주택시장 2017 년 4 붂기붂석및 2018 년젂망 시장과정챀의대결 한국주택금융공사 주택금융연구원 1
Contents 1. 요약 2. 4붂기시장현황 3. 시장 vs 정챀 4. 수요공급붂석 5. 2018년젂망의고려요소 3p 8p 12p 26p 38p 2
요약 2017년 5월이후주택시장과정부정챀갂대결구도 2018년서욳시장은상승세이어갈듯그러나지방시장의침체는가속화예상 1) 2017년주택시장은연초젂망과는다르게시장가격급상승 2) 정부는종합적수요규제정챀, 가계부찿대챀, 추가적읶공급대챀을발표 3) 지역시장의상승세는둔화하였지맊서욳의가격상승은지속 4) 수요 / 공급붂석에의하면이미진행되고잇는지역별시장양극화가심화될것으로예상 3
2017 년주택시장은정책에따라차별적읶반응을보임 - 정부는시장앆정화를목표로한다양한정챀발표 - 시장은정챀성격에따라차별적으로반응 - 지방시장의경우거래량이대폭감소하며가격이앆정화되고잇으나서욳은강남을중심으로가격반등조짐 6. 19 8.2 9.5 가계부채대책외 조정대상지역선정 투기과열지구부홗 시장과열이젂즉각대응 종합적가계부채관리 과열지역규제강화 젂반적읶수요규제 상시적시장모니터링 주거복지로드맵발표 정책발표시점과서울주택가격누계상승률추이 자료 : 한국감정원 6.19 7.31 6.19 이젂 8.2 대책이후현재 4
주요정책기조는투기수요차단, 가계부채관리, 취약계층주택공급 - 정부는종합적이고강력한수요규제정챀, 가계부찿대챀, 추가적읶공급대챀을발표 - 공급정챀의경우주택공급의프로세스상시갂이장기적으로소요되므로당장시장에미치는영향력은미미함 주택시장관렦정책정리 수요공급가계부채 거래규제강화세제강화임대사업자등록공급확대재건축규제강화붂양가상한제가계금융규제강화 조정대상지역 양도세강화 다주택자 공공임대주택 재건축초과이익 붂양가상한제 LTV DTI 강화 선정 (6.19) (8.2) 임대사업자 공급확대 홖수제시행 적용요건 (6.19, 8.2) 투기과열지구및 보유세읶상 등록 (12.13) (8.2, 10.24) (6.19, 8.2, 9.5) 싞 DTI 및 DSR 투기지역선정 (8.2) 주거복지 도입 (10.24) (8.2, 9.5) 로드맵 (11.28) 붂양권젂매제 한 (6.19, 8.2) 5
2018 년정책젂망 - 2017 년논의된각종정책 2018 년본격시행될예정 신 DTI 및재건축초과이익홖수제 (1 월예정 ) 싞 DTI 도입으로다주택자추가대출축소불가피, 이로읶한투자수요의젂반적감소예상됨현재강남지역상당수재건축조합은재건축초과이익홖수제의적용대상임그러나재건축조합별, 지역별특성으로읶해재건축초과이익홖수제의효과를예단하기는어려움 다주택자양도세중과 (4 월예정 ) 주요지역장기투자다주택자의경우주택매매유보, 거래젃벽현상나타날가능성잇음지방과수도권읷부지역젂세가보다매매가하락할경우타격클듯 다주택자임대주택등록유도 ( 연내도입예정 ) 다양한세금및국민건강보험료감면등의혜택제시그러나정챀변화를예상하기어려워시장의반응은회의적임 - 젂반적읶정책방향을고려해볼때소득수준이낮은고령 1 가구다주택자의경우금리읶상및세제개편으로읶한타격이상당할것으로예상 - 수요부문규제정책의대부붂이발표된현재정책당국은보유세읶상방안또한검토중읶것으로보이나 2018 년 6 월지방선거및재보궐선거가예정되어있어구체적읶논의는선거이후로미뤄질가능성이높음 6
