부동산시장동향 한국감정원부동산연구원부동산정책연구부 김광수사장 / 코리넷미국지사 ( 외국부동산시장동향 - 미국 ) 김순식연구위원 / 연구개발실부동산정책연구부 ( 외국부동산시장동향 - 일본 ) Ⅰ. 주택시장 1. 아파트거래량 14 년 10 월아파트거래량은전국 114,923

부동산시장동향 한국감정원부동산연구원부동산정책연구부 김광수사장 / 코리넷미국지사 ( 외국부동산시장동향 - 미국 ) 김순식연구위원 / 연구개발실부동산정책연구부 ( 외국부동산시장동향 - 일본 ) Ⅰ. 주택시장 1. 아파트거래량 14 년 10 월아파트거래량은전국 114,923 건으로전 년동월대비 27.76% 증가, 전월대비 23.67% 증가하였으 며최근 3 년 ( 11~ 13) 동안동월에전월대비평균 39.57% 상승에비해다소작은거래량증가가관찰되었다. < 표 1> 아파트거래량 구분 아파트거래건수 13 년 10 월 14 년 9 월 14 년 10 월 전월대비증감률 전년동월대비증감률 ( 단위 : 건, %) 3 년 ('11~'13) 동월평균증감률 전국 89,955 92,925 114,923 23.67% 27.76% 39.57 서울 10,083 12,188 15,261 25.21% 51.35% 54.66 부산 7,787 8,071 9,035 11.94% 16.03% 48.63 대구 6,102 4,726 6,182 30.81% 1.31% 30.84 인천 5,090 5,501 7,635 38.79% 50.00% 42.21 광주 3,873 5,170 5,151-0.37% 33.00% 13.07 대전 3,496 3,033 3,762 24.04% 7.61% 54.55 울산 2,823 3,328 3,671 10.31% 30.04% 30.14 경기 22,437 21,667 27,743 28.04% 23.65% 39.26 강원 2,269 2,779 3,481 25.26% 53.42% 34.81 충북 3,315 2,631 2,685 2.05% -19.00% 51.36 충남 3,871 4,598 6,143 33.60% 58.69% 30.27 전북 3,025 2,901 3,348 15.41% 10.68% 51.39 전남 2,092 2,109 2,700 28.02% 29.06% 61.93 경북 4,357 4,262 4,712 10.56% 8.15% 32.77 경남 7,832 7,892 10,242 29.78% 30.77% 59.58 제주 776 753 730-3.05% -5.93% 80.92 자료 : 국토교통부온나라부동산정보통합포털 (http://www.onnara.go.kr/) 지역별로살펴보면, 전년동월대비충남 (58.69%), 강원 (53.42%), 서울 (51.35%), 인천 (50.00%), 광주 (33.00%), 경남 (30.77%), 울산 (30.04%) 등충북 (-19.00%) 을제외한전지역에서거래량이증가된것 으로나타났다. 과거 3년동월평균적으로상승폭이가장컸던제주 (80.92%) 는전년동월대비 5.93% 하락하였고, 상승폭이가장작았던광주 (13.07%) 는전년동월대비 33.00% 상승한것으로나타났다. 2014 December Vol.79 55

시장동향 부동산시장동향 < 그림 1> 아파트거래량증감률 90 80.92 58.69% 70 54.66 50.00% 54.55 53.42% 59.58 48.63 51.36 51.39 50 51.35% 39.57 42.21 39.26 61.93 30.84 34.81 30.14 30.27 32.77 30 33.00% 27.76% 13.07 30.04% 30.77% 10 29.06% 16.03% 23.65% -10 7.61% -30 10.68% 8.15% 1.31% -50-5.93% -70-19.00% -90 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% 3 ('11~'13) 자료 : 국토교통부온나라부동산정보통합포털 (http://www.onnara.go.kr/) 90 70 50 54.66 51.35% 39.57 48.63 30 2. 미분양 27.76% 주택현황 10 16.03% 14 년 10 월말기준전국미분양주택은 40,092 호로, -10 전월 (39,168 호 ) 대비 924 호증가하였다. -30 50.00% 54.55 53.42% 51.36 42.21 39.26 30.84 34.81 33.00% 30.14 13.07 30.04% 1.31% 7.61% 23.65% 수도권은기존미분양이꾸준히감소하여전월 -50 (19,942 호 ) 대비 223 호감소한 19,719 호로나타났으며, -70-90 지방은전월 (19,226호 ) 대비 1,147 호증가한 20,373 20% 호 로나타났다. 10.68% 준공후미분양은전월대비 (18,342 호 ) 761 호감소한 총 17,581 호로나타났다. 70% 80.92 58.69% 60% 59.58 51.39 50% 61.93 30.27 32.77 40% 30.77% 30% 29.06% -20% -19.00% -30% 8.15% -5.93% 10% 0% -10% < 그림 2> 전국및수도권주택미분양추이 180,000 165,599 160,000 3 ('11~'13) ( 단위 : 호 ) 140,000 120,000 138,671 123,297 100,000 88,706 80,000 74,835 69,807 61,091 60,000 59,294 41,926 42,288 39,168 40,092 40,000 33,192 26,928 25,667 29,412 32,547 20,373 20,000 27,881 19,942 27,899 19,719 19,226 0 '08 '09 '10 '11 12 '12 12 '13 12 '14 9 '14 10 자료 : 국토교통부 (www.molit.go.kr) 56 부동산포커스 Real Estate Focus

< 그림 3> 전월대비전국시 도별아파트미분양변동률 ( 14.10 월말기준 ) 120 % 100 % 80% 106.0% 75.5% 60% 40% 31.7% 20 % 0% - 20 % - 40 % - 60 % - 80 % -4.1% - 17.7% 1.9% - 13.9% - 30.6% - 13.5% - 16.4% 3.7% - 13.7% - 3.8% - 11.6% - 12.4% - 33.1% - 55.1% 자료 : 국토교통부 (www.molit.go.kr) 3. 주택건설및공급동향 14 년 10 월전국주택건설인허가실적은 45,475 세대 로전년동월대비 36.4% 증가, 착공실적은 60,085 세 대로전년동월대비 53.9% 증가, 공동주택분양실적은 64,258 세대로전년동월대비 27.5% 증가, 준공실적은 40,373 세대로전년동월대비 0.8% 감소하였다. < 표 2> 월별주택건설 공급실적추이 ( 단위 : 세대, %) 구분 14.5월 14.6월 14.7월 14.8월 14.9월 14.10월 인허가 41,552 42,427 44,572 49,067 37,726 45,475 ( 전년동월比 ) (16.9%) (11.0%) (22.9%) (53.4%) (11.4%) (36.4%) 착공 37,181 45,682 34,378 31,577 46,934 60,085 ( 전년동월比 ) (25.3%) (33.4%) (6.1%) (-10.9%) (56.2%) (53.9%) 분양 ( 승인 ) 38,509 28,879 18,030 22,858 32,635 64,258 ( 전년동월比 ) (31.7%) (-28.2%) (26.6%) (-18.3%) (36.1%) (27.5%) 준공 40,530 38,694 42,111 40,726 35,744 40,373 ( 전년동월比 ) (29.1%) (-2.3%) (107.4%) (34.3%) (14.2%) (-0.8%) 1) 주택건설인허가실적 14 년 10월주택인 허가실적은전국 45,475 세대로전년동월대비 36.4% 증가하였으며, 14.1 월부터전년동월대비모두상승세를유지중에있다. 지역별로는수도권 (25,000 세대 ) 은서울 (19.5%), 인천 (9.0%), 경기 (140.0%) 모두증가하여전년동월대비 83.5% 증가하였고, 지방 (20,475세대 ) 은광주 강원 경북등은감소하였으나, 울산 전북 경남등의실적증가로전년동월대비 3.8% 증가하였다. 유형별로는아파트는 30,825 세대, 아파트외주택은 14,650 세대로전년동월대비각각 39.0%, 31.1% 증가하였다. 2014 December Vol.79 57

