Seoul Q 15 경제개황 예기치못한메르스여파 1 분기실질국내총생산량은전기대비.% 상승하였고, 실질경제성장률은.5% 로저성장기조를띔. 건설투자는건물건설의지속적인상승세로전기대비 7.% 전년동기대비.% 증가함. 반면설비투자는운송장비는증가했으나기계류투자가감소하면서전년동기대

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정희 진
8 years ago
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1 DTZ Research PROPERTY TIMES 활기를되찾은투자시장 Seoul Q 년 7 월 15 일 목차 경제개황 오피스시장 3 리테일시장 투자시장 5 1 분기한국실질국내총생산전년동기대비.5% 에그치며 3.5 조원을기록함. 실질국내총소득은교역조건개선영향으로전기대비.% 상승한 37. 조원기록함. 중동호흡기증후군의유행으로국내경제전반타격을받아 5 월한국물가성장률은 5 개월연속전년동월대비.5% 기록하며경제회복이지연됨. 서울 Grade A 오피스월평균임대료는 KRW 9,9/sq m 로.1% 의보합세를보였고평균공실률은 11.% 로전기대비.%p 감소함. 국토교통부가발표한 15 년 1 분기전국상업용부동산투자정보 에의하면서울매장용빌딩의 3 개월동안보유투자수익률은 1.3% 로전기대비.1% p 하락함 분기총투자시장에중소형의활발한거래로총투자금액이크게상승하였으며지난해선거래되었던 Tower ( 청진 지구 ) 등기생성으로이번분기에반영되었음. 저자 박성식한국리서치책임자 ss.park@dtz.co.kr 임예빈리서치애널리스트 yiebin.yim@dtz.com Contacts Dominic Brown 동남아시아리서치책임자 Dominic.Brwon@dtz.com 그림 1 신규공급, 순흡수량 (GFA, sq m ()s) 및공실률 (%) 신규공급량순흡수량공실률 ( 우 ) Property Times 1

2 Seoul Q 15 경제개황 예기치못한메르스여파 1 분기실질국내총생산량은전기대비.% 상승하였고, 실질경제성장률은.5% 로저성장기조를띔. 건설투자는건물건설의지속적인상승세로전기대비 7.% 전년동기대비.% 증가함. 반면설비투자는운송장비는증가했으나기계류투자가감소하면서전년동기대비 5.% 상승함. 15 년 1 분기총소매판매액은 7. 조원으로내구재와비내구재판매가증가하여전년동기대비.% 의미미한변동을보임. 5 월소비자물가지수는저물가와도시가스인하로 19. 로전년동월대비.5% 상승하여 % 대성장률을지속하고있으며, 1 분기월평균가구소득은 55 만원으로전년동기대비 1.9% 상승함. 5 월실업률은전년동기보다소폭높은수준인 3.% 기록하였으나고용률 (OECD 기준 15 세이상 5 세미만 ) 은.%p 상승하여.9% 기록함. 산업별취업자는숙박및음식점업 (7.%) 과사업시설관리및사업지원서비스업 (5.%) 증가한반면, 농림어업 (7.%) 및금융, 보험업 (5.5%) 전분기에이어감소함. 표 1 주요경제지표 경제지표기간단위값 국내총생산 (GDP ) 소비자물가지수 CPI (1=1) 전년동기대비변화율 (%) Q1 조원 월 실업률 5 월 % 3.. 월평균가구소득 Q1 백만원 환율 5. KRW/USD 코스피지수 (19=1) p 총소매판매액 Q1 조원 7.. Source: 통계청, 한국은행, 한국거래소 5 월 일원 / 달러는 19. 원으로전년동기.5% 상승함. 미국경제지표부진에도불구하고 Fed 옐친의장의연내금리인상발표로인해원화약세를띔. 종합주가지수는 13.5 포인트로전년동기대비상승세를보임. ( 표 1) 급작스러운메르스여파로인해소비심리위축등경제전반부정적인영향을끼쳐한국은행은기준금리인상을집행했으며또한추경예산또한작년보다상향조정됨. Oxford Economics 는한국경제의큰영향을끼치는중국의내수부진으로인해지속적으로수출량이감소하는점을주요한하방요인으로보지만하반기에추경예산집행과경기부양책등의상방요인을통해경제회복이될것으로예측함. 한국은행은 월에금년 GDP 성장률을 3.1% 로발표하였으나 최근예상치못한메르스와가뭄으로인한경제침체와중국 성장세둔화로인한수출감소로.% 로하향조정함. Property Times

