01 조사 연구 해외역모기지현황과제도개선에대한비교 류수정 / 한국주택금융공사리스크관리부기금리스크팀대리 Ⅰ. 머리말 Ⅱ. 해외역모기지제도의현황 Ⅲ. 제도개선사항에대한비교 분석 Ⅳ. 맺음말 Ⅰ. 머리말 100세시대 를살고있는요즘, 노후준비는모두가직면한과제다. 공공의사회복지제도가아직미흡한현재로서는개인적으로자신의미래를대비해야한다. 특히자산의부동산편중현상이심한한국에서는소득이부족한노령층의경우보유중인부동산을처분하거나활용해야하는상황이다. 이런의미에서현재살고있는집을활용한노후대책으로주택연금이주목받고있다. 베이비붐세대의은퇴가본격화되고인구고령화가급속하게진행되고있는가운데, 주택연금은삶의많은시간을보내는터전으로서의역 할뿐만아니라노후생활의안정적인현금지원을하고있으며, 갈수록관심이더해지는모습이다. 1) * 본고의내용은필자의개인의견으로한국주택금융공사의공식적인견해와다를수있습니다. 22 주택금융월보
해외역모기지현황과제도개선에대한비교 주택연금은 2007년 7월출시후가입건수가꾸준히늘고있는데 2011년 2,936건, 2012년 5,013건, 2013년 5,296건으로향후에도가입이더욱늘어날전망이다. 이러한배경에는공급확대를위해제도개선을지속적으로시행한노력이크다. 이제한국주택금융공사는주택연금의가입확대로인해가입자의편의증대뿐만아니라리스크관리를위해서도제도개선요구에직면해있다. 현재까지가입자의편의를증대할목적으로제도개선이이뤄졌지만, 기금건전성과안정적인운영을위해서도적절한관리가필요할때다. 따라서본논고는다음과같이구성하였다. 제2절에서는해외역모기지제도의현황을파악한다. 미국공적보증역모기지 (Home Equity Conversion Mortgage, 이하 HECM) 와홍콩공적보증역모기지 (Reverse Mortgage Programme, 이하 RMP) 의주요특징과상품내용, 취급현황등을살펴본다. 제3절은해외역모기지제도개선에대한비교분석을실시한다. 역모기지제도는가입자에게수취하는보증수입으로미래의보증지출을모두충당할수있도록 수지상등의원칙 에따라설계되었다. 만약보증지출이보증수입을초과하여손실이발생할경우, 정부의재정투입이뒤따르기때문에각각의제도개선사항이미치는영향을분석하여시사점을도출할필요가있다. 본고는고객을위한이용편의적측면과상품의리스크관리적측면두가지로나누어각국가에서실시한일련의제도개선사항들을구분해본다. 끝으로주택연금제도개선사항으로예정된안건들에대한방향을모색하고자한다. Ⅱ. 해외역모기지제도의현황 1. 미국 HECM((Home Equity Conversion Mortgage) 미국의공적보증역모기지제도인 HECM은한국주택연금의벤치마킹대상이다. 1989년주택도시개발부 (department of Housing and Urban Development, 이하 HUD) 산하연방주택청 (Federal Housing Administration, 이하 FHA) 이시범사업으로시작하여두차례의의회평가를거쳐 1998년공식적인역모기지제도로정착하였다. 대출원리금총액이주택가격을초과하는경우또는대출해준금융회사가파산하는경우 FHA에서대출을인수하여대출금지급및손실을보장한다. 즉, 미국정부가역모기지취급기관의손실을보전하는형태이다. HECM의주요특징은만 62세이상인주택소유자라면가입이가능하고, 주택보유수와주택가격에제한이없다. 다만담보주택에대해최대 $625,500까지인정해준다. 종신 ( 확정 ) 지급, 한도설정, 종신 ( 확정 ) 혼합등월지급금을지급하는방식도다양하다. 또 HECM 가입을위해서는부대비용이수반되는데, 가입 MONTHLY HOUSING FINANCE REPORT 23
종신혼합 : 종신지급과수시인출의결합방식 01 조사 연구 자는대출진행에소요되는취급수수료와대출실행비용, 그리고주택관련세금납부에들어가는관리수수료등을대출기관에납부해야한다. [ 표 1 HECM 특징 ] 구분가입연령대상주택대출금액지급방식대출상환대출비용출처 : 미국주택도시개발부 (HUD) 내용 만 62세이상인주택소유자 주택가격에제한은없으나최대 $625,500까지인정 주택가격, 연령, 대출금리등에따라다름 종신지급 : 사망시점까지대출금지급 확정지급 : 정해진기간동안대출금지급 한도설정 : 대출취급시설정한한도내에서원하는시기에대출금지급 종신혼합 : 종신지급과수시인출의결합방식 확정혼합 : 확정지급과수시인출의결합방식 담보주택에거주하는동안대출상환없음 사망또는대출기한만료시담보주택을처분하여대출금을상환하고잔여금은상속인에게반환 취급수수료 : 대출관련문서처리및대출진행에소요되는각종비용으로주택가격에따라최소 $2,500 에서 $6,000 까지부과 관리수수료 : 주택관련세금납부및고객에대한계좌정보제공등에따른비용 대출실행비용 : 신용조사, 재해보험가입확인, 등기수수료등대출심사과정에서부과되는비용 HECM 누적가입건수는최초도입이후 2013 년까지총 839,028 건이다. 출시부터꾸준한증가세를 보여 2007년 ~ 2009년연간 10만건이상최고치를갱신했지만, 금융위기이후주택가격이하락하면서 2010년이후부터는연 5~7만건수준으로증가세가둔화되는추세이다. 24 주택금융월보
