몽골경제현황및 주택시장 홍정의연구위원
17-5 호 (07.31) 이슈리포트 몽골경제현황및주택시장조사 홍정의연구위원 (7607@hf.go.kr) 최근 10 여년간두드러지는경제성장을구가하던몽골은 2014 년부터원자재가격급락, 대중국수출둔화, 과도한국채발행등으로인해경제위기를맞이하였으며, 2017 년현재결국 IMF 에구제금융을받는상황에봉착하였다. 몽골은과거유목민적생활양식으로부터빠르게도시화되는과정을겪고있으며, 이에따라열악한주거환경및인프라의개선이주요한사회문제로부각되어있다. 몽골정부는이러한주택문제를해결하고자주택공급확대와모기지대출을수년간지원해왔으나, 경제위기이후로주택시장이침체되고신규모기지대출이감소하는등어려움을겪고있는것으로파악된다. 본고의내용은집필자의개인의견으로주택금융연구원의공식적인견해와다를수있습니다. 1. 연구배경 아시아의신흥국들이금융위기이후세계의경기회복을주도하면서 향후주요성장동력원이되리라는기대가점차커지고있음. 한국주택금융공사는이러한아시아의주요신흥국들과국제교류협력 사업을확장중에있으며 향후원활한사업진행을위해서는철저한사전조사와현황파악이필요함 본문은한국주택금융공사가교류협력사업을계획중에있는몽골의주택시장, 주택금융시장전반에대해종합적으로조사하고현황을파악하였음. 2 장에서는몽골경제구조의전반적특징과경기현황, 3 장에서는 주택시장의특징및현황, 4 장에서는주택금융시장의구조에대해 수록하였음. 주택금융연구원 (Housing Finance Research Institute) 1
이슈리포트 17-5 호 (07.31) 2. 거시경제현황 주요현황 몽골의산업구조는전형적인자원의존형으로, 특히광물자원 ( 희토류, 석탄, 구리등 ) 의수출에크게의존함. 2000년대이후광산자원수출의호조세를바탕으로, 몽골은 2011년아시아국가들중가장높은성장률 (17.5%) 을이룩하는등두드러지는고속성장세에있었음. 그러나 2014년이후원자재가격의급락, 중국경제성장의둔화, 외국인투자감소, 과도한정부재정지출등의문제가가시화됨. - 몽골은주요수출국인중국에자원을판매하기위해국채를대량으로발매해자원개발에나섰으나, 중국경제성장이둔화되고원자재가격이폭락하자채무지급불능위기에빠짐. - 또한, 2013년이후외국인투자의감소로외환보유고가하락하여환율상승, 물가상승, 소비위축, 경기침체로연계됨. [ 그림 1] 외국인투자금액 ( 단위 : 백만달러, 전년대비 %) 자료 : 세계은행 (World Bank) 2 주택금융연구원 (Housing Finance Research Institute)
17-5 호 (07.31) 이슈리포트 [ 그림 2] 몽골의실질 GDP 성장률 ( 단위 : %) 자료 : 세계은행 (World Bank) 결국몽골은 2017년국제통화기금 (IMF) 에게총 55억달러규모의구제금융을받는등경제위기를맞이함. - IMF 지원금과별도로세계은행 (WB), 아시아개발은행 (ADB) 및한국등쌍무채권-채무관계에있는국가들도약 30억달러를지원. - 이에따라몽골화폐인투그릭화의가치는 2013년 1월 7.18달러 / 천투그릭에서 2016년 12월 4.03달러 / 천투그릭으로폭락함. [ 그림 3] 몽골의환율추이 ( 단위 : 달러 / 천투그릭 ) 자료 : 세계은행 (World Bank) 주택금융연구원 (Housing Finance Research Institute) 3
이슈리포트 17-5 호 (07.31) - 몽골중앙은행은투그릭안정화조치를위해 2016 년 8 월이후기준이율을 사상최고치인 15% 로인상함 (2017 년현재기준금리 14%). 인구및국토면적 년기준 천명으로세계 위이며 평균수명은 세임 국토면적은 로한반도의약 배로세계 위에해당하며 인구밀도는 명 세계 위로낮은편에속함 총인구는 2000 년 2,403 천명에서 2016 년 3,120 천명으로증가하였으며, 2016 년전년대비 2.03% 의인구증가율을보임. [ 그림 4] 몽골총인구추이 ( 단위 : 천명,%) 자료 : 몽골통계청 몽골인구구조의특징은젊은층의비중이높다는것임. - 2015년기준 20세미만인구비율은총인구의 38% 이며, 20대 18%, 30대 16%, 40대 13% 로연령대가높아질수록비중이낮음. 4 주택금융연구원 (Housing Finance Research Institute)
