특 I 별 I 기 I 고 2017 년전환기부동산시장의정책과제 조주현교수건국대학교부동산학과 I. 현재의부동산시장상황 1. 시장환경의변화 최근수년간우리의부동산시장은새로운환경과도전에직면하고있다. 첫째, 저출산 고령화로대변되는인구및가구구조의변화다. 이는향후부동산수요에지속적인영향을미칠것으로전망된다. 둘째, 저성장기조가고착화되는소위 뉴노멀 시대로의진입이다. 이에따라고속성장시대의관행에길들여진우리의부동산산업구조도변화될것으로전망된다. 셋째, 자본시장과부동산시장의연계가더욱가속화되고있다. 선진국에비해아직은미흡한수준이기는하지만부동산이자본시장의주요한대체투자상품으로등장하고있다. 넷째, 정보통신기술의발달로인해부동산시장에새로운변화가일어나고있다. 이는부동산정보의보편화가촉진되고부동산의거래와금융분야에서새로운사업모델이등장하는형태로목격되고있다. 다섯째, 부동산시장에서내생적인요인보다는외생적요인의영향이점차증대되고있다. 특히 2008 년의세계적인금융위기이후국제적인거시변수의영향력은이전보다훨씬증대되어나타나고있다. 2. 박근혜정부의성과와과제지난 4년간박근혜정부는주택시장의정상화라는정책기조하에다주택자에대한부정적시각을불식시키고금융규제완화를비롯한대폭적인규제완화정책을통하여주택의대량공급을달성하였다. 그리하여금융위기이후크게위축되었던국내경기가주택건설경기의호황이이끄는국면이전개되기에이르렀다. 이로인하여가계부채가급등하였고, 전세금의폭등과전세의월세전환경향도가속화되었다. 이에정부는 뉴스테이 라는중산층을위한기업형임대주택을도입하여임대주택산업의발전기반을마련하였다. 당초에공약으로약속했던 하우스푸어 대책이나 렌트푸어 대책들의성과는저출산 고령화와전월세전환의증가와전세금급등이라는상황변수의등장으로미미했지만, 시장정상화의기조를확립하고월세전환의시장추세에적절히대응했다고볼수있다. 그러나 02 부동산포커스 REAL ESTATE FOCUS
특별기고 I 2017 년전환기부동산시장의정책과제 이제는그결과로심화된가계부채의증가와주거양극화, 과잉공급의후유증문제가나타나고국제금융및투자변수의영향력증대와 4차산업의발달에따른부동산업계의체질개선과투명성확보등새로운과제에직면해있다고하겠다. II. 핵심적쟁점 향후의정책과제를도출함에있어서이번대선과정을통해서도드러나는몇가지핵심적쟁점들을논해볼필요가있다고생각된다. 1. 우리의부동산가격은비싼가? 우리의부동산가격이비싼지를측정하기위해서학자들이자주사용하는지표는소득대비주택가격의비율 (Price to Income Ratio; PIR) 과소득대비임대료의비율 (Rent to Income Ratio; RIR) 이다. 유감스럽게도일견객관적으로보이는이러한지표들도어떠한자료를사용하는가에따라그수치와해석은크게달라진다. 전국평균으로산출된지수를다른선진국가와비교해보면우리가높은것이사실이지만 ( 박신영, 2017), 개별도시별 ( 특히거대도시를중심 ) 로비교해보면그리높지는않다는결과도보고되고있다 ( 손재영, 2015). 더욱이소득의분위와당해소득분위의가구가사용하는주택의분위가일치하지않음으로써나타나는괴리를어떻게지표에올바로반영하느냐하는것이핵심적과제로떠오른다. 주택이아닌토지가격을기준으로보면, 대개국내 총생산 (GDP) 대비전국지가총액의배율이라는지표 로국가간비교를하게되는데, 우리의경우 (2016 년현 재약 4.5 배로추산 ) 선진국의평균 (0.9~1.1 배 ) 보다는 높은수준이지만시간적추세로보면그렇게위험하게 보이지도않을수있다. 예컨대일본에서이배율이 6 정 도에이른 1992 년도에버블붕괴가일어났지만, 당시우 리는 9 배에달했어도지가폭락은일어나지않았다 ( 조주 현, 2015). 