SURVEY AND RESEARCH 02 기대주택가격의결정요인및가구특성별분석 : 2017 년주택금융및보금자리론실태조사 를중심으로 Ⅰ. 서론 Ⅱ. 기대주택가격에관한연구의흐름 Ⅲ. 기대주택가격에관한이론적접근 Ⅳ. 주택금융및보금자리론실태조사에기반한주택가격상승및하락의기대요인들 Ⅴ. 결론및시사점 최영상 *, 백인걸 ** 주택시장에는수요와공급측면의여러가지요인들이시차를두고다양한경로로영향을미치므로향후의가격을예측하기가어렵다. 그리고또다른주택가격의주요변인인주택가격의기대상승률은정량적으로평가하기어려운심리적인측면이커방향의예측과측정이더욱어렵다. 이글에서는지금까지진행된기대주택가격에관한연구들을정리하고, 이론적인모형의틀에서주택가격과주택가격의기대상승률과의관계가어떻게상호작용하는지를살펴본다. 그리고한국주택금융공사에서실시한 2017 주택금융및보금자리론실태조사 를중심으로주택시장의장 단기적상승하락의예상요인과가구특성별기대주택가격변동에대한분석을시도한다. 분석결과상승요인의경우장기와단기에있어서그중요성의순서가상이한것으로나타났으나, 하락요인은같은것으로나타났다. 이러한상승요인과하락요인에대한기대는가구특성을지역별, 소득계층별로세분화하여분석하였을때더욱차별적으로나타나는것을확인할수있었다. * 한국주택금융공사주택금융연구원연구위원, 부동산학박사 (choiys@hf.go.kr) ** 한국주택금융공사주택금융연구원연구위원, 경제학박사 (bingul@hf.go.kr) 본고의내용은필자의개인의견으로한국주택금융공사의공식적인견해와다를수있습니다. 본조사결과는 통계법 제 3 조제 1 호및 동법시행령 제 2 조제 5 호에해당하는수량적정보로서, 통계법적용대상이아님을알려드립니다. 14 주택금융리서치
시장분석통계Ⅰ. 서론부록대부분의산업국가들에서주택은중요한자산이기때문에, 주택의수요와공급을예측하기위해여러가지방 법들을사용하고있으며, 장기적으로누적된여러가지지표들을통해보다정확하게이를예측하기위해노력한다. 그러나주요선진국들에서개발된이러한지표나방법들을우리나라에적용하는데는또다른문제가존재한다. 바로우리나라주택의가장특이한점으로꼽히는전세제도와선분양제도때문이다. 그리고여기에더해대단지아파트라는방식을통해한꺼번에많은물량이공급되는점도공급부문의매우특이한점이다. 하지만우리나라의제도적특이성을차치하더라도기본적으로주택가격을예측하는일은매우어렵다. 주택가격은거시경제적환경과더불어소득이미치는영향을같이고려해야하는데, 실물자산으로서가지는특이성으로인해인플레이션과같은방향으로움직이지않는경우가많으며, 주택시장자체의공급과수요측면의여러가지요인에의해지역별또는주택유형별로가격이차별적인움직임을보인다. 주택시장의주요변수인수요와공급또한여러가지요인들의영향을받는다. 주택의공급은기존주택재고량, 인구및가구수의변동, 가구규모의구조적변화, 재개발 재건축시장의변화, 멸실되는주택의양, 신규택지의공급등에영향을받는데, 이러한여러가지공급요인들은다시임금및자본비용, 토지가격, 건설에쓰이는원자재가격, 그리고정부정책의변화등에영향을받는다. 이러한각요소간의변화는다양한시차를가질뿐만아니라영향력의크기가각요소간의관계에따라서증폭되거나축소되는경향또한가지므로장기적으로주택의공급이어떻게결정되는지예측하기는어렵다. 단기적인공급물량은인허가물량, 착공물량, 입주예상물량, 미분양물량등의변동을통해어느정도예측이가능한면이있다. 그러나단기적예상을가늠케하는대표적인지표인인허가물량의경우주택경기의변동, 청약률변화, 미분양증가율에따라인허가물량이실제공급으로이어지는데개입되는변수가많아서정확하게파악하기는어려운일이다. 주택시장의수요측면은해당지역의가구수, 가구의소득및자산, 현재주택가격, 주거에들어가는여러가지비용, 주택담보대출조건, 가구의선호주거트렌드등다양한요소가영향을미친다. 그리고이런요소들은공급측면의주요요소들과마찬가지로전체적인경기, 소득, 자산, 금리등의요소들이다양한시차를가지고복잡한경로를통해상호간의영향을미친다. 조사 연구주택의수요는공급보다더욱예측하는것이어렵다. 전체적인주택수요는개개인의여러가지변인들이조합된개개인들의수요가모여만들어진다. 그런데개인또는개별가구가금융적인요인이든상속적인요인이든어떤동기로인해몇채의집을어떻게소유할지를예상하는것은사실상불가능하다. 주택의단기적인수요를예측하는데도움이될만한지표는신혼부부의성혼숫자등이있는데, 상당수의신혼부부는전세를선호하는경향이 HOUSING FINANCE RESEARCH 15
