Economist 김지현 주식시장투자전략.. 미국주택시장성수기진입과향후전망 키프로스구제금융불확실성으로글로벌증시가조정을받고있습니다. 그러나, ~ 년과달리연준의 QE, ECB의 OMT( 무한대국채매입 ) 프로그램등으로유로존위기가예전처럼은행위기로확산되는것이사실상차단되었고, 주택시장회복으로인해미국민간부문의경기모멘텀개선이가시화되고있기때문에글로벌증시조정은단기에그칠것으로예상됩니다. 금일자료에서는미국주택시장회복에의해가시화되고있는직 간접적인경제효과, 향후주택시장전망등에대해살펴보았습니다. 미국주택시장회복의직 간접효과가시화 월미국주택시장회복을가장잘보여주는지표는주택재고와주택가격. 미국주택재고는 년대들어가장낮은수준까지감소했고, 주택재고감소로인해주택가격은지난해초부터상승세전환 주택시장회복의가장직접적인효과는주택건설증가에따른경제성장 (GDP) 기여 주택시장회복에따른간접효과는다음과같은 가지 : ) 주택건설회복은건설자재, 건설기계등건설과관련된제품의생산증가유발, 미국제조업경기모멘텀이글로벌대비강한이유 ) 주택시장회복으로건설관련고용증가, ) 고용증가와주택가격상승에따른부의효과 (wealth effect) 는소비회복에기여 미국주택시장성수기인봄이온다 미국주택매매는뚜렷한계절성을보이는데, 주택거래가봄부터회복되기시작해여름 (6~8 월 ) 에가장활발 주택가격은 분기에가장크게상승하고, 다음이 분기 시퀘스터로인해 분기성장률이일시적으로둔화될수있지만, 주택시장회복으로인해 분기민간부문의모멘텀은더강해질것이고, 분기이후경기회복이본격화될것이기때문에크게우려할필요없어 향후주택시장전망 유럽전미부동산중개업협회 (NAR) 의전망에의하면, 올해기존주택가격은 7.%, 신규주택가격은.% 각각상승할것으로예상 지난해주택건설전년비.% 증가했는데, 올해는 % 정도증가해주택건설의성장기여도는지난해보다높아질것 역사적으로보면주택버블시기를제외한미국주택가격은가구소득대비 배정도수준이었는데, 이는장기적으로미국주택가격이연소득증가율만큼상승한다는의미 미국주택시장성수기진입과국내정책기대, 조정은저가매수기회 QE, OMT 로예전같은은행위기우려는사실상차단, 미국주택시장회복으로민간부문경기회복가시화 우리정부는 월말 ~ 월초사이에부동산종합대책, 추경예산안등경기부양책발표할예정
키프로스구제금융지원, 이탈리아정부구성등으로유로존위기가재부각되면서글로벌증시가조정을받고있다. 그러나, ~ 년과달리지난해말 ECB 의 OMT 프로그램가동으로은행위기로전이될가능성은차단되었고, 미국민간부문의경기회복이견고해증시의하방리스크는크지않다고생각된다. 금일자료에서는최근나타나고있는미국민간부문경기회복의주축인주택시장회복에대해살펴보고, 주택시장회복에의해가시화되고있는직 간접적인경제효과, 향후주택시장전망등에대해살펴보고자한다. 미국주택시장회복의직 간접효과가시화미국주택시장회복을가장잘보여주는지표는주택재고와주택가격이다. 미국주택재고는 년대들어가장낮은수준까지감소했고, 주택재고감소로인해주택가격은지난해초부터상승세로전환했다. 또한차압 (foreclosure) 매물이시가보다 ~% 저렴하게경매를통해거래되면서주택가격하락요인으로작용했지만, 차압매물이감소하면서정상적 ( 일반적 ) 인주택거래가증가하는점도주택가격상승요인이다. 재고감소로인한주택가격상승 ( 백만채 ) (%, 전월비, 축반전 ).5 -.5 - 주택재고 ( 좌축 ) -.5.5 - -.5.5.5 Case-Shiller 대도시주택가격 ( 우축, 축반전 ).5.5 5 6 7 8 9 미국주요도시주택가격및재고, 재고는감소하고가격은상승 도시명 주택가격주택재고전년비 (%) ( 년 월 ) ( 년 월 ) 전년비 (%) 샌프란시스코 5, 8. 5, -6. 와싱턴 7,5 9.5,89-6. 보스턴 9,.6,68-8. 시애틀 5,75.,7-6. 오스틴 7, 5. 5,6 -. 필라델피아 89,9 -.,55-7. 피닉스 57, 9. 6,8 -. 시카고,5.5,6 -. 라스베가스 6, 6. 5,766-5. 올랜도 9,9.,8 -. 자료 : Ziprealty, WSJ, 동양증권리서치센터 주택시장회복의가장직접적인효과는주택건설증가에따른경제성장기여이다. 6년이후 6년동안주택건설은경제성장에마이너스 (-) 기여도를나타냈으나, 년에는플러스 (+) 기여도를나타냈다. 지난해미국은.% 성장했고, 이중.%P 는주택건설이성장에기여한것이다.