3 Seoul Q 15 오피스시장 한산한임대시장 15 년 분기서울주요업무지구는총재고량 5. 백만 sq m 으로신규공급물량이없었음. 올해서울내주요업무권역내에예정된 A 급오피스신규공급없음. ( 표 ) 분기서울오피스마켓은전반적으로전분기흐름을유지하는보합세를띄었음. 연속적으로공급되었던신규오피스빌딩과리모델링을마친대형오피스빌딩의영향과미미한임대수요가임대시장보합세에기여함. 이러한현상을반영하여연면적가중평균월임대료는 9,9 원 /sq m 로전년동기대비 1.% 소폭상승함. ( 표 ) 서울주요업무지역내임대료변동이미미한배경에는연속적인대형공급에비해더딘경제회복속도및메르스여파로신규오피스수요가미미한것으로예측됨. 또한이러한상황에서공실리스크를해소하기위해임대료또는렌트프리기간조정등을고려중임. 금분기 CBD 권역과 YBD 권역의임대료조정이거의없었던반면 GBD 권역내자산은상향혹은하향조정한경우가모두확인되었음. 그럼에도불구하고 GBD 권역에임대수요의증가로가중평균월임대료는소폭상승한것으로나타남. ( 그림 ) 표 Grade A 오피스시장통계 권역 총재고량 ( 백만 sq m) 공실률 (%) 월임대료 (KRW/sq m /month) 전분기대비변화율 q-o-q CBD.7. 31,7. GBD 1..9,. YBD ,39.1 SEOUL ,9.1 그림 Grade A 오피스월임대료 (KRW/sq m/ month) 3-1F 35, 3, 5,, 15, 1, 5, CBD (%) 서울임대시장전반지속적인공공기관지방이전과대기업의기타권역으로의이전에도불구하고서울전체공실률은전분기대비.% 낮아진 11.% 를기록함. 각권역에따라새로운임대수요를주도한원인이상이했는데, CBD 권역은기업인수합병으로인한이전이활발하였으며 YBD 권역은경우증권사들의사옥인수로권역내새로운사옥이전이눈에띔. 금년예정되어있는 A 급오피스빌딩의신규공급은완료되어총재고량은변동이없을것임. 다음분기에 GBD 권역에대형임차인이전이예정되어있어공실감소가될것으로보임. 15 년하반기에는국내메르스종식과정부의경제부양책으로인해경기회복과기업투자심리회복으로재고량이점진적으로흡수될것으로전망함. ( 그림 3) 그림 3 신규공급, 흡수량 (GFA, sq m ()s) 및공실률 (%) 신규공급량순흡수량공실률 ( 우 ) Property Times 3

4 Seoul Q 15 리테일시장 상승세를유지하는매장용부동산시장 15 년 1 월에서 5 월까지서울소재대형소매점판매액은 11. 조원으로전년동기대비 3.% 증가하였음. 하지만사람들이더싼상품의구매를선호하면서, 백화점의매출액은 3.% 감소한반면, 대형마트의매출액은 11.7% 증가하였음. ( 그림 ) MERS 사태의영향때문에 15 년 분기종합소비자심리지수는 99 으로전기대비 포인트하락하였고, 전년동기대비 포인트하락함. MERS 사태가해결되면서점진적인개선을예상함.( 그림 5) 국토교통부 15 년 1 분기전국상업용부동산투자정보 에의하면서울매장용빌딩의 15 년 1 분기총투자수익률은년.5% 로전년대비약.1% 상승하였음. 이는대기업직영매장의입점경쟁과재계약시임대료상승효과때문임. ( 그림 ) 1 분기기준서울매장용빌딩임대료지수 (13 1Q=1) 는. 로전기대비.p 상승하였으며, 공실률은.7% 로전기대비.%p 하락함. 서초, 홍대, 합정등유동인구가많은상권을중심으로하는임대수요가임대료상승을견인함. ( 그림 7) 그림 5 종합소비자심리지수 (CCSI) (1 이상 = 개선전망 ) 1 Source: 통계청 그림 Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q 서울매장용빌딩투자수익률 (%) Q1 15 임대수익률 Source: 국토해양부, DTZ Research 주석 : 서울주요상권소재 1, 개매장용빌딩기준 자본수익률 그림 서울대형소매점판매액 ( 십억원 ) -15 년 1-5 월 3, 5,, 15, 1, 5, 월 백화점 대형마트 Source: 통계청 * 년통계기준개편으로 1 년부터승용차및연료소매점포함됨 그림 7 서울매장용빌딩임대료지수 (Index 5=1) 및공실률 (%) Q1 15 임대료지수 ( 좌 ) 공실률 ( 우 ) Source: 국토해양부, DTZ Research 주석 : 서울주요상권소재 1, 개매장용빌딩기준 1 Property Times

