목 차 Ⅰ. 임대차시장현황및평가 1 Ⅱ. 정책대응방향 3 Ⅲ. 세부추진과제 4 Ⅳ. 기대효과 16 Ⅴ 과제별추진일정 18

서민 중산층주거안정을위한 주택임대차시장선진화방안 2014. 2. 26 기획재정부 법무부 안전행정부 국토교통부 금융위원회

임대차시장현황및평가 1. 주택시장동향 매매 수도권주택가격은작년 월이후 개월연속으로상승세가 지속되고있으며 지방도대구 경북등을중심으로상승세 년연간거래량은전국 만건으로전년 만건 대비 증가하였고 금년에도거래량증가세유지 전세 전세시장의수급불일치가심화되며수도권을중심으로 작년 월이후높은상승세지속 집값상승기대저하 저금리등에따른임대인들의월세선호현상 심화로전세공급물량감소 임차인의경우자가 월세에비해전세주거비용이낮아 전세에 대한수요가지속적으로증가 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 자가 전세 월세 ( 사글세포함 ) 무상 19.1 14.5 14.8 19 21.4 27.8 29.7 28.2 22.4 21.7 49.9 53.3 54.2 55.6 54.2 1990년 1995년 2000년 2005년 2010년 작년에는주택거래활성화등시장정상화에중점 올해는주택임대차시장수급구조개선등임대차시장선진화에방점 - 1 -

2. 현임대차시장현황평가 공공에서는연 만호의공공임대공급을추진중이나 재무여건 감안시종래와같은순수공공역량에의한공급방식은한계에직면 민간임대주택공급은개인중심으로전문성이결여되고규모의 경제를통한효율성제고도기대하기어려운상황 기업형임대사업자육성을위한리츠 주택임대관리업등제도가 도입되었으나 수익률이낮아성장세가저조하거나초기단계 서민주거안정을위해작년말도입한준공공임대의경우장기임대 년 등의무가강화된데반해인센티브는불충분하다는지적 최근전세 월세전환이가속화되고있으나 전세위주의임차인지원으로전 월세간주거비불균형 지속 그간전세가상승에대응하여저리의전세대출 공적보증등 전세지원은강화되어왔으나 상대적으로주거비가높은월세가구의부담완화를위한지원은부족 인프라측면에서도 월세비중증가에도불구하고월세시장에대한 기본적인통계인프라부족 경제혁신 개년계획의내수기반확충분야핵심과제일환으로 전세 월세전환등임대차시장구조변화에맞춰공급 수요 측면에서근본적 구조적인대응추진 - 2 -

정책대응방향 년이후지속된전셋값상승은전세 월세전환등시장구조적 변화에원인에있는만큼 단기대응보다는구조적대응이중요 공급 공공의경우저소득층주거비경감을위해재정적한계를 극복할수있는지속가능한공공임대주택공급체계모색필요 민간임대의경우안정적이고효율적인임대주택공급을위해준공공임대활성화 기업형임대사업육성긴요 민간자본참여등을통해공공임대주택공급주체를다양화하고 기업형임대사업자육성 임대사업등록유도등민간임대시장활성화도모 수요 전세 월세전환으로늘어나는월세임차인에대한지원을 강화하고 대출지원위주의전세임차인지원방식은재검토 그간전세위주의지원제도를자가 전세 월세등거주유형별균형있는지원제도구축이중요 자가구입 보유비용경감 고가전세에대한정부지원을조정하고서민 중산층지원에집중 월세전환에따른주거비지출완화등거주유형별균형있는주거비지원도모 인프라 월세비중증가에도불구하고 월세시장에대한기본적인정보인프라가부재하여시장대응에한계 전월세시장에대한체계적인모니터링지표를개발 보완하는등임대시장의투명성을강화 - 3 -