크고신혼부부가원하는주택의유형이다양하기때문에, 이것만으로는신규수요를예측하는데여러가지문제점이존재한다. 여기에더해기존의가구들이어떻게추가적으로주택을수요할것인지를예측하는것이더해져야전체적인주택수요를예측할수있기때문에더욱많은고려사항들이존재한다. 그리고여기에더해더욱주택시장의예측을어렵게만드는요소가있다. 바로주택시장에대한기대상승률즉, 기대주택가격이다. 우리나라주택시장의다양한특이성과수요 공급측면의여러가지요인들은주택가격의기대상승률즉, 기대주택가격에영향을미친다. 그리고이러한기대주택가격은다시수요와공급측면에영향을미칠뿐아니라정책의강도나방향을결정하는데도영향을미친다. 다시말해기대주택가격은심리적인측면에서그자체만으로도주택시장의변동을견인함과동시에주택시장의여러요건들에게서영향을받는다. 또한, 기대주택가격에는개별가구가본인이속한지역의특성과자산및소득상태등의정량적인지표를기반으로수립하는합리적인판단외에도파악하기어려운심리적인여러요소들이영향을미친다. 따라서각개인이나가구는본인의취득가능한정보내에서상승과하락을판단한다. 이러한가격에대한심리적인기대는때로는꽤장기적으로이해할수없는영향력을시장에미치기도한다. 그러므로자산가격의과도한변동성을관찰하고예방하기위해서는가격상승의기대심리가반영되는심리지표의개발및분석이중요하다. 주식시장을비롯한일반적인경제분야에는다양한형태의심리지표가개발되었으나, 부동산시장의경우버블지표에대한몇몇연구이외에는소비자의심리적요인을추정할지표가부족한현실이다. 그러나최근여러연구기관에서부동산시장및주택시장에대한소비심리지수의데이터를개발함에따라그동안분석이어려웠던부동산시장의심리적움직임에대한연구가가능해질것으로보인다. 부동산이나주택의가격에대한기대심리지표들은시장참여자들의향후주택가격상승과하락에대한견해를기반으로작성되기때문에, 시장참여자들이어떤이유로상승과하락을판단하는지에대한정보는사실상누락되어있다. 그런데 2017년주택금융공사에서실시한 2017 주택금융및보금자리론실태조사 는각가구가바라보는상승과하락에관한직관적인여러요인들의순위와기대가격상승률을조사함으로써일반가구가상승과하락을어떤요인에가중치를두고바라보는지에대한나름의정보를제공하고있다. 따라서이글에서는이론적인영역에서기대주택가격을측정하기위해진행되었던여러가지연구들의흐름을살펴보고, 동학적인측면에서구조적으로주택가격과기대주택가격간의관계를탐색한주요연구의성과를알아본다. 그리고주택금융및보금자리론실태조사에서나타난기대주택가격에영향을미치는여러요소들에대한특징을분석해보고이러한기대주택가격과직관적으로연결되는요소들이상승과하락에있어서장 단기적으로어떻게다른지세부적으로분석해본다. 그리고이러한판단이개개인의소득이나주택소유또는연령등의특성으로구분했을때어떠한특징을가지는지에대해분석을시도한다. 또한, 이러한분석은시장의관찰자가아닌시장가격을결정하는일반적인시장참여자들이어떤관점에서상승과하락을판단하는지를살펴본다는점에서의미를가지며, 상승과하락의원인과그중요도를파악한다는점에서나름의기여가있을것으로기대된다. 16 주택금융리서치
시장분석통계주택가격의기대상승률을비롯한자산시장의기대수익률은시장에서관측되지않기때문에추정하기가어렵다. 특히우리나라의경우전세시장의존재로인해이러한기대가격상승률의추정이더욱어렵다. 주택가격의기대상승률을추정하기위한국내연구들은대부분주택투자자입장에서금리를기반으로주택매매가격대비전세가격비율을이용하여기대상승률을도출하려는시도가주를이루고있다. 따라서주택가격대비전세가격비율을기반으로한대부분의관련연구들이 1) 시장이자율과매매전세가비율간의관계를통해기대상승률을추정하고있다. 그러나주택가격기대상승률에는전세 / 매매비율뿐만아니라이자율, 주택가격변동성, 전세가격변동성, 인플레이션, 경기변동등여러가지변수들이영향을미친다. 이러한여러가지변수들로인해관련연구들은주택투자자가위험중립적이라고가정하거나, 시장이자율로자금을조달하거나자금을운용하는것이가능하다고가정하거나, 주택매매가격대비전세가격비율이균형비율이라는것을전제로하는등여러가지가정을기반으로한다. 그러나실제투자자들은위험에대해중립적이지않고, 전세금을시장이자율로운용하는것은불가능한경우가많다. 그리고주택가격이전세가격에비해과도하게높아주택매매가격대비전세가격비율이균형비율보다낮을수도있다. 이런문제때문에이용만 (2002), 방송희 (2011) 등은상태공간모형 (state space model) 의하나인시간변동계수모형 (time varying coefficient model) 을이용하여기대상승률을분석하였다. 이용만 (2002) 은임대료 -매매가격비율을이용하여주택의내재가치를도출한후주택가격의기대상승률을시간변동계수모형을이용하여추정하였다 2). 정규일 (2006) 은이용만 (2002) 의방식과 Mccathy and Peach(2004) 의방식을응용하여기대가격상승률을추정하였는데이렇게추정된기대가격상승률을살펴보면주택가격기대상승률의추정치와매매전세가비율두변수의추이가 1990년대초반과 2000년이후크게상이해진다. 즉, 기대가격상승률과매매전세가비율간의괴리가커지는양상을보여준다. 이는모형구성의주요변인에이자율과할인율이포함되어있으므로저금리가계속되고인플레이션의변동이안정적일경우실제가격과괴리가커지기때문으로추정된다. 한편, 적응적기대가설 (adaptive expectations hypothesis) 3) 하에서기대가격상승률을지난기수의가격상승률로대체하거나 ( 김대원 조주현, 2012 ; 최영걸외, 2004) 혹은전세가가매매가에선행한다고가정하는연구 ( 문규현, 2011) 등이있다. 자산으로서주택이가지는자산가치의증감, 즉자본이득의여부는시장참여자들이가지는자본이득에대한기대를바탕으로한다고볼수있다. 시장참여자들은이러한기대에따라행동하므로기대에따른자본이득은시장을움직이는중요한요인으로볼수있다. Ⅱ. 기대주택가격에관한연구의흐름조사 연구부록1) 김종일ㆍ송의영ㆍ이우현 (1998), 손재영 (2000), 이용만 (2002), 손재영ㆍ이준용ㆍ유주연 (2011), 문규현 (2010) 2) 이용만 (2002) 은시간변동계수모형과칼만필터방식을이용하여주택매매가격지수, 전세매매가격지수, 회사채수익률등을변수로설정하여주택가격기대상승률을추정하였으며, 1986년부터 2002년까지분석한결과주택가격의기대상승률은 2.5%-2.8% 로추정하였다. 3) 적응적기대가설이란과거의경험을바탕으로미래에대한기대를형성한다고보는가설이다. HOUSING FINANCE RESEARCH 17
