1 KB 금융지주경영연구소 KB 국민은행가치평가부
발행인 편집인 윤종규 조경엽 발행처 KB 금융그룹서울특별시영등포구여의공원로 11( 여의도동 ) 세우빌딩 1 층 대표전화 -73-789 발행일 1 년 월 1 일
주택가격 : 월주택매매가격은전월대비.% 상승 주택가격은매수심리가소폭회복되면서 개월만에상승폭확대 전세가격은매매가격대비높은상승률을지속중이나, 최근안정적흐름 주택거래 : 3월주택매매거래량은 7만 7,83호로 개월만에증가세전환 매수심리회복의영향으로매매거래가증가하면서전월대비수도권은 3.%, 지방은.8% 증가 한편, 전국미분양물량은 만 3,8호를기록하며 3개월연속감소 주택공급 : 월분양물량은전월대비감소한 3만 3,98호가공급 지역별로수도권 1.1만호, 비수도권.만호가공급되면서비수도권지역주택시장둔화움직임에도불구하고연초급감했던분양물량에서회복세 월입주물량은.1만호로비수도권이전체입주물량의 7% 차지 토지시장 : 1 분기전국지가변동률은전기대비.% 상승 제주도의높은지가상승세가지속되면서전년동기대비.8%p 높은상승률기록 1 분기전국토지거래량은약. 만필지로전년동기대비 7.1% 감소 상업용부동산 : 전국오피스공실률 분기연속상승 1 분기오피스빌딩공실률은 13.% 로전분기대비.%p 상승 오피스빌딩투자수익률은전기대비.9%p 하락한 1.1% 기록 주택금융 : 주택담보대출금리 3 개월연속하락 3 월주택담보대출금리는.97% 를기록하며, 전월대비.%p 하락 월말기준주택담보대출순증액은 3. 조원으로작년월평균 (.1 조원 ) 대비크게둔화 부동산금융 : 주택PF대출올해들어큰폭으로감소 1년 1분기주택PF대출실적은 조 7,99억원으로전년동기대비 % 감소 지역별로는수도권 ( 전년동기대비 -9.1%) 의감소폭이가장크고, 기타지방 (-.9%) 의감소폭이가장적음 3
[ 주택가격 ] 전국주택매매가격 개월만에상승폭확대 주택매매가격매수 심리회복되며상승 폭확대 월주택매매가격은전월대비.% 상승하며 개월만에상승폭이확대 연초거래부진에따른호가조정등의영향으로급매물이소진되고매수심리가소폭회복되며주택매매가격은 개월만에상승폭확대 다만, 전년동월대비로는 3.3% 상승하며, 상승폭둔화세는지속 지역별로수도권지역은재건축아파트등투자수요가세로매매거래가증가하며전월대비.8% 상승 반면, 지난달하락세로전환된기타지방 ( 전월대비 -.1%) 과 개광역시 (.1%) 는부진한흐름을지속 주택전세가격 안정적흐름지속 월주택전세가격은전월대비.11%( 전년동월대비.33%) 상승하며상 승세는지속중이나상승폭은 개월연속감소 보증부월세거래증가는지속되는반면높아진전세가격으로추가상승은제한되면서, 전년대비안정세 (1 년월평균.% 상승 ) 지역별로수도권 ( 전월대비.1%) 과 개광역시 (.%) 는상승폭감소가지속된반면, 기타지방 (.%) 은상승세가소폭확대 대구 (-.1%) 와경북 (-.11%) 등일부지방지역은신규입주물량증가등의영향으로하락세지속 그림 1 주택매매및전세가격지수변동률그림 지역별매매 / 전세가격변동률 ( '1 년 월 ) 1..8.. (MoM, %) 수도권 ( 매매 ) 개광역시 ( 매매 ) 수도권 ( 전세 ) 개광역시 ( 전세 ).... (MoM, %).11.18..1.1.1.1...8.13.17.1. -.7. 매매 전세. -. -.18-.1. '1. '1.7 '1.1 '1.1 '1. -. 전국서울경기인천부산대구광주대전울산 자료 : 국민은행 자료 : 국민은행
[ 주택가격 ] KB 부동산전망지수, 서울 개월만에상승전망전환 매매가대비전세가 비율 3 년연속상승 전국아파트매매가대비전세가비율은 7.9%( 전월대비.%p 상승 ) 를기록하며 3개월연속상승 서울 (7.8%) 을비롯하여경기 (77.3%), 인천 (7.3%) 등수도권지역은높은상승세가지속 반면, 하락세가나타난대구등의영향으로 개광역시 (73.%) 와 기타지방 (7%) 의상승세는둔화 KB 부동산전망지수 개월연속상승 월전국 KB부동산매매전망지수 1 는 9.7 을기록하며 개월연속상승하였으나, 여전히하락전망이우세 재건축및분양시장중심매매수요증가로서울 (1.) 은 개월만에상승전망으로전환되는등수도권 (99.) 