월간 RE

Size: px

Start display at page:

Download "월간 RE"

보규 단
6 years ago
Views:

2018. 7 전국주택매매가격상승세유지수도권 / 지방매매가격변동률차별화지속수도권오피스텔매매가상승지속,

1 전국주택매매가격상승세유지수도권 / 지방매매가격변동률차별화지속수도권오피스텔매매가상승지속, 공급과잉우려는확대 2017년리츠수익률전년대비큰폭하락 FOCUS ISSUE 장단기주거종합계획의주요내용및의미 KB 금융지주 경영연구소

2 목차 부동산시장동향 국내부동산시장 - 주택 4 - 토지 11 - 상업용부동산 12 - 주택금융시장 13 - 부동산금융 14 해외부동산시장 - 미국주택시장 15 - 중국부동산시장 16 FOCUS ISSUE 장 단기주거종합계획의주요내용및의미 17 2

3 부동산시장동향 <Summary> 주택가격 : 6월전국주택매매가격은규제강화및매수심리위축에도상승세유지 대출강화등규제강화에도불구하고수도권 (0.20%) 및지방광역시 (0.08%) 의상승으로전국주택매매가격은전월과동일한상승폭유지 다만입주물량부담이큰기타지방 (-0.15%) 은 20개월연속하락 전국주택전세가격 (-0.06%) 은입주물량부담및계절적비수기로 4개월연속하락 주택거래 : 5월주택매매거래량은전월대비 5.5% 감소한 6.8만호거래 양도소득세중과회피위한 1분기거래급증에따른기저효과로 3월이후 2개월연속감소 전국미분양아파트는 5만 9,836호로전월과유사, 지역별로는비수도권이소폭증가한반면비수도권은감소 주택공급 : 6월아파트분양물량은 2.7만호로전월대비감소 6월지방선거에따른일시적분양중단및주요단지들의분양연기로분양물량은감소 6월입주물량은 4.2만호로전월대비 49% 증가, 특히수도권에서큰폭증가 토지 : 남북경협기대감속접경지인근지역지가크게상승 5월전국토지가격은전월대비 0.35% 상승, 남북정상회담이후경제협력기대감이확대되면서파주 (1.41%) 와연천 (1.14%) 을비롯해강원도고성 (1.03%), 철원 (0.91%) 의지가급등 한편전국토지거래량은전월대비소폭감소, 지난달거래량이급증한파주도매도자의매물회수에따른매물부족으로거래량감소 상업용부동산 : 수도권중심으로오피스텔공급확대에유의 수도권오피스텔매매가격은 2014년상승전환이후꾸준히상승세유지, 다만임대수익률은하락세지속 올해입주예정물량 5.6만호에이어내년에도 5.4만호가입주할예정으로공급확대에유의 주택금융 : 주택담보대출금리소폭증가에도연체율은안정 주택담보대출금리는전월대비 0.02%p 상승한 3.49% 로 2개월연속상승 주택담보대출은전월대비 2.9조원증가, 연체율은전월과동일한 0.19% 로저점수준에서안정 부동산금융 : 6월부동산펀드신규설정액은 1.87조원으로역대 2번째높은수준 부동산펀드로신규유입되는자금이크게증가하면서자산규모가급증 한편 2017년부동산리츠수익률은 7.59% 로전년대비 3%p 감소 3

4 [ 주택가격 ] 전국주택매매가격, 규제강화에도상승세유지 상반기주택가격 상승폭크게확대 6 월전국주택매매가격 ( 전월대비 0.10%) 은소폭상승흐름유지 전국주택매매가격은대출규제및양도세중과등규제강화에도불구 하고상승세유지 전국주택매매가격변동률 (%): 18.3 월 (0.25) 4 월 (0.17) 5 월 (0.10) 6 월 (0.10) 지역별로수도권과 5개광역시는상승세유지된반면, 기타지방은하락 수도권 (0.20%) 은전월과동일한상승폭기록하였고, 5개광역시 (0.08%) 는소폭상승폭확대 반면, 기타지방 (-0.15%) 은하락폭이확대되며 20개월연속하락 2018년상반기전국주택매매가격누적상승률은 0.93% 상승하면서작년상반기 (0.35%) 대비상승폭이크게확대 전국주택전세가격 4개월연속하락 전국주택전세가격 (-0.06%) 은 4 개월연속하락 입주물량부담과전세수요감소영향으로전세가격하락흐름이지속 지역별로수도권을포함한전지역에서하락 수도권 (-0.05%) 은입주물량부담이가장큰경기 (-0.11%) 의하락으로 2개월연속하락하였고, 기타지방 (-0.14%) 은 18개월연속하락 2018년상반기전국주택전세가격 (-0.11%) 은 2009년상반기 (-0.44%) 이후 9년만에하락 그림 1 전국주택매매및전세가격지수변동률 그림 2 지역별주택매매가격지수추이 자료 : KB 국민은행 자료 : KB 국민은행 4

