2018. 12 주택매매가격상승률크게둔화 KB부동산매매전망지수조사이래최저치기록대출규제적용에도주택담보대출증가율높게지속수도권오피스텔전세거래급증 FOCUS ISSUE 실수요자위주로개편되는주택청약제도 KB 금융지주 경영연구소
목차 부동산시장동향 주거용부동산시장 - 주택 4 : 주택가격 주택거래및미분양 분양및입주 - 토지 11 - 주택금융시장 12 - 부동산금융 13 상업용부동산시장 - 상가 14 - 오피스텔 15 - 오피스 16 해외부동산시장 - 미국주택시장 17 - 캐나다주택시장 18 FOCUS ISSUE 실수요자위주로개편되는주택청약제도 19 2
부동산시장동향 <Summary> [ 주택및토지시장 ] 주택가격 : 11월주택매매가격상승률은 0.15% 로전월대비상승폭이크게축소 9.13 대책을포함한정부의규제강화이후매수수요가위축되면서안정 수도권과 5개광역시매매가격상승률은전월대비각각 0.34%, 0.13% 에그치며, 대부분지역에서안정세를보였으며, KB부동산매매전망지수역시조사이래최저수준 한편, 전세가격 (0.03%) 역시가을이사철에도불구하고안정세지속 주택거래 : 10월주택거래량은 9월대책이전거래수요가반영되면서전년동기대비 46.4% 증가 수도권과비수도권에서모두거래량이증가하였으나최근시장분위기를감안하면, 증가세가지속되기는어려울것으로전망 주택공급 : 분양시기가지연되면서연말까지 30만호초반수준에머무를전망 11월분양물량은 2.7만호로전년동월대비 27.2% 감소하였으며, 사업장내부갈등및분양가산정등의이슈, 경기위축등이복합적으로반영되며분양시기가지연되었기때문 주택금융 : 주택담보대출금리는전월대비 0.02%p 상승한 3.31% 를기록 주택담보대출금리는최근 5개월간 18bp하락하였으나, 11월기준금리상승의영향으로향후상승세지속전망 토지 : 토지가격은파주등접경지역이꾸준히상승세를보이며전월대비 0.45% 상승 경기도및강원도일부지역에적용되던군사보호시설해제로토지가격추가상승가능성도존재하며, 토지거래량도 28.2만필지로올 3월이후최고치를기록 [ 상업용시장 ] 오피스텔 : 2018년수도권오피스텔입주물량 5.6만호로전녀대비 56% 증가 입주물량증가로오피스텔임차거래비중에서전세거래건수 (2.6만호) 가전년대비 22.2% 증가 오피스 : 매매가격상승으로서울오피스빌딩자본환원율전분기대비 0.03% 상승한 4.69% 기록 경기침체등에따른오피스시장우려가커지고있지만, 서울중대형오피스를중심으로당분간양호한흐름전망 상가 : 자영업경기침체우려에도상가분양증가 자영업자의경기침체와국지적인공급과잉우려에도전국상가분양물량은전분기대비 34.3% ( 전년동기대비 6.2%) 증가 3
[ 주택가격 ] 전국주택매매가격, 매수심리위축되며강보합수준으로둔화 규제발표이후 매수수요감소로 상승폭둔화 11 월전국주택매매가격은전월대비상승폭 (0.15%) 크게축소 9.13 대책및대출규제등으로매수수요가급감하면서전국주택매매 가격상승폭은크게둔화 2013 년 9 월이후 5 년 3 개월연속상승흐름은유지중이나, 매수수요 감소에따른시장둔화움직임은당분간지속될전망 전국주택매매가격변동률 (%): '18.8 월 (0.21) 9 월 (0.98) 10 월 (0.56) 11 월 (0.15) 지역별로수도권을포함한전지역이전월대비상승폭축소또는하락 수도권 (0.34%) 과 5개광역시 (0.13%) 는전월대비상승폭이축소되었고, 기타지방 (-0.35%) 은하락폭확대 12월매매가격은매수심리부진지속으로보합수준으로둔화될전망 전국주택전세가격보합세 전국주택전세가격 (0.03%) 은가을이사철에도불구하고입주물량증가 의영향으로보합수준기록 지역별전세가격또한매매가격과동일한기조유지 수도권 (0.13%) 과 5개광역시 (0.09%) 는강보합수준으로둔화되었고, 기타지방 (-0.27%) 은 23개월연속하락 12월전세가격은입주물량영향이지속되면서보합수준예상 그림 1 전국주택매매및전세가격지수변동률 그림 2 지역별주택매매가격지수추이 4 (YoY, %) (MoM, %) 1.2 110 ('15.12=100) 3 매매 (MoM, 우 ) 전세 (MoM, 우 ) 매매 (YoY, 좌 ) 전세 (YoY, 좌 ) 0.9 100 2 0.6 90 1 0.3 80 수도권 0 0.0 70 5 개광역시 기타지방 -1-0.3 '16.11 '17.05 '17.11 '18.05 '18.11 60 '08.11 '10.11 '12.11 '14.11 '16.11 '18.11 자료 : KB 국민은행 자료 : KB 국민은행 4
[ 주택가격 ] ( 수도권 ) 매수수요감소영향확대로매매가격상승폭둔화지속 규제강화영향으 로서울, 경기는 둔화 수도권주택매매가격 (0.34%) 은매수수요안정을위한연이은규제대책발표로전월 (1.00%) 대비상승폭축소 세부지역별로규제영향이상대적으로크게작용된서울과경기는상승폭이크게축소된반면, 인천은상승폭소폭확대 서울 (0.40%) 은유주택자에대한대출규제강화와더불어무주택자또한 DSR 시행등진입장벽생성으로대부분지역이상승폭둔화 경기 (0.35%) 는수원장안 (1.07%) 을제외한전지역이 1% 이하상승률을기록하면서서울과함께매매시장안정분위기확대 인천 (0.17%) 은보합세가지속되고있으나, 규제미적용에따른매수수요유입으로전월대비상승폭은다소확대 12월수도권매매시장은규제영향지속으로강보합수준으로둔화전망 수도권전세시장 입주물량증가로 강보합 수도권전세가격 (0.13%) 은입주물량증가영향으로둔화 서울 (0.23%) 은신규입주물량과기존입주단지의전세만기시기가겹 친마포 (-0.11%) 가하락하는등입주물량증가의영향이점차확대 