을중심으로지수의상승폭이높은편 반면, 매매및전세가격모두하락세로전환된대구등지방광 역시 (87.7) 는전월대비소폭상승하였으나, 여전히하락전망이 크게우세 월 KB 부동산전세전망지수는 3 개월연속하락추세이나, 매매전망지 수와달리상승전망이우세 그림 3 아파트매매가격대비전세가격비추이 그림 KB 부동산매매전망지수추이 9% 8% 전국서울 7.9 1 13 전국 수도권 개광역시기타지방 7% 7.8 1 % 11 % 1 % 9 3% '1. '. '7. '1. '13. '1. 8 '1. '1. '1. '1.8 '1.1'1.1 '1. '1. 자료 : 국민은행 자료 : 국민은행 1 KB 부동산매매 / 전세가격전망지수는 3 개월후아파트매매 / 전세가격에대해크게상승, 약간상승, 보합, 약간하락, 크게하락의 가지중하나를부동산중개 업체가선택하여작성된지표로 1 이면보합이고, 1 을초과할수록상승비중이높음 ( KB 부동산매매 / 전세가격전망지수 = 1 + {( 크케상승 비중 1+ 약간상승 비중.)-( 크케하락 비중 1+ 약간하락 비중.)} )
[ 주택거래 ] 주택매매거래, 매수심리회복과함께증가세전환 주택매매거래 개월 만에증가세전환 3월전국주택매매거래량은위축된매수심리가소폭회복되며전월대비 31.%( 전년동월대비 -3.%) 증가한 7만 7,83 호가거래 지역별로는수도권 3만 8,311호 ( 전월대비 3.%/ 전년동월대비 -3.%), 비수도권 3만 9,호 (.8%/-.3%) 가거래되면서전년동월대비로는감소세지속 주택유형별로는아파트 ( 만 9,179 호 / 전월대비 8.7%) 를비롯 해연립 다세대 (1 만,1 호 /.%) 와단독 다가구 (1, 호 /3.9%) 모두증가 전국아파트미분양 3 개월연속감소 전국아파트미분양물량은전월대비 1,8호 (-.3%) 가감소한 만 3,8 호로작년 1월이후감소세지속 지역별로수도권은전월대비.7% 감소한 만 3,3호를기록한반면, 비수도권지역은경상지역미분양물량증가의영향으로전월대비 1.% 증가한 3만 호기록 8m초과중대형아파트미분양물량은소폭증가세 (1.%) 로전환되었으나, 최근분양물량감안시안정적 한편, 준공후미분양물량도소폭증가세 ( 전월대비 1.%) 로전환되었으나, 저점수준에서안정적흐름을유지 그림 주택매매거래량추이 그림 미분양아파트물량추이 1 1 1 8 ( 천호 ) 비수도권거래량 ( 좌 ) 수도권거래량 ( 좌 ) (MoM, %) 매매거래량증감율 ( 우 ) 1 1-8 ( 천호 ) 수도권미분양 ( 좌 ) ( 천호 ) 비수도권미분양 ( 좌 ) 준공후미분양 ( 우 ) 3 1 1-1 13.3 13.9 1.3 1.9 1.3 1.9 1.3 13.3 13.9 1.3 1.9 1.3 1.9 1.3 자료 : 온나라부동산정보통합포털 자료 : 온나라부동산정보통합포털
[ 주택공급 ] 지방분양물량지속증가로주택시장둔화우려확대 주택시장둔화우려 에도지방지역 분양물량공급확대 월전국아파트분양물량은 3만 3,98 호로전월 (-1.8%) 및전년동월대비 (-3.1%) 감소하였으나, 직전 년 월평균 (8,호) 대비로는상회 지역별로수도권은전년동월대비.% 감소한 1만 1,3호가공급된반면, 비수도권은 1.1% 증가한 만,91호공급 특히지방지역의경우주택시장둔화움직임에도불구하고다소많은분양물량공급이지속되면서향후지방지역주택시장둔화우려확대 한편, 월분양예정물량은약 8만호가공급될예정 총선등으로지연된물량이 월중분양될전망이나, 지방주택시장둔화확대에따른분양시기추가조절가능성상존 월입주물량은 전월대비증가 월전국아파트입주물량은 1만 9,8호로전월대비 7.%, 전년동월대비 19.1% 증가 지역별로는수도권은전년동월대비 1% 감소한,.3호가공급되었고, 비수도권은 3% 증가한 1만,11호가공급 월입주예정물량은약.1 만호로 1 년월평균입주물량수준공급 지역별로는비수도권입주물량이약 7%(1. 만호 ) 를차지하면서 지방지역주택시장둔화와함께다소부담으로작용할전망 그림 7 아파트분양및분양예정물량추이 그림 8 신규아파트입주및예정물량추이 8 7 ( 천호 ) 수도권분양물량 비수도권분양물량 분양예정 ( 천호 ) 수도권입주물량 비수도권입주물량 입주예정 3 3 1 1 1. 1.9 1. 1.7 1.1 1.E 1.1E 1. 1.9 1. 1.7 1.1 1.E 1.1E 자료 : 부동산 11 자료 : 부동산 11 7