5 [ 주택가격 ] ( 수도권 ) 상반기수도권주택매매가격전년동기대비상승폭확대 강남 3 구외지역 중심으로상승폭 확대 수도권주택매매가격 (0.20%) 은주택시장규제강화와매수심리둔화에도 불구하고전월과동일한상승폭기록 세부지역별로수도권전지역이전월과유사한흐름 서울 (0.38%) 은양천구 (1.21%), 영등포구 (1.15%), 동대문구 (0.72%) 등강남3구이외지역을중심으로상승세유지 경기 (0.09%) 는입주물량이급증한안산 (-0.40%), 평택 (-0.20%) 등에서하락폭확대로전월대비상승폭축소 인천 (-0.04%) 은잇따른개발계획지연과매수수요부진으로서구 (- 0.15%) 와남동구 (-0.12%) 등의하락으로 3개월연속하락 상반기수도권매매시장누적변동률 (1.99%) 은작년상반기 (0.59%) 대비 상승폭이크게확대, 특히올해 1 분기 (1.23%) 에크게상승 수도권남부지역전세가격하락폭확대 수도권전세가격 (-0.05%) 은전월에이어 2개월연속하락 서울 (0.01%) 은서초구 (-0.27%), 송파구 (-0.14%), 동작구 (-0.10%) 등한강이남지역으로중심으로하락 경기 (-0.11%) 는안산단원구 (-0.45%), 시흥 (-0.44%), 수원영통구 (- 0.36%) 등경기남부입주물량증가지역중심으로하락 그림 3 수도권매매 / 전세가격변동률 ('18.6 월 ) 그림 4 수도권주간매매가격변동률 (WoW,%) 8.2대책 9.5 후속대책 서울인천경기 1.21 재건축 2.20 안전진단강화부담 ( 예상 ) 금발표 임대주택등록활성화 주거복지로드맵 가계부채대책 3.26 DSR 시행 4.1 다주택자양도세중과 자료 : KB 국민은행 자료 : KB 국민은행 5

6 [ 주택가격 ] (5 개광역시 ) 지역별수급여건에따른매매 / 전세가격차별화지속 대구와광주중심 으로상승 5 개광역시 (0.05%) 는전월과동일한지역별상승 / 하락흐름을유지 대구 (0.20%) 는수성구 (0.73%) 와서구 (0.45%) 가상승세를주도하 는가운데입주물량부담이큰달성군 (-0.04%) 은하락 광주 (0.16%) 는구도심개발기대감에동구 (0.72%) 와서구 (0.41%) 를중심으로상승하였고, 주택수급이안정된대전 (0.15%) 도상승 부산 (-0.06%) 은북구 (-0.24%), 금정구 (-0.18%) 등다수지역에서매매가격이하락하면서 7개월연속하락 울산 (-0.24%) 은지역주력산업의부진장기화로북구 (-0.31%), 동구 (-0.24%) 외혁신도시와주거선호지가입지한중구 (-0.26%), 남구 (-0.31%) 등에서도큰폭하락 상반기 5개광역시매매가격누적변동률은 0.28% 로작년상반기 (0.26%) 와유사한상승폭기록 매매가격상승지역중심으로전세가격상승 5 개광역시전세가격 (-0.01%) 은소폭하락 대구 (0.17%), 대전 (0.15%), 광주 (0.10%) 등매매가격상승세가유 지되고있는광역시전세가격은소폭상승하며안정 반면, 울산 (-0.40%) 과부산 (-0.07%) 은주택시장침체영향이커지 면서매매가격과함께전세가격동반하락도지속 그림 5 5 개광역시매매 / 전세가격변동률 ('18.6 월 ) 그림 6 5 개광역시주간매매가격변동률 0.2 (WoW,%) 부산대구 5 개광역시 주거복지로드맵 8.2대책 2.20 재건축안전진단강화 10.24가계부채대책 다주택자 9.5후속대책 임대주택등록 양도세중과 활성화 자료 : KB 국민은행 자료 : KB 국민은행 6

7 [ 주택가격 ] ( 기타지방 ) 주택매매 / 전세시장부진장기화 전남외전지역 매매가격하락 기타지방 (-0.15%) 은전월대비하락폭확대되며부진지속 규제강화와입주물량부담으로매수수요유입이제한되면서기타지 방주택가격은 19 개월연속하락 지역별로전남을제외한대부분지역이하락또는보합 주력산업부진과함께입주물량부담이가장큰경남 (-0.42%) 과경북 (-0.20%) 은장기간하락세가지속 충북 (-0.22%), 충남 (-0.19%), 강원 (-0.03%) 등도입주물량부담과매수수요부진으로하락 상반기기타지방주택가격은 0.69% 하락전기 (-0.49%) 및전년동기 (-0.27%) 대비하락폭이확대 세종은 22개월연속상승세를기록한한편, 올해상반기 0.63% 상승하며호조세를유지하고있으나, 전기 (1.33%) 대비로는상승폭둔화 기타지방전세가격약세지속 기타지방전세가격 (-0.19%) 은입주물량부담으로하락세지속 입주물량부담이지속되면서 2016 년 12 월이후 19 개월연속하락 지역별로는매매가격이상승또는보합을기록한전남 (0.03%) 과제주 (0.02%) 만유일하게상승, 그외지역은입주물량증가로하락 그림 7 기타지방매매 / 전세가격변동률 ('18.6 월 ) 그림 8 기타지방주간매매가격변동률 (WoW,%) 8.2 대책 주거복지로드맵 가계부채대책 9.5 후속대책 2.20 재건축안전진단강화 임대주택등록활성화 세종 기타지방 3.26 DSR 시행 4.1 다주택자양도세중과 자료 : KB 국민은행 자료 : KB 국민은행 7

