2017년 3가지 경제정책 시나리오와 주택 전세시장 전망 글 장대섭 감정평가사(한국감정평가사사무소) 한국개발연구원(KDI)이 1,300조에 달하는 국내 가계부채 문제가 임계치에 이미 도달한 상태로, 미국발 금리인상이 국내 경기둔화와 맞물리면서 한국경제 위기의 뇌관으로 작동할 수 있다고 공식 경고했다. 특히 가계부채의 증가가 2014년 7월 최경환 부총리의 경기부양 정책수단으로 금융완화를 통한 인위적 주택 수요 증가로 주택담보대출이 큰 폭으로 늘어난 것이 주요인으로 분석되면서 이에 따른 재정, 금융, 통화, 주택 등 제반정 책 시나리오를 3가지로 요약해 본다. 첫째, 풍선을 계속 불어 댄다. 둘째, 풍선 불기를 멈춘다. 셋째, 부는 둥, 마는 둥 눈치만 본다. 현황을 분석하여 본다. 최근 우리 경제는 내수 증가세가 둔화되고 수출에서도 경상수지 증가 폭 감소가 지속되면서 지난 3/4분기 경제성장률이 이전 분기(3.3%)보다 낮은 전년 동기대비 2.6%를 기록한 가운데 2017년 전망은 더 어 두운 2% 초반대를 예상하고 있다. 그런 가운데 건설업 중 주택 부분이 비교적 높은 증가율을 보이며 우리 경제의 성장을 견인하고 있었다. 참고로 2016년 상반기 주택건설은 경제성장률 3.0% 중 1.0%p 만큼 기여하였다고 한다. 그러나 미국 대선 이후 트럼프 공 약에 따른 보호무역 강화와 중국의 성장세 둔화 등 대외적 상황의 불확실성 증대, 가계부채와 더불어 기업부문에서 도 구조조정이 지체되면서 부실이 누적되고(한계기업비중이 확대됨), 고용불안으로 이어져 근본적인 유효수요가 감소함에 따른 우리 경제성장의 침체와 위기 대응능력이 점차 취약해 지고 있는 것으로 판단된다. 특히 향후 시장금리가 더 상승할 경우 과다 채무(갭투자나 은행대출이 높은)를 보유한 가계의 재무건전성도 급격히 취약해질 가능성이 크고, 여기에 최근의 정치혼란은 소비, 투자, 생산 및 노동공급을 동시에 위축시키면서 일반경 제 및 주택시장에 부정적 파급효과로 증폭될 것으로 보인다. 62
따라서 경제정책은 단기적으로 거시경제안정을 최우선으로 하여 재정정책 과 통화정책 은 선제적인 확장(완화) 즉, 풍선을 계속하여 불어야 할 것이다. 그러나 통화정책에서는 국제투자자본이 고금리를 찾아 빠져나갈 수밖에 없 는 상황이 감지 될 경우에는 풍선 불기 를 멈춰야 할 것이다. 금융정책과 주택정책 은 부동산대출의 규제강화와 금리인상을 통하여 가계대출 증가세를 억제(8.25 : 중도금대출 보증요건 강화, 11.3 : 조정대상 신규지정 및 아파트 수요억제 대책, 11.24 : 잔금대출 여신심사 강화, 12. 8 : 정책모 기지 대출조건 강화 등과 2017년 7월 종료되는 LVㆍDI 규제 완화, 12월 말 종료되는 재건축 초과이익환수제 유 예제도 등)하고자 한다. 이에 따라 신규 아파트 및 주택시장과 중고 주택시장에서도 소비감소 증가가 예상되고, 또한 경ㆍ공매 잔금대출도 그 조건이 강화됨에 따라, 부실채권과 부동산에 대한 소진도 연쇄적으로 어려워져 부동산 시장 전반 모두의 침체가 예상된다 할 것이다. 이에 정부는 전반적인 조치보다는 선별적이고 단계적인 규제 강화(금리인상과 수요억제)조치 가 더 유용할 것으로 본다. Q1 미국 연준의 금리인상 시 우리가 금리를 따라 올릴 경우에만 문제가 되는 건지, 그렇지 않고 미국만 계속해서 금리를 올려도 국내 부동산에 이러한 문제들이 발생할 수 있는 건지요? 