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빈우 동
6 years ago
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1 참고공유형모기지관련주요 Q&A 국민들이궁금한 가지선정 공유형모기지는무엇인가요 수익공유형 안정적주거를희망하나 목돈이부족한실수요자에게 집값의최대 까지기금에서저리대출을하고매각이익공유 손익공유형 주택기금이전세금등목돈이있는무주택자에게 집값의 까지지분성격의자금을대출하고 매각손익을모두공유 구분수익공유형모기지손익공유형모기지 지원 대상 대상 주택 지원 한도 금리 대출 기간 처분 이익 상환 부부합산연소득 만원 이하생애최초주택구입자 전용면적 m2이하 공동주택 아파트 으로주택가격 억원이하 기존주택및미분양주택 수도권 지방광역시 주택가격의최대 억원한도 소득 배이내 연 고정금리 좌동 좌동 주택가격의최대 억원한도 금융기관모기지포함 이내 소득 배이내 최초 년간연 이후연 고정금리 년원리금균등분할상환 년만기일시상환 1 주택매각 2 대출만기시 중도상환 매각이익을주택기금과공유 단기금의최대수익률을일정비율로제한 연 내외 1주택매각 2대출만기시 중도상환 매각손익을주택기금과공유

2 이러한상품은왜만들었나요 물려받은유산이없는평범한봉급생활자 신혼부부등이전월세 보다저렴한비용으로내집마련을할수있도록지원하는취지 최근주택구입실수요마저도전세수요로전환되어전세난이가중 신혼부부등주택구입실수요서민층이부담하기에는집값이 여전히높아 대출중심의지원정책은효과가제한적 전월세보다저렴한비용으로주택을구입할수있도록지원하여 전세수요의매매수요전환은물론주거안정성도제고 특히 이번제도는대출일변도정책의한계와그동안의대출 관행 에대한언론등의문제제기를적극반영한것으로 주택구입자와금융기관 기금 이주택구입에따른수익과위험을 공유하는등실수요자가빚없이또는빚을최소화하면서집을 마련할수있는새로운금융상품모델을제시했다는점에서의의 누가공유형모기지를이용할수있나요 시범사업인점을감안하여 부부합산연소득 천만원이하생애 최초주택구입자에한정하여지원할계획

3 기본형과공유형중어느것이더유리한가요 일견금리가저렴한공유형이유리해보이나 공유형이기본형 보다절대적으로유리한상품은아님 ㅇ예컨대수익공유형의경우집값이오르지않으면 의금리만 부담하나 집값이오르면결과적으로최대 의이자를부담 따라서공유형은시세차익보다는안정적주거공간을희망하는실 수요자에게적합한상품 ㅇ집을사는이유는크게주거목적과투자목적 거주목적에서는 년마다이사부담 임대료인상부담등이없고주거비용 금융비용 이저렴한공유형이전월세보다크게유리 투자관점에서는결과적으로집값이오를경우는기본형이 내릴경우는전월세가 불확실할경우는공유형이유리 결국공유형은안정적주거공간을희망하나 집값하락 상승기대가 교차하는실수요자에게적합한상품 기본형 공유형장단점비교 구분 금리 임대료 원리금 상환부담 집값 하락위험 시세차익 배분 비교 금리면에서는공유형모기지가유리 기본형 ~ 수익형 손익형 ~ 원리금상환부담은손익형이가장유리 기본형 수익형 원리금균등분할상환 손익형 만기일시상환 집값하락시 손익형이유리 기본형 수익형 손실 매수인부담 손익형 기금과손실공유 집값상승시 기본형이가장유리 기본형 수익 향유 수익형 손익형 기금과수익공유

4 기본형과수익 손익공유형을자세히비교해주세요 주택구입자의집값에대한기대 자기자금규모등개인적인 상황에따라각제도모두장단점있음 구분 비교 금리 임대료 금리면에서는공유형모기지가유리 기본형 수익형 손익형 원리금 상환부담 원리금상환부담은손익형이가장유리 기본형 수익형 원리금균등분할상환 손익형 만기일시상환 대출한도 대출한도는기본형과수익공유형이유리 기본형 수익형 손익공유형 대출기간 대출기간은모두동일 기본형 수익형 손익형 년만기동일 집값 하락위험 집값하락시 손익형이유리 기본형 수익형 손실 매수인부담 손익형 기금과손실공유 집값상승시 기본형이가장유리 시세차익 배분 기본형 수익 향유 수익형 손익형 기금과수익공유

