기획조사 부동산경제에대한국민인식조사 : 부동산시장의과열현상진단과제언 2006. 11
EXECUTIVE SUMMARY 1. 문제제기 - 최근수도권지역의부동산가격상승여파로 내집마련 에대한서민들의불안심리가높아지고부동산시장이과열되고있음 시장안정화를위해정부는아파트분양권전매금지 (2003. 10.29), 보유세및양도세강화 (2005. 8.31), 재건축초과이익환수제 (2005. 2.17) 등강력한가수요규제정책을추진했지만실효성이약한것으로판단됨 - 향후, 부동산시장의과열현상이지속된다면일본의부동산버블붕괴와같은국가차원의위기에직면할수도있음 본고는부동산경제의국민들의인식에대한설문조사결과를바탕으로정부의부동산정책방향에대해제언하고자함 2. 부동산경제의국민인식조사결과와원인진단 - ( 주택인식 ) 주택을재테크수단으로보는경향이강해지면서, 집구매에대한공격적투자로전환되고있음 주택을투자대상으로보는경우가 32.6% 로상당히높았으며, 집금액의 60~70% 가있으면집을마련한다는의견이 60.3% 로높게나타나집구매성향이공격적투자로전환되고있다고판단됨 - ( 수요변화 ) 생활수준향상에따라소형에서중대형으로대체수요가증가한것으로보이며, 교통 교육등지역여건을중요요소로고려함 새집장만이유는집이좁아서가 43.6% 였고, 교육문제가 29.1% 였음 새집고려요소로는교통 (40.9%) 과교육 (19.6%) 등지역적문제가크고, 이사희망지역으로는강남 (30%) 보다서울근교전원도시 (52%) 가높았음 - ( 정책평가 ) 잦은정책변화에대한신뢰성이많이감소된반면에국민들의 부동산불패 의식은상승 최근집값상승의원인이잦은정부정책때문이라는의견이 51.5% 이며이유로는현실과맞지않거나아주잘못했다는의견이 94.4% 에달함
EXECUTIVE SUMMARY 후분양제도, 분양가원가공개, 정권교체등시장영향요인에대해불감증현상을보이고있어, ' 부동산불패 ' 인식이만연된것으로보임 - ( 원인진단 ) 서민주거안정, 투기세력근절, 공급증대가정부의기본방향임에도불구하고실행방법론이조화되지못한것으로판단됨 ( 주택인식 ) 경기상승기의금리조정을놓쳐, 주택담보대출로인한유동자금의완급조절에적절히대응하지못함 ( 수요변화 ) 강남등수요권중심의정확한수요를판교등신도시개발공급으로분산하여공급한것이부합하지못한것으로판단됨 ( 정책방향 ) 투기세력에대해양도세및보유세, 재건축초과이익환수제등세금부가로대응했으나공급물량감소와세금증가효과로가격상승 3. 정책적대응 - ( 접근 ) 근본적으로공급지향지속과규제완화전환을통해국민들의신뢰를복구하는데주력해야함 재테크수단으로서집을보는국민들의확산은수요억제보다공급증대에따른적정가격형성 ( 시장논리 ) 을통해접근하는것이바람직함 특히, 정부는서민주거안정을위해임대주택공급을확대하는한편, 억제보다는시장원리에부합하는정책으로접근하는것이필요함 - ( 방향 ) 주택시장의주요변수인금융, 공급, 투기, 홍보측면각각에대한대응방안의근본적인검토가필요 ( 금융 ) 단기적으로는금융권의과다경쟁방지를통한시장유동성축소를, 장기적으로는금리조정을통한부동산시장조정을추진 ( 공급 ) 신규수요와더불어대체수요를충족시킬수있는중대형평형공급확대와특정지역의수요해소를위한규제완화가필요 ( 투기 ) 양도세완화를통해주택공급물량의경로를확보해준후, 다양한투기예방프로그램개발과활용으로대응 ( 홍보 ) 불안심리해소와정책의신뢰회복을위해서는각계의의견검토를통한정책조율을바탕으로정책실효성에대한대국민홍보가필요함