부동산은 크게 자산시장 내 투자상품인 수익용 부동산 과 필요적 소비상품인 상품시장 내 주택 이나 생활밀 착용 부동산 으로 나누어 볼 수 있다. 이 경우 투자자산으로서 수익용 부동산 에 투자한 외국 투자자의 경우 미국 금리가 인상될 경우 국내 금리인상이 연동되어 이루어지지 않는다면, 국내정치나 경제가 불안한 상태에 서는 더 빠른 속도의 자본이동이 미국으로 쏠리게 될 것으로 판단된다. 이렇게 되면 수익용 부동산 중 외국인 투자비율이 높은 중ㆍ대형 오피스나 창고 등의 경우 시장에서 급격한 공급증가로 나타나 가격하락으로 이어 지고, 도미노 현상으로 중ㆍ소형빌딩으로, 나아가서는 다른 수익용 부동산으로까지 그 하락 영향이 미칠 것 으로 판단한다. 이와 관련하여 성균관대 이근영 교수팀이 금리와 주택가격 이라는 연구논문에서 1991년부터 2015년까지 25년간 금리와 매매 및 전세가격을 각각 상승하는 시기와 하락하는 시기 로 구분한 후 금리인상 이 시나리오 별로 주택가격에 어떤 영향을 미쳤는가를 분석하였다. 그 결과 금리는 상승하나 주택가격이 하락하는 기간의 경우에는 금리상승이 매매가격과 전세가격 을 매우 큰 폭의 크기로 지속적으로 떨어뜨리며, 그 하락의 크기 는 네 가지 시나리오 중 가장 최악인 것으로 나타났다. 특히, 이런 상황에서 매매가격보다는 전세가격이 더 크 게 폭락할 가능성이 크다고 한다. 한국은행의 금융안정보고서, 2015년 12월 에 따르면 임대가구의 자산구조가 금융자산보다 전ㆍ월세 보증금 부채(보증금액 533.7조 원, 임차가구 수 746만)가 더 큰 가구 비율이 43.6%에 달하며, 이 임대보증금이 현 수 준 대비 80%로(20% 하락) 할 경우 전ㆍ월세 보증금 반환 리스크가 우려되는 가구가 11.9%(전체 전월세 보증 금 대비 1.9%, 약 10조 원)에 달한다고 한다. 이러한 상황은 극히 예외적인 상황이라 발생 가능성이 작다고 보 지만 과거 1997년 외환위기와 2008년 글로벌 금융위기 때 이미 경험한 바와 같이 금리인상이 원/달러환율의 상승과 주가 및 산업생산의 하락과 더불어 동시에 일어나는 경우에는 불가능한 상황만은 아니라는 것을 이 연구의 분석모형을 통해 확인할 수 있었다. 특히, 전세가격 폭락 가능성은 서울과 인천 등 수도권 지역 중 강 북지역 에서 더 크게 나타나는 것으로 연구되었다. 63
다음 <표 1>은 주택가에 가장 큰 영향을 미치는 CD금리를 중심으로 ΔCD+의 1%p 상승충격이 지역별 매매 와 전세에 미치는 영향을 보여주고 있다. ΔCD+의 1%p 상승충격 후 시간의 흐름에 따른 반응은 두 서울의 경 우와 유사하다. 먼저 24개월 후의 Δ매매-의 반응은 11개 지역 중에서 강북이 가장 크게 나타나며, 6개 광역시 중에서는 대구, 부산, 광주, 인천 순으로 크게 나타난다. Δ전세-의 반응 또한 11개 지역 중에서 강북이 가장 크며, 6개 광역시 중에서는 인천, 대구, 울산 순으로 크게 나타난다. 또한 모든 지역에서 ΔCD+의 1%p 상승충격은 24개월 후에 Δ매매- 보다 Δ전세- 을 더욱 크게 떨어뜨린다. 