152 8 월 8 월서울오피스임대지수및공실률 135.1 8.3% 1
August, 2015/ vol. 152 개요 4본부 1담당 15팀 153명전체 90동, 107만m2상세 오피스 50동 69만m2 / 연수원 5동 11.3 만m2 / 물류, 복지, 리테일등 35동 27만m2 투자자문본부 / 리서치 Investment Advisory/ Research 박상준팀장 02.2003.8160 (sunny89@mygenstar.com) 매입매각자문개발사업기획 / 관리 Transaction Service Project Planning & Management 홍정호팀장 02.2003.8090 (h2zone.hong@mygenstar.com) LM 본부 / 임대차 Lease Marketing 차수진이사 02.2003.8050 (soojin.cha@mygenstar.com) 자산관리본부 / 자산운영 시설관리공사관리서비스화재 / 안전시설진단 Property Management Facility Management Construction Management Fire & Safety Facility Inspection 이준호이사 02.2003.8021 (jh0528.lee@mygenstar.com) 최진원팀장 02.2003.8121 (jin1.choi@mygenstar.com) 서울시영등포구의사당대로 143 금융투자협회 7F 번호 02.2003.8000 / Fax 02.2003.8112 www.mygenstar.com 송기욱선임연구원 02.2003.8072 (kiwook.song@mygenstar.com) 윤수지전임연구원 02.2003.8057 (syoon@mygenstar.com) 2
04 오피스시장 Summary 05 경기동향 및 부동산시황 06 오피스 임대시장 - 서울시 권역별 임대시장 분당 및 6대 광역시 임대시장 - Key Leasing 11 오피스 매매시장 - Transaction/REITs/REF 14 Yellow Page 16 용어정의 & 전환율 3
Summary 임대시장 임대시장분석시, 신축오피스의안정화기간을고려하여신축오피스 ( 조사시점에신축준공된오피스 ) 와신축간주오피스 ( 신축후 1 년미만의자연공실률 5% 초과오피스 ) 는분석대상에서제외함 환산임대료 서울의환산임대료는전월과동일수준에머물렀으나, CBD 와 ETC 권역에서는전월대비소폭상승하였고, YBD권역에서는소폭하락 지방은부산권, 대전권과울산권에서전월대비소폭변동 공실률서울은전월과동일수준유지하며보합, 지방은분당권, 부산권, 광주권을제외한권역에서공실률상승 서울은 CBD 권역내에서삼성제일모직의이전과하나투어의입주가동시기에이루어지며공실률이소폭상승 지방은분당권, 부산권, 광주권은전월대비소폭하락한반면, 대구권, 인천권, 대전권, 울산권은전월대비상승 권역별임대료 & 공실률동향 단위 : 원 /3.3 m2 구분 서울 CBD GBD YBD ETC 분당부산대구인천대전광주울산 환산임대료 132,806 112,103,232 79,079 71,576 51,712 43,873 47,449 36,552 38,438 47,812 전월대비 0.1% - 0.1% 0.1% - 0.1% - - 0.3% - 3.4% 공실률 8.8% 8. 8.4% 8.1% 10.2% 8.5% 6.3% 8.7% 17.3% 12.8% 11.4% 전월대비 0.1%P 0.1%P 0.2%P 0.1%P 0.6%P 0.1%P 0.1%P 1.9%P 0.5%P 0.3%P 0.3%P 160,000 140,000,000,000 80,000 60,000 40,000 20,000 0 CBD GBD YBD ETC 20. 18. 16. 14. 12. 10. 8. 6. 4. 2. 0. 환산임대료 ( 좌 ) 공실률 ( 우 ) 서울분당부산대구인천대전광주울산 매매시장 Transaction 강남권 1~2 천평규모의중소형빌딩거래가이뤄지며, 전월대비거래시장규모 12. 감소 ( 금액기준 ) 8 월오피스매매시장의거래면적은 12,105 m2이며, 매매건수는단 2 건임 거래사례로는논현동어메이징타워 (535 억 ) 와경매로처분된로케트전기역삼사옥 (244 억 ) 등이매각되었음 Real Estate Fund 8월신규로설정된부동산펀드는총 17 개로, 금액은 5,685 억원에달함 ( 전월대비 58.6%, 전년동월대비 582.4% 증가 ) 비교적실물투자임대형과 PF 개발형대출상품에대한투자비중이높은편 대표펀드로는롯데마트 3개점 ( 용인수지, 부산사상, 전북익산 ) 과롯데빅마켓 ( 도봉점 ) 에투자하는 유경PSG사모부동산투자신탁GMK1, 미국뉴욕소재의오피스빌딩에투자하는 에프지USRED 사모부동산투자신탁 7 등이신규로설정됨 Real Estate REITs 8월영업인가신청 3건, 주택 (2건 ) 과오피스 (1건 ) 에투자하는개발전문위탁관리 / 기업구조조정리츠설립 전월에는영업신청이 7건이루어졌으나, 이번달영업인가신청규모는전월대비축소된 3건으로약 574억원 ( 자기자본기준 ) 에달함 대표리츠로는 LH가양주옥정소재공동주택개발사업에참여하는 양주옥정2차주택개발전문위탁관리리츠 와강남도곡동소재의오피스에투자하는 퍼시픽제8호기업구조조정리츠 등이있음 4