1. 문제제기 - 최근수도권지역의부동산가격상승여파로 내집마련 에대한서민들의불안심리가높아지고부동산주택시장이과열되고있음 잠재되어있던수도권지역의주택공급부족에대한우려가 2006년 10월말, 갑작스런검단신도시개발발표로표면화되었기때문임 내집마련 을우려한서민들의불안심리가확산되면서수도권전지역에서주택가격상승이확산되고있음 - 2003년이후부동산시장안정화를위해강력하게추진되어오던부동산정책들의실효성이낮은것으로판단되기때문 2001년, 저금리기조에따른은행들의서민주택담보대출의경쟁심화가공급량이부족했던주택시장으로유입되면서부동산가격을상승 이에정부는강남의부동산시장안정화를위해직접공급보다는판교등대체도시개발에집중해왔음 또한투기세력근절을목표로주택거래및보유에대한가수요규제정책을시행해오고있음 - 향후, 부동산시장의과열현상이지속된다면일본의부동산버블붕괴와같은국가차원의위기에직면할수도있음 GDP의 5.5배까지형성되었던일본의부동산버블은정부의긴축정책으로붕괴되면서일본의 10년장기불황의시초가됨 이와관련하여현재수도권에불어닥친부동산투기현상의지속은향후일본과같은부동산버블붕괴를예상할수있음 따라서, 향후부동산안정화를위한근본적이면서도효과적인대책이필요한상태임 - 본고는부동산경제에대한국민인식전화조사결과를바탕으로정부의부동산정책방향에대해제언하고자함 서울에거주하는 20~50대일반인남녀 450명에대해전화조사를실시함 조사내용으로는주택에대한일반인식및수요변화, 그리고정부의정책평가와향후부동산동향이포함되었음 현대경제연구원 (2006.11) 1
2. 부동산경제에대한국민의식조사결과 - ( 개요 ) 서울거주전국 20~50대의일반시민 450명을대상으로 부동산경제에관한전반적인인식 을조사함 통계청의지역, 성별, 연령에따른모집단을기반으로 Probabilistic Sampling을이용, 2006년 10월 18일부터 25일까지, 7일간조사함 Sampling에대한표본오차는 95% 신뢰수준에서 4.6이었음 < 전화설문조사 Sampling > ( 단위 : 명, %) 구분 성별 20대 30대 40대 50대총계목표실적목표실적목표실적목표실적목표실적 응답 남성 63 63 64 62 56 55 40 40 223 220 자수 여성 65 58 61 60 59 55 42 40 227 213 달성도 (%) 94.5 97.6 95.6 97.6 96.2 - ( 응답자특성 ) 남성은직장인 (48.6%) 과자영업자 (25%) 가, 여성은주부 (49.8%) 와직장인 (27.7%) 이가장많았음 직업 연소득 가구소득에서는 2천 ~4천만원 (38.8%) > 4천 ~6천만원 (27.9%) > 6천만원이상 (14.8%) 의순서였음 < 응답자특성 > ( 단위 : 명, %) 구분 전체 성별나이남성여성 20대 30대 40대 50대 전체 433 220 213 121 122 110 80 직장인 38.3 48.6 27.7 43.8 49.2 40.9 10.0 주부 24.5 49.8 2.5 29.5 31.8 40.0 자영업자 16.4 25.0 7.5 1.7 13.9 25.5 30.0 학생 13.6 13.2 14.1 47.1 1.6 - - 무직 4.2 7.7.5 4.1.8-15.0 전문직 2.5 4.5.5-4.9-5.0 공무원.5.9 -.8 -.9-2천만원미만 10.6 11.4 9.9 8.3 8.2 8.2 21.3 2천 ~4천만원이하 38.8 40.5 37.1 38.0 48.4 30.9 36.3 4천 ~6천만원이하 27.9 27.7 28.2 22.3 29.5 33.6 26.3 6천만원이상 14.8 13.6 16.0 12.4 9.8 21.8 16.3 무응답 7.9 6.8 8.9 19.0 4.1 5.5 - 현대경제연구원 (2006.11) 2
