현대산업개발그룹 분석과 주요 크레딧이슈

/2015/08/07/ 그룹분석보고서 선임연구원이재윤 02.2014.6383 Jaey.lee@nicerating.com 현대산업개발그룹분석과 주요크레딧이슈 SUMMARY 현대산업개발그룹은 2015년 4월공정거래위원회가지정한대규모기업집단중 51위의기업집단이다. 그룹은건설사업을중심으로석유화학사업및백화점사업등을주요사업으로영위하고있다. 한편, 최대주주인정몽규회장을비롯한특수관계인이현대산업개발을, 현대산업개발이현대EP, 현대아이파크몰등의주요기업및그종속기업을지배하는형태이다. 또한, 정몽규회장은아이콘트롤스및 HDC 자산운용의최대주주이며, 아이콘트롤스는현대산업개발의지분일부를보유하고있다. 건설중심의사업구조로인하여경기에따른그룹전반의실적변동성이나타나고있으나, 최근국내주택분양경기회복세등에힘입어이전대비큰폭으로개선된영업실적을시현하고있다. 건설부문의경우자산및매출비중이각각 74.6%, 83.0% 에달하는등그룹내에서절대적인비중을차지하고있으며, 이외에석유화학부문이자산및매출의각각 22.4%, 9.4%, 기타 ( 백화점및임대 ) 부문이 3.1%, 7.5% 를차지하고있다. 건설부문은국내주택분양및도급중심으로사업을영위하고있어, 국내주택경기에따른그룹전반의실적변동성이나타나고있다. 다만, 석유화학부문의안정적인실적시현및기타부문의영업수익성개선추세등의영향으로건설부문의높은경기민감도가다소완화되고있다. 한편, 2014년이후그룹은건설부문의우수한브랜드인지도및최근국내주택분양시장의회복세등에힘입어이전대비큰폭으로향상된영업실적을시현하고있다. 그룹은최근건설부문의분양대금유입및석유화학부문의증설투자마무리등에힘입어재무구조개선추세를지속하고있다. 2010~2012년간건설부문의부진사업장대금회수지연으로인한운전자금부담증가, PF 우발부채의대위변제, 석유화학부문의울산공장인수등의영향으로차입금이증가하여재무구조가저하되었다. 그러나, 2013년이후건설부문의분양대금유입및미분양물량해소, 석유화학부문의공장증설등에따른현금창출력향상등에힘입어재무구조개선추세가지속되고있다. 다만, 주요사업인주택분양사업의경우사업초기토지확보를위한대규모선투입자금이소요되며, 분양및입주성과에따른자금회수시기에불확실성이존재하여운전자금증감, 분양대금유출입, 대여금의증감등에따른현금흐름의변동가능성은높은수준이다. 건설부문의신규사업장의분양실적, 석유화학부문의재무구조개선추세지속여부, 신규시내면세점관련자금소요및영업안정화정도등이주요모니터링항목이다. 건설부문은최근우수한분양실적을시현하고있으나, 중단기적으로민간주택공급량이증가할전망인가운데, 그룹의건설부문또한대규모주택공급을계획하고있음을고려할때, 신규사업장의분양실적에대한모니터링이필요한것으로판단된다. 석유화학부문의경우공장인수및설비투자로재무구조가저하된바있으나, 향상된현금창출력을바탕으로점진적인재무구조개선추세를지속하고있다. 한편, 합작법인인 HDC 신라면세점이신규시내면세사업자로선정됨에따라, 면세점사업진출로인한그룹의영업수익성개선정도및초기자금소요로인한재무적부담수준이향후그룹의신용도에영향을미칠것으로판단된다. 1

I. 계열개요 현대산업개발그룹은 2015년공정위발표자산기준 51 위의기업집단임 현대산업개발그룹 ( 이하 그룹 ) 은 2015년 4월공정거래위원회발표상호출자채무보증제한기업집단중 51위 (2014년 50위 ) 의기업집단으로서국내총 16개계열사로구성되어있다. 공정거래위원회발표자료에따르면 2015년 4월 1일기준계열사의총자산은 6.7조원, 연간매출액은 4.7 조원에이르고있다. 한편, 2014 년말에이치디씨자산운용공시기준금융계열사의총자산은 187억원, 연간영업수익은 36억원으로파악된다. [ 현대산업개발계열개요 ] ( 단위 : 개, 십억원 ) 구분 계열사수 총자산 자기자본 매출액 당기순이익 2013년 15 7,388 2,868 3,526 22 2014년 15 7,249 2,632 4,497-206 2015년 16 6,686 2,683 4,704 68 자료 : 공정거래위원회 주 : 상기수치는각해 4월 1일기준임. 2015년 3월현대산업개발의분기보고서상그룹의계열사는총 25개사이며 ( 최대주주가직접보유하고있는에이치디씨자산운용포함, 최대주주지분율 87.1%), 비금융 24개사, 금융 1개사로구성되어있다. 