또한, 이러한자본이득에대한기대를형성하는가장중요한정보는과거가격의변동성이라볼수있다. 주택담보대출을통해주택을구입하는차입수요자는향후발생되는주택가격변동성에따른위험을감수해야한다. 일반적인차입자들은과거주택가격의변동성이크면미래주택가격의하락및상승에대한변동도커질것으로예상하며이를기반으로본인의적정차입금액및주택구입가격을결정할가능성이높다. 즉, 주택매매가격의기대상승률은주택가격이라는변수가가지는미래가격에대한기대치와비례하여변동될것으로예상되는데, 주택시장의시장참여자들이기대를형성하는과정및영향을미치는요소에대한정확한관찰은매우어렵다. 따라서이러한주택의미래기대가격에대한연구들의다양한시도또한나름의한계를가지고있다. 부동산시장특히주택시장의경우주택자산의본질적인성격으로인해개별성및고유성이강할뿐만아니라다른자산에비해거래빈도가매우낮아가격지수의신뢰성이취약한면이있어주택시장의변동성을추정하기가매우어렵다. 따라서대부분의선행연구들도이러한이유로인해금융시장의변동성을추정하는대표적인방법인 ARCH/GARCH 방식을원용하여주택매매가격지수에응용하거나좀더단순하게과거시계열의분산을변동성으로가정하고주가수익률예측모형을원용하여변동요인을분해하여분석하는방법을취하고있다. 또한, 과거의변동성을과거시계열의분산으로가정한연구는 Campbell, Davis, Gallin and Martin(2009) 의연구가대표적인데, 동연구는임대료 -매매가격비율의변동성을각지역의과거시계열의분산 (time-series variance of the rent price ratio in any given geographic area) 으로가정하고기대임대료가격비율을각각의기대구성변수의분산으로분해하여분석하였다. 즉기대임대료매매가격비율이과거의변동성에기초한다고가정하고그변동성의대용치로시계열의분산을사용하였다. 이러한연구들의흐름속에서 Lastrapes(2002) 는동학적인측면에서주택가격에영향을미치는중요한고려요소로기대주택가격을모형에포함시켰다. 주택가격에영향을미치는다양한변인들중에기대주택가격을포함시킨해당모형은이론적인가정하에서기대주택가격과주택가격간의상관관계를파악하는데도움을준다. 따라서다음장에서는 Lastrapes(2002) 가제안한모형을기반으로우리나라의현실에맞게응용된이론적틀안에서의기대주택가격과주택가격간의관계를살펴본다 4). 4) 이글의 기대주택가격에관한연구의흐름 은최영상 (2017) 연구의일부를수정및보완하여보충하였다. 18 주택금융리서치
시장분석통계주택은가계의중요한자산이므로주택의수요나가치를어떻게평가할것인가에대해여러측면에서논의되어 왔다. Poterba(1984) 나 Obstfeld and Rogoff(1996) 의경우에는주택에대한수요는주택이제공하는주거서비스및주택의가격에의해결정되며, 주택의가격은주택이가지는자산으로서의가치에의해결정된다고보았다. 이에 Lastrapes(2002) 는가계가소비하는유일한내구재로주택을가정하고미시적이론에기반하여가계의효용극대화조건을주택가격과이자율의관계를통해유도하였다. Lastrapes(2002) 의주택가격결정과관련하여가계는내구재인주택 ( ) 과비내구재인일반소비 ( ) 5) 로구성된효용함수인식 (1) 을식 (2), 식 (3) 의예산제약조건하에서극대화한다고보았다. 따라서이러한가계의효용극대화조건으로부터주택수요의역함수를도출할수있다. 이는 Lastrapes(2002) 의완전예견모형 (Perfect foresight model) 을원용한것이나가계의금융자산은원모형과달리채권이아니라주식을보유한다고가정 6) 하였다. : 가계의시간할인율 : 주택으로부터발생하는서비스, 로가정 : 주택의수 : 주식구매량 : 주식가격 : 배당소득 : 주택실질가격 : 주택의감가상각률 : 주택유지비 : 차입이자율 : 금융기관차입 : 비내구재소비 가계의예산제약식식 (2) 에서가계는소유주식 [ ], 소유주택 [ ], 금융기관차입 ( ) 등을통해조달한수입을소비 ( ), 주식구입 ( ), 주택구입 [ ] 및금융기관차입금상환 [ ] 등에지출한다. 또한, 차입금 ( ) 은담보로제공되는주택가치의일정한비율 ( ) 을상회할수없다. 가계는소비 ( ) 와주식 ( ), 주택 ( ) 을선택하는과정에서식 (2), 식 (3) 의제약조건하에서식 (1) 을극대화하려 Ⅲ. 기대주택가격에관한이론적접근조사 연구부록5) 비내구재로정의된소비는가계의항상소득으로볼수있다. 6) 정규일 (2006) 은 Lastrapes의모형을원용하면서우리나라의대체투자처는주식시장이채권시장보다대표적이라고가정하여대체투자수익률의변수를주식수익률로대체하였다. HOUSING FINANCE RESEARCH 19