해외역모기지현황과제도개선에대한비교 [ 그림 1 HECM 연도별가입건수 ] 140,000 120,000 100,000 80,000 60,000 40,000 20,000 0 신규가입건수누적가입건수 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 900,000 800,000 700,000 600,000 500,000 400,000 300,000 200,000 100,000 - 출처 : 미국주택도시개발부 (HUD) 지급유형별로는 2013년기준한도설정형이 95%(41,710건 ), 확정혼합형이 1.7%(758건 ), 종신형및종신혼합형이각각 1.3%, 확정기간형 0.7% 순이다. 금리유형별로는대체적으로고정금리비중이변동금리비중보다높다. 2013년의경우고정금리비중이 72.2%(31,720건 ) 이며 LIBOR 기준 25.2%(11,077건 ), 미국채기준 2.6%(1,119건 ) 를차지하고있다. 고정금리비중이높아진배경에는두가지요인이있다. 첫째는금융위기이후 Fannine Mae가역모기지대출채권매입을축소및중단함에따라, HMBS 1) 를발행하려는대출기관이고정금리 HECM 취급비중을높였기때문이다. 둘째는대출기관이 HECM의연금산정이자율을자율적으로결정할수있어금리마진및취급수수료인하등을통해고정금리를전략적으로취급했기때문이다. 1) HMBS(HECM Mortgage Backed Securities) : FHA 가보증하는 HECM 을기초자산으로발행하는증권으로 Ginnie Mae 가지급보증함. MONTHLY HOUSING FINANCE REPORT 25
01 조사 연구 [ 표 2 최근 4개년간 HECM 지급유형및금리유형별비중 ] 지급유형 연도 종신 종신혼합 확정기간 확정혼합 한도설정 총계 2010 896 1,357 443 2,198 74,162 79,056 1.1% 1.7% 0.6% 2.8% 93.8% 100.0% 2011 829 1,167 386 1,967 68,765 73,114 1.1% 1.6% 0.1% 2.7% 94.1% 100.0% 2012 645 846 255 1,363 51,707 54,816 1.2% 1.5% 0.1% 2.5% 94.3% 100.0% 558 588 302 758 41,710 43,916 2013 1.3% 1.3% 0.7% 1.7% 95.0% 100.0% 금리유형 연도 2010 2011 2012 2013 LIBOR 기준미국채기준年변동月변동年변동月변동 고정금리 총계 7 24,171 9 400 54,469 79,056 0.0% 30.6% 0.0% 0.5% 68.9% 100.0% 8 23,314 2 47 49,742 73,114 0.0% 31.9% 0.0% 0.1% 68.0% 100.0% 3 16,663 5 100 38,044 54,816 0.0% 30.4% 0.0% 0.2% 69.4% 100.0% 3 11,074 0 1,119 31,720 43,916 0.0% 25.2% 0.0% 2.6% 72.2% 100.0% 출처 : Actuarial Review of FHA MMI Fund HECM Loans FY2013 2. 홍콩 RMP(Reverse Mortgage Programme) 홍콩 RMP는미국 HECM과한국주택연금등을벤치마킹하여설계됐기때문에전체적인구조가유사하다. 한국과마찬가지로저출산 고령화로고령인구비중이늘어나면서주택은소유하고있으나현금소득이부족한노령층의노후생활을지원하기위해도입되었다. RMP가대체로 HECM이나주택연금과유사하지만, RMP만이가지는주요한특징이있다. 우선부부이외형제, 자매등도공동으로가입이가능하며가입자이외에주택지분소유자도가입할수있다. 다만공동가입시월지급금이감소하는단점이있다. 마찬가지로부부 (2인) 가가입할경우단독 (1인) 으로가입하는것보다월지급금이적다. 또 RMP 가입자는이용도중언제든지지급기간을변경할수있다. 26 주택금융월보
해외역모기지현황과제도개선에대한비교 초기보증료는주택가격의총 1.96% 로대출실행 4년차부터 10년차까지 7회에걸쳐 0.28% 씩분할납부한다. 주택가격의 2% 를일시에납부하는한국주택연금과차이가있는데, 이는초기비용에대한심리적부담감을낮춰가입을용이하게하기위한것으로해석된다. 또약정철회기간 ( 가입후 6개월이내 ) 동안계약을취소할수있고, 초기보증료도발생하지않는다. 그러나약정철회기간이지난후에중도상환하거나해지사유가발생한경우에는초기보증료가대출잔액에가산되며환급되지않는다. 연보증료는대출잔액의 1.25% 를매월분할납부한다. 가입자가중도상환하는경우전액상환하는날을기준으로비례하여연보증료를부과하고, 해지사유가발생하여상환하는경우에는전액납부하는것을원칙으로하고있다. RMP는 2011년 7월도입이후 2014년 10월까지총 698명이가입하였다. 가입유형으로는 1인가입자가 65%, 2인가입자가 35% 를차지하고있으며, 가입자의평균연령은 69세이다. 평균주택가격은 HK$4.7m으로한화 658백만원수준이다. 또종신지급방식보다확정기간지급방식을더선호하고있다. [ 그림 2 RMP 연도별가입건수 ] 800 700 600 500 400 300 200 100 0 ( 건수 ) 신규가입건수누적가입건수 2011 2012 2013 2014.10 출처 : 홍콩주택금융공사 (HKMC) 3. 해외역모기지제도의특징비교 주요국가별 ( 한국, 미국, 홍콩 ) 역모기지제도는가입요건과보증료율체계에서약간의차이를보이고있다. 세국가의역모기지제도에가입할수있는연령은주택연금이주택소유자기준으로만 60세이상, HECM도주택소유자기준으로만 62세이상이며 RMP는가입연령을대폭낮춰만 55세이상이면가입할 MONTHLY HOUSING FINANCE REPORT 27
