2018. 11. 7. Global Professional Research Partner CERIK 2 0 1 9 년 주택 부동산시장전망 한국건설산업연구원 연구위원허윤경 부연구위원김성환 Copyright CERIK 2018
Table of Contents I. 2018 년하반기동향및특징 II. 2019 년전망의주요변수 III. 2019 년전망및시사점
수도권 4 년반하락, 5 년반상승 200.0 190.0 수도권 _ 변동률서울경기인천 Peak 08 년 7 월 18 년 7 월전고점대비서울 24.6% 경기 5.2% 인천 -2.9% 18 년변동률서울 9.6% 경기 1.6% 인천 -0.9% 8.00 6.00 180.0 170.0 160.0 16 년 4 월서울과경기 인천격차확대 4.00 2.00 150.0 140.0 130.0 120.0 110.0-15.2% 2.9% 33.7% 0.00 8월잠정치서울 3.7% 경기 2.3% -2.00 인천 0.8% 4.6% 7.8% 5.5% 4.9% 4.0% -4.00 100.0-6.00 주 : 지수는 2018 년 7 월치까지발표되었고 8 월변동률은잠정치로발표됨. 자료 : 국토교통부, 수도권아파트실거래가격지수 2
수도권 서울과경기 인천격차확대 서울대비경기 인천매매가격 45% 이하로낮아져 서울대비경기아파트매매가격비율 55.3%( 16 년 3 월 ) 44.1%( 18 년 9 월 ) 로낮아져 서울내에서도강남구대비매매가격비율대부분낮아져 서초구, 송파구, 강동구, 성동구만강남구대비격차축소 < 서울대비경기 인천의아파트매매가격비율추이 > ( 단위 : %) < 강남구대비아파트매매가격비율추이 (2016 년 4 월 2018 년 9 월 )> ( 단위 : %) 60.0 경기 인천 55.0 54.0 55.3 50.0 45.0 44.7 47.3 40.0 2016 년 4 월부터격차확대추이 44.1 35.0 36.0 주 : 서울대비경기및인천의 3.3 m2평균매매가격의비율임. 자료 : 부동산 114 주 : 강남구대비구별 3.3m2평균아파트매매가격의비율임. 2016년 4월, 2018년 9월기준임. 자료 : 부동산114 3
정책 서울대상, 부동산정책지속 9.13 대책발표후서울아파트매매가격상승세둔화 수요억제 : 세제 ( 종합부동산세강화, 공정시장가격비율상향 ) 강화, 다주택자및 임대사업자금융및세제강화 ( 단위 : %) 0.9 0.8 0.7 0.6 0.5 0.4 0.3 0.2 0.1 0 공급확대 : 30 만호신규공급및도심공급인센티브 문재인정부출범 선별적대응 - 조정지역추가 - 조정지역금융규제 - 전매강화 6.19 안정화방안 - 국지적규제 - 양도세강화 - 금융규제강화 - 청약제도개편등 8.2 8.2 후속조치 9.5 가계부채종합대책 10.24 주거복지로드맵 11.29 금리인상 (11.30) 예상재건축부담금 1.21 재건축안전진단강화 2.20 美금리인상 (3.5) 美금리인상 (6.13) 특위종부세 ( 안 ) 7.3 서울시용산, 여의도개발언급 7.10 8.27 국지적규제지역추가 9.13 9.21 美금리인상 (9.26) 주 : 주간서울아파트매매가격변동률이며, 전월대비임. 자료 : 부동산 114 4