시장동향 부동산시장동향 < 표 3> 14 년 10 월주택건설인허가실적 ( 단위 : 세대, %) 구분 14 년 13 년증감율 10 월 1~10 월 10 월 1~10 월전년동월비전년동기비 전국 45,475 396,803 33,348 315,714 36.4% 25.7% 수도권 25,000 174,595 13,624 138,583 83.5% 26.0% 지방 20,475 222,208 19,724 177,131 3.8% 25.4% 유형별 아파트 30,825 259,189 22,173 178,087 39.0% 45.5% 아파트외 14,650 137,614 11,175 137,627 31.1% 0.0% 아파트외 : 단독 다가구 연립 다세대등 2) 주택착공실적 14 년 10월주택착공실적은전국 60,085세대로, 전년동월대비 53.9% 증가하였다. 지역별로는수도권 (25,897 세대 ) 은서울 (29.1%), 인천 (55.0%), 경기 (146.0%) 모두증가하여전년동월대비 96.5% 증가하였고, 지방 (34,188 세대 ) 은부산 ( 금정 ), 세종, 경남 ( 창원 거제 ) 지역의착공실적증가영향으로전년동월대비 32.2% 증가하였다. 유형별로는아파트는 44,672 세대, 아파트외주택은 15,413 세대로각각 80.0%, 8.5% 증가하였다. < 표 4> 14 년 10 월주택착공실적 ( 단위 : 세대, %) 구분 14 년 13 년증감율 10 월 1~10 월 10 월 1~10 월전년동월비전년동기비 전국 60,085 389,623 39,033 318,919 53.9% 22.2% 수도권 25,897 155,418 13,177 140,724 96.5% 10.4% 지방 34,188 234,205 25,856 178,195 32.2% 31.4% 유형별 아파트 44,672 249,473 24,822 187,228 80.0% 33.2% 아파트외 15,413 140,150 14,211 131,691 8.5% 6.4% * 아파트외 : 단독 다가구 연립 다세대등 3) 공동주택분양 ( 승인 ) 실적 14년 10월공동주택분양 ( 승인 ) 실적은전국 64,258 세대로전년동월대비 27.5% 증가하였다. 지역별로는수도권 (21,310 세대 ) 은서울 ( 20.5%), 인천 ( 35.1%), 경기 ( 2.2%) 모두감소하면서전년동월 대비 11.2% 감소하였고, 지방 (42,948세대 ) 은부산 ( 금정 ), 세종, 경남 ( 김해 창원 ) 을중심으로분양실적이증가하면서전년동월대비 62.6% 증가하였다. 유형별로는분양주택은 53,383 세대로 51.1% 증가한반면, 임대주택은 5,522세대로 58.3% 감소하였다. 58 부동산포커스 Real Estate Focus

< 표 5> 14 년 10 월공동주택분양 ( 승인 ) 실적 구분 14 년 13 년증감율 10 월 1~10 월 10 월 1~10 월전년동월비전년동기비 전국 64,258 284,734 50,415 243,004 27.5% 17.2% 수도권 21,310 100,640 24,009 112,700 11.2% 10.7% 지방 42,948 184,094 26,406 130,304 62.6% 41.3% 분양 53,383 210,285 35,338 163,757 51.1% 28.4% 유형별 임대 5,522 56,230 13,242 64,933 58.3% 13.4% 조합 5,353 18,219 1,835 14,314 191.7% 27.3% 4) 주택준공실적 14 년 10월주택준공실적은전국 40,373 세대로서, 전년동월대비 0.8% 감소하였는데, 금년 7월전년동월대비준공실적이큰폭으로증가한이후증가세가점차둔화되어 10월에는감소세로전환되었다. 지역별로는수도권 (17,696세대) 은서울 (8.9%), 인천 (277.0%) 은증가하였으나, 경기도 ( 38.7%) 의실적이감소하여전년동월대비 13.5% 감소하였고, 지방 (22,677 세대 ) 은대구 ( 달서 ), 세종, 충남 ( 천안 ) 등을중심으로실적이증가하면서전년동월대비 11.9% 증가하였다. 유형별로는아파트는 26,620 세대로 1.1% 증가하였으나, 아파트외주택은 13,753 세대로 4.3% 감소하였다. < 표 6> 14년 10월주택준공실적 ( 단위 : 세대, %) 구분 14년 13년증감율 10월 1~10월 10월 1~10월전년동월비전년동기비 전국 전국 40,373 359,658 40,715 295,710 0.8% 수도권 수도권 17,696 156,447 20,447 134,165 13.5% 지방 지방 22,677 203,211 20,268 161,545 11.9% 유형별 아파트 26,620 235,821 26,343 167,647 1.1% 40.7% 아파트외 13,753 123,837 14,372 128,063 4.3% 3.3% * 아파트외 : 단독 다가구 연립 다세대등 Ⅱ. 토지시장 1. 지가변동률동향 14년 10월전국지가는전월대비 0.20% 상승하여소폭의상승세가지속되고있다. 지역별로는서울 0.29%, 인천 0.15%, 경기 0.12% 이며, 지방은 0.20% 상승한것으로조사되었다. 서울강남구 (0.54%), 서울송파구 (0.47%), 대구달성군 (0.47%), 전남나주시 (0.46%), 서울서초구 (0.41%) 등이상대적으로크게상승하였다. 2014 December Vol.79 59