[ 토지 ] 전국토지가격의상승세는지속되나거래량은소폭감소 1 분기토지가격은 전기대비상승 올해 1 분기전국지가변동률은전기대비.% 상승 이는지난해같은기간보다.8%p 높은수준으로올해토지가 격이지난해같은기간상승세보다는다소확대되는모습 용도별로는계획관리지역 (.%) 의상승률이가장높았으며, 다음으로는주거지 (.1%), 녹지 (.1%) 순 지역별로는신공항개발등의호재로인해제주도의상승률 (3.%) 이다른지역에비해월등히높게나타남 그외지역으로는대구 (1.1%) 와세종 (.89%) 의상승률높은편 표 지역별토지가격변동률현황 (1.1 분기 ) ( 단위 : %) 전국 서울 부산 대구 인천 광주 대전 울산 세종..7.8 1.1.3.3.77.3.89 경기 강원 충북 충남 전북 전남 경북 경남 제주.37..39.....8 3. 자료 : 국토교통부 주택거래감소영향 으로토지거래감소 1 분기전국의토지거래량은약. 만필지로전년동기대비 7.1% 감소 전기대비로도 18.8% 감소하는등지속되는지가상승에도불구 거래량은점진적으로감소하는추세 한편, 순수토지거래량은총.1 만필지로전년동기대비.9% 상승 그림 9 지가변동률및지수추이 그림 1 토지거래량및증감률 1 13 1 11 1 99 98 97 ('1.11=1) (MoM, %) 변동률 ( 우 ) 지수 ( 좌 ).3...1.1 3 1 ( 천필지 ) 거래량 ( 좌 ) 증감률 ( 우 ) (YoY,%) - 9 9. 1-9. 13. 13.11 1. 1.1 1.8 1.3 자료 : 한국감정원 - 1. 1.7 1.1 1. 1.1 1.3 자료 : 한국감정원 8
[ 상업용부동산 ] 전국오피스빌딩공실률은 분기연속상승 1 분기오피스투자 수익률소폭하락 전국기준오피스빌딩의투자수익률은 1.1% 를기록하며전기대비.9%p 하락 이는저금리기조가이어지는가운데자본수익률 (.33%) 이전분기대비소폭둔화 (-.1%p) 된것에기인 반면소득수익률은전분기대비.%p 상승하며 1.19% 를기록 지역별로는부동산시장의호황세가이어지고있는제주도 (.8%) 의투자 수익률이가장높았으며, 다음으로경기 (1.87%), 부산 (1.8%) 순 표 지역별오피스빌딩투자수익률현황 (1.1 분기 ) ( 단위 : %) 전국 서울 부산 대구 인천 광주 대전 울산 1.1 1. 1.8 1. 1.1.8.91 1. 경기 강원 충북 충남 전북 전남 경북 경남 제주 1.87.91..99 1. 1.19 1.3 1..8 자료 : 국토교통부 오피스빌딩공실률 상승세지속 1 분기오피스빌딩의공실률은 13.% 로전분기대비.%p 상승 오피스빌딩의공실률은지난해 3 분기 (1.%) 를저점으로 분기 연속상승세가이어지는모습 이는지속되는경기침체및수출부진에대한우려등으로신규 오피스수요의감소에따른영향 ( 임대료가격 : 전기대비 -.1%) 그림 11 전국오피스빌딩투자수익률추이 (%) 1 그림 1 전국오피스빌딩공실률추이 (%) (%p) 1 증감 ( 우 ). 1 공실률 ( 좌 ) 1. 1 1 1. 8. -1 자본수익률소득수익률. -. - 1.1Q 13.1Q 1.1Q 1.1Q 1.1Q 주 : 1 년까지는 9 개도시기준, 13 년부터전국기준자료 : 국토교통부 -1. 11.1Q 1.1Q 13.1Q 1.1Q 1.1Q 1.1Q 주 : 1 년까지는 9 개도시기준, 13 년부터전국기준자료 : 국토교통부 9
[ 주택금융시장 ] 주택담보대출금리 3 개월째하락 주택담보대출금리, 하락폭은다소축소되었으나 3 개월째하락 3월주택담보대출금리는.97% 를기록하며전월대비.%p 하락 전월대비하락폭은축소되었으나올해들어 3개월째하락 코픽스금리는잔액기준 1.79%, 신규기준 1.% 를기록하여각각.3%p,.%p 하락 미국의금리인상지연, 저성장기조지속으로기준금리인하에대한시장 의기대감이확대되고있는상황이나, 월회의가새로임기를시작한 명금통위원의첫회의라는점에서동결가능성이높은상황 주택담보대출증가 폭은크게둔화 월말기준주택담보대출 ( 예금취급기관및기타금융기관포함 ) 잔액은 1.8 조원으로전월대비약 3.조원증가 순증액규모는지난해월평균.1조원의높은증가세가지속되었으나올해들어 3조원대로감소 한편, 한국은행에서잠정집계한 3월은행권주택담보대출 ( 정책모기지론포함 ) 은.조원으로전월 (.조원) 대비증가폭확대 한편, 3월말주택담보대출연체율 (.7%) 은전월대비.%p 하락하며여전히낮은수준지속 집단대출연체율이.3% 로전월대비.%p 하락했으며, 집단대출을제외한연체율은.% 수준에불과 그림 13 주택담보대출금리추이 그림 1 금융권주택담보대출잔액추이 자료 : 한국은행, 은행연합회 자료 : 한국은행 1