따라서이는그나라경제의기본체질과규모 그리고발전속도에따라판단될것이지국제적인비교 는오히려무의미하지않나하는생각이든다. 이러한객관적지표와는별개로국민들이느끼는체 감가격은지표와는크게다를수있다는것이부동산 정책수립과정에서흔히목격된다. 모든상황적이유를 수긍하더라도집값이연소득의 10 배에이르는것은과 도하다는것이일반국민의인식이기때문이다. 2. 부동산시장에서정말로양극화가심화되고있는가? 이에대해서도객관적지표 ( 흔히지니계수나분위 별주거비부담률 ) 와체감적인지표간의격차가현실적 으로존재한다. 짐작컨대일반국민들은아마도후자 를전자보다더심각하게받아들이는것이아닌가한 다. 그이유는아마도주변에서흔히관찰되는부와빈 곤의세습화그리고전세난과임대료의과중으로인한 부동산소유자와임차인간의격차, 부동산부자들이엄 청난매매차익이나임대소득으로불로소득을취한다 고느끼는위화감때문이아닌가한다. 특히최근 금 수저 흙수저 논란이가열되면서 1990 년대초반에뜨 거운사회적이슈가되었던부동산소유의불평등과 2017 April Vol.107 03
특 I 별 I 기 I 고 이를시정하기위한과세강화의논의들이다시정치적 쟁점으로부각되고있다. 3. 부동산관련조세부담이너무낮은것이아닌가? 이는두가지측면에서살펴볼수있는데, 우선은우 리의소득에비해부동산관련조세부담이다른나라 들에비해서너무낮은것이아닌가혹은부동산가격 에비해부동산조세부담이낮은수준은아닌가하는 논의와, 부동산에대한보유세와거래세의부담률배 분이적절한가그리고부동산수익에비해조세부담 이적절한가의문제로나누어진다. 전자의경우, 소득 대비부동산관련조세부담률은 OECD 34 개국가중 7 위 ( 손재영, 2015) 로결코낮지않으며보유과세도 16 위 정도로그렇게낮지는않다는보고가있으나일반국 민들이나정치인들이느끼는체감지수는훨씬다른것 이현실이다. 후자의경우부동산임대소득은비과세 와미신고로인한소득자대비납세자비율이낮은것 이문제로지적될수있다. 4. 부동산정책의수혜대상이적절한가? 박근혜정부에서는중산층의임대주택문제를산업 적차원에서해결하고자 뉴스테이 정책을도입한바 있는데, 일반국민들은저소득층의임대주택문제가심 각한상황에서과연이러한대책이타당성을가지는지 의문을제기한다. 아울러신혼부부와청년가구의주 택문제해결을위한행복주택의경우, 한정된재원으 로이러한계층에만집중적으로지원하는것이맞는가 하는문제와함께주변지역의반대로주민간의민 민 갈등의골이깊어지는문제도제기된다. 그리고실험 사업으로진행되고향후확대될주택바우처제도도배 분의형평성과전달체계의효율성을확보하고있는지, 매입임대주택의하나인그룹홈의경우주변지역에서 의반대를어떻게보아야할지등다양하고복잡한문 제와갈등들이심각하게전개되고있다. 5. 전세보다월세가비싼것이아닌가? 이러한주장은몇몇연구들에서보고되고있고, 아마 도핵심적인이유는임대인의우월적지위에따른전월 세전환율의과다때문이아닌가한다. 근본적으로전월 세전환율 (2016.12 월현재전국평균 6.4%, 한국감정원 KAB 부동산연구원자료 ) 이시중금리 (2016.12 예금은행 주택담보대출평균금리 2.93%, 한국주택금융공사자료 ) 보다상당히높은이유는월세미납가능성에따른위험 할증률이라고생각되지만월세보증의경우도시중금리 보다높은전환율 ( 짐작컨대 4~5% 수준 ) 이적용되고있 는현실을볼때, 시장상황에따른위험요인이과도하게 적용되고있는것이아닌가하는생각이든다. 더구나 일반적으로월세입자는전세입자보다는소득이나자산 수준이열등한계층이라고볼때, 이에대한정부의적 극적인대책이요구된다. 6. 임대료상한제와임차인의갱신청구권보장 이는현재전세금급등과월세의보편화에따라서 정치권에서논의되고있는가장뜨거운이슈로새정 부에서입법가능성이상당히높다고생각된다. 이에 대해시장경제학자들은임대료상한제는시장기구에 04 부동산포커스 REAL ESTATE FOCUS
