서울시주거복지정책의발전과변화방향 1 2015.10 장영희 / SH 도시연구소
1. 고도성장시대의주택정책 Seoul 2 고도성장의시대 : 주택부족이가장큰정책과제 1960-1990 30년간연평균 8% 이상의경제성장지속 1인당국민소득 : 1962년 $103 1995년 $11,450 2015년 $28,739 급격한도시화, 서울과수도권으로인구집중 1960-1990년까지 30년간서울의인구는연평균 28만명씩증가, 1990년이후정체 Figure 1. 1 인당국민총소득 (GNI) Figure 2. 수도권인구집중 Source : 한국은행, 1 인당국민총소득 (1960-2015) Source : 통계청, 인구주택총조사 (1960-2010)
1. 고도성장시대의주택정책 Seoul 3 대량공급을통한주택부족문제해소 만성적인주택부족은 1960년고도성장이시작된이후주택정책의과제고도성장시기정책기조는국민스스로주택문제해결대신정부는경제발전, 소득증가, 저렴한주택공급에역점 Figure 3. The number of households and houses in Seoul (1926-2011) C Seoul Metropolitan Government Source : Korea National Statistical Office, Population and Housing Census (1926-2011); Seoul Institute, Geographical Atlas of Seoul 2013
2. 주택문제의시대적변화 Seoul 4 무허가정착지확대 판자촌은고도성장기간동안농촌으로부터도시이주민을위한가장효과적인주거대안주택문제해결여력이없던정부는국공유지무단점거를묵인 1980년대초반서울시민의 10% 이상이판자촌에거주 C Seoul Metropolitan Government C Seoul Metropolitan Government
2. 주택문제의시대적변화 Seoul 5 합동재개발사업의추진 소위 달동네 라불리던판자촌은 1980년대초시작된주민과민간업체의합동재개발사업으로대부분사라짐고밀도판자촌은중산층을위한고층아파트단지로전환불량주택의철거는저소득층을위한저가주택의부족을결과 Figure 4. 서울의 1,300 개재개발구역, 61.6 km2 예정구역 28.8% 구역지정 15.4% 조합인가 9.8% 사업시행착공 9.2% 3.4% 준공 33.4% C Seoul Metropolitan Government 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
2. 주택문제의시대적변화 Seoul 6 저렴한택지공급을통한주택대량건설 공공택지공급은저렴한주택공급을위한정부의가장강력한개입수단 환지방식의토지구획정리사업에서수용방식의택지개발사업으로개발방식변경 토지구획정리사업 ( 토지구획정리사업법 ) 일단의주택지조성사업 ( 주택건설촉진법 ) 택지개발사업 ( 택지개발촉진법 ) 1960,70 년대 1970 년대중반 1980 년대이후 Figure 5. 서울의주택건설 1965-2011 준공 Source : 서울특별시, 서울통계 ; 서울연구원, 2013, 지도로본서울에서인용 C Seoul Metropolitan Government
2. 주택문제의시대적변화 Seoul 7 주거비부담증가, 자가율감소 경제성장과도시인구집중으로집값상승이만성화주택대량공급에도자가율은오히려낮아지는추세국민전체가집값문제로고통 : 주거비부담으로내수소비감소 Figure 6. 주택점유형태 Figure 7. 연소득대비주택가격비율 PIR Source : 통계청, 인구주택총조사 (1970-2010) Source : 국민은행, 주택금융수요실태조사 (1997-2010)
2. 주택문제의시대적변화 Seoul 8 주택유형의변화 : 단독주택에서아파트로 아파트주거에대한선호로신규주택의 70-80% 가아파트로공급전체주택의 0.8%(1970년 ) -> 전체주택의 53%(2000년 ) 로증가주택과기반시설을동시에개발하는신도시형태의대규모개발은현재까지지속 Figure 8. 주택유형별재고 1970-2011 Source: 통계청, 인구주택총조사 (1926-2011); 서울연구원, 지도로본서울 에서인용
