주택시장안정대책
순 서 최근주택시장동향및평가 1 추진방향 2 주요추진과제 3 1. 투기수요차단및실수요자보호 3 2. 서민주거안정목적의주택공급확대 15 3. 조세제도와행정측면에서조세정의구현 16 4. 지방주택시장에대한맞춤형대응 16 ( 별첨 ) 종합부동산세개편효과 18
. 최근주택시장동향및평가 서울과일부수도권중심으로단기간에시장과열 * 전국주택가격상승률 (%) : ( 18.5) 0.03 (6) 0.02 (7) 0.02 (8) 0.02 * 서울주택가격상승률 (%) : ( 18.5) 0.21 (6) 0.23 (7) 0.32 (8) 0.63 * 지방주택가격상승률 (%) : ( 18.5) 0.13 (6) 0.12 (7) 0.13 (8) 0.17 * 서울아파트가격상승률 (%) : (7 월 4 주 ) 0.11 (8 월 4 주 ) 0.45 (9 월 1 주 ) 0.47 * 9 월 1 주주택가격상승률 (%) : ( 과천 ) 1.38 ( 광명 ) 1.01 ( 분당 ) 0.79 ( 구리 ) 0.69 매물부족상황에서투기수요등이가세하며시장불안가중 * 단기부동자금 ( 기말, 조원 ): ( 14)795 ( 15)931 ( 16)1,010 ( 17)1,072 ( 18.6)1,117 * 서울의 9 월 1 주 매수자 - 매도자 지수 (KB) 는 171.6 으로 03 년집계이후최고 * 보증금승계비율 (%) : ( 18.3) 56.8 (4) 49.1 (5) 50.2 (6) 50.8 (7) 56.6 주택매수건중해당주택의기존임대차계약을승계하여매수한비중 - 1 -
. 추진방향 ` - 2 -
. 주요추진과제 1. 투기차단및실수요자보호 종합부동산세 종부세법 9 등 과세표준 ( 시가 ) 현행 3억이하 (1주택 18억원이하다주택 14억원이하 ) * 0.5% 3 6 억 (1주택 18 23 억원다주택 14 19 억원 ) 6 12 억 (1주택 23 34 억원다주택 19 30 억원 ) 12 50 억 (1주택 34 102 억원다주택 30 98 억원 ) 50 94 억 (1주택 102 181 억원다주택 98 176 억원 ) 94억초과 (1주택 181억원초과다주택 176억원초과 ) 당초정부안 2 주택이하 현행유지 0.75% 0.85% (+0.1%p) 1.0% 1.5% 2.0% 1.2% (+0.2%p) 1.8% (+0.3%p) 2.5% (+0.5%p) 3 주택이상 현행유지 1.15% (+0.4%p) 1.5% (+0.5%p) 2.1% (+0.6%p) 2.8% (+0.8%p) 일반 현행유지 0.7% (+0.2%p) 1.0% (+0.25%p) 1.4% (+0.4%p) 2.0% (+0.5%p) 2.7% (+0.7%p) 수정안 3 주택이상 & 조정대상지역 2 주택 0.6% (+0.1%p) 0.9% (+0.4%p) 1.3% (+0.55%p) 1.8% (+0.8%p) 2.5% (+1.0%p) 3.2% (+1.2%p) 세부담상한 150% 현행유지 150% 300% * 1 주택자공시가격 9 억원 ( 시가약 13 억원 ) 이하, 다주택자공시가격 6 억원 ( 시가약 9 억원 ) 는과세제외 * ( ) 는현행대비증가세율 - 3 -
다주택자 v 주택구입목적의주택담보대출관련 * 주택법제 2 조제 1 호에서정하는주택 ( 단, 조합원입주권및분양권을포함 ) * 규제지역 : 투기지역 투기과열지구, 조정대상지역 시행시기 : 대책발표이후 (9.14 일부터 ) 주택매매계약체결건부터적용원칙 ( 세부내용은금융위행정지도참조 ) ➊ - 4 -