경기 (0.06%) 와인천 (0.05%) 은입주물량증가의영향으로강보합수준에서안정적인흐름유지 수도권 12월전세시장은강남권을중심으로대규모단지의입주가이어지면서당분간보합수준에서안정된흐름기대 그림 3 수도권매매 / 전세가격변동률 ('18.11 월 ) (MoM, %) 매매 1.0 전세 0.8 0.6 0.35 0.4 0.23 0.40 0.17 0.2 0.06 0.05 0.0-0.2-0.4-0.6-0.8 서울경기인천 그림 4 수도권주간매매가격변동률 1.4 1.2 1.0 0.8 0.6 0.4 0.2 0.0 (WoW,%) 1.21 재건축부담 ( 예상 ) 금발표 9.13 주택시장안정대책 8.27 추가안정화대책 2.20 안전진단강화 7.10 여의도 / 용산 3.26 DSR 시행통합개발 4.1 다주택자양도세중과 서울인천경기 -0.2 12.18 1.29 3.19 4.30 6.11 7.23 '9.3 '10.22 '12.3 자료 : KB 국민은행 자료 : KB 국민은행 5
[ 주택가격 ] (5 개광역시 ) 지역별매매가격 3 강 /2 약흐름지속 규제비적용지역 중심으로상승폭 확대 5 개광역시주택매매가격 (0.13%) 은수도권대비완화된규제적용으로 일부지역은상대적으로높은상승률기록 광주 (0.85%) 는매물부족에따른매도자우위지속으로광산구 (1.35%), 서구 (0.76%) 등대부분지역에서큰폭상승세 대전 (0.49%) 은규제비적용에따른풍선효과로유성구 (1.09%), 서구 (0.61%) 등세종시인근지역을중심으로상승폭확대 대구 (0.29%) 는전월대비상승폭은둔화되었으나, 남구 (1.46%) 는상승폭확대되었고, 부산 (-0.28%) 과울산 (-0.61%) 은지역경기침체와입주물량증가영향으로하락폭확대되면서부진 5 개광역시매매가격은규제공백에따른매수수요가유입되는광주, 대 전등일부지역의상승세는지속될전망 세부지역별매매가격과동일한전세가격흐름유지 5 개광역시전세가격 (0.03%) 은보합수준에서안정 매매가격상승지역인광주 (0.45%) 와대구 (0.26%), 대전 (0.15%) 에 서나란히상승세기록 반면부산 (-0.06%) 과울산 (-0.42%) 은장기간하락기조를유지하 면서매매시장과함께부진한흐름이지속 5 개광역시전세시장은강보합수준에서안정된흐름을보일전망 그림 5 5 개광역시매매 / 전세가격변동률 ('18.11 월 ) 그림 6 5 개광역시주간매매가격변동률 1.0 0.8 0.6 0.4 0.2 0.0 (MoM, %) 0.290.26 0.85 0.45 0.49 0.15 매매전세 0.4 0.3 0.2 0.1 부산 (WoW,%) 9.13 주택시장광주안정대책대구 5개광역시 2.20 재건축안전진단강화 8.27 추가안정화대책 4.1 다주택자양도세중과 -0.2-0.4-0.6-0.8-0.06-0.24-0.42-0.61 부산 대구 광주 대전 울산 0.0-0.1-0.2 12.18 1.29 3.19 4.30 6.11 7.23 '9.3 '10.22 '12.3 자료 : KB 국민은행 자료 : KB 국민은행 6
[ 주택가격 ] ( 기타지방 ) 공급증가영향으로주택매매가격 2 년연속하락 경상, 충청주택시장 입주물량부담속 매매가격하락지속 기타지방주택매매가격 (-0.35%) 은 2 개월연속하락폭확대 입주물량증가에따른부진과더불어주택시장규제강화에따른투 자수요위축으로기타지방은 2 년연속하락 지역별로수급여건이안정된전남 (0.26%) 을제외한전지역에서하락 입주물량증가로청주 (-1.18%), 천안 (-0.49%) 등충청지역주요도시들의매매가격이하락하면서충청지역은전반적으로부진 경남 (-0.52%) 을비롯해강원 (-0.28%) 등기타지방대부분지역은적체된입주물량과투자수요위축으로하락폭확대 한편세종 (-0.15%) 은규제강화이후매수수요유입이제한되면서하락전환 12월기타지방매매시장은매수수요위축으로하락세가지속될전망 기타지방전세가격약세지속 기타지방전세가격 (-0.27%) 은입주물량부담이지속되며하락 입주물량증가에따른전세수요부족으로매매가격과동일하게전남 을제외한전지역에서하락세지속 한편세종 (0.31%) 은매수심리위축에따른매수수요자들의전세수 요전환으로 3 개월연속상승 그림 7 기타지방매매 / 전세가격변동률 ('18.11 월 ) 그림 8 기타지방주간매매가격변동률 1.0 0.8 0.6 0.4 0.2 0.0-0.2-0.4-0.6-0.8 (MoM, %) 매매전세 0.31 0.26 0.09 0.00-0.05-0.10-0.07-0.13-0.15-0.19-0.28-0.36-0.38-0.52-0.49-0.58-0.61 세종강원경남경북전남전북충남충북제주 0.4 0.3 0.2 0.1 0.0-0.1 (WoW,%) 세종 기타지방 2.20 재건축안전진단강화 9.13 주택시장 3.26 DSR 시행 8.27 추가안정화대책 안정대책 4.1 다주택자양도세중과 -0.2 12.18 1.29 3.19 4.30 6.11 7.23 '9.3 '10.22 '12.3 자료 : KB 국민은행 자료 : KB 국민은행 7