이중현대산업개발및현대EP는유가증권시장상장기업이다. [ 현대산업개발그룹계열사현황 ] 구분 계열사 비금융상장 (2) 현대산업개발, 현대 EP 비상장 (13) 해외 (9) 금융비상장 (1) 에이치디씨자산운용 자료 : 현대산업개발공시자료 (2015 년 3 월말기준 ) 아이콘트롤스, 아이서비스, 아이앤콘스, 영창뮤직, 현대아이파크몰, 아이파크스포츠, 호텔아이파크, 북항아이브리지, 부산컨테이너터미널, 아이시어스, 통영에코파워, 아이파크마리나, 현대피씨이 Hyundai(Sanhe) Engineering Plastics Co., Ltd., Hyundai Engineering Plastics India Private Ltd., Guangdong Hyundai Engineering Plastics Co., Ltd., Hyundai(Dafng) Engineering Plastics Co., Ltd., ICONTROLS VIETNAM Co.Ltd., AND Musci Corp., 영창악기 ( 중국 ) 유한공사, 천진영창강급주건유한공사 그룹의핵심기업인현대산업개발은 1976년설립된한국도시개발을모태로현대그룹의민간건축및자체분양사업을수행하였으나, 현대그룹의지분구조정리과정에서故정세영명예회장및정몽규회장의지분인수를통해 1999년 8월현대그룹으로부터계열분리되었다. 이후현대역사 ( 현현대아이파크몰 ) 현대엔지니어링플라스틱( 현현대 EP) 설립, 영창악기제조 ( 현영창뮤직 ) 인수등을통하여주력사업인건설이외에도석유화학, 유통, 악기제조, 호텔사업등을영위하고있다. 또한, 2015 년 7월합작법인인 HDC 신라면세점 ( 지분율현대산업개발 25%, 현대아이파크몰 25%, 호텔신라 50%, 설립자본금 200 억원 ) 이신규시내면세사업자로선정됨에따라, 그룹은향후면세점사업도영위할전망이다. 2

[ 주요연혁 ] '76.03 한국도시개발설립 '77.10 한라건설설립 '86.10 한라건설및한국도시개발합병, 현대산업개발설립 '91.05 기술연구소설립 96.10 유가증권시장상장 99.01 현대역사설립 ( 현현대아이파크몰 ) 99.04 정세영명예회장, 정몽규회장취임 99.08 현대그룹계열분리 99.09 아이콘트롤스설립 99.12 아이서비스설립 00.01 현대엔지니어링플라스틱설립 ( 현현대EP) 00.02 아이앤콘스설립 00.06 아이투자신탁운용설립 ( 현에이치디씨자산운용 ) 01.03 아파트브랜드 I PARK 런칭 02.03 부산아이콘스설립 ( 현아이파크스포츠 ) 05.04 호텔아이파크, 파크하얏트서울오픈 06.05 영창악기제조인수 ( 현영창뮤직 ) 06.07 현대엔지니어링플라스틱, 현대EP주 ) 로사명변경 12.01 사옥이전 ( 용산구한강대로 23길 55) 13.03 호텔아이파크, 파크하얏트부산오픈 자료 : 현대산업개발공시자료및홈페이지 금번보고서의사업및재무분석은분기공시를하지않는계열사가존재하여 2014년말재무자료를활용하였다. 그룹의주요사업은건설 ( 현대산업개발 ), 석유화학 ( 현대 EP 및연결대상종속기업 4개사 ), 기타 ( 현대아이파크몰 ) 로구분하였으며, 분석대상기업의단순합산자산및매출액은 2014년공정거래위원회발표기준그룹총자산및매출액의 89% 내외를차지하고있다. [ 현대산업개발그룹분석대상 ] ( 단위 : 개 ) 구분 ( 개수 ) 건설 (1) 석유화학 (5) 기타 (1) 계열사현대산업개발현대EP 및연결대상종속기업 4개사현대아이파크몰 II. 지배구조분석 그룹의지배구조는정몽규회장및특수관계인이현대산업개발을, 현대사업개발이현대 EP, 현대아이파크몰등을지배하는형태임 그룹의경우최대주주인정몽규회장및특수관계인이현대산업개발을, 현대산업개발이현대 EP, 현대아이파크몰등의주요기업및그종속기업을지배하고있다. 또한, 정몽규회장은아이콘트롤스및 HDC 자산운용의최대주주이며, 아이콘트롤스는현대산업개발의지분일부를보유하고있다. 3

그룹의지주회사성격인현대산업개발의경우 2015년 3월말기준정몽규회장및특수관계인이지분의 18.8% 만을보유 ( 계열사포함 ) 하고있어, 최대주주의지분율은다소낮은수준이다. 다만, 2대주주인템플턴자산운용회사가 2013년이후점진적으로지분을매각하고있는점 (2013년 1월 20.1% 2015년 5월 10.9%), 이외의지분을국민연금 (8.3%) 및소액주주 (60.4%) 가보유하고있는점, 현대산업개발이주요계열사의지분을 45% 이상확보하고있는점등을고려할때, 중기적으로최대주주의그룹전반에대한지배력은비교적안정적으로유지될전망이다. [ 현대산업개발그룹주요계열사출자구조 ] 자료 : 각사공시자료 (2015 년 3 월말기준 ) 주 1: 음영은상장사임. 주 2: 신규설립된 HDC 신라면세점의경우현대산업개발, 현대아이파크몰, 호텔신라가각각 25%, 25%, 50% 의지분을보유하고있음. III. 사업분석 그룹은건설부문과석유화학부문, 기타부문으로구성 그룹의사업포트폴리오는건설, 석유화학, 기타 ( 임대및유통 ) 부문으로구성되어있다. 건설부문의경우 2014년말주요계열사합산재무지표기준자산및매출비중이각각 74.6%, 83.0% 에달하는등그룹내에서절대적인비중을차지하고있으며, 이외에석유 4