경기동향및부동산시황 경기동향 5 4 금리및물가변동 회사채 - 국고채 spread( 우 ) 회사채 3 년,AA-( 좌 ) 국고채 3 년 ( 좌 ) 소비자물가지수전년대비변동율 ( 좌 ) 기업체감및경기지표변동 (%) (P) 5 140 105 한국은행BSI-전체산업 ( 좌 ) 한국은행BSI-건설업 ( 좌 ) 한국은행BSI-부동산업 ( 좌 ) 경기동행지수순환변동치 ( 우 ) 4 3 3 80 2 2 95 1 1 50 0 101112 1 2 3 4 5 6 7 8 9 101112 1 2 3 4 5 6 7 8 9 101112 1 2 3 4 5 6 7 8 9 101112 1 2 3 4 5 6 7 8 0 20 1112 1 2 3 4 5 6 7 8 9 101112 1 2 3 4 5 6 7 8 9 101112 1 2 3 4 5 6 7 8 9 101112 1 2 3 4 5 6 7 8 90 2012 2013 2014 2015 2012 2013 2014 2015 신설및부도법인추이 주요직업별취업자수증감추이 ( 개 ) 신설법인수 ( 좌 ) 10,000 부도법인수 ( 좌 ) 신설 / 부도배율 ( 우 ) 9,000 8,000 7,000 6,000 5,000 4,000 3,000 2,000 1,000 0 9 101112 1 2 3 4 5 6 7 8 9 101112 1 2 3 4 5 6 7 8 9 101112 1 2 3 4 5 6 7 2012 2013 2014 2015 ( 배 ) (%) 300 10 전체취업자수 ( 전년동기대비변동율 ) 사무직종사자수 ( 전년동기대비변동율 ) 250 8 200 6 150 4 2 50 0 0 101112 1 2 3 4 5 6 7 8 9 101112 1 2 3 4 5 6 7 8 9 101112 1 2 3 4 5 6 7 8 9 101112 1 2 3 4 5 6 7 2012 2013 2014 2015 부동산시황 물류시설의개발및운영에관한법률 일부개정안통과 - 시도별총량제로인한지역별공급제한을폐지하고사업별실수요검증제를도입하여, 향후물류단지를건설하고자하는경우에는물류단지의실수요만인정받으면물류단지건설추진이가능함 - 일반물류터미널 ( 전국 34 개소 ) 에일부제조시설과판매시설이허용됨. 다만, 일반물류터미널의고유기능 ( 집화, 하역등 ) 이훼손되지않아야하며, 제조및판매시설의면적은전체부지면적의 25% 이하로하고, 인허가시해당지방도시계획위원회심의등을거치도록함 국토교통부 기업형임대리츠표준모델 마련 - 주택기금이 5 이상출자한기업형임대리츠에민간건설사가참여시기업형임대리츠는민간건설사의재무제표연결대상에서제외가능 - 주택기금이 5 미만으로출자하는경우에도, 1 주택기금이대주주인경우, 2 건설사가대주주이나, 주택기금과재무적투자자 1 인또는 2 인의출자비율합이 5 를넘거나, 건설사출자비율보다많은경우에도기업형임대리츠는민간건설사의재무제표연결대상에서제외가능 서울시, 삼성동서울의료원부지매각유찰 - 서울시는구서울의료원부지 ( 토지 : 31,544 m2, 건물 : 27,743 m2 ) 24 일온비드를통한공개경쟁입찰 ( 감정가격 : 9,725 억 ) 을진행하였으나, 결국불발됨. 삼성생명이단독으로입찰에참여하였으나, 입찰보증금 ( 입찰금액 1) 미납으로무료처리됨 - 사업초반에는삼성과현대차그룹이공개입찰에참여하는 2 파전이예상되었으나, 결국에는법규제약에따른사업성이낮아매수의향이없음을피력함 - 서울시는곧재매각을추진한다는방침이지만, 시장업계에서는매각금액이높아난항이예고됨 < 삼성동일대국제교류복합지구개발예정 > 출처 : 한국경제 (08-10) 5
서울오피스임대시장 서울전체 환산임대료및공실률전월과동일수준유지 환산임대료 : 108,786 원 /3.3 m2 ( 전월과동일, 전년동월대비 1.9% 상승 ) 공실률 : 8.3%( 전월과동일, 전년동월대비 0.9%P 상승 ) 권역별, 등급별환산임대료및공실률 ( 원 /3.3 m2 ) 160,000 16.,000 12. 80,000 40,000 8. 4. 환산임대료 ( 좌 ) 공실률 ( 우 ) 0 서울전체 CBD GBD YBD ETC Prime A 등급 B 등급 C 등급 0. CBD GBD YBD ETC 환산임대료와공실률전월대비소폭상승 환산임대료 : 132,806원 /3.3 m2 ( 전월대비 0.1% 상승, 전년동월대비 3.2% 상승 ) 공실률 : 8.8%( 전월대비 0.1%P 상승, 전년동월대비 1.5%P 상승 ) 환산임대료는등급별로는 Prime 등급 ( 파인에비뉴B동 -임대기준상승 ) 과 B등급 ( 도렴빌딩-임대기준상승 ) 에서전월대비각 0.1% 와 0.3% 씩상승하였으나그외등급은전월과동일수준유지. 권역별로는광화문 신문로권과을지로권은전월대비각 0.3%, 0.1% 상승하였고기타권역은전월과동일수준유지 공실률은등급별로는 Prime등급 ( 파인에비뉴B동 -하나투어입주 ) 과 B등급이전월대비각 0.8%P, 0.1%P 하락한반면, A등급 ( 삼성생명수송타워- 제일모직이전 ) 과 C등급은전월대비각 2.7%P, 0.8%P 상승. 