시장동향 부동산시장동향 < 그림 4> 전국전월대비지가변동률 0.25 ( 단위 : %) 0.20 0.15 0.10 0.11 0.14 0.20 0.18 0.15 0.15 0.17 0.14 0.19 0.20 0.05-1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 자료 : 국토교통부온나라부동산정보통합포털 (http://www.onnara.go.kr/) 2011 2012 2013 2014 < 표 7> 주요지역의지가변동률 ( 단위 : %) 구분 전국 수도권 서울 인천 경기 지방 '14. 10월지변율 0.20 0.20 0.29 0.15 0.12 0.20 고점대비 ( 08.10) 2.67 1.47 0.40 2.28 2.60 4.89 자료 : 국토교통부 (www.molit.go.kr) < 그림 5> 광역시 도별지가변동률 4.30 3.80 4.11 ( 단위 : %) 3.30 2.80 2.30 1.80 1.30 1.63 2.26 1.80 2.52 1.09 1.00 1.45 1.53 1.02 1.39 1.33 1.09 1.30 1.42 1.94 1.63 2.97 0.80 0.30-0.20 0.20 0.29 0.24 0.32 0.15 0.10 0.21 0.14 0.12 0.18 0.10 0.13 0.17 0.14 0.25 0.24 0.33 0.10 10 자료 : 국토교통부 (www.molit.go.kr) 자료를기초로재작성 용도지역별로는주거지역 (0.26%), 계획관리지역 (0.21%), 공업지역 (0.17%), 상업지역 (0.15%) 순으로상승 폭이컸으며, 다른용도지역도전월대비상승폭이모두 증가하였다. 60 부동산포커스 Real Estate Focus

< 그림 6> 용도지역및이용상황별지가변동률 ( 전월대비 ) 0.30 0.26 ( 단위 : %) 0.25 0.20 0.15 0.15 0.17 0.13 0.13 0.21 0.14 0.16 0.23 0.19 0.15 0.10 0.08 0.10 0.06 0.08 0.05 0.00 '14.8 '14.9 '14.10 자료 : 국토교통부 (www.molit.go.kr) 자료를기초로재작성 2. 토지거래량동향 14년 10월전체토지거래량은총 256,489필지, 165,588 천m2로전년동월대비필지수기준 23.4% 증가, 면적기준 13.6% 증가하였다. 순수토지거래량은총 86,981 필지, 151,793 천m2로전 년동월 (74,505 필지, 134,905 천m2 ) 대비필지수기준 16.7% 증가, 면적기준 12.5% 증가하였다. < 그림 7> 토지거래증감률 ( 전년동월대비 ) 60 50 48.3 ( 단위 : %) 40 30 20 10 0-10 -7.9-12.6-20 - 30 25.6 20.2 13.1 5.4 0.4-0.8-6.0-0.7-6.8-19.4 29.3 33.8 25.2 23.4 11.3 13.6 4.2 0.3 4.8-4.4-18.8 자료 : 국토교통부 (www.molit.go.kr) 자료를기초로재작성 2014 December Vol.79 61

시장동향 부동산시장동향 < 표 8> 지역별토지거래동향 구분 2013. 10 월 2014. 10 월증감률 (%) 필지수면적 ( 천m2 ) 필지수면적 ( 천m2 ) 필지수면적 계 207,788 145,796 256,489 165,588 23.4 13.6 서울 20,262 1,346 28,897 1,566 42.6 16.3 부산 13,457 1,579 15,991 2,446 18.8 54.9 대구 9,365 1,437 10,126 2,607 8.1 81.4 인천 9,566 2,329 12,764 2,020 33.4-13.3 광주 5,795 1,081 7,175 1,261 23.8 16.7 대전 4,938 710 5,356 831 8.5 17.0 울산 4,912 1,318 6,764 2,335 37.7 77.2 세종 1,469 934 3,346 686 127.8-26.6 경기 44,217 17,430 56,593 20,619 28.0 18.3 강원 9,107 13,544 10,917 16,251 19.9 20.0 충북 8,437 9,535 8,673 11,077 2.8 16.2 충남 12,292 14,058 15,357 13,474 24.9-4.2 전북 10,704 10,890 11,487 13,985 7.3 28.4 전남 11,894 22,420 13,237 19,909 11.3-11.2 경북 17,889 25,360 19,630 29,687 9.7 17.1 경남 19,458 18,150 24,542 19,886 26.1 9.6 제주 4,026 3,674 5,634 6,948 39.9 89.1 자료 : 국토교통부 (www.molit.go.kr) 자료 Ⅲ. 부동산금융시장 1. 주택담보대출및대출금리 2014 년 10월예금은행의신규취급액기준평균주택담보대출금리는 3.38% 로전월 (3.50%) 대비다소하락 (-3.43%p) 하였다. 10월가계신용지표중주택담보대출 총액은전월 (445조 1,636 억원 ) 대비 1.21% 증가한약 450조 5,472 억원인것으로조사되었다. 주택담보대출총액중예금은행이차지하는비중은 78.94%(355 조 6,686 억원 ) 이고, 비은행예금취급기관은 21.06%(94조 8,786 억원 ) 인것으로조사되었다. 62 부동산포커스 Real Estate Focus

< 그림 8> 주택담보대출및대출금리 500 450 400 350 300 250 200 150 100 50 3.77 3.74 3.75 451 3.71 436 441 414 418 418 420 3.69 420 3.69 426 428 428 3.63 3.58 341 346 350 356 326 329 328 329 329 333 335 335 3.53 3.50 3.50 414 418 418 420 420 426 428 428 436 441 445 3.38 451 326 329 328 329 329 333 335 335 341 346 350 356 3.80 3.70 3.60 3.50 3.40 3.30 3.20 0 2013/11 2013/12 2014/01 2014/02 2014/03 2014/04 2014/05 2014/06 2014/07 2014/08 2014/09 2014/10 3.10 자료 : 한국은행경제통계시스템 (http://ecos.bok.or.kr/) 주 : 주택대출은주택관련대출및주택관련집단대출중주택담보분을포함한주택담보대출과주택관련집단대출중주택담보이외의대출을합한금액임 Ⅳ. 외국시장동향 1. 미국부동산시장동향 1) 주거용부동산시장 (1) 주택가격상승 / 상승폭은 Slows Down S&P 케이스쉴러주택가격지수에따르면주택가격은계속상승하고있지만상승폭이현저히 Slow Down하고있는것으로나타났다. 9월 10대도시합성지수는전년대비 4.8% 상승하였지만 8월에비해서는 5.5% 하락하였고 20대도시합성지수는전년대비 4.9% 상승하였고 8월에비해서는 5.6% 하락하였다. 미국내 20대도시중 18개도시가 9월에비해년간상승폭이하락하였고매달두자리수상승을보여주었던라스베가스마저 9.1% 상승해 2012년 10월이내처음으로 10% 이하로하락하였다. 반면플로리다주 Miami는 10.3% 상승하여유일하게년상승폭이두 자리가넘는도시가되었다. (2) 10월기존주택매매증가 9월에이어 2개월연속기존주택매매가증가하였다. 10월기존주택매매는 9월에비해 1.5% 증가한년 5.26mil 채였으며이는전년대비 2.5% 증가한것이다. 그리고중간가는 $208,300 로전년대비 5.5% 상승하였으며 32개월연속상승한것이었다. 주택재고는전월대비 2.6% 감소한 2.22mil 채로이는현판매상태시 5.1개월공급분이다. Distressed 주택판매는전체의 9% 로 9월의 10% 나 1년전의 14% 보다감소하였다. 하지만 First Time Home Buyer는전체구매자의 29% 밖에안되었고지난 19개월중 18개월이 30% 에미치지못하고있어 First Time 주택구매자들이아직도시장에활발히진입치못하고있는것으로분석되고있다. 2014 December Vol.79 63