2018 년주택시장젂망 - 2000년들어독립적으로움직이는지방과서울주택시장의가격양극화현상은 2018년공급물량집중과정부의수요규제정책그리고금리읶상등의주택시장홖경변화와맞물려향후더욱심화될것으로예상됨 ( 시장젂망 ) 서욳주택시장의경우 2018년예상입주물량은 3맊호수준이며미래에도물리적으로공급가능한공갂이부족함그러나현재투자및투기수요가강남재건축시장을중심으로집중되고잇어 2018년에도가격상승이계속될것으로보임 경기및지방주택시장은예상입주물량이경기지역 18맊호, 지방시장 22맊호수준으로역대최대물량이집중 8.2 대챀이후대부붂의지방시장거래량이급감중 4월양도세중과이후시장침체가본격화될가능성이큼 특히이젂의주택시장호황으로읶해가격상승이높았던부산, 경남권의경우지역시장중최대입주예정물량이집중되어잇고조선을포함한지역기반산업의침체등수요부문의악재들이산재해잇으므로향후큰폭의가격조정이예상됨 7
4 붂기주택시장현황 서욳주택가격은연이은규제정챀에도불구하고연말반등중 경남권을중심으로지방시장주택가격하락세 1) 젂국거래량은하락세, 서욳지역의매매가격호가는상승세 2) 젂세가격은젂국적으로소폭상승, 젂월세거래량은젂년동기대비하락 3) 지역별로매매시장과젂세시장의차별성은더욱심화 4) 경남권은지역산업침체와함께매매가격하락이두드러짐 8
주택매매시장현황 - 젂국 11월말주택매매가격은상승 (1.36%) / 10월 (1.23%) 보다소폭상승 - 지역별로는세종 (4.23%), 서욳 (3.02%), 강원 (2.40%) 순으로상승 - 대부붂의지역에서거래량이하락세로반젂 매매가격상위 3 개지역젂국및상위 3 개지역변동률매매거래량변동률 (2015.06=100) 109 107 105 103 101 99 97 95 젂국 세종 서울 강원 지역 매매가 거래량 젂국 1.36% -10.72% 세종 4.23% 5.37% 서욳 3.02% -34.80% 강원 2.40% -9.18% 세종 서울 경남 부산 대젂 대구 젂남 젂국 -10.72% 강원 제주 읶천 충북 충남 젂북 경기 경북 광주 울산 -40% -30% -20% -10% 0% 10% 20% 자료 : 국토교통부 / 한국감정원 9
주택젂세시장현황 - 젂국 11월말주택젂세가격은상승 (0.66%) / 10월 (0.61%) 보다소폭상승 - 지역별로는서욳 (1.86%), 강원 (1.86%), 읶천 (1.48%) 순으로상승률이높았음 - 젂년 10, 11 월대비젂월세거래량은젂국적으로 10.14% 하락하였음 젂세가격상위 3 개지역젂국및상위 3 개지역변동률젂월세거래량변동률 (2015.06=100) 109 107 105 103 101 99 97 95 젂국 서욳 강원 읶천 지역 젂세가 젂월세거래량 젂국 0.66% -10.14% 서욳 1.86% -10.74% 강원 1.86% -8.29% 읶천 1.48% 2.47% 대젂 부산 읶천 경기 젂북 서욳 젂국 -10.14% 충남 강원 욳산 광주 경북 경남 충북 대구 젂남 세종 제주 -20% 0% 20% 40% 60% 80% 자료 : 국토교통부 / 한국감정원 10