화학부문이자산 22.4%, 매출 9.4%, 기타부문이자산 3.1%, 매출 7.5% 를각각차지하고있다. [ 사업부문별비중 ] 100% 3.1% 7.5% 80% 22.4% 9.4% 60% 기타 40% 74.6% 83.0% 석유화학 건설 20% 0% 매출 자산 자료 : 각사공시자료, NICE 신용평가재가공 (2014.12) 그룹내에서절대적인비중을차지하는건설부문이주택도급및분양사업에주력하고있어, 계열전반의실적은국내주택경기에따른변동성이나타나고있다. 다만, 석유화학부문의경우 2012년이후임차하여운영하던울산공장의양수 ( 동부하이텍및삼동흥산으로부터약 850 억원에양수 ) 및 EPS 공장증설등에힘입어실적이향상되고있으며, 기타부문또한영업수익성이점진적으로개선되는추세임에따라, 동부문들이건설부문의실적변동성을일부완화하고있다. 건설부문의경우자체분양및주택도급중심의사업구조를보유하고있는가운데 (2010~2014년간매출비중 50% 상회 ), 우수한브랜드인지도 (I PARK) 및다수의시공실적등을기반으로국내주택사업내에서상위의시장지위를보유하고있다. 다만, 주택중심의포트폴리오의영향으로국내주택경기에따른본원적인실적변동성이내재되어있다. 2010~2011년간동부문의매출은대규모주택사업장의진행에따라지속적으로증가하였으나, 2012년들어진행사업의순차적인완공, 주택경기침체에따른신규사업시기이연등의영향으로큰폭으로감소하였다. 그러나 2013 년이후신규사업장재개에힘입어매출이증가하는추세이다. 한편, 2010~2011년간 8% 를상회하였던 EBIT마진율은 2012~2013 년간부진사업장의영향으로큰폭으로저하되었나, 2014년이후부진사업장의사업완료, 미분양물량의해소, 신규사업장의양호한분양성과등에힘입어이전대비개선된영업수익성을시현하고있다. 주택분양경기회복세, 풍부한공사잔량, 진행사업장의우수한분양율, 신규사업장확대계획등을고려할때, 중단기적으로매출및영업수익성개선추세는지속될전망이다. 5

석유화학부문은 PP( 폴리프로필렌, 자동차용내외장재등 ), PE( 폴리에틸렌, 건설용자재등 ), PS( 폴리스티렌, 가전제품등 ) 제조사업을영위하는가운데, PP사업에서우수한기술력을기반으로국내상위의시장점유율을확보하고있으며, PS사업에서국내중위권의시장지위를보유하고있는것으로파악된다. 이와더불어 PP사업은범현대가인현대자동차및기아자동차와의거래관계를바탕으로안정적인사업기반을확보하고있음을고려할때, 동부문의경쟁지위는비교적양호한수준으로판단된다. 동부문의매출은 2009년이후 PP사업의해외진출, 신규사업 (PE 및 PS사업 ) 진출및공장증설 (PS 사업 ) 등에힘입어지속적으로증가하는추세이다. 다만, 2014 년들어공장증설등이마무리됨에따라성장성은이전대비둔화되었다. 영업수익성의경우 PP, PE, PS부문의전방산업경기및원재료가격스프레드에따른변동성이존재한다. 그러나, 사업부문별주요전방산업이다변화되어있는가운데, 울산공장인수및증설투자등에힘입어 2012 년이후 EBIT 마진율이점진적으로향상되고있다. 중단기적으로 PP사업의전방경기가다소둔화되고있으나, 유가하락에따른원자재가격안정화등에힘입어현수준의영업실적을지속할것으로기대된다. [ 현대산업개발그룹부문별영업수익성추이 ] ( 단위 : 억원, %) 구분 2010 2011 2012 2013 2014 2015.3 건설 매출액 26,744 31,016 22,073 28,771 31,520 6,996 EBIT 2,360 3,570 661-2,039 1,554 319 EBIT/ 매출 8.8 11.5 3.0-7.1 4.9 4.6 석유화학 매출액 5,204 7,186 8,071 9,182 9,450 2,087 EBIT 134 250 287 346 428 141 EBIT/ 매출 2.6 3.5 3.6 3.8 4.5 6.8 기타 매출액 1,156 1,260 1,249 1,400 1,299 N.A EBIT -118 62 135 151 264 N.A EBIT/ 매출 -10.2 4.9 10.8 10.8 20.3 N.A 합계 매출액 33,104 39,462 31,393 39,353 42,269 N.A EBIT 2,376 3,882 1,083-1,542 2,246 N.A EBIT/ 매출 7.2 9.8 3.4-3.9 5.3 N.A 자료 : 각사공시자료 주1: 건설부문은현대산업개발 ( 별도 ), 석유화학부문은현대EP( 연결 ), 기타부문은현대아이파크몰 ( 별도 ) 기준임. 