3. 저성장저금리시대 : 주택시장의구조변화 Seoul 9 사회경제적구조변화 고령화의진행 65세이상고령인구 2010 9.4%, 2015 11.9%, 2020 14.7%, 2030 22.9% 1인가구의증가 ( 청년, 노인 ) : 2010 24.4%, 2015 27.0%, 2020 28.9%, 2030 30.1% 청년층의고용불안, 높은실업 : 청년층을 5포 세대로지칭청년 1인가구중소득 30% 이상주거비지출비율 57% 전세중심에서월세중심으로임대시장의구조변화, 주거비부담증가 주택시장의구조변화 중대형주택중심 1, 2 인가구용소형주택공급증가 분양아파트중심 공공임대주택에대한수요증가중산층용임대주택수요증가 외곽의신도시개발 도심회귀현상에대비하여역세권개발활성화직주근접을중심으로한도시재생수요증가
4. 공공임대주택의딜레마 Seoul 10 공공임대주택수요증가 1980년대부터시작된무허가판자촌의급속한해체로공공임대주택공급시작정부가바뀔때마다축소되거나새로운유형의공공임대주택등장총주택재고대비공공임대주택은아직까지 6.8% 수준 공공임대 1-5 년단기 1988 년이전 청약저축가입자 영구임대 1988 국민기초생활수급자 국민임대 1994 소득 4 분위이하 재개발공공임대 1998 재개발세입자 장기전세 2008 중산층 공공임대소규모맞춤형 2011 대학생사회초년생등 행복주택 2013 신혼부부대학생사회초년생 협동조합형공공임대, 사회주택등 2013 일반인 ( 공동체목적 ) Figure 9. Cumulative public housing stock increase Figure10. Public housing increases by type in Seoul Source: Data from the Land & Housing Corporation (LH), Ministry of Land, Transportation and Maritime Affairs (MLTM), and Seoul Housing Corporation (SH); modified by the author. Note: Type 1 permanent, purchase and leased public housing; Type 2 National, 50-year, Redevelopment public housing; Type 3 Shift housing. Source: Data from the Seoul Metropolitan Government, Housing Policy Bureau.
4. 공공임대주택의딜레마 Seoul 11 저소득층중심의공공임대주택에대한사회적인식악화 공공임대주택에대한주민과기초자치단체의반발로공공임대주택공급이난항저소득층대상공공임대보다는장기전세, 기업임대등중산층용임대주택추진이용이 저조한입주자순환 영구임대, 50년공공임대, 20년장기전세등은주택의임대연한을의미하나거주가능기간으로오해재개발임대의경우재개발지역의세입자로최초거주자격만명시, 거주기간제한불가획일적으로부과되는낮은임대료로인해장기거주가많은실정 임대주택공급기관의부채증가 공공임대주택에대한정부의재정및국민주택기금의 지원부족으로공급주체의사업부담증가 LH, SH 등주택공기업의부채가기하급수적으로증대 임대사업의손해 ( 호 ) 억원 저소득층을위한공공임대주택정책은지속가능할것인가? 공공임대주택의입주대상을저소득층에서중산층까지확대할것인가?
4. 공공임대주택의딜레마 Seoul 12 공공임대주택의새로운재원조달방식으로 REITs 도입 임대주택공급에따른부채증가문제해결을위해 REITs 발행공공임대리츠건설비용 : REITs 통한 Funding 임대료 : 시장가의 80% 투자자에게 20년간 5% 수익률보장 민간재원활용은민간부문의임대주택사업참여를독려한다는점에서의미가있음 공공 - 민간협력을통한임대주택공급정책확대 Table 3. 사업방식비교 구분 공공임대주택 사회주택 준공공임대주택 민간임대 공급주체 국가, 지자체, 공사 사회적경제주체 민간기업 주택소유자 재원조달 재정및기금 조합비및대출 자기자본또는대출 자기자본또는대출 임대료 시세 30-80% 시세 80% 이하 시세이하 시세 거주기간 10-20년 10-20년 10년 2년