주택에대한일반적인식 - ( 용도 ) 일반시민들은주택을거주공간 (67.4%) > 재테크수단 (27.3%) > 사회적지위수단 (5.3%) 의순으로보고있었음 주목할점은재테크나사회지위와같이가치대상으로주택을보는경우가높다 (32.6%) 는것으로국민들의주택에대한인식이단순한거주공간에서가치투자수단으로전환되고있다는점임 < 집에대한인식대비소유욕구 > ( 단위 : 명, %) 구분 전체 거주공간 재테크수단 사회지위수단 응답자수 ( 명 ) 433 292 118 23 꼭필요하다 51.7 53.1 43.2 78.3 투자가치가높은곳에투자하는것이좋다 18.9 12.0 39.0 4.3 임대제도가좋으면필요없음 29.3 34.9 17.8 17.4 - ( 자금마련 ) 집값의 70~80% 가확보되면집을구매한다는의견이 60.8% 였고, 재테크수단의경우 50% 미만이라도구매한다는의견이 15.3% 였음 반면에 90~100% 정도에집을구매한다는사람들은 15.9% 에불과해집구매성향이매우공격적으로변화하고있음을시사함 이러한경향은현재집값상승에따른수익상승부분이저금리로인한금융비용을상쇄하고도남기때문이라고판단됨 < 이사시, 자금마련정도 > ( 단위 : 명, %) 구분 전체 거주공간 재테크수단 사회지위수단 응답자수 ( 명 ) 433 292 118 23 집가격의 90~100% 15.9 18.8 10.2 8.7 집가격의 80% 36.3 35.6 37.3 39.1 집가격의 70% 24.0 22.6 25.4 34.8 집가격의 60% 9.0 9.2 10.2 - 집가격의 50% 9.5 7.2 15.3 8.7 집가격의 40% 3.9 4.8 1.7 4.3 무응답 1.4 1.7-4.3 - ( 집장만방법 ) 전반적으로청약제도 (51.7%) 가가장많았고, 기존주택구매가 23.2% 로다음이었음 현대경제연구원 (2006.11) 3
연령대에서는 50대가, 집에대한인식측면에서는재테크로집을보는사람들이재건축지분매입에대한비중이타집단보다높은것으로나타남 < 집마련방법 > ( 단위 : 명, %) 구분 전체 연령집에대한인식 20대 30대 40대 50대거주처재테크사회지위 응답자수 ( 명 ) 112 29 43 26 14 73 31 8 청약제도활용 51.8 55.2 55.8 50.0 35.7 53.4 45.2 62.5 기존주택구매 23.2 6.9 30.2 23.1 35.7 26.0 19.4 12.5 일반분양 13.4 27.6 7.0 11.5 7.1 15.1 9.7 12.5 재건축지분구매 7.1 3.4 4.7 7.7 21.4 1.4 19.4 12.5 무응답 4.5 6.9 2.3 7.7-4.1 6.5 - - ( 집장만기간 ) 결혼후 5년이하 (18.4%) > 10년이하 (15.6%) > 결혼동시 장만 (14.3%) 의순이었음 연령별로 30대는결혼 ~5년이내 (50%), 40대는 5~10년이내 (65%), 50대는 10년이내 (52.8%) 가높아유주택자인경우, 집장만기간이단축되는것으 