8 [ 주택가격 ] 아파트매매가격대비전세가격비율 15 개월연속하락 전세가격하락지역 확대로매매대비 전세가격비율하락 전국아파트매매대비전세가격비율은 73.0% 로 15 개월연속하락 매매가격상승과함께입주물량증가에따른전세가격하락지역도 확대되면서매매대비전세가격비율은 2017 년 4 월이후지속하락 지역별로수도권 (72.2%) 과 5개광역시 (72.5%) 는각각 0.3%p, 0.1%p 하락한반면, 기타지방 (75.4%) 은 0.1%p 상승 기타지방은매매가격하락폭확대로 2017년 8월 (74.9%) 이후매매대비전세가비율이점진적인상승세 전국대부분지역매매전망지수 하락전망 유지 6 월 KB 부동산매매전망지수 1 (88.7) 는 11 개월연속 하락전망 유지 전국매매전망지수는각종주택관련규제강화와입주물량부담으로 매수심리의회복이지연되면서조사이래최장기간하락전망기록 지역별로수도권 (92.1) 은서울 (97.5), 경기 (88.5) 등전지역이전월대비전망지수가소폭상승하였으나, 여전히하락전망이우세 5개광역시 (87.7) 와기타지방 (82.1) 또한전월대비전망지수는소폭상승하였으나, 20개월연속하락전망이우세 한편, KB부동산전세전망지수 (88.3) 는하락전망지속 그림 9 아파트매매가격대비전세가격비율추이 90% 전국 80% 서울 % 그림 10 KB 부동산매매전망지수추이 140 전국 수도권 5개광역시 기타지방 130 서울 % % % 90 30% '03.6 '06.6 '09.6 '12.6 '15.6 '18.6 자료 : KB국민은행 80 '16.6 '16.12 '17.6 '17.12 '18.6 자료 : KB 국민은행 1 KB부동산매매 / 전세가격전망지수는 3개월후아파트매매 / 전세가격에대해크게상승, 약간상승, 보합, 약간하락, 크게하락의 5가지중하나를부동산중개업체가선택하여작성된지표로 100이면보합이고, 100을초과할수록상승비중이높음 ( KB부동산매매/ 전세가격전망지수 = {( 크케상승 비중 1+ 약간상승 비중 0.5)-( 크케하락 비중 1+ 약간하락 비중 0.5)} ) 8

7%) 대비축소되었으나전년동월비로는감소폭이확대 ((4월)-4.8% (5월)-20.

9 [ 주택거래 ] 주택매매거래, 양도세회피매물소진후 2 개월째감소 거래량감소, 하반기에도지속될 전망 5월주택매매거래량은전월대비 5.5% 감소한 6만 7,789호를기록 주택매매거래는양도세회피매물이소진된 3월이후 2개월째감소 수도권에서급감했던지난달과는수도권과비수도권에서각각전월대비 5.4%, 5.7% 감소 전월대비감소폭은 4월 (-22.7%) 대비축소되었으나전년동월비로는감소폭이확대 ((4월)-4.8% (5월)-20.3%) 비수도권경기침체본격화, 정부규제등으로하반기에도거래량의전반적인위축상황은지속될것으로전망 미분양아파트는전월과비슷한수준, 공급물량많은경기는오히려감소 5월전국아파트미분양물량은 5만 9,836호로전월과비슷한수준 지역별로는비수도권에서소폭증가 (781호) 한반면수도권은소폭감소 (-528호) 미분양아파트는전반적으로안정적인수준이지속되고있으며, 준공후미분양아파트역시 1.3만호수준으로큰변화가없음 비수도권지역의완만한미분양증가가전망되며, 경기도외곽지역의 분양물량을시장에서소화할수있을지여부가중요 그림 11 주택매매거래량추이 그림 12 미분양아파트물량추이 자료 : 온나라부동산정보통합포털 자료 : 온나라부동산정보통합포털 9

4%) 보다경기도를중심으로한수도권 (31.5%) 에서크게증가 상반기입주물량수도권에서두배증가 6 월입주물량은약 4.2 만호로전월대비 49.2% 증가 지역별로수도권 2.3 만호로전월 (1.2 만호 ) 대비두배이상증가하였 으며, 비수도권 (1.9 만호 ) 은 16.

10 [ 주택공급 ] 올해상반기분양물량전년동기대비 31.5% 증가 하반기분양물량 월평균약 3 만호 공급예정 6 월분양물량은 2.7 만호로전월대비 35.3% 감소 6 월에예정되었던래미안서초우성 1, 청량리롯데캐슬등주요단 지들이분양일정을연기하면서분양물량이축소 수도권은 1.6만호로전월대비 17.5% 감소하였으며, 비수도권은 1.1 만호로 40.3% 감소 7월이후연말까지매월 3만호수준의분양이계획되어있으나, 주택경기변화와정부규제강도에따라다소유동적 올해상반기분양물량은약 16.0만호로전년동기대비 16.8% 증가하였으며, 비수도권 (3.4%) 보다경기도를중심으로한수도권 (31.5%) 에서크게증가 상반기입주물량수도권에서두배증가 6 월입주물량은약 4.2 만호로전월대비 49.2% 증가 지역별로수도권 2.3 만호로전월 (1.2 만호 ) 대비두배이상증가하였 으며, 비수도권 (1.9 만호 ) 은 16.9% 증가 올해상반기입주물량은약 22.0 만호로전년동기대비 45.8% 나증가하 였으며, 수도권에서 100.1%(11.7 만호 ) 증가 입주물량증가세는하반기에도지속될전망 그림 13 아파트분양및분양예정물량추이 그림 14 신규아파트입주및예정물량추이 자료 : 부동산 114 자료 : 부동산