특별기고 I 2017 년전환기부동산시장의정책과제 의한공급감소등부작용이크므로도입에신중을기 해야한다고주장한다. 그러나도입에찬성하는사회 민주주의학자들의논리는이러한임대료통제는서구 에서도광범위하게사용되고있는제도이므로도입을 미룰이유가없다는것이다. 또하나의쟁점은설사도입을하더라도그적용범 위를어디까지어떤방식으로할것인지가문제이다. 이제도를도입한서구국가들에서조차실제적용방식 은나라마다현저히다르며공정임대료와같은객관적 인지표를선행조건으로하고있음을염두에두어야 할것이다 ( 박지영, 2015). 아울러전세금도월세와함 께규제대상이되는지의문제도제기된다. 전세금형 성에는시중금리뿐만아니라주택가격상승률의영향 도작동하므로전세금전체를순수한임대료로볼수 없는측면이있기때문이다. 임차인에의한계약갱신청구권보장도임차인이임 대인에비해심각하게열등한지위에있다는시장조건 의성립을전제로논의되어야할것이며, 이역시임대 료의급등과임대주택공급감소의부작용이우려된다. 7. 가계부채문제는심각한가, 또한이는주택담보대출의증가때문인가? 가계부채증가가주택담보대출의증가때문만은아 니라는주장이설득력을얻고있다 ( 예컨대, 아시아경 제, 주담대가가계부채의주범이라고?, 2017.4.20.). 최근가계부채가급증한것은맞지만이중주택담보대 출의비율은꾸준히 50% 를밑돌고있다. 또한 2016 년 11 월기준주택담보대출의연체율은 0.21% 로서가계신 용대출 (0.54%) 의절반수준이다. 그럼에도불구하고최 근의주택가격급등과미국의금리인상에따른국내금 리인상조짐은가계부채의부담증가와부실화가능성 을높일것으로예상되어여전히심각한문제로인식된 다. 특히지난수년간저금리기조가지속됨에따라서 아직도전체주택담보대출중에서변동금리대출비중 이상당히높은수준인것은금리변동의영향이가계대 출부실화의위험가능성으로볼때상당히우려된다. 8. 공공임대주택의공급은어느정도확대되어야하나? 저소득층의주거문제해결에주거비보조와공공주택 의공급확대그리고민간에의한자율적공급확대중 어느것을택해야하는가하는문제는전형적인학계의 연구대상이었다. 경제학적으로는수요자로하여금자 율적으로주택을선택하게하고부담능력에미달하는 부분은수요자나공급자에게현금으로보조하는것이 가장효율적이라는교과서적답이있기는하다. 재정투 입의관점에서도주택의선택은수요자에게맡기되임 대료와부담능력의차이를보조하는것이가장재정절 약적인수법이아닌가한다. 그럼에도불구하고저소득 층의주거안정을위해서는공공임대주택보급률이 10% 는넘어야한다는주장 ( 박상우, 매일경제, 2017.3.8.) 도 현실적인설득력을얻고있는것이사실이다. III. 정책의기본방향 1. 부동산산업의경쟁력강화와신뢰성제고 우리의부동산시장이선진화되려면부동산산업의 측면에서경쟁력강화와신뢰성제고가이루어져야한 2017 April Vol.107 05
특 I 별 I 기 I 고 다. 국제적으로보더라도우리나라의상업용부동산시장은 500조원이상 (Prudential Real Estate, 2012 년자료 ) 의규모로추정되며, 세계 13위, 아시아지역 4위의성장가능성이큰시장으로평가된다. 따라서지금이야말로향후산업생태계변화에선제적으로대응하고부동산서비스산업을고부가가치서비스산업으로육성할필요가있다. 한편, 부동산시장의신뢰성과투명성제고가절실한바, 우리나라부동산산업의투명성지수는세계 40 위권 (JLL, LaSalle Investment Management, The Global Real estate Transparency Index, 2016) 에머무르고있어세계 13위라는우리의경제규모에비해매우저조한실정이다. 부동산시장과자본시장의통합및국제화추세가강화되는현재의추세로볼때, 부동산산업의투명성제고는선진화를위한절체절명의과제라고할수있다. 