Vol.3_2012. 11. 30

아파트 11 월서울아파트거래량은 4,356 건으로연중최고치를돌파하 였으나, 집값은여전히약세를유지 ( 서울아파트가격은 2010년 1월이후현재까지 7.1% 하락 ) 12월은계절적인비수기이며, 부동산거래시소요되는기간, 대선등요인으로, 취득세 양도세효과는사실상 11월로마무리되었다는의견이지배적 재건축 11 월 14 일 재건축초과이익환수유예 개정안통과에도불구, 강남재건축하락세지속 (11 월강남권 3.3 m2당 2,895 만원 ) 서초구의 삼호 1~3 차, 대림 / 강동구의 길동신동아 3 차 가하 락세를주도 전세 서울전세시장은전월대비 0.3% 상승하여 4 개월연속오름세 서울은서초구재건축이주영향으로강남권중심으로전세가격 상승세경매 10월법원경매대상물건은총 20,813건, 총감정가는 1조9,232 억원으로낙찰건수는 6,501건, 낙찰율은평균 31.2% 이며낙찰가율은평균 68.6%( 주택 76%, 상가 60.4%, 토지 66% 등 ) 상가 서울 7 대상권 ( 명동, 대학로, 강남역, 건대입구, 신촌이대, 홍대입 구, 신림 ) 월세 권리금상승세 선임대상가 ( 분양전임차인이갖춰진상가 ) 및 LH 상가투자처로 각광, 11 월에공급된 LH 상가 8 곳완판, 평균낙찰가율은 170% 오피스텔 서울에공급된오피스텔투자수익률 TOP 5 자치구는모두강북 (1~6 월평균임대수익율은연단위로환산 ) 가장높은곳은금천구 (6.61%) 로, 뒤를이어강북구 (6.60%), 은평 구 (6.42%), 동대문구 (6.24%) 순, 반면용산구 (4.46%) 가가장낮은 가운데, 송파구 (4.81%), 양천구 (4.91%) 가하위권형성

2013년서울 인천등수도권아파트입주물량은 8만 6,942가구로 1992년이후최저수준이될것으로예상 수도권입주아파트는 2004년최고점을기록한후, 2008년금융위기이후매년감소추세 전세에서매매로전환하는수요가제한적인상황에서신규물량이감소되면전세가격인상등불안요인으로작용우려 한국은행은수도권을중심으로주택가격이하락할수있다는전망을골자로한 금융안정보고서 를국회에제출 주택구매심리위축, 미분양주택의누적, 주수요계층의인구감소등이주택가격하락요인 수도권의경우 2011년부터인구순유출이발생하고있는데, 세종시와혁신도시등으로의인구유출이가속될가능성이높아, 전반적인주택수요를기대하기어려운여건 전국미분양주택이 10월말기준 7만 2,739가구로전월 7만1,552가구보다 1,187가구증가하면서 7월이후연속 4개월증가추세 수도권미분양물량은 3만 2,448가구로전월대비 2,140가구증가하였으며, 지방물량은 4만 291가구로전월대비 1,223가구감소 동탄2신도시 배곧신도시 고잔신도시등대규모단지공급이진행되고있는수도권지역의미분양물량은당분간증가될것으로전망 경기도용인, 파주, 고양, 김포시는수도권에서미분양아파트가가장많은곳으로, 용인의미분양은 5,600여가구 8월기준집단대출연체율은고양시 6.12%, 용인시 4.98%, 파주시 4.02% 로수도권평균 2.98% 보다 1.5~2배높은수준 용인, 파주, 고양, 김포시의공통점은신도시개발과보금자리주택등사업으로최근까지공급이많았던지역 분양가상한제시행에따른규제를피하기위해 2007년 ~2009년사이최근 5년간공급량의 70~80% 가집중