권역별로는종로권 ( 삼성생명수송타워영향 ) 에서 2.6%P 상승한반면, 광화문 신문로권, 남대문권, 을지로권 ( 파인에비뉴B동영향 ) 은전월대비각 0.3%P, 0.5%P, 환산임대료 1.2%P 하락전월과동일수준유지, Prime 미만등급에서공실률소폭상승견인 환산임대료 : 112,103원 /3.3 m2 ( 전월과동일, 전년동월대비 0.8% 상승 ) 공실률 : 8.( 전월대비 0.1%P 상승, 전년동월대비 1.3%P 상승 ) 환산임대료는등급별로는 A등급이전월대비 0.1% 하락한것을제외하고기타모든규모의빌딩에서전월과동일수준유지. 권역별로는강남대로권 ( 플래티넘타워-임대기준변동 ) 에서전월대비 0.1% 하락하였고기타권역은전월과동일수준유지 공실률은등급별로는 Prime 등급에서전월대비 0.1%P 하락하였고, A등급 ( 삼성생명대치타워-SK 하이닉스, 도시바일렉트로닉스이전 ), B등급, C등급은전월대비각 0.3%P, 0.3%P, 0.1%P 씩상승. 권역별로는테헤란로권 ( 골든타워영향 ) 과강남기타권에서전월대비각 0.3%P, 0.1%P 상승한반면, 강남대로권 ( 플래티넘타워영향 ) 은전월대비 0.2%P 하락환산임대료및공실률모두전월대비소폭하락 환산임대료 :,232원 /3.3 m2 ( 전월대비 0.1% 하락, 전년동월대비 3.5% 상승 ) 공실률 : 8.4%( 전월대비 0.2% 하락, 전년동월대비 1.1%P 하락 ) 환산임대료는등급별로는 A등급 ( 유화증권빌딩-임대기준변동 ) 에서전월대비 0.5% 하락한반면, 기타등급은전월과동일수준유지. 권역별로는동여의도권에서전월대비 0.1% 하락하였고기타권역은전월과동일수준의환산임대료유지 공실률은등급별로는 Prime 등급 (FKI Tower-범한판토스입주 ) 과 C등급이전월대비각 1.3%P, 0.2%P 하락한반면, A등급과 B등급 ( 메리츠화재여의도빌딩-노키아, 메리츠화재이전 ) 은전월대비각 0.6%P, 0.9%P 상승. 권역별로는동여의도권 ( 한화생명63 빌딩영향 ) 에서 0.4%P 하락한반면, 그외권역은전월과동일수준의공실률유지환산임대료전월대비소폭상승, 공실률전월대비소폭하락 환산임대료 : 79,079원 /3.3 m2 ( 전월대비 0.1% 상승, 전년동월대비 1.4% 상승 ) 공실률 : 8.1%( 전월대비 0.1%P 하락, 전년동월대비 1.3%P 상승 ) 환산임대료는등급별로는 Prime등급 ( 전문건설공제조합회관-임대기준상승 ) 과 B등급 ( 미래타워-임대기준상승 ) 이전월대비각 0.2%, 0.3% 상승한반면, 기타등급은모두전월과동일수준유지. 권역별로는그외지역권이전월대비 0.2% 상승 공실률은등급별로는 Prime등급, B등급, C등급이전월대비각 0.1%P, 0.1%P, 0.3%P 하락. 권역별로는상암권 ( 중소기업 DMC 타워영향 ) 과그외지역권이전월대비각 0.4%P, 0.1%P 하락 6
서울 Office Rent Index 동향및전망, 공실률추이 공실률( 우 ) 환산임대료( 좌 ) 서울지역 140 134.2 134.5 134.9 134.7 134.8 134.9 135.0 135.1 135.1 130 16% 지수기준시점 : 2003 년 =.0P 12% 7.9% 8. 8.1% 8.4% 8.3% 8.3% 8.3% 8.3% 8.4% 8% 4% CBD GBD 140 135.0 135.5 135.8 136.0 136.0 136.1 136.3 136.4 136.4 140 130 16% 130 129.9 130.2 130.5 130.5 130.6 130.7 130.7 130.7 130.7 16% 12% 12% 7.7% 8.2% 8.7% 8.9% 8.5% 9. 8.7% 8.8% 8.9% 8% 7.4% 7.3% 7.8% 8.1% 8.1% 8. 7.9% 8. 8.1% 8% 4% 4% YBD ETC 160 140 150 146.2 146.2 146.7 146.9 146.9 146.9 147.1 146.9 146.9 16% 130 127.6 127.3 128.1 127.6 127.9 128.0 128.0 128.2 128.2 16% 140 12% 12% 130 9.5% 9.2% 8.3% 8.9% 8.9% 8.5% 8.6% 8.4% 8.7% 8% 7.4% 7.7% 7.6% 7.6% 7.8% 7.7% 8.2% 8.1% 8.2% 8% 4% 4% 서울임대료동향, 공실률동향및전망 단위 : 원 /3.3 m2 지역 기간 임대료 9월전망환산임대료공실률보증금월임대료관리비환산임대료공실률 서울 7월 701,126 70,113 31,241 108,786 8.3% 8월 700,963(-) 70,096(-) 31,279(0.1% ) 108,806(-) 8.3%(-) 0.1%P CBD 7월 873,542 87,354 36,844 132,717 8.7% 8월 874,339(0.1% ) 87,434(0.1% ) 36,845(-) 132,806(0.1% ) 8.8%(0.1%P ) 0.1%P GBD 7월 723,635 72,364 31,321 112,123 7.9% 8월 722,782(0.1% ) 72,278(0.1% ) 31,397(0.2% ) 112,103(-) 8.(0.1%P ) 0.1%P YBD 7월 641,956 64,196 29,673,347 8.6% 8월 640,905(0.2% ) 64,091(0.2% ) 29,673(-),232(0.1% ) 8.4%(0.2%P ) 0.3%P ETC 7월 487,447 48,745 24,994 78,987 8.2% 8월 487,752(0.1% ) 48,775(0.1% ) 25,053(0.2% ) 79,079(0.1% ) 8.1%(0.1%P ) 0.1%P 7