17-5 호 (07.31) 이슈리포트 [ 그림 5] 연령별인구분포 (2015 년기준 ) 자료 : UN Population Database 경제규모및소득 년기준 는약 십억달러로세계 위이며 주변국 우즈베키스탄 카자흐스탄등 에비해서도규모가작은편에속함 - `15 년기준우리나라 GDP 의 0.9% 수준인데, 이는소득수준뿐만아니라 인구규모도약 320 만명으로작은편이기때문임. 년기준일인당 는 달러로 주변국인우즈베키스탄에비하여높으나여타선진국들에비해서는소득수준이낮은편에속함 주택금융연구원 (Housing Finance Research Institute) 5
이슈리포트 17-5 호 (07.31) [ 그림 6] 몽골과중앙아시아주변국의총생산비교 GDP 규모 ( 십억달러, 15 년기준 ) 일인당 GDP( 달러, 15 년기준 ) 자료 : 세계은행 (World Bank) 주요경제성장동력 몽골은기존사회주의체제에서 1990년시장경제로전환을시작하였으며, 다른체제전환국가들보다개혁 개방정도가높아 2013년까지비교적빠른경제성장을구가하였음. 몽골은특히광업 ( 희토류, 석탄, 구리, 철광석 ) 에크게의존하는자원수출국가임. - 특히 2000년대이후광산자원수출의호조세를바탕으로 2011년에는아시아국가들중가장은성장률 (17.5%) 을이룩하는등두드러지는성장세에있었음. 2010년이후정부주도의건설및인프라사업이확장되면서물가가오르고소비가촉진되었으나, 2014년경제위기이후성장이전반적으로둔화됨. 몽골은중국에수출의존도가높은국가로, 중국의고속성장과함께경기호조를보였으나, 2014년이후중국의경제성장률이둔화되면서급격히경기가둔화됨. 6 주택금융연구원 (Housing Finance Research Institute)
17-5 호 (07.31) 이슈리포트 실업률 2000년대후반까지안정적이던실업률은경제위기를거치면서점차증가하였음. - 2006년에는실업률이 3.2% 에불과하였으나, 2012년 8.2% 까지증가하였다가현재완만하게감소중임. [ 그림 7] 몽골의실업률 ( 단위 : %) 자료 : 몽골통계청 물가상승률 물가상승률은최근까지평균약 10% 내외로높은편이었으나, 최근경기위기및투그릭화폐가치의폭락으로 2016 년 0.55% 까지하락함. - 최고치는 2008년 25.1% 이나, 최저치는 2016년 0.55% 로차이가큼. - 경제성장에따른공공부문의급여인상, 전기료인상, 부동산가격및임대료상승등이물가상승의주요원인으로지목됨. 주택금융연구원 (Housing Finance Research Institute) 7
이슈리포트 17-5 호 (07.31) [ 그림 8] 몽골의물가상승률 ( 단위 : %) 자료 : 몽골통계청 3. 주택및건설시장현황 개요 과거몽골은유목민적생활양식을오랜기간유지해왔으며, 대략 1950년대이후도시화의과정을거침. 몽골은산업생산인력확충등의이유로도시로의인구유입을장려하였으며, 도시화는특히 2000년대이후높은경제성장과함께빠르게진행됨. 이러한과정에서몽골은현대식주택과제반인프라의고질적공급부족상태에있었으나, 최근경제위기이후주택거래가침체되면서중단기적으로는주택공급과잉현상을빚을가능성이높은것으로보임. 경제위기가가시화된 2014년을기준으로몽골의주택가격은하향세를보이고있으며, 주택거래량도감소하고있음. 8 주택금융연구원 (Housing Finance Research Institute)