➋ * 예외허용사유 : 1 기존주택최장 2 년이내처분조건 ( 거주변경, 결혼, 동거봉양등 ) 2 기존주택보유인정 ( 무주택자인자녀의분가, 타지역에서거주중인 60 세이상부모별거봉양등 ) ➌ * 예외허용사유 : 기존주택최장 2 년이내처분조건 ( 거주변경, 결혼, 동거봉양등 ) [ 기존주택보유인정하는경우는예외사유로불허 ] ➋ ➌ 주택가격구분 고가주택기준이하주택구입시 < 주택구입목적시지역별 LTV ㆍ DTI 비율 > 투기과열지구및투기지역 조정대상지역조정대상지역外수도권 기타 LTV DTI LTV DTI LTV DTI LTV DTI 서민실수요자 50% 50% 70% 60% 70% 60% 70% 없음 무주택세대 40% 40% 60% 50% 70% 60% 70% 없음 1 주택보유세대 2 주택이상보유세대 원칙 0% - 0% - 60% 50% 60% 없음 예외 40% 40% 60% 50% 60% 50% 60% 없음 0% - 0% - 60% 50% 60% 없음 고가주택구입시 원칙 0% - 0% - 고가주택기준이하 예외 40% 40% 60% 50% 주택구입시기준과동일 * 고가주택은공시가격 9 억원초과 ** 음영부분은이번대책으로변경된사항 - 5 -
< 참고 1> 실수요자보호방안 * 그밖에예상치못한경우를위해예외규정 ( 예 : 이에준하는차주 ) 을마련 금융회사여신심사위원회에서대출승인결정 ( 근거내역을보관하고, 주기적으로감독당국에건수등처리결과제출 ) 기존주택매각필요 : 기존주택 2 년이내처분조건 * ( 소득세법시행세칙제 71 조 ) 1 학교취학 2 근무상의형편 31 년이상의치료나요양을필요로하는질병의치료또는요양 4 학교폭력으로인한전학 기존주택보유인정 : 신규주택으로의전입증명등 * 예 : 대출취급전후, 3 개월이내에전입증명원제출등 규제지역 ( 예 : 서울 ) 내청년및서민의주택금융을활용한주택구입지원필요 ( 편법증여등문제는조세행정차원에서대응 ) - 6 -
v 생활안정자금목적의주택담보대출관련 * 의료비, 교육비등생활자금조달목적으로 이미보유하고있는주택 을담보로받는대출 시행시기 : 대책발표이후 (9.14 일부터 ) 대출신청건부터적용원칙 ( 세부내용은금융위행정지도참조 ) ➊ * 금융회사여신심사위원회에서추가자금지원필요성승인 ( 결과는감독당국에보고 ) - (1 주택세대 ) 연간대출한도미적용 (2 주택이상세대 ) 1 주택세대와동일한 LTV DTI 적용, 연간대출한도미적용 구 분 < 생활안정자금목적시지역별 LTV ㆍ DTI 비율 > 투기과열지구조정대상지역조정대상지역기타및투기지역外수도권 LTV DTI LTV DTI LTV DTI LTV DTI 1 주택세대 1) 40% 40% 60% 50% 70% 60% 70% 없음 2 주택이상세대 1) 30% 30% 50% 40% 60% 50% 60% 없음 여신심사위특별승인 2) 40% 40% 60% 50% 70% 60% 70% 없음 * 1) 연간대출한도는동일물건별 1 억원까지로제한, 2) 승인건은연간한도제한없음 * 음영부분은이번대책으로변경된사항 ➋ * 차주가대출신청시, 주택소유정보에대한열람을동의한경우에한함 - 7 -