11 [ 토지 ] 남북정상회담이후기대감으로강원도일부지역지가상승폭확대 강원철원및고성 등일부지역지가 상승세확대 5월전국기준토지가격은전월대비 0.35% 상승, 강원도일부지역을중심으로빠르게상승 지난 4월남북정상회담을전후해남북경제협력기대감이가시화되면서, 접경지인파주와연천군을비롯하여강원도철원및고성의토지가격도급등 파주토지가격은전월대비 1.41% 상승하며전월대비소폭둔화되었으나여전히가장높은상승률을기록, 연천군 +1.14%, 강원고성 +1.03%, 철원 +0.91% 순 5월전국토지거래량은약 27.1만필지로전월대비소폭증가 (+1.9%) 파주지역의경우토지가격급등에따른매물감소로토지거래량은감소 (5월거래량전월대비 -24.4%) 표 1 지역별토지가격변동률현황 (2018.5) ( 단위 : %) 전국 서울 부산 대구 인천 광주 대전 울산 세종 경기 강원 충북 충남 전북 전남 경북 경남 제주 자료 : 한국감정원 강원지역상당부분개발제한구역으로주의필요그림 15 지가변동률추이 한편강원지역의상당부분이군사시설이나개발제한구역으로대규모개발로진행되기까지는쉽지않을전망 또한남북관계라는민감한이슈에따라개발호재의변동가능성, 지리적상황을감안시개발까지상당한시일이소요될전망그림 16 주요지역의전월대비지가변동률 (%, MoM) 전국부산 서울강원 '17.4월 '17.5월 전국부산파주시연천군철원고성 자료 : 한국감정원 자료 : 한국감정원 11

12 [ 상업용부동산 ] 수도권오피스텔공급확대에유의 수도권오피스텔 매매및전세가격 상승세지속 수도권오피스텔매매가격은 2014 년상승세로전환된이후꾸준히 상승세를유지 수도권오피스텔평균일반거래가격은약 2 억 694 만원을기록 한편매매가격상승과저금리, 상대적으로낮은월세가격으로인해임대수익률은꾸준히하락하는추세 지역별로는서울의임대수익률이 4.77% 로가장낮은수준을기록하였으며, 경기도 (5.24%), 인천 (6.26%) 은하락세를보이나서울보다높은수준을유지 한편주택의전세가격이보합세로전환된데반해, 수도권오피스텔전세가격은꾸준히상승세를지속 올해오피스텔입주물량급증, 상당수가수도권에집중 올해수도권오피스텔입주물량은급증할것으로예상됨에따라, 공급확대에따른가격하락가능성존재 지난 2015~2017년오피스텔분양물량은연평균약 8만세대, 이는주택시장내전세물량부족과저금리가지속되면서오피스텔분양시장이확대된것으로파악 올해입주예상물량은약 5.6만호 (2019년 5.4만호 ) 에달할것으로예상되며, 이중 64% 가경기도에집중 특히하남시의경우 2018~2019년공급물량은전체재고의 3배가넘는수준으로공급확대에따른가격하락가능성에유의 그림 17 오피스텔입주물량및가격추이 그림 18 수도권오피스텔임대수익률및매매가 ( 천세대 ) 비수도권 ( 좌 ) 수도권 ( 좌 ) 가격변동률 _ 경기 ( 우 ) 가격변동률 _ 서울 ( 우 ) (%) (%) 매매가 ( 우 ) ( 천만원 ) 임대수익률 ( 좌 ) '13 '14 '15 '16 '17 '18 '19 ' 자료 : 부동산 114 자료 : KB 국민은행 12

13 [ 주택금융시장 ] 주택담보대출금리소폭증가, 신용대출증가세지속 주택담보대출금리 매우서서히증가 5 월주택담보대출금리는전월대비 0.02%p 상승한 3.49% 를기록 두달연속상승하면서 2014 년 9 월이후최고치기록하였으나, 2018 년이후상승추세가확연하게나타나고있지는않음 코픽스신규금리, 잔액금리모두 0.03%p 상승 주택담보대출금리는약간더상승할여지가있음 코픽스신규금리는안정적으로움직이고있으나, 잔액금리가약간더 상승할수있어주택담보대출금리는매우서서히상승전망 주택담보대출연체율최저수준횡보지속 5 월말기준주택담보대출연체율은전월과동일한 0.19% 최근 1 년간결산월 ( 매분기말 ) 직전달연체율은모두 0.19% 로매우 안정적 신용및주택외담보대출의연체율도최근 1 년간안정적 주택담보대출증가세안정화속기타대출증가지속 5 월말기준은행권 (+ 주금공양도포함 ) 주택담보대출은전월대비 2.9 조원증가, 4 월증가액 2.5 조원대비 0.4 조원증가 2015~2017 년은행권주택담보대출은평균 4.9 조원증가 기타대출은 5 월 2.5 조원증가하면서 2015~2017 년평균 1.9 조원 을상회 그림 19 은행권주택담보대출금리추이 그림 20 은행권주택담보대출연체율추이 (%) 주택담보대출코픽스 ( 잔액 ) 코픽스 ( 신규 ) 기준금리 (%) 가계대출주택담보대출신용 + 주택외담보대출 자료 : 한국은행, 은행연합회 자료 : 금융감독원 13

