2016 년주택시장전망 2015. 12. 김덕례 / 연구위원 변서경 / 연구원
목차 Ⅰ. 대내외경제여건 1 1. 대외경제여건 1 2. 국내경제여건 2 Ⅱ. 2015 년주택시장동향 3 1. 주택가격 3 2. 주택거래 11 3. 주택공급 17 4. 주택금융 32 Ⅲ. 2016 년주택시장전망 34 1. 주택가격전망 35 2. 주택거래전망 40 3. 주택공급전망 41 4. 주택금융전망 43 Ⅳ. 주택시장전망의요약및시사점 45 1. 주택시장여건종합 45 2. 주택시장전망종합및시사점 51
Ⅰ 대내외경제여건 1. 대외경제여건 표 1. IMF 의세계경제성장전망치 ( 단위 : %, %p) 주 : 조정폭은 15.10 월전망치 - 15.4 월전망치값을나타냄. 자료 : IMF, World Economic Outlook - 1 -
2. 국내경제여건 표 2. 기관별 16 년국내경제성장률전망 - 2 -
Ⅱ 2015 년주택시장동향 1. 주택가격 표 3. 매매가격지수상승률추이 ( 단위 : 전년말대비, %) 자료 : 한국감정원 - 3 -
그림 1. 지역별주택매매가격지수추이 수도권 지방광역시 ü ü ü ü ü 주 : 2009.1 월 =100 으로환산한자료임 - 4 -
표 4. 아파트규모별매매가격상승률추이 ( 단위 : 전년말대비, %) 자료 : 한국감정원 그림 2. 규모별아파트매매가격지수 전국 수도권 지방광역시 기타지방 주 : 2012.1 월 =100 으로환산한자료임자료 : 한국감정원 - 5 -
표 5. 전세가격지수상승률추이 자료 : 한국감정원 ( 단위 : 전년말대비, %) - 6 -
그림 3. 지역별전세가격지수추이 수도권 지방광역시 ü ü ü ü ü ü 주 : 2009.1 월 =100 으로환산한자료임 - 7 -
표 6. 아파트규모별전세가격상승률추이 자료 : 한국감정원 ( 단위 : 전년말대비, %) 표 7. 월세가격지수상승률추이 ( 단위 : 전년말대비, %) 주 : 지방광역시및기타지방은최근 2년평균값 자료 : 한국감정원 - 8 -
그림 4. 월세가격지수및상승률추이 수도권 지방광역시 주 : 2012.6 월 =100.0 자료 : 한국감정원 표 8. 전월세전환율추이 ( 단위 : %) 주 : [ 전월세전환율 ={ 연세 /( 전세금 - 월세보증금 )} 100], 매년 12 월을기준으로함. 자료 : 한국감정원 - 9 -
표 9. 전세가율추이 ( 단위 : %) 주 : 연간전세가율은매년 12 월을기준으로함. 자료 : 한국감정원 - 10 -
2. 주택거래 표 10. 연간주택거래량추이 ( 단위 : 천호 ) 자료 : 온나라부동산 - 11 -
그림 5. 지역별월별주택거래량 전국 수도권 ( 단위 : 천호 ) 지방광역시 기타지방 주 : 3 년평균은 2012~2014 년평균값을말함. 자료 : 온나라부동산 - 12 -
표 11. 거래원인별주택거래량추이 ( 단위 : 천호 ) 자료 : 온나라부동산 - 13 -
표 12. 지역별유형별주택매매거래추이 ( 단위 : 천호 ) 자료 : 온나라부동산 - 14 -
표 13. 임차유형별전월세거래량추이 ( 단위 : 천건 ) 자료 : 국토교통부 그림 6. 월세비중추이 전국수도권지방 자료 : 국토교통부 - 15 -
표 14. 유형별전월세거래량추이 자료 : 국토교통부 ( 단위 : 천건 ) 표 15. 주택총거래량추이 ( 단위 : 천건 ) 주 : 주택거래는매매거래, 분양권등을포함한것이며, 총거래량은주택거래및전월세거래를합한수치임. 자료 : 국토교통부 - 16 -
3. 주택공급 - 17 -
표 16. 지역별부문별인허가실적추이 ( 단위 : 천호 ) 자료 : 국토교통부, 통계누리 그림 7. 지역별부문별인허가실적추이 지역별 부문별 ( 단위 : 천호 ) 자료 : 국토교통부, 통계누리 - 18 -
표 17. 지역별유형별주택인허가실적 ( 단위 : 천호 ) 자료 : 국토교통부, 통계누리 그림 8. 전국주택유형별인허가추이 ( 단위 : 천호 ) 자료 : 국토교통부, 통계누리 - 19 -