5 Seoul Q 15 투자시장 활기를되찾은투자시장 분기상업용부동산투자시장에서오피스 11 개동, 리테일 3 개동총투자규모 1 조 억원의거래가완료됨. 분기투자시장분석결과전분기대비거래수및총거래금액의상승이두드러짐 ( 표 3,). 금분기에는전체업무권역에서다양한규모의중대형오피스자산들이거래되었으며가장활발한투자자로는기업혹은기업관계사의사옥용도건물매각혹은매입이활발하였음. 작년상반기에거래가되었던타워 ( 구. 청진 지구 ) 의등기상이전이확인되어금분기에독일도이치뱅크계열사의선매입사례로반영되었으면이거래는조인트벤쳐의투자로이루어진직접투자로확인됨. 표 3 총거래수 Q 1 Q1 15 Q 15 오피스 리테일 3 총계 11 1 * 리테일은수도권내주요거래사례임, 토지제외 표 총거래금액 ( 십억원 ) Q 1 Q1 15 Q 15 오피스,3 3,9 1,3 리테일 37 총계,3 3,9 1,7 * 리테일은수도권내주요거래사례임, 토지제외 금분기거래중 7 건이자금확보를위한기업자산매각으로확인되었음. 그중 CBD 권역에동국제강이소유했던페럼타워의거래가가 억원에삼성생명이매입하면서금분기최고투자액을기록함. GBD 권역의도화빌딩, 우신빌딩, 우덕빌딩, 삼성제일빌딩등 B,C 급자산의거래도매우활발하였음. 또한공공기관지방이전으로인한공기관혹은단체소유의사옥매각도 건이완료됨. GBD 에위치한해양관리공단빌딩 ( 해공빌딩 ) 이 33 억에거래를완료되었고여의도의중소기업진흥관리공단사옥은 5 억에천안기업에매각됨. 해공빌딩은세븐럭카지노를운영하는그랜드레져코리아사옥이될예정이며중진공빌딩은유진그룹의계열사사옥으로사용될것으로알려짐. 리테일용도건물의거래또한다양한규모의거래가확인되었는데예정대로대성산업의재무구조개선을위해신도림디큐브시티백화점은 JR 기업구조조정리츠 17 호에매각이완료되었으며 년간현대백화점이운영중임. 청담동에위치한 MCM HAUS 도주식회사 KCT 에매각이완료됨. 하반기에는대형자산운용사에서소유한다양한투자자산이매각진행될예정임. 3 분기에는여의도에위치한하나대투증권빌딩과 CBD 에위치한삼성생명이소유한종로타워등 A 급핵심자산거래가진행될예정임. Property Times 5

6 Seoul Q 15 표 5 주요예정거래 빌딩명권역세부시장추정가격 연면적 거래단가 규모 비고 ( 백만원 ) (sq m) ( 천원 /sq m) 하나대투증권빌딩 CBD 오피스 N/A 9,79 N/A 3F/B5 종로타워 YBD 오피스 N/A,53 N/A F/B 그레이스타워 GBD 오피스 15,,53 N/A F/B Property Times

7 연락처 Edward Cheung Chief Executive, North Asia + 1 edward.kc.cheung@dtz.com 안주영 Consulting and Investment + () 조윤열 Valuation + () 7 53 yoonyul.jo@dtz.co.kr. 신종웅 Consulting and Investment + () 김정민 Consulting and Investment + () 김재희 Business Space + () jenny.kim@dtz.co.kr. 조병철 Valuation + () 7 53 brandon.jo@dtz.co.kr Disclaimer This report should not be relied upon as a basis for entering into transactions without seeking specific, qualified, professional advice. Whilst facts have been rigorously checked, DTZ can take no responsibility for any damage or loss suffered as a result of any inadvertent inaccuracy within this report. Information contained herein should not, in whole or part, be published, reproduced or referred to without prior approval. Any such reproduction should be credited to DTZ. DTZ July 15 To see a full list of all our publications please go to Global Headquarters 77 West Wacker Drive 1th Floor Chicago, IL 1 USA phone +1 3 fax info@dtz.com

....2011-......-1202-1..

....2011-......-1202-1.. URL : www.kyoborealco.com OFFICE MARKET REPORT KYOBOREALCO 회사 개요 상 호 교보리얼코 주식회사 대표이사 장덕영 설립일 1979년 11월 15일 자본총계 21억원 (211년 3월 말 기준) 조직 4본부 11팀 1지역관리지부 임직원 682명(211년 12월 말 기준) 업종 부동산투자자문 및 컨설팅, 부동산 자산관리,