14 [ 부동산금융 ] 부동산펀드빠른증가세지속, 리츠수익률전년대비급락 6 월부동산펀드신규 설정규모역대두번째 6 월부동산펀드신규설정액은 1.87 조원으로빠른증가세지속 2017 년 12 월 2.69 조원이후역대 2 번째수준 4~5월 1.58조원을크게상회하면서올해들어가파른증가세지속 부동산펀드신규설정중해외비중소폭증가 6월신규해외비중은 47.6% 로 5월 57.3% 대비하락 부동산펀드신규설정액중해외펀드비중 ( 최근 1년기준 ) 은 51.6% 로지난달대비소폭상승 ( 작년 6월해외비중 33.2% 대비올해 6월해외비중이증가 ) 2017년리츠수익률전년대비하락 2017 년리츠수익률 ( 임대주택포함 ) 은 3.83% 로 2016 년수익률 6.59% 대비 2.77%p 감소 주택리츠의수익률이 2015년 2.62%, 2016년 2.84% 에서 2017 년 0.63% 로급락했기때문 (2017년주택리츠비중 55.6%) 오피스리츠수익률도 9.77% 에서 7.12% 로 2.65%p 하락 (2017 년오피스리츠비중 27.9%) 2017년리츠전체수익률 3.82% 는 2012~2015년평균수익률 5.50% 대비낮은수준으로임대주택리츠비중확대로수익률이하락 그림 21 부동산펀드신규설정금액추이 그림 22 리츠투자자산별수익률 3.0 ( 조원 ) 15 (%) 호텔주택오피스복합형물류리테일 주 : 실선은 12 개월이동평균 자료 : 금융투자협회 주 : 주택은임대주택포함 자료 : 국토교통부리츠정보시스템 14

15 [ 미국주택시장 ] 매물부족으로매매계약은감소하나주택가격상승세는지속 매물부족으로주택 가격상승세지속 미국주택가격은 18개월연속상승하며 2006년고점보다 1.8% 높은수준 4월 S&P/ 케이스쉴러 20개주요도시주택가격지수는 ( 전년동월대비 6.6% 상승 ) 로상승세를지속 견고한고용시장을기반으로주택수요는꾸준히증가하나, 매물이크게부족함에따라주택가격은빠른상승세지속 한편매물부족으로주택거래시장은상대적으로부진한모습을보이며, 기존주택거래건수는 2달연속감소 5월기존주택매매는 543만건로전년동월대비 3% 감소하였으며, PHSI지수도 3개월연속하락 PHSI( 잠정주택판매지수 ) 는주택매매계약까지성사되었으나대금지급등거래가완결되지않은상태로기존주택판매를 1~2개월먼저예측할수있는선행지표 신규공급물량은제한적인상황으로주택가격상승세당분간지속가능 신규주택착공건수는꾸준히상승세를보이나, 주택시장내수요를뒷받침하기에는크게부족한상황 신규주택착공은 5개월연속상승세를보이고있으나현재주택시장수요를따라가기힘들것으로예상 6 월미국주택건설업체들의체감지수는 68 로건설경기는양호 NAHB( 전미주택건설협회 ) 주택시장지수는미국주택건설업자들이판단하는부동산경기를의미하는것으로지수가 50이상이면부동산경기가좋음을의미 그림 23 S&P 주택가격지수와주택가격선행지수 잠정주택판매지수 ( 좌 ) ('00=100) 140 S&P 주택가격지수 ( 우 ) 220 그림 24 신규주택착공수및 NAHB 지수 신규주택착공수 ( 우 ) 80 NAHB지수 ( 좌 ) 자료 : Bloomberg 자료 : Bloomberg 15

16 [ 중국부동산 ] 주택가격불안으로정부의부동산투기단속강화 정부의부동산규제정책에도불구, 주요도시주택가격상승세지속 정부의부동산관련규제에도불구하고중국주요도시의주택가격은상승세를지속 부동산규제정책시행으로중국 1선도시의경우가격이다소안정세를보이나 2, 3선도시의주택가격상승세는지속 주거용빌딩가격변동률 ( 전년대비 ): 1선도시 -0.6%, 2선도시 +5.2%, 3선도시 +6.2% 중국정부는지난 2년간약 100여개도시에가격억제책을도입시행 5월주요 70개도시의신축주택가격은전월대비 0.7% 상승, 이는 월이래최대상승폭 한편중국가계부채는 6조7천억달러로 2008년이후 10년연속증가, 이는주택가격상승에따른부동산대출증가가주요원인으로지목되는등부동산시장과열에대한우려확대 중국의전체가계대출중부동산담보대출은 59% 를차지, 중소기업운영자금대출 (22%), 신용대출등소비관련대출 (19%) 순 정부주도의대규모 부동산투기행위 단속시행예정 이에중국정부는 7월부터부동산투기행위에대한대규모단속을시행할예정 베이징, 상하이, 광저우, 선전등부동산가격이급등하고있는대도시 30여곳이주요대상이며, 부동산투기 불법중개 불법부동산개발 허위부동산광고등을집중단속할예정 그림 25 중국신규주거용빌딩가격변동률 40 (YoY, %) 그림 26 중국주택모기지규모 25 ( 조위안 ) 선도시 2 선도시 3 선도시 자료 : Bloomberg Q 13.3Q 15.1Q 16.3Q 18.1Q 자료 : Bloomberg 16

