오피스시장동향분석및중장기전망 Overview and outlook of office market in Seoul http://www.hanaif.re.kr 21 년 2 월 9 일제 13 호 연구위원김완중wjkim@hanaif.re.kr 수석연구원손은경 eksohn@hanaif.re.kr 오피스시장동향및중장기전망 29년서울오피스시장동향 외환위기이후 4~5% 대의경제성장률과더불어 1% 대의낮은공실률, 임대료연 5~8% 대의상승률을보이며서울시오피스시장은호황기에진입 하지만글로벌금융위기이후한동안영향을받지않던국내오피스시장은 28년하반기강남권을중심으로공실률이 4% 대로급등. 29년한해동안오피스시장은침체기진입 최근공실률상승폭둔화, 임대료보합세를유지하며임대시장은다소안정화추세 한편, 매매시장은총거래건수및면적상승세지속, 거래금액은연간거래중최고치기록. 거래단가는하락세를보이나고점대비 7~8% 수준으로회복, 특히주요권역의대형빌딩을중심으로 95% 수준가격회복세 21년수급및오피스시장전망 국내경제회복기조유지, 정부의경기활성화정책, 4~5% 대성장률전망은오피스시장회복에긍정적요인으로작용전망. 단, 경기상황에후행하는오피스임대시장은상반기국내경제성장에따라하반기에회복가능전망 21년신규오피스공급면적은 83만m 2 예정 ( 전년대비 14% 증가, 도심권 61%, 강남권 28% 차지 ) 은주요권역의공실률상승압력요인으로작용가능 연 5~6% 대투자수익률이기대되는오피스매매시장은프라임급빌딩을중심으로투자수요지속전망, 하지만추후금리인상가능성및신규공급물량으로매매가격상승압력은약화 주요권역별시장동향및 21 년단기전망 권역 29 년오피스시장동향 21 년오피스시장주요이슈및전망 CBD ( 도심권 ) 전통적임대시장강세지역 공실률 3.5%. 3 대권역중유일하게상승세 서울스퀘어등대형빌딩임대시장진입으로공실률상승세지속. 프라임급빌딩공실률 7% 로사상최고치기록 리모델링빌딩의임대료인상으로전체임대료소폭상승세 21 년 5 만 m 2 대규모공급면적예정 신규공급면적증가로공실률상승지속전망, 주로프라임급빌딩공급예정으로대형빌딩 7% 대공실률상승전망 신규공급물량으로인해임대료상승은제한적, 보합세유지예상 매물물건부족. 총거래금액의 37% 차지대형건물중심으로거래회복세 프라임급매도수요지속예상, 공급증가및금리인상가능성으로가격상승제한적 하나금융경영연구소
권역 29 년오피스시장동향 21 년오피스시장주요이슈및전망 글로벌기업및벤처업체집중지역으로금융위기여파가장민감한권역 21 년 23 만 m 2 규모신규공급예정 탈강남현상감소, 경기회복긍정적요인 KBD ( 강남권 ) YBD ( 마포 여의도권 ) BBD ( 분당권 ) 공실률 4.9% 기록하나 3 분기연속보합세 중대형빌딩공실률 6% 대로최고치 중소임차인의탈 ( 脫 ) 강남현상으로임대료동결또는하락세 매년매매시장강세지역으로총거래의 4% 차지. 최근랜드마크빌딩들가격 9% 수준으로회복 금융권임대선호지역, 3 대권역중유일하게임대시장안정세 공실률 2% 대유지 임대료소폭상승세지속 매매물건은다소한정적 강남대체지역이나불안한수요층으로경기상황에따른변동폭큰권역 신규공급면적으로공실률상승세지속 임대료약보합세 임대료동결및하락에따른잠재임차인증가로향후공실률하락전망 수요층안정적으로임대료보합세예상 경기회복에따른임대수익상승기대로기관투자자들의강남권랜드마크선호지속전망 금융권수요층및 9 호선교통개선으로임대시장안정화지속 안정적수요층으로공실률소폭하락또는보합전망 임대료강보합세지속예상 신규공급예정 3 만 m 2 로다소소규모 21 년상반기 1 만 m 2 신규공급예정, 재고공실빌딩해소불확실 신규공급으로공실률상승지속전망 재고공실부담으로임대료약보합세예상 상반기거래한산, 하반기회복세 중장기오피스시장전망 금융위기이후해외주요오피스시장이 1% 대의높은공실률상승세를보이며침체상황이악화된반면, 서울오피스시장은다소견고한수요시장을반영하며 4% 대공실률로수렴 향후서울 3대권역및판교, 송도, 용산등을중심으로대규모개발사업에따른신규공급물량예정으로국내오피스시장의총량적공급물량은충분할것으로사료 하지만정부의적극적인경기및고용활성화정책에도불구하고국내내수및고용창출기반이약해고용시장회복의불확실성에따라향후오피스시장수요창출은다소제한적일전망. 또한수요예측모형에따른오피스요구면적은상승세이나향후예정된대규모공급면적을흡수할지여부는불확실 과거오피스수요층의지역별 규모별수요쏠림현상을감안한다면, 주요권역의프라임급빌딩을중심으로국지적수요증가및수급불균형심화우려 H a n a I n s t I t u t e o f F I n a n c e 2
시사점 향후대내외수요회복, 투자여건개선등으로국내경기회복세전망, 정부의적극적경기부양정책기조유지로상반기재정조기집행에따라풍부한유동성내수시장유입될예정 국내유동자금의새로운투자처로프라임급오피스시장부각가능성으로향후은행권의포트폴리오구성에프라임급오피스시장에대한다각적분석필요 금융불안의외부적요인에도불구하고주요권역별프라임급오피스는금융위기이전수준의가격대회복하며견고한수요층반영. 장기적투자목표를가진기관투자자들의선호대상으로향후투자시장의우위지속전망 하지만금융불안여파와대규모신규공급물량예정으로과거호황기때의오피스시장수익률기대는다소제한적 정부의고용창출정책지원에도불구하고국내경제구조적취약성으로고용시장부진지속, 이는오피스시장의잠재수요창출에리스크요인으로작용할가능성 또한소버린리스크등대외불안요인부각으로향후성장률이전망치보다낮게수렴될경우, 국내경제침체지속으로경기변동에민감한일부권역의오피스시장재침체가능성에유의 3 하나금융경영연구소
Market Trends and Outlook for the Seoul Office Market Market trends in the Seoul office market in 29 Lifted by economic growth of 4~5%, the Seoul office market was booming following the IMF crisis with low vacancy rates in the 1% range and rents rising 5~8% per year. Although the domestic office market was initially unaffected by the global financial crisis, vacancy rates in the Gangnam area have surged to the 4% range in H2 28, and the market was in a downturn throughout 29. Recently, however, the rise in vacancy rates has slowed, rents have levelled off, and the office rental market appears to be stabilizing. Although transaction volumes have increased, available space continues to rise, and transaction amounts peaked. Prices continue to decline, but have recovered to 7~8% of peak levels, and prices for large buildings in key areas are back to 95% of peak levels. 