5 시범사업일정은어떻게되나요 일 까지사전상담기간을두고 상품은 월 일출시ㅇ 월 일오전 시부터 세대선착순으로우리은행홈페이지 에서신청가능 인터넷접수순으로대출심사가진행되어 월중순부터순차적으로승인통보예정 시범사업일정 사전상담기간 주요내용 시범사업추진일정 대출프로세스등안내 상담접수 대출신청온라인접수 대출심사서류방문접수 차대출심사 건선착순 매입가격이감정원시세대비 이상인신청자및일정점수이하신청자탈락 천명선정 한국감정원에부동산조사심사의뢰 대상주택현지실사 건대상 해당목적물현지실사를통해주택가격조사 매입가격적정성등심사 차대출심사 건대상 접수순으로대출심사평가표최종점수산정 일정점수이상인 건선정 대출대상자통보 건통보 매매계약서징구및무주택검색접수 추진일정 ~ 부터순차심사 부터 순차통보

6 시범사업대상지역과주택은어떻게되나요 수도권및 대광역시소재아파트에국한 ㅇ또한기존주택거래활성화및미분양해소지원차원에서 준공된기존아파트와준공후미분양아파트가지원대상 ㅇ주택기금이리스크를공유하는시범사업인만큼 공적재원인 주택기금의위험관리를위해수요가많아집값하락위험이 적은수도권과지방광역시로한정하는것이불가피 ㅇ주택유형역시선호도가높고실거래가검증시스템등을통해 객관적가치평가가가능한아파트로한정함이바람직하다고판단 ㅇ또한소득대비높은집값등대도시권이주거비부담이크고 최근전세가도대도시아파트위주로상승하고있다는점을감안 사전상담기간을두는이유는 새로도입하는금융상품이므로수익 손익공유형모기지의상세구조등상품내용에대해충분한정보제공이필요하여사전상담기간도입 ㅇ사전상담기간동안인터넷접수요령및방문시필요서류등에 대해서도설명할예정

7 사전상담시 접수시매매계약을체결하고방문해야하는지 그렇지않음ㅇ다만 어느아파트에매매계약을할지사전에선정하시고예상매매금액을확인하여인터넷접수시금액을입력해야함ㅇ한편 사전에매매계약을체결한사람도신청이가능하나 계약물건에대해서대출이거절될수있음을유념해야함 어디에서신청가능한지요 시범사업지역내모든우리은행지점에서사전상담이가능하고 추후접수도진행할예정 금번출시되는공유형모기지는언제부터신청할수있는지 월 일오전 시부터 세대선착순으로우리은행홈페이지 에서신청가능 인터넷접수를받는이유는무엇이며 우리은행을이용하지 않고있다면어떻게신청해야되나요 선착순모집에따른밤샘줄서기등부작용이예상되어 인터넷 접수방법을도입 ㅇ우리은행을이용하지않고있다면 사전상담 시 우리은행에서인터넷뱅킹가입한후 월 일접수해야함

8 시범사업대상 천세대 선정기준은무엇인가요 심사항목은크게신청인에대한정책적지원필요성 대출대상주택의적격성등 개항목 상환능력 ㅇ항목별가중치는수익형 손익형모기지의특징을감안하여차등화 지원필요성은공통적으로 수익형은 가 로대출액이많으므로상환능력을 손익형은 는 이나원금손실위험이있으므로주택적격성평가비중을다소높게책정 또한대출신청이들어오면감정평가사가직접현지조사를하고 그결과에기초하여대출여부를결정 인터넷접수시미리알고있어야할내용은 예상매매아파트의주소 법정동 및부속주소 동 호수 중개 업소등을통하여매도자와협의한예상매매가격