17-5 호 (07.31) 이슈리포트 [ 그림 9] 몽골의도시화율 ( 단위 : %) 자료 : 세계은행 (World Bank) 주거형태및특징 몽골의주거형태는크게단독주택과공동주택으로분류할수있음. - 단독주택은전통적주거형태인게르 (Ger) 와단독주택으로, 공동주택은아파트와연립주택으로구성됨. - 농촌등에서도시로유입된인구가도시외곽에게르형태로거주하는경우가많으며, 기초적인프라 ( 전기, 수도, 난방등 ) 도열악한상태에있음. 2010년인구주택총조사기준총가구의 45.2% 가게르에거주하고있으며, 나머지가주택 ( 단독, 공동 ) 에거주하고있음. 경제성장에따라수도집중현상이두드러졌으며, 수도인울란바토르에몽골전체인구의 45% 인 137만명 (2013년기준 ) 이거주함. 울란바토르에서는주거형태중아파트의비중이가장높으며 2014년대비 2015년증가율이 9.1% 로가장많이증가하였음. - 대체적으로증가하는추세였으나교외단독주택은 2014년 1,860호에서 2015년 1,711호로 8% 감소함. 주택금융연구원 (Housing Finance Research Institute) 9
이슈리포트 17-5 호 (07.31) [ 그림 10] 몽골의주거형태 ( 단위 : 호 ) 자료 : 울란바토르통계부 주택거래및건설산업현황 몽골의주택공급면적은 2005년 7,371,000m2에서 2015년 14,366,000m2로빠르게증가하고있음. [ 그림 11] 몽골의주택공급면적 ( 단위 : 1,000 m2 ) 자료 : HOFINET(House Finance Information Network) 10 주택금융연구원 (Housing Finance Research Institute)
17-5 호 (07.31) 이슈리포트 몽골은빠른도시화에비해현대적주택시설이부족하고인프라개선이 시급하지만, 최근경제위기로인해수요가감소하는가운데아파트 공급이과열됨에따라주택시장자체는침체를겪고있음. [ 그림 12] 몽골의구성별건축투자 ( 단위 : 백만투그릭 ) 자료 : 몽골통계청 몽골의주택거래량은 2013년급격하게증가하였으나경제위기이후감소하여, 2015년기준연간 16,400건으로나타남. [ 그림13] 몽골의주택거래량 ( 단위 : 건 ) 자료 : HOFINET(House Finance Information Network) 주택금융연구원 (Housing Finance Research Institute) 11
이슈리포트 17-5 호 (07.31) 몽골의주택건설투자금액은 2009년 1,484억투그릭에서 2015년 7,942억투그릭으로증가하였음. GDP 대비주택건설투자규모비중은 2010년 2.69% 에서 2011년 7.52% 로급격하게증가하였으나이후감소하여 2015년 3.43% 임. [ 그림 14] 몽골의주택건설투자규모 ( 단위 : 백만투그릭 ) 자료 : 몽골통계청 주택정책 몽골은 1999년부터다양한주택보급정책을시행함. 2006년국립주택센터 (The National Housing Center) 를설립하여몽골주택금융공사 (The Mongolian Housing Finance Corporation) 와함께 4만호의주택공급프로그램을수행함. - 2010년에는목표를높여약 10만호의주택공급프로그램을수행하였음. 2015년도시주택공사를통한공공주도의주택공급을수행함. 12 주택금융연구원 (Housing Finance Research Institute)