[ 주택가격 ] KB 부동산매매전망지수조사이래최저치기록 매매대비전세가격 비율하락세지속 전국아파트매매대비전세가격비율은 71.2% 로 21 개월연속하락 전세가격대비높은매매가격상승으로매매대비전세가격비율은장 기간하락세를지속하고있으나, 하락폭 (-0.2%p) 은축소 지역별로수도권 (68.8%/ 전월대비 -0.4%p) 과 5 개광역시 (71.8%/-0.1%p) 는하락한반면기타지방 (76.0%/ 0.2%p) 은소폭상승 광주광역시제외한전지역 하락전망 11월 KB부동산매매전망지수 1 (85.0) 는 하락전망 이우세한가운데지수수준은 2013년 4월조사이래최저치갱신 주택시장진입수요차단을위한각종규제시행으로매수심리가둔화되면서주택시장에대한침체분위기가전반적으로확산 수도권과비수도권등대부분지역에서매수수요부진에따른매매가격에하락우려가큰상황 유일한 상승전망 지역인광주 (100.5) 도지수기준에근접하며하락 주요지역별매매전망지수 : 서울 (83.9), 경기 (88.1), 인천 (89.4), 광주 (100.5), 대구 (94.0), 대전 (98.8) 기타지방 (81.1) 한편, KB부동산전세전망지수 (88.6) 는수도권에서도본격적으로입주물량증가가예정되면서 하락전망 으로유지 그림 9 아파트매매가격대비전세가격비율추이 90% 전국 80% 서울 70% 71.2 그림 10 KB 부동산매매전망지수추이 140 전국 수도권 130 5개광역시 기타지방 서울 120 60% 50% 40% 59.6 110 100 90 80 30% '03.11 '06.11 '09.11 '12.11 '15.11 '18.11 자료 : KB국민은행 70 '16.11 '17.5 '17.11 '18.5 '18.11 자료 : KB 국민은행 1 KB부동산매매 / 전세가격전망지수는 3개월후아파트매매 / 전세가격에대해크게상승, 약간상승, 보합, 약간하락, 크게하락의 5가지중하나를부동산중개업체가선택하여작성된지표로 100이면보합이고, 100을초과할수록상승비중이높음 ( KB부동산매매/ 전세가격전망지수 = 100 + {( 크케상승 비중 1+ 약간상승 비중 0.5)-( 크케하락 비중 1+ 약간하락 비중 0.5)} ) 8
[ 주택거래 ] 주택매매거래, 대책이전거래량이반영되며큰폭으로증가 10 월주택매매거래 전년동기대비 46.4% 증가 10 월주택매매거래량은전년동기대비 46.4% 증가한 9 만 2,566 호 지난 3 월이후거래감소세가지속되었으나 5 개월만에증가하였으며, 수도권은전년동기대비 46.4% 나증가해증가세를주도 전월대비로는 21.6% 증가하였으며, 3개월연속증가 한편, 10월말까지누계기준으로는전년동기대비 8.1% 감소 정부대책이전가격급등기시기의거래가상당부분반영 주택거래신고기간 60일을감안하면, 9월대책이전상황이반영되면서거래량이전반적으로높은상황 최근경기둔화상황을감안하면증가세가이어지기는어렵다고판단 미분양아파트비수도권증가지속 9월전국아파트미분양물량은 6만 502호를기록해전월대비큰변화가없는상황 지역별로보면수도권감소, 비수도권증가추세가지속되면서지역별분양시장양극화지속 ( 수도권 -12.7%, 비수도권은 1.7%) 전반적인미분양아파트적체수준은안정적인상황이나지역별로시장이양극화되고있는만큼지역별로판단필요 지역별로는경상권을비롯해과거금융위기최고점대비 50% 를넘어서는지역이나오고있으며, 준공후미분양도지속적으로증가 그림 11 주택매매거래량추이 그림 12 미분양아파트물량추이 자료 : 온나라부동산정보통합포털 자료 : 온나라부동산정보통합포털 9
[ 주택공급 ] 분양물량, 사업지연으로지난해와유사한수준에그칠전망 연말까지분양물량 30 만호초반으로 지난해수준 11 월분양물량은 2.7 만호로전년동월대비 27.2% 감소 수도권 (1.4 만호 ) 에서전년동월대비 19.1% 감소했으며, 비수도권 (1.4 만호 ) 은 33.6% 감소 대규모단지들의사업일정이내부갈등및분양가산정등으로당초예정보다지연되면서분양물량은전반적으로감소 11월말까지아파트분양물량은 28.1만호로지난해와유사한수준 분양시장호황으로올해분양물량은지난해대비크게증가할것으로예상되었으나분양일정연기사업장이늘어나면서지난해와비슷한 30만호초반수준에그칠전망 상당부분사업이진행된사업장의경우내년에경기가위축될경우분양에어려움을겪을가능성도있음 입주물량, 수도권과비수도권에서모두증가 11월입주물량은약 4.7만호로전년동월대비 25.3% 증가하였으며, 이는올 2월이후최고치 수도권이 2.2만호, 비수도권은 2.5만호로각각전년동월대비 13.4%, 38.0% 증가 입주물량증가의영향은경기가좋지않은비수도권에서더욱클것으 로전망 그림 13 아파트분양및분양예정물량추이 그림 14 신규아파트입주및예정물량추이 자료 : 부동산 114 자료 : 부동산 114 10
[ 토지 ] 경기도접경지역토지가격상승세지속 남북경협기대로 접경지역토지가격 상승세확대 10월전국토지가격은전월대비 0.45% 상승, 특히파주등접경지역토지가격꾸준히상승세 남북경협분위기에힘입어경기도파주및강원고성 연천군일대의토지가격상승세확대 18.1~10 월누적상승률 : 경기파주 +8.7%, 연천군 +5.4%, 강원고성 +7.1% 지난 12.5일경기도및강원도일부지역의군사시설보호구역이해제 ( 경기도내약 112km2 ) 되면서향후토지가격추가상승가능성존재 총해제면적은 3 억 4 천만m2이며군사시설보호구역의 38% 가경기도에위치 표 1 지역별토지가격변동률현황 (2018.10) ( 단위 : %) 전국 서울 부산 대구 인천 광주 대전 울산 세종 0.49 0.68 0.43 0.48 0.42 0.45 0.26 0.20 0.50 경기 강원 충북 충남 전북 전남 경북 경남 제주 0.41 0.28 0.26 0.16 0.22 0.31 0.23 0.15 0.70 자료 : 한국감정원 토지거래량꾸준히증가추세 10 월전국토지거래량은 28.2 만필지로 2018.3 월이후최고수준 토지거래량은전월대비 21.6% 증가 ( 전년동월대비 +18.8%) 하였으며 전라도광주, 경기, 대전등을중심으로증가 지역주력산업침체가지속되는경상도일부지역을제외하고는대부분 지역에서토지거래량은꾸준히증가하는추세 그림 15 주요지역의지가변동률 (10 개월누적 ) 그림 16 2018 년 1~10 월누적토지거래량증감률 3.8% 5.0% 8.7% 5.4% 7.1% 30 25 20 15 10 5 (%) 5.3 4.3 6.5 25.4 21.2 11.4 23.8 11.0 8.4 5.1 19.0 14.5 0 전국서울파주경기 -1.3% -0.7% 고성 군산 창원 -5-10 -15-20 -14.3-7.4-4.2-6.7-16.4 연천군 성산구 서울부산대구인천광주대전울산세종경기강원충북충남전북전남경북경남제주 자료 : 한국감정원 자료 : 한국감정원 11