시장동향 부동산시장동향 (3) 신규주거용건설약간감소 10월신규주거용건설은년 1.009mil 채로 9월에비해 2.8% 감소하였다. 하지만이는 1년전의 936,000 채보다는 7.8% 증가한수치였다. 신규건설중단독주택은 696,000채로 9월보다 4.2% 증가하였고월간변화가심한다세대는전월대비 15.5% 나감소하여대조를이루었다. 주거용허가건수는전월대비 4.8%, 전년대비 1.2% 증가하였는데단독주택은전월대비 1.4% 증가하였고다세대주거용은전월대비 8% 증가하여앞으로다세대건설이더증가할것임을보여주었다. (4) Builder 자신감상승전국건설업자협회에서조사하는단독주택건설업자들의자신도는 11월 4포인트상승해 58에달하였는데 50이상은시장이긍정적임을의미하는것이다. 좀더자세히살펴보면현판매상황지수는 5포인트상승한 62였고미래판매기대지수는 2포인트상승한 66이었으며예상구매자 Traffic 지수는 4포인트상승한 45였다. 낮은이자율, 감당할만한주택가격, 신규고용증가가꾸준히주택시장회복을이끌어가고있으며 2015 년에도유사한추세가기대되고있다. 2) 주택가상승으로기관투자가전략변경주택시장 Crash 로단독주택가격이크게떨어지면서많은투자가들의주택구매를유발시켰었다. 이제주거용시장회복으로투자가들은점차무르익어가는이투자시장의새로운전략을준비하고있다. 지난몇년간대형기관투자가들의단독주거용시장진입은주로 Mom-and-pop 투자가들이주를이루었던시장을변화시켰다. Blackstone, Residential Property, American Home 4 Rent 社등은대량의주택을구매하여왔다. 하지만지난해주택가격상승으로이투자기관들은투자지역을변경하거나기존비지니스모델을변경시키고있다. 캘리포니아, 피닉스등지주택가격의큰폭상승으로투 자가들은남동부플로리다, 캐롤라이나, 중서부로시선을돌리고있는추세이다. 아직도단독주거용임대시장은계속성장하고있다. 매매는지난 8월 30개월연속년대비증가를보여주었고중간가는 $219,800 로전년대비 4.8% 상승하였다. 반면그기간기존주택판매는 5.3% 감소하였다. 주택가격상승은가치상승에큰비중을둔투자자들에게는문제가되고있다. 그로인해많은투자가들이주택가격상승에대한수익비중을줄이고임대료수입에비중을높이고있으며그동안대량구매를해오던몇개의회사는구매를줄이고있다. 이와같은시장변화로인하여최근에는대형기관투자가들과 Mom-and-pop 형태의중간성격을띤중간규모투자자들이늘어나고있다. 이들은다양한지역에중, 소규모투자로새로운수익모델을구축해가고있는것이다. 2) 상업용부동산시장 미국상업용부동산시장이회복하기시작한지이미 64개월이지나고있다. 2차대전이후불경기와불경기사이의평균기간은 66개월이었기때문에일부에서는벌써다음불경기에대비하는논의가진행되고있다. 물론이번회복은다른때와는달리회복이완만히진행되고있기때문에회복기간이다른시기보다는더길것으로예상되고있기는하다. 그래도논의에는눈여겨볼만한것들이몇가지있다. 그중하나는이번회복이고용성장이나테넌트들의더많은공간요구에따른수요증가로인한것이라기보다는저렴한자본이용가능성과해외구매자들의매입증가로인한것이어서앞으로시장예측이쉽지않으며회복의끝을예측하기가더욱어렵다는것이다. 그리고투자면에서볼때지난번불경기로부터의회복에서얻은가장큰교훈은회복초기에좋은물건을구매해야하기때문에충분한자본이준비되어있어야만한다는것이다. 한예로 Class A 지역쇼핑몰이나좋은 CBD 의오피스는불경기직후가아니면구매하기힘든것들이라는것이다. 미국시장의예측이힘들지만해외정치, 경제는더욱 64 부동산포커스 Real Estate Focus

혼미한상황이어서미국으로의자본유입은당분간계속될것이며미국내로제조업의회귀가늘고있어미경기회복은얼마간더계속될것이라는의견도있었다. (1) 상업용부동산가격상승으로투자수익율하락상업용부동산시장의좋은뉴스가투자가들에게안좋은뉴스가되는경우도있다. 상업용부동산가격상승과낮은융자이율로인해투자가들에게인기가있는 Core 자산가들의투자수익율은점점더낮아지고있으며이와같은추세는전세계에걸쳐일어나고있다. 미국상업용부동산은낮은수익율과외국투자가에대한높은세율에도불구하고인기를더해가고있다. 이는상대적으로정치가불안정한홍콩이나디플레이션가능성이있는유럽에비해미국이위험이적기때문이다. 현재안정된자산일경우장기융자가쉬운편이며 Mezzanine 융자와건설융자도훨씬쉬워진상황이다. (2) 상업용부동산시장차등상승반등하고있는상업용부동산시장의가격이모든상업용건물소유자들에게해당되고있는것은아니다. 아파트건물과다운타운오피스건물들은지난번하락하였던가치를모두회복하였지만교외오피스와같은것들은아직 Crash 이전가치에크게못미치고있다. 이와같은결론은반복판매에기준하고있는무디스의상업용부동산가치지수에근거한부동산가격분석을통해내려진것이며상세는다음과같다. 보고서에따르면 9월현재무디스의전체부동산지수는연초대비 9.9% 상승하여 2007 년피크시점지수보다 0.2% 더높은것으로나타났다. 9월이지수는 Crash 이후최저치였던 2010 년 1월에비해 68.6% 나상승한것이다. 하지만부동산형태에따라성과의차이가아주다름을보여주었다. 예를들어주요시장에위치한아파트건물의경우이전피크였던 2007 년 12월에비해 9월현재 34.6% 더높았으며주요 CBD 에위치한오피스의경우이전피크보다 27.9% 더높았다. 반면교외지역에있는오피스건물과주요시장이외에 위치한리테일부동산은둘다모두 2007 년최고치에 비해 23% 더낮았으며주요시장이아닌곳에있는호텔 의가치는이전최고치보다 30.8% 하락하였다. 사람들은전체지수를보고시장이크게나아졌음으 로인해본인이소유한부동산도이전수준으로회복되 었을것으로생각하고있지만부동산위치나형태에따 라위에서언급된바와같이시장에크게뒤떨어져있는 것들도있는것이다. < 그림 9> 상업용부동산시장가격추이 200.00 180.00 160.00 140.00 120.00 100.00 80.00 60.00 40.00 20.00 0.00 Dec-02 Dec-04 Dec-06 Dec-08 Dec-10 Dec-12 (3) 다세대아파트투자선호 1 위 부동산투자가들은 2014 년에도전년도에비해다세대아파트를더많이구매한것으로조사되었다. 다세대아파트시장은당분간 Peak 수준을유지할것으로예상되고있으며시간이좀더지나야약세를보일것으로예상된다. 2014 년첫 3분기동안 735억달러의아파트거래가있었는데올연말까지지난해의 1,054 억달러를상회할것으로예상되고있다. 참고로이전최고였던 2007 년거래액은 994 억달러였다. 아직도주요메트로지역아파트들이강세를보이고있지만 2차시장인필라델피아, 오렌지카운티, 포트랜드지역도지난해에비해거래가 2배로증가하여달아오르고있다. 가격은계속상승하여신규투자가들의수익율을낮추고있는데현재미국평균 Cap Rate 은 5.8% 수준을 2014 December Vol.79 65