정책 촘촘한수요억제정책 수요억제 공급확대 세제 금융 양도세, 보유세, 임대소득세강화 가계부채연평균증가율 (8.2%) 관리 LTV, DTI, DSR 강화대출건수강화집단대규제강화 ( 잔금대출 DTI 강화, 9 억이상집단대보증제한, 보증비율축소등 ) 다주택자양도세중과 ( 세율중과, 장특배제, 실거주요건강화 ) 금융규제강화 (LTV, DTI 강화, 집단대건수인별 세대등 ) 자금조달계획신고의무화 지역투기지역 ( 서울 15 개구 + 세종 ) 투기과열지구 ( 서울, 과천, 세종, 분당, 대구수성, 광명, 하남 ) 조정지역 ( 서울, 성남, 하남, 고양, 구리, 부산등 ) 분양시장분양가통제, 청약기준강화 ( 가점제확대, 1 순위자격강화, 전매제한, 재당첨제한등 ), 집단대강화 ( 보증발급요건강화등 ) 재건축시장 주거복지로드맵 9.13 대책이전 (8.2 대책등 ) + 9.13 대책이후 부담금부활조합원거래제한안전진단강화 공공분양물량확대 수요억제 공급확대 세제 종부세 세구간신설, 세율강화, 세부 담상한확대 양도세일시적 2 주택면제기간축소, 거주요건강화 금융 주담대 가계부채연평균증가율기존 8.2% 에서인하의지밝혀 2주택이상신규대출불가, LTV, DTI 축소 임대사업자 전세대출 2 주택이상전세보증불가 1 주택소득기준신설 세금신규취득시양도세중과, 종부세과세 주택금융 LTV 40% 로축소 분양시장 청약 1주택자청약시기존주택 6 개월내처분조건분양권소유자무주택자제외추첨공급무주택우대강화가점제수정 ( 직계존속주택소유시가점산정제외 ) 수도권 30 만호 서울 경기인천 11 개부지, 1 만호공급도심공급확대위한다양한인센티브제공 공공택지발표지역토지거래허가구역지정 4~5 개대규모택지조성 5
지방 지난 1 년, 지방동반하락 190.0 지방 _ 변동률지방광역시기타지방 180.0 5.5% 5.6% 6.0% 1.7% -0.9% -2.4% 3.0 2.5 170.0 2.0 160.0 150.0 140.0 17 년 9 월동반하락 8 월잠정치전월비 0.16% 상승 1.5 1.0 0.5 130.0 0.0 120.0-0.5 110.0 100.0 90.0 4 년반 : 20.4% 8 년반 : 63.0% -1.0-1.5-2.0 주 : 지수는 2018 년 7 월치까지발표되었고 8 월변동률은잠정치로발표됨. 자료 : 국토교통부, 지방아파트실거래가격지수 6
거래 2015 년정점이후, 지속감소 1~9 월주택매매거래량전년동기대비 12.7% 감소 아파트감소폭적고 (-11.1%), 아파트외감소폭커 ( 다가구 -45.9%, 연립 -15.9% 등 ) 증여 28.3% 증가, 입주증가로기타소유권이전 25.7% 증가 아파트매매거래, 2016 년이후지속감소중 40.0 30.0 20.0 10.0 0.0-10.0-20.0-30.0 < 전년동기대비 1~9 월주택거래량증감률 > -0.9-8.7-19.9-21.2 5.1-12.2-12.7-15.8-15.9-11.1 28.3 ( 단위 : %) -24.9 25.7 450,000 400,000 350,000 300,000 250,000 200,000 150,000 < 아파트매매거래량추이 > 수도권지방광역시기타지방 ( 단위 : 동 ( 호 )) -8.3% -14.3% -40.0-50.0-43.1-45.9 100,000 50,000-13.8% 주 : 기타소유권이전에준공시검인이포함됨. 자료 : 국토교통부 자료 : 국토교통부 7
공급 분양 ( 선행 ) 감소, 준공 ( 동행 ) 증가 1~9 월분양 ( 승인 ) 실적전년수준 (2.3% 감소 ) 2015년 52.5만호 2017년 31.2만호, 2년만에 40.6% 감소 일반분양 13.4% 감소, 임대주택 17.8%, 조합원분 26.5% 증가 2012 년이후준공실적증가지속, 1~9 월전년동기비 10.6% 600,000 < 공동주택분양 ( 승인 ) 실적추이 > ( 단위 : 호 ) 600,000 아파트 < 주택준공실적추이 > 아파트외 ( 단위 : 호 ) 500,000 500,000 400,000 400,000-20.1% 300,000 300,000 200,000 100,000 200,000 100,000 30.5% 0 0 자료 : 국토교통부 자료 : 국토교통부 8