분당및 6 대광역시오피스임대시장 분당권 환산임대료동일수준유지, 중형과소형빌딩중심으로공실률하락 환산임대료 : 71,576원 /3.3 m2 ( 전월과동일, 전년동월대비 0.3% 상승 ) 공실률 : 10.2%( 전월대비 0.6%P 하락, 전년동월대비 0.8%P 하락 ) 모든규모의빌딩에서전월과동일한수준의환산임대료를유지 공실률은중형빌딩 (SH 에너지빌딩영향 ) 과소형빌딩 (BS 타워-SK 텔레콤입주 ) 이전월대비각 1.1%P, 2.8%P 하락한반면, 기타규모빌딩은전월과동일 부산권 환산임대료전월대비소폭상승, 공실률전월대비소폭하락 환산임대료 : 51,712원 /3.3 m2 ( 전월대비 0.1% 상승, 전년동월대비 0.4% 하락 ) 공실률 : 8.5%( 전월대비 0.1%P 하락, 전년동월대비 0.7%P 하락 ) 환산임대료는대형빌딩 ( 표본산입영향 ) 이전월대비 2.5% 상승한반면, 기타규모의빌딩은전월과동일수준유지 공실률은대형빌딩과중대형빌딩 ( 부산파이낸스빌딩영향 ) 이전월대비각 1.2%P, 0.1%P 하락하였고, 기타규모빌딩은전월과동일수준유지 대구권 환산임대료동일수준유지, 중형빌딩이공실률소폭상승견인 환산임대료 : 43,873원 /3.3 m2 ( 전월과동일, 전년동월대비 1.3% 상승 ) 공실률 : 6.3%( 전월대비 0.1%P 상승, 전년동월대비 5.8%P 하락 ) 모든규모의빌딩에서전월과동일한수준의환산임대료를유지 공실률은중형빌딩 ( 대구하나빌딩영향 ) 이전월대비 0.5%P 상승한반면, 기타규모빌딩은전월과동일수준유지 인천권 환산임대료동일수준유지, 중형빌딩이상에서공실률상승견인 환산임대료 : 47,449원 /3.3 m2 ( 전월과동일, 전년동월대비 1.8% 상승 ) 공실률 : 8.7%( 전월대비 1.9%P 상승, 전년동월대비 2.8%P 상승 ) 모든규모의빌딩에서전월과동일한수준의환산임대료를유지 공실률은대형빌딩 ( 르네상스빌딩-넷택이전 ), 중대형빌딩 ( 삼성화재인천사옥 -삼성화재IT센터상암동이전 ), 중형빌딩 ( 대우증권빌딩-산업은행이전 ) 에서전월대비각 0.5%P, 4.P, 2.1% 씩상승 대전권 광주권 울산권 중대형및중형빌딩중심으로환산임대료와공실률변동 환산임대료 : 36,655원 /3.3 m2 ( 전월대비 0.3% 하락, 전년동월대비 2.6% 상승 ) 공실률 : 17.3%( 전월대비 0.5%P 상승, 전년동월대비 4.1%P 상승 ) 환산임대료는중형빌딩 ( 대림빌딩-임대기준변동 ) 이전월대비 1.2% 하락하였고, 중형빌딩 ( 한화생명빌딩-임대기준변동 ) 은전월대비 0.3% 상승 공실률은중대형빌딩 ( 대림빌딩영향 ) 과중형빌딩 ( 한화생명빌딩영향 ) 이전월대비각 0.8%P, 0.5%P 상승환산임대료동일수준유지, 공실률소폭하락 환산임대료 : 38,438원 /3.3 m2 ( 전월과동일, 전년동월대비 0.6% 하락 ) 공실률 : 13.1%( 전월대비 0.2%P 하락, 전년동월대비 0.5%P 상승 ) 환산임대료는중형빌딩 ( 교보생명-임대기준상승 ) 에서 0.3% 상승한반면, 그외기타규모빌딩은전월과동일수준유지 공실률은대형빌딩과중형빌딩이전월대비각 1.P, 1.5%P 하락환산임대료전월대비하락, 공실률전월대비소폭상승 환산임대료 : 47,812원 /3.3 m2 ( 전월대비 3.4% 하락, 전년동월대비 3.7% 하락 ) 공실률 : 11.4%( 전월대비 0.3%P 상승, 전년동월대비 4.8%P 상승 ) 환산임대료는중대형빌딩 ( 현대해상울산빌딩-임대기준하락 ) 이전월대비 8.9% 하락 공실률은소형빌딩 ( 미래에셋영향 ) 이전월대비 1.1%P 상승 8
분당 6대광역시 Office Rent Index 동향및전망, 공실률추이분당권 140 3 25% 130 127.7 127.8 127.8 127.8 127.8 127.8 128.0 128.0 128.0 공실률( 우 ) 환산임대료( 좌 ) 지수기준시점 : 2003년 =.0P ( 분당은 2006년 =.0P) 15% 11.8% 11.1% 10.7% 11. 11.3% 11.2% 10.8% 10.2% 10.4% 1 5% 부산권 대구권 인천권 108 106 107.3 107.3 107.3 107.3 107.3 106.5 106.5 106.6 106.6 3 25% 115 117.1 117.4 117.4 117.7 117.7 118.7 118.7 118.7 118.7 3 25% 115 115.4 115.4 115.4 115.4 115.4 115.4 114.9 114.9 114.9 3 25% 104 102 9.3% 9.5% 9.5% 10.1% 8.7% 8.5% 8.6% 8.5% 8.5% 15% 1 5% 105 11.5% 9.3% 9.3% 7.3% 7.3% 6.5% 6.2% 6.3% 6.3% 15% 1 5% 105 7.6% 