17 FOCUS ISSUE 장 단기주거종합계획의주요내용및의미 KB경영연구소연구위원손은경부동산시장연구팀장강민석 1. 장기주거종합계획수정계획및 2018 년주거종합계획발표 국민누구나집걱정없는더나은주거생활이라는큰틀아래장 단기주거종합계획을발표 정부는지난 6.29일 제2차장기주거종합계획 (2013~2022) 수정계획 을발표하고, 맞춤형주거지원강화및실수요자중심의주택시장조성을위해정책목표및방향을제시ㆍ 3대정책목표로는주거비부담완화와주거권보장, 실수요자중심의주택시장조성, 안정하고쾌적한주거환경조성을큰틀로제시ㆍ이를위한 5대정책방향으로수요자맞춤형지원으로사회통합형주거사다리마련, 주거정책의공공성강화, 임대차시장의투명성 안정성강화, 실수요자중심의주택시장관리, 미래에대비하는주거환경조성등을제시 또한맞춤형주거지원강화를위해 2018년주거종합계획 도함께발표ㆍ서민실수요자 173만가구에대한맞춤형주거지원실시와더불어후분양활성화등구체적방안을제시 이번대책은기존의공급자및중앙정부중심 단편적주거지원에서벗어나, 포용적이고수요자중심, 생애단계별 소득수준별통합지원, 지자체와민간의협력적거버너스에초점을맞춤 2. 장 단기주거종합계획의주요내용 수요자맞춤형지원으로생애단계별및무주택실수요자를위한주택공급확대에주력 주거수요를반영하여생애단계별 소득수준별로맞춤형패키지로지원ㆍ개인의생애단계진전 ( 청년 신혼 중장년 고령 ) 에맞추어공적주택및금융을지원함에따라우선지원이필요한가구에게실질적도움을제공 또한무주택서민을위해공공임대공공임대 65만호, 공공지원 20만호, 공공분양 15만호등공공주택약 100만호등주택공급을확대ㆍ공공임대주택은연평균 13만호를 5년간공급하며, 시세보다저렴함공공분양주택을연평균 3 만호로확대하고다자녀가구등수요를고려해 60~85m2공급도재개 17

18 표 1 장기주거종합계획의수요자맞춤형주택지원 그림 1 공공주택공급계획 지원대상공적주택지원금융지원및기타 청년 청년주택 30 만실 우대형청약통장 맞춤형전월세대출 주거정보제공, 상담 기숙사건립에지역주민과상생방안마련 ( 만호 ) 공공분양 ( 분양 ) 신혼부부 고령층 저소득 취약계층 신혼특화형임대주택 20만호공급 신혼희망타운 7만호 특별공급 2배확대 맞츰형임대주택 5만호공급 1인가구안심센서설치 공적임대주택 41만호 긴급지원주택도입 취약계층임대주택지원강화및중증장애인공공임대우선지원 신혼전용대출도입 저소득신혼주거비지원방안 연금형매입임대 수선유지급여추가지급 주거급여대상 급액확대 아동빈곤가구긴급주거비 그룹홈거주자주거급여지급검토 '18 '19 '20 '21 '22 공공지원 ( 부지확보 ) 공공임대 ( 준공 ) 자료 : 국토교통부 자료 : 국토교통부 또한 2018년주거종합계획을통해주거복지로드맵을본격적으로시행하기로하며, 청년 신혼부부 고령층 취약계층을위한구체적지원방안을제시ㆍ 2018년청년층을위해공적임대주택 ( 맞춤형청년주택 ) 4.6만실을공급하고, 전월세자금지원및청년우대형청약통장을신설하는등사회초년생에대한지원을확대 표 년생애단계별주거지원이행계획 지원대상주택지원금융지원등 청년 신혼부부 고령층 저소득 취약계층 자료 : 국토교통부 공적임대 4.6만실 (3.4만호 ) 공급 행복주택, 민간임대제도개선 공공임대 3만호 특별공급확대 공공임대 9 천호 안심센서설치근거마련 공적임대 9.9 만호 취약계층지원활성화 우대형청약통장신설 전월세대출지원확대 신혼부부전용대출도입 연금형매입임대시범사업 주거급여부양의무자기준폐진 표 3 청년우대형청약통장신설개요 청약저축과같은청약기능부여청약기능 청년우대형가입시기존가입기간인정 연간 600만원한도로가입기간에따라최금리고 3.3% 적용 2년이상유지시이자소득 500만원까지비과세 ( 단, 세법개정으로 19.1 월부터시행 ) 비과세 현행청약저축과동일한수준으로소득공제혜택부여 ( 연간납입한도 240만원범위내에서 40% 소득공제 ) 자료 : 국토교통부 ㆍ또한신혼부부공공임대 3 만호공급및희망타운 1 만호공급, 분양주택특별공급확대등실수요자를 위한내집마련기회를확대 - 특히신혼부부특별공급분양물량을 2 배확대 ( 민영 10% 20%, 국민 15% 30%) 하고청약기준도완화, 신혼부분전용구입 전세자금을확대하는등다양한지원책을제시 청약기준은혼인기간 5년이내유자녀 7년이내무자녀, 소득은가구당월평균소득의 100%( 맞벌이 120%) 120%(130%) 까지확대 18

ㆍ고령층에대해선무장애설계및복지서비스연계된임대주택 9천호를공급하고, 연금형매입임대시범사업을추진키로함 ( 18년하반기 ) 표 4 연금형매입임대사업의개념 LH등이고령자소유주택 (1주택소유자, 매각시무주택 ) 을매입하여청년 신혼부부등취약계층에게공공임대주택으로공급 LH등이주택을매각한고령자에게주택매입금액을연금형식으로지급, 필요시공공임대주택도공급 ( 18 년시범추진

25%p 인하 ) 와유한책임대출확대를통해서민과실수요자를위한금융지원을강화 주거정책의공공성을강화하고취약계층의주거복지서비스접근성을제고 지역주민의생활밀착형주거복지를위해지방분권형 민간협력형주거복지거버넌스를구축하고, 취약계층에게찾아가는서비스를제공ㆍ비영리단체등사회적경제조직을통해임대주택공급과수요자맞춤형복지서비스를연계제공ㆍ非주택거주자, 고령자,