v 전세자금보증및대출관련 ➊ ➋ * ➊ 기본 (7 천만 ), ➋ 맞벌이신혼부부 (8 천 5 백만 ), ➌ 다자녀가구 (1 자녀 8 천만, 2 자녀 9 천만, 3 자녀 1 억 ) ➌ < 공적전세자금 (HUG, 주금공 ) 보증제도보완 > 現공적보증요건개선요건주금공 HUG 주금공 HUG 주택보유수없음 다주택자제한 (2주택이상 ) 소득요건 없음 1 주택자의경우부부합산소득 1 억원이하 ➍ * 단, 전세보증만기전에 1 주택초과분을처분하면만기연장가능 - 8 -
v 1 주택자특례를실수요자중심으로개편 ➊ 보유기간 3 ~ 4 년 4 ~ 5 년 5 ~ 6 년 6 ~ 7 년 7 ~ 8 년 8 ~ 9 년 9 ~ 1 0 년 1 0 년이상 공제율 24% 32% 40% 48% 56% 64% 72% 80% ➋ * 조정대상지역에종전주택이있는상태에서조정대상지역에신규주택을취득한자 - 9 -
-1 주택임대사업자 과도한세제혜택조정 v 조정대상지역신규취득임대주택양도세중과 소득세법시행령 167 의 3 등 * (2 주택 ) 일반세율 + 10%p (3 주택이상 ) 일반세율 + 20%p v 조정대상지역신규취득임대주택종부세과세 종부세법시행령 3-10 -
v 등록임대주택양도세감면가액기준신설 조세특례법시행령 97 의 3 5 * 주거전용면적 85 m2이하, 수도권밖읍 면지역은 100 m2이하 * 18.12.31 일까지취득하고취득일부터 3 개월이내임대등록하는분에한해적용 -2 주택임대사업자 대출규제강화 * 임대사업자가이미건축되어있는주택을담보로임대업대출을받을경우에적용 주택을새로건축하여임대주택을신규공급하는경우는규제대상에서제외 시행시기 : 대책발표이후 (9.14 일부터 ) 주택매매계약체결건또는대출신청건부터적용원칙 ( 세부내용은금융위행정지도참조 ) * ( 現 ) 금융회사가통상 60~80% 정도수준의 LTV 를자율적으로적용 - 11 -
* 주택취득목적이아닌임대주택의개ㆍ보수등운전자금성격의대출은허용 -1 시장관리 : 임대차 매매 < 자금조달계획서신고항목개선안 > 기존 ( 자기자금 ) 1 예금, 2 부동산매도액, 3 주식채권, 4 보증금승계, 5 현금등기타 ( 차입금등 ) 1 대출액, 2 사채, 3 기타 개선 ( 자기자금 ) 1 예금, 2 주식채권, 3 부동산처분등 ( 기존주택보유현황 ), 4 현금 5 증여 상속, 6 기타 ( 차입금등 ) 1 대출액, 2 임대보증금, 3 회사지원금및사채, 4 기타차입금 - 12 -
* 민간임대주택에관한특별법 개정추진 ( 現 : 과태료 1 천만원이하 ) * 임대등록정보와건축물대장 주민등록 재산세대장등을연계하여보유 임대현황파악 -2 시장관리 분양 * 선의의피해자방지를위해분양권정보에대한공시제우선도입추진 * 시세보다저렴하게공급될수록전매제한기간을길게설정 * ( 환매가격 ) 최초공급가격에 1 년만기정기예금이자율을적용한가격적용 - 13 -
< 참고 2> 분양가상한제적용주택전매제한기간 < 현행 > 분양가상한제적용주택전매제한기간 수도권 50% 이상 GB 해제 & 85m 2 이하 그외주택 공공분양 공공분양외주택 구분 전매제한 투기과열 그외 거주의무기간 분양가격인근시세 100% 이상 3 년 3 년 - 85~100% 4 년 4 년 1 년 70~85% 5 년 5 년 2 년 70% 미만 6 년 6 년 3 년 분양가격인근시세 100% 이상 85~100% 소유권이전 1년 - 70~85% 등기일 2년 - ( 조정지역 ) 1 년 - 70% 미만 3 년 - 공공택지 3 년 1 년 - 민간택지 3 년 