7.5% 6.7% 5.9% 6.6% 6.5% 6.8% 8.7% 8.7% 15% 1 5% 대전권 광주권 울산권 3 3 140 3 105 95 90 85 105.8 105.8 105.8 105.8 104.7 104.8 104.9 105.5 105.5 16.8% 17.3% 17.3% 15.6% 15.7% 15.3% 15.3% 12.9% 12.9% 25% 15% 1 5% 105 95 90 85 101.0 101.0.9.9.9.9.9.9.9 12.7% 12.8% 12.8% 12.8% 13.2% 13.3% 13.1% 12.8% 12.8% 25% 15% 1 5% 135 130 125 115 105 126.3 126.3 126.3 126.3 126.3 126.3 126.3 121.9 121.9 11.4% 10.6% 10.9% 10.9% 11.1% 11.1% 11.4% 11.4% 5.3% 25% 15% 1 5% 80 80 분당 6 대광역시임대료동향, 공실률동향및전망 단위 : 원 /3.3 m2 지역분당부산대구인천대전광주울산 기간 임대료 9월전망환산임대료공실률보증금월임대료관리비환산임대료공실률 7월 443,234 44,323 22,872 71,576 10.8% 0.2%P 8월 443,234(-) 44,323(-) 22,872(-) 71,576(-) 10.2%(0.6%P ) 7월 280,490 28,049 20,461 51,636 8.6% 8월 279,452(0.4% ) 27,945(0.4% ) 20,732(1.3% ) 51,712(0.1% ) 8.5%(0.1%P ) 7월 219,823 21,982 19,691 43,873 6.2% 8월 219,823(-) 21,982(-) 19,691(-) 43,873(-) 6.3%(0.1%P ) 7월 253,812 25,381 19,169 47,449 6.8% 8월 253,812(-) 25,381(-) 19,169(-) 47,449(-) 8.7%(1.9%P ) 7월 177,038 17,704 17,062 36,655 16.8% 8월 176,048(0.6% ) 17,605(0.6% ) 17,083(0.1% ) 36,552(0.3% ) 17.3%(0.5%P ) 7월 186,051 18,605 18,003 38,448 13.1% 8월 188,681(1.4% ) 18,868(1.4% ) 17,703(1.7% ) 38,438(-) 12.8%(0.3%P ) 7월 256,814 25,681 21,202 49,500 11.1% 8월 255,807(0.4% ) 25,581(0.4% ) 19,625(7.4% ) 47,812(3.4% ) 11.4%(0.3%P ) 9
Key Leasing 해당권역빌딩명소재지임차인임차면적 ( m2 ) 파인애비뉴 B 동중구을지로 2 가 203 하나투어 14,858 CBD 씨티센터타워중구저동 1 가 1-2 외삼성화재 4,491 서울 센트럴플레이스빌딩중구중림동 419 한일네트웍스 1,349 GBD 강남파이낸스센터강남구역삼동 757 더블유게임즈 5,286 YBD FKI 타워영등포구여의도동 28-1 범한판토스, 현대캐피탈외 13,035 주 ) 본내용은전화조사를바탕으로작성하였으므로구체적인계약조건과는다소상이할수있음 10
오피스매매시장 1~2 천평규모강남권중소형빌딩, 거래주도 (2 건거래 ) Transaction 과거국내건전지시장점유율 1위였던로케트전기역삼사옥은면적 7,612m2 (B4/9F) 로 1997년준공이래자가사옥으로계속사용해왔다. 그러나외환위기이후경영난악화를이유로개인에게처분되었다. 건물에는임차인이설정한전세권과금융기관및보증보험등에서설정한저당권과가압류등이여러건걸려있었다. 법원에서경매로진행이되었으며, 최초감정가인 243.4억보다조금높은약 244 억 ( 감정가의.2%) 에낙찰되었다. 이로서국내최초의건전지생산업체인로케트전기는 69년만에청산하게되었다. 최근 8월말에거래가완료된논현동의어메이징타워는매도자인 어메이징에서매수자인노무라이화사모부동산투자신탁 10호에게투자용으로매매되었다. 이빌딩은연면적 4,492m2 (B1/9F) 로소형건물이지만, 도산대로의전면에자리하여가시성이좋고옥외광고판이있어노출효과가우수한장점이있다. 주요빌딩거래현황 빌딩명권역거래면적 ( m2 ) 거래금액 ( 억 ) 매도자매수자비고 로케트전기역삼사옥 GBD 7,612 244 로케트전기개인경매 ( 낙찰 ) 어메이징타워 GBD 4,492 535 어메이징 노무라이화사모부동산투자신탁 10 - * 서울시권역별거래면적과거래가분석 15,000 ( m2 ) ( 천원 /3.3 m2 ) 30,000 8월서울시오피스거래건수는단 2건으로, 총 779억원규모임 13,000 11,000 9,000 7,000 12,105 21,270 25,000 20,000 15,000 이번달거래의특징은 1~2 천평규모인중소형빌딩의거래가이뤄지며, 8월매매시장을주도함 거래면적은 12,105m2로, 전월대비 45.7% 감소한수치를기록함 5,000 3,000 1,000 (1,000) GBD 10,000 5,000 - 거래가이루어진 GBD 의 3.3 m2당거래가격은 21,270천원으로나타남 매도자유형은직접투자의법인이, 매수자유형은각각펀드와법인형태로이루어짐 거래면적 ( m2 ) 3.3 m2당단가 ( 천원 / 평 ) 11 11