시장동향 부동산시장동향 보여주고있다. 아파트수요는좀처럼수그러들지않고있으며임대료상승율도인플레이션을앞서고있다. 아파트입주율은 2분기 95.8% 에달하였고임대료는 12 개월동안 3.3% 상승하였다. 샌프란시스코가 6.4% 의임대료상승으로선두를달렸으며그뒤를시애틀, 내슈빌, 덴버, 휴스톤이따르고있다. 워싱톤 D.C 의경우수천채의신규아파트가 Pipeline 상에있으며보스톤, 뉴욕, 샌프란시스코등도같은추세를보이고있어이지역임대료상승은완화될것으로예상된다. 아직도 Rising Market 으로꼽히는지역으로는라스베가스, 올란도, 탐파Bay, 잭슨빌, 멤피스등으로성장가능공간이더있는것으로추정되고있는지역들이다. 대부분지역에서아직도공실률이낮은이유는신규공급이수요를못따라오고있기때문으로라스베가스와오렌지카운티의경우지난 12개월간수요가신규공급의 3배에달하였다. (4) 다세대시장융자이전보다용이올 3분기까지다세대주거용시장은투자가들에게우호적이었다. 융자에관련되는 T.bill의이자율이요동을쳤었지만융자이율은과거평균에비해낮은수준을유지하였다. 융자도은행, 생명보험사, 기타렌더들이적극적이어서힘들지않았으며올초약간의냉각기미가보였던시장도다시활황을이루었다. 미국경기회복과 Fed 의채권구매종료는이자율상승기대를낳고있으며세계경기의침체, 중동과우크라이나등정치적문제는해외자본의미국유입을부추기고있다. 전반적으로이자율은지난 9개월여와마찬가지로상승, 하락을계속하겠지만큰변화는예상되지않고있다. 융자가능성도수많은자금들의경쟁으로줄어들지는않겠지만세계경기정치와큰연관성이있을것으로보인다. 재융자나융자는힘들지않겠지만서두르지않고시간을두고쇼핑할수있어야좋은결과를얻게될것이다. 이는렌더들의경쟁을최대한으로이용해야함을의미하는것이다. (5) 리테일시장 : 2007년보다강세현재리테일부동산시장근간이 2007년시장피크시기보다더단단하다는주장이제기되고있으며이에대한주장근거는다음과같다. 1. 낮은레버리지선호투자가들은이전보다더보수적으로투자를하고있다. 이들은이전과달리적어도 35~50% 의지분을소유하고있어서시장이하락하여임대료가적게나와도덜타격을받게될것이다. 또한투자기금이풍부해가급적이면덜융자를받고있는것이다. 2. 신규개발한정불경기이후리테일개발은전국적으로극히한정되어있으며단지꼭필요로하는조건의상가들만이개발되었다. 또한건설비용은상승하고있지만앵커테넌트들의임대료가오르지않아개발의타당성이없는편이다. 이와같은현상으로기존리테일러들의입지는이전보다훨씬강해지고있다. 3. 대형리테일러파산과매장폐쇄감소지난몇년간중소규모리테일러들의파산과매장폐쇄가줄을이어왔다. Albersons, Ralphs, Fresh& Easy 등은성과가낮은매장을다닫았으며 Circuit City, Borders, Mervyns 등은파산을선고하여많은리테일공간들이비게되었다. 이제비었던공간들이확장을꾀하는 Hobby Lobby, Kohl s, Forever21, LA Fitness, 24-Hour Fitness 등으로많이차고있다. 그리고많은공간들이 Online 쇼핑을염두에두고고객의요구에좀더부응하는공간으로사용되고있다. 4. 안정된 Base Rent 불경기이전에는임대료가말도안되는수준으로상승하였었지만이제는안정세를보이고있다. 일단 66 부동산포커스 Real Estate Focus