세부추진과제 공급 늘어나는임차수요에맞춰공공 민간의임대주택공급활성화 공공임대주택공급주체를다양화하고 민간임대사업자에대한인센티브확대및규제완화로임대사업등록유도 수요 월세세입자지원강화등거주유형별균형있는주거비지원체계마련 인프라 공신력있는전월세시장통계및정보인프라구축 1. 임대주택의지속가능한공급체계구축 민간자금이리츠등기업형임대사업에투자할수있는기반을조성 공공의재무여건한계를보완하고민간의임대주택공급촉진 가. 공공임대주택공급확대및운영방식합리화 공공임대리츠를통한 년공공임대주택건설추진 기본구조 주택기금출자를통해 와회계분리되는리츠를설립 리츠가 의임대주택용지를매입하여임대주택을건설 가매입확약및후순위출자등을통해투자위험을완화 운영 임대료수준은임대주택법상의공공임대주택기준을적용 하고 임대주택관리는자산관리회사인 가수행 임대기간종료후일반에게분양전환하고 미분양시 가매입확약 - 4 -

공급계획 직접건설과리츠를모두활용하여 공공임대주택 년임대 계획목표를달성하고 일부분양용지를활용하여추가공급 행복주택공급활성화 년까지총 만호를공급하되 부산 광주등지자체가원하는사업부터시작하여 년 만호사업승인추진 지역 수요자맞춤형으로지속가능한공급시스템구축 지자체제안사업및주거환경개선사업 산업단지등다양한부지를활용하여지역여건맞춤형으로추진 중심에서철도공사 공단 지자체공동참여방식으로전환 참여지자체에게지자체입주자선정권한부여 기금금리인하 도시재생선도지역가점부여등 젊은층주거안정이라는행복주택취지에적합한공급기준정립 공공임대주택운영방식합리화 입주자선정시자산기준에금융자산을포함하는등선정기준강화 재계약시입주자자산 소득모니터링강화 퇴거기준정비등을통해공공주택운영효율성제고 - 5 -

나. 기업형임대사업자육성 민간의 임대주택리츠 활성화 임대주택리츠의규제완화 세제혜택강화등투자매력을 제고하고 민간기관투자자의임대주택투자를유도 임대주택리츠에대한규제완화및세제혜택강화 주식의공모 분산의무가배제되는리츠를확대 하고 투자자보호장치강화와함께상장기준완화 현행영업인가제를사모형위탁관리리츠는등록제로완화하고 자기관리리츠는일정조건 을갖춘후추가사업에대한인가면제 일정조건 을갖춘임대주택리츠에부동산을현물출자할경우해당 주식을처분하여실제소득이발생할때까지양도차익에대해과세이연 주택기금직접투자등을통한민간자본의리츠참여유도 기본방향 주택기금이임대사업에출자 메자닌금융 함으로써 사업위험을줄이고수익성을개선하여기관투자자의투자유도 추진방안 주택기금과기관투자자가공동투자협약을체결하고 협약범위내프로젝트발생시심사를거쳐자금투입 - 6 -

다양한유형의 리츠설립을통해도심 임대주택공급방안강구 청약제도개선 임대사업자가민영주택을동단위로별도공급받을수있도록하여기업형임대사업활성화 별도공급시시 군 구승인 을얻도록하고 해당주택은매입 준공공임대주택으로운영하도록하여공공성확보 주택임대관리업활성화 주택임대관리업육성을위해중소기업 인주택임대관리업자에대한법인세감면 자기관리형주택임대관리업에위탁시임대인 임차인권리보호를 위한보증상품출시 대주보 월 - 7 -

다. 단기적인임대주택입주물량확보 노후주택재 개축을통한임대주택공급확대 주거환경개선사업구역등의노후주택을재 개축할경우규제완화 및자금지원등인센티브를부여하여임대주택공급을유도 주택사업승인기준을완화 세대 하고 주택기금에서저리의 재 개축자금을지원 공공임대주택입주물량확대 판교재개발순환용임대주택 호 을일반국민임대주택으로 전환하여봄이사철순차적으로입주조치 저소득층주거안정을위해기존주택매입 전세임대주택 금년총 만호목표 을최대한조기공급 월까지 월까지 월까지 를조기공급 미분양주택의임대주택활용유도 민간의미분양물량을임대주택으로활용 전세보증금반환보증 및 모기지보증 을통해분양대금의 조달을지원하여민간준공후미분양의임대활용유도 연기금 보험사등금융기관참여하에미분양주택을리츠가매입 하고 이를임대주택으로활용한후매각 상반기중 천호시범사업 - 8 -