01 조사 연구 수있다. 이는국가별로은퇴시기및노령층에대한사회보장제도적용시기가다르기때문인것으로판단된다. 최근한국주택연금가입요건이주택합산가격 9억원이하의다주택자로확대되면서 HECM과 RMP처럼주택보유수에관계없이가입할수있게되었다. 그리고보증료체계가초기보증료와연보증료두가지형태로운영된다는점에서도동일하다. 다만, 초기보증료운영에서일부차이를보이고있다. 한국의경우주택가격의 2% 를최초월지급금지급일에일시에납부하는반면, 미국은 HECM Standard와 HECM Saver의상품통 폐합이후 MCA 2) 의 0.5% 로변경되었다. 이전까지는초기보증료가 HECM Standard은 MCA의 2%, HECM Saver는 MCA의 0.01% 였다. 홍콩에서는가입후 4년차부터 10년차까지 7년에걸쳐주택가격의 0.28% 를매년분할납부한다. 만일초기보증료를모두납부하기전에해지할경우, 미납초기보증료는일시에대출잔액에가산되어상환해야하므로납부시기가이연될뿐가입자가납부하는금액자체는동일하다. 연보증료의경우주택연금은대출잔액에대해매월연 0.5% 를납부하는반면, HECM과 RMP는연 1.25% 로주택연금대비 2.5배높은수준이다. 2) MCA(Maximum Claim Amount, 주택가격인정한도또는최대청구가능한도 ) : 대출기관이 FHA 에청구할수있는보증채권한도액 28 주택금융월보
해외역모기지현황과제도개선에대한비교 [ 표 3 해외역모기지제도의특징비교 ] 가입요건 보증요율 대출금리 고객부담비용 제도명주택연금 HECM RMP 보증기관 보증형태 도입시기 연령 주택보유수 주택가격 지급방식 한국주택금융공사 직접보증 ( 사업비공사부담 ) 2007 년 7 월 만 60세이상 ( 사전가입제도 : 만 50세이상 ) 제한없음 (1주택만가입가능 ) 주택합산가격 9억원이하 ( 사전가입제도 : 6억원이하 ) 종신 ( 혼합 ) 방식사전가입방식확정혼합방식 (10,15,20y) 초기보증료주택가격의 2% 미국주택도시개발부 (HUD) 산하연방주택청 (FHA) 위탁보증 ( 사업비금융기관부담 : 고객에취급수수료청구 ) 1989년 ( 시범사업출시 ) 1998년 ( 정규사업승인 ) 만 62 세이상 제한없음 (1주택만가입가능 ) 제한없음 ( 최대 $625,500까지가격인정 ) 종신지급방식확정기한방식한도설정방식종신혼합방식확정혼합방식 ( 13.10 이후 ) MCA의 0.5% ( 13.10 이전 ) Standard : MCA의 2% Saver : MCA의 0.01% 홍콩모기지유한공사 (HKMC) 위탁보증 ( 사업비금융기관부담 : 고객에취급수수료청구 ) 2011 년 7 월 만 60 세이상 55 세이상 제한없음 제한없음 ( 최대 HK$15m 까지인정 ) 종신지급방식확정기간방식 (10,15,20y) 종신혼합방식확정혼합방식 (10,15,20y) 주택가격의 0.28% 를 7 년간분납 ( 총 1.96%) 연보증료 0.5% 0.5% 1.25%( 10.10월 ) 1.25% 변동금리 ( 월변동, 연변동 ) - 미국채 ( 또는보금리 )+ 마진 실제대출금리 CD+1.1% 고정금리 ( 기대금리와동일 ) - 금융기관자율결정 Hong Kong Prime Rate - 2.5% - 13.4 Standard 고정금리형 판매중단 금리마진 정책적으로결정 금융기관결정 (225~275bp) 정책적으로결정 월지급금 * 999천원 941천원 ($856) 928천원 (HK$6,634) 대출취급수수료 - $2,500~$6,000 - 감정평가비용 없음 ~1,011천원 $300~$400 금융기관부담 대출부대비용 관리수수료 - 총 332~372 천원 - 근저당설정비 (297 천원 ) - 인지세 (35~75 천원 ) 총 786~1,804천원 - 근저당설정비 ($50~100) - 권원보험료 ( 최대 $500) - 신용조사비용 ($20) - 주택조사비용 ($370) - 기타비용 ($275~650) $4,800~5,600 ( 매월 $30~35 지불 ) 총 1,120~1,820 천원 - 상담수수료 (HK$3,000) - 법률서류수수료 (HK$5,000~10,000) HK$1,000( 조건변경시납부 ) * 가입연령 70 세기준주택가격 3 억원적용 ** 환율 : 원 / 달러 = 1,100 원, 원 / 홍콩달러 = 140 원출처 : 공사내부자료 MONTHLY HOUSING FINANCE REPORT 29