9 시세차익 차손 은어떻게공유되나요 수익공유형모기지 기본원리 전환사채나신주인수권부사채와같이일반대출에비해낮은금리로자금을빌려주되 향후발생하는이익을공유하는모기지상품 생초기본형금리보다낮은 의금리로대출하되 시세차익발생시구입가격대비대출평잔비율 만큼기금에귀속 대출평잔비율이란 정의 최초주택구입가격대비처분시까지대출의평균잔액의비율 계산방법예시 주택가격 억원 대출금 억원 대출금리 년 개월 후상환 상환방법 대출원금 원 대출기간거치기간대출이율월평균이자 원 총이자액 원 원금및총이자액합계 원 원리금균등상환 개월 개월 대출평잔 원 잔금 개월 회차 개월 회차 까지의평균값 대출평잔비율 대출평잔 억원 주택구입가격 억원 다만 서민지원프로그램인점을감안하여주택기금의최대대출 수익률을 내외로제한할예정

10 시세차익배분방법 처분가격 억인경우 처분가격 억인경우

11 손익공유형모기지 기본원리 기금이지분성격의자금을대출하고 기금지분에대해임대료 명목의이자수취 만기또는매각시 지분율에따라이익 손실 배분 시세차익배분방법 처분가격 억인경우

12 처분가격 억인경우 처분가격 억인경우 처분가격 억인경우

13 공유형모기지제도관련 수익공유형 손익공유형모기지를도입한취지는 물려받은유산이없는평범한봉급생활자 신혼부부등이전월세 보다저렴한비용으로내집마련을할수있도록지원하는취지 최근주택구입실수요마저도전세수요로전환되어전세난이가중 신혼부부등주택구입실수요서민층이부담하기에는집값이 여전히높아 대출중심의지원정책은효과가제한적 전월세보다저렴한비용으로주택을구입할수있도록지원하여 전세수요의매매수요전환은물론주거안정성도제고 특히 이번제도는대출일변도정책의한계와그동안의대출 관행 에대한언론등의문제제기를적극반영한것으로 주택구입자와금융기관 기금 이주택구입에따른수익과위험을 공유하는등실수요자가빚없이또는빚을최소화하면서집을 마련할수있는새로운금융상품모델을제시했다는점에서의의

14 결국빚내서집사라는것아닌지 투기수요조장 손익공유형 수익공유형모기지는집값상승시시세차익을주택 기금과공유하는프로그램으로 금융기관 기금 이낮은금리를받거나 집값하락의위험을공유 한다는점에서전통적인주택담보대출과는근본적인차이 시세차익을노리는투기자보다는안정적주거공간을희망하는실수요자가사실상대출없이또는대출부담을최소화하면서내집을마련할수있도록지원하는데목적이있음 특히 손익공유형모기지는전세금을갖고있는무주택자가대출 없이사실상지분투자를받아내집을마련할수있는프로그램 수익공유형역시시세차익보다는안정적주거공간을희망하는 실수요자에게전세와유사한비용으로집마련을지원하는제도 생초자금기본형에비해과도한특혜아닌가 금리 가생초기본형 에비해낮다는점에서일견 공유형신상품이유리해보이는것이사실 그러나시세차익이발생할경우 생초기본형은주택구입자가그이익을 향유하는반면 공유형은기금과이익을공유 따라서손익공유형 수익공유형이일방적으로유리한상품이아니며 결국집값전망에따라개개인들이선택할것으로판단

15 주택구입자입장에서어떤제도가더유리한지 주택구입자의집값에대한기대 자기자금규모등개인적인 상황에따라각제도모두장단점있음 구분 비교 금리 임대료 금리면에서는공유형모기지가유리 기본형 수익형 손익형 원리금 상환부담 원리금상환부담은손익형이가장유리 기본형 수익형 원리금균등분할상환 손익형 만기일시상환 대출한도 대출한도는기본형과수익공유형이유리 기본형 수익형 손익공유형 대출기간 대출기간은모두동일 기본형 수익형 손익형 년만기동일 집값 하락위험 집값하락시 손익형이유리 기본형 수익형 손실 매수인부담 손익형 기금과손실공유 집값상승시 기본형이가장유리 시세차익 배분 기본형 수익 향유 수익형 손익형 기금과수익공유