로추정됨 < 집장만기간 > ( 단위 : 명, %) 구분 전체 20대 30대 40대 50대 응답자수 ( 명 ) 321 92 79 84 66 부모와거주 36.4 94.6 29.1 8.3 - 결혼후 5년이하 18.4-29.1 26.2 21.2 결혼후 10년이하 15.6-12.7 29.8 22.7 결혼과동시 14.3 4.3 21.5 17.9 15.2 결혼후 7년이하 5.9-6.3 9.5 9.1 결혼후 15년이하 5.6 1.1 1.3 7.1 15.2 결혼후 30년이하 3.1 - - - 15.2 결혼후 20년이하.3 - - - 1.5 무응답.3 - - 1.2 - - ( 선호부동산 ) 현재선호하는부동산투자처로는아파트 > 토지 > 상가의순이었으며, 선호경향은미래에도이어질것으로응답함 미래의경우, 현재에비해주상복합건물에대한선호도가높게나타남 현대경제연구원 (2006.11) 4
< 현재와미래의선호하는부동산투자처 > 無 - ( 전월세인식 ) 無주택자의경우전 / 월세에대해 상관없다 (54.5%) 는의견이가장높았음 20대는미혼이많아집소유의식이부족하고, 미래보다는현재에안주하는라이프스타일때문에 상관없다 라는의견이높게나타난것으로보임 타연령대에서는 20대보다낮게나타났지만 40% 대의높은응답률은자녀교육등으로인한자발적전세자와재산부족으로인한비자발적전세자로인해전세수요가여전히높은것으로나타남 또한투자가치이외에나머지사람들은집주인, 이사, 남의이목등이해관계자들때문에싫다는의견이 32.2% 였음 < 전 / 월세에대한인식 > ( 단위 : 명, %) 구분 전체 20대 30대 40대 50대 응답자수 ( 명 ) 112 29 43 26 14 상관없다 54.5 75.9 44.2 46.2 57.1 잦은이사때문에싫다 25.0 13.8 27.9 38.5 14.3 투자가치가없어싫다 13.4 6.9 20.9 11.5 7.1 집주인횡포때문에싫다 5.4 3.4 2.3 3.8 21.4 남의이목때문에싫다 1.8-4.7 - - 주택의수요 - 공급인식 - ( 새집장만이유 ) 집이좁아서 (43.6%) > 재테크를위해 (34.9%) > 교육문제 (18%) 의순서였으며 20대에서재테크에대한응답률이높았음 넓은평수로의이사희망은현수도권지역의주택보급률이 100% 에근접한다고볼때신규수요보다는대체수요가많다는것을의미함 현대경제연구원 (2006.11) 5
경제력이부족한 20대가재테크수단으로서집장만을고려한다는것은자금조달이가능하다는것으로, 금융권에서는최초생애주택담보대출이나모기지론등저금리의담보대출방법이많다는것을의미함 < 새집장만이유 > - ( 구매고려요소 ) 교통여건 (40.9%) > 교육여건 (19.6%) > 단지규모 (12.5) 순으로, 평수나시공사보다지리적여건을중시여기는것으로나타남 재테크수단으로집을보는사람들은주변교육여건, 단지규모, 주변상권, 재테크정도에대한중요도가타집단보다높았음 < 집구매시, 고려요소 > ( 단위 : 명, %) 구분 전체 거주공간 재테크수단 사회지위수단 응답자수 ( 명 ) 433 292 118 23 교통여건 40.9 44.9 24.6 73.9 교육여건 19.6 19.5 22.9 4.3 단지규모 12.5 12.3 14.4 4.3 재테크정도 9.9 6.2 20.3 4.3 주변상권 8.8 8.6 10.2 4.3 평수 4.6 4.8 4.2 4.3 시공사 3.7 3.8 3.4 4.3 - ( 이사지역 ) 자금고려시, 서울근교전원도시 (52%) > 강남 (30%) > 뉴타운 (13.9%) 의순이었고, 자금제약을고려안할때강남선호도는 4% 정도상승 강남선호도의증가가미비한점과이사희망지역에서의강남순위가낮게나타난것은과도하게형성된주택가격이부담되기때문으로판단 현대경제연구원 (2006.11) 6