01 조사 연구 Ⅲ. 제도개선사항에대한비교 분석 1. 이용편의적측면 (1) 미국 HECM 연방주택청 (FHA) 은제도활성화및가입자의이용편의증대를위해몇차례제도개선을시행했다. 먼저 HECM의최대판매건수제한을중지하였다. HECM은출시부터법적으로판매건수를제한하였는데, 2008년 HECM 건수가법정제한을초과하면서더이상제도의효력이없어졌다. 이에따라 HECM 가입대상자는일정요건만갖춘다면언제든지 HECM에가입할수있게되었다. 다음으로 MCA를두차례상향조정하였다. 주택가격자체에제한을두지않음으로써 HECM 모형상보증리스크 (Insurance Risk) 를완화시키고가입자의편의도증대시킨것이다. MCA는최초도입시지역마다다르며평균 $275,000 수준이었다. 이를한시적으로적용하는조건으로 2008년 11월 $417,000 로조정하였고, 뒤이어 2009년 7월 $625,500로상향하였다. 그리고현재까지도기간을연장하여 MCA는 $625,500를유지하고있다. 주택가격이 MCA를초과하는경우주택가격을 $625,500까지인정하여대출한도 (Principal Limit, 이하 PL) 3) 를산정한다. 세번째제도개선사항은주택구입을위한 HECM 4) 가입허용을꼽을수있다. 주택구입용 HECM은주택시장과경제회복을위한법 (the Housing and Economic Recoveru Act, 이하 HERA) 이제정되면서 2009년 1월부터 HECM 수령액을주택구입에사용할수있게되었다. 이로인해 HECM 가입자는새로운집을구입하거나이사하는것이가능해졌다. HECM을유지하면서집을사고팔수있게되어계약절차간소화및비용절약효과도얻게되었다. 2010년 10월새로출시된 HECM Saver는가입자의수수료부담을완화하고, 대출한도축소를통해리스크를줄이려는두가지목적이결합된상품이다. 금융위기로인해집값하락으로예상되는보증손실을축소시켜야하는상황에서출시하였다. HECM Saver의주요특징으로는먼저연보증료가기존 (HECM Standard) 과동일하지만, 초기보증료는 MCA의 0.01% 를적용한것이다. 고정금리또는변동금리모두이용가능하며, 대출한도 (PL) 은 HECM Standard에비해대폭축소되고연령이높을수록축소폭이크다. 또이용대상자측면에서주요한차이점 3) 가입자가최대로받을수있는 HECM 수령액을현재가치로할인한값. 가입자의연령과기대금리 (expected average mortgage interest rate) 를반영하여대출한도를산출하기위한상수값인대출한도비율 (Principal Limt Factor, 이하 PLF) 에가입자의담보주택가격과 $625,500 중작은값을곱하여산출한다. PLF 는일종의 LTV 비율과비슷한개념으로연령에따라차등적용된다. 가입자의연령과주택가격이높을수록 PLF 는커진다. 최근개정된 PLF table 에의하면가입자연령이 60 세이고, 기대금리를 5.875% 로가정할경우 PLF 는 0.398 이다. HECM 은주택가격인정한도 (MCA) 를조정함으로써실질적으로대출한도를제한할수있다. 4) 주요특징으로는기존가입자가주택구입을위해 HECM 에가입할경우초기보증료면제혜택을준다. 그리고주택가격인정한도 (MCA) 는신규주택가격을기준으로감정가, 실거래가, FHA 지정 1 가구단독주택저당권한도중에작은금액을적용한다. 만일구입하고자하는주택가격이신규대출가능금액을초과할경우, 그차액분은가입자가보유하고있는현금또는기존주택을처분한값으로충당해야한다. 주택구입용 HECM 이악용되는것을막기위해가입후 90 일이내에는매도가금지된다. 30 주택금융월보
상품설계 해외역모기지현황과제도개선에대한비교 이있다. HECM Standard는많은대출금이필요하거나담보주택에서장기또는종신까지거주하려는노령층을대상으로한다. 그래서고정금리비중이높지만조기상환율은낮다. 반면, HECM Saver 이용고객은상대적으로저연령층이면서단기간소액자금이필요하거나초기보증료를부담스럽게느끼는연령대이다. HECM Standard와반대로변동금리비중이높고조기상환율도높다. [ 표 4 HECM Standard / HECM Saver 비교 ] 구분 HECM Standard HECM Saver 초기보증료 2.0% 0.01% 연보증료 1.25% 1.25% PLF ( 가입연령 75세, 기대금리 7.0% 기준 ) 0.516 0.376 이용대상자 상품설계 출처 : 공사내부자료 높은수준의대출금액이필요한자 담보주택에서장기또는종신까지거주하려는자 고정금리비중높음 낮은조기상환율 상대적저연령층 단기간소액자금이필요한자 담보주택거주기간이짧을것으로예상되는자 초기보증료가부담스러운자 변동금리비중높음 높은조기상환율 이와같은장점에도불구하고 HECM Saver는 2011년 HECM 전체가입규모에서단지 6% 정도의비중을차지하였다. 이는가입자들이비용측면 ( 보증료등 ) 보다수령액을더중요하게생각하기때문인것으로판단된다. 