정책모기지 공급확대정책과주택시장개선으로대출수요가증가했으나 올상반기 여 신심사선진화가이드라인 이시행되면서주택담보대출증가속도둔화 올 월에종료예정이었던 규제완화가경제상황을고려하여내년까지연장되면서 올초시행된 여신심사선진화가이드라인 과지난해연말부터시작된공급과잉논란과금리인상리스크에기인한시장위축기조가완화되면서 분기이후수도권을중심으로미미한회복세가감지됨 그러나기업구조조정으로대량의실업이발생할경우가계의소득감소와소비위축으로이어져국내경제는물론주택시장에직 간접적인영향을미치기때문에주택시장의불확실성리스크가더커질수있음 연내미국의추가적인기준금리인상가능성및경기회복세불안 브렉시티 신흥국경기불안등복잡해진대외경제여건과국내경제성장률이 후반으로전망되면서내수중심의확장적거시정책을운용해야함에따라국내기준금리인하론이제기되고있음 2. 주택시장하반기전망종합및시사점 년상반기주택시장은대내외적요인에의해급격히위축되었으나 분 기에 규제완화연장확정및 여신심사선진화가이드라인 의 시행이정착되면서수도권아파트시장을중심으로가격의미미한개선기대 지난해말부터시작된공급과잉논란과집단대출규제강화및여신심사강화 미국기준금리인상등의요인이복합적으로강하게작용하면서올해들어주택시장이급격히위축됨 월이후수도권아파트시장을중심으로주택가격개선기대감이회복되면서하반기주택가격은안정세를보이고거래 공급은예년수준으로감소될것으로전망 하반기에전국매매가격 전세가격 가상승하면서올한해동안전국적으로매매가격과전세가격모두 대의안정적상승세가전망되지만 지방매매시장은하반기약보합이유지되면서올한해약보합시장이형성될것으로전망 - 51 - - 52 -
하반기거래 공급감소는지난해급증한물량에대한기저효과로지난해를제외한최근 년 년 동안하반기에거래된평균거래량 약 만호 과평균인허가량 약 만호 과유사한수준이될것으로전망 년상반기주택공급시장분위기는지난해공급시장분위기가이어지면서물량이증가하고있으나하반기에는예년수준으로감소할것으로전망됨 다만상반기공급물량이전년동기보다많은물량으로향후시장부담으로작용할수있는바 적정수준의공급물량관리가필요 년하반기주택시장 대영향변수는공급 기업구조조정 가계부채 대 출규제 금리로지난해연말에주요한영향변수로선정되었던 전세 는가 격상승률이크게둔화되면서주요영향변수에서제외되고기업구조조정이주요영향변수로선정됨 년하반기에집중해야하는것은상반기에급격히위축된수도권주택 시장여건을개선하고후퇴기에진입하고있는지방주택시장이경착륙하지않도록시장충격을최소화하는것임 기업구조조정으로실업이발생하면가계의소득감소와소비위축으로이어져주택시장에직간접적인영향을미치기때문에주택시장의불확실성이커질수있는바 이에대한준비가필요함 이러한상황에서 년하반기는상반기에급증한주택공급이부담일수있 음 또한 그동안유예된임대소득과세 년분부터적용하여 년징수 에 대한도입여부가확정되어야하는시점으로주택시장하방요인으로작동될수있는바 주택시장재침체문제를사전적으로대응할필요가있음 년상반기인허가실적은주택시장에대한불확실성리스크가확대되는가운데 지난해의공급분위기가이어지면서 여신심사선진화가이드라인 시행전에공급하려는사업적심리가반영된결과로판단됨 지방은 년부터본격적인입주가시작되고시장을견인해오던혁신도시내공공기관이전이거의마무리단계이기때문에지방공급물량에대한수급분석을통해시장을점검할필요가있으며 주택선호가지역 규모등에따른양극화가심화되고있기때문에이를고려한공급전략수립필요 - 53 -