반면에일산 분당등서울근교전원도시의선호경향은교육 교통등기반시설들이이미완성되었기때문으로판단됨 < 이사희망지역 ( 현실적 ) > < 이사희망지역 ( 이상적 ) > - ( 새집유형 ) 아파트 (54.7%) > 전원주택 (20.8%) > 단독주택 (16.9%) 순이었음 재테크수단으로집을보는사람들은거주공간이나사회적지위수단으로집을보는사람들보다아파트에대한선호도가최소 12% 이상높았음 < 고려하는새집유형 > ( 단위 : 명, %) 구분 전체 거주공간 재테크수단 사회지위수단 응답자수 ( 명 ) 433 292 118 23 아파트 54.7 49.0 68.6 56.5 전원주택 20.8 23.6 13.6 21.7 단독주택 16.9 19.9 9.3 17.4 주상복합건물 3.9 3.1 5.9 4.3 빌라 3.7 4.5 2.5 - 정부정책인식과향후부동산전망 - ( 집값상승액 ) 기존과동일하다는의견이 5% 에불과해서울전지역에서집값이상승한것으로보임 그러나집값상승에따라더큰집으로이사 (6.1%), 집값상승분을다른곳에투자 (3.5%), 소비증가 (1.7%) 는미비한것으로나타남 결국, 집값상승이경제에부가적인창출효과를내지못하고가격상승에따른인플레헷지 1) 의역할을담당하고있는것으로판단됨 현대경제연구원 (2006.11) 7
< 최근집값상승액 > < 집값상승뒤변화내용 > - ( 상승원인 ) 정부정책 (51.5%) > 투기세력 (28.6%) > 매스컴의부추김 (8.1%) 의순으로나타남 연령대가높고주택소유자일수록정부정책을, 연령대가낮고無주택자일수록투기세력에대한비중이높았음 < 부동산급등이유 > 구분 전체 연령주택소유여부 20대 30대 40대 50대유무 응답자수 ( 명 ) 433 121 122 110 80 321 112 정부정책때문에 51.5 37.2 52.5 54.5 67.5 52.6 48.2 투기세력때문에 28.6 39.7 27.9 25.5 17.5 26.8 33.9 매스컴의부추김 8.1 13.2 3.3 9.1 6.3 8.1 8.0 시행사의분양가 7.6 5.0 13.1 5.5 6.3 7.8 7.1 아줌마들의담합 3.0 3.3 2.5 4.5 1.3 3.1 2.7 무응답 1.2 1.7.8.9 1.3 1.6 - - ( 정책인식 ) 현실과맞지않다 라는의견이 53.3%, 아주잘못했다 라는의견이 41.1% 로전체 94.4% 가부정적이었음 연령대가높을수록, 주택소유자일수록 아주잘못했다 라는의견이강하고, 연령대가낮을수록, 무주택자일수록현실과맞지않다고응답함 1) 인플레이션에의한화폐가치하락으로현금, 예금, 공사채등보유자산의가치가실질적으로감소하는것을방지하기위하여귀금속, 토지, 가옥, 주식등에투자하는것을말함 현대경제연구원 (2006.11) 8