6 개월 - < 개선안 > 분양가상한제적용주택전매제한기간개선안 수도권 공공택지 ( 공공분양 ) ( 민간분양 ) 민간택지 구분 전매제한 투기과열 그외 거주의무기간 2) 분양가격인근시세의 100% 이상 3 년 1) 3 년 - 85~100% 4 년 1) 4 년 1 년 70~85% 6 년 6 년 3 년 70% 미만 8 년 8 년 5 년 분양가격인근시세의 100% 이상 3 년 1 년 6 개월 85~100% 3 년 2 년 - 70~85% 3 년 3 년 - 70% 미만 4 년 4 년 - - 1) 과밀억제권역 85 m2이하주택의경우 5 년 / * 그외지역은현행과동일 2) 거주의무기간은공공택지에서공급하는공공분양주택에만적용 - 14 -
2. 서민주거안정목적의주택공급확대 신규수도권공공택지공급 * 그린벨트평가등급은 1~5 등급으로구성 ( 그린벨트해제및개발은환경적가치가상대적으로낮은 3~5 등급지활용이원칙 ) 도심내공급활성화 ➀ ➁ ➂ - 15 -
3. 조세제도와행정측면에서조세정의구현 조세제도 * ( 現 ) 유형별, 지역별, 가격별로차이 조세행정 - 16 -
4. 지방주택시장에대한맞춤형대응 * ( 現 ) 최근 3 개월간미분양 1,000 세대이상 + 감소율 10% 미만인달이있는지역 ( 改 ) 최근 3 개월간미분양 500 세대이상 + 감소율 10% 미만인달이있는지역 < 전세보증금반환보증제도 > 구분 현행 특례보증 ( 미분양관리지역 ) 신청기한 전세계약 1/2 경과전 전세계약종료 6개월전 구상권행사 ( 임대인 ) 대위변제후 6 개월유예 민법상지연배상금 5% 대위변제후 6 개월유예 6 개월간지연배상금면제 (0%) * ( 예비심사미흡등급시 ) 분양보증발급거절, 3 개월이상경과후재심사실시하여양호, 보통시분양보증발급 * ( 예비심사양호, 보통등급시 ) 분양보증발급 - 17 -
< 별첨 > 종합부동산세개편효과 1 대상인원및세수효과 ( 단위 : 만명, 억원 ) 세수효과 구분 인원 * ( 16 년기준 ) 당초정부안수정안 ** 주택 27.4 *** +1,500 +4,200 (+2,700) 종합합산토지 6.7 +5,500 좌동 별도합산토지 0.8 +450 좌동 합계 34.9 +7,450 +10,150 (+2,700) * 국세통계연보 ** ( ) 는당초정부안대비증가 *** 세율인상대상인원 ( 16 년결정기준 ) : ( 당초정부안 ) 2.6 만명 ( 수정안 ) 21.8 만명 - 18 -
2 종부세부담계산사례비교 * 19 년공시가격을기준으로계산, 종부세 = 종부세 + 농특세 ( 종부세의 20%) 재산세등 = 재산세 + 지방교육세 ( 재산세의 20%) + 도시지역분 ( 재산세과표의 1.4/1,000) 종부세 단위 : ( 만원, %) 과표 3 억원 6 억원 1 2 억원 2 1 억원 5 0 억원 9 4 억원 ( 공시가격 ) (1 2.7 억원 ) (1 6.5 억원 ) (2 4 억원 ) (3 5 억원 ) (7 2 억원 ) (1 2 7 억원 ) ( 시가 ) (1 8 억원 ) (2 3.6 억원 ) (3 4 억원 ) (5 0 억원 ) (1 0 2 억원 ) (1 8 1 억원 ) 현행 9 4 1 8 7 5 5 4 1,3 7 5 4,0 2 0 1 0,6 7 3 당초안 ( 만원, %) 수정안 ( 만원, %) 9 9 2 1 5 7 1 3 1,8 1 4 5,5 8 9 1 4,8 3 4 (+ 5, 