주택시장회복에따른간접효과는다음과같은 가지정도로요약해볼수있다. 첫째, 주택건설회복은건설자재, 건설기계등건설과관련된제품의생산증가를통해산업생산 ( 제조업생산 ) 에기여할뿐만아니라, 가전제품, 가구, 카페트등의생산증가를유발한다. 미국의제조업경기모멘텀이글로벌제조업경기에비해강한것도주택건설회복에따른간접효과로볼수있다. 지난해미국.% 성장중주택건설의 GDP 기여도 +.%P, 금융위기이후처음으로성장에플러스 (+) 기여 건설경기회복에따른건설자재생산증가가미국산업생산회복에일정부분기여. 최근건설자재생산증가속도가산업생산보다빨라 (%p) 주택건설 GDP 기여도 (7=).5 미국산업생산 9 -.5 8-7 -.5 9 9 9 96 98 6 8 건설자재생산 6 5 7 9 자료 : BEA, 동양증권리서치센터 건설경기회복으로건설기계, 금속생산도빠르게회복 (7=) 건설관련기계생산 9 8 7 6 건설관련금속가공 ( 생산 ) 5 5 7 9 신규주택건설과주택거래증가로가전제품과가구생산도증가세 (7=) 9 가전제품생산 8 7 6 가구및카페트생산 5 5 7 9
둘째, 주택시장회복으로건설관련일자리가빠르게증가하고있다. 지난해 월이후건설업고용은매월 만명이상증가했으며, 최근 개월동안에는월평균 만 7천명이나급증했다. 셋째, 고용증가와주택가격상승에따른부의효과 (wealth effect) 는소비회복에기여하고있다. 연초세금인상으로소비둔화우려가있었지만, 고용증가와자산가격상승효과가세금인상효과를상쇄시키면서미국소비는견조한회복세를보이고있다. 건설업고용최근 개월동안월평균 만 7 천명증가 ( 천명, m ma) ( 천명, m ma) 건설제외한민간고용 ( 좌축 ) 5 - - - - 건설업고용 ( 우축 ) -5-5 - -6-7 -5 5 6 7 8 9 고용회복과가계자산증가는소비회복에기여 (bil USD, 연율 ) (bil USD) 5 미국개인소비 ( 좌축 ) 9 6 9 미국소매판매 ( 우축 ) 8 5 6 7 8 9 미국주택시장성수기인봄이온다미국주택거래는뚜렷한계절성을보이는데, 주택거래가봄부터회복되기시작해여름 (6~8 월 ) 에가장활발하며, 이로인해주택가격도 분기와 분기에가장크게상승하는경항이있다. 이는미국학교의개학시기가 9월인것이영향을주고있다. 올해 분기성장률은지난해 분기재고축소이후나타나는재고축적영향으로 % 대후반의높은성장세를보일것으로예상된다. 분기 GDP 성장률은시퀘스터에따른정부지출축소로 분기보다둔화되겠지만, 주택시장회복으로 분기민간부문의경기모멘텀은 분기보다더강해질것으로예상되고 분기이후에는경기회복이본격화되면서 % 대성장률도기대해볼수있기때문에시퀘스터로인한 분기일시적인경기모멘텀둔화를우려할필요는없어보인다.