21 outlook for the office market and supply and demand conditions The continuing domestic economic recovery, the government's economic stimulus measures, and an economic growth outlook of 4~5% are positive factors for the office market. However, the office rental market lags behind the economy, and will be able to recover in H2 on the back of an economic recovery in H1. New office space of 83,m 2 is expected in 21 (up 14% YoY, downtown 61%, Gangnam 28%). This additional supply is likely to increase vacancy rates in key areas. Investment demand in the office markets, with expected yields of 5~6%, is expected to continue, with a focus on prime buildings. However, transaction prices may soften due to rising interest rates and additional supply. 29 trends and short-term 21 outlook for key areas Area 29 Office Market Trend Key Issues and Outlook for 21 CBD (Down -town) Traditionally strong rental market. 3.5% vacancy rate. Of the three major areas, only the downtown rate is rising. Vacancy rates continue to rise due to new large buildings, (i.e. Seoul Square). Vacancies for prime buildings reached a record high of 7%. Rents rose slightly due to higher rates for remodeled buildings. Lack of offices available for sale. Transaction volumes are rising, driven by large buildings, which account for 27% of the market. New supply of up to 5,m 2 in 21. Vacancy rates will continue to rise due to new supply. Vacancies for large buildings will reach 7% due to new supply of prime buildings. Flat or limited rise in rents due to new supply. Sales demand for prime offices will persist, but increases in prices will be limited due to rising interest rates and increased supply. H a n a I n s t I t u t e o f F I n a n c e 4
Area 29 Office Market Trend Key Issues and Outlook for 21 Most affected by financial crisis due to concentration of foreign and venture firms. New supply of 23,m 2 in 21. Tenant flight and economic recovery are positive factors. KBD (Gangnam) Vacancy rate reached 4.9%, but was flat for 3 consecutive quarters. Record high 6% vacancies for mid-to-large size buildings. Flat or declining rents due to small-to-mid size tenants leaving Gangnam Flat or declining rents will attract potential tenants and decrease vacancies. Steady rents due to stable demand. YBD (Mapo, Yeouido) BBD (Bundang) Typically a strong market accounting for 4% of transactions. Prices for landmark buildings back at 9% of peak. Preferred by financial firms, only major area with stable rents. Vacancy rate steady at 2%. Rents continued to increase slightly. Marketable material was somewhat stagnant Volatile, sensitive to economy due to competition with Gangnam and unstable demand. Rising vacancies due to new supply. Slight decline in rents. Expected increase in rental income will attract institutional investors to landmark buildings. Will remain stable due to demand from financial firms and new #9 subway line. Steady or declining vacancies due to stable demand. Rents will continue to be stable. Limited new supply (3,m 2 ) New supply of 1,m 2, renovation of vacant buildings is uncertain. Rising vacancy rate due to new supply. Weak rents due to vacant buildings. Market was weak in H1, recovered in H2. Mid-to-long term outlook While overseas office markets have seen vacancy rates rise to the 1% range following the financial crisis, the Seoul office market has benefited from somewhat resilient demand and vacancy rates have been in the 4% range. Aggregate