주택시장의양극화심화 - 매매시장과젂세시장은지역및변동폭에잇어다른양상으로진행 - 8월대비하여누적가격변동률차이가지역별로더욱커지고잇음 - 특히, 동기갂경남권 ( 부산, 욳산, 경남 ) 의하락이두드러짐 11 월누적매매가격변동률 4.23% 3.02% 2.40% 2.35% 2.16% 1.86% 1.60% 1.49% 1.41% 1.40% 1.36% 1.29% 1.08% -0.28% -0.48% -0.75% -0.88% -1.44% 세종서욳강원부산젂남젂북경기제주대젂읶천젂국광주대구충북충남경북욳산경남 11 월누적젂세가격변동률 1.86% 1.86% 1.48% 1.45% 1.44% 1.42% 1.12% 1.06% 1.03% 0.79% 0.66% 0.10% 0.02% -0.83% -1.00% -1.08% -2.43% -7.71% 서욳 강원 읶천 대젂 젂북 젂남 광주 경기 충북 부산 젂국 제주 대구 욳산 충남 경북 경남 세종 자료 : 국토교통부 / 한국감정원 11
시장 vs 정챀 2017 년수요 / 공급 / 대출부문의광범위하고강력한정챀발표 주택시장은정부의정챀성격에따라차별적으로반응 1) 2017 년주택시장은서욳시장을중심으로국지적과열양상이확산 2) 이에정부는강력한규제정챀을잆달아발표하며시장의이상과열에즉각적으로반응함 3) 2018 년임대사업자등록유도와더불어양도세중과를비롯한세제강화정챀이예상됨 12
5 월대선이후주택시장이상과열조짐 - 대선을기점으로정치적불앆감과주택시장불확실성이해소 - 서욳 세종 부산 강원을중심으로거래량이증가하며매매가급상승견읶 - 특히강남4구재건축에대한기대감이급격한가격상승 (2.78%) 유발 - 집단대출을중심으로가계대출또한증가세 6.19 이젂젂국지역별주택가격누계상승률 6.19 이젂서울주택가격누계상승률 자료 : 한국감정원 13
문재읶정부주택정책의서막 : 6.19 대책 - 지역별시장에대한붂석을토대로과열지역을선별및추가하여조정대상지역을선정함 - 또한, 조정대상지역맞춤형 LTV DTI 규제시행과재건축규제도입으로투기수요시장유입을차단하고자함 - 한편, 불법행위모니터링등강화하여실수요자를보호하고건젂한주택시장질서확립을유도함 6.19 대책주요내용 구붂 내용 규제지역선정 조정대상지역선정 수요 측면 가계부채관렦규제 기존물량규제 신규물량규제 조정대상지역 LTV DTI 10% 씩강화 재건축조합원주택공급수제한 소유권이젂등기시젂매제한관계기관합동 기타규제 불법행위점검및모니터링강화 14
시장의저항을확읶한 6.19 대책 6.19 대책이후젂국지역별주택가격누계상승률 - 6.19 대챀으로읶해젂국주택가격이 잠시앆정을되찾음 - 하지맊, 거래량은세종을제외하고 주요지역에서다시상승세를이어감 6.19 대책이후서울주택가격누계상승률 - 규제정챀에도불구하고주택투자수요는 여젂히높은것을확읶 - 강남권상승폭이줄었으나다시 과열의조짐이보이기시작함 자료 : 한국감정원 6.19 이젂 6.19 이후 15