결산 수도권매매제외, 하락 감소 수도권 지방 가격 (1~10월) ( 매매 ) 2.99% 0.81% ( 아파트 3.45% ) ( 아파트 2.58% ) ( 전세 ) 1.23% 1.78% 서울 나홀로 거래 (1~9 월 ) 10.2% 15.7% 강세 2017 년주택매매거래량 94.7 만건 9.13 대책 공급 (1~9 월전년대비증감 ) 인허가 14.9% 분양승인 9.8% 준공 16.9% 19.3% 6.4% 4.7% 이후 관망세 9
Table of Contents I. 2018 년하반기동향및특징 II. 2019 년전망의주요변수 III. 2019 년전망및시사점
변수 거시경제, 매매 전세선택, 격차확대 변수 1 거시 글로벌통화정책과주택시장경제성장률 금리 유동성 / 투자상품 변수 2 수요 수요자금융여건격차확대 : 소득, 증여, 수도권주거이동 주거선택 : 매매 전세선택과영향 등록임대주택증가의영향 변수 3 공급 준공 : 서울 ( 동남권 ), 수도권, 지방 공급자금융상황 주택외분양상품 ( 상가, 오피스텔, 지식형산업센터등 ) 11
거시 각국통화정책정상화진행 미, 캐나다등통화정책정상화하거나가시화국가등장 미연준금리인상지속및보유자산축소중 지난 4~10월캐나다, 인도, 멕시코등 7개국금리인상, 이외 9월미국금리인상이후신흥국 ( 홍콩, 인도네시아, 파키스탄, 필리핀, 인도, 말레이시아 ) 인상뒤따라 ECB( 유럽중앙은행 ) 금리동결하였으나, 10월자산매입축소, 연말매입종료예정 일본은행완화적통화정책기조를유지하고있으나, 출구전략모색중 3.50 3.00 2.50 2.00 1.50 1.00 0.50 0.00 < 미국정책금리추이및전망 > 0.50 1.00 1.25 1.50 2019 년 12 월 3.125% ( 단위 : %) 2.25 2.00 1.75 2018년 12월 2.40% <2018 년 4~10 월중기준금리인상국가 > 국가시기정책금리조정 인도네시아 5월 +25bp(4.25% 4.50%) +25bp(4.50% 4.75%) 6 월 +50bp(4.75% 5.25%) 8 월 +25bp(5.25% 5.50%) 9 월 +25bp(5.50% 5.75%) 인도 6 월 +25bp(6.00% 6.25%) 멕시코 6 월 +25bp(7.50% 7.75%) 체코 6 월 +25bp(0.75% 1.00%) 터키 6월 +850bp(8.00% 16.50%) +125bp(16.50% 17.75%) 캐나다 7 월 +25bp(1.25% 1.50%) ( 단위 : %) 주 : 상한기준으로도식화하고 2018 년연말과 2019 년말은 FOMC 위원전망치의중위값임. 자료 : 미연준 10 월 +25bp(1.50% 1.75%) 자료 : 한국은행, 2018.07, 통화신용정책보고서 p17 기초로갱신함. 12