17-5 호 (07.31) 이슈리포트 년도주택정책주요내용과목표 1999 국가주도 주택지원정책 1999 주택관련법제정 2001 2004-2008 2010 2013 울란바토르 2020 계획 4 만호주택공급 프로그램 10 만호주택공급 프로그램저금리정책 주택담보대출시행 건설업에개인기업참여지원 근거마련 주택관련정부기관지원 근거마련 도시환경의질적제고 아파트공급 아파트공급 주택담보대출의확장 2015 도시주택공사공공주도의주택공급 자료 : 사롤이쉬돌즈외 2 인, 2016 시스템다이내믹스를활용한몽골주택정책의분석 주택가격 2014 년이후현재까지몽골주택가격지수는뚜렷한하락세로, 2014 년 1.23 에서 2017 년 1.00 까지감소함. [ 그림 15] 몽골의주택가격지수 자료 : HOFINET(House Finance Information Network) 주택금융연구원 (Housing Finance Research Institute) 13
이슈리포트 17-5 호 (07.31) 경기침체로인하여몽골의주택가격지수와 1 인당 GDP 는모두 마이너스성장률을기록하고있음. [ 그림 16] 몽골의주택가격변화율 자료 : HOFINET(House Finance Information Network) 4. 주택금융시장현황 개요 몽골정부는주택시장불균형문제를해소하기위해 2013년저금리의정책모기지프로그램을제공해왔음. - 모기지프로그램은주로젊은세대주와도시외곽에게르형태로거주하는가구들이도시내의아파트에거주하도록지원하는목표를가지고있음. - 정책모기지금리는약 8% 로, 중앙은행정책금리가 2017년 3월기준 14% 인것을감안하면파격적으로저렴한수준임. 전체모기지대출의 75% 이상을이러한정책모기지가차지하고있으며, 모기지대출총액역시정책모기지프로그램시행이후폭발적으로상승하였음. 14 주택금융연구원 (Housing Finance Research Institute)
17-5 호 (07.31) 이슈리포트 그러나 2014 년이후등경제위기가심화되자모기지의연체율및 NPLs(Non-Performing Loans) 의비중도상승하는추세이며, 정책모기지의 금리인상필요성이논의되는것으로보임. [ 그림 17] 몽골의모기지연체액, NPLs 추이 자료 : 몽골중앙은행 주택대출규모 몽골의주택모기지대출잔액은 2005년 2,500만달러에서 2015년 17.2억달러로크게증가하였음. - 이러한대출팽창에는정부주도의모기지대출프로그램이크게작용하였음. - 정책모기지프로그램 (Housing Mortgage Program) 의신규대출액은 2013년 12,486억투그릭에서 2016년 31,159억투그릭으로 150% 증가함 GDP 대비주거모기지대출잔액비중또한같은시기 0.86% 에서 14.66% 로대폭증가함. 주택금융연구원 (Housing Finance Research Institute) 15
이슈리포트 17-5 호 (07.31) [ 그림 18] 몽골의주택모기지대출잔액 ( 단위 : 백만달러 ) 자료 : HOFINET(House Finance Information Network) 연간모기지대출신청금액및건수는 2013년까지증가하다가경제위기이후점차하락세로돌아섬. - 2015년기준으로신청건수는 15,970건이며액수는 4.65억달러임. - 이는최근주택시장이침체되면서신규대출수요가하락한데에크게기인함. [ 그림 19] 몽골의연간신규주택모기지대출액 ( 단위 : 백만달러 ) 자료 : HOFINET(House Finance Information Network) 16 주택금융연구원 (Housing Finance Research Institute)
17-5 호 (07.31) 이슈리포트 [ 그림 20] 몽골의대출금리추이 자료 : 몽골중앙은행 주택대출의구성 몽골의모기지대출은정책모기지대출과민간모기지대출로구분됨. - 정책모기지대출액은 2013년시행이후급속도로증가하여 2016년에는전체의약 77% 달하게됨. [ 그림 21] 몽골의주택모기지대출액 ( 단위 : 백만투그릭 ) 자료 : 몽골중앙은행 주택금융연구원 (Housing Finance Research Institute) 17