두 반응의 차이는 강북이 1.874%p로 가장 크고 인천이 1.759%p로 다음으로 큰 반면 부산의 경우는 0.190%p 로 가장 작다. <표 1> 지역별 누적충격반응 자료 : 이근영, 김남현(2016), 금리와 주택가격, 경제학연구, 제64집, 제4호, P74 따라서 금리인상 시기와 더불어 지금과 같이 리스크가 강한 시점에서의 투자원칙은 무리한 은행대출을 이용 한 투자보다는 중ㆍ장기적인 시각으로 소득을 고려한 투자를 하여야 한다. 즉, 1가구 1주택 이상을 소유면서 거주와 동시에 투자(자본)소득과 안정적인 임대수익을 얻을 수 있는 일거양득(一居兩得) 형 실속투자를 하여 야 미진한 사회보장과 고용불안에 여유롭게 대처할 수 있게 된다. 64
Q2 그렇다면 현재 1,300조 가계부채 중 절반 정도가 주택담보대출인데, 이 중에서 변동금리 비중이 높기 때문에 더 문제가 되는 것 아닌지요? 문제가 된다면 어느 정도 되는 건지, 어떤 문제를 양산할 수 있는 건가요? 현재 가계부채 문제의 초점은 실물자산을 매개로 한 주택담보대출이다. 2008년 리먼 브라더스 사태 이후 촉 발된 글로벌 금융위기와 뒤이은 세계적인 경기침체에도 불구하고, 우리나라에서는 LV와 DI 등 금융완화로 인한 주택담보대출을 중심으로 가계부채가 지속적으로 증가하여 왔기 때문이다. KDI가 2016년 하반기 경기 전망에서 밝힌 자료에 따르면, 만일 최근의 가계부채 증가세가 지속되는 반면, 가계소득이 5% 정도 하락하 고, 금리가 1.0%p 상승하는 충격이 발생하는 경우 가계의 평균 원리금상환액은 2015년 기준으로 1,140만 원 에서 14%가 증가한 1,300만 원을 기록 할 것으로 시산되어 가계의 재무 건전성이 빠르게 악화될 가능성이 높 음 을 시사하고 있다. <그림 1> 전국아파트 분양물량과 주택담보대출 증가율 자료 : 한국은행, 부동산114 주 : 2016년 분양물량은 예상치, 주택담보대출 증가율은 2분기 기준 특히, 주택담보대출의 경우 우리나라 특징이 첫째, 대출만기가 주요국에 비해 매우 짧다. 둘째, 상환방식 면에 서 아직도 만기일시상환방식 비중이 59%로 매우 높다. 미국과 일본의 경우 주택대출의 대부분이 20~30년에 걸친 원리금 분할상환 방식이다. 셋째, 적용금리 면에서 변동금리부 대출비중이 압도적이다. 2016년 6월 말 현재 국내은행의 주택 관련 대출 중 변동금리부 대출의 비중이 아직도 61.2%로, 미국과 일본의 20~30%대에 비해 매우 높다. 따라서 이러한 금리와 대출구조는 가격하락과 금리상승이 동시에 나타나는 외부충격 시에는 신용경색으로 재계약(refinancing)이 안 되어 도산할 가능성에 대한 위험이 상당히 크다는 취약점을 가지고 있다. Q3 결국, 미국 금리인상이 가계부채의 폭증이나 하우스푸어를 양산할 가능성에 대해 어떻게 보시는지요? 인상 속도에 달려 있을까요? 금리인상기에 주택가격이 하락하는 기간에는 매매가격보다 오히려 전세가격이 더 크게 하락하므로 금융자 산보다 임대보증금 부채가 더 큰 다중채무자 및 갭(Gap)투자자와 이러한 가구의 전세 세입자의 경우에는 특 히 조심할 필요가 있다. 65