주2: 기타부문의경우연간실적만을공시함. 기타부문은용산민자역사건설후백화점운영및판매시설, 사무실등복합빌딩임대사업을영위하고있다. 백화점업태내에서상위기업들의지속적인점포확장으로경쟁강도가심화되고있는가운데, 단일매장만을운영함에따른미흡한후방교섭력, 낮은브랜드인지도등을고려할때, 동부문의경쟁지위는다소미흡한수준이다. 그러나, 동부문은용산역 ( 지하철 1,4 호선, 경의선, KTX) 의우수한지리적접근성및풍부한유동인구, 대형마트 영화관등앵커시설의집객력등에힘입어매출이점진적으로증가하여 2011년이후 1,200억원을상회하는수준을유지하고있다. 영업수익성또한사업초기에는저조한수준을기록하였으나, 2011년이후매출확대에따른고정비분산효과, 수익성개선노력에힘입은인건비및광고선전비감소등으로점진적으로개선되는추세이다. 한편, HDC 신라면세점이시내면세점사업자로선정됨에따라, 동부문이운영중인용산아이파크몰에약 27,400m2규모의면세점을비롯하여한류공연장, 관광홍보관등으로구성된도심형면세점이개점 (2015 6

년말 ~2016년초예정 ) 할예정이다. 이에따른직접적인수익증대및집객력개선효과등에힘입어동부문의매출및영업수익성은지속적으로개선될전망이다. 종합적으로, 2011~2013년간석유화학부문및기타부문의점진적인실적향상에도불구하고핵심사업인건설부문의불리한외부환경등의영향으로그룹은저조한실적을시현하였다. 그러나, 2014년이후주택분양경기회복세, 주택부문에서의우수한브랜드인지도등에힘입은건설부문의실적개선에힘입어, 그룹의매출및영업수익성이큰폭으로개선되었다. 중단기적으로도건설부문의주택분양경기회복세, 진행사업장의우수한분양실적, 기타부문의시내면세점유치에따른집객력및수익력개선등을고려할때, 그룹의매출및영업수익성은지속적으로향상될전망이다. 다만, 건설산업의본원적인높은경기민감도, 주택건설중심의사업포트폴리오등을고려할때, 국내주택경기에따른실적변동성은내재되어있는것으로판단된다. Ⅳ. 재무분석 최근주택분양경기회복세등에따른건설부문의현금흐름등에힘입어재무구조가개선되는추세임 주택분양사업의경우사업초기토지확보를위한대규모선투입자금이소요되며, 분양및입주성과에따른자금회수시기에불확실성이존재하여운전자금증감, 분양대금유출입, 대여금의증감등에따른현금흐름의변동가능성이높은수준이다. 그룹은 2010~2012년연평균 2,800 억원을상회하는 EBITDA 창출에도불구하고, 건설부문의부진사업장대금회수지연으로인한운전자금부담증가, PF 우발부채의대위변제, 석유화학부문의울산공장인수등의영향으로잉여현금흐름상부족자금이발생하였다. 그러나, 2013년이후건설부문의양호한분양성과및공급물량확대에따른분양선수금유입, 미분양물량해소에따른대금회수등에힘입어그룹은원활한잉여현금흐름을시현하고있다. 중단기적으로건설부문의진행사업장의경우분양성과가우수하여안정적인현금창출기조를지속할전망이나, 신규분양사업장의경우분양성과에불확실성이존재하여, 신규사업장의선투입자금회수정도에따라그룹의현금흐름이좌우될것으로예상된다. 2010~2012년간그룹은차입조달을통하여자금소요에대응하여총차입금이확대되었으나, 2013년이후분양대금유입등에힘입어차입금감축기조를지속하고있다. 2014년말주요계열사합산기준그룹의부채비율및차입금의존도는각각 148.1%, 31.4% 로비교적양호한수준이다. 중단기적으로도면세점관련자금소요가발생할예정이나, 이를상회하는건설부문의잉여현금을바탕으로재무구조개선추세를지속할것으로기대된다. 한편, 2014년말기준건설부문의잔액기준 PF우발채무는 6,363 억원이나, 민간개발사업대비사업위험이상대적으로낮은재건축 재개발사업장관련우발채무가 1,906 억원을차지하고있는점, PF관련사업장의분양율이우수한점등을고려할때, 단기적으로대규모 PF우발채무현실화에따른재무구조저하가능성은높지않은것으로판단된다. 7