오피스간접투자시장 REF 8 월부동산펀드설정액 5,685 억원규모로, 전월대비 58.6% 증가하며간접투자시장이활성화됨 이달총 17 건이신규로설정되었으며, 실물투자임대형과 PF 대출상품을기초로한펀드설립활발 지방소재롯데마트등리테일유동화상품을비롯하여, 해외의상업용부동산에대한투자가지속됨 대표펀드로는롯데마트 3 개점 ( 용인수지, 부산사상, 전북익산 ) 과롯데빅마켓 ( 도봉점 ) 에투자하는 유경 PSG 사모부동 산투자신탁 GMK1, 미국뉴욕소재의오피스빌딩에투자하는 에프지 USRED 사모부동산투자신탁 7 등이신규로설정됨 신규출시부동산펀드주요현황 상품분류펀드명대상자산구분 부동산 코람코 ItalyDebtStrategy 사모부동산투자신탁 1 시칠리아소재쇼핑몰을담보로한대출채권 기타 ( 미분류 ) 설정액 ( 억원 ) 자산운용사 (AMC) 516 코람코자산운용 부동산하나랜드칩사모부동산투자신탁 68 그레이스타워임대형 160 하나자산운용 롯데마트 3개점 ( 용인수지 부산사상 전북부동산유경PSG사모부동산투자신탁GMK 1 임대형 1,700 유경피에스지자산운용익산 ), 롯데빅마켓 1곳 ( 도봉점 ) 한화Opportunistic Strategy사모부동산투미국부동산에투자하는펀드오브펀드기타부동산 86 한화자산운용자신탁 3( 재간접형 ) (FOF) ( 미분류 ) 신한비엔피파리바부동산신한BNPP해외사모부동산투자신탁 2 미국오피스투자 PF( 대출형 ) 810 자산운용부동산리치먼드사모멀티플렉스부동산투자신탁영화관임대형 31 리치먼드자산운용 5 코람코 US Debt Strategy 사모부동산투기타부동산미국부동산펀드재간접투자 326 코람코자산운용자신탁 1( 재간접형 ) ( 미분류 ) 부동산하우사모부동산투자신탁 9 영화관임대형 하우자산운용 부동산현대유퍼스트사모부동산투자신탁 20-1 부동산현대유퍼스트사모부동산투자신탁 20-2 부동산 HDC 사모부동산투자신탁 19 미정 미정 지방소재아파트건설사업 PF 기타 ( 미분류 ) 기타 ( 미분류 ) 기타 ( 미분류 ) - 현대자산운용 - 현대자산운용 35 HDC 자산운용 부동산노무라이화사모부동산투자신탁 10 논현동소재오피스임대형 250 노무라이화자산운용 부동산에프지 USRED 사모부동산투자신탁 7 미국뉴욕소재오피스임대형 1,346 에프지자산운용 부동산유진드림스퀘어사모부동산투자신탁 20 경기도도시개발사업 PF 대출 ABCP PF( 대출형 ) 66 유진자산운용 부동산현대사모부동산투자신탁 4[ABCP] 부동산리치먼드사모울산신천공동주택부동산투자신탁 ABCP 기타 ( 미분류 ) 39 현대자산운용 울산신천동공동주택 PF PF( 대출형 ) 128 리치먼드자산운용 부동산베리타스오포사모부동산투자신탁광주오포서희스타힐스메자닌대출 PF( 대출형 ) 82 에이브이자산운용 * 투자유형별부동산펀드누적설정금액 ( 15 년 1~8월기준 ) ( 억원 ) ( 개수 ) 14,000 60 자료출처 : 한국금융투자협회, 각자산운용사조사기간 : 8 월 1 일 ~ 31 일 * 투자대상별부동산펀드누적설정액비율 ( 15 년 1~8 월기준 ) ( 개수기준 ) 12,000 10,000 8,000 6,000 4,000 2,000 - PF( 대출형 ) Reits 형개발형기타 ( 미분류 ) 임대형 50 40 30 20 10-16% 11% 오피스 2% 2% 28% 21% 리테일 물류센터 복합시설 호텔 주택 기타 12 12
오피스간접투자시장 REITs 8 월영업인가신청 3 건접수 이번달에는주택 (2 건 ) 과오피스 (1 건 ) 를투자자산으로하는개발전문위탁관리, 기업구조조정리츠의설립이활발하며, 전달 에이어주택의강세가지속됨 대표사례로는한국토지주택공사 (LH) 가양주옥정지구의공동주택용지를매입하여공동주택 1,160 호를개발하는리츠와 퍼시픽투자운용이강남도곡동소재오피스를매입, 운용및처분하는퍼시픽제 8 호기업구조조정리츠를신청함 또한싱가포르계부동산투자회사인 ARA코리아 ( 구맥쿼리리얼에스테이트 ) 와디벨로퍼신영은공동으로임대주택사업을추진하기위해국토교통부에민간제안임대리츠인 에이알에이신영개발전문위탁관리부동산투자회사 를신청함. 이는동대문구신설동에 430억원규모로도시형생활주택, 오피스텔을포함한총 290실 ( 면적 : 12,500 m2 ) 을건설하여 5년간임대운용후분양전환또는매각을통해처분할예정임 * 리츠설정종류별누적비중 ( 05 년 7 월 ~ 15 년 8 월 ) * 동대문구신설동동서식품부지 5% 13% 7% 26% 기업구조조정리츠위탁관리리츠자기관리리츠개발전문위탁관리리츠개발전문자기관리리츠 49% 신규부동산투자회사영업인가신청현황 구분회사명자산관리회사종류 인가일 ( 신청일 ) 투자부동산 에이알에이신영개발전문위탁에이알에이신영개관리리츠 ( 구맥쿼리리얼에스발전문위탁관리부테이트 ) 동산투자회사 개발전문위탁관리리츠 2015-08-21 서울동대문구신설동주거복합시설 ( 도시형생활주택, 오피스텔, 근린생활시설 ) 을건설하여임대운용후처분 영업인가신청 퍼시픽제 8 호기업구조조정리츠 퍼시픽투자운용 기업구조조정리츠 2015-08-27 서울시강남구도곡동소재부동산 ( 업무시설 ) 매입, 운용및처분 양주옥정 2 차주택개발전문위탁관리리츠 한국토지주택공사개발전문위탁관리리츠 2015-08-27 경기도양주시옥정동소재공동주택용지를매입하여공동주택 1,160 호개발 자료출처 : 한국리츠협회, 국토해양부공고조사기간 : 8 월 1 일 ~ 31 일 13 13