[ 부동산금융 ] 주택 PF 대출, 올해들어큰폭으로감소 주택 PF 대출실적 지난해분기평균의 1/3 수준으로감소 1년 1분기주택 PF 대출실적은 조 7,99 억원 이는전분기대비 78.%, 전년동기대비.% 감소한수치 지난해분기평균대출실적이약 9.1조원이었다는점을감안하면올해들어감소폭은상당히큰편 지난해 만호가넘는과도한분양이이루어지면서주택시장이호황을 누렸으나주택경기위축, 기존물량소진등으로급격하게 PF 대출실적 이감소한것으로판단 기타지방의감소폭 이가장적다는점 은다소우려 지역별로는수도권의감소가가장두드러지게나타남 수도권에서는서울이 87억원으로전년동기대비 9.1% 나감소하면서가장큰폭으로감소 비수도권이 31.8% 감소하여상대적으로감소폭이적었으며, 광역시 (-.8%) 가기타지방 (.9%) 보다상대적으로크게감소 지난해주택분양이비정상적으로급등했다는점, 최근주택경기는공급과잉, 대출규제등부정적인요인이많다는점을감안하면주택 PF대출의감소는불가피 한편, 주택경기가위축이우려되는기타지방에감소폭이가장적다는점은다소우려스러운상황 그림 1 주택 PF 대출추이그림 1 지역별 PF 대출증감률 (1 분기기준 ) 자료 : 대한주택보증 자료 : 대한주택보증 11
[ 미국주택시장 ] 저금리및견고한주택수요기반으로개선흐름유지 주택가격상승세및 판매량증가등 개선흐름유지 미국주택가격지수는상승세유지하며금융위기이전수준을거의회복 월 S&P/ 케이스쉴러 개주요도시주택가격지수는고점대비 9% 수준이며, FHFA주택가격지수는 1% 로고점을상회 FHFA( 연방주택주택금융청 ) 주택가격지수는국영모기지업체들의담보대출을통해구입된주택들의가격으로산출 고용시장개선및저금리유지로주택수요는꾸준히지속 3월신규및기존주택판매량은전년동월대비각각.%, 1.% 증가 한편 3월 NAHB지수는 8로전월대비다소하락하였으나여전히 을상회하며향후주택거래가증가할것으로전망 NAHB 주택시장지수가 을넘으면주택거래증가를전망하는건설업자가많음을의미 금리인상지연및 양호한고용지표는 긍정적영향 미연준의장의금리인상지연가능성언급및양호한고용지표등을감 안시주택시장의개선흐름은당분간이어질것으로예상 월 3 년만기모기지금리는 3.% 로최저수준을유지 추후금리인상이예상되나인상속도는완만할것으로예상되며, 변동금리비중도크게감소해금리인상여파는낮을전망 변동금리모기지론신청비중은금융위기이전에약 % 에달하였으나최근 1% 수준으로크게하락 그림 17 S&P 개도시및전국주택가격지수 그림 18 주택판매량및 NAHB 주택시장지수 S&P 개도시전국 FHFA 지수 고점대비 1% ( 만호 ) 신규 + 기존주택판매량 ( 좌 ) NAHB 주택시장지수 ( 우 ) 1 8 18 1 1 1 고점대비 9% 8 3 1 7 9 11 13 1 자료 : Bloomberg 3 9.1 1.9 11.8 1.7 13. 1. 1. 1.3 자료 : Bloomberg 1
[ 베트남부동산시장 ] 부동산시장과열양상, 정부대출규제움직임 글로벌경제통합및 주택법개정등으로 부동산시장상승세 베트남경제는성장기조를유지하는가운데글로벌경제통합, 부동산관련법개정으로부동산시장내유동성증가 최근대외개방정책과더불어지난해 7월부동산사업법및주택법개정으로외국인투자규모확대 베트남은 TPP( 환태평양경제동반자협정 ), EU-베트남 FTA, AEC( 아세안경제공동체 ) 등최근대외개방이활발해지면서외국투자확대 부동산관련법개정으로외국인투자자들의주택소유요건완화, 외국인에게전대목적의건물임차하용 1년부동산거래량은크게증가였으며, 올해 1분기부동산사업관련신규설립기업수가약 개증가하는등수요증가지속 부동산위기론대두 정부의대출규제 강화움직임 은행권의부동산대출증가, 대도시내주택공급량확대, 고급아파트수요증가등으로부동산버블에대한우려대두 1년베트남부동산대출규모는약 393조동 ( 약 17억달러 ) 으로전년대비약 % 증가 이에정부는최근부동산대출규제강화를담은개정안을공표하였으며, 부동산대출금리도인상될전망 토지확보및건설사업자금의은행대출의존도가높은상황에서정부의대출규제는부동산투자자들의시장진입을제한할전망 그림 19 베트남부동산거래량추이 그림 부동산대출및호치민콘도가격추이, 3, 3, ( 건 ) ( 조 VND) 대출규모 ( 좌 ) ('7=1) 콘도가격지수 ( 우 ) 18,, 3 1 1, 1 1,, 1 1 '7 '8 '9 '1 '11 '1 '13 '1 '1 ' ' '7 '8 '9 '1 '11 '1 '13 '1 '1 1 자료 : 베트남건설부, KOTRA 주 : 호치민중심지역의고급콘도가격지수 자료 : Lien Viet Post Bank, KOTRA, CBRE 13