금년 1월부터현재까지 1기신도시아파트매매가격을분석한결과, 중대형은월평균 544만원, 중소형은 89만원씩하락한것으로조사 수도권주택시장이위축되면서중대형아파트의선호도가줄어들었고, 노후화현상까지한몫하여전반적인매력도하락 LH 가연말까지공급할주요공공아파트 공공임대는시세보다임대료가 10~30% 저렴하고, 공공분양도민간아파트보다저렴한가격으로공급 서울시강남보금자리주택지구 A4는토지임대부분양방식으로소유주 ( 피분양자 ) 는건물만보유 경기도화성시향남2지구에서는 12월국민임대주택 1,200 가구가공급되며, 임대기간이 30년으로장기 제주삼화지구 2-3블록은향후제주시의부도심역할을할것으로기대 지구명블록공급유형전용면적 ( m2 ) 가구수모집공고 창원자은 S2 분양 59~84 1,298 11 월 5 일 서울강남 A4 A5 토지임대부분양주택 74~84 402 11월말 10년임대 59 419 분납임대 74~84 550 제주삼화 2-3 분양 74~84 411 11 월말 대구금호 B2 분양 59~84 959 11 월말 화성향남 A1 26~51 544 12월 A2 26~51 704 12월 홍성광천 1 국민 36~46 284 11월 논산내동 A-2 임대주택 29~46 460 11월 대구금호 A-1 33~59 1,088 12 월 수도권전세가격은아파트입주물량의감소에도불구하고도시형생활주택등소형주택의입주물량증가에따라올해 (3.8% 추정 ) 와비슷한 4% 의상승율을기록할것으로예측 수도권매매시장은내년하반기거시경제상황이다소회복되는것과연관, 上底下高 양상을보일것으로예상되며, 지방매매시장은최근호황세가둔화되는추세여서 上高下低 를나타낼것으로예측 건설투자는정부의 SOC( 사회간접자본 ) 투자가늘어, 올해보다약 1.6% 증가할것으로전망 국토해양부에따르면부산의올상반기아파트거래량은 15,108건으로지난해같은기간 32,235건의절반수준에도못미침 아파트값도하락세로돌아서올해 1~10월아파트값은작년말보다평균 0.2% 하락했으며, 부산주택시장을주도했던해운대구도같은기간아파트값 3% 하락

서울의오피스텔분양물량은 2009년 1,035실에서, 2010 년 5,089실, 2011년 1만775실, 2012년 1만4,719실 ( 계획물량포함 ) 로급증 이는베이비부머의은퇴와 1~2인가구증가가맞물리면서소형주거공간에대한수요가늘고있기때문 한편, 아파트분양이저조하자대형건설사들이앞다퉈오피스텔물량을쏟아내고있어, 2~3년후에공급과잉에대한후유증을낳게될것이라는전망 서울오피스공실률은작년 4분기부터본격적인상승세로돌아서 2010년이전수준으로회기 신규공급이많은도심권역과강남권의공실률이올해들어급격히상승 신규공급이지속되면서소형과노후오피스빌딩의공실률이주로높아지고있으며, 임대료도정체되는추세 2013년오피스빌딩의신규공급은올해보다 21.5% 증가할것으로예상되며, 2009년부터시작된서울오피스빌딩의공급증가추이는 2014년까지이어질것으로한국건설산업연구원전망 도시형생활주택의건축을위한국민주택기금지원연말종료 ( m2당최대 80만원까지연 2%) 주차장기준도원룸형의경우전용면적 60m2당 1대에서 30~90m2당 1대로조절할수있게되면서지자체별로는 30m2당 1대로강화하는추세이며, 서울시도내년 2월부터규제를강화할예정 주차장기준이강화되면건축비증가및방수의감소가불가피하여수익률이하락될것이라는평가 서울 7대상권점포매물분석결과, 평당월세는 7대상권전체에서, 권리금은 6곳에서전년대비상승 평당월세는명동상권이 13만7천원으로전년대비 27% 상승하면서가장높은상승률을기록 ( 명동 > 대학로 > 강남역 > 건대입구순 ) 평당권리금은대학로상권이 379만원으로전년대비 31% 상승하면서가장높은상승률을기록 ( 대학로 > 명동 > 건대입구 > 홍대순 )