16 가격조작의가능성은없는지 시세차익을정확히평가하기위해매입 매각가격을엄격히검증 매입시 매입예정가격이시세대비 또는 천만원 이상인경우 대출거절및대출심사시매입가격이낮을수록인센티브제공 매각시 현행실거래가검증시스템을보다엄격하게적용 주택매각전우리은행대출지점에매각계획통보의무화 미통보시는시세감정가액적용 우리은행은주택소유자에게당해지역실거래가정보제공및 주변시세의 이하매각희망시계약체결전실거래가확인서 징구 중개업소및매매자 및계약후실거래가검증계획주지 이와동시에우리은행은한국감정원에시세감정의뢰 실제매도가격이감정가격의 또는 백만원하회시중개업소 및매매자조사후규정위반시과태료부과및국세청통보 시세조작으로과태료가부과된경우는감정원의시세감정액 으로시세차익산정

17 주택처분이익 손실 은어떻게공유하는지 수익공유형모기지 주택매각시 대출만기또는전액중도상환시 시세차익을공유 실거래가 주택매각시 또는감정가격 주택보유시 과당초매입가격의 차이를매입가격에서기금대출평잔이차지하는비율만큼주택 기금에귀속 다만 무주택서민지원프로그램임을감안하여 기금이수취하는최대수익률을연 로제한할예정 또한대출이후 년내매각시주택기금의위험 이증대된다는점과 장기보유장려를위해조기상환수수료를부과할예정 손익공유형모기지 주택매각시 대출만기또는전액중도상환시매각손익을공유 실거래가 주택매각시 또는감정가격 주택보유시 과당초매입가격의 차이를지분율에따라주택기금에차익 차손 귀속

18 노후주택도지원대상에포함되는지 년이상아파트일지라도상환능력 지원필요성 주택적격성 종합평가에서일정점수이상이면대출허용 다만 조합설립인가등재건축 리모델링이가시화된경우는 대출대상에서제외 재건축 리모델링시기존대출상환이관행 재임대를하거나 추가주택을구입하는것이허용되는지 년장기대출이라는점 전근등으로인한불가피한이주수요가 있다는점등을고려하여전월세임대는허용 다만 추가주택구입으로다주택자가된경우 무주택자를지원 하는기금취지를감안하여조기상환조치예정 기존생애최초구입자금대출자가대환가능한지 현재무주택자로한정하므로기존대출자는이용불가하며 수익공유형 손익공유형상호간대환도허용하지않음

19 양도세는어떻게부담하는지 원칙적으로주택소유자가납세의무자이나 국민부담등을감안하여 세후이익을기준으로시세차익을배분할계획 동제도에대해 제한이적용되는지 가계대출의건전성관리및기금손실위험등을감안하여 일반시중은행주담대와동일하게 는제한 주택가격의최대 대출자상환능력범위내건전한대출을유도하기위해연소득의 배이내에서대출을제한할계획 와유사한개념 조기상환시수수료를부담하는이유는 단기매매 조기상환 를억제하여주택기금의손실위험 을최소화 하고 주택장기보유장려차원에서생애최초주택구입자금 기본형대비금리절감분상당액을조기상환수수료로부과

20 대출만기까지주택매각하지않은경우 원리금상환부담등으로 주택구입자의유동성압박문제는없는지 수익공유형모기지는원리금균등분할상환방식 년 이므로 만기에일시적인원금상환부담은없으며 평가차익발생에따른기금귀속분도그간의자기자금또는신규 담보대출 필요시 등을통해충분히조달가능 집값의최대 까지만지원하는손익공유형모기지는기본적으로 목돈이있는무주택자를위한것으로 년만기시 그간의저축등 자기자금으로대부분상환가능한수준 기금대출이외에추가로일반금융기관모기지를받은경우 만기에유동성문제가없도록일반금융기관모기지는원리금 균등분할상환방식만허용할예정 손익공유형모기지 주택기금 외에추가금융기관모기지대출을 받을수있는지 매수자가주택기금외에자금필요시 추가금융기관대출은기금 지원분 최대 과의합이주택가격의 이내인경우허용 순위금융기관대출이모두상환된이후 추가금융기관대출도 동일한범위내 허용검토 이경우기금보다후순위