[ 현대산업개발그룹부문별재무현황 ] ( 단위 : 억원, %) 구분 2010 2011 2012 2013 2014 2015.3 건설 총자산 54,636 59,234 56,490 53,761 49,547 49,457 자본 24,014 25,554 25,142 22,811 23,119 23,057 총차입금 18,758 19,191 19,741 17,118 13,971 12,379 EBITDA 2,437 3,655 771-1,842 1,759 370 CAPEX -185-283 -1,078-387 -43-4 부채비율 127.5 131.8 124.7 135.7 114.3 114.5 차입금의존도 34.3 32.4 35.0 31.8 28.2 25.0 석유화학 총자산 2,719 3,852 4,835 5,472 5,638 5,510 자본 995 1,135 1,290 1,498 1,789 1,915 총차입금 815 1,490 2,350 2,473 2,475 2,370 EBITDA 190 301 351 420 507 163 CAPEX -67-184 -910-217 -136-1 부채비율 173.1 239.3 274.8 265.2 215.1 187.8 차입금의존도 30.0 38.7 48.6 45.2 43.9 43.0 기타 총자산 5,390 5,065 4,787 4,645 4,505 N.A 자본 -661-803 -905-948 -854 N.A 총차입금 2,700 2,682 2,575 2,489 2,323 N.A EBITDA 145 307 358 371 389 N.A CAPEX -5-42 -52-20 -31 N.A 부채비율 -915.7-730.6-628.7-590.0-627.8 N.A 차입금의존도 50.1 53.0 53.8 53.6 51.6 N.A 합계 총자산 62,745 68,151 66,112 63,878 59,690 N.A 자본 24,348 25,886 25,527 23,361 24,054 N.A 총차입금 22,273 23,363 24,666 22,080 18,769 N.A EBITDA 2,772 4,263 1,480-1,051 2,655 N.A CAPEX -257-509 -2,040-624 -210 N.A 부채비율 157.7 163.3 159.0 173.4 148.1 N.A 차입금의존도 35.5 34.3 37.3 34.6 31.4 N.A 자료 : 각사공시자료 주1: 건설부문은현대산업개발 ( 별도 ), 석유화학부문은현대EP( 연결 ), 기타부문은현대아이파크몰 ( 별도 ) 기준임. 주2: 기타부문의경우연간실적만을공시함. Ⅴ. 계열사간긴밀성 계열사간사업적거래관계는미미한수준이나재무적지원은존재 현대산업개발의경우비경상적인그룹내건설물량수주, 아이앤콘스가시행하는공사시공등과관련하여매출거래가발생하고있으며, 현대 EP 또한 PE제품을현대산업개발에납품하고있으나경상적인계열사간매출규모는미미한수준이다. 현대아이파크몰의경우현대산업개발과임대관리 ( 사무실임대 ) 특판매출등의매출거래, 아이서비스와건물관리용역비등의매입거래가각각매출, 매출원가및판관비의 24.8%, 15.3% 를차지하고있다. 주요계열사합산기준매출및매입거래의비중이 5% 내외인가운데, 계열사간영위사업의관련성이낮은수준임에따라계열사간경상적인사업적거래관계는미미한수준으로판단된다. 또한, 중기적으로 HDC 신라면세점의내부공사수주, 임대매출발생등의영향으로그룹내거래규모가증가할것으로예상되나, 그규모는제한적일전망이다. 8

[ 주요기업내부거래 (2014)] ( 단위 : 억원, %) 구분 계열사매출액 계열사매입액 매출비중 매입비중 현대산업개발 1,218 2,085 3.9 7.0 현대EP 0 118 0.0 1.3 현대아이파크몰 323 158 24.8 15.3 자료 : 각사공시자료, NICE 신용평가재가공 주1: 건설부문은현대산업개발 ( 별도 ), 석유화학부문은현대EP( 연결 ), 기타부문은현대아이파크몰 ( 별도 ) 기준임. 주2: 매입비중 = 계열사매입액 /( 매출원가 + 판관비 ) 주요계열사간직접적인채권, 채무규모는미미한상황이나, 현대산업개발의경우 2014년말기준현대아이파크몰 (2,200 억원 ) 등계열사채무와관련하여 2,840억원의자금보충약정을체결하고있다. 