new supply in Seoul is expected to be sufficient since large-scale new developments are planned in the 3 major areas, as well as Pangyo, Songdo and Yongsan. However, in spite of the government's economic and employment stimulus measures, domestic demand and job creation remain weak and the economic recovery is uncertain. As a result, new office demand is likely to be limited and may not be able to absorb the large-scale new supply that is already planned. Taking into account the concentration of office demand in certain areas and in buildings of a certain scale, demand is likely to be focused in prime buildings in major areas, which will exacerbate imbalances in supply and demand. 5 하나금융경영연구소
Implications The domestic economy is expected to recover on the back of recovering external demand and improving investment conditions. Thanks to the government's stimulus measures, liquidity will be ample in H1 and will flow into the domestic market. The prime office market is emerging as a new investment target for domestic liquidity, and banks will need to comprehensively analyze this market as they adjust their portfolios. In spite of external factors such as renewed financial turmoil, prices for prime offices in key areas are recovering to pre-crisis levels and demand remains resilient. Institutional investors with a long-term horizon are likely to continue to favor this market. However, investment yields from the office market are expected to be somewhat limited due to the lingering effects of the financial crisis and new supply from large-scale developments. In spite of the government's job creation policies, the domestic economy remains structurally weak and the job market sluggish. This is a risk factor that could threaten potential demand in the office market. Also, external shocks (i.e. sovereign risk) could result in lower than expected economic growth. If this were to happen, certain areas that are particularly sensitive to economic conditions could enter a downturn. H a n a I n s t I t u t e o f F I n a n c e 6
Ⅰ. 오피스임대시장동향 1. 서울지역오피스시장동향 임대료보합세지속, 공실률 4% 대진입했으나상승폭은둔화 서울주요오피스권역은 23년이후 4~5% 대의안정적인경제성장률과더불어임대료의연간 5~8% 상승및공실률의지속적인하락으로 1% 대진입. 임대시장호황기 금융위기이후국내경기의침체가지속되자 28년하반기를시점으로공실률이급등하며본격적인임대시장하락세로진입 - 9년 4/4분기평균공실률은 4% 에진입, 5년 3/4분기이후 4년만최고치기록. 최근상승폭은둔화 -공실률은전년동기대비 2배, 28년 3/4분기 (1.3%) 저점대비 3배상승한수준 -임대료가연초에조정되는것을감안하여매년 1/4분기임대료를비교해보면, 27년에전년대비 5.1%, 28년 6.9%, 29년 4.% 의상승률을보임 -최근 5분기연속된공실률상승세로인해대부분의빌딩들이임대료동결하는추세, 일부빌딩에서하락세조사됨 그림 1 서울지역임대료및공실률동향 (%) 6. 5. 4. 3. 2. 1. 임대료 ( 우 ) 공실률 ( 좌 ) ( 천원 /m2) 1,8 1,6 1,4 1,2. 5.1Q 6.1Q 7.1Q 8.1Q 9.1Q 1, 25 26 27 28 '9.1Q '9.2Q '9.3Q '9.4Q 연간 GDP 성장률 ( ) 는전기대비 4.% 5.2% 5.1% 2.2% -4.2% (.1%) -2.2% (2.6%).9% (3.2%) 6.% (.2%) 공실률 3.9% 3.3% 1.9% 1.5% 3.1% 3.6% 3.9% 4.% 임대료 ( 환산전세가, 천원 /m 2 ) 1,368 1,4 1,472 1,573 1,634 1,633 1,636 1,64 주 : 29년도 ( ) 는전기대비상승률, 임대료는월세방식임대료를전환률을이용하여전세금으로환산한금액, 한국은행 7 하나금융경영연구소
2. 권역별오피스임대동향분석 가. 도심권 (CBD) 동향 금융위기이후임대료보합세지속, 3대권역중가장높은공실률상승세 도심권은금융위기이후 3% 대의공실률을지속, 최근타권역이공실률보합세를보이는반면 9년 4/4분기에 3.5% 기록. 6분기연속상승세 - 7년 1/4분기 (.9%) 이후최고치기록 -전분기대비.3%p 상승, 서울시 3대오피스권역중가장높은상승률기록 -서울스퀘어( 약 1만m 2 ) 등대형빌딩의신규공급의시장진입과삼성생명본관, 종로타워등중대형빌딩을중심으로공실이증가에기인 도심권의임대료는 2,64천원 /m 2 ( 전분기대비.6% 상승 ) 로지난분기하락세에서상승세로전환 -임대시장불안으로장기공실빌딩을중심으로임대료동결또는인하추세가확산됨에도불구하고, 이번분기에지난 11월리모델링을마치고임대시장에공급된서울스퀘어 ( 구, 대우센터 ) 와삼성본관의시장평균보다높은임대료에기인 관리비는보합세를보이다지난분기하락하였으나, 리모델링을마친신규빌딩의임대료상승과함께관리비도전분기대비 1.1% 상승 그람2 도심권임대료및공실률추이 (%) 임대료 ( 우 ) 8 공실률 ( 좌 ) 6 4 2 5 1Q 6 1Q 7 1Q 8 1Q 9 1Q ( 천원 /m 2 ) 2,5 2, 1,5 1, 표 1 도심권공실률 / 임대료 / 관리비상승률 28 29 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 공실률 1.2.9 1.2 2. 2.7 2.9 3.2 3.5 임대료상승률 관리비상승률 1.9.9 1.7.8 2.. -..6 1.9.7.7.4 1.5.4 -.4 1.1 주 : 임대료및관리비상승률단위 (%, QoQ) H a n a I n s t I t u t e o f F I n a n c e 8