2. 부동산융 복합산업의육성최근정보통신기술의발달은가속적으로일어나고있으며, 이를기존의산업에접목한 4차산업시대의도래가사회에서활발히논의되고있으므로부동산산업도이를활용한융 복합산업으로발전할수있도록육성할필요가있다. 부동산산업은 IT 및금융기법의발달과더불어신산업창출의가능성이가장높은분야중의하나이다. 현재부동산산업분야의융 복합은초기단계로서 직방, 다방 등스마트폰앱을통한정보제공과사무실임대공유 ( 예, We Work) 등이등장하였으며향후에는 IoT 및공간정보 물류등타산업과융 복합을통한다양한신산업이출현할것으로 예상된다. 따라서 O2O, 핀테크등신사업영역을발굴하고기술기반을조성하며, 부동산분야벤처업종지정및부동산서비스벤처사업이활성화되도록관련법제의정비가필요하다. 이와함께민관협력을통한개발사업의신모델창출도필요하다. 3. 부동산복지정책의정교화부동산복지의확대를위해보다세밀하고정교한정책설계가필요하다. 이를위해서는현재주택위주의정책판단지표를사람중심으로개편해야한다. 이렇게해야만정책적지원이필요한시장소외계층을보다정밀하게추출할수있다. 즉, 주택정책의지표를주택보급률이나주택소유비율로할것이아니라최저주거기준미달가구나주거비부담이과중한가구, 혹은비자발적으로이사를해야하는가구로바꾸어 주거빈곤 계층을새로이정의하고이들에대한정책적지원이집중되도록해야할것이다. 아울러주택임대차보호법의개정에관해서도법률의성격이나효과를중심으로세밀하게분석한후논의되어야한다. 4. 부동산시장참여자간의합리적역할배분주택시장참여자간의책임분담이적절히이루어져야한다. 특히공공과민간 ( 시장 ) 간, 중앙정부와지방정부간, 공식부문과비공식부문간적절한역할배분이필요하다. 부동산과관련한모든정책수립의권한과책임이중앙정부에집중된현재의정책의사결정구조는점차차별화가심화되는부동산의지역적특성을감안해볼때분명한계가있다. 아울러최근사회일각에서자발적으로발생하고있는내셔널트러스트, 사 06 부동산포커스 REAL ESTATE FOCUS
특별기고 I 2017 년전환기부동산시장의정책과제 회적기업, 협동조합, 동호인주택등창의적이고자생적인운동들에도일정한역할이부여되어야할것으로생각된다. 5. 배분의형평성과가치의증대의균형형평성을증진시키는모든정책은기회비용을수반한다. 그런데대부분의형평성을증진시키는정책의논의들에서는이러한기회비용이얼마나되는지그리고그부담을누가하게되는지에대한논의를결한채, 정책의의도만가지고수립되는경우가많다. 부동산정책이정치화할때는항상이러한문제가따름을인식해야한다. 무릇모든정책은시장을통해서궁극적인효과가나타나는바, 때로는부작용이더큰경우도있고의도했던정책수혜계층이더어려움을겪게되거나후세대에부담을전가하는정치적의사결정이이루어지는경우가허다하다. 특히배분의형평성을강조할경우전체부동산가치의증대에어느정도타격을줄수있는지그리고자원배분의왜곡을어느정도초래하는지를조심스럽게살펴야할것이다. IV. 분야별정책과제 1. 부동산조세 부동산조세와관련하여다루어져야할구체적인첫번째정책과제는보유과세강화와거래과세완화로보인다. 이는과거참여정부때부터암묵적으로합의된정책방향이아닌가한다. 그러나단순히가격대비보유세비중이낮다는논리보다는취득, 보유, 처분을모 두고려한종합적인관점에서논의되어야할것이다. 가능하다면거래세에양도소득세를포함하여논의하는것이합리적이라생각된다. 둘째, 주택과비주택, 주택과토지간에조세부담률의균형이적정한지를살펴야할것이다. 이론적으로부과대상과는관계없이궁극적으로부과된조세는수요자와공급자중비탄력적인측에귀착된다. 토지보다주택의공급이탄력적이라고볼때, 주택과세의강화는임차인에게전가될가능성이토지보다높다. 셋째, 부동산중에서유독주택에대해서만주택보유호수, 규모, 가액에따른불이익이강화되는현재의조세체계도개편되어야한다. 