사업비 10조원이투입될구리월드디자인센터 (GWDC) 개발사업이 4대강친수구역사업으로추진 친수구역사업은하천개발사업으로환경여건이양호해진하천주변을다양한용도로개발하는것 월드디자인센터는상설전시장 엑스포시설 호텔 국제학교등부대시설조성과 2,000여곳의디자인관련업체의유치를계획 사업비는 SPC를설립하여조달할계획 ( 사업기간은 2020년까지 ) 인천시와 에잇시티는마카오의 3배, 여의도의 28배에달하는용유 무의도일원 80km2 (2,420만평) 부지를초대형문화 관광 레저복합도시로개발하는에잇시티마스터플랜을발표 에잇시티가완공되는 2030년에는상주인구 35만명, 연관광객 1억3,400만명, 93만명의고용창출효과예상 총 300조원에달하는사업비조달방안이난제 종전까지발코니구조변경은다세대, 연립, 아파트등공동주택에대해서만허용되었으나설치기준개정으로단독주택으로분류되는다가구, 다중주택도발코니를확장이가능 다가구주택 : 주택층수가 3개층이하이며 1개동바닥면적이 660m2이하, 19세대이하인주택 다중주택 : 주택층수가 3개층이하이며, 연면적 330m2이하인주택 서울시의재개발 재건축사업지가운데추진위원회가해산된사업지에대해매몰비용 ( 추진위등이사용한비용 ) 의지원을담은 조례개정안 이시의회에서확정 ( 관련예산 39억원 ) 매몰비용의 70% 까지지원하기로결정되면서세금으로매몰비용을지원하는것에대한찬반논란은지속될것으로예상

[ 매매 ] 대구시아파트매매가격은금융위기이후, 다른지방광역시에비해상대적으로낮은수준이었으나, 올해에는 2011년말기준으로 2.4% 상승하여다른지방광역시에비해높은상승률을기록함 ( 울산 1.8%, 광주 1.2%, 부산 -0.7%, 대전 -1.6%) 2010년이후, 외부투자자유입에따른미분양감소등이주요영향으로작용하며높은가격상승률을보였으나, 외부투자자가줄어들면서하반기이후상승세가둔화되는추세를보이고있음 [ 전세 ] 대구시아파트전세가격은 2011년까지지속적인상승세를유지하였으나, 2012년들어점차안정세를보이고있음 2009년부터 2012년 9월까지전세가격은 31.3% 상승하였고, 2012년은 5.1% 상승하면서타광역시에비해서는높은상승률을기록하고있음 [ 지역별 ] 2012년 10월기준아파트평당매매가는 588만원, 평당전세가는 426만원기록함 평당매매가격은수성구가 705만원으로가장높고남구가 513만원으로가장낮은수준이며, 지난해상승세가높았던달서구와달성군의상승률은많이둔화됨 평당전세가격은수성구가 496만원으로가장높고, 서구가 338만원으로가장낮음 165m2이상의대형면적의경우가격조정이시작되며마이너스변동률기록함 매매가격대비전세비율은 72.4% 로 2002년 4분기 72.8% 이후가장높은수준이며, 지역별로는북구가 74.91% 가장높고, 서구가 65.81% 가장낮은수준임 [ 미분양 ] 대구지역미분양은 2009년 1월 21,560세대로최대치를기록한이후, 지속적인감소세를보이며 2012년 9월기준 5,202세대로정점대비 24% 수준으로감소함 금융위기전후로매매시장과분양시장이극심한침체를보이면서높은미분양물량을기록했으나, 건설사의할인분양과전세시장의매물부족, 외부투자자유입이이루어지면서미분양이감소함 2012년 10월말현재, 미분양물량은 2,838세대로수성구가 1,409세대로가장많고, 달서구 566대, 서구 437세대순으로나타나고있으며, 85m2초과면적이 2,722세대로전체미분양물량의약 96% 수준을보이고있음 지방광역시아파트매매가격변동률 지방광역시아파트전세가격변동률