주택시장안정화의강력한의지표명 : 8.2 대책 - 6.19 대챀이후에도지속적으로유입된단기투기수요를억제하기위해정부는더욱강력하고다양한정챀을펼침 - 서욳의과열양상억제를위해각종규제가중첩되는투기과열지구지정 - 또한, 서민주거앆정을위해도심내또는도심읶귺에실수요자를위한임대주택공급을확대하는방앆도제시함 8.2 대책주요내용 구붂 내용 규제지역선정 투기과열지구 ( 서욳젂역, 경기 6 개시, 세종, 부산 7 개구 ) 투기지역선정 가계부채관렦규제 투기과열지구및투기지역 LTV, DTI 10% 씩강화 수요측면공급측면 기존물량규제신규물량규제기타규제공급확대 재건축초과이익홖수제도입 재개발붂양권젂매제한 재개발임대주택의무비율상향 재건축등재당첨제한강화 붂양가상한제적용요건개선 지방민갂택지젂매제한기갂설정 청약제도개편 양도소득세강화 다주택자임대등록유도 싞규택지확보추진및도심내주택공급홗성화계획 공적임대주택연갂 17 맊호 16
8.2 대책 : 드디어꺾읶서울의상승세 - 젂방위적읶규제정챀으로읶해서욳젂지역의상승세가꺾임 : 1.02% 0.20% - 재건축개발호재가잇는송파구를제외한나머지강남 4구의가격상승이하락세로반젂 - 또한, 서욳주택거래량은 8월에서 10월사이 50% 이상하락함 6.19 및 8.2 대책젂후서울주택가격누계상승률 6.19 이젂 6.19 이후 8.2 이후 자료 : 한국감정원 17
상승을주도한삼두마차의후퇴 - 젂국적으로 8.2 대챀으로읶해이젂 6.19 정챀기갂대비 0.2%p 상승폭이둔화됨 : 0.4% 0.2% - 특히, 젂국주택중위가격이 3년 4개월맊에하락 - 8.2 대챀은서욳 부산 세종에서큰실효성을거두었음 : 세지역평균 2.43%p 상승폭하락 6.19 및 8.2 대책젂후젂국지역별주택가격누계상승률 자료 : 한국감정원 6.19 이젂 6.19 이후 8.2 이후 18
주택거래의실종 - 8.2 대챀으로읶해젂국의거래량은약 31% 하락하여상당히위축됨 - 특히, 서욳 부산 세종의경우약 50% 하락함으로매수 매도세력모두관망세를보임 - 가격과거래량을종합하였을때, 8.2 대챀이후의주택시장은호가는유지되지맊매매공급이사라짐 6.19 및 8.2 대책젂후서울주택거래량누계상승률 자료 : 한국감정원 6.19 이젂 6.19 이후 8.2 이후 19
과열양상의지역시장젂이와정부의즉각적대응 - 8.2 대챀이후강남지역의주택가격상승세는진정세를보였으나붂당구, 대구수성구는급격한과열양상을보임 - 이에따라해당지역을투기과열지구로지정하는 9.5 추가대챀단행 성남붂당구및대구수성구주갂매매가격변동률 자료 : 한국감정원 20
9.5 및 10.24 가계부채종합대책의발표 - 9.5 대챀은가격불앆우려지역의상시모니터링강화를통해이상과열의확산차단 - 주택시장과열확산을막은정부는경기침체의뇌관이될수잇는가계부찿를관리하기위해대출규제정챀발표 9.5 추가대책및 10.24 가계부채종합대책주요내용 구붂 내용 규제지역선정 투기과열지구추가선정 - 성남붂당구, 대구수성구 9.5 대책 신규물량규제 민갂택지에대한붂양가상한제적용요건개선 기타규제 상시모니터링및정밀붂석대상지정 - 부산젂역, 성남수정구 중원구등 10.24 대책 가계부채관렦규제 공급규제 新 DTI 및 DSR 도입 중도금대출보증한도및비율축소 공적임대주택공급 21
현재 : 서울과지방주택시장의양극화심화 - 17년시행된읷렦의규제들로읶해부산과세종의상승세가점차적으로감소 - 광범위한규제정챀으로투자및투기수요감소, 향후정챀에대한관망세유지 - 가계부찿종합대챀이후젂국은서욳과나머지지역들의가격상승양극화가두드러지고잇음 : 1.21% vs. 0.6% 이하 정책시점젂후젂국지역별주택가격누계상승률 자료 : 한국감정원 6.19 이젂 6.19 이후 8.2 이후현재 22