넷째, 부동산임대소득에대한과세를정상화해야한다. 이는정치적으로매우민감한이슈로서재작년에논의되다가유보된바있다. 시장부작용이예상되기는하지만소득이있는곳에과세가있다는원칙은조세정의를위해서도지켜져야할것이며더이상미룰수는없다고생각된다. 다만, 전세에대한과세는이자과세와중복되는이중과세의문제가있고임대사업자는건강보험료와국민연금부담이라는추가부담이있으므로궁극적인부담이갑자기증폭되지않도록세심한배려가필요하다. 또한오직임대소득에만의존해서생활하는은퇴자의경우에도부담을경감하는배려가필요하며, 임대기간에따른공제혜택을증가시킴으로써임대주택의재고수준을유지하도록해야할것이다. 다섯째, 재건축초과이익에대한과세와개발부담금의적용확대는부동산공급에지대한영향을미치므로지역적인주택시장상황에적절히대처할수있도록탄력적인운용이필요하다. 2017 April Vol.107 07
특 I 별 I 기 I 고 2. 부동산금융부동산금융분야의시급한주요정책과제로는공모리츠의활성화와가계부채대책을들수있다. 그동안리츠는대표적인부동산간접투자기구로서유관산업의활성화에큰기여를해왔다. 2016 년말현재리츠의총자산이 22.6 조원에이르는등성장세가뚜렷하고뉴스테이등임대주택공급에도널리활용되고있는실정이다. 그러나기존의리츠는대부분공모보다는사모위주로운영되고있으며투자대상도오피스가거의절반을차지하고있는등편중되어있는것으로나타나고있다. 이를시정하기위해서는공모리츠에대해서는부동산의취득, 보유양도단계에서의세제지원등인센티브를획기적으로확대하고앵커리츠등의활성화와 UPREITs 등의도입을통해단위리츠의규모대형화를통한효율적운용이필요하며, 주식소유제한과자산운용규제를완화하고공시제도를강화할필요가있다. 가계부채대책을위해서는우선금리변동과같은금융시장의리스크를줄여서주택금융의안정성을확보해야한다. 지난몇년간안심전환대출등으로변동금리를고정금리로전환하려는정부의노력이있었지만아직도주택담보대출중에서고정금리대출이차지하는비중은 40% 미만으로낮은편이다. 더구나기존주택금융은소구금융 (recourse financing) 으로서차입자는무한책임을지는반면대출기관은대출위험을차입자에게대부분전가하는구조로금융위험부담의불평등이존재한다. 따라서대출자도대출위험의일부를나누어부담하는비소구금융이나참여저당등의도입을확대해야하며전문적인투자은행의설립도고려해 볼만하다. 가계대출문제가주택담보대출때문인지도면밀히검토되어야한다. 최근주택담보대출의 DTI 기준을 DSR( 총부채상환기준 ) 로전환하는등정책적변화가있지만, 주택담보대출에대한규제는주택건설시장에대한파급효과가크므로신중해야한다. 더욱이가계부채증가에서차지하는주택담보대출의비중이적고연체율도낮다는통계도있어서가계부채증가의원인에대해보다세밀한분석을실시하여합리적인방향으로대책이수립되어야할것이다. 3. 부동산개발부동산개발과관련한정책과제로는현재소품종대량생산체제에길들여진주택건설업계를과학적인시장분석에의한다품종소량생산체제로개편해야하며, 우량개발업자를육성하기위해금융지원을사업단위별객관적심사평가와연계하고, 향후입지경쟁력이더욱높아질도심재생사업에체계적인지원을확대하는것이다. 이제까지의주택산업은장기적인수요분석을바탕으로대응해왔다기보다는상당히단견적으로시장상황을보아가면서대응해온것이문제가아닌가한다. 더욱이이들이확보한토지의입지는대개사업성이떨어지는외곽지역인경우가대부분이어서가격의침체에직접적인영향을받게되는취약한공급구조를보이고있다. 따라서주택건설업계로하여금지역분석을강화하고사업성분석을좀더면밀하게검토할것이요구된다. 정부에서도사업성을객관적으로평가할기관과제도를도입하여금융기관의차입을전제로한 08 부동산포커스 REAL ESTATE FOCUS