결국 HECM Saver는 2013년 9월 HECM Standard와통 폐합하여초기보증료를초기대출규모에따라차등적용하는형태로전환하였다. HECM 상품성제고와가입자의수수료부담을낮추기위해신설된상품이오히려가입자의역선택문제를야기시켜역모기지시장이양분된것이다. 기존에는 MCA의 2% 를초기보증료로내고도중도상환하던가입자가 HECM Saver의출시로중도상환율이높은계층에편중되어기존가입자의 pool이상대적으로부실화된것이다. 이는 HECM 포트폴리오의부실로연결될수밖에없다. 한편 HECM Saver의실패로 FHA는통 폐합된 new HECM Standard 내에새로운지급유형을만들었다. 2013년 9월말신설된일시목돈지급유형 (Single Disbursement Lump-Sum Payment) 5) 은미래에발생할수도있는보증손실에대한위험을일정수준으로관리하면서가입자의편의도향상시킨제도라고 5) 일시에받을수있는수령액을의미하며대출한도의 60% 와의무설정비율및대출한도의 10% 를합한금액중에서큰금액 MONTHLY HOUSING FINANCE REPORT 31
01 조사 연구 볼수있다. 추가인출이불가능하기때문에대출금액이초기에확정된다. 일시에목돈이필요한가입대상자에게도움이될것으로보인다. 마지막으로지난 8월부터 FHA는 HECM 가입연령을 부부모두만 62세이상 에서 주택소유자기준만 62세이상 인자로가입자격을완화하였다. 월지급금은부부중연소자기준으로산정한다. 이제까지부부모두일정나이요건을충족하지못해 HECM에가입할수없었던대상자의가입이증가할것으로기대된다. (2) 홍콩 RMP 홍콩 RMP는운영기간이비교적짧아제도개선사항이많지않다. 미국 HECM과한국주택연금등다양한해외사례를검토하여출시하였으므로제도개선의시행착오를많이줄인것으로생각된다. 그러나 RMP은출시된지 1년만에가입자가줄어이를개선하기위한한차례제도개정을시행했다. 먼저가입자의연령을기존 만 60세이상 에서 만 55세이상 으로대폭낮췄다. 다만부부중연소자기준으로월지급금을산정하는것은동일하다. 그리고주택가격인정한도도기존 HK$8m에서 HK$15m로거의두배가까이늘렸다. 기존에는 HK$8m 이상의모든주택에대해일률적으로 HK$8m로가격을적용했지만, 한도를상향한이후에는 HK$16m까지구간별로주택가격인정한도를할인율에따라차등적용하였다. 이는고가주택을소유하고있지만낮은인정가격으로가입을주저했던잠재고객들을끌어들일수있을것으로보인다. 마지막으로 RMP는일시금인출한도를대출한도의 50% 에서 90% 로확대시켰다. 대출한도의 90% 를모두인출할경우월지급금은없고종신거주만보장된다. RMP의개정전후를비교하면아래와같다. 32 주택금융월보
상품설계 해외역모기지현황과제도개선에대한비교 [ 표 5 RMP 개정전후대비표 ] 구분도입 ( 11.7) 개정후 ( 12.11) 가입연령 대상주택 60 세이상주택소유자 ( 부부이외형제, 자매등도공동가입가능 ) 주택가격및주택보유수제한없음 건축연수 50 년이하 최대인정한도 HK$8m 55세이상주택소유자 ( 부부이외형제, 자매등도공동가입가능 ) 주택가격및주택보유수제한없음 건축연수 50년이하 최대인정한도 HK$15m (HK$8m~HK$15m, 주택가격별인정율차등적용 ) 대출금액 주택가격, 연령, 대출금리등에따라다름 일시금인출한도 대출한도의 50% 대출한도의 90% (90% 인출시월지급금없음 ) 지급방식 종신지급 : 사망시점까지대출금지급 확정지급 : 정해진기간동안대출금지급 종신혼합 : 종신지급과수시인출의결합방식 확정혼합 : 확정지급과수시인출의결합방식 대출상환 담보주택에거주하는동안대출상환없음 사망또는대출기한만료시담보주택을처분하여대출금을상환하고잔여금은상속인에게반환 보증료 초기보증료 : 주택가격의 0.28%(4년차부터 7년간납부, 총 1.96%) 연보증료 : 1.25% 출처 : 공사내부자료 그밖에도 RMP 는재대출할경우초기보증료를일부감면해준다. 가입자가동일한주택으로기존역 모기지의최초월지급금지급일로부터 5년이내재대출할경우초기보증료감면혜택이주어진다. 감면율은 1~5년까지기간별로차등적용되고 5년이후부터는적용되지않는다. (3) 한국주택연금주택연금은 2007년 7월도입된후지속적으로제도개선이이뤄졌다. 먼저담보주택가격의제한금액을기존 6억원에서 9억원으로확대하였다. 또가입자가최대로받을수있는연금액의현재가치최대한도도 3 억원에서 5억원으로확대하였다. 이는미국 MCA의상향조정과같은제도개선으로고가주택을소유한가입자의월지급금을상향조정한것과비슷하다. 또한공사는 2013년 6월부부모두만 50세이상이고주택가격이 6억원이하인 1주택자가일시인출금을사용해기존주택담보대출을상환한후동일주택에서평생거주할수있는사전가입주택연금을출시하였다. 부채를상환한후잔액이있으면부부중연소자가만 60세가되는해의가입월부터종신까지주택연금을받을수있다. 사전가입주택연금은정부가내놓은대표적인 하우스푸어 (House Poor) 지원대책 의하나로써하우스푸어의연체및원리금상환의어려움을해소하는목적으로도입되었다. 1년간 644가구에게 8,400억원가 MONTHLY HOUSING FINANCE REPORT 33