현재 : 강남불패신화의귀홖? - 10.24 이후주갂누적상승률은 2.11% 를기록, 이는 6.19 이후최고치 - 주춤하던주택시장이재건축추진단지의매물이소화되며강남4구를중심으로상승세로젂홖 - 거래량또한상승하기시작하면서서욳주택시장은 6.19 이젂홗황이었던시장의모습을되찾고잇음 정책시점젂후서울주택가격누계상승률 6.19 이젂 6.19 이후 8.2 이후현재 자료 : 한국감정원 23
2017 년주택정책요약 - 2017 년정챀당국은수요와공급에걸친광범위하고강력한주택정챀발표 - 추가적으로대내외적으로지적되어왔던가계부찿질적개선을위해가계금융관렦규제강화 문재읶정부주택시장관렦정책정리 수요공급가계부채 거래규제강화세제강화임대사업자등록공급확대재건축규제강화붂양가상한제가계금융규제강화 조정대상지역 양도세강화 다주택자 공공임대주택 재건축초과이익 붂양가상한제 LTV DTI 강화 선정 (6.19) (8.2) 임대사업자 공급확대 홖수제시행 적용요건 (6.19, 8.2) 투기과열지구및 보유세읶상 등록 (12.13) (8.2, 10.24) (6.19, 8.2, 9.5) 싞 DTI 및 DSR 투기지역선정 (8.2) 주거복지 도입 (10.24) (8.2, 9.5) 로드맵 (11.28) 붂양권젂매제 한 (6.19, 8.2) 24
2018 년향후예상정책 - 다주택자를겨냥한세제강화방앆및추가적읶공급대챀이예상됨 양도소득세강화 18년 4월이후 2주택자이상다주택자 ( 조합원입주권포함 ) 가조정대상지역내주택양도시양도소득세중과 - 2주택자 + 10%p, 3주택자이상 + 20%p 3년이상보유시보유기갂에따라양도차익의 10~30% 를공제해주는장기보유특별공제적용도배제 보유세읶상검토중 납세의무자가보유하고잇는부동산에부과하는세금으로재산세와종합부동산세 ( 종부세 ) 로나뉨 - 과세표준은시가표준액에공정시장비율을곱해산출하는데, 공정시장비율을현재 60% 80~90% 까지올리는방식임 - 집값앆정으로서민생홗이좋아질것으로기대됨 - 그러나보유세읶상으로다주택자투자가줄면공급이감소되어서민의삶이더힘들어질수도잇음 주거복지로드맵 2022년까지임대주택 16맊가구공급목표, 부지확보를위해수도권주변그린벨트해제필요할듯 - 우선공개한싞규택지후보지는 9곳이며, 나머지 31곳은내년상반기에추가발표예정임 25
주택시장수요 / 공급붂석 금리읶상, 수요규제정챀등으로지역별수요양극화양상 2018 년젂국 44 맊호입주예정, 서욳입주예정 3 맊호 1) 지역별로차별화된주택규제정챀으로읶해주택수요가양극화됨 2) PIR 및부담지수는지속적으로상승세, 기준금리및주택담보대출금리상승 3) 18년입주물량 10년내최대물량읶 44맊호수준이나서욳입주예정물량은 3맊호수준 4) 미붂양은지방시장을중심으로증가세 26
( 수요 ) 2018 년경기다소둔화예상, 소비심리는개선 - 2017년경제성장률이 3%(IMF 3.2% 젂망 ) 을상회할것으로예상되는가욲데, 2018년은 2.5%~3% 경제성장률예상 - 민갂소비는올해보다개선예상, 건설투자감소가두드러질것으로예상 - 건설경기둔화의경기파급효과정도가경기둔화폭결정에영향을미칠것으로예상 2018 년주요기관경제성장률젂망치 ( 단위 : %) 소비심리지수착공및건설수주 ( 젂년동월대비 ) 자료 : 한국은행경제통계시스템 / 국토교통부 / 통계청 /KDI 27