한다. 이과정에서식 (4), 식 (5) 및식 (6) 과같은일계차균형조건 (First-order Euler equation) 을도출할수있다 7). 식 (4) 및식 (5) 를식 (6) 에대입하여정리하면비내구재소비와주택구입간의한계대체율 (Marginal rate of Substitution) 이구해진다. 그리고이를주택에대한사용자비용으로다시풀어정리하면식 (7) 과같다. 여기서, : 실질주식수익률 : 주택가격기대상승률 식 (7) 의우변괄호안의첫번째항은주택구입에사용된금융기관차입이외의비용을나타내며, 둘째항은금융기관차입으로인해발생한기회비용, 셋째항은주택유지비용을, 넷째항은소유주택의미래가격의현재가치를나타낸다. 또한효용함수를콥-더글라스 (Cobb-Douglas) 의형태 [ ] 로가정하고식 (7) 을로그선형변환하면식 (8) 과같은주택수요의역함수를도출할수있다. 아울러주택의공급가격이주거용부동산투자율과정 (+) 의상관관계를갖는다고가정하면 8), 식 (9) 와같이나타낼수있다. 7) 식 (4), (5), (6) 의는예산제약식 (2) 에대한라그란지승수를의미한다. 8) 주택공급함수는 Lastrapes(2002) 의공급함수가아닌 Mccathy and Peach(2002) 의공급함수를원용함. 따라서주택공급함수가상이하므로균형주택가격또한 Lastrapes(2002) 와는다른형태를가짐 20 주택금융리서치
시장분석통계스톡 [ ] 9) 에대입하면, 균형상태에서주택가격은식 (10) 과같이정리할수있다. : 주택의실질가격 : 비내구재소비 : 주택의미래실질가격 : 주택담보대출비율 : 미래기대주식수익률 : 차입이자율 최종적으로도출된식 (10) 을살펴보면주택가격은소비 ( ) 및미래의기대주택가격 ( ), 가용자금규모 ( 주택 담보대출비율 ( ) 수익률차 ) 10) 의증가함수이며, 미래의기대주식수익률 ( ) 의감소함수임을알수있다. 해당모형을통해기대주택가격이이론적모형의틀속에서어떤방식으로주택가격에영향을미치는지에대 해알아보았다. 이론적모형의틀안에서기대주택가격과주택시장에영향을미치는주요요인들간의관계를분석하는것은기대주택가격이주택시장에어떤경로를통하여주택의실질가격에영향을미치는지에대한이해를제공한다. 다음장에서는주택가격의상승과하락을직관적으로예측하는요인에어떤것들이있는지장 단기적측면에서조사한주택금융및보금자리론실태조사의분석결과를통해기대주택가격의변동요인을알아본다 11). 조사 연구부록주거용부동산신규투자또한주택가격의증가함수 ( ) 로설정할수있기때문에식 (9) 를식 (8) 의주택 9) 최종적으로로정리할수있다. 10) 차입이자율이주식수익률보다높을경우가계는차입대신보유주식을매각하게되고그에따라차입은발생하지않게되므로 Lastrapes(2002) 와같이주식수익률이차입이자율보다큰경우를가정하였다. 따라서 ( 주택담보대출비율 )X( 수익률의차 ) 는항상양수가된다. 11) 이글의 기대주택가격에관한이론적접근 은최영상 (2017) 연구의일부를수정및보완하여보충하였다. HOUSING FINANCE RESEARCH 21
Ⅳ. 주택금융및보금자리론실태조사에기반한주택가격상승및하락의기대요인들 주택금융공사에서는매년일반가구및보금자리론이용가구의주택보유및거주실태, 주택금융인식및이용실태등을파악하여향후보금자리론등공사상품의설계및영업전략수립에필요한기초자료로활용하기위해주택금융및보금자리론실태조사를진행하고있다. 해당조사는보금자리론이용가구의만족도및니즈파악뿐만아니라국가승인통계로서다양한사용자들이활용할수있는주택금융관련통계를생산하여제공하고있다. 주택금융및보금자리론실태조사의대략적인개요는 [ 표 1] 과같으며, 일반가구 5,000 가구이상, 보금자리론 2,000 가구이상을대상으로각각가구방문조사와전화면접을병행하는구조로진행하고있다. [ 표 1] 2017 년도주택금융및보금자리론실태조사개요 조사대상 조사방법 일반가구 전국만 20 세이상가구주또는배우자 가구방문면접조사 보금자리론이용가구 보금자리론및디딤돌대출최근 1 년이용가구 (2016 년 5 월 ~2017 년 4 월 ) 전화면접조사 (CATI : Computer-aided Telephone Interview) 표본수유효표본 : 5,043 가구유효표본 : 2,000 가구 표본추출방법 2 단층화집락추출 (2015 년인구주택총조사조사구활용 ) 지역 / 상품유형별층화추출 조사지역및기간전국 / 2017 년 9 월 13 일 ~11 월 1 일전국 / 2017 년 8 월 23 일 ~10 월 25 일 표본오차 95% 신뢰수준에서 ±1.7%p 95% 신뢰수준에서 ±2.2%p 한편, 해당조사의경우 2017년부터주택가격전망및상승 하락예상요인에대한설문을진행하고있다. 