특별기고 I 2017 년전환기부동산시장의정책과제 프로젝트파이낸싱사업이부실화되지않도록해야하며, 더나아가리츠등지분투자자의참여가확대되도록개발금융제도의개편이필요하다. 한편, 재개발 재건축등도시재생사업에의공적주택자금지원을확대해야한다. 주택보급률이 100% 를상회하고수요가질적으로다양하게변화하는상황에서외곽의신규주택보다는입지가양호한기성시가지의주택재고를수요에맞게개선하는것이주택수급의질적부조화를극복하는중요한수단이며쇠퇴하는지방도시의중심부의재생을위해서도시급하다. 그런데현재대부분의재개발 재건축사업에서가장큰걸림돌은인구의고령화와주택가격의획기적인상승을기대할수없는상황에서고령의주택소유자들이부담금까지떠안으며귀찮게주택이나도시환경을개선하려는노력을하지않으려는경향이강하다는것이다. 따라서도시재생사업에대한공적금융지원이강화되어야하며, 되도록개별적인개선보다는블록단위로도시재생사업을촉진해야할것이다. 4. 부동산관리주택의양적부족문제가어느정도해소된현시점에서부동산관리체계의정비와관련산업의육성은매우중요한과제이다. 특히부동산관리는지역적으로분산되어있으므로지역거점단위로관리조직을묶어주고민간의부동산관리산업이성장할때까지는당장에 LH, SH 등부동산개발에특화된정부및지방공사의조직과인력을활용하여수요에대응해나갈필요가있다. 아울러아직은심각한수준이아니지만가까운장래에인구구조의변화에따라빈집이증가될 것으로예상되므로이의효율적인관리와활용에대한대책이준비되어야할것이다. 5. 부동산거래부동산거래와관련한정책과제로는거래의안정성과투명성확보, IT산업과의융합을기반으로한종합부동산서비스산업의육성을들수있다. 부동산거래의안전성제고를위해서는 한국형 에스크로우제도의활성화와공제보증제도의개선및권원보험의활성화가필요하다. 우리나라의부동산거래는선진국에비해서안전성을담보하는장치가상당히미흡하여중개서비스이용자의불만이높은실정이다. 선진국의경우에스크로우및전문가의참여가활성화되어있고거래관계자 ( 중개업자, 에스크로우회사, 인스펙터, 권원보험회사등 ) 의합리적인역할분담으로부동산거래의안전성이확보되어있지만우리나라의경우는비현실적인중개보증한도 ( 중개사 1억원, 중개법인 2억원 ) 로충분한보장이이루어지지못하고, 에스크로우나권원보험은비용부담과인식부족으로활용이저조한실적이다. 따라서대출연계등을통해수수료가낮은에스크로우상품을개발 보급하고중 장기적으로는보증한도의상향조정을통한배상책임의강화와타보험과연계한저렴한권원보험상품의개발을유도해야할것이다. 한편, 종합부동산서비스제공의기반구축을위해서는개별적인업무영역을유지하면서업무간연계와공동책임을통한네트워크의구축과이에대한우수서비스 ( 네트워크 ) 인증제도의도입이필요하다. 이는 IT 산업의첨단을달리는우리나라에서세계최고수준 2017 April Vol.107 09
특 I 별 I 기 I 고 의서비스를가능케할것으로생각된다. 현재우리나라의부동산산업은영세하고업무영역간칸막이도높아서서비스의비용과시간이많이소요되고절차도복잡하며, 사고발생시책임소재도불분명한실정이다. 그렇다고당장에선진국과같은종합서비스업의형태를강제하기도어려운실정이므로중간단계로서일단은부동산종합서비스네트워크체제로의전환을적극유도할필요가있다. 6. 임차가구의주거안정임차가구의주거안정을위한과제로는적정임대주택재고의확보를위한공식임대주택사업자의육성과전월세전환율을낮추기위한월세지급보증제도의정비, 합리적인주택임대차보호법개정을들수있다. 우리나라에서는선진외국과는달리민간임대주택은건설당시부터임대주택용으로공급되는물량보다는기존의주택중에서집주인의의사에따라임의로임대용으로전환하여공급되는물량이대부분이다. 따라서이러한민간재고임대주택은사정에따라서언제든자가사용으로전환될수있는형태이므로이를장기적인임대재고로고정시키는정책이필요하다. 