불경기를이겨낸리테일러들은안정된임대료를기반 으로안정된영업을하고있으며그들의임대료협상 수준도이전에비해훨씬향상되었다. 5. Location, Location, Location 투자가들은더욱좋은위치와신용높은테넌트에치 중하고있다. 불경기전에는위치에별로신경을쓰지 않고테넌트선별에도크게관심을안두고단지높 은임대료만을추구하여왔다. 하지만불경기를겪으 면서뼈저리게배운것은부동산은리테일도마찬가 지로위치가큰몫을하고있으며테넌트들의신용도 가안정된임대수입에큰영향을미친다는것이다. (6) 최상급리테일부동산가격이전피크에도달 상업용부동산가격지수에따르면최상급리테일 부동산가격은최근이전피크에도달하던가그것을넘 어서고있는것으로나타났다. 리테일전반은다세대나 오피스분야에뒤쳐져있지만 A 급리테일은이전정상으 로반등한것이다. 10 월무디스社의가격지수에따르면미국상업용부 동산가격은이전피크의 99.5% 수준에이르렀으며 다세대와 CBD 오피스는이미이전정상을뛰어넘었고 리테일은이전피크의 92% 수준에이른것으로나타 났다. < 그림 10> Moody s/rca CCPI 의리테일시장변동률추이 250% 200% 150% 100% 50% 0% Dec '00 Mar '03 Jun '05 Sep '07 Dec '09 Mar '12 Jun '14 또다른조사회사인 Green Street 社의조사에따르면지역몰은이전최고치인 2007 년여름보다 25.5% 나더상승하였고 Strip Mall 은 10.9% 더상승한것으로나타났다. 상업용부동산전반은이전피크보다 12% 더상승하였으며지역 Mall 이선두를달리고아파트가 15.5% 상승으로그뒤를따르고있었다. 반면가치가중평균을기준으로하는 Costar 상업용지수는이전최상치에 8.5% 못미친것으로조사되었다. 리테일의경우최고수치에서 35% 까지하락하였다. 다시상승하여이전최상치에 8.7% 못미친수준이었다. A급리테일의경우가격이이전정상에거의다다르고있으나전체리테일의 40% 정도를차지하는 C, D급리테일부동산은가격회복이거의안되어현재이전최상치의 32% 못미치는수준에머무르고있는것으로나타났다. 2. 일본부동산시장동향 1) 전체경기동향 10월의경기동향은 3/4 분기의하락경향을넘어서, 전반적인경기동향이상승국면으로바뀌느냐아니냐를판가름하는중요한요소였다. 그이유는내년에소비세를추가로 10% 까지인상하는것이집권자민당의공약이었고, 그것이가능한지아닌지를판가름하는중요한잣대였기때문이다. 실제로 2/4 분기에보여진소비세인상에따른막바지몰림수요에의한일시적경기후퇴경향이 3/4 분기에도극복되지못하면, 소비세인상이경기의하방압력으로크게작용하고있다는것을증명하는것이되고, 그렇게되면추가소비세인상은경제전체에파국적인영향을미칠수있게되기때문이다. 10월경기동향에따르면, 내각부가발표한월례경제보고는 최근에일부에서약세가보이나완만한회복기조가계속되고있다 라고하여, 전반적으로향상의잠재력이보이지않음을시사하였다. 그리고경기선행예측에서도당면해서는약세가지속될것이라하여, 기대효과도크지않을것임을시사하였다. 한편주택건설은 완 2014 December Vol.79 67

시장동향 부동산시장동향 만하게감소하고있다 고하여감소국면으로접어들었음을공식적으로인정하여, 부동산시장의전망도어둡게내다보았다. 반면에금융경제의관점에서경기진단을하는일본은행은뒤늦은 11월금융경제월보를통해 경기는소비세율인상에따른막바지몰림수요의반향등의영향으로생산면을중심으로약세가남아있으나, 기조적으로는완만한회복을계속하고있다 고하여, 여전히소비세인상의충격에서경기가회복되지못하고있음을시사하였고, 주택건설분야에대해서는 막바지몰림수요의반향이계속되고있으나, 실물부분에서는저점에근접하였다는움직임도보인다 고하여일말의반등가능성이보인다는언급도부가하였다. 부동산경기에초점을맞추어보면, 심리적경기를나타내는부동산업경기변동지수는 45.2로지난달보다 1.8 포인트하락하여 2개월연속악화되는어두운측면을보여주고있으며, 부동산업의부채총액도 152 억 1,200 만엔으로전년동월비기준으로 38.32% 나증가하는등급격한경기하락의가능성도시사하였다. 또한도산상황도전년동월비 31% 나증가하여부동산업계내부의군살떼기를통해조정을계속했음에도, 업계전체의활황국면을이루어내는데는어려움을보이고있다는것을시사하였다. 경기의선행지수에산입되는신규주택착공건수도전년동월비 12.3% 감소하여 8 개월연속으로전년동월비를밑돌고있어, 여전히주택경기는침체가계속될것으로예측되었다. 특히감소가두드러진부분은자가주택이 28.6% 감소여서, 개인적인주택구입경향이크게줄어들것이예상되어경기회복에는매우어려운모습을보여주었다. 실제로이와같은경기회복전망의불투명성이다시금디플레이션으로떨어지는요인으로되지않을까라는불안감이시장에서도생기기시작하였고, 이를불식하려는듯이, 10 월 31 일, 일본은행은대대적인추가금융완화정책을발표하였다. 제2 차완화정책의핵심은자산구입규모를연간 80조엔으로확대하는것인데, 자산구입에는기존의장기국채매입에다, ETF를 3조엔, J-REIT 를 900 억엔으로확대하는조항을추가하였다. 또한그 기간도물가상승률 2% 를실현될때까지라고사실상기한을명시하지않는대규모완화정책이었다. 기존의양적완화에다질적금융완화를덧붙여질적, 양적금융완화의확대라고자칭할정도였다. 추가완화의주요인은내년의소비세율추가인상이경기에추가타격을미치는것을미연에방지하고, 물가상승률 2% 를반드시실현하기위한모멘텀을금융정책으로유지하겠다는것인데, 이것이실질적인경기회복의조력제로작용하여, 단순한엔저효과를통한물가인상이아닌, 펀더멘털의확대와실물경제회복을통한인플레의형성으로이어질수있을지는미지수라고볼수있다. 부동산시장의확대도단순한화폐유통수준의확대만으로는이끌어내기어렵다고할수있으며, 이것이 85년부터시작된거품경제와는다른측면을가지고있다고할수있다. 일본은행의정책실시의효과는주식시장과외환시장에서당장효과를발휘하여, 일거에닛케이 225 지수가 18,000 까지접근하고, 엔화도달러당 118 엔부근까지하락하였으나, 실물경제에미치는효과가어느정도일지는앞으로상당기간관찰을계속해야할것으로보인다. 2) 7월주택시장동향 (1) 수도권지역 도쿄도를중심으로 1도 ( 都 ) 3현 ( 縣 ) 을포괄하는수도권지역의부동산시장동향을살펴보면다음과같다. 10월주택시장동향은아파트가계약체결건수기준으로전년동월대비 13.4% 감소하여, 7개월연속감소가계속되고있으며, 지난달에비해서도감소율이확대되었다. 반면에매매가격은 8.0% 증가하여 22개월연속전년동월대비가격이상승하고있다. 단위면적당매매단가도 8.3% 증가하여, 전월 (3.%) 과비교하여도, 상승률이확대된상태이다. 단독주택은계약체결건수에서전년동월대비 11.3% 감소하여 9개월연속감소가계속되고있으며, 계약가격도 4.2% 감소로 3개월만에다시하락으로돌아섰다. 수도권전체로는전반적으로하락경향이뚜렷해졌다고볼수있다. 다만신 68 부동산포커스 Real Estate Focus