최근주택경매시장동향및주요특징분석 서동한연구원 최근주택경매시장은 3년연속상승세지속 주택경매시장의매각가율등주요경매지표들은 1년을저점으로 3년연속상승하면서최근주요경매지표들이최고치를경신하거나최고치에근접 지역별로는 년이후 1년간경매지표상승세가지속되고있는지방광역시를비롯해최근 3년연속상승세에있는수도권등전국적인경매시장의호조세가지속 저금리기조와매매거래활성화등으로경매시장으로유입되는경매물건은감소세지속 대출금리하락과더불어전세가격상승, 매매거래활성화등으로채무상환부담이완화되면서 13 년이후경매물건은확연한감소세 경매물건감소와함께전세가격상승등의영향으로실수요목적의경매시장참여자들이증가하면서입찰경쟁률은지속상승 주택경매시장의호조세는당분간지속될전망이나, 주택시장둔화움직임에주목할필요 경매물건감소세가지속되는가운데주택가격상승, 매매거래활성화등으로주택경매시장호조세는당분간지속될전망 다만, 최근매매가격이하락세로전환된일부지방광역시를비롯하여수도권또한작년 분기이후매매가격이둔화된움직임을보이면서향후경매지표의반전가능성이확대 높아진매각률과매각가율등으로상당부분저가매수기회가상실된주택경매시장에참여를고려시기존주택매매시장과연동하여시장변화에민감하게대응하며투자기회를포착할필요 1. 주택경매시장동향 최근주택경매시장은 1 년을저점으로 3 년연속상승세지속 주택경매시장의매각률및매각가율등주요경매지표들은 1년을저점으로 3년연속상승하면서주요경매지표들이최고치를경신하거나근접ㆍ주택경매매각률은금융위기직전인 7 년 37.% 로최고치를기록한이후 1 년 31.% 수준까지하락ㆍ하지만, 13 년부터매각률의회복세가나타나기시작해 1 년은총 만, 건의주택경매사건중 만,73 건이매각완료되면서 37.% 의매각률을기록 1
ㆍ주택경매매각가율추이도매각률흐름과유사하게 7 년최고치 (8.%) 기록후 1 년 7.9% 수준까지둔화ㆍ 1 년을저점으로회복세로전환된이후지난 3 년간약 1%p 상승하며 1 년에는 8.1% 까지상승, 조사이래최고치 (7 년 ) 수준에근접 이는 13년부터본격적인회복세를보인주택매매시장흐름과도연동 그림 1 총주택경매건수및매각률추이 그림 주택매매가격지수및매각가율추이 3 1 1 ( 만건 ) 경매건수 ( 좌 ) (%) 매각건수 ( 좌 ) 37. 매각률 ( 우 ) 37. 3. 3. 3.1 3. 3.8 31.3 3. 3.3 33. 8.1 31. '3 ' ' ' '7 '8 '9 '1 '11 '1 '13 '1 '1 3 3 8 - - - -8 (%p,yoy) (%,YoY) 매각가율 ( 좌 ) 매매가격지수 ( 우 ) '7 '8 '9 '1 '11 '1 '13 '1 '1 8 - - - -8 자료 : KB 국민은행, 태인경매 주택경매입찰경쟁률과평균유찰횟수등도주요경매지표의상승과함께호조세 주택경매입찰경쟁률은지난 3년이후일부하락한시점도있으나, 최근까지상승추세를지속하면서 1년에는 대 1 수준까지상승ㆍ 7 년이후 ~:1 수준에서횡보하던입찰경쟁률은 1 년이후매년상승하여 1 년에는 :1 수준까지기록, 매각된경매사건의입찰경쟁률이이전보다치열그림 3 주택경매사건입찰경쟁률추이그림 주택경매사건평균유찰횟수 7 3 ( 명 ).98.81.1.83..1.1 1.8 1.7 1. 1. 1. 1.3 1. ( 횟수 ) '1~'13년평균 : 1. '1년평균 1.38 '1년평균 1. 1 1.1 '3 ' ' ' '7 '8 '9 '1 '11 '1 '13 '1 '1 1 1.1 1.7 13.1 13.7 1.1 1.7 1.1 1.7 1
평균유찰횟수도경매물건감소와입찰경쟁률상승의영향으로 1회차에서매각이완료되는경매사건이증가하면서 1년에는 1.회차수준까지감소ㆍ통상 1 회차는유찰되는것으로여겼던경매시장입찰흐름에서 1 회차에근접하는수준까지유찰횟수의감소가나타나는것은이례적. 지역별주택경매시장현황 수도권지역주요경매지표는 1 년을저점으로반등하여 3 년연속상승 수도권지역경매건수는금융위기이후증가세를이어오다 13년 만 9,건으로단기고점을기록한이후 년연속큰폭감소한 3만 9,981건을기록 ('13년대비.% 감소 ) 매각가율등주요경매지표들도 1년을기점으로상승세전환ㆍ수도권지역경매시장은 7 년고점을기록한이후금융위기여파로약 년간주요경매지표들의수준이하락ㆍ 1 년을저점으로매각률, 매각가율등지표들의개선세가나타났고, 1 년부터는경매시장으로유입되는사건자체가감소하면서상승세지속ㆍ입찰경쟁률도 1 년이후상승하기시작해 1 년에는.7 대 1 을기록 그림 수도권지역별경매건수 그림 수도권주요경매지표추이 8 7 3 1 ( 만건 ) 3..8 인천경기서울.1.3.1.1 7..8. 1 9 8 7 3 (%) 매각가율 ( 좌 ) ( 명 ) 매각률 ( 좌 ) 입찰경쟁률 ( 우 ) 1 9 8 7 3 1 '7 '9 '11 '13 '1 '3 ' ' ' '7 '8 '9 '1 '11 '1 '13 '1 '1 지방광역시는 년이후꾸준하게경매지표가상승 지방광역시의경매건수는 년 만 3,37 건을기록한이후지속적으로감소하여 1 년에는,98 건까지감소 1