미국주택매매는계절에따른뚜렷한패턴나타나, 주택거래봄부터회복되기시작해 분기 (6~8 월 ) 가장활발 미국주택가격상승률 ( 전기비 ) 분기가장높아 ( 백만건, NSA).8.7.6 기존주택매매 ( 비계절조정 ) (%, 전기비 ) 99~년미국주택가격상승률.6.5.... 6 8 -. (.) (.5) Q Q Q Q 주 : Case-Shiller 주택가격 ( 비계절조정 ) 기준 향후주택시장전망지난해미국의기존주택가격은전년비 6.% 상승했고, 신규주택가격은 7.8% 상승했다. 차압매물로인해지난해까지기존주택가격상승률이기존주택에비해낮았었고, 주택재고가 년래최저수준까지하락했기때문에향후신규주택건설은빠르게증가할것으로예상되기때문에올해는신규주택보다기존주택가격이더크게상승할것으로보인다. 전미부동산중개업협회 (NAR) 의전망에의하면, 올해기존주택가격은 7.%, 신규주택가격은.% 각각상승할것으로예상된다. 미국주택가격은아직고점대비 % 정도하락한수준으로상당히매력적이다. 미국인들의모기지금리, 주택가격, 소득수준등을반영해주택가격수준의매력도를산정한 Home Affordability Index 에의하면주택가격은 9년대이후가장매력적인수준이다. 최근경기회복기대로국채금리가상승하면서, 모기지금리도소폭상승 (년고정모기지금리.8%) 하긴했지만, 여전히역대최저수준이다. 그리고, 지난해주택건설은전년비.% 증가했는데, 올해는 % 정도증가해주택건설의성장기여도는지난해보다높아질것으로보인다. 지난해와올해주택가격은주택시장회복초기이기때문에 6~7% 대의높은상승률을보이겠지만, 내년이후에는주택가격상승률이둔화될것이다. 역사적으로보면주택버블시기를제외한미국주택가격은가구소득대비 배정도수준이었는데, 이는장기적으로미국주택가격이연소득증가율만큼상승한다는것을의미한다. 즉, 임금상승률보다주택가격상승률이높으면주택 5
버블이형성될가능성이높다는점을시사한다. 올해기존주택가격 7.%, 신규주택가격.% 증가전망 장기적으로미국주택가격은소득증가율만큼상승 (%, 전년비 ) 8 6. 미국주택가격전망 7.8 7. 6.. 기존주택가격신규주택가격..7 ( 배 ).5.5 중위주택가격 / 중위가구소득 (=median price/median family income) - - -6 -.9 예상치 (NAR).5 89 9 9 95 97 99 5 7 9 자료 : 전미부동산중개업협회 (NAR), 동양증권리서치센터 미국주택시장성수기진입과국내정책기대, 조정은저가매수기회키프로스구제금융지원, 이탈리아정부구성등으로유로존위기가재부각되고있지만, ~ 년과달리연준의 QE, ECB 의 OMT( 무한대국채매입 ) 프로그램등으로유로존위기가예전처럼은행위기로확산되는것이사실상차단되었고, 주택시장회복으로인해미국민간부문의경기모멘텀개선이가시화되고있기때문에글로벌증시조정은단기에그칠것으로예상된다. 한편, 우리정부는 월말 ~ 월초사이에경기부양을위한정책들을발표할것으로예상된다. 정부는이르면 월말늦어도 월초에는부동산종합대책안을내놓을예정이고, 이르면다음주중에는 조 ~ 조원규모의추경예산안도발표될가능성이있다. 따라서, 향후국내부동산시장안정과경기회복에대한기대감이높아질것으로보이기때문에최근국내증시의조정은좋은저가매수기회라고판단된다. 6