이를위해서기존의비공식개인임대주택사업자를공식적인기업형사업자로유도하는데정책의주안점이주어져야한다. 기업형임대사업자가가지는장점은임대주택의물리적관리를표준화된매뉴얼과원칙에따라서수행함으로써임대인의횡포를막고임대주택관리의효율화를기할수있다. 따라서이러한기업형임대사업자를육성하기위해서는비공식개인임대업자도임대차관리를이들에위탁하거나스스로공식임대사 업자로등록하는경우획기적인조세와금융지원이이루어져야할필요가있다. 다만, 이러한인센티브는공적의무 ( 최저임대지속기간, 인상률상한, 계약갱신권보장등 ) 준수와연계하여비례적용토록할필요가있다. 특히인센티브의내용은양도세감면뿐만아니라법인세, 건강보험료, 상속세, 증여세, 융자이자등사업수익에영향을주는전반적인요인을종합적으로고려할필요가있다. 이와아울러월세지급보증제도의확대보급이필요하다. 월세지급이확실하다면임대료지급지연위험이없어져서지금과같이시중금리보다훨씬높은전월세전환율을적용할이유가없어진다. 다만, 현실적으로월세지급보증료가부담이되어이용이저조하다면보증절차를대폭간소화하고보증료를정부가적극지원하는방안을강구해야한다. 한편, 임대료상한제도입과임차인의갱신청구권보장을중심으로한주택임대차보호법의개정논의는다음과같은관점에서심도있는검토가필요하다. 첫째, 주택임대차보호법은그동안임차인의주거안정에상당한기여를해왔으나주택의양적부족문제가상당히완화된현시점에서모든주택의임대차에대해서이법을확대적용하는것은안된다고생각한다. 당초법의취지는임대인이우월적지위를전제로만들어진것이며관련조항은지역의주택사정이나임차료나보증금의수준에관계없이모든주택임대차에적용되는민법의특례법이다. 이러한입법취지로볼때, 임차인의대항력이나임차권의물권화에관한규정과소액보증금보호조항만주택임대차보호법에남기고최소임대차기한이나자동갱신권, 그리고임대료에대한규정은임대인과임차인의자유로운협의에의해정해지도 10 부동산포커스 REAL ESTATE FOCUS
특별기고 I 2017 년전환기부동산시장의정책과제 록자율화해야한다. 둘째, 저소득임차인의보호를위해임대료를통제하고자동갱신권을반드시보장해야한다면이는공공임대주택이나공적지원을받는주택에한정해야할것이다. 공공의책임을민간의영세임대사업자에게전가하는것은옳지않을뿐만아니라시장의부작용이커서궁극적으로저소득임차인에게도움도되지않는다. 법률체계로보더라도이러한규제조항은주택임대차보호법보다는별도의행정법 ( 예컨대임대주택법 ) 에서다루는것이옳다. 이경우적용대상은주택임대차시장의상황, 임대주택의성격과유형, 임차인의소득수준에따라서반드시제한적한시적으로적용하도록명시해야한다. 아울러임대인이자발적으로장기계약이나자동갱신권을보장하거나혹은임대료를바람직한수준으로동결하는경우임대인에게그에상응하는조세와금융상의혜택을파격적으로부여하는것으로충분하다. 아울러주택임대차분쟁의효과적조정에가장필수적인것은지역별시장임대료에대한정확한정보이다. 이러한객관적인척도가없다면분쟁의조정은임대인과임차인의입장을듣는정도에불과하므로원만한합의가이루어지기어렵다. 따라서분쟁의효율적인조정을위해서는무엇보다도우선관련자료의지속적이고체계적인구축이선행되어야한다. 현을위한정책대안, 부동산포커스, 105호, pp.8~21. 박지영, 2015.8.7., 주택임대료규제에관한현행제도및해외사례, 이슈와논점, 제1047 호, 국회입법조사처. 손재영, 2015.5.7., 부동산정책의새로운패러다임모색, 정책토론회발표자료, 대한국토 도시계획학회. 조주현, 2015.2., 부동산학원론 (6판 3쇄 ), 건국대학교출판부. < 참고문헌 > 대한국토 도시계획학회, 2017.3.31., 전환기부동산 시장의전망과과제, 도시정보, 420 호. 박신영, 2017.2., 주택시장안정화와주거복지실 2017 April Vol.107 11