규모별 : 프라임급빌딩공실률급등세, 임대료및관리비보합세지속 서울스퀘어등프라임급빌딩의도심권임대시장진입으로대형빌딩의공실률상승세지속 -지난분기 4.2% 공실에이어 9년 4/4분기에 7.% 공실률로사상최고치기록 -중소형빌딩의공실률은 2~3% 대공실률을유지, 프라임급공실률증가로도심권전체공실률이상승한것으로파악됨 규모별임대료추세를보면, 일부프라임급빌딩들이리모델링이후평균임대가를상향함에따라프라임빌딩의임대료가전분기대비 1.94% 상승 -중대형빌딩의임대료보합세지속한반면지난분기에이어소형빌딩의임대료하락세가조사됨 프라임급빌딩의관리비는전분기대비 2.28% 상승하였고, 전규모별로.4% 대의소폭상승세를보임 -빌딩분류는신영에셋자료참고 : Prime등급 (5,m 2 이상 ),A등급(33,~5,m 2 ) B등급 (16,5~33,m 2 ), C등급 (16,5m 2 이하 Key Lease 분석 이번분기총임차면적은 87,71m 2 로서울스퀘어빌딩, 삼성본관및삼성생명빌딩등을중심으로이루어짐 -SK, LG, 삼성, 롯데등도심권에위치하고있는대기업그룹계열사 ( 카드, 증권, 선물등 ) 들의신규계약및이전사례가조사됨 -권역간의이전사례보다는도심권내동일권역에서타빌딩으로이전사례가많은것으로파악됨 그림 3 도심권규모별공실률추이 (%) Prime 급 1 A급 B급 8 C급 6 4 2 5 1Q 6 1Q 7 1Q 8 1Q 9 1Q 표2 도심권 Key Leasing 빌딩 임차인 면적 (m 2 ) 서울스퀘어 LG이노텍 /LG 전자 8,36/16,66 /SK텔레시스 /3,36 중앙일보빌딩 웅진코웨이 1,956 삼성본관 삼성카드 / 삼성증권 15,27/16,86 롯데손보빌딩 롯데카드 13,223 삼성생명수송동 현대건설 3,333 주 : 29.4/4분기주요임대차 9 하나금융경영연구소
나. 강남권 (KBD) 동향 공실률급상승으로 5% 대진입했으나 2분기연속보합세, 임대료하락세지속 2년이후 IT업체, 대기업계열사, 외국계회사의마케팅팀의강남권이전은임차수요증가에중요한역할담당. 또한금융산업관련업종이강남권으로집중됨에따라오피스공급부족현상지속 -지난 1~2년간 1% 대의낮은공실률기록. 27년하반기까지서울시 3대오피스권역중가장낮은공실률을유지함 지난해금융위기로인해경기침체영향을가장민감하게받는업체들이집중된강남권의경우공실률급상승세지속 -각업종의영업조직축소와지점폐쇄및본사빌딩의타지역이전현상심화 -특히중소형오피스임차인의경우타권역에비해높은임대료를견디지못해상암DMC 및가산디지털단지로의이전으로공실률급상승세지속 강남권공실률은현재 2분기연속 4.9% 의공실률기록하며급등세는진정 - 7년 4/4분기 1.% 를저점으로하여 9년 1/4분기에 4% 대진입이후둔화세 - 전분기대비 3대권역중가장낮은변동률보임 강남권임대료는 9년 1/4분기이후동결또는하락세를보이며이번분기 1,624천원 /m 2 로전분기대비.1% 하락 -임대료하락세는 5분기연속지속되는공실률상승세로인해오피스빌딩의수익가치하락에대한우려와기존임대차계약으로인해임대료동결, 신규임차인에게 2달치의무상임대 (free-rent) 제공, 인테리어비용지원등의영향으로파악됨 -특히경기침체로인한벤처기업, 엔터테인먼트및금융관련기업들의탈 ( 脫 ) 강남현상지속으로인해일부빌딩들의임대료인하및동결현상지속 관리비도 1/4분기에연간임대료조정시 1.6% 상승한이후보합세지속 그림4 강남권임대료및공실률추이 (%) 임대료 ( 우 ) 8 공실률 ( 좌 ) 6 4 2 5 1Q 6 1Q 7 1Q 8 1Q 9 1Q ( 천원 /m 2 ) 2, 1,8 1,6 1,4 1,2 1, 표 3 강남권공실률 / 임대료 / 관리비상승률 28 29 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 공실률 1. 1.4 1.4 2.4 4. 4.7 4.9 4.9 임대료상승률 관리비상승률 5. 2.5 2.1.4 2. -.3. -.1 2.5.8.8.8 1.6... 주 : 임대료및관리비상승률단위 (%, QoQ) H a n a I n s t I t u t e o f F I n a n c e 1
규모별 : 프라임급빌딩공실률하락세전환, 임대료하락세확대 규모별공실률추이를보면, 프라임급빌딩 (3.4%) 과소형빌딩 (3.4%) 을중심으로공실률하락세가조사되었고, 중대형급빌딩은 6.5% 공실률지속 -GFC, GS타워, 캐피탈타워등프라임급빌딩을중심으로신규임대계약체결에따라공실이감소. 최근일부임차인들을중심으로비용절감을위한이전을포기함에따라소형빌딩의공실이감소하는것으로보임 -하지만강남대로변의중대형빌딩 ( 교보타워, KTB네트웍스등 ) 의공실로인해중대형빌딩공실률은 6.5% 로상승 장기공실에따른강남권빌딩들의임대료조정에따라중소형빌딩의임대료하락세지속, 관리비는전규모에걸쳐 4분기연속보합세유지 -프라임급빌딩이전분기대비.26% 상승한반면, 중대형빌딩은공실지속으로.58% 하락 Key Lease 분석 이번분기총임차면적은 37,273m 2 로강남파이낸스센터, 시그마타워, GS타워, 골든타워를중심으로임대차활동이이루어짐 그림 5 강남권규모별공실률추이 (%) Prime 급 1 A급 B급 8 C급 6 4 2 5 1Q 6 1Q 7 1Q 8 1Q 9 1Q 표4 강남권 Key Leasing 빌딩 임차인 면적 (m 2 ) 강남파이낸스센터 이베이 21,5 골든타워 LIG타스 2,14 GS타워 GS글로벌 3,21 시그마타워 만드 3,1 POS반포타워 삼정PNA/ 대우증권 553/553 / 포철산기 /822 주 : 29.4/4분기주요임대차 11 하나금융경영연구소
다. 마포 여의도권 (YBD) 동향 2% 대공실률로타권역에비해안정세지속, 임대료소폭상승세 마포 여의도권은금융위기에도불구하고타권역에비해안정세를보이며, 유일하게연중 2% 의공실률을유지하며임대료의상승세지속 -임대료는 1,381천원 /m2( 전분기대비.4% 상승 ) 로소폭상승 -최근 KTB자산운용에매각되면서저평가되어있던 MBC경영센터의임대료가시장임대가를반영함에따라전분기대비 7% 이상상향조정한데기인 권역내대형공실이없는점과증권사등의이전및증평등으로인해공실률은안정세를유지하며이번분기 2.7% 를기록 동권역의임대시장안정화추세는지난 9.7월 9호선개통으로접근성개선에따라오피스임차수요가높아진데다도심권이나강남권에비해상대적으로저렴한임대료의영향으로파악됨 그림 6 마포 여의도권임대료및공실률추이 표 5 마포 여의도권공실률 / 임대료 / 관리비상승률 (%) 임대료 ( 우 ) 8 공실률 ( 좌 ) 6 4 2 5 1Q 6 1Q 7 1Q 8 1Q 9 1Q ( 천원 /m 2 ) 2, 1,5 1, 5 28 29 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 공실률 1.5.8.8 1.5 2.3 2.1 2.5 2.7 임대료상승률 관리비상승률 3.4 2.1 1.1.6 2.8.1.8.4 1.5 1.9.5.5 1.4..9. 주 : 임대료및관리비상승률단위 (%, QoQ) 그림 7 마포 여의도권규모별공실률추이 (%) Prime 급 1 A급 B급 8 C급 6 4 2 5 1Q 6 1Q 7 1Q 8 1Q 9 1Q 표 6 마포 여의도권 Key Leasing 빌딩임차인면적 (m 2 ) 대한생명 63 빌딩 IBM 7,5 하나대투증권빌딩한국투자신탁증권 2,942 한화금융센터 - 여의도 한화증권 2,65 MBC 경영센터오미아코리아 1,216 유화증권빋딩인피니티투자자문 938 주 : 29.4/4분기주요임대차 H a n a I n s t I t u t e o f F I n a n c e 12