2012년들어아파트거래는전년동기대비약 7천건이상감소하였으나, 2011년이전의평년거래보다는높은수준을유지 (2011년 8월말 39,313건, 2012년 8월말 31,525건 ) 2010년이후다른지방광역시에비해외지투자자유입이높은비중을차지하며매매가격상승현상을나타냈으나, 최근에는외지인거래비중이축소되고있음 계절적비수기와취득세감면종료가예정되면서, 전반적인거래시장은소강상태아파트거래량외부거주자거래비중 (2010년 ~2012년 ) [ 건 ] [ 건 ] 2008년 32,942세대가입주이후입주물량이급격히감소하고있으며, 2012년에는입주물량이 4,384세대로최근 20년간최소수준을기록 분양물량은 2005년 26,080세대분양이후매년감소추세를보이고있으며특히 2008년 ~ 2010년간분양물량이급감하였고 2012년에는계획물량포함 9,237세대 2012년평균청약경쟁률은 2.99대 1을기록하였으며, 달서구 / 북구 / 중구지역이높은수준형성 연도별입주물량추이 연도별분양물량추이 [ 세대 ] [ 세대 ] 대구시아파트시장은세제혜택의영향으로중소형평형위주의거래량이이어지면서강보합세를나타내고있고, 이러한추세는연말까지유지될것으로예상 2013년은글로벌경기회복과정부의경기부양대책등에따라시장변동성을나타낼것으로보임 아울러, 내년부터입주물량 (2013년 7,906세대 / 2014년 9,577세대 ) 이다시증가하면서최근멸실물량감소와맞물린공급부담이우려되어전반적인약보합세가나타날것으로전망

[ 매매 ] 매매가격하락세가 2012 년 2 분기와 3 분기연속으로계속되면서가격조정폭이 커지고있음 [ 전세 ] 전세수요는관망세를보이고있으며 2011 년상반기까지이사수요가대부분해소 되면서 2012 년에는이사수요가급감함 [ 지역별 ] 매매와전세모두약세를보이고있는가운데북구, 남구, 해운대구, 수영구, 사하구의약세가크게나타남 북구는가장큰폭의하락세를보였지만상반기대비낙폭이줄어들었으며롯데캐슬카이저의입주가진행되면서급매물위주로거래가체결되고있어향후추가하락없이보합세가지속될전망 남구는 LG메트로시티의가격이하락하면서구별변동률에미치는영향이컸음 해운대구는중소형의약세가커지면서매매변동률은마이너스를기록했고, 대형은낙폭이크지않아마린시티의입주물량영향은정리가된것으로예상됨. 반면전세시장은강세를보이고있어선호지역에대한수요는지속되고있음 강서구와사상구의전세강세가나타나면서강서권역의공단근로자들을중심으로전세수요가증가하는상황임 금정구는벽산블루밍입주로인한매매가격하락이예상보다낮았으며실수요보다는투자수요가많아전세가는약세를보임 [ 재건축 ] 부산지역재건축아파트는 2분기변동률에비해 -0.92% 를기록하며약세를보였고중소형아파트하락의영향으로소형재건축아파트도하락함 수요증가로인한소형아파트상승추세와더불어부산지역재건축아파트는상승세를보였지만재건축자체의개발호재와이어지지는못하고있음 3 분기부산매매 전세변동률 자료 : 부동산 114

국토해양부에따르면올해상반기아파트거래량은 15,108 건으로지난해같은기간 32,235 건의절반수준에도못미침 북구는롯데캐슬카이져입주의영향으로거래량이 1,000 건을상회하였으며, 입주는약 65% 진행됨 금정구는벽산블루밍이입주를시작했지만거래량에변화가없으며입주진행이저조한모습 내년부터실수요자들의입주물량이증가할것으로예정되어한동안거래량증가는많지않을것으로예상됨 중소형아파트의시세차익매물이증가하고있지만, 거래가증가하지않고적체되어가격하락요인으로작용하고있음 자료 : 온나라부동산포털 3분기입주물량은 2분기보다 70% 감소한 2,214세대가입주함. 면적별로는중소형이대부분으로 40평형대이상은 199세대에그침 사하구다대푸르지오 (972세대) 를제외하고는대규모아파트가없어전세이동이소폭으로나타났으며사하구는다대푸르지오입주영향으로다대동과신평동의가격하락이컸음 금정구벽산블루밍장전디자인시티 (1,682세대) 는대단지아파트로초기미분양이많았지만, 가격상승기에미분양이급소진되면서실수요자보다는투자수요가많아입주물량이적음 10월말 (5,261호) 기준부산의미분양물량은 9월 (5,393호) 에비해감소하였지만 1월 (3,909호) 에비 해크게증가함 ( 단위 : 호 ) 구분 07.12 08.12 09.12 10.12 11.12 12.08 12.09 12.10 미분양 11,502 13,997 9,200 3,458 4,193 5,484 5,393 5,261 준공후미분양 2,671 3,412 4,104 1,234 1,323 1,049 1,050 975 부산지역은 4분기에도입주물량이많아시장약세가지속될것으로전망됨 2010~2011년가격상승부담및실수요자들의주택매수완료로투자수요가감소하고있으며취득세감면에따른거래량증가는많지않을것으로예상됨 최근 5년평균입주물량은 12,000가구로 2013~2014년입주예상물량이 32,000가구인점을감안시공급과잉으로인해시장은하락세가계속될것으로보임