다만, 자금보충약정의상당부분을차지하고있는현대아이파크몰의실적이개선되고있는점등을고려할때, 자금보충약정의현실화가능성은완화되는추세이다. [ 주요기업지급보증 (2014)] ( 단위 : 억원, %) 구분 지급보증제공액 자본 지급보증 / 자본 현대산업개발 2,840 23,119 12.3 현대EP 0 1,789 0 현대아이파크몰 0-854 0 자료 : 각사공시자료 주1: 현대산업개발은별도, 현대EP 는연결, 현대아이파크몰은별도기준임. 주2: 분양보증, 시공연대보증, 계약이행보증등을제외한금액임. Ⅵ. 주요기업분석 1. 현대산업개발 본원적인경기민감도는높은수준이나, 최근주택분양경기회복세등에힘입어이전대비개선된실적시현 2010~2014년간현대산업개발의매출은자체분양 36.2%, 주택도급 23.1%, 토목 24.9%, 일반건축 12.9% 로구성되어있는등주택사업 ( 자체분양및주택도급 ) 중심의사업구조를보유하고있다. 주택경기침체의영향으로 2012년주택사업의매출비중은다소감소하였으나, 2013년이후공공부문의경쟁심화및대규모신규주택사업장착공의영향으로다시확대되는추세이다. 현대산업개발은금융위기이후주택경기침체등불리한외부환경, 대규모신규사업장진행에따른공급부담등의영향으로 2012년까지미분양물량이지속적으로증가하였으나, 2013 년이후주택분양경기의회복세, 국내주택시장에서의우수한시장지위등에힘입어미분양물량이감소하는추세이다. 이와더불어고양삼송 2차, 수원아이파크시티 3 4 차, 대구월배 2 차등 2013년하반기이후분양을개시한사업장의경우 2014년말기준대부분분양을완료하는등우수한분양실적을시현하고있다. 매출은부산해운대, 수원아이파크시티 1 차등대규모주택사업장의진행에따라 9

2010~2011년간지속적으로증가하였으나, 2012년들어진행사업의순차적인완공, 주택경기침체에따른신규사업시기이연등의영향으로큰폭으로감소하였다. 그러나 2013년이후천안백석4 지구, 남양주별내지구등의주택도급사업과대구월배, 수원아이파크시티 2차등자체사업의확대에힘입어매출이증가하는추세이다. 한편, 2010~2011년간 8% 를상회하였던 EBIT 마진율은 2012~2013년간대구월배 1차, 아산용화, 울산문수로 2차등부진사업장의영향으로큰폭으로저하되었으며, 특히 2013 년의경우매출원가율이 98% 를상회한가운데대손상각비인식등의영향으로영업적자를기록하였다. 그러나, 2014년들어부진사업장의사업완료, 미분양물량의재분양에따른대손상각비환입, 신규사업장의양호한분양성과등에힘입어이전대비개선된영업수익성을시현하였다. 풍부한공사잔량, 진행사업장의우수한분양율, 신규사업장확대계획등을고려할때, 중단기적으로매출및영업수익성개선추세는지속될전망이다. 2013년이후안정적인잉여현금흐름에기반한차입금감축등에힘입어점진적으로재무구조가개선되는추세이며, 2014 년말기준부채비율, 총차입금의존도는각각 114.3%, 28.2% 로비교적양호한수준이다. 다만, EBITDA 창출력대비총차입금규모는다소높은수준이며, 2014년말기준단기성차입금비중이 73.7% 에이르는등차입금만기구조또한미흡한상황이다. 그러나현금성자산, 현대오일뱅크및현대상선지분, 사옥및임대자산등보유자산에기반한추가적인자금조달여력, 분양완료사업장의장래채권유동화가능성등우수한재무적융통성을고려할때, 차입금대응능력은양호한수준으로판단된다. 한편, 2014년말기준잔액기준 PF우발채무는 6,363 억원으로자기자본의 0.3 배수준이다. 민간개발사업대비사업위험이상대적으로낮은재건축 재개발사업장관련우발채무가 1,906 억원을차지하고있는점, PF관련사업장의분양율이우수한점등을고려할때, 단기적으로대규모 PF우발채무현실화에따른재무구조저하가능성은높지않은수준이다. 2. 현대 EP 점진적인현금창출력개선에힘입은재무구조개선추세 현대 EP는 1988년사업을개시한현대산업개발의유화사업부문이 2000년 1월현대엔지니어링플라스틱로분사되어설립된유가증권시장상장기업이며, 2006년 9월상장과동시에현대EP로상호를변경하였다. PP, PE, PS사업을영위하며플라스틱소재와관련해다변화된사업영역을보유하고있다. 국내당진 (PP), 진천 (PE), 조치원 (PB-1 파이프 ), 울산 (PS) 에생산설비를보유하고있으며, 중국등해외법인에서도생산이이루어지고있다. 2009년이후 PP사업의해외진출, 신규사업 (PE 및 PS사업 ) 진출및공장증설 (PS 사업 ) 등에힘입어매출이지속적으로증가하는추세이다. 다만, 2014년들어공장증설등이마무리됨에따라성장률은이전대비둔화되었다. 영업수익성의경우 PP, PE, PS부문의전방산업경기및원재료가격스프레드에따른변동성이존재한다. 그러나, 사업부문별주요전방산업이다변화되어있는가운데, 울산공장인수및증설투자등에힘입어 2012년이후 EBIT마진율이점진적으로향상되고있다. 중단기적으로 PP사업의전방경기가다소둔화되고있으나, 유가하락등에따른원자재가격안정화등에힘입어현수준의영업실적을지속할것으로기대된다. 10