규모별 : 전규모에걸쳐안정적인공실률, 임대료소폭상승 전규모에걸쳐 2% 대의안정적인공실률을지속 -프라임급빌딩은 1.6%, 중소형빌딩공실률은 1.9% 로조사 -최근중대형빌딩 (HP빌딩, 동양증권빌딩, MCD경영센터등 ) 을중심으로신규공실면적발생으로공실률상승세지속하며이번분기 3.3% 기록 전규모별로소폭의임대료상승세 (.4~1.9%) 지속, 관리비는보합세를유지 -소형빌딩임대료는전분기대비.3% 하락 21년상반기까지마포 여의도권내에계획된신규공급이없는관계로 2% 대의안정적인공실률유지할전망 Key Lease 분석 이번분기총임차면적은 16,621m 2 로대한생명빌딩, 하나대투증권빌딩, 한화금융센터빌딩등을중심으로임대차활동이이루어짐 라. 분당권 (BBD) 동향 공실률지속으로임대료보합세 분당권역은지리적여건으로강남권의대체지역으로서임대시장의안정세를보였으나, 금융위기이후강남권의임대시장불안여파는분당권오피스시장까지영향미침 분당권의공실률은 8.4% 로 5년 1/4분기이후 4년만에공실률 8% 진입 -지난분기공급된분당M타워 (4만6,126m 2 ) 의공실면적이일부해소되었으나, 4/4분기순수임대형빌딩 (2만5,911m 2 ) 이공급되면서 2분기연속공실률상승세지속 분당권의임대료는 1,385천원 /m 2 로약보합세지속 그림 8 분당권임대료및공실률추이 표 7 분당권공실률 / 임대료 / 관리비상승률 (%) 1 8 6 임대료 ( 우 ) 공실률 ( 좌 ) ( 천원 /m 2 ) 2, 1,5 28 29 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 공실률 4.4 3.6 3.4 4.8 4.5 4.7 6.9 8.4 4 2 5 1Q 6 1Q 7 1Q 8 1Q 9 1Q 1, 5 임대료상승률 관리비상승률 6.1 2..2 2.6.6.1 1.5 -. 3.9.5.9... 1.9.5 주 : 임대료및관리비상승률단위 (%, QoQ) 13 하나금융경영연구소
-분당권오피스시장의수요층이안정화되지못해신규공급이시장에진입할때마다공실률변동이큰데다 5분기연속지속된공실률과재고공실에기인 규모별 : 프라임급빌딩공실률지속 지난분기임대시장에공급된분당M타워의공실면적이일부해소됨에따라프라임급빌딩공실률은 16.7% 로지난분기 17.4% 에비해다소감소 -이번분기에공급된신규빌딩들로인해공실률상승세는지속 -소형빌딩(1.9%) 및중형빌딩 (5.3%) 도공실률상승세를지속하며분당권의취약한오피스수요층을반영 공실률상승세와재고공실에따라전규모에걸쳐임대료및월관리비는보합세유지 Key Lease 분석 이번분기총임차면적은 4,325m 2 로분당M타워, 유니스퀘어빌딩, 탑빌딩등을중심으로임대차활동이이루어짐 그림 9 분당권규모별공실률추이 (%) Prime 급 25 A급 B급 2 C급 15 1 5 5 1Q 6 1Q 7 1Q 8 1Q 9 1Q 표8 분당권 Key Leasing 빌딩 임차인 면적 (m 2 ) 르노삼성자동차 947 분당M타워 드마리스 765 LIG 투자증권 567 유니스퀘어빌딩 홍익기술단 1,157 탑빌딩 투썸플레이스 463 코리아디자인센터 웅진씽크빅 426 주 : 29.4/4분기주요임대차 H a n a I n s t I t u t e o f F I n a n c e 14
Ⅱ. 오피스매매시장동향 1. 연간매매건수및거래금액추이 매매시장 29년하반기회복세진입 29년거래사례는총 53건, 금융위기에도불구하고 27년이후연간거래금액은상승세지속 -거래금액은 4조 7,439억원으로연간거래중최고거래금액기록 -거래면적은 1,185,4m 2 로 22년 (156만m 2 ) 이후최대거래면적기록 거래건수와면적, 거래금액모두증가함에불구하고매매단가는 2년대들어첫하락세전환. 이는오피스임대시장의불안여파의영향으로파악됨 - 9년평균매매단가는 3,514천원 /m 2 로 7년(3,688천원/m 2 ) 보다낮은수준 오피스거래가격은전년고점대비 7~8% 수준에서형성, 프라임급빌딩의매매가격은 95% 수준까지회복하며거래사례지속적증가추세 강남권매매시장이매년강세를보이며 29년에총 22건거래로오피스매매시장주도 -총거래금액의 38.2%, 거래면적의 32.4% 를차지 -강남권의랜드마크빌딩들 ( 데이콤빌딩 34,461m 2, 퍼시픽타워 29,45m 2 등 ) 의매매가격이금융위기이전 9% 수준까지회복되며강세를보임 도심권은매물부족으로인해거래가활발하지않아총 12건을기록. 하지만거래금액은전체의 37.9%, 거래면적은 36.3% 를차지 -프라임급빌딩 ( 삼성카드빌딩 52,476m 2, 극동빌딩 75,252m 2, YTN타워 42,322m 2 등 ) 을중심으로거래 그림 1 연간매매건수와거래면적 그림 11 거래금액과매매단가 ( 천m 2 ) 2, 1,5 1, 5 거래건수 ( 우 ) 거래면적 ( 좌 ) ( 건 ) 7 6 5 4 3 2 1 ( 천원 /m 2 ) 5, 4, 3, 2, 거래금액 ( 우 ) 매매단가 ( 좌 ) ( 억원 ) 6 4 2 98 2 4 6 8 1, 98 2 4 6 8 15 하나금융경영연구소
마포 여의도권은총 5건의거래로매물이다소한정적 -동양증권빌딩 42,346m 2, 아시아윈빌딩 24,92m 2 등을중심으로거래 -서울 3대권역중유일하게임대시장의안정세, 2% 대의낮은공실률과함께매매가격도금융위기이전수준으로회복 -9호선개통에도불구하고동여의도와서여의도거래가격차이는지속 분당권은 29년상반기동안거래한산, 하반기에회복세 -주요거래빌딩은분당서현빌딩 (17,439m 2 ), 분당M타워 (46,125m 2 ) 등 기타권역에서는영등포구의타임스퀘어 (39,8m 2 ) 와상암IT타워 (35,258m 2 ) 의거래가이루어지며하반기매매시장회복세에기여한것으로판단됨 2. 오피스매매가격과 Cap. Rate 추이 금융위기여파로오피스자산가치첫하락세전환, 29년하반기회복세보임 서울주요오피스권역의매매가격은 2년이후연평균 1% 대의지속적인증가세를보이다 27년전년대비 31% 로크게상승, 하지만금융위기로인한매매시장의불안확산으로가격하락세 -28년에전년대비 13% 상승에이어, 29년에 -15.4% 로하락세전환. 이는 21년이후첫매매단가하락세기록 29년하반기오피스자산가격은다소회복세 -오피스매매단가는 3,286천원 /m 2 로 8년 3/4분기 (4,89천원/m 2 ) 고점대비 32% 하락한상태이나 29년에들어서회복세를보임 2년이후국내오피스시장의자본환원율 Cap. Rate는평균 1% 대에서지속적인하락세를보이다, 금융위기직후시장불안에따른리스크프리미엄증가와 capital gain에대한낮은기대치로 9년 1/4분기에 8.18%( 전분기 5.1%) 로급상승 그림 12 권역별매매사례추이 그림 13 Cap rate 추이및 Spread ( 건 ) 25 26 27 28 29 25 (%) 18 Spread(cap- 국고채 ) Cap Rate( 좌 ) 국고채 (3 년 )( 좌 ) 매매단가 ( 우 ) ( 천원 /m 2 ) 5, 2 13 4, 15 8 3, 1 2, 5 3 1, CBD KBD YBD 기타권역주 :spread(cap-국고채) 단위는 %p -2 8.1Q 8.3Q 9.1Q 9.3Q 자료 : 코람코자산신탁, 한국은행 H a n a I n s t I t u t e o f F I n a n c e 16