5.3 ) (+ 2 8, 1 5.0 ) (+159, 28.7) (+439, 31.9) (+ 1,5 6 9, 3 9 ) (+ 4,1 6 1, 3 9 ) 1 0 4 2 9 3 9 1 1 2,2 4 2 6,5 0 0 1 6,4 3 5 (+10, 10.6) (+ 106, 56.7) (+ 357, 64.4) (+ 867, 63.1) (+2,480, 61.7) (+5,762, 54.0) 재산세등 3 9 9 5 3 8 8 1 7 1,2 3 6 2,5 8 4 4,6 3 0 보유세 현행 4 9 2 7 2 5 1,3 7 2 2,6 1 1 6,6 0 4 1 5,3 0 3 당초안 ( 만원, %) 수정안 ( 만원, %) 4 9 8 7 5 3 1,5 3 0 3,0 5 0 8,1 7 3 1 9,4 6 4 (+ 5, 1.2 ) (+ 2 8, 3.8 ) (+159, 11.5) (+439, 16.8) (+1,569, 23.8) (+4,161, 27.2) 5 0 3 8 3 2 1,7 2 8 3,4 7 8 9,0 8 4 2 1,0 6 5 (+10, 2.1) (+ 106, 14.6) (+ 357, 26.0) (+ 867, 33.2) (+2,480, 37.6) (+5,762, 37.7) 종부세 단위 : ( 만원, %) 과표 3 억원 6 억원 1 2 억원 2 1 억원 5 0 억원 9 4 억원 ( 공시가격 ) (9.8 억원 ) (1 3.5 억원 ) (2 1 억원 ) (3 2 억원 ) (6 9 억원 ) (1 2 4 억원 ) ( 합산시가 ) (1 4 억원 ) (1 9 억원 ) (3 0 억원 ) (4 6 억원 ) (9 8 억원 ) (1 7 6 억원 ) 현행 9 4 1 8 7 5 5 4 1,3 7 5 4,0 2 0 1 0,6 7 3 당초안 ( 만원, %) 수정안 ( 만원, %) 9 9 2 2 8 9 7 9 2,2 5 4 6,4 7 9 1 6,4 2 4 (+ 5, 5.3 ) (+ 4 1, 2 1.9 ) (+425, 76.7) (+879, 63.9) (+2,459, 61.2) (+5,751, 53.9) 1 4 4 4 1 5 1,2 7 1 3,0 6 1 9,0 9 2 2 2,2 6 4 (+50, 53.2) (+228, 121.9) (+717, 129.4) (+1,686, 122.6) (+5,072, 126.2) (+11,591, 108.6) 재산세등 2 8 7 4 2 7 7 0 6 1,1 2 4 2,4 7 3 4,5 1 9 보유세 현행 3 8 1 6 1 4 1,2 6 0 2,4 9 9 6,4 9 3 1 5,1 9 1 당초안 ( 만원, %) 수정안 ( 만원, %) 3 8 7 6 5 5 1,6 8 5 3,3 7 8 8,9 5 1 2 0,9 4 2 (+ 5, 1.5 ) (+ 4 1, 6.7 ) (+425, 33.7) (+879, 35.2) (+2,459, 37.9) (+5,751, 37.9) 4 3 2 8 4 2 1,9 7 6 4,1 8 5 1 1,5 6 4 2 6,7 8 2 (+50, 13.4) (+ 228, 37.1) (+ 717, 56.9) (+1,686, 67.4) (+5,072, 78.1) (+11,591, 76.3) * 세부담상한적용 : ( 당초안 ) 150%, ( 수정안 ) 조정대상지역 2 주택자및 3 주택이상자 300%, 1 주택자및기타 2 주택자 150% - 19 -