19 ㆍ고령층에대해선무장애설계및복지서비스연계된임대주택 9천호를공급하고, 연금형매입임대시범사업을추진키로함 ( 18년하반기 ) 표 4 연금형매입임대사업의개념 LH등이고령자소유주택 (1주택소유자, 매각시무주택 ) 을매입하여청년 신혼부부등취약계층에게공공임대주택으로공급 LH등이주택을매각한고령자에게주택매입금액을연금형식으로지급, 필요시공공임대주택도공급 ( 18 년시범추진 ) 자료 : 국토교통부 ㆍ저소득 취약계층을위해지원대상과지원금액을확대하는한편, 실수요자를위한금융지원도강화 - 저소득취약계층을위한공적임대주택 9.9 만호공급과더불어주거급여부양의무자기준을폐지 ( 월 ) 해 54 만가구를추가지원 ( 총 136 만가구 ) - 또한디딤돌대출의금리인하 ( 연소득 2 천만원이하 0.25%p 인하 ) 와유한책임대출확대를통해서민과실수요자를위한금융지원을강화 주거정책의공공성을강화하고취약계층의주거복지서비스접근성을제고 지역주민의생활밀착형주거복지를위해지방분권형 민간협력형주거복지거버넌스를구축하고, 취약계층에게찾아가는서비스를제공ㆍ비영리단체등사회적경제조직을통해임대주택공급과수요자맞춤형복지서비스를연계제공ㆍ非주택거주자, 고령자, 장애인등취약계층을위해찾아가는주거서비스및장기적으로적정주거기준도입을위해정책기반을조성하고자함 임대차시장의투명성및안정성을강화하고임차인보호장치를강화 2022년까지임대기간및임대료인상률제한을받는임대주택 400만호 ( 공공 200 만호, 민간 200만호 ) 를확보하여임차가구의주거안정성을강화 표 5 임대주택관련세제개편안 지방세 21년까지취득세 재산세감면및확대 ( 소형 다가구 ) 임대 1주택만임대해도감면 (4년 35%, 8년 70%) 소득세 필요경비율차등화 ( 등록 70%, 미등록 50%) 그림 2 권역별신규공공택지소요량 동남권 0.8km2 (7%) 호남권, 대경권각 0.6km2 (5%) 충청권 1.7km2 (14%) 양도세 종부세 8년임대시양도세중과배제, 장특공제 70% 종부세합산배제기준강화 (5년 8년임대 ) 수도권 8.1km2 (68%) 건보료 4 년임대시 40%, 8 년임대시 80% 감면 자료 : 국토교통부 자료 : 국토교통부 19

20 ㆍ초기임대료, 입주자격, 임대료인상률제한을받는공적임대주택 200만호를마련하는한편, 민간등록임대주택 ( 임대기간 4년또는 8년, 임대료인상제한 ) 도 200만호확보ㆍ또한민간임대주택등록활성화를위해관련세제혜택을강화 임대인동의절차폐지등전세반환보증을활성화하여임차인보호장치를강화하고선진화된임대등록시스템구축을추진ㆍ전세금반환보증을활성화하기위해임대인동의절차폐지, 가입대상보증한도한도상향, 단독주택가입요건을완화시키도록함 신규주택공급관리, 후분양활성화, 서민주택금융시스템개편을통해실수요자중심의주택시장관리 신규주택수요를바탕으로향후필요한신규공공택지소요량을추산하여공공주택의공급관리ㆍ 2018~2022년신규주택수요는연평균 38만6천호로추정되는데이를바탕으로향후약 12km2에달하는공공택지가필요ㆍ기확보된공공택지를우선활용하면서우량입지확보및장래공공택지소용등에대비하여신규공공택지지구를추가로지정 정부는 2018년부터단계적으로공공부문에후분양제도를도입하고, 민간부분에는인센티브제공확대를통해후분양을유도하고자함 신혼희망타운과주거환경개선사업을제외한공공분양물량에후분양제도를 LH SH 경기도시공사에우선도입하여추진 2019년부터공정률 60% 에공급하되그이상의경우자율적으로시행하고, 2022년에성과평가를통해공정률상향을검토키로함표 6 후분양기금대출한도및개선안 현행 개선 ( 후분양 ) 후분양 선분양 수도권 광역시 기타 60m2이하 6,000만원 5,500만원 9,000만원 ( 3000) 8,500만원 ( 2500) 8,000( 2000) 60~85m2 8,000만원 7,500만원 11,000( 3000) 10,500( 2500) 10,000( 2000) 자료 : 국토교통부 표 7 후분양기금대출금리현황및개선안 민간 공공 기존 개선 기존 개선 후분양 선분양 후분양 후분양 선분양 후분양 60m2이하 4.1% 4.6% 3.6%( 0.5%p) 4.1% 3.6% 3.1%( 1.0%p) 60~85m2 4.3% - 3.8%( 0.5%p) 4.3% 3.8% 3.3%( 1.0%p) 자료 : 국토교통부 20