Yellow Page ( 서울지역 ) 단위 : 원 /3.3 m2 CBD GBD YBD ETC 서울 구분환산임대료공실률 등급별 세부권역별 등급별 세부권역별 등급별 세부권역별 등급별 세부권역별 보증금 보증부월세 월임대료 전세 관리비 전체 108,806 8.3% 700,963 70,096 7,567,474 31,279 Prime 133,464 8.4% 881,728 88,173 9,830,181 36,430 A 103,997 10.1% 658,239 65,824 6,941,595 30,894 B 88,928 7.4% 554,913 55,491 5,601,040 27,017 C 67,965 5.7% 415,984 41,598 4,330,795 21,709 전체 132,806 8.8% 874,339 87,434 10,063,324 36,845 Prime 151,119 9. 1,009,049,905 11,682,239 40,488 A 113,619 9.2% 730,149 73,015 8,398,929 33,352 B 98,309 7.6% 616,997 61,700 6,785,904 30,261 C 77,424 7.2% 483,048 48,305 5,480,546 24,321 광화문신문로 107,341 3.2% 722,591 72,259 7,907,853 27,743 남대문 131,002 13.1% 861,229 86,123 10,695,288 37,018 을지로 140,864 6.3% 931,944 93,194 10,493,468 38,462 종로 139,883 9.5% 914,049 91,405 10,132,151 39,266 도심기타 97,886 5.6% 613,572 61,357 6,396,836 29,960 전체 112,103 8. 722,782 72,278 7,228,580 31,397 Prime 131,222 5.7% 864,597 86,460 9,282,132 35,621 A 111,600 10.5% 716,353 71,635 6,921,431 31,243 B 97,577 7.9% 617,473 61,747 5,707,224 27,948 C 80,169 7.8% 489,861 48,986 4,522,729 24,926 테헤란로 119,756 7.8% 776,189 77,619 7,763,295 33,175 강남대로,816 11.7% 787,756 78,776 8,162,482 33,001 강남기타 89,586 5.9% 562,665 56,266 5,423,583 26,464 전체,232 8.4% 640,905 64,091 7,083,044 29,673 Prime 133, 12.3% 880,370 88,037 9,539,599 36,083 A 98,335 7.1% 612,391 61,239 7,078,877 31,058 B 75,293 6.6% 463,461 46,346 5,103,968 24,291 C 61,160 3.9% 370,442 37,044 4,,193 20,369 동여의도 113,924 10.3% 736,892 73,689 8,249,879 32,910 서여의도 69,082 5.6% 427,123 42,712 4,409,147 21,719 마포권 73,025 2.7% 444,766 44,477 4,787,170 23,939 전체 79,079 8.1% 487,752 48,775 5,179,547 25,053 Prime 91,247 7.6% 577,673 57,767 6,166,170 27,467 A 84,174 12.1% 510, 51,010 5,472,712 27,739 B 75,764 7. 458,799 45,880 4,720,844 24,606 C 61,181 5. 374,287 37,429 3,971,890 19,614 잠실 송파권 84,476 3.9% 524,893 52,489 5,307,669 25,746 상암 68,402 13.8% 400,161 40,016 4,401,766 24,384 그외지역 80,037 7.9% 497,601 49,760 5,323,384 25,014 13 14