< 정부의부동산정책평가 > 구분 전체 연령주택소유여부 20대 30대 40대 50대유무 응답자수 ( 명 ) 433 121 122 110 80 321 112 현실과맞지않다 53.3 68.6 50.8 55.5 31.3 51.4 58.9 아주잘못했다 41.1 23.1 45.9 40.0 62.5 44.2 32.1 잘하고있다 3.7 4.1 2.5 2.7 6.3 2.8 6.3 모르겠다 1.8 4.1.8 1.8-1.6 2.7 - ( 잘한점과잘못한점 ) 잘못한점에서는세금증대 (42%) > 행정도시이전 (27.9%) > 재건축억제 (16.4%) 의순이었음 반면에잘한점으로는없음 (34.4%) > 임대주택확대 (19.6%) > 신도시개발 (16.6%) 의순이었음 잘한점은공급증대로해석할수있고, 잘못한점은세금증대로인한집값상승과행정도시이전으로인한전국의부동산파동으로해석이가능 < 정부정책중잘한점 > < 정부정책중잘못한점 > - ( 향후전망 ) 정부의정책에대한신뢰도가많이떨어져있어향후정책들이실행되어도부동산가격은상승할것으로응답함 후분양제도, 분양가원가공개등시장안정화를위한정책대안이실행되어도집값은상승하거나 (23.6%), 특정지역만오를것 (25.9%) 이라고응답함 또한현재발표된신도시들이완성된다하더라도집값은상승할것이라는의견이 24.2%, 특정지역만오를것이라는의견이 27.7% 였음 현대경제연구원 (2006.11) 9
< 후분양제도와원가공개시행후 > < 발표된신도시완성후집값전망 > - ( 정책불신 ) 잦은정책변화때문 (75.8%) 에집값을안정시킬수없다는정책불신이가장큰문제점으로지적됨 집값이안정되지않을것이라는응답자들중정권이바뀌어도집값은안정될수없다는의견이 43.8% 였음 이부분은국민의 부동산불패 의식을보여주는예라고도할수있음 < 정부정책의효과성 > < 정책의효과성이떨어지는이유 > - ( 시급한정책 ) 응답자들중 44.1% 가내년에도집값이상승할것이라고응답하면서서민금융 (34.6%), 공급확대 (32.1%) 정책이시급하다고응답함 서민금융확대는집장만시기지연에대한우려에서대출규모와금리, 대출기준등의완화를요구한것으로보임 현대경제연구원 (2006.11) 10
< 내년도부동산전망 > < 집값안정을위해시급한정책 > 3. 조사결과요약과부동산정책의문제점진단 조사결과요약 - ( 주택인식 ) 주택을재테크수단으로보고, 공격적투자로전환하고있음 일반주택을거주공간으로보는경우는 67.4% 이었지만재테크와사회적지위수단등가치투자대상으로보는경우가 32.6% 로상당히높았음 또한집금액의 60~70% 가있으면집을마련한다는의견이 60.3% 로높게나타난것도구매성향이매우공격적으로전환되고있음을의미함 특히, 경제력이부족한 20대가주택을재테크수단으로보게된이유를추정해보면저금리로인한은행담보대출때문으로해석됨 현재대비미래에선호되는투자처로서아파트선호도가여전히높음 - ( 수요변화 ) 생활수준향상에따라소형아파트에서중대형아파트로의대체수요가많고교통 교육등지역여건을중요하게고려함 새집장만이유는집이좁아서가 43.6% 였고, 교육문제때문이 29.1% 였음 새집고려요소로는교통 (40.9%) 과교육 (19.6%) 등지역적문제가큼 이사희망지역으로는가격이매우높은강남 (30%) 보다분당 일산등교통 교육의기반시설이확보된서울근교전원도시수요 (52%) 가높았음 현대경제연구원 (2006.11) 11