특히, 주택가격상승및하락요인의경우본글에서살펴본것과같은여러가지학술적인측면에서바라본관점보다는시장참여자들이직관적인관점에서어떻게상승과하락을예상하며, 그예상의이유는무엇인지에대해조사하였다. 또한, 주택가격의경우장 단기에따라상승과하락에대한시장참여자들의진단이상이할수있으므로이에대한조사를같이진행하였다. 그결과주택가격에대한상승과하락에대한직관적인이유들의중요도와가구특성별로나타난기대주택가격에관한특징들에서여러가지흥미로운시사점들을발견할수있었다. 따라서본장에서는주택금융및보금자리론실태조사에서수행한주택가격의상승과하락을예측케하는기대요인에대한결과치를다양한각도에서분석해봄으로써주택시장에대한시장참여자들의직관적인진단의원인과차별성을좀더심도있게살펴본다. 22 주택금융리서치
시장분석통계단기에있어서어떻게상이한지살펴본다. 다음으로는가구의특성을세분화하여기대매매가격이어떤방향으로형성되는지알아본후, 가구의특성을크게네가지범주 거주지역, 가구주연령, 소득계층, 주택소유여부 로나누어분석한다 12). 1. 주택가격전망및상승 하락예상요인 2017 년주택금융및보금자리론실태조사 는일반가구 13) 의기대주택가격을단기와장기로나누어조사하였다 14). 설문조사기간 (2017년 9월 13일부터 11월 1일, 총 7주 ) 은정부에서부동산규제정책의일환으로 실수요보호와단기투기수요억제를통한주택시장안정화방안 (8.2 부동산대책 ) 을이미발표한시점이후이므로, 이번설문조사의단기에관한답변에서는일반가구의정책효과에대한기대효과를파악할수있다. 장기의경우경제주체가급변하는경제의불확실성을기대주택가격에반영하기보다는, 상당부분안정화된경제상황에서균형가격을어떻게인식하고있는지담고있을가능성이높다. 다시말하자면단기의경우최근부동산규제정책에대한효과그리고장기의경우일반가구가인식하는매매균형가격을반영한것이다. 일단전체적인기대주택가격에대해일반가구는어떻게생각하고있는지살펴보자. [ 그림 1] 에서는크게두가지를주목할필요가있다. 첫번째로대부분의일반가구는장 단기주택매매가격이현상태를유지할것으로기대하였다. 단기의경우 67%, 장기의경우 56% 의가구가주택가격은현상유지를할것으로기대하였다. 다음으로일반가구가예측하는기간이단기에서장기로넘어갈때방향성에대한변동성이커짐을알수있다. 예측기간이길어질수록유지는 67% 에서 56% 로줄어드는반면상승과하락을기대하는비율은증가하였다. 1년후기대주택가격의상승과하락의합은 33%( 상승 16%, 하락 17%) 로이는 5년후기대주택가격의상승과하락의합인 44% 보다높게나왔다. 즉, 단기의경우예측의변동성이장기의경우보다낮게나타났는데이는 8.2 부동산대책, 현재경제및주택상황등에대한정보가경제주체의기대가격형성에많은영향을미쳤기때문인것으로생각된다. 이장에서는우선미래주택가격의방향성예측요인을장 단기적인측면에서간략히살펴보고그원인이장 조사 연구부록12) 이글에서는기대주택가격의구체적인분포를논하기보다는상승, 하락, 유지세가지방향성관점에서분석하였다. 13) 일반가구샘플은 2015년통계청인구주택총조사가구명부를활용하여추출하였으며, 전국의만 20세이상가구주또는배우자를대상으로하고있다. 14) 단기는조사시점으로부터 1년후, 장기는 5년후로정의하였다. HOUSING FINANCE RESEARCH 23
[ 그림 1] 1 년, 5 년후주택가격의기대에대한분포 1 년후기대주택가격 5 년후기대주택가격 16% 17% 상승 23% 상승 67% 하락 유지 56% 21% 하락 유지 한편, 주택금융및보금자리론실태조사결과주택가격기대상승률에대한결과는 [ 그림 2] 과같다. [ 그림 2] 을살펴보면, 1년후의주택가격예상변화율은현재주택가격에비해평균 0.06% 하락하는것으로나타났으며, 5년후의주택가격예상변화율은평균 0.35% 상승하는것으로나타나현재의주택가격과비슷한수준을유지하는것으로나타났다. 이러한결과는조사당시 6.19 대책및 8.2 부동산안정화대책의정책발표내용이일부영향을미친것으로추정된다. [ 그림 2] 1년, 5년후주택가격의예상변화율 2. 장 단기상승 하락요인들의상이점 향후주택가격상승의장 단기예상요인의결과를살펴보면, 특정하고강력한한두가지요인이상승과하락의예상을견인하는것이아니라여러가지요인들이영향을미치는것으로나타났다. 특히, 상승에대한예상순위의중요요인들의경우 10% 이상을차지하는상승예상요인들이약 5가지이상으로나타났다. 이는시장 24 주택금융리서치