EBITDA 는영업수익성개선의영향으로 2010년이후지속적으로증가하는추세이나, 매출확대에따른운전자금부담증가, 울산 PS공장인수및 EPS 공장증설투자에따른자금소요등의영향으로 2010~2013년간잉여현금흐름상부족자금이발생하였다. 이로인한차입금증가등의영향으로재무구조가동기간다소큰폭으로저하되었다. 그러나, 2014년이후증설투자가순차적으로마무리되어감에따라점진적으로재무구조가개선되고있다. 2015년 3월말기준차입금의존도는 43.0% 로여전히높은수준이나, 안정적인현금창출력을바탕으로점진적인재무구조개선추세를지속할전망이다. [ 현대산업개발그룹주요기업재무현황 ( 별도기준 )] ( 단위 : 억원, %, 배 ) 구분업종연도총자산차입금부채비율차입금의존도매출액 EBITDA 금융비용순이익 EBITDA/ 매출액 현대산업개발 현대 EP 현대아이파크몰 건설 석유화학 기타 자료 : 각사공시자료 EBITDA/ 금융비용 차입금 / EBITDA 2012 56,490 19,741 124.7 34.9 22,073 771 649 95 3.5 1.2 25.6 2013 53,761 17,118 135.7 31.8 28,771-1,842 466-2,107-6.4-4.0-9.3 2014 49,547 13,971 114.3 28.2 31,520 1,759 514 404 5.6 3.4 7.9 2015. 3 49,457 12,379 114.5 25.0 6,996 370 105 179 5.3 3.5 8.4 2012 4,183 1,844 238.4 44.1 6,888 212 64 143 3.1 3.3 8.7 2013 4,788 1,974 237.4 41.2 7,934 312 85 204 3.9 3.7 6.3 2014 4,798 1,994 198.8 41.6 7,956 391 82 229 4.9 4.8 5.1 2015. 3 4,599 1,872 179.2 40.7 1,663 109 18 73 6.6 6.1 4.3 2012 4,787 2,575-629.0 53.8 1,249 358 250-98 28.7 1.4 7.2 2013 4,645 2,489-590.0 53.6 1,400 371 222-45 26.5 1.7 6.7 2014 4,505 2,323-627.5 51.6 1,299 389 214 95 29.9 1.8 6.0 2015. 3 N.A. N.A. N.A. N.A. N.A. N.A. N.A. N.A. N.A. N.A. N.A. [ 현대산업개발그룹주요기업재무현황 ( 연결기준 )] ( 단위 : 억원, %, 배 ) 구분업종연도총자산차입금부채비율차입금의존도매출액 EBITDA 금융비용순이익 EBITDA/ EBITDA/ 차입금 / 매출액금융비용 EBITDA 현대산업개발 현대 EP 건설 석유화학 자료 : 각사공시자료 2012 66,385 26,037 173.4 39.2 33,341 1,437 994 53 4.3 1.4 18.1 2013 64,208 23,514 191.5 36.6 42,169-981 810-2,012-2.3-1.2-24.0 2014 59,365 19,561 161.2 33.0 44,774 2,672 835 833 6.0 3.2 7.3 2015. 3 59,235 18,078 160.0 30.5 9,982 651 202 322 6.5 3.2 6.9 2012 66,385 26,037 173.4 39.2 33,341 1,437 994 53 4.3 1.4 18.1 2013 64,208 23,514 191.5 36.6 42,169-981 810-2,012-2.3-1.2-24.0 2014 59,365 19,561 161.2 33.0 44,774 2,672 835 833 6.0 3.2 7.3 2015. 3 59,235 18,078 160.0 30.5 9,982 651 202 322 6.5 3.2 6.9 Ⅶ. 주요기업의 신용등급현황 현대산업개발은 A/Stable 의장기신용등급보유 그룹계열사중에서 2015년 6월말기준유효등급을보유하고있는기업은현대산업개발 1 개사이며, 장기신용등급 A/Stable 을부여받고있다. 동사는 2013년주택경기침체지속, 11