21 주택기금이손실을볼가능성이크지않은지 수요가많은수도권및지방광역시의아파트로대상을한정하고 체계적인대출심사 보험가입 등으로기금손실가능성은없음 참고로향후집값이연평균 상승한다고가정할경우주택기금은 확정이자 와자본이득 를얻어생애최초기본형금리와 같은 수준의수익확보가능 미래의집값을예단하기어려우나 최근 년연평균일반물가 상승률과집값상승률이각각 임을가정할때 수도권및광역시아파트가격상승률을일반물가상승률보다 낮은연평균 로가정하는것은무리가아니라고판단 주택기금이손실을볼가능성이크지않은지 위험이없는것은아니나 다양한안전장치를마련하여 손실가능성이크지않다고판단 먼저 지원대상지역을수요가많은수도권과 대광역시로제한

22 지원주택유형도선호도가높은아파트로제한 대출심사시차입자의상환능력과구입희망주택의적격성검증 손익공유형의경우손실위험에대비한보증보험가입등 참고로향후집값이연평균 상승한다고가정할경우주택기금은확정이자 와자본이득 를얻어생애최초기본형금리와같은 수준의수익확보가능 미래의집값을예단하기어려우나 최근 년연평균일반물가상승률과집값상승률이각각 임을가정할때 수도권및광역시아파트가격상승률을일반물가상승률보다 낮은연평균 로가정하는것은무리가아니라고판단

23 시범사업관련 시범사업일정은 일 까지사전상담기간을두고 상품은 월 일출시ㅇ 월 일오전 시부터 세대선착순으로우리은행홈페이지 에서신청가능 인터넷접수순으로대출심사가진행되어 월중순부터순차적으로승인통보예정 시범사업일정 사전상담기간 주요내용 시범사업추진일정 대출프로세스등안내 상담접수 대출신청온라인접수 대출심사서류방문접수 차대출심사 건선착순 매입가격이감정원시세대비 이상인신청자및일정점수이하신청자탈락 천명선정 한국감정원에부동산조사심사의뢰 대상주택현지실사 건대상 해당목적물현지실사를통해주택가격조사 매입가격적정성등심사 차대출심사 건대상 접수순으로대출심사평가표최종점수산정 일정점수이상인 건선정 대출대상자통보 건통보 매매계약서징구및무주택검색접수 추진일정 ~ 부터순차심사 부터 순차통보

24 지원예산및사업규모는 근로자 서민구입자금예산을활용하여지원할계획이며 천호시범사업에 천 ~ 천억원내외소요될것으로전망 지원대상자는 시범사업인점을감안하여 부부합산연소득 천만원이하생애 최초주택구입자에한정하여지원할계획 대상지역을수도권및 대광역시로제한한이유는 주택기금이리스크를공유하는시범사업인만큼 공적재원인 주택기금의위험관리를위해수요가많아집값하락위험이 적은수도권과지방광역시로한정하는것이불가피 또한 집값이높아내집마련부담이큰반면 주택수요가많아 집값하락위험이작은지역을시범사업대상으로선정 ㅇ시범사업을통해효과 문제점등을점검한후확대검토 지원대상주택의범위는 전용면적 m2이하아파트로주택가격이 억원이하의기존아파트 또는준공후미분양아파트

25 대상주택을아파트에국한한이유는 주택선호도가높고실거래가검증시스템등을통해객관적가치 평가가가능한아파트로한정함이바람직하다고판단 ㅇ또한소득대비높은집값등대도시권이주거비부담이크고 최근전세가도대도시아파트위주로상승하고있다는점을감안 집값이오를곳만골라서대출해주는것은아닌지 공유형모기지는 신청인에대한정책적지원필요성 무주택기간 세대원수등 차주의상환능력 등 대상주택의적격성 등을종합적으로평가하여지원될예정 특히 대상주택의적격성평가는공적재원인주택기금의안정적 관리를위해부적격주택을심사하기위한최소한의안전장치로 집값이오를곳만을선정하여대출하는것은아님 사전상담기간을두는이유는 새로도입하는금융상품이므로수익 손익공유형모기지의상세구조등상품내용에대해충분한정보제공이필요하여사전상담기간도입 ㅇ사전상담기간동안인터넷접수요령및방문시필요서류등에 대해서도설명할예정