시장분석통계반면, 주택가격하락을예상하는요인은 향후공급물량증가, 이미많이올랐기때문에떨어진다는심리적요 인, 부동산관련규제정책의강화 세가지가주요요인이었으며, 전체요인중약 70% 이상의비중을차지하는 것으로나타났다. 이외에도금리인상으로인한주거비용의증가또한중요한하락요인으로꼽혔으나, 앞서언급 한세가지요인이각각 20% 를상회하는지지를받는데비해 13% 대에불과하여하락예상을견인하는것으로 나타났다. [ 표 2] 과 [ 표 3] 는주택가격상승과하락에대한예상요인의조사결과를장 단기로나눠이를중요성의순서대 로정리한결과이다. 장단기로상승과하락의예상요인을정리한해당표들은매우흥미로운결과를보여준다. 먼저상승예상요인들을중요한순서대로정리한 [ 표 1] 을살펴보면장 단기에있어서상승예상요인들의순서가 다름을알수있다. [ 표 2] 주택가격상승예상장 단기요인 단기적요인 장기적요인 1. 심리적요인 (18.2%) 1. 대체투자처부족 (20.4%) 2. 대체투자처부족 (16.8%) 2. 투기수요증가 (17.3%) 3. 투기수요증가 (16.6%) 3. 경기회복기대감 (7.0%) 4. 재개발시장활황 (16.5%) 4. 심리적요인 (14.3%) 5. 경기회복기대감 (15.9%) 5. 재개발시장활황 (13.8%) 6. 추가규제시행전수요증가 (8.3%) 6. 예상보다느린금리상승 (10.8%) 7. 예상보다느린금리상승 (7.5%) 7. 추가규제시행전수요증가 (6.1%) 8. 기타 (0.3%) 8. 기타 (0.3%) [ 표 2] 을보면주택가격의전반적인상승을예상하는사람들은단기적인상승요인의첫번째로심리적인요인 을꼽았다. 이는아직주택가격이더오를것이라는기대를반영하는것으로서약 1년이내에는이러한심리적인 기대가상승을견인하는중요한요소로작용하고있음을보여준다. 두번째상승요인은대체투자처의부족이었 으며, 세번째상승요인은투기수요의증가가지목되었다. 그다음으로는재개발시장이보여주는활황의지속과 경기회복에대한기대감이주요순서를차지하였다. 마지막으로는추가규제시행전이를대비하는수요의증가, 그리고예상보다느린금리의상승속도가상승요인으로진단되었다. 상승에관해서는여러가지기대요인들이영향을미치는것으로인식하는것으로추정할수있다. 조사 연구부록참여자들이 장기적상승요인의순서는단기적상승요인의순서와상당한차이를보였다. 단기적상승원인에서가장중요한요인으로심리적요인이꼽힌것과는다르게장기적요인에서는대체투자처의부족이첫번째중요상승원인 HOUSING FINANCE RESEARCH 25
으로지목되었다. 즉, 단기적으로는심리적요소가상승에영향을미치지만, 장기적으로는우리나라경제구조적인문제로항상지목되어온대체투자처의부족이주택가격상승에중요한영향을미치는것으로나타났다. 두번째상승원인은투기수요의증가, 세번째는경기회복기대감이상승의원인으로나타났다. 이는단기적상승요인에비해장기적상승요인이경제구조적요인들에의해영향을받는것으로나타났다. 그리고재개발시장의활황과느린금리상승이뒤를이었으며, 마지막으로는추가규제시행전의수요증가가지목되었다. 이러한상승요인에있어서조사된장 단기적요인의상이함은주택시장참여자들이기대가격상승률을추정할때고려하는요소의중요성이장 단기에있어서서로다름을보여준다. 장기적기대주택가격과단기적기대주택가격은바라보는관점및관찰자의특성에따라상이하게나타날수있는데, [ 표 2] 은기대주택가격에있어서중요성의종류와그에따른중요성의순서가다르게영향을미치는단면을잘보여주고있다. [ 표 3] 주택가격하락예상장 단기요인 단기적요인 장기적요인 1. 향후공급물량증가 (32.2%) 1. 향후공급물량증가 (25.6%) 2. 심리적요인 (21.6%) 2. 심리적요인 (23.2%) 3. 부동산규제정책강화 (18.1%) 3. 부동산규제정책강화 (22.0%) 4. 금리인상으로주거비용증가 (13.3%) 4. 금리인상으로주거비용증가 (13.6%) 5. 대출심사강화 (7.9%) 5. 대출심사강화 (9.6%) 6. 다주택자세제개편가능성 (6.2%) 6. 다주택자세제개편가능성 (5.1%) 7. 기타 (0.9%) 7. 기타 (0.7%) 반면에 [ 표 3] 에서보는바와같이주택가격하락을예상하게하는장 단기요인은비중의차이가있을뿐순서는동일하게나타났다. 즉하락을예상하는사람들은장기적으로나단기적으로나같은요인들이하락에영향을미친다고보았고, 그중요성의순서도같은것으로나타났다. 주택가격하락을예상하게하는요인은장 단기모두향후공급물량의증가가첫번째였으며, 그다음은지금까지너무많이올랐기때문에떨어질것으로보는심리적인요인, 부동산규제정책의강화가뒤를이었다. 그리고금리인상으로인한주거비용의증가및대출심사의강화기조도같은순서로하락을견인할요인으로꼽혔으며, 마지막으로다주택자세제개편가능성또한비슷한정도로하락요인으로지목되었다. 장 단기상승과하락의주요상위 3개요인을비교한결과는 [ 표 4] 과같다. 26 주택금융리서치
시장분석통계[ 표 4] 상위 3 개주택가격상승및하락예상장 단기요인 1. 대체투자처부족 1. 심리적요인 상승 2. 투기수요급등 2. 대체투자처부족 3. 경기회복기대감 3. 투기수요급등 1. 향후공급물량증가 1. 향후공급물량증가 하락 2. 심리적요인 2. 심리적요인 3. 부동산규제정책강화 3. 부동산규제정책강화 3. 가구의특성별분석 : 지역별, 소득별특성 [ 그림 3] 지역별장 단기기대주택가격 1년후기대주택가격 5년후기대주택가격 1) 지역별분석 조사 연구부록장기적요인단기적요인 지역별분석에서지역은서울, 경기, 광역시 ( 부산, 대구, 광주, 대전, 인천, 울산 ), 기타지방 ( 서울, 경기, 광역시이외 지역 ) 으로나누어기대주택가격을분석하였다. 앞서언급한바와같이지역별로도장 단기기대주택가격이현재와 비슷한수준으로유지될것으로예측하는가구들이대다수였으며장기로갈수록방향성에대한변동성이커짐을보 인다. 1 년후기대주택가격은서울 경기와광역시 기타지방간의차이가두드러진다. 세부적으로단기에서울과경기는 상승을예측하는비중이하락에비해확연히높았으며, 광역시와기타지방의경우 1 년후주택가격이하락할것이라 고기대하는응답자가많았다. 이는 8.2 부동산대책이발표되고 1 개월이지났음에도불구하고서울과경기지역의 일반가구는수요억제정책의효과를체감하지못하였거나혹은정책에대한적응이진행중이었던것으로보인다. HOUSING FINANCE RESEARCH 27