상품설계 01 조사 연구 량의보증을공급하여동기간주택연금전체취급건수중약 12% 를차지했다. 주택담보대출연체로인해퇴거위험에놓인고령자의주거안정을실질적으로지원함으로써하우스푸어지원대책중가장성공적인제도로평가되고있다. 현재는운영기간경과에따라자동폐지된상태다. 그밖에도배우자연령에관계없이주택소유자기준으로가입연령 ( 만 60세이상 ) 을완화하고, 주택합산가격이 9억원이하인다주택자도주택연금가입을허용하고있다. [ 표 6 주택연금연도별제도개선사항 ] 주요내용시행시기 가입대상주택가격확대 (6억원이하 9억원이하 ) 08.10 대출한도상향조정 (3억원 5억원 ) 09.3 가입연령완화 ( 만 65세 만 60세이상 ) 09.4 최대인출한도비율상향조정 (30% 50%) 12.7 사전가입주택연금출시 13.6 주택소유자 ( 만 60세이상 ) 기준으로가입연령완화 13.8 2주택자주택연금가입허용 14.3 감정평가기관확대 14.8 주택합산가격 9억원이하다주택자주택연금가입허용 14.11 2. 리스크관리적측면 (1) 미국 HECM FHA는매년 HECM의리스크를계약집단 ( 포트폴리오 ) 차원에서관리한다. 먼저현재보증하고있는 HECM을대상으로부채를평가하여회계감사보고서를작성한다. 그리고다음해에신규가입이예상되는 HECM을포함하여전체건전성을평가하고손실규모를예측한다. 손실이예상될경우다음해적용될예산에보조금을요청한다. 실제로 FHA는 2009년주택가격하락에따른손실충당준비금을늘리기위해출시후처음으로연방정부에보조금을신청한바있다. 한편 FHA는 HECM 연보증료를연 0.5% 에서연 1.25% 로인상하였고, 같은해에대출한도비율 (PLF) 을 10% 축소한데이어 2010년에는 PLF를기대금리별, 연령별로차등조정하였다. 가입연령이높을수록 PLF가큰폭으로축소된반면, 기대금리가 5.5% 미만인경우 PLF가확대되었으며특히 5% 이하인경우기존대비약 10% 정도상향조정되었다. 대출한도비율축소로 HECM의보증리스크감소효과가있을것으로예상된다. 34 주택금융월보
해외역모기지현황과제도개선에대한비교 고정금리 HECM은최초에대출한도전액을의무적으로인출해야한다. 최초인출이후에도가입자는재산세, 주택수선비, 재해보험료납부등지출할곳이많다. 하지만가입자들이얻는별다른소득이없어노후생활에경제적부담이된다는점이문제로지적되면서노후생활비부족으로세금및재해보험료체납이발생할경우대출이강제종료되는리스크가발생하게되었다. 재산세및보험료체납에관해분석하기위해체납된재산세및보험료를 1년간부분적으로라도전혀상환되지않은상태에있는경우를체납상태의대출 (T&I Delinquent Loan) 로정의한다. 1회이상체납상태에있었던비중이전체가입자의 7.7% 였으며, 이가입자중 40% 는현재도채무불이행상태에있는것으로나타났다. 이렇듯세금및재해보험료체납으로인한대출종료증가및회수가능금액감소에따라 2013년 4월부터고정금리 HECM의취급을전면중단하기에이르렀다. 따라서 FHA는올해초부터가입자의신용기록및재무상태에대한평가를강화하는방안을시행하였다. 신용기록분석은대출기관이연방세체납액, 주택에설정된미상환대출잔액, 할부금, 담보대출등에대한연체기록, 주택관련세금, 보험료등일체의연체기록을확인하여가입자의채무관리능력, 재정상태및주택소유권에대한유지능력을종합적으로평가하는것이다. 그리고가입자의현금흐름및가처분소득등을분석하여역모기지가입후에도의무적으로부담해야하는비용에대한지불능력을평가한다. 일반소득과귀속소득으로구분해고용소득, 임대소득, 군인연금등은일반소득으로보고, 퇴직금이나본인부담으로향후에받는연금소득등은귀속소득으로판별한다. 각각의인정비율을계산한뒤비용 ( 세금및대출금상환액등 ) 을제해서현금흐름을분석한다. [ 표 7 현금흐름및가처분소득분석기준 ] 일반소득 귀속소득 비용 소득원인정비율소득원인정비율소득세 ( 연방 & 주정부 ) 고용소득퇴직금 100% 재산세 임대소득 은퇴자산 70% 수선유지비 ( 평가액 ) 연금 1) / 퇴직수당 100% 연금소득 2) 70% 리볼빙, 할부금상환액 담보주택상환액 ( 타주택포함 ) 군인연금비은퇴용자산 3) 60% 이혼수당 & 양육수당기타사회보조금예금 100% 1) 본인이직접납부하지않았지만국가또는지방정부에서지급하는수당을의미 2) 본인부담으로인해차후에발생하는연금소득을의미 3) 주식 & 펀드출처 : 공사내부자료 이와같이신용기록및현금흐름등의분석을통해가입자가재산세및재해보험료등주택관련비 용을납부할능력또는의지가부족하다고판단한경우가입자는관련비용납부를위해기대수명보조금 MONTHLY HOUSING FINANCE REPORT 35