[ 주택금융시장 ] 주택담보대출금리상승세전환, 규제에도대출증가율횡보 주택담보대출금리상승전환, 기준금리인상으로상승지속예상주택담보대출연체율안정세지속 10월주택담보대출금리는전월대비 0.02%p 상승한 3.31% 를기록 5월 3.49% 에서 10월 3.31% 까지 5개월간 18bp 하락 최근다소하락하던주택담보대출금리는 11월기준금리상승영향으로 12월부터본격적인상승세예상 코픽스신규금리는 1.93% 로 10bp 상승, 잔액금리도 1.93% 로 3bp 상승 10월말기준주택담보대출연체율은전월과동일한 0.19% 기록 2017년기준금리 25bp 인상이후에도연체율이상승하지않았던점고려시지난 11월기준금리인상도연체율에큰영향을미치기어려울것으로전망 가계대출전체연체율은 0.27% 로안정적수준지속 주택담보대출증가율연초대비상승세지속 10 월말기준은행권 (+ 주금공양도포함 ) 주택담보대출은전월대비 3.5 조원증가, 9 월증가액 (3.7 조원 ) 대비로는 0.2 조원감소 9 월에이어 10 월에도 0.6% 내외의증가율지속 주담대증가율 : '18.1 월 0.23% 3 월 0.49% 6 월 0.55% 10 월 0.59% 9.13 대책이후에도대출규제강화에도불구하고은행권주택담보대 출증가율은여전히높은수준유지 그림 17 주택담보대출금리추이 그림 18 주택담보대출연체율추이 4.0 3.5 3.0 2.5 (%) 주택담보대출 코픽스 ( 잔액 ) 코픽스 ( 신규 ) 기준금리 3.31 1.4 1.2 1.0 0.8 0.6 (%) 가계대출주택담보대출신용 + 주택외담보대출 2.0 1.93 1.93 0.4 1.5 1.50 0.2 1.0 15.10 16.4 16.1 17.4 17.10 18.4 18.10 자료 : 한국은행, 은행연합회 0.0 08.10 10.10 12.10 14.10 16.1 18.10 자료 : 금융감독원 12
[ 부동산금융 ] 부동산펀드증가율둔화, 신탁은견조한성장세지속 부동산펀드신규설정시장상황악화로증가율둔화 11 월부동산펀드신규설정액은 1.12 조원으로전월대비 23% 감소 17 년 2 월이후 10 개월째월 1 조이상신규설정지속 9.13 대책이후국내신규설정규모크게감소 18 년 8 월 1.07 조, 9 월 0.52 조, 10 월 0.85 조, 11 월 0.61 조 미국주택시장경기둔화상황과상업용부동산경기하락우려가증가하면서해외신규설정은 9월을정점으로크게감소 18 년 8 월 0.81 조, 9 월 1.02 조, 10 월 0.61 조, 11 월 0.51 조 부동산신탁수탁고 4% 대증가세지속 2018 년 3 분기부동산신탁수탁고는 4.0% 증가 2018 년 9 월말부동산신탁수탁고는 242.5 조원으로 2 분기말 233.3 조원대비 4.0% 증가 3분기수탁고증가액 9.2조원중부동산전업신탁사가담보신탁 6.4 조 (69.6%), 토지신탁 1.5조 (16.6%) 를차지하고있으며, 은행이담보신탁 1.4조 (15.0%) 를차지 17년이후월평균 1.2% 의성장세가지속되고있으며, 같은재산신탁중금전채권신탁이 17년이후월평균 0.6% 성장하는것에비해두배정도높은성장률을보이고있음 그림 19 부동산펀드신규설정금액추이 그림 20 부동산신탁수탁고추이 3.0 ( 조원 ) 2.5 2.0 1.5 1.0 0.5 0.0 14.10 15.04 15.10 16.04 16.10 17.04 17.10 18.04 18.10 400 ( 조원 ) 수탁고 증가율 (%) 3 350 2 300 250 1 200 0 150-1 100 50-2 0-3 '15.09 '16.03 '16.09 '17.03 '17.09 '18.03 '18.09 주 : 실선은 12개월이동평균자료 : 금융투자협회 주 : 실선은 4분기이동평균자료 : 금융감독원 13
[ 상가 ] 자영업경기침체우려에도상가분양증가 경기지역을중심으로 상가분양크게증가 2018년 3분기전국상가분양물량은 5,724호로전분기 (4,261호) 대비 34.3%, 전년동기 (5,389호) 대비 6.2% 증가 지역별로경기지역상가분양이 2분기 2,447호에서 3분기 3,687호로크게증가하였으며 3분기누적물량도전년동기대비 15.6% 증가 반면, 서울의경우 3 분기 322 호의상가가분양되었으며 1 분기 1,014 호를고점으로 2 분기연속분양물량이감소 경기지역분양가격하락세, 서울은상승 2018 년 3 분기전국상가평균분양가격은 1 층기준 911 만원 / m2로 2 분기 867 만원 / m2대비 5.1% 상승 상가분양이많았던경기지역의분양가격은 3분기 941만원 / m2을기록하였으며 1분기 961만원 / m2을연중고점으로 2분기연속하락 서울의 3분기분양가격은 1,489만원 / m2으로 2017년 2분기이후가장높은분양가를기록하였으며비수도권지역중에서는세종시가인천, 경기지역보다높은 979만원 / m2의분양가격을기록 상가분양시장리스크확대전망 자영업경기침체와국지적공급과잉에대한우려가커지면서상가분양 시장역시리스크가확대될것으로전망 소규모상가를중심으로투자수익률하락이가시화되고있는상황에 서공급이많은경기지역및높은분양가를기록하고있는세종시등 에서미분양및공실리스크확대가능성 그림 21 지역별상가분양물량추이 그림 22 상가분양가추이 자료 : 부동산 114 자료 : 한국감정원 14