선투입자금회수지연, PF우발채무부담, 원가율상승등의영향으로장기신용등급이 A+/Stable에서 A/Stable로하향되었다. [ 현대산업개발계열신용등급현황및추이 ] 구분 2012.12 2013.12 2014.12 2015.06 현대산업개발 장기 A+/Stable A/Stable A/Stable A/Stable 단기 A2+ A2 - - 자료 : NICE 신용평가 Ⅷ. 계열의크레딧이슈 및모니터링포인트 1. 건설부문의신규사업장분양실적 건설부문의경우최근우수한분양실적이지속되고있으나, 민간주택공급량이증가할전망인가운데, 2015 년연간 2만호를상회하는대규모주택공급을계획하고있음을고려할때, 중단기적으로주택경기및공급부담에따른분양및입주실적에불확실성이존재하는것으로판단된다. 이에따라신규사업장의분양성과및기존사업장의입주실적에대한지속적인모니터링이필요하다. 2. 석유화학부문의잉여현금흐름에기반한재무구조개선여부 석유화학부문은 2015년 3월말기준진행중인대규모설비투자가없는점등을고려할때, 중기적으로도내부창출자금에기반한재무구조개선추세가지속될전망이다. 다만, EBITDA 창출력의경우 PP, PE, PS부문의전방산업경기및원재료가격스프레드에따른본원적인변동성이존재하는상황이다. 이에따라안정적인 EBITDA 창출력지속여부및잉여현금흐름에기반한재무구조개선정도에대한모니터링이필요하다. 3. 시내면세점진출관련자금소요및영업수익성개선정도 합작법인인 HDC 신라면세점을통한시내면세점진출로인해그룹의사업포트폴리오다각화및수익창출력확대뿐만아니라, 집객력향상등기타부문의사업안정성또한개선될것으로판단된다. 다만, 현대산업개발및현대아이파크몰이 2015 년 8월중각각 150 억원의유상증자에참여할계획인점등을고려할때, 면세점사업진출에따른자금소요가발생할전망이다. 이에따라당사는면세점사업관련자금소요로인한그룹의재무구조저하정도및영업수익성제고여부를지속적으로모니터링할예정이다. 12

유의사항 NICE 신용평가 가제공하는신용등급은특정금융투자상품, 금융계약또는발행주체의상대적인신용위험에대한 NICE 신용평가 고유의평가기준에따른독자적인의견입니다. NICE 신용평가 는신용위험을미래의채무불이행및손실가능성으로정의하고있습니다. 따라서 NICE 신용평가 의신용등급은금리나환율변동등에따른시장가치변동위험, 해당증권의유동성위험, 내부절차나시스템으로인해발생하는운영위험을표현하지는않습니다. NICE 신용평가 의신용등급은미래의채무불이행및손실가능성에대한현재시점에서의의견으로예측정보를중심으로분석, 평가되고있으며, 예측정보는예상치못한환경변화등에따라실제결과치와다르게나타날수있습니다. 또한, 신용등급은사실의진술이아니라, 미래의신용위험에대한 NICE 신용평가 의독자적인의견으로, 특정유가증권의투자의사결정 ( 매매, 보유등 ) 을권고하는것이아닙니다. 즉, 신용등급은정보이용자의투자결정을대신할수없으며, 어떠한경우에도정보이용자의투자결과에대한법적책임소재의증빙자료로사용될수없습니다. 이에정보이용자들은각자유가증권, 발행자, 보증기관등에대해자체적인분석과평가를통해투자에대한의사결정을해야한다는점을강조합니다. NICE 신용평가 는신용등급결정에활용하고보고서에주요판단근거로서제시하는정보를신뢰할만하다고판단하는회사제시자료및각종공시자료등의자료원으로부터수집하여분석, 인용하고있으며, 발행주체로부터제출자료에거짓이없고중요사항이누락되지않았으며중대한오해를일으키는내용이없다는확인을받고있습니다. 그러나, NICE 신용평가 는자료원의정확성및완전성에대해자체적인실사를하지는않고있습니다. 또한, 신용평가의특성및자료원의제한성, 인간적, 기계적또는기타요인에의한오류의가능성이있습니다. 이에 NICE 신용평가 는신용등급결정시활용된또는평가보고서에주요판단근거로서제시된어떠한정보에대해서도그정확성, 적합성또는충분성을보증하지않으며, 정보의오류, 사기및허위, 미제공등과관련한어떠한형태의책임도부담하지않습니다. 또한, NICE 신용평가 는고의또는중대한과실에기인한사항을제외하고신용등급및평가보고서상정보의이용으로발생하는어떠한손해및결과에대해서도책임지지않습니다. NICE 신용평가 에서작성한보고서에수록된모든정보의저작권은 NICE 신용평가 의소유입니다. 따라서 NICE 신용평가 의사전서면동의없이는본정보의무단전재, 복사, 유포 ( 재배포 ), 인용, 가공 ( 재가공 ), 인쇄 ( 재인쇄 ), 재판매등어떠한형태든저작권에위배되는모든행위를금합니다. 13