- ( 정책평가 ) 잦은정책변화로정부에대한신뢰성이감소된반면에국민들의 부동산불패 의식은상승한것으로판단됨 최근집값상승의원인이잦은정부정책때문이라는의견이 51.5% 이며그이유로는현실과맞지않거나아주잘못했다는의견이 94.4% 에달함 특히, 정부의부동산정책중세금증대, 행정도시가크게잘못되었다고인식하고있어정부정책의효과성에의문을가짐 (75.8%) 후분양제도, 분양가원가공개, 정권교체등시장영향요인에대해불감증현상을보이고있어, ' 부동산불패 ' 인식이증가한것으로보임 정책의문제점진단 - ( 종합평가 ) 서민주거안정, 투기세력근절, 공급증대가정부의기본방향임에도불구하고실행방법론이조화되지못한것으로판단됨 - ( 주택인식 ) 주택담보대출을통한주택자금의유동성에대해정부가금리조정시기를놓쳐, 시장안정화를위한완급조절에미흡함 ( 원인 ) 외환위기이후진행된저금리기조로인한전세금운용수익률하락 집주인들의전세를월세로전환 전세물량축소 전세가격급등 전세 / 매매비율상승 주택가격상승으로이어짐 ( 정부대응 ) 향후경기침체를우려해, 전면적인금리조정보다는은행권의자발적인주택담보대출의금리조정으로방향을잡음 - ( 수요변화 ) 강남등수요권중심의주택수요를판교등신도시개발공급으로분산하여공급한것이적절하지못한것으로판단됨 ( 원인 ) 교육여건, 교통여건등에서우수한강남수요를신도시등으로분산하려하였으나수용토지가격상승과용적률감소로인한고분양가, 판교등사업시기지연등으로주변지역집값이상승 ( 정부대응 ) 신도시개발을통한물량공급과용적률상향조정, 분양가상한제등을고려중이나수요처인강남에대한공급계획은유보 - ( 정책평가 ) 투기세력에대해양도세및보유세, 재건축초과이익환수제등세금정책으로대응했으나공급물량감소와가격상승을유발함 현대경제연구원 (2006.11) 12
( 원인 ) 외환위기이후건설경기부양을위해실시된분양권전매가 떳다방 등투기세력에의해이용되면서집값이급상승함 ( 정부대응 ) 정책의일관성을유지하기위해세금정책은지속적으로운영하되, 후분양제도와분양가원가공개를고려 < 정부의주요부동산대책 > 연도정부대응주요내용 - 분양권전매금지수도권전역확대 5.23 대책 - 수도권투기과열지구지정 - 1가구 1주택양도세비과세요건강화 2003 9.5 대책 - 재건축시중소평형건설 60% 의무화 - 종합부동산세도입 10.29 대책 - 1가구 3주택양도세중과, 투기지역주택담보인정비율강화 - 재건축개발이익환수제도입 2.17 대책 - 판교신도시와재건축단지에대한투기방지대책 - 부동산보율세율단계적강화 2005 5.4 대책 - 1가구 2주택양도소득세실거래가과세 - 종합부동산세과세대상 9억원에서 6억원으로강화 8.31 대책 - 1가구 2주택양도세중과 - 재건축부담금제도입 3.30 대책 - 투기지역총부채상환율 40% 로규제 2006 - 주택공급확대 ( 신도시용적률상승주택주가공급 ) 11.15 대책 - 분양가인하 ( 신도시분양가 25% 인하, 민간APT 분양가상한제 ) - 금융규제강화 ( 신규주택담보대출 DTI 투기과열지대로확대 ) 자료 : 국민은행, 중앙일보, 2006.11.15. 4. 정책적대응에대한제언 - ( 접근 ) 근본적으로규제완화와공급지향정책전환을통해국민들의신뢰를복구하는데주력해야함 재테크수단으로서집을보는국민들의확산은수요억제보다공급증대에따른적정가격형성 ( 시장논리 ) 을통해접근하는것이바람직함 특히, 정책에대한신뢰감이많이떨어진상태에서수요억제정책의지속은국민들의 부동산불패 의식을강하게만드는결과를초래할수있음 따라서정부는서민주거안정을위해임대주택에집중하는한편, 억제보다는시장원리에부합하는정책으로접근하는것이필요함 현대경제연구원 (2006.11) 13