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표 18. 지역별부문별주택착공실적추이 ( 단위 : 천호 ) 자료 : 국토교통부, 통계누리 그림 9. 전국착공실적추이 지역별 부문별 ( 단위 : 천호 ) 자료 : 온나라부동산 - 21 -
표 19. 지역별유형별주택착공실적 ( 단위 : 천호 ) 자료 : 국토교통부, 통계누리 그림 10. 전국주택유형별착공추이 ( 단위 : 천호 ) 자료 : 국토교통부, 통계누리 - 22 -
표 20. 지역별부문별공동주택분양 ( 승인 ) 실적추이 자료 : 국토교통부 ( 단위 : 천호 ) - 23 -
표 21. 유형별공동주택분양 ( 승인 ) 실적추이 ( 단위 : 천호 ) 자료 : 국토교통부 - 24 -
그림 11. 청약경쟁률추이 주 : 2015 년은 10 월말까지의청약경쟁률을나타냄. 자료 : 부동산 114 Reps 그림 12. 분양가및청약경쟁률추이 전국 수도권 ( 단위 : 만원 /3.3 m2 ) 지방광역시 기타지방 주 : 2015 년은 10 월말기준임. 자료 : 부동산 114 Reps - 25 -
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표 22. 지역별부문별주택준공실적추이 ( 단위 : 천호 ) 자료 : 국토교통부, 통계누리 그림 13. 전국준공실적추이 지역별 부문별 ( 단위 : 천호 ) 자료 : 온나라부동산 - 27 -
표 23. 지역별유형별주택준공실적 ( 단위 : 천호 ) 자료 : 국토교통부, 통계누리 그림 14. 전국주택유형별준공추이 ( 단위 : 천호 ) 자료 : 국토교통부, 통계누리 - 28 -
표 24. 연도별입주물량추이 ( 단위 : 천호 ) 주 : 2015 년은입주 (1~10 월 )+ 입주예정물량 (11~12 월 ) 자료 : 부동산 114 Reps - 29 -
그림 15. 지역별입주물량추이 수도권 지방광역시 ( 단위 : 천호 ) 주 : 2015 년은입주 (1~10 월 )+ 입주예정물량 (11~12 월 ) 자료 : 부동산 114 Reps * ( 준공후미분양비중 ) 전국 35.4%, 수도권 51.5%, 지방광역시 35.7%, 기타지방 20.1% 임. - 30 -
표 25. 지역별미분양추이 ( 단위 : 천호 ) 주 : 해당연도말을기준으로함자료 : 국토교통부, 통계누리 - 31 -
4. 주택금융 그림 16. 주택담보대출잔액및금리추이 잔액증감률 ( 전년동기비 ) 주택담보대출금리추이 ( 단위 : %) 자료 : 한국은행 - 32 -
그림 17. 지역별주택담보대출잔액추이 ( 단위 : 조원, %) 자료 : 한국은행 표 26. 연체율추이 ( 단위 : %) 주 : 2015 년 9 월은잠정자료 : 금융감독원 - 33 -
Ⅲ 2016 년주택시장전망 주택시장전망방법 * 주택가격, 주택거래, 주택공급에대한시장인식조사를토대로 BSI(Business Survey Index) 지수를산출하여향후시장전망에활용 ** 주택가격은매매, 전세, 월세로구분, 주택거래는매매거래, 주택공급은인허가, 착공, 분양, 준공으로구분하고, 지역은전국, 수도권, 지방으로구분하여조사실시 * ( 증가응답비율 -감소응답비율 +100) 으로산출하고, 100 보다크면조사항목이증가 ( 또는개선 ) 할것으로전망한응답비율이많은것을의미함. BSI 조사개요 * 대형 ( 한국주택협회 ) 45, 중소형 ( 대한주택건설협회 ) 63 * 수도권 50 개소, 지방 50 개소 - 34 -
1. 주택가격전망 시장인식 가격전망 - 35 -
그림 18. 지역별 2016 년주택가격에대한시장인식 전국 - 주택전체수도권 - 주택전체지방 - 주택전체 매매 전세 월세 전국 - 아파트수도권 - 아파트지방 - 아파트 매매 전세 월세 자료 : 연구원자체조사 - 36 -
표 27. 주택가격 BSI 결과 주 : BSI(Business Survey Index) 는 ( 증가응답비율 - 감소응답비율 +100) 으로산출하고, 100 보다크면증가할것으로응답한비율이많은것을뜻함. 자료 : 연구원자체조사결과 HP(Hodrick-Prescott) 필터 - 시계열에서장기추세와순환변동을구하는기법으로순환변동을가지고국면진단. - 경기변동은저점 정점 ( 상승국면 ), 정점 저점 ( 하강국면 ) 까지가순환주기 ( 저점 저점 ), 진폭 ( 저점 정점 ) - 상승국면은회복 (revival) 과확장 (expansion), 하강국면은침체 (recession) 와수축 (contraction) 으로구분 - 37 -