규계약건수의감소와재고물건의대폭증가가이번달에나타났는데, 이것은 2013 년 10월에실시한재고물건의데이터정리작업 (REINS 에서등록기간이 180일이넘은물건을자동삭제하는작업 ) 이있었기때문에, 이영향으로데이터값에서만증가한것처럼보이는것에불과하다. 민간임대아파트는완만한증가경향이계속되고있어, IPD/RECRUIT 주택지수상으로는 10월말현재 107.5(2005년 1월 = 100) 로전월과대비하여 0.1 포인트상승하였다. 형태별로는원룸형 (25 m2 ) 아파트가 0.2% 상승하여 103.3, 일반형 (50m2) 아파트는전월과동일한 107.2, 가족형 (80m2 ) 은 0.1% 상승한 103.4 의지수값을나타내었다. (2) 긴키권지역수도권다음으로큰시장인오사카부를중심으로한 2부 ( 府 ) 5현 ( 縣 ) 의긴키권 ( 近畿圈 ) 지역을살펴본다. 7월의아파트매매 ( 전용면적 350m2이하 ) 건수는전년동월대비 5.2% 감소하여 3개월만에다시감소로전환하였다. 매매건수는전전년동월대비건수도밑돌고있어, 8~9 월에약간의상승세를보여주였던회복세가일시적인것이었음이판명되었다. 반면에매매가격은단위면적당가격이전년동월대비 3.6% 상승하여 21개월연속상승세를타고있다. 그러나 9월과비교한전월대비에서는 2.0% 하락하여상승기조가약간둔화되고있다. 매매건수가하락하는가운데, 가격은지속적으로상승하고있어, 가격면에서수급균형이공급부족적인경향이팽배해지고있다고말할수있다. 단독주택 ( 토지면적 50-350 m2 ) 은전년동월대비 10.4% 감소하여 4개월만에감소로전환되었다. 이는 3/4 분기전체의완만한증가국면이지속될것이라는예상과는반대로큰폭으로감소한것으로감소모멘텀이본격적으로작용하는국면으로전환된것으로보인다. 매매가격은전년동월대비 7.1% 감소하여 2개월연속하락하였다. 전월비에서도 5.3% 하락하여, 평균가격이 1900 만엔이하로떨어졌으며올해최저수준으로하락하였다. 수급상황은신규거래물건이대량으로쏟아진영 향으로상당히완화되었다. 임대주택시장은임대가격의완만한증가현상이지속되고있어, 상승세가하락될것같은움직임은아직포착되지않고있다. IPD Japan 의임대지수로비교해보아도, 원룸형은전월대비 0.2 포인트상승 (112.2), 일반형은 0.4 포인트상승한 121.2, 가족형은 0.7 포인트상승 (124.1) 한결과를보여준다 (2005 년 1월 = 100). 3) 7월오피스시장동향 (1) 대도시지역전체상황 7대대도시의중심업무지구 (CBD) 를중심으로한오피스시장의전체동향은전반적으로임대료는지역에따라상승과하락이편차를보이고있는가운데수도권지역의상승경향이두드러진다. 그러나전체적으로공실률은전지역에서하락하고있어지속적인업무용사무실의수요증가를살펴볼수있다. 공실률이가장큰곳은센다이시로 11.20% 였으나, 전월대비 0.04 포인트하락하였고, 가장작은곳은도쿄로 5.60% 였다. 역시전월비 0.05 포인트하락하였다. 7대대도시전월비공실률, 전년동월비공실률이연속해서하락추세를견지하고있어전체적으로완만한수요확대국면에있다고볼수있다. (2) 도쿄의오피스시장동향도쿄의중심업무지구인도심 5개구 ( 지요다, 쥬오, 미나토, 신주코, 시부야 ) 의평균공실률은 5.60% 로전월대비 0.05 포인트하락, 16개월연속하락하고있으며, 전년동월대비로도 25개월연속으로전년동월비를밑돌고있다. 10월은신축빌딩 2동이이미만실인상태로준공하였으며, 기본빌딩에도대규모계약이있었으나, 이에맞먹는대형해약도있어전체적으로는미약한감소에그쳤다. 도쿄도심 5개구의평균임대료는기준층면적이 200평이상인대규모가빌딩이평당 16,351 엔 ( 약 150,100원 ) 으로 2개월연속상승하였으며, 2014 December Vol.79 69

시장동향 부동산시장동향 도쿄의중심 23구전체의평균임대료는평당 13,780 엔 ( 약 126,375 원 ) 으로역시 2개월연속상승중에있다. 전년동월비로는도쿄도심 5개구의대규모빌딩의임대료는 1.75% 상승하여, 71개월만에전년동월을웃돌게되었다. 도쿄의중심 23구는 4.11% 하락하여 13 개월연속으로전년동월을밑돌고있다. 서다시하락으로돌아섰다. 그러나하락률은 1원으로거의움직임이없었다고보아도무방하다하겠다. 전년동월비로는 1.40% 하락하여 73개월연속전년동월비를밑돌고있다. < 그림 12> 오사카시중심 6개지구오피스시장동향 < 그림 11> 도쿄도도심 5 개구오피스시장동향 17,000 16,800 16,600 16,400 16,200 16,000 16,913 7.18 16,805 7.01 16,729 6.70 6.64 6.52 16,663 6.45 16,455 16,50116,607 6.20 6.02 16,325 5.65 5.60 16,24216,250 14 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 7.50 7.00 6.50 6.00 5.50 5.00 4.50 4.00 11,300 11,250 11,200 11,150 11,100 11,050 11,000 10.00 9.58 9.45 9.45 9.45 9.50 11,246 11,213 9.13 11,245 11,198 8.89 8.72 9.00 11,167 11,158 8.36 11,128 8.50 11,120 11,116 11,119 8.14 8.00 8.06 7.50 14 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 자료출처 : 산코에스테이트, 미키상사 7.00 자료출처 : 산코에스테이트, 미키상사 (3) 오사카의오피스시장동향 4) 7 월부동산투자시장동향 오사카시의중심업무지구인주요 6개지구 ( 우메다, 요도야바시, 혼마치, 신사이바시, 난바, 신오사카 ) 의 7월말현재의공실률은 8.06% 로 6개월연속하락추세에있다. 공실률은현재 81개월연속으로수급완화국면의기준선인 5% 를상회하고있어, 아직까지완전히수요가회복되었다고보이지는않으나, 완만한하락국면은수년째계속되고있다. 전년동월대비로는 9개월연속으로전년동월을밑돌고있어, 작년에비해수요증대인것은완전히확실해졌다. 10월은대형입주계약도해약도모두적어서, 공실률이미약하게하락하기는하였으나, 큰변화는보이지않았다. 이는임대가격에서도똑같이나타났다. 연건평 1,000 평이상의대형빌딩의평균임대료는주요 6개지구에서평당 11,119 엔 ( 약 102,000 원 ) 으로 9월에미세한상승을보였던것에 (1) J-REIT 자산동향 J-REIT의투자계좌의시가총액이 11월 28일, 10조엔에도달하였다. 2001년 9월에상장 2종목, 시가총액 2,600 억엔 ( 약 2조 3,800 억원 ) 으로시작한시장은, 2008년의글로벌금융위기도무난히극복하고, 합계액으로 1.9 조엔을넘은분배를안정적으로시행하였으며, 현재 48종목, 시가총액 10조 285억엔 ( 약 94조 3220 억엔 ) 의시장으로성장하였다. 매매상황은거래잔고수준에서는 2013 년의활황기와같은수준에있으나대형펀드와외국인의집중적투자로매매대금수준에서근래에최고점에달했던 2013 년 3, 4월수준까지는도달하지못하고있다. 70 부동산포커스 Real Estate Focus