위치 건설호수 계획인구 서울특별시강남구자곡동, 세곡동, 율현동일원 940,000 m2 6,821세대 ( 아파트 6,356, 연립 / 다세대 350, 단독 115 ) 18,416 명 사업기간교육환경교통환경생활환경 2009 년 6 월 ~2013 년 12 월 2 개초등학교, 1 개중학교설립예정 ( 고등학교없음 ) 분당 ~ 내곡간고속화도로, 분당 ~ 수서간고속화도로이용용이 지하철 3 호선수서역이용 ( 도보이용불가 ) 수서역 KTX 2015 년개통예정 대모산, 세곡근린공원등자연환경쾌적 가락시장, 가든파이브등편의시설과근접 공공임대 (A4, 토지임대부 ) 2012 년말청약예정 (402 가구 ) 600 만원 (/ 평 ) 예정 공공임대 (A5) 2012 년말청약예정 (969 가구 ) 민간분양 (A6, 래미안강남힐즈 ) 2012 년 1,020 가구분양 2,025 만원 (/ 평 ) 청약경쟁률 3.58 : 1 2014 년 6 월입주예정 공공분양 (A7) 2013 년분양예정 (765 가구 ) 2015 년입주예정 업무시설용지 2012 년오피스텔 6 단지, 3 천 1 백여실분양 1,070 만원 (/ 평 ) 평균청약경쟁률 14 : 1 2014 년준공예정 국민임대 (A3) 2012 년 7 월청약 (873 가구 ) 청약경쟁률 1.8 : 1 2013 년 11 월입주예정 단독주택용지 2011 년 8 월 23 필지분양 1,300~1,500 만원 (/ 평 ) 6 필지미분양중 민간분양 ( 연립주택용지 ) 분양예정 ( 세부계획미정 ) 공공분양 (A1) 2011 년 809 가구분양 990 만원 (/ 평 ) 청약경쟁률 24 : 1 2013 년 6 월입주예정 공공분양 (A2) 2011 년 912 가구분양 960 만원 (/ 평 ) 청약경쟁률 21.5 : 1 2012 년 10 월입주 근린생활시설용지 2012 년말분양예정 근생용지 11 필지, 1 천 7 백만원 (/ 평 ) 건폐율 50~60%, 용적률 200~250% 최고층수 4~5 층 상업용지 2012 년말분양예정 2 천 1 백만원 (/ 평 ) 건폐율 60%, 용적률 480% 최고층수 8 층