01 조사 연구 (Lifetime Expectancy Set-Aside) 6) 을의무적으로설정해야한다. 그리고 HECM Standard와 HECM Saver를통 폐합하면서신설한초기지급한도 (Initial Disbursement Limts) 는가입최초또는가입후 1년간대출한도의 60% 와의무설정비율 (Mandatory Obligation) 7) 및대출한도의 10% 를합한금액을비교했을때큰금액을초과하여인출할수없도록한것이다. 인출금액이대출한도의 60% 를초과할수없는기간 (first 12-month disbursement period) 을설정함으로써가입초기과다한인출로인한보증손실을예방할수있도록하였다. 상품통 폐합으로인해각연령대의대출한도를기존 HECM Standard의 85% 수준으로대폭축소했으며, 초기보증료도조정했다. 가입후 1년간인출한금액이대출한도의 60% 이하일경우초기보증료는 MCA의 0.5% 이며, 대출한도의 60% 가초과할경우초기보증료는 MCA의 2.5% 로차등적용된다. 마지막으로 FHA는 HECM의가입연령완화와함께또한차례대출한도축소를단행했다. 가입자의배우자연령이만 62세이상에서만 18세이상으로대상연령층이대폭완화돼장수리스크 (longevity risk) 도커졌기때문이다. 향후예상되는보증손실에대비하기위해취해진조치로해석된다. (2) 한국주택연금주택연금월지급금결정모형은보증료수입금액과손실예상금액의현재가치가일치하는 수지상등의원칙 에따라설계되었다. 공사는경기변동과수명연장등의영향으로계리모형상수지상등의원칙이제대로적용되고있는지매년주요변수 8) 적정성검증을통해향후예상되는보증손실에대비하고있다. 그결과를바탕으로다음연도가입자에게적용할적정월지급금수준을결정한다. 이미주택연금은 3차례월지급금을조정한바있다. 2012년 2월부터적용된월지급금은연령층에따라증감액이다르다. 일반주택을기준으로정액형의경우 60대초반가입자의월지급금은 0.1~1.5% 로다소증가한반면, 60대중반부터는 0.1~7.2% 감소했다. 이듬해 2월에도주요변수를재조정해가입연령 70세를기준으로주택가격이 3억원일경우월지급금은기존 1,039천원에서 1,006천원으로변경되었다. 그리고올해 1월부터전연령층에소폭의월지급금감소가있었다. 6) 가입자의기대수명과주택관련비용을감안하여대출한도의일부를의무적으로설정하여추후체납발생시보조금을통해납부함 7) 1 초기보증료 2 대출취급수수료 (Origination Fee) 3 부대비용 : 등기비용 (Recording Fee, Recording Taxes), 신용조회수수료 (Credit Report), 권원분석비용 (Title Examination), 대출자의권원보험료, 감정평가수수료 4 수리관리비 5 연방세체납액 6 담보주택에대한선순위저당권설정액 7 FHA 의담보주택요건을충족시키기위한수리비 8 기타비용 8) 주택가격상승률, 연금산정이자율, 사망확률 36 주택금융월보
해외역모기지현황과제도개선에대한비교 [ 표 8 월지급금예시 (2014년 1월부터적용 ) ] 가격 1억원 3억원 5억원 연령 변경전 변경후 증감 변경전 변경후 증감 변경전 변경후 증감 60세 231 228 3 692 685 7 1,153 1,142 11 70세 336 333 3 1,007 999 8 1,678 1,666 12 80세 523 522 1 1,570 1,565 5 2,616 2,609 7 그밖에도기존에받던주택연금을해지하고재가입하는것을일부제한하고있다. 이는가입자들의도 덕적해이와기금건전성저하를막기위함으로 5년이내집값이상승한동일주택에한해서만재가입을제한한다. Ⅳ. 맺음말 공적보증역모기지제도는보수적인리스크관리가필요하다. 상품특성상대출기간이장기이므로미래에대한불확실성이크고, 대출잔액이집값을초과하여보증손실이발생할경우정부가손실을보전하도록되어있기때문이다. 보증손실이발생하여정부재정이들어갈경우비가입자와의형평성문제가야기될수있다. 따라서정부정책적으로향후도입이예정된몇가지제도개선사항들에대해신중한검토가요구된다. 특히보증료는수지상등의보험원리에의해미래손실에충당하기위한재원이다. 초기보증료는가입비성격을가지며, 연보증료는수익자부담원칙에따라보증잔액과이용기간에비례하여부과하고있다. 가입장벽을낮추기위해초기보증료를인하할경우수입금액이손실예상금액과불일치하게되는데, 부족한수입액만큼월지급금을축소하거나연보증료를인상하는등의대체방안이필요하다. 비슷한실례로초기보증료를낮추고지급금도적게받는미국 HECM Saver의실패를타산지석삼아보증료율체계를조정하는데주의해야할것이다. 또한공사의사업비지출에대한정부지원 ( 출연금 ) 여부에따라보증료율산정이가변적이므로추가적인비교 분석이필요할것으로판단된다. 이밖에도최근정부에서발표한 금융규제개혁방안 의한가지로검토중인재개발 재건축이진행중인주택에대해, 담보주택이멸실되더라도주택연금계약을유지하는사안은상품자체의보증리스크증가뿐아니라법적문제가발생할소지가있어더욱신중한검토가필요할것으로보인다. MONTHLY HOUSING FINANCE REPORT 37
