제 190 호 2008. 8. 4 스태그플레이션과주택시장 국제금융시장혼란, 유가등원자재가격급등으로대외여건의불안이심화되는가운데한국경제는성장둔화와물가상승을동시에겪고있어스태그플레이션에대한우려가제기되고있음 국민경제전반에심각한영향을미치는스태그플레이션은주택등부동산시장에도상당한충격을줄수있으며, 이로인한주택경기의침체는스태그플레이션을벗어나기위한내수경기회복을지연시킬우려가제기됨 이러한상황에효과적으로대처하기위해서는과거스태그플레이션환경하에서주택시장이겪었던경험을검토하고, 적절한대응책을마련할필요가있음 한국을비롯한영국, 미국, 일본등은 1970년대중반과 1980년을전후한두차례의오일쇼크등으로초래된스태그플레이션환경에서주택시장의급격한침체를경험한바있음 많은국가에서경기침체, 물가상승과함께실질주택가격이마이너스를기록 스태그플레이션의가능성이제기되는상황에서거시경제의안정과국민주거생활안정을위해서는주택시장의급격한침체를막고, 가격안정과거래활성화를도모하는대책마련이요구됨 주택거래비용의경감, 적정수준의주택투자유지, 에너지절약형주택산업육성등
1. 스태그플레이션의정의 스태그플레이션 (Stagflation) 이란스태그네이션 (Stagnation) 과인플레이션 (Inflation) 의합성어로경기침체로인한높은실업률과높은물가상승률이공존하고있는상태임 경기침체로성장률이저하되고실업률이증가하는상황에서물가가지속적으로상승하면서물가상승압력이지속됨 최근한국경제가스태그플레이션에진입할가능성이있다는의견이대두되었음 한국경제의스태그플레이션가능성이 OECD 국가들중가장높은것으로나타났음 ( 현대경제연구원, 2008.7.) 하반기이후 Mid-Stagflation 에접어들것이라는전망이대두 ( 국회경제정책포럼, 2008.7.) 2. 스태그플레이션의발생배경과한국의상황 전세계적인스태그플레이션은 1970 년대초중반과 1980 년을전후해서발생하였으며 1980 년대중반이후는진정되는양상을보였음 [ 그림 1 ] 유가및물가의장기추이 주 : 2008 년 US GDP 디플레이터변동률은 1 분기기준, WTI 가격은 7 월기준임. 출처 : http://www.economagic.com.
1970년대중반에나타난스태그플레이션은제1차석유파동뿐아니라, 경제성장을위한과다한재정확대정책에따른통화공급증가로물가압력이높아진상황에서세계적인농산물흉작등이겹쳐발생함 또한제2 차석유파동시 1980년을전후하여발생한선진국의스태그플레이션은원유가격상승과이로인한물가및임금상승, 조세부담확대등이복합적으로작용한결과였음 최근한국경제는성장률이둔화되고있는가운데물가가상승하는현상을보임 2007년의경우 GDP 성장률 4.3%, 실업률 3.1%, 소비자물가상승률은 2.5% 로비교적안정을유지했으나, 금년 6월현재전년동기대비소비자물가상승률은 5.5% 를기록 최근시중금리도상승하고있으며, 하반기경제성장률은더욱낮아질것이라는전망이대두 아직은우리나라가스태그플레이션상황에직면한것은아니나, 대외여건의급격한변화로불안양상이지속됨 세계경제의성장이둔화되고, 서브프라임사태등으로금융시장이혼란을겪고있는데다원유, 곡물등원자재가격이급등 3. 과거사례의분석 영국 국제유가급등등의영향으로인하여영국은두차례의스태그플레이션을경험 1차오일쇼크인 1974~1975년에소비자물가는 16.0~24.1% 나급등하였으나경제성장률은 1973년 7.1% 에서 1974~1975년에는 1.4~ 0.6% 로하락 2차오일쇼크당시에는경제성장률이 1980~1981년동안 2.1~ 1.5% 로하락하였으며, 소비자물가는 18.0% 로큰폭상승 오일쇼크로인한스태그플레이션시기인 1973~1975년및 1980년을전후한기간동안실질주택가격변동률은상승폭이크게둔화
1차오일쇼크시기에는, 이전에연 30% 를상회하던주택가격상승률이 10% 이하로낮아졌으며, 물가상승을감안한실질주택가격은하락으로전환 1980년을전후한 2차오일쇼크시기에도유사한현상을보이며 1차오일쇼크이후점차회복하고있던주택가격의상승률이크게둔화되었으며, 1981년의실질주택가격은마이너스를기록 [ 그림 2 ] 영국소비자물가와경제성장률추이 출처 : 한국은행경제통계시스템 (http://ecos.bok.or.kr/). [ 그림 3 ] 영국의실질주택가격변동률 주 : 72~ 74 년간실질주택가격 = 명목주택가격 소비자물가로산정하였으며, 75 년이후가격은공식제공자료를참조하였음. 출처 : 영국주택가격통계 (http://www.housepricecrash.co.uk/statistics).