그림 19. HP 필터로본지역별주택가격의순환주기 ( 전체주택 ) 매매 ( 전체 ) 전세 ( 전체 ) 월세 ( 전체 ) 전국 ( 자료없음 ) 수도권 서울 지방 ( 자료없음 ) 지방광역시 도지역 - 38 -
표 28. 2016 년주택가격전망 ( 단위 : 전기말대비, %) 주 : 주택가격은한국감정원의주택가격지수를활용했으며, e) 는연구원의추정치임 - 39 -
2. 주택거래전망 시장인식 거래전망 그림 21. 지역별주택거래실적및전망에대한시장인식 수도권 지방 자료 : 연구원자체조사결과 표 29. 주택거래 BSI 결과 주 : BSI(Business Survey Index) 는 ( 증가응답비율 - 감소응답비율 +100) 으로산출하고, 100 보다크면증가할것으로응답한비율이많은것을뜻함. 자료 : 연구원자체조사결과 - 40 -
3. 주택공급전망 시장인식 공급전망 표 30. 주택공급 BSI 결과 주 : BSI(Business Survey Index) 는 ( 증가응답비율 - 감소응답비율 +100) 으로산출하고, 100 보다크면증가할것으로응답한비율이많은것을뜻함. 자료 : 연구원자체조사결과 - 41 -
* ( 인허가물량대비착공물량비중추이 ) 13 년 96.8% 14 년 98.5%(9 월 93.8%) 15 년 9 월 85.6% * ( 공공분양물량추이 ) 12 년 7.2 만호 13 년 10.6 만호 14 년 7.7 만호 (9월 6.3 만호 ) 15 년 9월 7.7 만호 * ( 착공물량대비분양물량비중추이 ) 13년 70.2% 14년 67.9%(9 월 66.9%) 15년 9월 72.6% 표 31. 2016 년주택공급전망 ( 단위 : 천호 ) 주 : e) 는연구원추정치임. - 42 -
4. 주택금융전망 시장인식 금리전망 그림 22. 2016년주택담보대출규모와금리전망에대한시장인식 주택담보대출규모 주택담보대출금리 주 : 주택담보대출규모현재수준은 15 년 9 월기준 (458 조원 ) 이며, 주택담보대출금리현재수준은 15 년 8 월기준 (2.94%) 임. 자료 : 연구원자체조사결과 - 43 -
표 32. 주요기관의 2016 년금리전망 - 44 -
Ⅳ 주택시장전망의요약및시사점 1. 주택시장여건종합 그림 23. 15년주택매매가격상승률 vs. '14년주택매매가격상승률 (1 10 월기준 ) ( 단위 : %) - 45 -
그림 24. 15 년주택전세가격상승률 vs. '14 년주택전세가격상승률 (1 10 월기준 ) ( 단위 : %) 표 33. 수도권전세가격월평균상승률 ( 상승압력 ) 수준 ( 단위 : %) 자료 : 한국감정원재분석 - 46 -
표 34. 전세금상승수준 ( 중위가격기준 ) ( 단위 : 만원, %) 자료 : 한국감정원재분석 ( 중위가격 ) - 47 -
표 35. 총주택거래추이 ( 단위 : 천건, %) 자료 : 국토교통부 - 48 -
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2. 주택시장전망종합및시사점 * 경기가불황인상태일때정부가지출을늘려경제에자극을주면그다음부터는더이상정부지출을늘리지않아도경제가알아서잘돌아가게되는경제학적효과로미국의연방준비제도이사회벤버냉키전의장이가장좋아했던방식임 - 51 -
그림 25. 2016 년주택시장안정화를위한주택정책방향 - 52 -
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그림 26. 2016 년, 주택시장의 5 대영향변수 - 54 -
* 사람들이기대하지않았던이익 ( 공돈 ) 을얻게되면전보다더위험을감수하려현상으로, 최근주택시장에서는금리부담이줄어들면서줄어든만큼공돈이생긴듯한생각을가질수있게되면서주택소비에참여하게됨. 그림 27. 주택매매가격상승시기에시장조사결과 - 55 -
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