2. 민간임대공급활성화 임대사업자에대한세제 금융지원및과도한규제완화 임대소득과세방식정비를통해민간임대활성화 가. 임대사업자지원확대 준공공임대사업세제지원강화 준공공임대주택 에대해재산세및소득 법인세감면확대 신규 미분양주택및기존주택을향후 년간구입하여준공공 임대주택으로활용할경우 임대기간중발생한양도소득에대해 양도세면제신설 - 9 -

매입 준공공임대사업자금융지원강화 주택기금의매입자금지원대상을현행미분양 기존주택외에 신규분양주택을추가 예산범위내지원 나. 매입임대사업자에대한규제완화 매입임대사업자등록요건완화 매입임대사업자에대한 년간부도없음 요건을삭제 일전에취득한주택에대해서도준공공임대주택등록을허용 기존매입임대주택의준공공임대주택전환허용 매입임대주택을준공공임대주택으로전환등록시기존임대기간의 최대 년 를준공공임대주택임대기간으로인정 의무위반시제재조치완화 형벌 과태료 매입임대사업자의일부의무 위반사항에대해서는형벌에서 과태료로전환 단 감면받은세액은전액추징 - 10 -

임대사업자임대의무기간중중도매각요건완화 임대의무기간내임대사업자간원활한매각을위해임대사업자간 거래정보공유를지원 임대의무기간중일반인에대한주택매각이허용되는예외인 경제적사정 요건완화 다. 임대소득과세방식정비 소규모월세임대소득은분리과세로전환 주택이하보유자로서주택임대소득연간 만원이하인경우 단일세율 예 로소득세를분리과세하고 사업자등록의무면제 소규모주택임대소득은규모의영세성 전세보증금임대소득과세대상 주택이상보유자 과의형평성등을감안하여세부담합리화 임대소득결손금을종합소득에서공제함으로써임대소득자소득세부담경감 현행 부동산임대업에서발생한결손금은부동산임대업소득금액에서만공제하되 향후 년간이월되어결손금처리 개선 종합과세대상인임대소득의경우 결손금발생시다른사업소득과마찬가지로당해연도종합소득과세표준계산시공제허용 - 11 -

3. 거주유형별주거비균형도모 주택구입지원 전세대출지원체계조정 월세부담완화등 거주유형별균형적지원체계마련 주택구입자금지원을지속확대하여실수요자의구입부담완화 주택기금과금융공사의모기지를통합한 디딤돌대출 을출시하여 년최대 만가구조원 의구입자금부담완화 공유형모기지는 년 만호조원중 조원 를신규지원하되 생애최초구입자 년이상무주택자로지원대상을확대 고액전세거주에대한정부지원조정 금년중총 조원 최대 만호 의주택기금전세자금을지원하되 지원대상을보증금 억원이하로제한 시중은행의전세대출에대한공적보증지원대상을서민층으로 집중하고 전세보증금 억원 지방 억원 초과시보증제한 월세세액공제전환 월세소득공제를세액공제로전환하여월세지원강화 월세액의 를소득세에서공제함으로써 년에한달이상의 월세액을지원하는효과 공제대상을총급여 천만원이하근로자로확대하여지원대상을 중산층까지포괄 - 12 -

표준임대차계약서개선 법무부 국세청홈페이지 등다양한채널을통해월세세액공제신청및경정청구등 에대한홍보강화 월세소득공제미신청을조건으로하는계약체결등임대인의불법 행위에협조하지않도록중개업자에대한행정지도실시 국토부 지자체 개편 주거급여 본격시행을통해저소득가구월세부담완화 기존주거급여보다대상가구를확대 만 만 하고 지급액을 현실화 월평균 만 만 - 13 -