하지만오피스매매시장은임대시장에비해금융위기충격에서빠르게벗어나며 29년하반기에자본환원율회복세 - 9년 4/4분기 Cap.Rate는 6.35% 기록 -도심권 6.5%, 강남권 5.7%, 마포 여의도권이 6.3% 로조사됨 최근 4% 대를유지하는국고채 (3년) 수익률과비교시스프레드와자본환원율모두감소추세 -매매시장의회복세와더불어시장위험프리미엄요소의감소및향후임대시장회복에따른 capital gain 기대감상승에기인한것으로판단됨 -자본환원율에서무위험수익률을제외한스프레드 (spread) 는위험프리미엄과 capital gain기대감의차이 - 오피스매매가격을결정하는주요요인은임대료와자본환원율 - 임대료는임대시장의가격수준을나타내며시장의수급균형에따라결정되며, 경기변동을반영하는데있어시차가발생함에따라가격변화폭은제한적 - 자본환원율은자본시장에서오피스의투자가치평가기준으로시장및경기변동에즉각적으로반응하여오피스매매가격에있어큰영향을미침 - 자본환원율 (Cap rate)= risk free rate + risk premium - expectation 형태 3. 오피스매매주체및대체투자시장분석 오피스매매주체 : 국내투입자본증가, 국내실수요중심의거래증가 금융위기이전국내오피스실수요자의 2~4% 를차지하던외국자본의비중이 8 년 4/4분기를기점으로크게감소 -글로벌금융위기이후외국자본의국내오피스매매시장에서관망세지속, 매수보다매도선호에기인 8년 4/4분기매입자의 1% 가국내자본으로형성된이후매년 9% 에달함 - 9년 4/4분기에매입자의국내자본비중은 76% 로전분기대비비중은감소했으나여전히강세를지속 임대시장약세에도불구하고오피스매매시장의강세는투자수익률이연 5~6% 대로은행금리나채권투자보다다소높아개인자산가들의매매시장진입이증가하였고자산운용사및리츠설립이크게늘면서매수시장에참여한것에기인 -특히연기금, 보험사등전통적인시장주도세력에더불어개인자산가, 사옥실수요자들이오피스매매시장에가세한것으로파악됨 17 하나금융경영연구소
대체투자시장성장 : 임대및매매시장침체로리츠및부동산펀드시장상승세 금융위기이후실수요자의직접투자가강세를보였으나, 29년하반기부터간접투자기구 ( 부동산펀드, 리츠 ) 를통한매입사례증가 -간접투자상품에대한매수자들의인식변화와경쟁상품과비교시지분제한부담이적어관련상품이증가한것으로보임 29년 12월부동산펀드 (REF) 의총설정규모는 36개펀드, 11.2조원으로전월대비 8% 증가 - 9년하반기에부동산펀드 (3/4분기 8건, 4/4분기 3건 ) 매입사례증가추세 - 9년설정된부동산펀드중 5억원이상의대형펀드는총 2개 ( 아파트등복합단지개발 PF 7개, 미분양아파트관련 5건, 오피스매입이 4건을기록 ) 29년 12월리츠는총 36개 ( 자기관리 3, 위탁관리 8, CR리츠 5개 ) 로총자산은 7.1 조원규모 - 9년신규리츠는 19개로부동산투자회사법이도입된 22년이후가장많으며, 총자산규모도지난해대비 2.4조원증가함 - 9년에설립된리츠중 CR리츠 17개, 위탁리츠 1개, 자기관리리츠 1개 -운용자산으로는미분양아파트 1.2조 (45%), 오피스 9,589억원 (35%), 리테일 4,435억원 (16%) 순임 그림14 연도별오피스매매주체동향 ( 색 ) 국내자본 외국자본 합작 1% 8% 6% 4% 2% % 5 1Q 6 1Q 7 1Q 8 1Q 9 1Q 그림15 설립연도별리츠자산규모추이 ( 천억원 ) 해산 8 7 신규 ( 해당연도 ) 6 생존 ( 신규리츠이외 ) 5 4 3 2 1 2 3 4 5 6 7 8 9 자료 : 국토해양부 H a n a I n s t I t u t e o f F I n a n c e 18
Ⅲ. 향후시장전망 1. 21 년오피스시장전망 가. 수급동향분석및전망 29년 : 경기침체로공급물량감소 지난 5년간오피스신규공급추세를보면총 145건 (335만m 2 ) 규모공급 -강남권에총 72건 (18만m 2 ) 으로가장많이공급 -도심권의공급건수는 2건이나규모는 1만m 2 로주로프라임급의대규모빌딩이공급된것으로조사됨 29년서울신규오피스공급량은금융불안및건설경기침체로인해지난해공급량에비해 45% 감소한 34만6천m 2-26년 32만1천m 2 이후가장작은규모 -27년대규모신규공급을제외하면 2년이후연간평균신규공급량은 5만m 2 -총공급건수가 24건으로 28년의 28건에비해작은규모는아니나 15층이하의중소형빌딩의공급이많았던것이주요원인으로파악됨 21년 : 신규오피스공급면적 83만m 2 예상 21년신규공급될주요오피스빌딩규모는총 82만 8,898m 2 로예상되며이는전년대비 14% 증가한규모 -이중 61% 인총 5만7,95m 2 가도심권에프라임급빌딩을중심으로공급될예정 -강남권 28%(23만2,744m 2 ), 마포 여의도권 4%(34,111m 2 ), 기타권역에 7%(54,948m 2 ) 그림 16 신규오피스공급추이 그림 17 21 년주요권역별공급면적 ( 천m 2 ) 1,7 1,2 ( 천m 2 ) 6 61% 5 4 7 3 2 28% 2 자료 : R2Korea 98 2 4 6 8 1e 1 4% 7% CBD KBD YBD 기타 ( 분당포함 ) 자료 : R2Korea 19 하나금융경영연구소
나. 21 년오피스임대시장전망 국내경기회복및대규모공급예정물량의시장흡수여부가임대시장회복의관건 29년임대시장은금융위기여파로상반기공실률급상승및임대료보합세, 하반기공실률상승세둔화및임대료보합세지속으로정리됨 국내경제는 29년 4/4분기전기대비 GDP.2% 상승, 전년동기대비 6.% 증가하며성장세는다소둔화되었으나경기회복기조는유지 -각기관의 21년우리나라경제성장전망치는 4~5% 대로정부의적극적인경기부양정책시행지속으로향후경기회복가시화가능 최근보험및금융업의호황으로인해동종업계인서비스업의생산증가세지속 향후관련업종의오피스임대시장수요증가에긍정적인요인으로작용예상 올해예정된대규모공급물량 (82만 8,898m 2 ) 의시장흡수여부우려 상반기임대시장침체지속, 하반기소폭의회복세전망 오피스시장은통상경기상황에시차를두고영향을받는다는점에서향후경기회복세에후행할가능성이농후함 21년상반기동안국내경제의성장이지속되더라도금융위기여파와실물경기부진으로수요는감소한데반해 21년예정된공급물량의증가로오피스임대시장의공실률보합또는상승세, 임대료보합세지속전망 -21년신규공급될주요오피스빌딩규모는총 8만m 2 규모로예상, 프라임급오피스시장을중심으로공급물량이집중 -대형오피스공실률은현 5.5% 수준보다상승할것으로예상 -아직임대시장회복여부가불확실한시기인데다지속된경기침체로인해임대료인상은추가적인임차인이탈을발생가능으로임대료동결또는하반기로유보예상 그림 18 GDP 성장률과서비스업생산지수추이 ('5=1) 2 16 12 8 4-4 GDP성장률 ( 우 ) 금융업 ( 좌 ) -8 보험업 ( 좌 ) -12 5 1Q 6 1Q 7 1Q 8 1Q 9 1Q 주 : 금융및보험업서비스업생산지수 (25=1) 자료 : 한국은행, 통계청 (QoQ,%) 1 6 2-2 -6 표 9 기관별 GDP 전망치 기관 21 년 GDP 전망치및수정전망치 정부 5. 한국은행 4.6 OECD 4.4 삼성경제연구원 3.9 4.3 KDI 4.2 5.5 LG 경제연구원 4.3 4.6 자료 : 각기관별, 29 년 11-12 월사이발표 H a n a I n s t I t u t e o f F I n a n c e 2