반면, 광역시와지방의경우서울 경기의경우처럼부정확한정책효과예측혹은기대적응과정이있었다하더라도, 단기적으로주택가격이하락할것으로예측하는응답자가더많았다는것은전반적으로지방의경제상황이향후낙관적이지않다는것을보여준다. 장기적으로모든지역에서주택가격이현재와비슷한수준을유지할것으로생각하는응답자는단기에비해많았다. 이에따라주택가격의상승과하락을예상한일반가구는많았으나, 어느방향이우위를차지하는것보다는두방향성에대한응답비율은경기 ( 상승 : 25.23%, 하락 : 18.24%) 를제외하고 3% 이내로비슷한것으로나타났다. 2) 소득계층별분석 15) [ 그림 4] 소득계층별기대주택가격 1년후기대주택가격 5년후기대주택가격 소득계층별분석에서주목할점은소득이높아질수록장 단기적으로주택가격이현재보다상승할것으로응답하는비율이높았다는것이다. 단기적으로주택가격상승을예상하는비율은저소득층의경우 13.05%, 고소득층의경우 21.72% 로소득이높아질수록상승하였다. 장기예상의경우도단기처럼소득이상승하면서주택가격이상승할것이라고기대하는응답자가많았다. 또한, 고소득층에서상승과하락응답비율의차이가장 단기모두가장큰것으로나타났다. 소득이높아질수록주택가격이상승할것이라고기대하는응답자가많았다는결과는다른소득계층보다고소득층이주택시장에대해실수요의목적외에도투자의목적으로바라보는관점이많이내재해있음을보여주는것이다. 15) 소득계층은저소득 (1~3 분위, 200 만원미만 ), 중 - 저소득 (4~6 분위, 200 만 ~400 만원미만 ), 중 - 고소득 (7~8 분위, 400 만 ~510 만원미만 ), 고소득 (9~10 분위, 510 만원이상 ) 으로분류하였다. 28 주택금융리서치
시장분석통계[ 그림 5] 의연령별단기기대주택가격은모든연령층에서현상유지할것이라는응답이높았으며, 상승과하락 을예측하는응답자의비율도 3% 이내로경합인것으로나타났다. 장기의경우미래주택구매수요층인 30 대이 하와 40 대에서상승을예측하는응답자가소폭많았으며, 50 대와 60 대는전반적으로상승과하락에대한응답 비율이비슷하게나타났다. [ 그림 5] 연령별기대주택가격 1년후기대주택가격 5년후기대주택가격 [ 그림 6] 주택소유여부별기대주택가격 1년후기대주택가격 5년후기대주택가격 [ 그림 6] 은주택소유여부에따라장 단기주택가격의방향성에대해응답한비율을보여준다. 주택보유의유 조사 연구부록4. 가구의특성별분석 : 연령별, 주택소유별특성 무와관계없이장 단기적으로주택가격이현재와비슷한수준을유지할것으로생각하는가구가상당히많았으 며, 상승또는하락을예상한응답자비율도서로차이가나지않았다. 그러나상승과하락의변동에있어서장기 적으로는유지보다상승할것으로보는유주택자가단기에비해좀더많아지는차이점이있었다. HOUSING FINANCE RESEARCH 29
위에서살펴본내용을종합하면가구는가구자체의소득이나자산그리고연령등의특성에따라주택가격에대한기대가차별적으로혹은비차별적으로형성되는것으로나타났다. 이를통해이론모형에서살펴본것처럼주택가격과가구가소비하는내구재와비내구재간의관계에서비롯되는소득과자산의차이가기대주택가격을거쳐주택가격에반영되는경로를확인할수있었다. 따라서좀더세분화된가구특성이반영된기대주택가격에대한시계열자료가누적된다면보다정확하게가구의특성이반영된주택가격에대한기대를검증할수있을것으로보인다. Ⅴ. 결론및시사점 이글은한국주택금융공사가실시한 2017 주택금융및보금자리론실태조사 에서나타난주택시장의장 단기적상이한상승 하락의예상요인과기대주택가격분포에서착안하여지금까지진행된기대주택가격에관한연구들을정리하고, 이론적인모형의틀에서주택가격과주택가격의기대상승률과의관계가어떻게상호작용하는지를살펴보았다. 그리고주택금융및보금자리론실태조사에서나타난상승 하락예상요인의상이점을분석하였다. 이에더해가구의특성별로좀더세분화된상승과하락요인의차별성을추가적으로분석하였다. 분석결과는다음과같다. 첫번째, 일반가구가생각하는장 단기주택가격상승의요인이상이하나, 장단기하락요인은동일하였다. 단기상승요인의일순위는과거로부터이어지는주택가격의상승세가계속유지될것이라는심리적기대감이다. 단기주택가격변동성의주된동태적특성은상당부분과거기대주택가격변동성에의해결정되는데, 이과정에서주택수요계층의지속적인기대감이가격에반영되는측면이조사에서나타난것으로추정된다. 