지방광역시의매각가율은 년 (7.7%) 을저점으로매년지표호조세가지속되면서 1년에는조사이래최고치인 97.% 의매각가율을기록ㆍ이는금융위기의영향으로 1 년을기점으로회복되기시작한수도권는차별화ㆍ동일기간지방광역시의매각률또한일부하락한시기도있으나, 상승추세는지속ㆍ한편, 입찰경쟁률의경우 9 년 대 1 수준까지상승한이후이후큰변화없이유지 그림 7 지방광역시경매건수및매각률 그림 8 지방광역시매각가율및입찰경쟁률. 3. 3 ( 만건 ) 경매건수 ( 우 ) 매각건수 ( 우 ) 매각률 ( 좌 ) (%) 1 9 9 8 8 (%) 매각가율 ( 좌 ) ( 명 ) 입찰경쟁률 ( 우 ) 8 7. 7 1. 1. 3 3 7 3 1 '3 ' ' ' '7 '8 '9 '1 '11 '1 '13 '1 '1 '3 ' ' ' '7 '8 '9 '1 '11 '1 '13 '1 '1 기타지방지역의경우입찰경쟁률상승과달리, 경매지표들은횡보 기타지방지역경매물건은 년약 11.만건에서 1년에는 1.9만건까지경매물량이급감함에도불구하고매각가율등경매지표는횡보세ㆍ입찰경쟁률은 3 년이후꾸준한상승세를보였으나, 동일기간매각률및매각가율등경매지표는 11 년전후소폭상승한부분을제외하면뚜렷한방향성없이횡보 그림 9 기타지방경매건수추이 그림 1 기타지방주요경매지표추이 1 1 8 ( 만건 ) 11. 경매건수 매각건수 1 9 8 7 (%) 입찰경쟁률 ( 우 ) ( 명 ) 매각률 ( 좌 ) 매각가율 ( 좌 ) 3 1.9 3 1 '3 ' ' ' '7 '8 '9 '1 '11 '1 '13 '1 '1 '3 ' ' ' '7 '8 '9 '1 '11 '1 '13 '1 '1 17
3. 최근주택경매시장주요특징 1) 주택경매물건감소 최근주택경매시장에서가장큰이슈는경매물건감소 주택경매시장경매물건은 년 8만,8건을정점으로지속적인감소세에있으며, 특히 1년은전년대비 8.7% 감소한 만,39건으로 년이후최저치ㆍ반면, 매각이완료된경매사건은 만,73 건, 매각률은 37.% 를기록하면서 1 년이후 3 년연속매각률이상승하여지난 7 년최고치 (37.%) 에근접 [ 표 ] 주택경매건수및매각건수추이 구분 7 8 9 1 11 1 13 1 1 경매건수 8.. 1.3 1. 1. 1.7 9.3 9.7 1. 9.3. 매각건수 8.9 7.... 3. 3.3 3.1 3. 3.3. 단위 : 만건, 대출금리하락과주택구입능력향상등이경매물건감소에영향을준것으로추정 년대이후대출금리의하락세가지속되고있는반면, 가구의실질소득은상승ㆍ가계대출금리는 년초약 7% 대수준에서 1 년현재 % 내외수준까지하락ㆍ반면가구의실질소득은 3 년월 3 만원에서점진적으로상승하였으며, 1 년에는약 만원에육박 ( 다만, 연간소득상승률은최근둔화추세 ) 가구소득변화 ( 전국 인이상가구 ): '3년 3만원 '년 33만원 '7년 3만원 '9년 33만원 '11년 39만원 '13년 387만원 '1년 398만원 금리하락및가계소득증가등은주택구입능력지표의향상으로이어지며실질적인경매물건감소에영향ㆍ중간소득가구의주택구입능력을나타내는주택구매력지수 (HAI: Housing affordability index) 는 1 년 월 1 을초과한이후지속적으로상승하는추세ㆍ이와더불어주택의경매건수도 년대중 후반부터급격하게감소하는모습ㆍ이는시장내금리부담완화로대출상환부담이감소되고주택구입능력도향상되면서경매를통한강제처분물량이감소되는것으로판단 주택구매력지수란중간정도의소득을가진가구가금융기관의대출을받아중간가격정도의주택을구입한다고가정할때, 현재의소득으로대출원리금상환에필요한금액을부담할수있는능력을의미. HAI 가 1 보다클수록중간정도의소득을가진가구가중간가격정도의주택을무리없이구입할수있다는것을나타내며, HAI 가상승하면주택구매력이증가한다는것으로의미 18