권역별임대시장전망 도심권의경우, 21년신규공급물량중 5만m 2 가집중되어향후공실률상승지속예상, 추후임대료상승은제한적 -공급물량의대부분이프라임급빌딩으로향후대형빌딩공실률 (4/4분기 7.%) 의상승압력으로작용 -도심권신규공급빌딩이시장임대가보다높게임대료를책정할가능성도있으나, 21년에추가적으로발생할공급물량증가에따른공실률상승가능성과경기회복불확실성으로인해추후임대료상승은제한적. 보합세유지전망 강남권의경우향후잠재임차인수요증가및하반기임대시장회복에따라공실률하락, 임대료보합세유지전망 -서울권역중경기상황에가장민감하게반응하는글로벌업체및중소업체들이집중 -최근임대료하락세로인해강남대로의대형빌딩으로이전하려는잠재수요임차인증가 -이전비용절감을위해중소업체들의타지역이전을포기하는사례발생 -강남권의잠재수요층은높은편이나경기회복여부와신규공급물량 (23만m 2 ) 으로인해향후임대료는보합세유지전망 마포 여의도권의경우, 안정적인수요층과교통개선으로인해향후임대료보합세유지및공실률은변동이없거나하락세를보일것으로예측 -2% 대의안정된공실률, 임대료상승세유지등수요층안정적 분당권은신규공급및재고공실부담으로향후공실률상승세지속, 임대료는약보합세지속전망 -21년상반기에신규빌딩공급 (NHN사옥 11,599m 2, 예지미빌딩등 ) 이예정 표 1 21 년권역별임대시장전망및요인분석 권역 공실률 임대료 상반기하반기상반기하반기 주요요인 CBD 5 만 m 2 대규모공급물량예정 KBD YBD BBD 이전수요감소등회복세조짐, 임대시장강세지역으로수요층안정적 9 호선개통등교통개선, 금융권의안정적수요층 재고공실빌딩소진여부불확실, 신규빌딩공급 (NHN 사옥 11,599m 2 ) 예정 자료 : 하나금융경영연구소정리 21 하나금융경영연구소
다. 21 년오피스매매시장전망 회복세에진입한매매시장은완만한성장추세지속전망되나다소제한적 29년하반기이후정부의경기확장정책에따른저금리기조, 경상수지흑자, 풍부한유동성등에힘입어오피스매매거래는회복세조짐을보이며기관투자가들의프라임급오피스투자선호가이어짐 -21년경기회복가시화가능성은매매시장회복에긍정적요인으로작용 서울지역공실률은 4% 대로지난 1~2년간오피스임대시장호황기의 1% 대공실률에비하면다소높은편이나, 여전히자연공실률 (5% 이내 ) 을하회하는수준 -1~3% 대의공실률을보이던아시아주요도시들의오피스공실률이글로벌금융위기이후평균 1% 대로급등, 미국 (15.5%) 을포함한세계주요도시들의공실률이급등 -반면서울오피스시장은현재 4% 대로수렴중이며상승폭도둔화한조짐 금융위기의외부적요인에도불구하고해외시장에비해견고한국내수요여건과대형오피스에대한기관투자가들의선호고려시장기적인투자수요는지속될전망 오피스매매가격은고점대비 7~8% 대가격회복과더불어, 특히주요권역의프라임급빌딩은금융위기이전수준으로회복하면서향후매매시장에서우위지속예상 -기관투자자들이최소 5년이상을중장기투자기간으로본다는점을감안한다면, 임대시장침체로인한수익가치하락이매매시장하락압력으로작용하기엔다소제한적 -투자자들을대상으로시행한설문조사에따르면, 투자선호자산으로대형오피스 (32%), 사회간접자본 (19%), 주택개발PF(12%), 중소형오피스 (11%) 순으로조사됨 향후경기회복여부에따라임대시장악화가능성으로인해매매시장에서는안정적인수익이창출되는우수물건 ( 프라임급빌딩 ) 을중심으로투자수요가몰릴것으로예상 -외환위기이후 1% 대의높은투자수익률을보인오피스매매시장은금융위기이후하락세를보이며최근연 5~6% 대로예상 표11 아시아주요도시들의공실률추이 주요도시 27 8.1Q 8.2Q 8.3Q 8.4Q 9.1Q 9.2Q 9.3Q 서울 1.9 1.4 1.3 1.3 2.1 3.1 3.6 3.9 동경 1.2 1.5 2. 1.9 3.5 3.9 5.1 5. 홍콩 2.9 2.2 2.3 2.8 8. 8.9 9.7 9.7 상하이 3.3 4.3 6.3 9.9 1.5 12.5 14.8 15.4 뉴델리 2. 2. 2.8 3.1 5.3 1.6 13.1 14.4 싱가폴.2.6.6 1.2.9 2.9 3.6 4.2 자료 : CBRE. Asia market report ( 단위 %) H a n a I n s t I t u t e o f F I n a n c e 22
향후경제회복에따른오피스자산가치상승에대한기대감으로매매시장성장추세는당분간이어질것으로예상 하지만 21년하반기경기회복에따른출구전략으로추후금리인상은불가피할것이며이는부동산시장가격의하락요인으로작용할가능성이큼 또한 21년이후예정된중장기대규모오피스공급물량은향후공실률상승및임대료보합등임대시장리스크요인은매매시장상승압력을약화시킬전망 21년신규오피스공급은 83만m 2 로지난해보다 14% 증가한규모이나, 경기회복부진에따른분양관련사업추진및 PF대출관련리스크확대로인해유동성확보어려움지속 이는 21년신규오피스공급시장위축할가능성내포 Cap. Rate 전망 정부의경기확장정책유지로국내기준금리가 2% 로안정세를유지하며, 최근경기지표개선등경제여건회복세조짐 향후임대시장안정화에따른오피스빌딩의투자매력증가는 Cap. Rate의하락세지속가능 하지만향후출구전략에따른금리인상조짐과환율하락에따른경상수지흑자폭감소등은국내시장유동성을제한시켜오피스거래가격을하락시킴으로 Cap. Rate 상승압력으로작용가능, 6% 대의안정세를유지할것으로전망 그림 19 21 년부동산투자선호자산 표 12 오피스빌딩수익률추이 물류시설 기타 대형오피스 32% 5 6 7 8 9 서울 1.1 1.9 11.4 9.2 5.4 리테일 CBD 1.3 11.2 11.7 8. 5.9 중소형오피스 11% 주택개발 PF 12% 사회간접자본, 19% KBD 1. 11.2 11.5 1.5 4.4 YBD 1.1 1.8 11.6 1.2 6.7 기타 9.9 1. 1.8 7.6 5.1 자료 : 코람코자산신탁, 21 년전망설문조사 주 : 8~ 9년은 3/4분기까지조사된자료를시간가중방식으로산출한연간수익률임자료 : 국토해양부 23 하나금융경영연구소