[ 오피스텔 ] 수도권오피스텔전세거래는증가, 월세거래는감소 수도권오피스텔의 입주물량은증가 2018 년연간수도권오피스텔입주물량은큰폭증가 2018 년 12 월말누적기준수도권오피스텔입주 ( 예정 ) 물량은약 5 만 6 천호로전년대비 56% 증가 특히경기도 (3.6 만호 ) 와인천 (0.6 만호 ) 의입주물량이전년대비각각 122%, 114% 급증하는등큰폭의증가세시현 반면서울은전년대비 -16% 감소한 1.4 만호가공급 오피스텔의임대수익률은하락세지속 공급증가에도수도권오피스텔평균가격은지속상승 11 월기준서울지역오피스텔일반거래가격은약 2 억 4,617 만원수 준으로전월대비 0.65%, 전년동기대비 6.20% 상승 경기 (19,397만원) 와인천 (12,193만원) 의경우도각각전월대비 0.79%, 0.08% 의상승률을기록 평균매매가격상승등의영향으로 11월임대수익률은모두하락세 임대수익률 (%,%p, 전년대비 ): 서울 4.65(-0.24), 경기 5.16(-0.18), 인천 6.2(-0.08) 전월세거래량전년동기간대비증가 수도권오피스텔임차시장의경우, 전세는늘어난반면월세는감소 11 월말누적전월세거래량은 5.2 만호로전년동기간대비 8% 증가 하였으나월세 (3.6 만호 ) 는 3.3% 줄고, 전세 (2.6 만호 ) 는 22.2% 증가 임차시장내전세거래증가는지속되는입주물량확대에따른영향으 로, 이러한시장변화로인해당분간임대수익률개선은어려울전망 그림 23 수도권오피스텔매매가격및입주물량 ( 천만원 ) 수도권입주물량 ( 우 ) ( 천호 ) 28 서울평균가격 ( 좌 ) 12 26 경기평균가격 ( 좌 ) 10 24 22 8 20 6 18 16 4 14 2 12 10 - '10.9 '11.12 '13.3 '14.6 '15.9 '16.12 '18.3 '19.6E 자료 : KB국민은행 ( 일반거래가기준 ), 부동산114 그림 24 수도권전월세거래량변화 ( 천호 ) 30 25 20 15 10 5 0 21.3 자료 : 국토교통부 +22.2 전세거래량 '17.9 '18.9 26.0 26.8 25.9-3.3% 월세거래량 15
[ 오피스 ] 서울오피스빌딩시장, 양호한흐름지속 서울오피스빌딩 환산임대료전분기 대비상승 2018년 3분기서울지역오피스빌딩환산임대료는 3.3m2당 117,974 원으로전분기대비 0.9%, 전년동기대비 1.6% 상승 연면적 3만 3,000m2가넘는대형등급이상신축오피스빌딩공급이늘어나면서환산임대료가상승 권역별로도심권과강남권, 기타지역의환산임대료는상승하였으나 여의도권의경우전분기대비 0.2% 하락 공실률은전분기대비하락 3분기서울지역오피스빌딩공실률은 10.3% 로전분기대비 0.3%p 하락하였으나전년동기대비로는 0.6%p 상승 등급별로중대형 ( 연면적 5천평 ~1만평미만 ) 의공실률은 3분기 7.9% 로전분기대비 0.2%p 상승하였으나다른등급은모두공실률이하락 권역별로도심권을제외한모든지역에서공실률이전분기대비하락 매매가격상승하며서울오피스빌딩시장양호한흐름지속 매매가격상승세가지속되면서 3분기거래된서울오피스빌딩자본환원율은전분기대비 0.03% 상승한 4.69% 를기록 3분기삼성물산서초사옥이 3.3m2당 30,500천원에거대되면서역대프라임오피스최고가기록을갱신 경기침체등에따른우려가커지고있지만서울시중대형오피스시장에대해서는당분간양호한흐름이이어질것으로전망 공실률상승가능성에도매매가격상승과자본환원율 강보합세유지 전망우세 (GENSTAR 전문가조사결과 ) 그림 23 서울오피스빌딩전환임대료및공실률 그림 24 프라임오피스역대평당최고가경신사례 25 20 ( 만원 / m2 ) 12.1 환산임대료 ( 좌 ) (%) 공실률 ( 우 ) 10.3 9.2 14 12 10 15 10 5 11.8 14.1 7.1 12.1 10.6 3.7 6.7 8 6 4 2 0 서울 CBD GBD YBD 기타지역 0 자료 : GENSTAR 주 : 파이크기는총거래규모를의미 자료 : MatePlus 16
[ 미국주택시장 ] 기존주택판매 8 개월연속감소세 주택판매건수감소 및가격하락세전환 미국모기지금리인상으로주택수요가줄어들면서주택가격하락및판매건수도감소하는추세 9월 S&P/ 케이스쉴러 20개주요도시주택가격지수는 213.76으로전월대비 0.02% 하락 10월미국의신규주택중간가격은약 30만달러로전년동월대비 3.1% 하락하였으며, 신규주택판매량은 54만 4천건으로 2016.3월이후최저치를기록 ( 전월대비 8.9% 감소 ) 기존주택판매량은 522만호로전년동월대비 5.1% 감소, 8개월연속감소추세지속 소비심리위축및금리인상가능성등주택경기하방압력확대 미국소비심리가위축될조짐을보이는가운데금리인상기조로인해주택경기둔화가능성부각 미국경제의상당부분을차지하는소비지출부분이감소함에따라주택수요층의구매여력이위축될것으로예상 지난달 28 일미국상무부는소비지출증가율을기존 4.0% 에서 3.6% 로수정 30년만기모기지금리는 12월기준 4.81% 로, 2017년말 (3.99%) 에비해 0.8%p 상승 소비심리위축및추가금리인상은향후미국주택경기하방압력으로작용할가능성농후 그림 23 S&P 주택가격지수와모기지금리 15 (YoY,%) (%) 주택가격지수증감율 ( 좌 ) 12 30년만기모기지금리 ( 우 ) 9 6 5.5 5 그림 24 신규및기존주택판매량추이 600 ( 만호 ) 기존주택 ( 좌 ) 신규주택 ( 우 ) 550 ( 만호 ) 8 7 6 6 3 0-3 4.5 4 3.5 500 450 5 4 3-6 3 11.5 12.8 13.11 15.2 16.5 17.8 18.11 400 2 11.3 12.4 13.5 14.6 15.7 16.8 17.9 18.10 자료 : Bloomberg 자료 : Bloomberg 17