이와는달리장기적상승요인의일순위는 대체투자처의부재 이다. 즉, 일반가구들은장기적으로주식시장이나채권시장을통해직 간접적으로기간산업에투자하기보다는, 부동산시장에장기적인투자를선호하는현상이조사를통해드러난것으로추정된다. 이는우리나라자본시장이성숙하지못한것과더불어현한국경제가가지고있는제조업및서비스업의생산성상승률저하, 외적으로는특정산업을제외하고는부진한수출실적등으로인한경제적기초체력의저하등에서기인한다고볼수있다. 두번째, 세부적으로살펴보았을때가구의특성중거주지역및소득특성별로서로다른기대주택가격을형성하였으나, 연령및주택소유여부별특성은특징적인차별성을나타내지못하였다. 지역별단기기대주택가격은서울 경기및광역시 기타지방간의차이가확연하였다. 서울과경기지역에서는주택가격이 1년이후상승할것으로예상한일반가구가많았으며, 광역시와기타지방에서는하락할것으로많이응답하였다. 하지만, 단기적인불확실성요인이지역마다차별화되어있었지만, 장기적으로는주택가격의상승또는하락을예상한응답자비율 30 주택금융리서치
시장분석통계드러진점은소득이높아질수록주택가격이상승할것이라고기대하는응답자가많았다는것이다. 이는고소득층에게주택시장은실수요의목적외에도투자의유인이다른소득계층보다많이내재되어있음을보여주는것이다. 이글에서우리는 2017 주택금융및보금자리론실태조사 결과를중심으로기대주택가격에대해분석하였다. 물론이번분석이 2017년데이터에만한정되어있어우리가의문을가지고있는전체적인사회 경제적문제에접근하지는못하였다. 특히, 부동산시장과같은자산시장에대해가해지는정책이어떻게일반가구의기대가격형성에영향을미치며, 이러한자산가격에대한기대가특정시장뿐만아니라거시경제시스템내에서얼마나증폭되고어떤경로를통해파급되는지살펴보기위해서는시계열자료의축적이필수적이다. 앞으로기대주택가격에대한설문이영속성을가지고진행된다면보다의미있는사회 경제적함의를이끌어낼수있을것이다. < 참고문헌 > 2017년도주택금융및보금자리론실태조사, 한국주택금융공사주택금융연구원, 2017. 김종일ㆍ송의영ㆍ이우헌, 서울아파트시장에서의전세-매매가격비율과시장의효율성, 한국경제의분석 제4권제1호, 한국금융연구원, 1998. 김대원 조주현, 서울시아파트전세가격및전세금비율변동의결정요인분석, 주택연구 제20권제3호, 한국주택학회, 2012. 문규현, 국내주택시장의가격발견 - 매매가격 / 전세가격을중심으로, 산업경제연구 제23집제2호, 한국산업경제학회, 2010, pp. 손재영, 주택매매가격과전세가격의상관관계, 사회과학논총 제24권, 건국대학교, 2000. 손재영ㆍ이준용ㆍ유주현, 주택전세-매매가격비율에반영된미래자본이득기대형성메카니즘, 부동산학연구 제17집제3호, 한국부동산분석학회, 2011. 이용만, 시간변동계수모형을이용한주택가격의기대상승률추정, 부동산학연구 제8집제2호, 한국부동산분석학회, 2002. 정규일, 자산가격과유동성간의관계분석, 한국경제연구 제17권, 한국경제연구학회, 2006. 최영걸ㆍ이창무ㆍ최막중, 서울시주택시장에서작동되는가격기대심리에관한실증연구 : 적응적기대와합리적기대를중심으로, 국토계획 제39권제2호, 대한국토 도시계획학회, 2004. 최영상, 주택담보대출이주택시장에미치는영향에관한연구, 금융과공공자산연구 제1권제1호, 한국자산관리공사, 2017. Campbell, S. D., Davis, M. A., Gallin, J., & Martin, R. F. What moves housing markets: A variance decomposition of the rent - price ratio. Journal of Urban Economics, 66(2), 2009. Gerlach, S. and Peng, W., Bank lending and property prices in Hong Kong, Journal of Banking & Finance Vol.29, No.2, 2005. Lastrapes, William D., The Real Price of Housing and Money Supply Shocks: Time Series Evidence and Theoretical Simulations, Journal of Housing Economics Vol.11, No.1, 2002. Obstfeld Maurice and Kenneth Rogoff, Foundations of Macroexonomics, Cambridge M.A. U.S.A, MIT Press, 1996. Poterba, James M., Tax Subsidies to Owner-Occupied Housing: An Asset Market Approach, Quarterly Journal of Economics, No.4, 1984. 격차가크지않아 5년이후기대되는주택가격의방향은어느한쪽으로판단하기어려웠다. 소득계층별로두조사 연구부록의 HOUSING FINANCE RESEARCH 31