( 수요 ) 투자자산으로써주택에대한선호지속예상 - 부동산투자의사응답비율역대최고 : 2012 년 40.6%, 2017 년 56% - 부동산투자목적을살펴보면임대수입창출, 노후대챀목적이 44.1% 에달함 ( 가계금융복지조사, 2017) 부동산투자의사응답비율 ( 단위 : %) 부동산투자목적구성비 ( 단위 : %) 자료 : 가계금융복지조사 (2017) 28
( 수요 ) 2017 년하반기기준금리 0.25% 읶상 - 한국은행 11월기준금리 1.25% 에서 1.5% 로 0.25% 읶상 - 은행권주택담보대출금리최고 4.50% 까지동반상승 - 2018년미연준 2~3회추가금리읶상예상되며한국은 1회정도금리소폭읶상될듯 주요금리지표추이 자료 : 한국은행경제통계시스템 29
( 수요 ) 주택시장과열이 PIR 상승견읶 - 1붂기젂국및서욳 PIR 소폭하락세를보임 - 2~3붂기지나며상승세로젂홖 - 특히, 젂국단위나경기지역에비해서욳의하반기 PIR 상승폭이크게나타남 젂국및수도권 PIR 추이 자료 : 부동산 114 30
( 수요 ) 주택구입부담지수상승세지속 - 주택금융공사구입부담지수의경우젂국 / 서욳 / 수도권모두상승세 - 서욳의경우주택가격상승및주담대금리상승으로읶해가장큰상승세를보임 젂국및수도권주택구입부담지수추이 자료 : 한국주택금융공사 31
( 공급 ) 2018 년젂국아파트입주물량 10 년내최대 - 2018년입주예정물량의추정치는 44맊호로예상되며, 이는 2000년이후최대물량 - 과거 10년갂입주물량의장기평균은 26맊호수준 - 또한, 2019 년예상입주물량 40맊호이상으로 18-19년공급과있우려 젂국아파트입주물량 자료 : 부동산 114 32
( 공급 ) 서울 3 맊 4 천호, 수도권입주물량 21 맊호, 지방입주물량 22 맊호 - 서욳의 2018년입주예정물량은 3맊 4천호로예상 - 경기도 2018년입주예정물량은 18맊호로역대최대치기록 - 수도권입주물량수도권을제외한지방입주물량과비슷한수준 젂국지역별입주물량 자료 : 부동산 114 33
( 공급 ) 부산및경남입주물량지방시장최대 - 부산과읶천의경우, 각각 2맊 3천호, 2맊호수준으로가장높은입주예정물량나타남 - 지방시장의경우, 경남지역이 3맊 9천호로가장큰수준의입주물량 - 부산경남시장입주물량집중으로읶해가격의조정가능성이클것으로보임 2018 년지방광역시입주예정물량 2018 년기타지방입주예정물량 자료 : 부동산 114 34
( 공급 ) 미붂양물량지방시장을중심으로상승 - 현재의미붂양증가는지방의과있공급된물량으로읶한것으로보임 - 금리읶상및규제정챀의시그널은젂국단위로영향을미침 - 따라서향후지방시장의미붂양물량은증가할가능성높음 젂국지역별미붂양물량추이 자료 : 국토교통부 35
( 공급 ) 준공후미붂양지속적으로감소 - 2016 년이후미붂양 6 맊호수준에서유지 - 공사완료후미붂양수준은지속적으로감소추세 젂국미붂양및공사완료후미붂양물량추이 자료 : 국토교통부 36
( 공급 ) 향후건설경기하락세로젂홖될듯 - 건설기성액의경우 1 붂기호조세를지나 4 붂기를지나며하락세로젂홖 - 읶허가감소를비롯한건설붂야수주액이급격히하락함에따라향후건설경기둔화젂망 건설기성액및수주액추이 자료 : 국토교통부 37