[ 캐나다주택 ] 과열양상을보이던캐나다주택경기둔화 금리인상및대출요건강화등으로캐나다주택가격둔화움직임 캐나다주택가격지수는 2018년 9월전년동월대비 0.2% 상승에그치며 5개월연속상승세둔화 중국투기수요집중으로캐나다주택가격은 2016년들어급등하며, 2016년한해동안밴쿠버주택가격은전년대비 30% 상승 하지만 2018년들어밴쿠버주요지역을중심으로주택가격상승세는빠르게둔화, 9월부동산거래량도전월대비 12.7% 감소 외국인부동산투기방지대책과더불어금리인상, 대출신용요건강화등으로인해부동산경기둔화 캐나다정부는올해초기준금리인상과함께대출자상환능력검증강화, 외국인취득세인상등부동산투기억제대책을제시 2018.2월외국인의특별부동산취득세 20% 인상, 7월실거주자아닌외국인투자자에게공실세도입 2018.1월주택담보대출상환능력검증을위해스트레스테스트제도도입 시행 금리인상에따른주택담보대출자부담증가우려 추가금리인상계획등을감안시주택시장위축가능성부각 2019 년말까지 3 차례추가금리인상가능성도나오면서, 금리인상에 따른주택담보대출자들의이자부담도증가할전망 CBC 설문조사에따르면모기지대출로주택을구매한캐나다국민 (1 천명대상 ) 의 3/4 이상이금리인상에대해우려, 캐나다모기지의상 당부분이고정금리형식이나향후리뉴얼시충격은불가피할전망 그림 25 캐나다주택가격지수추이 12 (YoY, %) 9 6 3 0-3 -6 캐나다 -9 브리티시콜럼비아주벤쿠버 -12 01.3 03.9 06.3 08.9 11.3 13.9 16.3 18.9 그림 26 주거용모기지잔액 14,000 ( 억달러 ) 12,000 10,000 8,000 6,000 4,000 2,000 0 01.4 03.10 06.4 08.10 11.4 13.10 16.4 18.10 자료 : Bloomberg 자료 : Bloomberg 18
FOCUS ISSUE 실수요자위주로개편되는주택청약제도 KB 경영연구소책임연구원김지훈 1. 청약제도의도입및변화 신규주택의합리적배분을위해 1978 년에도입된주택청약제도는정부의주요정책수단으로활용됨 주택청약제도는신규주택의합리적배분을위해모색된주택공급제도로 주택법 에근거한 주택공급에관한규칙 에따라서시행됨 주택청약은주택을분양받을목적으로분양공모에응모하여분양계약을하는행위를의미 2 청약제도는 1977 년제정된 국민주택우선공급에관한규칙 에따라 국민주택청약부금 가입자에 게공공주택공급에우선순위를부여하면서시작 이후 1978 년 5 월 국민주택공급에관한규칙 을제정되며민영주택까지청약대상에포함되면서청 약에대해일정한자격을갖추도록함 국민주택공급에관한규칙 을바탕으로하는청약제도는정부의주요주택공급정책수단으로사용 시행초기청약요건은까다롭지않았으나 1980 년대이후분양시장이확대됨에따라, 0 순위통장불 법거래, 당첨권전매등이문제가되면서청약제도가강화 반면, 주택경기침체시에청약제도는완화기조를보이는데특히외환위기이후배수제및 1 세대 1 계 좌원칙까지폐기하는등극단적완화기조를보여왔음 그럼에도불구하고장기적으로주택청약제도는주택공급의공공성을지키고주택투기를방지하기 위해꾸준한개편이이루어짐 참여정부시기이후무주택실수요자위주로청약제도가개편되는기조를보임 2007 년 9 월 1 일부터무주택자등실수요자를중심으로주택이공급되기위해청약가점제가도입 - 청약가점제는무주택기간, 부양가족수, 청약통장가입기간을기준으로점수가높은사람에게우선분양하는제도 주택공급에관한규칙 에의거하여노부모부양자, 장애인등정책적배려가필요한사회계층의주 택마련을지원하기위해일반공급청약경쟁없이별도분양받을수있도록특별공급제도를마련 - 2008 년부터신혼부부를대상으로하는주택특별공급시행 전매제한제도는청약제도와긴밀하게연관된정책수단으로분양시장내투기수요를제한하는수단으로활용 2 장세훈 (2002), 국회도서관입법전자정보실 19
국내아파트분양시장은선분양제도가일반화되어있기때문에주택계약시기와입주시기가보통 2~3년정도차이가발생하고있으며, 이때문에분양권을사고파는전매에대한법률도청약제도와긴밀하게연관 1990년대및 2000년대주택시장의과열에따라투기수요차단을위해전매기간제한이강화되었으며, 외환위기나금융위기이후에는전매제한을완화함으로써주택경기안정화의수단으로활용 청약시장이과열됨에따라 2016년 11.3 대책이후규제강화기조로변경 2. 