아파트 지역 단지명 규모 ( 전체 ) 준공시점 기준면적 ( 공급 ) 분양가및시세 (/ 평 ) 강남보금자리 래미안강남힐즈 1,020가구 2014년 36평 1,950만원 일원동 목련타운 650가구 1993년 37평 2,700만원 일원동 샘터마을 628가구 1994년 36평 2,600만원 일원동 푸른마을 930가구 1994년 32평 2,000만원 수서동 삼성 680가구 1997년 31평 1,740만원 수서동 한아름 498가구 1993년 37평 1,940만원 수서동 동익 330가구 1993년 31평 2,000만원 오피스텔 지역 단지명 규모 ( 전체 ) 준공시점 기준면적 ( 공급 ) 분양가및시세 (/ 평 ) 강남보금자리 푸르지오시티1차 401실 2014년 15평 1,030만원 강남보금자리 푸르지오시티2차 513실 2014년 14평 1,055만원 강남보금자리 신영지웰홈스 690실 2014년 16평 1,060만원 강남보금자리 더샵라르고 458실 2014년 15평 1,100만원 강남보금자리 힐스테이트에코 468실 2014년 15평 1,110만원 강남보금자리 유탑유블레스 513실 2014년 15평 950만원 수서동 한신사이룩스 630실 2003년 17평 1,010만원 수서동 현대벤처빌 520실 2002년 15평 910만원 수서동 로즈데일 406실 2000년 23평 860만원 수서동 수서타워 323실 1997년 20평 950만원 강남보금자리지구의상업 근린생활시설용지는 11월말부터경쟁입찰방식으로공급 보금자리지구내거주자 (6,800가구) 외, 세곡국민임대주택단지 (2,200가구), 세곡2보금자리주택지구 (4,400가구) 등인근지역거주자수요유입에기대구분면적 (/ 필지 ) 분양가 (/ 평 ) 건폐율용적율건축가능용도 상업용지 (9 필지 ) 근린생활시설용지 (11 필지 ) 340~423 평 2,160 만원 60% 480% 257~326 평 1,756 만원 50~60% 200~250% 1,2 종근린생활시설 판매 / 업무시설등 1,2 종근린생활시설 보육시설등 단독주택용지 (23 필지 ) 80~100 평 1,400 만원 50% 150% 단독주택

아파트 2015년까지강남보금자리와세곡1,2지구를합하여, 자곡동, 세곡동, 율현동일대 1만5천가구및 2017년까지인근위례신도시에 4만4천여가구가소형평형위주로공급될예정 강남구일원동과수서동의기존아파트는 21개단지 (11,724세대) 로, 2012년 10월기준일원동은평당 1,900만원, 수서동은평당 1,820만원으로실거래가형성 지구내초등학교 2곳, 중학교 1곳이설립예정이나, 고등학교는없음 ( 인문계고교는일원동 2곳, 수서동 1곳 ) 2013년상반기강남보금자리지구내가장좋은입지로평가되는 A7블록에중소형물량 765가구가보금자리물량으로분양될예정이며, A4블록에는 반의반값아파트 로불리는토지임대부분양주택 402가구가 2012년말공급대기예정 지구의 79.5% 가보금자리물량으로기존공공분양주택에비해평당 1천여만원비싼민간분양아파트인래미안강남힐즈의경우시세차익에한계가있을것으로예상되어, 투자하기전분양가, 위상, social mix현상등투자가치의신중한검토는필수 오피스텔 2012년강남보금자리지구에분양된오피스텔은총 3,043실이며, 2km거리의문정동동남권유통단지내 4,185 실의오피스텔이평당 1,180만원선으로분양중 ( 기존물량은수서동 1,933실, 문정동 60실 ) 수서동의오피스텔은지하철 3호선수서역반경 100m이내집중되어있으며, 운동시설, 마트등전반적인편의성이우수한편, 반면강남보금자리지구의오피스텔경우, 수서역까지의거리는약 2km로, 도보시 20~30분소요됨 공급면적 15평기준, 수서동오피스텔의임대시세는 1,000만원 / 60만원수준이며, 강남지구의오피스텔은우수한시설에도불구, 수요자의주된선택기준인교통및편의시설등이열위에있어준공후상당기간수서역오피스텔의임대시세를초과하지는못할것으로예상됨 수서동오피스텔의시세는평당 900만원이며, 강남지구는평당 1,050만원정도로, 임대시세를반영한수익율은수서동 5.7% 선, 강남지구 4.6% 수준으로추정 ( 수서역 현대벤처빌, 강남지구 힐스테이트에코 15평기준 ) 2015년준공예정인 KTX 수서역 ( 수서 ~ 평택구간 ) 및 2018년준공 ( 미확정 ) 될수도권고속철도 GTX( 일산 ~ 동탄 ) 사업이순조롭게진행될경우, 수서역세권은세곡에서문정법조 연구단지로이어지는비즈니스벨트의중심지가될것이라는평가 강남보금자리지구에공급될오피스텔 GTX 예상노선도