미국 미국도국제유가급등등으로두차례의스태그플레이션을경험함 1차오일쇼크로인하여소비자물가가 1974년 11.0%, 1975년 9.1% 로급등하였고경제성장률은 1973년 5.8% 에서 1974~1975년에는마이너스성장을겪음 2차오일쇼크당시에는 1979년 3.2% 이던경제성장률이 1980년에는 0.2% 로하락하였으며, 소비자물가상승률은 10% 를상회 오일쇼크로인한스태그플레이션시기인 1980년을전후한기간동안경제성장률이크게둔화되고소비자물가가급등하면서실질주택가격은큰폭의마이너스를기록 [ 그림 4 ] 미국소비자물가와경제성장률추이 출처 : 한국은행경제통계시스템 (http://ecos.bok.or.kr/). [ 그림 5 ] 미국의실질주택가격변동률 주 : 미국연방주택기업감독청에서연간주택가격자료는 1975 년이후부터제공. 출처 : 한국은행경제통계시스템 (http://ecos.bok.or.kr/), 미국 Office of Federal Housing Enterprise Oversight(http://www.ofheo.gov/).
일본 일본은 1차오일쇼크당시소비자물가는연 23.2% 나급등하였고경제성장률은 1.2% 를기록 2차오일쇼크의영향을받은 1980년의경제성장률은전년의 5.5% 에서 2.8% 로하락하였으며, 소비자물가는 7.9% 로상승 일본의지가는매년큰폭으로상승하는추세를유지했으나, 스태그플레이션시기동안상승폭이둔화되면서 1975년에는실질지가가마이너스를기록 [ 그림 6 ] 일본소비자물가와경제상승률추이 출처 : 한국은행경제통계시스템 (http://ecos.bok.or.kr/). [ 그림 7 ] 일본의실질지가변동률 주 : 실질지가 = 명목지가 소비자물가로산정. 출처 : 한국은행경제통계시스템 (http://ecos.bok.or.kr/), 한국토지개발공사 (1986).
국내사례 한국역시국제유가급등으로인해두차례의스태그플레이션을겪었음 1차오일쇼크가발생한 1974~1975년중소비자물가는연 25% 수준으로급등한반면경제성장률은 5.9~7.2% 로하락 2차오일쇼크와국내정치적불안이맞물리면서 1980년경제성장률은 1.5% 로마이너스성장을기록하였으며소비자물가는 28.7% 나폭등 1차오일쇼크를경험한 1973~1975년사이에실질주택가격은하락세로전환 한편 2차오일쇼크를경험한 1980년전후한기간에지가상승이급격히둔화되었으며, 실질지가지수는 1980년에 13.2% 까지하락 [ 그림 8 ] 한국소비자물가와경제성장률추이 [ 그림 9 ] 한국의실질주택가격변동률 ( 좌 ) 및실질지가변동률 ( 우 ) 출처 : 주택가격변동률은 1970 년대공식주택가격자료의부재로국토개발연구원 (1979) 에서일부주택을기초로구성하였으며, 지가변동률은한국토지공사자료를참조하였음.
4. 시사점 과거사례에서살펴본것과같이스태그플레이션환경에서주택을비롯한부동산가격은상승률이크게둔화되거나하락하는경향을보임 지속적인물가상승상황에서는인플레이션헷지 (inflation hedge) 로실물자산을선호하는경향 그렇지만주택등부동산은일반재화와달리고가의투자자산성격을가진재화이며, 경기침체에따른리스크가높아지면주택구매및투자수요가위축 한편, 원자재가격의상승은분양가격인상요인으로작용하지만주택수요위축에따라분양가격상승은제한적으로나타날것임 수요위축과건설비용의증가로주택공급은감소 금년하반기완만한스태그플레이션의진행이제기되고있으나, 현여건을종합적으로감안할때주택시장의경착륙가능성은그다지높지않음 그러나경제성장둔화및금리상승에따른주택구매력감소와기대심리의약화로주택수요가위축되고거래가침체될우려 이는스태그플레이션을벗어나기위한내수경기회복을지연 스태그플레이션가능성이제기되는상황에서거시경제의안정과국민주거생활향상을위해서는주택시장의급격한침체를막고, 가격안정과거래의활성화를도모하는대응책이요구됨 주거이동에드는비용의경감을통하여주택거래활성화를유도 적정수준의주택투자를유지하여내수경기의급격한침체를방지하는한편, 주택공급기반의안정을도모 에너지효율성이높은자원절약형주택산업을육성 국토연구원부동산시장연구단손경환단장 (031-380-0320, khson@krihs.re.kr) 국토연구원부동산시장연구단박천규책임연구원 (031-380-0274, cgpark@krihs.re.kr) 국토연구원부동산시장연구단구정은연구원 (031-380-0359, jeku@krihs.re.kr)