26 사전상담시 접수시매매계약을체결하고방문해야하는지 그렇지않음ㅇ다만 어느아파트에매매계약을할지사전에선정하시고예상매매금액을확인하여인터넷접수시금액을입력해야함ㅇ한편 사전에매매계약을체결한사람도신청이가능하나 계약물건에대해서대출이거절될수있음을유념해야함 금번출시되는공유형모기지는언제부터신청할수있는지 월 일오전 시부터 세대선착순으로우리은행홈페이지 에서신청가능 인터넷접수를받는이유는무엇이며 우리은행을이용하지 않고있다면어떻게신청해야되나요 선착순모집에따른밤샘줄서기등부작용이예상되어 인터넷 접수방법을도입 ㅇ우리은행을이용하지않고있다면 사전상담 시 우리은행에서인터넷뱅킹가입한후 월 일접수해야함 인터넷접수시미리알고있어야할내용은 예상매매아파트의주소 법정동 및부속주소 동 호수 중개 업소등을통하여매도자와협의한예상매매가격

27 예상매매가격으로대출승인을받았는데실제계약가격이다를 경우대출승인이취소되는지 억원이하주택은주택가격의 범위내 그이상은 백만원 범위내변동은허용 그이상변동시대출승인취소 월 일인터넷접수를한다고했는데 월 일에잔금을치르기 위해해당상품으로대출을받을수있는지 대출불가함 ㅇ 월 일부터인터넷접수후 월 일까지해당영업점에심사평가를하고 월 일부터매매대상아파트현장조사등을통해대출대상여부가 월 일부터순차적으로최종결정ㅇ즉 대출가능시기는 월 일이후부터임 인터넷에의해선정이되었다면영업점방문시준비해야될 서류는무엇인가요 1 주민등록등본 개월이내발급분 및기타증명서 등 필요시 * ( 기타증명서 ) 세대 배우자및자녀 가분리된경우가족관계증명서 신혼가구인경우혼인관계증명서 장애인가구인경우장애인증명서또는국가유공자확인원 보훈처발급 다문화가구인경우가족관계증명서또는기본증명서 귀화자인경우

28 2 소득입증서류 본인및배우자 근로자인경우원천징수영수증또는월급여명세표 사업소득자인경우소득금액증명원 과세표준확정신고및납부계산서 또는사업소득원천징수영수증 연말정산용 무소득자인경우신고사실없음 사실증명원 3 재직입증서류 본인및배우자 근로자인경우사업자등록증이첨부된재직증명서또는직장건강보험증 건강보험자격득실확인서 사업소득자인경우사업자등록증명원 사업자등록증이없는사업소득자인경우경력증명서또는위촉증명서등 무소득자인경우건강보험증 건강보험자격득실확인서 4 재산세과세 미과세 증명원 5 매수예정아파트부동산등기사항전부증명서 舊등기부등본 6 기타필요시제출서류 부채증명서또는금융거래확인서 타행청약가입자 청약통장또는거래명세서 직인날인 대출심사시에는어떠한요소가평가되는지 심사기준 대출심사시 1 신청인에대한정책적지원필요성 2 차주의상환 능력 3 대상주택의적격성등이종합적으로평가될예정 ㅇ정책적지원필요성과관련하여 해당신청인이무주택세대주로 구성된기간 세대원수 청약저축가입기간 지방세납부현황 등이평가

29 ㅇ상환능력과관련하여 재직 사업 기간 소득대비대출금액비중 주택가격대비대출금비중 신청인의신용등급등이평가 ㅇ대상주택의적격성과관련하여 해당아파트단지의규모 거래량 노후도 해당지역의세대수증가율 매입가격의적정성등이평가 물량을확대할계획은 시범사업을통한효과및문제점분석 재정여건등을봐가며 추후확대여부를검토할계획 ㅇ공유형모기지는국내에새로도입되는제도일뿐아니라 주택 기금이리스크를공유하는만큼 시범사업을통한문제점발굴 및보완이필요

처분가격 억인경우 처분가격 억인경우 - 2 -

처분가격 억인경우 처분가격 억인경우 - 2 - 수익공유형, 손익공유형모기지관련 Q&A( 종합 ) 브리핑 시질문사항 수익공유형 손익공유형차익환수방법 수익공유형모기지 기본원리 전환사채나신주인수권부사채와같이일반대출에비해낮은금리로 자금을빌려주되 향후발생하는이익을공유하는모기지상품 생초자금기본형금리 보다낮은 의금리로대출을 해주되 시세차익발생시주택기금의기여비율 만큼기금에귀속 다만 서민지원프로그램인점을감안하여주택기금의최대대출