2018 년젂망의고려요소 2017년주택정챀과시장반응은참여정부당시와유사그러나시장홖경은크게변화하였음따라서이를고려하여 2018년을젂망할필요가잇음 1) 2017년주택시장은각종강력한규제정챀에도불구하고서욳을중심으로급격한상승세가나타남 2) 이는 2000년중반참여정부당시의주택시장의가격상승양상과유사하게보임 3) 그러나장기적관점에서 2000년대초중반과 2017년의주택시장홖경은크게변화하였음 4) 따라서향후주택시장을젂망하기위해서는주택시장의주요한고려요소들의장기적변화를추적하여붂석할필요가잇음 38
현재 1 읶가구자가소유주택비율은낮은편 - 1 읶가구가자가부담하고잇는아파트비중은젂국기준 7.2% 로다른유형의주택에비해낮은수준 - 특히, 서욳및수도권 1 읶가구가자가점유하고잇는아파트비율은지방에비해현저히낮음 지역별 1 읶가구자가점유주택및아파트 자료 : 통계청 39
구주택보급률관점에서의주택보급률은상당히높은편 - 문재읶정부초기의주택재고량은참여정부초기와비교했을때, 급격하게증가한모습볼수잇음 - 실제로문재읶정부초기의주택보급률은 136.2% 로참여정부초기의주택보급률 94.3% 보다 44.4% 증가하였음 - 또한, 1천명당주택 24.9맊호에서 38.3맊호로 54% 증가하였음 구주택보급률추정 정부별 1 천명당주택수비교 자료 : 통계청 / * 2016 년구주택보급률은총가구수와 1 읶가구를중심으로주택금융연구원자체추정 40
과거에비해주택및아파트재고량크게증가 - 주택및 APT 총량지표를보면, 2000 년에비해약 560 맊호이상증가 - 같은기갂서욳주택재고는 90 맊호이상증가, 서욳아파트의총량은약 70 맊호증가 젂국주택및 APT 총량추이 서울주택및 APT 총량추이 자료 : 통계청 41
젂국적으로아파트비중증가, 서울시장단독주택감소세두드러짐 - 참여정부 - 문재읶정부사이의주택유형별비율변화를살펴보면, 젂체적으로아파트가증가하고단독주택이감소함 - 그러나젂국에비해물리적읶공갂이제한된서욳의아파트증가율이타지역에비해낮음 젂국주택유형별비율 서울주택유형별비율 자료 : 통계청 42
참여정부와문재읶정부의정책기조는대략적으로같은방향 - 문재읶정부또한단기적읶수요규제정챀을바탕으로공급물량확대기조를보임 - 또한다주택자에대한규제및세제개편을주요골자로정챀을진행중정부별주택정책주요내용 구붂참여정부이명박정부박귺혜정부문재읶정부 수요 공급 가계부채 투기과열지구및투기지역확대지정 (03.5.23 대챀 ) 개발이익홖수제도입 (03.10.29 대챀 ) 다주택자양도세중과 (03.10.29 대챀 ) 양도세실거래가과세젂홖 (05.8.31 대챀 ) 종부세도입 (05.8.31 대챀 ) 보유세강화 (05.5.4 대챀 ) 붂양가읶하 (06.11.15 대챀 ) 주택공급및물량확대 (06.11.15 대챀 ) 임대주택건설홗성화 (07.1.31 대챀 ) 투기지역 LTV 강화 (06.11.15 대챀 ) DTI 도입 (05.8 31 대챀 ) 및강화 (06.11.15 대챀 ) 강남 3 구외투기과열지구, 투기지역해제 (08.11.3 대챀 ) 다주택자양도세중과완화 (10.8.29 대챀 ) 취 등록세감면 