그림 11 가계대출금리와주택경매건수 그림 1 주택구매력지수및주택경매건수 ( 천건 ) 주택경매건수 ( 좌 ) (%) 3 가계대출금리 ( 우 ) 1 선형 ( 주택경매건수 ( 좌 )) 3 선형 ( 가계대출금리 ( 우 )) 8 1 1 ( 천건 ) 주택경매건수 ( 좌 ) HAI( 우 ) 1 1 1 1 1 1 8 ' '1 ' '3 ' ' ' '7 '8 '9 '1 '11 '1 '13 '1 '1 '8 '9 '1 '11 '1 '13 '1 '1 자료 : 한국은행, 태인경매 자료 : KB 국민은행, 태인경매 특히, 직전 3 년간주택경매시장으로유입되는경매물건의감소세가확연해진원인에는장기간지속된전세가격상승과주택거래활성화가그배경으로판단 금융위기이후지속된전세가격상승은채무자에게전세보증금을활용한채무상환수단으로활용되면서경매물건감소에영향 또주택매매거래활성화는채무상환부담이커진채무자가경매시장유입전일반매매시장을통해처분하는경우가증가하면서, 경매물건감소에영향ㆍ 1 년매매거래량은지난 년매매거래통계조사이래최대치를기록하는등일반주택매매시장의거래가활성화 하우스푸어문제가부각되면서일반매매거래가감소하였던 1년 (73.만건) 과비교시 1년주택매매거래량은약 % 이상급증 그림 13 전세가격지수및전세가비율추이 그림 1 주택경매건수및주택매매거래량추이 1 (%, YoY) (%) 전세가격지수변동률 ( 좌 ) 매매대비전세가비율 ( 우 ) 8 7 7 1 ( 만건 ) ( 만건 ) 경매건수 ( 좌 ) 매각건수 ( 좌 ) 주택매매거래량 ( 우 ) 1 1 1 1 -.1 7.1 9.1 11.1 13.1 1.1 ' '7 '8 '9 '1 '11 '1 '13 '1 '1 자료 : KB 국민은행 자료 : 국토교통부 19
ㆍ이는일시적유동성위기에있는채무자의경우일반매매거래를통해경매시장유입 이전채무를상환하는등경매물건감소에직접적인원인으로작용한것으로판단 주택매매거래량 : ' 년 18 만건 '9 년 87 만건 '1 년 7 만건 '1 년 111 만건 ) 입찰경쟁률상승 전세시장불안에따른경매참여자확대가입찰경쟁률상승을견인 장기간지속적으로높아지는매매가대비전세가비율의영향으로상대적으로적은자본으로주택을매수할기회가많은경매시장으로투자자들의관심이증가ㆍ갭 (Gap) 투자 3 와같이자기자본을최소화하고단기간매각차익에대한기대를가지고경매시장으로유입되는투자수요가증가 또주택시장내지속된전세물량부족은주택실수요자들의경매시장참여를이끌어내면서입찰경쟁률상승의주요한원인으로작용ㆍ특히, 수도권의경우전세주택에대한수급현황을보여주는전세수급지수 의변동흐름에따라경매시장의입찰경쟁률도상승과하락을반복하는유사한흐름ㆍ이는전세수급동향이경매시장참여자증감에직 간접적영향을미치는것으로판단 그림 1 매매가대비전세가비율및입찰경쟁률 그림 1 주택전세수급지수와입찰경쟁률 8 7 7 (%) ( 명 ) 매매가격대비전세비 ( 좌 ) 입찰경쟁률 ( 우 ) 8 7 1 19 17 1 전세수급지수 _ 수도권 ( 좌 ) 입찰경쟁률 _ 수도권 ( 우 ) ( 명 ) 1 1 8 13 3 1 11 9 7 '3 ' ' ' '7 '8 '9 '1 '11 '1 '13 '1 '1 8.1 9.1 1.1 11.1 1.1 13.1 1.1 1.1 자료 : KB 국민은행, 태인경매 자료 : KB 국민은행, 태인경매 3 갭 (Gap) 투자 : 주택매매가격과전세가격의차이가급격히좁혀지면서최소한의자기자본을투입해주택을매입후단기매도를통해수익률을극대화하는투자방식으로매매가대비전세가비율이높은지역위주로발생 전세수급지수는주택임대차시장내수요와공급의수급상황을나타내는지표로 ~ 범위이내이며, 지수가 1을초과할수록 ' 공급부 족 ' 비중이높음
3) 평균경매감정가액및매각가의상승 경매시장으로유입되는주택의평균감정가액과평균매각가는모두상향세 경매시장으로유입되는주택의평균감정가액과평균매각가는모두상향세ㆍ 년대이후완만한상승추세를보이던경매주택의감정평가금액이금융위기이후급격히상승하면서 1 년현재경매건당약 8, 만원수준까지상승ㆍ경매시장에서매각되는주택의매각가또한유사한상승추세를보이면서평균매각가는 1 년현재 1 억 9, 만원수준까지상승 유형별로도아파트의평균감정가액 ( 약 1.1억원 ) 과평균매각가 ( 약.