01 조사 연구 오늘날대중매체는노후를 장수리스크 라표현한다. 한국의경우평균은퇴연령이 60세가대부분이다. 퇴직이후 40년을더살아야하는데경제적대책이없는상태에서의장수는노후를위협하는요인이될수있다. 이러한상황에서주택연금은국가가보조하는공적연금과함께노후대비에큰역할을할수있을것이다. 뿐만아니라노령층의소비여력을확대시켜주고자녀세대의부양부담도완화해경제활성화에기여하는부수적효과도기대할수있다. 이미 2014년도주택연금수요실태조사 에서가입자의 88.5% 가주택연금을이용하는이유로 자녀에게생활비도움을받고싶지않아서 고응답한것을비춰보면더이상자녀로부터경제적도움을받기보다적극적인자산활용을통해노후준비를하고있음을알수있다. 그리고 노후생활에필요한돈을준비할다른방법도있지만좀더풍족한삶을누리려고 라고응답한비율도전년대비크게증가한것으로나타났는데, 향후노령층의소비가경제활성화에도큰역할을할수있을것으로해석된다. 미국과홍콩의역모기지제도는노후생활안정보다금융상품측면에서접근하여일시에쓸수있는목돈금액이주택연금보다크지만, 가입수수료부담이크고월지급금도주택연금에비해적다. 반면주택연금은해외역모기지제도에비해고객이부담하는비용이저렴하고더많은월지급금을주고있다. 본고는해외역모기지제도의현황을살펴보고각각의제도개선사항에대한비교 분석을통해한국주택연금제도운영에있어서시사점을살펴보았다. 앞으로도미국, 홍콩등다양한해외사례를검토하여한국실정에맞게반영함으로써주택연금이저변확대및노년층노후대비의한축으로써성장하기를기대한다. < 참고문헌 > - 국내문헌 - 한국주택금융공사, 2014년도주택연금수요실태조사, 2014 강현구 (2013), 미국공적보증역모기지의리스크관리기법및정책적시사점, 주택금융월보 2013년 9월호, pp.20~43 강현구 (2012), 홍콩공적보증역모기지제도의이해, 주택금융월보 2012년 11월호, pp.44~59 황재훈 (2011), 고령화사회진입에따른주택연금활성화방안, 주택금융월보 2011년 9월호, pp.18~36 서주희 (2009), 미국의공적역모기지제도의리스크관리와시사점, 주택금융월보 2009년 9월호, pp.26~39 내집으로하는노후준비 주택연금, 한경비지니스, 김은경삼성증권투자컨설팅팀부동산전문위원, 2014.08.22 두려운노후재앙, 그래도 ' 답 ' 있다, SBS CNBC, 양덕조키움에셋플래너재무상담컨설턴트, 2014.08.05 - 해외문헌 - HKMC (2012), "Enhancement to the Reverse Mortgage Programme". Retrieved from www.hkmc. com.hk/eng/cep/pressrelease/pressrelease.html HKMC (2011), "Reverse Mortgage Programme Information Pack". Retrieved from www.hkmc. com.hk/eng/mktg/ourbusiness/infopackeng.pdf HKMC (2011), "Important Notice". Retrieved from www.hkmc. com.hk/eng/mktg/ourbusiness/infopackeng.pdf http://reversemortgagedaily.ccom/ HUD, mortgage letter 38 주택금융월보
해외역모기지현황과제도개선에대한비교 [ 부록주택연금이용자의 88.5% 가 자녀에게생활비도움을받고싶지않다 ] 공사는일반노년층과주택연금이용자를대상으로 2014년도주택연금수요실태조사 를실시하여주택연금이용이유에대해다음과같은인식결과를얻었다. 주택연금이용이유 - 주택연금이용자가주택연금에가입한가장큰이유로는 자녀에게생활비도움을받고싶지않아서 와 노후생활에필요한돈을준비할다른방법이없어서 로나타남. - 노후생활에필요한돈을준비할다른방법도있지만좀더풍족한삶을누리려고 주택연금을이용했다고응답한비율은전년대비크게증가함. (2013년 26.5% 2014년 41.5%) 자녀에게생활비도움을받고싶지않아서 노후생활에필요한돈을준비할다른방법이없어서노후생활에필요한돈을준비할다른방법도있지만좀더풍족한삶을누리려고앞으로는생활비가지금보다많이들것같아서받는총연금액이결과적으로집값대비이익일것같아서기타 12.3% 10.5% 1.1% 3.7% 41.5% 26.5% 38.5%47.2% 88.5% 87.0% 83.3 85.8% 2014 년 2013 년 - 월평균소득이높을수록 노후생활에필요한돈을준비할다른방법도있지만좀더풍족한삶을누리려고 주택연금을이용한다는응답비율도높은수준임. 2014 년전체월평균소득 50 만원미만 50 만원이상 -100 만원미만 100 만원이상 -150 만원미만 150 만원이상 -200 만원미만 ( 단위 : %, 복수응답 ) 200 만원이상 -300 만원미만 300 만원이상 사례수 ( 명 ) (600) (9) (135) (152) (111) (121) (72) 자녀에게생활비도움을받고싶지 88.5 66.7 83.0 95.4 95.5 88.4 76.4 않아서 노후생활에필요한돈을준비할다른 83.3 88.9 89.6 89.5 87.4 78.5 59.7 방법이없어서 노후생활에필요한돈을준비할다른방법도있지만좀 41.5 11.1 29.6 34.9 36.9 48.8 76.4 더풍족한삶을누리려고 앞으로는생활비가지금보다많이들 38.8 44.4 37.8 34.2 47.7 39.7 34.7 것같아서 받는총연금액이결과적으로집값대비이익일것 12.3 33.3 9.6 11.8 7.2 15.7 18.1 같아서 기타 1.0 0.7 0.7 1.3 0.0 0.0 4.2 MONTHLY HOUSING FINANCE REPORT 39