Yellow Page ( 분당및 6 대광역시 ) 단위 : 원 /3.3 m2 보증부월세 구분 환산임대료 공실률 보증금 월임대료 전세 관리비 전체 71,576 10.2% 443,234 44,323 4,956,566 22,872 초대형 95,000 0. 600,000 60,000 6,600,000 29,000 분당 대형 73,125 3.4% 450,000 45,000 5,359,091 24,000 중대형 62,619 25.3% 387,528 38,753 4,262,804 19,991 중형 66,116 7.2% 399,217 39,922 4,491,745 22,236 소형 62,561 12.8% 418,329 41,833 4,601,624 16,545 전체 51,712 8.5% 279,452 27,945 2,938,702 20,732 대형 49,623 9.9% 270,808 27,081 3,016,079 19,633 부산 중대형 54,038 6.3% 283,545 28,355 3,024,893 22,729 중형 51,573 9.5% 279,421 27,942 2,829,179 20,520 소형 50,055 7.8% 289,158 28,916 2,878,130 17,795 전체 43,873 6.3% 219,823 21,982 2,427,959 19,691 대형 45,731 4. 227,793 22,779 2,478,801 20,640 대구 중대형 46,733 11.7% 227,986 22,799 2,549,449 21,681 중형 40,898 3.9% 210,622 21,062 2,361,642 17,764 소형 33,581 19.1% 171,426 17,143 1,874,835 14,677 전체 47,449 8.7% 253,812 25,381 2,564,238 19,169 대형 40,874 5.7% 207,535 20,753 2,437,846 18,121 인천 중대형 56,295 9.9% 277,409 27,741 2,734,279 25,383 중형 47,610 8.8% 261,008 26,101 2,490,469 18,326 소형 44,289 12.4% 278,522 27,852 2,786,381 13,257 전체 36,552 17.3% 176,048 17,605 1,865,747 17,083 대형 45,853 17.4% 207,680 20,768 2,047,600 22,712 대전 중대형 36,350 16.7% 162,321 16,232 1,774,617 18,463 중형 34,387 17.7% 176,419 17,642 1,893,099 14,905 소형 30,432 16.9% 169,243 16,924 1,699,790 11,588 전체 38,438 12.8% 188,681 18,868 2,122,414 17,703 초대형 41,800 13.9% 210,000 21,000 2,310,000 18,700 광주 대형 39,627 1.2% 174,648 17,465 2,041,763 20,516 중대형 38,176 10.5% 187,884 18,788 2,059,232 17,471 중형 37,145 24.4% 195,383 19,538 2,218,545 15,684 소형 33,876 6.7% 168,775 16,878 1,810,793 15,261 전체 47,812 11.4% 255,807 25,581 2,786,381 19,625 울산 중대형 55,063 19.5% 280,263 28,026 2,867,308 24,000 중형 44,738 7. 245,098 24,510 2,827,627 17,898 소형 44,107 8.5% 243,780 24,378 2,640,932 17,214 14 15
용어정의 전환율 정의 : 월임대료를보증금으로전환하거나보증금을월임대료로전환하고자하는경우기준이되는임대인의요구수익률. 권역별전환율대표값을산출함으로써상이한임대기준을적용하고있는각빌딩간의상호임대료비교가가능해짐 산정방법 : 각 Sample 빌딩들에서적용하는전환율의중간값을대표값으로산출함. 산술평균 (Average), 최빈수 (Mode), 중간값 (Median) 중임대료편차를가장작게나타내는대표값이중간값으로나타남 환산임대료 정의 : 보증금운용이익, 월임대료, 관리비를합한값으로, 임차인으로부터임대인에게귀속되는총금액. 임대기준 ( 보증부월세방식혹은전월세방식 ) 이서로다른빌딩간의상호임대료수준비교가가능해짐 산정방법 : ( 보증금 x 전환율 x 1/12 개월 ) + 월임대료 + 월관리비 Capitalization Rate 전환율 정의 : 부동산가치대비안정화된순영업소득 (NOI) 의비율, 안정화된부동산소득을나누어부동산가치를결정하는비율 산정방법 : { 순영업소득 ( 실질총소득 - 운영경비 ) / 실질매매가격 } 의 2 기간평균이동값 서울권역별 분류 등급구분 지역권역 PRIME A B C 평균 서울 12. 12. 12. 12. 12. CBD 12. 12. 12. 12. 12. 서울지역 GBD 12. 15. 18. 15. 15. 분당및 6 대광역시권역별 YBD 12. 12. 12. 12. 12. ETC 12. 12. 12. 12. 12. 분류 등급구분 지역 권역 소형 중형 중대형 대형 초대형 평균 분당지역 분당권 12. 12. 12. 11. 12. 12. 부산 12. 13.7% 12. 16. - 12. 대구 12. 12. 12. 12. - 12. 지방지역 인천 12. 14. 15. 12.5% - 13.3% 대전 12. 12. 12.5% 13.5% - 12. 광주 12. 12. 12. 12. 12. 12. 울산 12. 11.5% 13. - - 12. 15 16
2011 년 8 월 8000 17