실수요자중심의주택청약제도개편 현정부는무주택실수요자들이내집마련을할수있는확률을높일수있도록지속적으로청약제도를개편 현정부는부동산안정화를위해청약제도개편을적극활용 현정부들어청약제도개편이주기적으로이루어지면서 2017 년에 7 번, 2018 년들어 5 번개정안이발 표되었으며, 올해 12 월 7 일마지막개편안이확정발표됨 - 1978 년부터 2016 년까지주택청약제도는총 127 번개정되어 1 년에평균 3.3 번꼴로개정 2017년발표된 8.2대책과그후속조치는반복적인청약당첨을원천적으로차단하고유주택자보다무주택자에게혜택을주는방향으로요약할수있음 투기과열지구, 조정대상지역에서민영주택공급에적용되었던청약가점제비율을확대 - 공공택지가아닌투기과열지구에서도 85 m2이하평형의경우 100% 가점제를적용하여가점이낮게형성되는유주택자의청약당첨을사실상차단 표 2 민영주택가점제적용비율 85 m2이하 85 m2초과 구분 8.2 대책이전 8.2 대책이후 8.2 대책이전 8.2 대책이후 수도권공공택지 100% 100% 50% 이하에서지자체장이결정 투기과열지구 75% 100% 50% 50% 조정대상지역 40% 75% 0% 30% 기타지역 40% 이하에서지자체장이결정 0% 0% 자료 : 국토교통부, KB 경영연구소재정리 투기과열지구및조정대상지역에서 1순위자격요건을청약통장가입후 2년 ( 국민주택의경우, 납입횟수 24회 ) 이상으로강화하여 1순위청약자격을얻기위해이사하는무주택자의청약을제한 또한가점제당첨자의재당첨제한을도입하여, 가점이높은일부무주택자가당첨후전매를반복하는것을제한 - 추가로투기과열지구나조정대상지역이아닌지방지역에서도인기민영주택을 6개월마다당첨후전매 20
하는형태를막기위해가점제로당첨된자와이에속한세대원은 2년간가점제적용을배제 마지막으로청약당첨자가계약을포기하거나부적격가자가발생하는등의이유로미계약분발생시가점제를우선적용하여무주택세대의당첨기회를확대 - 기존은청약당첨자가계약을포기할시예비입주자를추첨제로선정 가점제가확대에따라상대적으로낮은가점을받을수밖에없는신혼부부의불만과함께저출산에대한위기의식이커짐에따라정부는정책적배려로신혼부부특별공급을확대 청약가점은무주택기간, 부양가족수, 청약통장가입기간으로구성되어가점제에서신혼부부들은불리 청약가점은무주택기간 1 년당 2 점, 부양가족 1 명당 5 점이부여되며, 최초 1 년을제외하고청약통장가 입기간 1 년당 1 점씩부여됨 인기단지는청약가점컷이 50 점이상인상황에서신혼부부들이청약시장에서소외된다는비판에직면 2018년 5월신혼부부특별공급개선방안이마련되었으며, 신혼부부를위한주택특별공급물량은 2배로확대하고청약자격기준역시완화 신혼부부특별공급을공공주택을제외한국민주택은 15 30%, 민영주택은 10 20% 로대폭확대 지원대상역시기존에는혼인 5 년이내유자녀가구대상에서혼인 7 년이내, 무자녀, 예비부부로확 대하였으며, 소득기준은월평균소득의 100% 에서 120% 로확대 ( 맞벌이는 120% 에서 130% 로확대 ) - 민영주택의경우신혼부부특별공급물량 75% 는기존소득기준에맞는신청자중선정, 나머지 25% 는소득기준신청자와기존소득기준신청자중탈락자와확대된소득기준신청자를대상으로선정 금수저논란을불식시키기위해투기과열지구에 9 억이넘는주택은특별공급대상에서제외 일반공급에만의무화되어있는인터넷청약을특별공급까지확대해특별공급청약의편의성향상 표 3 신혼부부특별공급개선방안 ( 민영, 공공제외국민주택 ) 개선방안이전 신혼부부특별공급개선방안 ( 민영, 공공제외국민주택 ) 개선방안이후 ( 기존소득기준유지 ) ( 소득기준확대 ) 공급할당기준 소득 도시근로자월평균소득소득에따라공급비도시근로자월평균소득도시근로자월평균소득 100%( 맞벌이 120%) 율할당 1 100%( 맞벌이 120%) 120%( 맞벌이 130%) 공급비율 민영 10% 20% (15%) (5%) 국민 15% 30% (22.5%) (7.5%) 공급대상 혼인기간혼인기간 5년이내혼인기간 7년이내자녀 1자녀이상삭제 공급순위 1순위혼인기간 3년이내有자녀가구 2순위혼인기간 3년초과無자녀가구 주택가격 제한없음 9억이하주택 주1: 개선방안이후확대된소득기준이적용되는물량은기존소득기준신청자중탈락자를포함하여대상자를선정 자료 : 국토교통부, KB경영연구소재구성 21
9.13 대책이후새로개정된청약제도는 12월 11일부터적용 최근주택거래가다소침체되는상황에서도분양가상한제도입으로주변시세보다분양가가훨씬낮은일명 로또분양 단지가나타나면서인기단지는여전히높은청약경쟁률을보이고있음 2018년수도권청약률상위 3개단지의경우 1순위청약경쟁률이 100대 1을넘겼으며, 지난상반기분양한택지개발지구등분양가상한제적용지역내분양단지의경우인근아파트시세대비수백만원내외낮은수준으로공급되면서소위 로또분양 으로도불림 분양시장열기에힘입어청약통장계좌수역시 2014년이후가파르게상승 정부는 9.13대책이후무주택자에대한기준강화와투기수요를줄이기위한자격전매및거주기간강화를핵심으로한개정된청약제도개편안을발표 그림 25 유형별청약통장추이 표 4 2018 년청약경쟁률상위단지 지역경기화성시경기화성시경기하남시 아파트 동탄역유림노 르웨이숲 동탄역예미지 미사역파라곤 분양시기 8 월 4 월 5 월 총세대수 312 498 925 일반공급 206 369 809 1 순위경쟁률 185 대 1 106 대 1 105 대 1 자료 : 부동산 114 자료 : 금융결제원 3. 9.13 대책이후청약제도변경사항 추첨제에서도무주택자에게우선권을주면서무주택자의혜택강화및가점산정의문제점을일부개선 추첨제대상주택의대부분을무주택자에게우선공급하게함으로써무주택자청약시혜택이강화 추첨제대상주택의 75% 이상을무주택자에게우선공급하고, 남은 25% 의잔여주택은무주택자와기존주택처분을승낙한 1주택실수요자에게우선공급 * 우선공급이끝난후에야 1순위유주택자가청약당첨이가능하므로, 이번개정안은유주택자의청약제도이용을사실상제한한것으로볼수있음 1주택자의청약기회가원천봉쇄된다는여론의영향으로보유처분조건을승낙하여주택을우선공급받은 1주택자자만청약신청이가능하며, 이경우입주가능일로부터 6개월이내에처분을완료해야함 22