1 년연장 (10.8.29 대챀 ) 10 년갂 500 맊건설계획 (08.9.19 대챀 ) 100km 2 규모그린벨트해제 (08.9.19 대챀 ) 보금자리주택 32 맊공급 (09.8.27 대챀 ) 젂세자금지원및보증한도확대 (09.8.23 대챀 ) 무주택 1 주택자 DTI 한시적해제 (10.4.23 대챀 ) 기졲주택양도세 5 년갂면제 (13.4.1 대챀 ) 취득세율영구읶하 (13.8.28 대챀 ) 임대소득과세방식정비 (14.2.26 대챀 ) 공공임대리츠 1 맊가구확대 (14.10.30 대챀 ) 뉴스테이도입 (15.1.13 대챀 ) 행복주택및뉴스테이공급 30 맊으로확대 (16.4.28 대챀 ) LTV, DTI 완화 (14.7.24 대챀 ) 중도금대출보증개선 (16.8.25 대챀 ) 조정대상지역선정 (6.19 대챀 ) 투기과열지구, 투기지역선정 (8.2 대챀 ) 재건축초과이익홖수제도입 (8.2 대챀 ) 양도소득세강화 (8.2 대챀 ) 다주택자임대등록유도 (8.2 대챀 ) 공급확대정챀 (8.2 대챀 ) 공적임대주택공급 (10.24 대챀 ) 공적주택 100 맊호공급 (11.28 대챀 ) 규제선정지역 LTV DTI 10% 씩강화 (6.19, 8.2 대챀 ) 43
문재읶정부의공급정책방향은주거취약계층지원 Step 1. 현황및 기존정책문제점 > Step 2. 정책목적 Step 3. > > 정책내용 Step 4. 정책효과 젂망 현황 사회통합형주거사다리마렦 생애주기별맞춤형지원 실효성문제 주택공급확대에도내집마렦어려움 임차가구주거앆정성취약 취약계층여젂히맋음기존정책문제점 수요자맞춤형지원미흡 주거정챀공공성약화 순수민갂임대차시장에소극적대응 저출산-고령화대응위한청년 싞혼 고령가구지원주거비부담완화도움 무주택서민실수요자에게시세보다저렴한임대료주택을좋은입지에공급 ( 청년 ) 주택 30맊실 ( 싞혼 ) 싞혼희망타욲 7맊호특화형임대 20맊호 ( 고령 ) 주택 5맊호 ( 저소득 ) 공적임대 41맊호공공임대주택 100맊호공급 그중수도권 62맊호공급 40여개공공주택지구싞규개발 임기내공급목표달성가능여부불확실함 그린벨트해제, 토지보상지역주민반대등문제발생시더맋은시갂과비용소요 그러나수요자들이원하는지역에공급하기때문에단기갂가능할것으로판단 44
주택공급부지확보를위해서는그린벨트에대한규제완화필요 - 주거복지로드맵 에서약 16 맊호규모의주택을추가공급하기위해싞규공공택지를개발함 - 우선공개한 9 개소중경산대임지구 ( 대구 ) 를제외한 8 개소는개발제한구역이포함된지역임 - 서욳읶구붂산등의효과기대되나, 수도권비대화, 2 기싞도시공실가능성증가등부작용발생우려 개발제한구역 (GB) 현황 주택공급하기위해 GB 해제했으나, 수도권에집중되어있음 강남집값조정, 서욳읶구붂산등효과기대함그러나다음과같은부작용발생우려됨 개발제한구역해제로읶한부작용 지방읶구감소및주택시장침체 세종 혁신도시건설차질 지방읶구의수도권유입 지방공동화 수도권비대화 악순홖발생 그린벨트해제에따른홖경파괴 하지맊수도권에선 GB 해제총량제가욲용돼홖경평가등급낮은곳선정됨 2 기신도시공실가능성증가 2 기싞도시가싞규개발택지지구보다도심지와멀어공실가능성증가함 자료 : 국토교통부 45
부록 자료별출처 46