이슈리포트 17-5 호 (07.31) 몽골모기지대출잔액의평균잔존만기는 2008년 8.2년에서 2016년 16.8년으로크게길어짐. - 신규모기지대출의평균만기또한 2008년 7.4년에서 2016년 18.6년으로변화함. [ 그림 22] 몽골의모기지대출평균만기 ( 단위 : 개월 ) 자료 : 몽골중앙은행 몽골의정책모기지금리는 2013년시작이후 8% 로유지되다가 2016년 5% 의상품이출시된후 6.4% 로감소하였으나, 2017년다시 8% 로상승하였음. - 그외시중은행의모기지대출금리는 15% 내외를유지하다가 2015년말최저치인 11% 를기록하였으나, 그후회복하여 2017년 3월기준 15.3% 로조사됨. 몽골주택대출은 LTV 70% 규제가적용되고있음. - 몽골재고주택의중위가격은약 50,000 달러 (2015년기준 ) 로, 대략적으로 15,000 달러이상의자기자본이필요한수준이라고볼수있음. 18 주택금융연구원 (Housing Finance Research Institute)
17-5 호 (07.31) 이슈리포트 [ 그림 23] 몽골의모기지대출금리추이 ( 단위 : %) 자료 : 몽골중앙은행, Mortgage loan report(oct 2016) [ 표 1] 몽골의모기지대출금리 구분 2016 년 3 월 2017 년 3 월 평균대출 금리 정책모기지 6.40% 8.00% 민간모기지 15.00% 15.31% LTV 70% 자료 : 몽골중앙은행 모기지유동화기관 (Mongolian Mortgage Corporation, 이하 MIK) 이존재하며, 몽골중앙은행과 11개의시중은행에의하여설립됨. 주택금융연구원 (Housing Finance Research Institute) 19
이슈리포트 17-5 호 (07.31) [ 그림 24] 몽골의모기지유동화기관구조 자료 : MIK 홈페이지 모기지유동화증권은 2013년 12월 23일처음발행하였으며, 그이후 2015년까지발행규모가꾸준히상승하다가작년크게감소. MIK의모기지유동화는정책모기지를저금리로공급하는통로가되며, 다음과같은방식으로진행됨. 1 몽골중앙은행은정부지원대출을 4% 금리로시중은행에공급 2 은행에서는정책모기지금리 (8%) 로모기지를가계에공급 3 MIK는은행에서정책모기지를구입하여, 선순위 중순위트렌치의 MBS를발행 4 몽골중앙은행이선순위 MBS를, 시중은행이중순위 MBS를구입 20 주택금융연구원 (Housing Finance Research Institute)
17-5 호 (07.31) 이슈리포트 [ 그림 24] 몽골의모기지유동화과정 자료 : MIK 홈페이지 유동화증권발행규모는몽골의경제규모나 1차주택금융시장의발전정도대비큰규모로파악됨. - MIK의 RMBS 발행규모는 2015 년약 1조 3,000 억투그릭으로, 2015년 GDP의약 5.6% 수준. [ 그림 25] 몽골의 RMBS 발행량 ( 단위 : 백만투그릭 ) 자료 : MIK 홈페이지 주택금융연구원 (Housing Finance Research Institute) 21
이슈리포트 17-5 호 (07.31) 5. 정리 몽골은 2000년대이후고속성장은구가하였으나, 최근원자재가격하락및중국경제성장둔화, 외국인투자감소등으로경제위기에봉착하고있음. 몽골은빠르게도시화되는과정에서수도집중현상이심화되고있으며, 도시로유입되는인구를수용할주거환경이전반적으로열악함. 몽골정부는이러한문제를해결하기위해 2013년이후아파트건설과저금리모기지의공급을정책적으로지원함. 하지만, 몽골은최근경제위기이후주택거래량이감소하고주택가격이하락하는등주택시장의침체가가시화되고있으며, 저금리로공급된정책모기지의건전성유지등이우려되는상황으로판단됨. 작성자 : 홍정의연구위원 (051-663-8158 / 7607@hf.go.kr) 본고의내용은집필자의개인의견으로주택금융연구원의공식적인견해와다를수있습니다. 22 주택금융연구원 (Housing Finance Research Institute)