5. 공급자중심에서수요자중심의정책으로 Seoul 13 공동체주택의등장 : 민관공동출자형사회주택, 협동조합형공공임대주택등 공유공간을활용하여개인별공간의필요를줄이는친환경적, 공동체적거처에대한수요와관심증가 관건은저렴한토지확보 토지확보방안 시유지, 구유지, SH토지등공공토지활용 대학, 종교단체, 기업등의기부토지 소규모재생사업을통한부지확보 다양한공동체주택공급 1인가구를위한공공임대 자립 자활을위한지원주택 민간주택임차형공공임대 ( 도시재생사업지구내 ) 민간의협동조합운동지원 이음채 ( 육아협동조합 ) 청년협동조합주택홀몸어르신맞춤형원룸주택
5. 공급자 중심에서 수요자 중심의 정책으로 Seoul 14 서울시 주거지원 서비스 서울시 전월세보증금 지원센터 전월세보증금 분쟁해소를 위한 상담 및 단기융자지원을 위해 2012년 8월 설립한 기구 임대차상담에서부터 분쟁조정 등 주택임대차와 관련한 서비스를 원스톱으로 제공 주택개량상담실 주택개량과 관련하여 주택개량범위 진단과 사업비 제시, 각종 지원제도 연계 등 주택개량 맞춤형 무료상담 실시 공동주택상담실 공동주택 거주 및 관리 등과 관련한 제반 사항을 상담 주택관리사, 입주자대표 등 전문상담사가 무료로 상담 Rental counseling Loan support Conflict adjustment Seoul Metropolitan Government
5. 공급자중심에서수요자중심의정책으로 Seoul 15 주거복지전달체계강화 주거복지지원센터운영지원사업서울시주거복지지원조례에근거주거복지서비스종합지원현재 10개민간단체에위탁운영중 SH공사 : 주거복지서비스전문기관으로기능강화 11개주거복지센터운영공공임대주택관리, 주택상담, 주택개량, 주거급여등권역별주거복지서비스기반제공 C Seoul Metropolitan Government Gwanak-gu : Consigned Management by People s Solidarity of Gwanak
5. 공급자중심에서수요자중심의정책으로 Seoul 16 주거취약계층을위한주거비보조정책의시행 2015년은한국주거복지의대전환점이되는해 : 1988년공공임대주택이시작된지 27년만에공급중심에서주택바우처, 주거급여등주거비보조정책의시행. 주거복지의중심축이공공임대에서주거급여로이동시작중위소득 43% 이하인 97만가구가대상 Vs. 공공임대주택수혜가구수는전국 137만, 서울 17만연예산 1조 ( 가구당월평균지급액 11만원 ) Vs. 공공임대주택은공급비용의 10-30% 지원 공공임대주택공급 서울시차원의주택바우처 국가차원의주거급여 1988-2015 2002 2015 년시작 저리전세 구입자금융자등기타서비스까지포함할경우 2017 년 5 분위이하무주택가구 (520 만 ) 의 64% 지원 2022 년 5 분위이하무주택 550 만가구모두지원
6. 주민중심의주거환경개선 Seoul 17 17 도시개발의패러다임변화 소유자에서거주자중심으로 사업성및전면철거중심에서공동체및마을만들기중심으로 거주자의거주권보호 실태조사, 주민의견수렴후진로결정 주민이사업원하는구역행정지원통해원활한추진도모 구역해제지역사람중심주거재생사업으로전환 ( 마을만들기등 ) 추진위원회해산시법정사용비용일부보조 ( 정책실효성담보 ) 기초생활수급자자격유무관계없이임대주택공급세입자주거권보장
6. 주민중심의주거환경개선 Seoul 18 2012 년부터기존시가지를보존, 정비하는주거환경관리사업도입 : 현재서울의 23 개지역에서추진 공공부문은도로, 주차장, 광장등기반시설을설치주민센터, 어린이집, 경로당, 순환형임대주택등주민공동시설을지원주민들은마을공동체형성, 주택개량과마을환경을개선하는주민참여형재생방식 관건은주민들의인식변화, 주민들은아직도전면철거에의한아파트건설선호 C Seoul Metropolitan Government C Seoul Metropolitan Government
6. 주민중심의주거환경개선 Seoul 19 C Seoul Metropolitan Government
7. 향후과제 Seoul 20 지역중심의다양한주거가치실현을위한지역차원의주택정책시행민간임대시장에서서민들의주거안정도시재생사업활성화민간비영리조직의사회주택사업육성주택거버넌스시스템구축지역자원을활용한지역복지네트워크구축주택, 고용, 복지등통합서비스제공공공부문의역할변화 - 지속가능한새로운공공디벨로퍼역할모델모색