최근 가계부채 관리방안으로 주택수요를 억제하는 금융 및 주택정책이 시행되면서 그동안 보여 왔던 주택 공 급증가가 수요증가와 가격상승 추세를 갑자기 위축시키면서 12월 23일 기준으로 서울 아파트값도 연속 4주 째 하락세를 보이고 있고, 강남 4구의 거래량도 전년 대비 14%나 감소한 것으로 조사되었다. 집단 중도금과 잔금대출에 대한 여신심사 강화와 비거치 분할상환, LV와 DI 강화, 정책 금융조건 강화 등은 2017년과 2018년에 폭증된 입주물량(약 77만 가구)을 시장에서 소화시키기 벅찬 상황에서 가중되는 강력한 투자 및 수요억제 정책으로써 불던 풍선을 내동댕이치는 격 이라고 말할 수 있다. 이렇게 되면 분양권 매수자, 갭투자자, 중도금이나 잔금을 은행대출로 메꾸려는 투자(기)자는 매수자나 전세 세입자를 구하기가 어려워져 이로 인한 가격 하락이나 매수 포기 현상을 경험할 수도 있게 된다. 신규 아파트 가 이렇게 될 경우 다른 주택이나 기존 중고아파트 등 주택시장 전반에 걸쳐 도미노 현상으로 이어질 가능성 이 크다. 전세의 경우에는 임대인은 임차인에게 오히려 전세가격 하락 차이 만큼 이자상당액을 역월세 로 지 급하거나 보증금을 반환하지 못하는 경우 임차권등기명령 신청 후에는 높은 법정이율(5~20%)을 지급하여야 한다. 물론 하우스푸어, 렌트푸어와 같은 흑자도산의 경우도 발생 할 수 있다고 본다. 따라서 주택건설 공급 확대에도 불구하고 주택가격이 상승하지 않은 것은 주택 수요를 억제함으로써 나타나는 현상이며, 건설업체 의 주택공급 확대가 주택건설 급증에만 크게 기여하고 미분양가구 수를 늘려 결국에 가서는 가격하락 현상과 부동산시장을 급랭시키는 결과를 만드는 문제점이 있다는 점에서 신중하게 접근해야 할 필요가 있다. Q4 미국의 금리인상, 수익형 부동산이 타격 1순위라는 말도 나옵니다. 특히, 대출비중이 높거나 레버리지 효과를 노린 종목들의 타격이 클 듯한데, 어떤 종목들의 타격이 크게 나타날까요? 이에 따른 투자방향과 대비는 어떻 게 해야 할까요? 부동산 시장은 크게 자산시장(투자재, 투자 및 수익용 부동산)과 상품시장(소비재, 실수요자 중심 주거용, 생 활밀착형 부동산)으로 구분한다. 서울 강남지역이나 부산 해운대와 같은 국내외 투자자본이 몰리는 수익용 부동산이 주류인 자산시장(아파트)은 주식시장과 동조관계를 가지고 있어 미국 금리인상과 중국 경기둔화가 미칠 영향은 반비례한다. 즉, 시장경색과 가격하락과 같이 부정적인 영향을 미칠 것이다. 반면에 상품시장 부 동산의 경우 생활환경과 교통 환경, 교육환경이 양호한 기존 도심지역이라면 오히려 위기상황에서도 비교적 안정적인 시장을 형성할 것으로 판단된다. 따라서 갭 투자와 같이 전세보증금이나 은행대출 등 타인자본비율이 높은 경우 그 하락 폭이 크고 하락세가 중ㆍ장기화 될 가능성이 있는바, 이에 따른 매도 속도를 앞당겨야 할 것으로 판단된다. 투자자 입장에서는 실수 요자의 경우 자기자본비율을 높여 사용(거주)가치가 크거나 수익(임대)가치가 큰 지역(각종, 몰 세권 )을 선정하 여 투자하여야 할 것이다. 처분(자본이득)에 따른 고수익보다는 중ㆍ저수익을 찾아야 하고, 이 경우 보유 기간 내 유지ㆍ보수 등 관리 리스크 를 줄일 수 있는 에너지 저감형 상품 즉, 아파트ㆍ오피스텔ㆍ원룸ㆍ상가 등을 선 택하여 수리비 부담으로 전체수익을 깍아 먹거나 매도 시 하자로 인한 가격할인 등에도 유념하여야 할 것이다. 이 경우 주택임대관리회사에게 맡겨(마스터 리스) 전문적이고 안정적인 임대수익을 얻거나, 지역별로 형성된 부동산 시장 특성상 투자 유망 지역 내 부동산 전문가(감정평가사, 공인중개사 등)에게 전문적인 투자 상담서 비스를 받는 것이 더욱 안전 할 것으로 본다. 정유년 새해 회원 여러분의 만복을 기원합니다. 66