< 그림 13> J-REIT 시가총액의추이 < 그림 14> REIT 매매량과매매대금의추이 11 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 0 2001.1 2002.1 2003.1 2004.1 2005.1 2006.1 2007.1 2008.1 2009.1 2010.1 2011.1 2012.1 2013.1 2014.1 55 50 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0 5 4 3 2 1 0 2012.09 2012.10 2012.11 2012.12 2013.01 2013.02 2013.03 2013.04 2013.05 2013.06 2013.07 2013.08 2013.09 2013.10 2013.11 2013.12 2014.01 2014.02 2014.03 2014.04 2014.05 2014.06 2014.07 2014.08 2014.09 2014.10 1.0 0.8 0.6 0.4 0.2 0.0 자료출처 : J-REIT 공표자료, 투자신탁협회 자료출처 : Bloomberg (2) J-REIT 지수동향도쿄증권거래소의 REIT 지수는 10월말지수치 ( 무배당종목 ) 로전월말비 45.66 포인트상승한 1,716.55 포인트였다. 전반부에는미국과유럽의주가하락과홍콩의민주화시위가걸림돌이된데다, 세계적으로경기전망이어두워진것때문에주식시장이대거하락경향을보였고, 이에편승하여 REITs 도큰폭으로하락하는모습을보였다. 그러나중반경에는 1600 포인트를하락하는국면도보였으나, 주요주식시장인 TOPIX 의하락폭이 11.2% 였던것에비하면 4.3% 하락으로견실한추이를보여주었다. 후반부에는미국주식시장이반등하고, 기업실적이호조를보이는등의순풍을맞은데다, 10월 31일의일본은행의예상치않은추가금융완화가시행되어하루만에 58.97 포인트가상승하여올해들어최고의상승폭을기록하였고, 1년 7개월만에 1700 포인트를다시넘었다. 또한신규상장이 11월 5일의일본헬스케어상장, 27일의토세이리츠투자, 12월 3일의세키스이하우스리츠가상장을예정하고있어, 시장전망이밝았던점과비교적소규모이긴하나상장이계속된다는점등이시장의상승세를유지시키는또하나의원동력으로서작용하였다. (3) J-REIT의주목요인 10월의주목요인으로는 10월 31일에일본은행시장의예상을깨고발표한제2차대규모금융완화정책의시행이었다. 이날발표된금융완화정책은종래의금융부분만이아니라리츠에대한부분도포함되어있었다. 내용은 J-REIT도자산구입항목을연간 900 억엔으로확대한다는것이었다. 일본은행의구로다 ( 黑田 ) 총재가 2013년 4월에발표했던제1차금융완화정책에서는 2013년과 2014년에연간 300억엔규모의 J-REIT 를구입한다는것이었다. 이것은월별로약 25억엔규모의 J-REIT 자산취득이었으나, 이번의금융완화정책은월별로약 75억엔규모로확대되는것이었다. 추가완화공표후곧 11월부터시행하는내용이었기때문에, 2014 년의 J-REIT 자산구입규모는 100억엔증가한것이된다. 연간 900억엔이라는금액은 2010년 10월에일본은행이처음으로 J-REIT 를구입자산에포함하겠다고공표한이후최대규모로서지금까지는구입실시공표직후및동일본대지진의대책으로구입한 500억엔이최대금액이었다. GPIF 의자산구성에변화에따른참가에이어, 각종호재가 J-REIT 시장의상승세를부추기고있는가운데, 더욱강력한재료를제공하게된이번의금융완화정책 2014 December Vol.79 71

시장동향 부동산시장동향 으로 J-REIT 시장에서도지금까지와는다른새로운차원의자금공급이시작되었다. 또한실시기한도인플레이션률 2% 를달성할때까지그기한을지정하지않는다는파격적인조건이라, 그파급력은매우클것으로예상된다. 그러나추가금융완화발표이후하루만에닛케이 225 지수가 700 이상폭등하고, 이후에도꾸준한상승세를지속한것에반에, J-REIT 는예상만큼크게반등하지는않았다. 당연히추가금융완화의목적인엔저를유도하기위한것이고, 엔저를통한물가상승효과를노린만큼주된타겟이주식시장에있었고, J-REIT 는부차적인요소였다는것은당연한이유가될것이다. 그러나 J-REIT가급상승을보이지않은것은, 앞으로꾸준하게상승포텐셜을유지하면서지속적인상승을보여주게될것이라는것을충분히예상할수있다. 그이유로는금융기관의 J-REIT 구입이확대될가능성이크기때문이다. 추가금융완화로일본은행은국채매입에대부분의자원을할당할것으로발표하였다. 이에따라, 장기국채금리가극도로낮아지는수준에까지떨어질것이며, 금융기관은비교적이윤율이높은투자상품으로서 J-REIT 구입을확대할여지가커진것이다. 두번째이유로는이번의추가완화로일본은행이투자대상으로하는종목의선정기준이다. 평가등급 AA 급이상, 각종목의 5% 이내 라는점이선정기준인데, 일본은행이 J-REIT 매입을개시한 2010 년 12월부터 AA 이상의등급의취득을계속해왔고, 또한추가완화기간이적어도 2년이상계속될것이라는예상이지배적이라, 이기준을모두만족시키려면기준의완화가불가피하게된다. 그리고 AA 급 의매입이추진되어가격이상승하면, 여타등급의종목들이상대적으로저평가되는효과가생기기때문에, 가격상승이상승할것으로기대된다. 이상으로 J-REIT 의가격상승은앞으로도기정사실화된것으로보여진다. 그러나분배금의확대나신규상장에미치는영향등을고려한다면, 언제나호재로만작 용하지는않을것이다. < 그림 15> 일본은행의 J-REIT 보유현황 ( 잔액, 억엔 ) 3,000 2,700 2,500 2,000 1,800 1,500 1,000 500 0 2011 '12 '13 '14 '15 자료 : 일본은행 72 부동산포커스 Real Estate Focus