- ( 금융 ) 단기적으로는금융권의과다경쟁방지를통한시장유동성축소를, 장기적으로는금리조정을통한부동산시장조정을추진 유가상승세지속, 중국의원자재독식등으로인한기업의비용상승이내년도에예상되어과도한금리상승은경기불안을가중시킬것으로보임 단기적으로은행권의주택담보대출경쟁을방지하여금리상승효과를추구하고, 장기적으로는금리조정을통한주택가격안정화를추구해야할것으로판단됨 또한대출규모상한제확대 적용은단기적으로효과적이겠지만, 규제가지속된다면향후공급되는주택물량이투기세력에매집될가능성이있음 따라서장기적으로는은행에서대출자의연간소득등대출조건을재정립하는검증시스템강화가필요하다고판단됨 - ( 공급 ) 신규수요와더불어대체수요를충족시킬수있는중대형평형공급확대와특정지역의수요해소를위한규제완화가필요 신도시용적률상승으로인한분양가하락은단기적으로주택수요를안정시킬것으로판단되나, 용적률이낮은기존아파트의가치는주거환경등으로인해유지될것으로보임 특히신도시주택공급량이증가되어도, 중형평수와교통 교육여건에대한실수요자들의욕구에부합하지못한다면수요부족은지속될것임 이는수도권주택보급률이 100% 를넘어도, 아이들교육과넓은평수에대한공급부족으로인해부동산가격이상승하는것과같은이유임 따라서강남권과기반시설검증이끝난서울근교전원도시의재건축에대한완화를통해중형평수공급을적극적으로고려할필요가있음 - ( 투기 ) 양도세완화로주택공급물량의경로를확보한후, 후분양제도, 원가공개 등다양한투기예방프로그램을조속히실시 보유세는집보유비용을늘려보유수요를줄이는데유용하나, 양도세는과도한세금으로주택공급을감소시키는단점을가지고있음 증가된세금을보상받을수있는가격이형성되어야만주택양도가가능하기때문에결국원활한공급을위해선완화조치가필요하다고판단됨 현대경제연구원 (2006.11) 14
물론투기세력은시장의흐름을왜곡시킨다는점에서강력한제재와처벌이필요하지만시장에접근이불가능한예방프로그램이더욱중요함 현재고려하고있는후분양제도나분양가원가공개와같은투기예방프로그램의조속실현이외에다양한예방프로그램을개발할필요가있음 < 국민의식 - 정부정책 - 제언 > 구분국민의식원인 : 정부정책제언 주택 - 재테크로주택인식 - 금융권의담보대출경쟁 - 감독강화로금리 추구 인식 - 집장만성향공격적 - 정부금리조정미흡 - 대출검증시스템강화 수요변화 - 소형 중대형으로대체 - 교통 교육여건중시 - 강남재건축억제 - 신도시개발로분산 - 강남재건축억제완화 - 중대형평수공급증대 정책평가 - 정책신뢰도 - 부동산불패 의식 - 보유세및양도세강화 - 재건축환수제도도입 - 양도세완화로공급확대 - 투기예방프로그램실행 - ( 홍보 ) 불안심리해소와정책의신뢰회복을위해서는각계의의견검토를통한정책조율을바탕으로정책실효성에대한대국민홍보가필요함 집값상승에대한국민들의불안심리가감소하지않는이유에는, 예를들어후분양제도나원가공개와같은정책효과에대한홍보부족도있음 또한정부정책중공급정책이세금억제정책에비해덜강조되어실수요자들의불안심리가더자극된것으로보임 이외에부동산가격상승으로인한버블생성과이로인한실물경제의부정적영향에대한홍보가이루어지지못하고있음 국민, 학계, 관련업종종사자들로부터다양한의견과검토를바탕으로정책의완성도를높이고실효성에대한대국민홍보를지속할필요가있음 연구위원이철선 (cslee@hri.co.kr, 02-3669-4128) 본고는 MBC 경제매거진 M과공동으로 2006년 10월 18일부터 25일까지실시된전화설문조사결과를바탕으로작성되었음 현대경제연구원 (2006.11) 15