4. 주택임대차시장인프라구축 재원 법령 통계등정비를통해임대차시장선진화기반마련 서민주택금융의역할및기능개편 민간자금을활용한임대주택공급등을위해현행단순융자 방식의주택기금지원을출자 투융자 보증등으로다각화 신규주택건설에편중된자금지원을 노후주택증가에대응하여 주거지재생에대한지원으로확대 주택기금 주택도시기금개편 출자 투융자등기금의새로운기능수행을위해사업성심사에 전문성이있는 대한주택보증 을전담운용기관으로확대개편 월세시장확대에대응하여통계정비를통한시장모니터링강화 월세가격동향조사대상지역범위를확대 현 특별시 광역시 모든 시 도 하고 전월세전환율을주택유형과권역등을세분화하여공표 임차시장을통합적으로분석하기위해 전월세통합지수 개발 국토부전월세거래신고시스템과대법원전자확정일자시스템을 연계 하여 전월세거래정보의통합적관리기반마련 보증금이적어확정일자신고유인이적은주거급여수급가구에 대해월세가격신고를의무화 - 14 -

임대주택정보시스템구축 임대주택정보시스템구축을통해공공 민간임대주택정보를통합 관리함으로써 공공임대운영의효율성향상및국민의정보접근성제고 월세비중증가에대비한주택임대차보호제도보완추진 전세위주로규정되어있는현행제도를최근의월세증가경향을반영하여보완하는방안강구 - 15 -

기대효과 전월세시장안정및내수확대기반마련 최근급속히증가하고있는월세추이를감안 이번대책의시행으로 임대차시장의구조가안정적으로연착륙할것으로기대 임대주택공급확대 전세수요분산등으로임대차시장수급불균 형이점차해소되어 향후전월세가격이소비자물가수준에서 안정될수있을것으로기대 아울러 전세대출축소 월세부담완화등을통해가계부채경감 및소비활성화등을유도하고 내수확대기반마련기대 임대주택공급확대및임대료인하 주택기금과민간기관투자자등이참여하는리츠활성화등을통해 임대주택공급이확대 리츠를통해공급되는임대주택은중산층까지입주가가능하여임대 주택은서민용이라는인식개선에도기여 임대주택공급확대로전월세전환율 세입자의주거비부담이완화 및임대료수준이하락하여 - 16 -

년이상임대되는준공공임대주택공급촉진 양도세면제등세제혜택으로준공공임대주택재고가확대될경우 민간임대시장에서도공공임대주택거주와흡사한주거안정성 및공공성확보가능 향후 년간신규 미분양주택은물론기존주택을신규로구입 하여준공공임대주택으로활용할경우양도세를면제 지난 대책에서는 주택자의기존주택을매입한경우양도세를 면제하였으나 이번에는대상제한이없어준공공임대의확대기반마련 월세세입자부담완화 서민층에국한되던월세소득공제혜택을중산층 총급여액 천만원이하 까지로확대 약 개월치월세지급액에대한세액공제혜택 세액공제 감안시 정부가 개월치이상의월세를직접지원하는효과 임대사업자에대한세제지원으로임대사업등록이활성화되면 월세소득공제신청에대한집주인의거부감도완화기대 부동산서비스업발전 임대주택의개발 운영에전문성을갖춘리츠 주택임대관리업 활성화로금융 건설업과부동산서비스업의융복합가속화 앞으로임대차시장동향을지속모니터링하고 필요시보완 대책을강구하는등전월세시장안정기반을확고히구축 - 17 -

과제별추진일정 추진과제조치사항추진일정소관기관 임대주택지속가능한공급체계구축 민간임대공급활성화 - 18 -

거주유형별주거비균형도모 주택임대차시장인프라구축 - 19 -