가점제가확대됨에따라가점산정기준이중요해짐에도불구하고, 기존가점산정에일부문제가있어이를개선 분양가상한제와함께가점제적용비율이높아지면서가점산정방식의중요성이높아짐 분양권소유자를유주택자로간주하여주택공급자격을제한 - 기존에서는청약당첨후분양권등을처분한경우무주택기간이계속인정되어높은가점을바탕으로인기단지에연속으로청약이당첨되는등부작용이노출 - 12.11 일이후로새로시행되는청약제도에선분양권을획득한경우유주택자로간주하여문제점개선 - 또한국민주택일반공급에당첨된후분양권등을취득하면, 무주택세대구성원자격이박탈되어기존에계약된국민주택입주가취소되도록변경 기존청약제도에서부당하게피해및이익을보는경우를고려하여청약가점세부조건변경 - 기존에형편이어려워서동거인자격으로거주하는동거인, 사위, 며느리등은청약자격이제한되어있었으나, 이번개정을통해세대원자격이부여되어청약신청이가능하도록개선 - 현행제도하에서주택소유직계존속이부양가족으로청약가점에적용되는것이가능하였는데이를통해부유한부모의자녀가부모집에서부양가족점수까지받는것이가능하단점이맹점 - 이번개정안에서주택소유직계존속이부양가족청약가점에서제외 부정청약당첨의처벌및관리를강화하여부정청약자를차단하고, 무주택자의투기목적청약을막기위해서전매제한및거주의무기간을강화 부정당첨된청약자에대한공급계약취소를의무화하여부정청약을차단 제도상부정청약의경우사업자가공급계약을취소할수있으나, 실제로는전매이후선의의피해자 발생문제등으로계약취소가곤란하다는문제로취소가제대로이루어지지않음 이를시정하기위해사업주체가부정당첨자에대한공급계약을의무적으로취소하도록주택법개정 - 단, 주택법개정은공시도입을전제로논의됨 또한부정청약자의경우위반행위로인한이익의 3 배로벌금을높이고, 이익의 3 배가 3 천만원에미 치지못할경우기존과동일하게 3 천만원을부과 분양가상한제주택을분양가와시세차이에따라전매제한기간을강화하고공공분양주택의거주의무기간도강화 시세차익으로인해투기적수요를막기위해분양가와인근주택시세차이정도에공공택지의전매제 한기간을최대 8 년까지강화. 민간택지의경우에도공공택지의 50% 에해당하는기간으로강화 - 기존수도권에서시세대비분양가에따른전매제한은개발제한구역공공택지의 85 m2이하평형에만적용 공공분양주택의거주의무기간은분양가격과인근주택의시세차이의정도에따라최대 5 년까지강화 - 분양가가시세 70% 이상 85% 미만인경우거주기간이 2 년에서 3 년, 시세 70% 미만인경우는 3 년에서 5 년으로강화됨 23
수도권내전체면적 30 만m2이상인공공택지에서분양하는공공분양주택에거주의무기간부과 - 기존에는수도권개발제한구역을 50% 이상해제하여조성한공공택지에서공급한공공분양주택만거주의무기간부과하였으나, 범위가확대됨 표 5 전매제한및거주의무기간 (9.13 대책및청약제도개정안 ) 지역택지시세대비분양가구분전매제한기간거주의무기간 수도권 지방 공공택지 ( 공공분양, 민간분양 ) 민간택지 ( 공공분양, 민간분양 ) 공공택지 민간택지 시세 70% 미만 - 8 년 5 년 시세 70% 이상 85% 미만 - 6 년 3 년 시세 85% 이상 100% 미만 시세 100% 이상 과밀억제 & 85 m2이하 그외 5 년 4 년 과밀억제 & 85 m2이하 5 년 - 1 년 그외 3 년 - 시세 70% 미만 - 4 년 - 시세 70% 이상 85% 미만 - 3 년 - 시세 85% 이상 100% 미만 시세 100% 이상 자료 : 국토교통부, KB 경영연구소재정리 비투기과열지구 2 년 - 투기과열지구 3 년 - 비투기과열지구 1 년 6 개월 - 투기과열지구 3 년 - 비투기과열지구 1 년 - 투기과열지구 3 년 - 지방광역시 6 개월 ( 신규 ) - 조정대상지역 1 년 6 개월 ( 신규 ) - 4. 정책변화의시사점 이번개편안에서무주택실수요자의경우바뀐청약제도를적극활용할수있는여건이조성 현정부는일관성있게청약제도를유주택자의청약당첨기회를제한하고, 무주택실수요자에게혜택을주는방향으로제도를변경 무주택실수요자의경우개정된청약제도하에서보다적극적으로민간분양청약에참여할여건이조성 개정된청약제도는추첨제에서도무주택자를우선권을주기때문에추점제비중이높은 85 m2이상민 영주택청약에적극적으로참여가능 가점항목에대해낮은점수를받을수밖에없는무주택신혼부부의경우, 내집마련을위해서민영 주택청약과함께행복주택, 희망타운, 특별공급을적극활용필요 - 8.2 대책이후 85 m2이하면적에서가점제의비중이절대적이기때문에인기주택청약의경우여전히높은가점이필요 24
전매기간증가로인해투자보다는실수요위주로접근필요 분양가와주변시세의차이가클수록전매기간이길어짐 ( 최대 8년 ) 에따라서투자목적으로청약을신청하기에는위험이높으며, 실수요위주로청약접근이필요 한편, 이번청약제도가무주택자의혜택에맞춰지면서연립 / 다세대등소규모저가주택소유자들의주거상향이동수요가제한되는등부작용도존재 바뀐청약제도로인해전반적인청약경쟁률이하락하고이로인해분양시장리스크확대 일부인기단지에청약통장이집중할가능성이있으나전반적인청약경쟁률은하락할전망 무주택자와실거주자위주의청약제도개편에따라분양가상한제에도불구투자수요는감소할가능성이높음 분양가상한제에해당하는일부단지의청약경쟁률이높아질수있으나최근주택거래시장의침체와함께전반적인청약경쟁률하락이불가피할것으로판단 분양가상한제와청약규제강화는향후공급물량감소로이어질가능성이있음 주택청약제도가점차복잡해짐에따라시스템적보완필요 청약제도는그동안주요정책도구로활용되면서그세부조건이무수히변경되면서해당분야에지식이없는경우청약시어려움발생 주택청약제도자체가너무복잡하기때문에최근청약경쟁률이매우높은단지도부적격자가속출하면서미계약이발생하고있으며, 이러한복잡한청약제도때문에청약컨설팅시장도확장 우리나라의청약제도는많은개편을거치면서너무복잡해졌으며선의의부적격자방지를위한시스템적보완이필요 25
MEMO 26