21 한편민간부분의경우주택도시기금후분양사업비대출지원대상을기존공정률 80% 이후에서 60% 이후로확대시행하고대출한도확대및금리인하등을제공 또한후분양대출보증의보증대상제한 ( 총세대의 60% 이내 ) 을폐지하고보증료율인하및후분양표준 PF를도입하는등다양한인센티브를제시하여후분양을유도 단부실시공으로선분양이제한되는사업자나투기과열지구내재건축사업은후분양인센티브적용대상에서제외 한편무주택 실수요자에게공적보증을집중적으로지원하고주택금융소비자보호를위해비소구대출확대및주택금융상품에대한계약해제권한부여방안등을강구 전세반환보증및대출보증등 HUG의공적보증을무주택서민 실수요자에게집중하도록개편하며, 생애단계별 소득 지역 용도둥에따라맞춤형금융지원을강화 커버드본드, MBVS 등신규조성재원을발굴해중장기적주택도시기금재무건전성강화노력 또한통계시스템개선을통해주택시장을효율적으로관리하고부동산전자계약및에스크로활성화를통해부동산거래투명성을개선 주택관련통계를연계하여통합DB를구축해지역별주택시장의분석을강화 투기과열지구에대한불법행위단속을지속하고부동산전자계약등을통해부동산거래안정과투명성확보, 실거래가정보공개를확대추진키로함 도시재생뉴딜정책등을통한주거환경개선및주택관리서비스개선 주택의품질개선및하자예방체계를구축하고친환경 미래형주택공급을유도 층간소음완화, 누수및결로차단등주택의품질기준을강화하고주택성능등급표시의무대상을확대하는등주택품질개선에노력 기후변화에대응한에너지절약형친환경주택보급을확대하고이를위한원천기술 R&D 추진, 특히신축하는모든소형주택 (60m2이하) 에패시브수준의에너지절감기술이적용되도록기준을개선 장수명 모듈러주택및스마트홈등미래형주택설계기법도입및관련주택보급의확대추진 도시재생뉴딜사업과단독 다가구주택개보수를통해노후주택의주거여건을개선하고정비사업의공공성을강화하는데집중 뉴딜사업과소규모정비사업에대한공공지원을강화해노후주택을정비, 개보수종합정보시스템을구축하여단독주택개보수모델을발굴하여보급 21

22 재건축초과이익의부담금정상시행, 안전진단정상화를통해재건축사업의공공성을확보 중앙공동주택관리지원센터운영을통해공동주택유지관리서비스의효율성을강화하고, 지역 커뮤니티활성화를지원 3. 정책의기조및시사점 주거여건변화를고려하여수요에맞는주택공급에주력, 국민누구나집걱정없는더나은주거생활이라는큰목표아래주택수급관리에집중할것으로평가 장기주거종합계획수정안을통해향후 2022년까지전국주택보급률 110% 달성하고자하며, 인구 1000 명당주택수도 427호 ( 기존 388호 ) 로확대함에따라주거환경개선에초점ㆍ임대주택재고는총 400만호를목표로, 최대 8년간임대료인상률제한을받는민간등록임대주택 200만호까지확충하고공적임대주택도 200만호를확보할계획ㆍ또한주거복지로드맵이행을위해필요한재원은약 119.3조원 ( 연평균 23.9조원 ) 으로재정 주택도시기금여유자금등을활용하여충당키로함 또한수요자의생애단계와소득수준에맞춰주거프로그램을지원하는등실수요중심의주택공급이라는점에주목할필요ㆍ청년층과신혼부부주거확보를위해우대형청약통장및맞춤형전월세대출, 희망타운단지공급을비롯하여고령층과저수소득취약계층에게특화된임대주택공급등을제공 표 년주거지표 그림 3 주거미래상 주택보급률 현재 전국 102.6% 수도권 98.2% 2022 년 전국 110% 수도권 107% 천인당주택수 공적임대주택재고 등록임대주택재고 최저주거기준미달가구 전국 호수도권 호 전국 427 호수도권 411 호 126 만호 200 만호 98 만호 200 만호 5.9% 5% 주거급여수급가구 82 만가구 136 만가구 자료 : 국토교통부 자료 : 국토교통부 올해하반기부터후분양제본격시행, 민간섹터에대출지원강화등후분양확대에주목 오는 2022 년까지공공분양주택의 70% 를후분양으로공급하는한편, 민간에겐후분양사업지에공공택지우선공급및대출지원강화등후분양확대에적극적 22

23 ㆍ특히후분양에따른건설자의자금조달어려움을지원하기위해주택도시기금대출한도를늘리고금리인센티브도지원하는등다양한방안을제시ㆍ또한수요자지원책으로는중도금대출보증확대및기금의구입자금지원도확대하는등후분양도입을위한지원노력 민간으로의확대를위해자금조달과관련한다양한인센티브를제시하고있으나건설사자금조달에어느정도유인책으로작용할지여부와후분양제로인한분양가인상에대한시장의감내여부가도입의관건이될전망 정부의정책방향은주택의질적향상과주거복지적측면을강화한다는기조를지속할것으로예상 이번장 단기주거종합계획은투기억제를통한실수요자중심의주택시장조성이라는그동안정부정책의기조를이어가는정책으로평가ㆍ생애주기별맞춤형주거지원정책을통해내집마련이필요한실수요층을지원한다는점에서주거복지사각지대해소및주거정책의공공성확대를실현ㆍ또한무주택서민을위해약 100만가구에달하는공공주택지원하는한편, 임대기간과임대료상승률이제한되는민간등록임대주택도확대하는등장기적으로주거환경개선으로이어질것으로기대 23

24 MEMO 24

2007

2007 Eugene Research 산업분석 218. 4. 27 부동산 218 년 3 월주택인허가 / 분양 / 착공 / 준공 / 미분양 기계 / 조선 / 건설, 부동산담당이상우 Tel. 2)368-6874 / tinycare@eugenefn.com Overweight( 유지 ) Recommendations GS 건설 (636) 투자의견 : BUY( 유지 ) 목표주가