2. 오피스시장의중장기수요와공급전망 가. 향후 5년간오피스공급동향 서울을중심으로수도권내주요오피스신규공급계획은 211년이후증가추세 -향후 3년간서울 3대권역을중심으로대규모공급물량 ( 약 2만m2 ) 이집중 -도심권의경우 211년까지프라임급오피스물량이집중 ( 약 8만m2 ) 되어있고, 도시환경정비사업으로 213년이후에도지속적인오피스물량이공급이예상됨 -마포 여의도권은 IFC빌딩의추가적인공급및전경련회관, Parc1등프라임급빌딩 ( 약 113만m2 ) 공급이 213년까지예정되어있음 표 13 향후 5 년간주요오피스공급동향 CBD KBD YBD 기타 21 211 212 213 214 이후비고 페럼타워 52,949 양동3구역 4,846 신문로2-5 53,51 쌍림 8,4 정동빌딩 39,144 Twin Trees 53,592 Center 1 168,1 11 Pine Ave 12, 서평동 ( 장교6) 99,994 YG타워 ( 다동 ) 42,542 회현 66,648 도렴 / 청진지구 1,65 도시환경정비사업으로 213년이 청진지구 95,764 후까지지속적인개발예상 Debis 59,928 Redwood( 정학 ) 82,242 가락타워 54,258 삼성동빌딩 31,736 Pi City 39,86 funding어려움으로딜레이예상 IFC 빌딩 (A,B,C동 ) 88,162 79,2 16,976 전경련회관 161,795 Parc 1 644,464 상암DMC 78,636 151,98 용산 2,6,99 용산국제업무단지 분당 11,573 판교 661,915 1,169,666 판교테크노벨리 / 판교신도시 송도 2,662,78 송도국제업무단지 주 : 21년이후공급예정인주요오피스빌딩을중심으로정리자료 : CBRE, R2Korea, 하나금융경영연구소정리 H a n a I n s t I t u t e o f F I n a n c e 24
기타권역의주요오피스공급예상 분당권에서는인근판교테크노벨리가 211년하반기에약 66만1,915m2로첨단기술산업단지조성을공급될예정 -212년까지 T( 정보기술 ) BT( 생명공학기술 ) NT( 나노기술 ) 등의분야를대표하는국내외 3여개첨단기업이입주할예정 판교신도시에는개발사업을통해 212년을목표로 117만m2가공급될예정 인천송도국제업무단지는 214년까지 53만m2대지에 267만m2규모의업무시설공급예정. 이는수도권내에서가장많은공급량 216년에용산국제업무지구를중심으로약 2만m2의업무시설이공급될예정 나. 향후 5 년간수요전망 고용시장안정화를통한오피스잠재수요창출가능, 오피스요구면적예측치증가세 금융불안해소를위한정부의적극적인경제활성화및고용지원정책으로향후경기회복가시화에따른고용시장안정화로오피스시장의잠재수요층회복전망 금융위기로인해주요해외오피스시장의공실률이 1% 대로급등한반면서울오피스시장공실률은현재 4% 대로수렴하며안정적인수요층반영 장기적관점에서서울의오피스투자시장의매력은지속될가능성이높으며특히대형오피스및주요권역에대한투자자들의선호가강해투자수요지속전망 오피스요구연면적에대한예측모형 ( 오피스수요예측논문참고 ) 에따르면, 향후 215년오피스요구연면적은약 5,만m2로예측되며이는현재서울시오피스면적의약 1.25배규모 - 서울시산업구조및종사자수, 서울시사무직종사자수등을변수로예측 - 서울시오피스시장의장래수요분석 / 정상원 27( 15년예측치 49,378만m2 ) - 22년오피스요구연면적예측치 : 강원철, 최정엽 22 (54,12만m2), 김상일 25 (55,148만m2), 정상원 27(52,599만m2 ) 수요예측모형을통한향후서울시오피스연면적수요는지속적으로증가할것으로예상되나, 요구연면적은경기상황및임대시장변수에따라변동가능, 중장기오피스임대시장예측과실물경제회복세의장기적영향등에대한중장기적분석이필요함에따라정확한예측은어려운상황 또한지난해정부의적극적인고용정책에도불구하고국내서비스산업의발전미흡으로내수및고용창출기반이약하여고용회복효과는다소미비. 중장기적인고용시장안정화정책및오피스시장수요창출을위한국내경제여건의근본적인개선필요 25 하나금융경영연구소
3. 수급상황에따른중장기시장변화전망 총량적공급물량은충분한반면, 수요층의안정적인성장세불확실성및지역별 계층별선호차이로수급불균형우려 서울시오피스중장기시장변화를전망하기위해서는실물경제회복의장기적영향및오피스수요층에미치는영향, 임대시장변화의중장기예측, 신규오피스공급면적등다양한변수를고려해야함 해외오피스시장에비해견고한수요층을가진국내오피스시장은금융위기이후매매시장을중심으로회복세를보이고있으며정부의경기활성화및고용시장확대정책으로향후오피스잠재수요층증가가예상됨 수요예측모형을통한향후오피스요구연면적도증가추세가전망되나경기상황및임대시장변수에따라변동가능 향후 5년간서울오피스면적의 7% 이상을차지하는 3대오피스권역에도심권의도시환경정비사업을비롯해대규모오피스빌딩공급 ( 약 27만m2 ) 이예정되어있고, 용산및상암DMC, 판교및송도를중심으로추가공급 ( 약 58m2 ) 예정 대규모개발사업에따른신규공급예정으로우리나라오피스시장의총량적공급물량은충분해보이는반면, 예측된수요층이시장공급면적을흡수할지여부는불확실 정부의적극적인고용지원정책에도불구하고국내경제의구조적취약성으로내수및고용창출기반이약해고용정책효과는다소미흡. 향후금융시장안정으로경제성장이전망되나고용부진지속우려로중장기적잠재오피스수요창출제한가능 또한예정된개발사업이최근경기회복부진에따른분양사업및 PF대출관련리스크확대로인해유동성확보가어려짐에따라사업지연현상이나타나는등신규오피스공급시장의불안가능성내재 오피스수요층의과거추이를보면, 지역별 규모별수급불균형현상이두드러지며특히도심및강남권의우량물건 ( 프라임급빌딩중심 ) 으로수요쏠림현상이나타남 이러한현상은향후계획된대규모공급시장을중심으로지속될전망 향후중장기오피스시장의판도는대규모개발사업으로예정된충분한오피스공급면적의시장흡수율여부에따라변화할것으로예상됨 -지역별 계층별로코어마켓에대한수요층의선호도차이에의해대규모공급이예정된지역을중심으로국지적수요증가및세부상품별수급불균형이심화될가능성우려 H a n a I n s t I t u t e o f F I n a n c e 26
Ⅳ. 시사점 정부의경기활성화정책기조유지로국내경기회복세전망돼프라임오피스시장관심증대 향후대내외수요회복, 투자여건개선등에따른설비투자증가, 민간부문건설투자회복및 SOC투자규모유지예상등국내경기는전반적인회복세를이어갈전망 금년에도정부가적극적인경기부양정책기조를유지함에따라상반기재정의 6% 를조기집행할것으로예상되며이에따라풍부한유동성이내수시장에유입될전망 반면경기회복지속과더불어초저금리및과잉유동성하에서주택시장의버블형성차단과가계부채의안정적관리를위한주택금융규제는지속될것으로보여주택시장의거래활성화는다소어려울전망으로국내유동자금의투자처로서오피스시장부각가능성존재 금융불안여파, 대규모공급물량고려시호황기때의수익률을기대하기는다소어려운상황 금융불안의외부적인요인에도불구, 오피스임대및매매시장에서다소강세를보이는주요권역별프라임급오피스는기관투자가들의선호가강해장기투자시장에서우위지속전망 하지만과거금융위기이전의오피스시장호황기때와같은높은임대수익및 1% 이상의투자수익률을기대하기는다소힘들것으로파악됨 현재임대시장은금융불안의여파로침체국면을맞고있는데다, 향후대규모개발사업에따른신규공급물량으로과거와같은낮은공실률을회복하기는다소어려운상황 -금융위기이전오피스시장은 4~5% 의안정적인경제성장과지속적인수요증가에비해신규공급물량이충분치못해공실률 1% 대의완전임대시장을기록 고용시장부진및경제회복불확실성등오피스시장불안리스크존재 정부의고용창출정책지원에도불구하고국내경제의구조적취약성으로고용시장부진지속되는가운데국내서비스업발전미흡으로인해고용시장회복의불확실성예상 오피스시장잠재수요창출에리스크요인으로작용할가능성 또한소버린리스크와같은대외발불안요인부각시경제성장률이 4~5% 대의전망보다낮게수렴하며, 국내경제저성장국면지속가능성존재 경기상황에따라상대적으로변동폭이큰강남및분당권의오피스시장재침체가능성에유의할필요 27 하나금융경영연구소
15-75 서울특별시영등포구여의도동 27-3 TEL 2-22-22 FAX 2-22-261 http://www.hanaif.re.kr