억원 ) 는 1년현재최고치를기록, 전국아파트중위주택가격 (억 8,1만원 ) 의 8% 수준까지상승ㆍ단독주택 ( 이후, 다가구포함 ) 의평균감정가액 ( 약 1 억원 ) 및평균매각가 ( 약 억,8 만원 ) 또한금융위기이후큰폭으로상승하면서최고치기록ㆍ반면연립주택 ( 이후, 다세대포함 ) 의경우평균감정가액과평균매각가의상승세는유지되나, 상승폭은다른주택유형대비현격히낮은수준 그림 17 주택유형별평균감정가액 그림 18 주택유형별평균매각가 1, 1, 8, ( 만원 ) 주거용아파트단독연립 3,,, ( 만원 ) 주거용아파트단독연립, 1,, 1,,, '3 ' ' ' '7 '8 '9 '1 '11 '1 '13 '1 '1 '3 ' ' ' '7 '8 '9 '1 '11 '1 '13 '1 '1 수도권및대형면적주택위주의경매사건비중증가가경매감정가액및매각가상승은주요한원인으로판단 경매주택의평균감정가액및매각가는금융위기직후부터상승추세ㆍ이는경매시장으로유입되는물건의지역이금융위기이후주택가격이높은경기도등수도권지역을중심으로급증하면서평균감정가액및매각가액이상승한것으로추정 수도권주택경매사건비중 : '7 년 (8.%) '9 년 (3.1%) '11 년 (.%) 13 년 (.%) '1 년 (.%) 중위주택가격은주택가격을순서대로나열했을때중앙에위치하는가격 ( 출처 : KB 국민은행 ) 1
일반주택의매매가격수준을추정할수있는중위주택가격의경우 11년이후부터상승세를보이면서경매시장내감정가액및매각가상승흐름과는차별화 중위주택가격추이 ( 매년말기준 ): '8년(. 억원 ) '9년 (.억원) '1년(. 억원 ) '11년 (.억원) '1년(. 억원 ) '13년(. 억원 ) '1년 (.억원) '1년(. 억원 ) 또금융위기이후대형아파트의선호도하락으로대형아파트의경매물건유입비중이증가하면서평균경매감정가액및매각가상승에기여한것으로추정ㆍ경기도의경우 1 년이후아파트경매물건중약 3% 를통상분양면적 평형 ( 전용면적 1 m ) 이상의대형아파트가차지ㆍ서울또한경기도대비다소낮은수준이나, 금융위기직후증가한대형아파트의비중이유지되면서경매감정가액과매각가상승에영향을준것으로판단 그림 19 지역별주택경매사건비중 그림 경기도대형아파트매각건수및비중 (%) 3 3 1 1 서울 인천 대구 경기 부산 8 7 3 ( 천건 ) APT 매각건수 ( 좌 ) (%) 대형 APT 매각건수 ( 좌 ) 대형 APT 매각비중 ( 우 ) 3 3 1 1 1 '3 ' ' ' '7 '8 '9 '1 '11 '1 '13 '1 '1 ' ' '7 '8 '9 '1 '11 '1 '13 '1 '1. 결론및시사점 경매시장의호조세는경매물건감소영향으로당분간지속될전망 저금리와매매거래활성화등으로경매시장으로유입되는경매물건자체의감소세는지속ㆍ미국금리인상에도불구하고예상보다금리인상시기가지연되면서저금리기조가상당기간지속될전망ㆍ매매거래또한전년대비감소할전망이나, 평년수준의매매거래는지속되면서당분간경매물건이급격히증가할가능성은제한적 지역별로는수도권경매시장의호조세는당분간지속될전망이나, 하반기이후반전가능성확대
13년이후확연하게경매물량이감소하고있는수도권지역은활발했던주택매매거래와비교적높은주택매매가격상승의영향으로 1년에도호조세가지속될전망 다만, 작년 /분기이후둔화세를보이고있는주택가격상승률과전년대비줄어들것으로예상되는주택매매거래량의영향으로수도권지역경매지표의반전가능성이확대ㆍ금융위기이후최고의호조세를보였던 1 년수도권주택가격은작년 분기이후확연하게둔화되는움직임을노출ㆍ또조사이래최고치를기록한작년주택매매거래량의기저효과로 1 년주택매매거래량은감소할것으로예상되면서매매거래둔화와함께경매매각률등일부지표의둔화가능성이확대 지방광역시경매시장도급격히감소된경매건수의영향으로지표상호조세는당분간지속될전망이나, 수도권대비다소빠른둔화움직임이불가피할전망 작년하반기이후급격히둔화된매매가격상승추세 ( 대구등일부지역은하락세전환 ) 에따른영향이하반기전후경매시장내물량증가등으로영향을줄가능성확대ㆍ특히, 1 년 1 월지방광역시의경매매각가율이 9.% 로 1% 에근접하는등추가적인지표상승여력이제한적ㆍ주택매매거래량도전년대비감소세가나타날것으로예상되면서매각률에도일부부정적영향이불가피할전망 경매시장참여고려시높아진입찰경쟁룰과매각가률등으로경매시장최대의장점인저가매수기회가상당부분희석된점을반드시고려하면서시장변화에민감하게대응할필요 일부아파트경매의경우매각가률이 1% 육박하는일반매매거래대비저가매수기회가상당부분상실되면서투자자입장에서는경매시장참여시보다냉정한접근이필요 특히, 최근공급과잉우려와가계부채급증등의영향으로매수심리가약해지면서작년 분기이후확연히주택매매시장이둔화된움직임을나타내고있음에유의ㆍ주택경매시장의주요지표들이주택매매매시장과상당부분연관되어있고, 일정기간선 후행성을보이는등연동되는움직임을보이기에경매시장참여를고려시개별시장및상호시장간흐름을면밀히검토할필요 3
MEMO