거시 경제어려움심화로금리상황예측어려워 2 년연속경제성장률둔화, 금리상승세로전망어려워 내년세계경제성장둔화, 통상갈등, 반도체효과종료등으로수출둔화 인구구조적어려움, 고용부진등으로내수회복도쉽지않아 연말기준금리상승가능성존재하나, 거시어려움으로내년상황단언하기어려워 < 국내경제성장률추이및전망 > < 주담대금리추이 > ( 단위 : %) ( 단위 : %, %p) 3.2 3.1 3.0 2.9 2.8 2.7 2.6 2.5 2.4 2.8 2.9 3.1 2.7~2.9 2.9%(KDI) 2.8%( 현대연, LG 연 ) 2.7%( 한은 ) 2.5~2.7 5.00 4.50 4.00 3.50 주담대증감가계대출주담대 3.29 0.30 0.20 0.10 0.00-0.10 2.3 2.2 2.1 2.7%( 한은 ) 2.6%(KDI, 현대연 ) 2.5%(LG 연 ) 3.00 2.50 2.66-0.20-0.30 2.0 2015 년 2016 년 2017 년 2018 년 2019 년 자료 : 각기관전망치임. 자료 : 한국은행 13
거시 300.0 250.0 200.0 글로벌시장동조화및선도도시하락 city of london 시드니 뉴욕 벤쿠버밴쿠버 서울 13 년 1 월 ~ 고점까지상승률 런던 91.2%( 17 년 5 월 ) 밴쿠버 77.2%( 18 년 7 월 ) 시드니 70.3%( 17 년 6 월 ) 서울 55.9%( 18 년 7 월 ) 뉴욕 22.4%( 18 년 3 월 ) 런던 17 년 6 월하락 밴쿠버 18 년 8 월하락 150.0 100.0 시드니 17 년 7 월하락 뉴욕 18 년 4 월하락 동반상승기 50.0 주 : 2006년 1월을 100으로변환하여도식화함. 시드니지수는분기별로발표되어, 내삽하여도식화함. 자료 : 서울, 국토교통부아파트실거래가격지수, 런던, Land registry의 city of London의모든주거용자산지수, 시드니, 호주통계국주거용자산가격지수, 뉴욕, S&P/Case-Shiller NY-New York, 벤쿠버, Teranet and National Bank of Canada 지수임. 14
거시 장기적으로, 주택시장주식시장흐름유사 유동성지속가능성존재하나, 주식흐름은선행해서악화 유동성변화와주택가격의흐름유사. 토지보상등유동성지속가능성존재 변동성차이존재하나, 장기적관점에서주택가격지수와코스피지수방향성유사 코스피 1월고점 (1월 29일 ) 형성이후, 10월 29일현재고점대비 23.2% 하락 < 연간유동성및전국주택가격변동률추이 > < 주택가격지수와코스피지수추이 > ( 단위 : %) (2015 년 12 월 = 100) 20.0 m2_ 전체 m2_ 가계등전국 _ 주택 140.0 전국 _ 주택서울 _ 아파트코스피 15.0 120.0 100.0 10.0 80.0 5.0 60.0 40.0 0.0 20.0-5.0 0.0 주 : 말잔, 계절조정계열기준으로 m2 전체와가계및비영리단체연간증감률과연간전국주택매매가격변동률임. 자료 : 한국은행, 국민은행 주 : 전국주택은전국기준매매종합, 서울아파트는서울매매아파트지수임. 코스피지수는 kb지수와비교를위해 2015년 12월을 100으로변환하여도식화함. 자료 : 한국거래소, 국민은행 15
수요 주택담보대출규제, 전방위강화 다주택자및임대주택사업자대출규제강화 ( 주택구입목적대출 ) 다주택자규제지역내 LTV=0, 1주택세대도원칙금지 ( 생활안정자금대출 ) 다주택자에게 LTV DTI 비율 10%p 강화 ( 임대사업자대출 ) 투기지역 투기과열지구내주택담보대출 LTV 하향 (80% 40%) ( 전세자금대출 ) 다주택자신규보증제한 / 1주택자소득 (1억이하 ), 보증한도제한등 10.31 은행권 DSR 적용, 19 년상반기까지全업권확산 조정대상지역 (44 곳 ) 투기과열지구 (31 곳 ) 투기 지역 (16 곳 ) < 규제지역별주택관련금융규제 > -LTV 60% 이내 ( 서민실수요 +10%p) - 중도금대출발급요건강화 - 생활안정자금대출제한 - 전세자금대출제한 -LTV 40% 이내 ( 서민실수요 +10%p) 조정대상지역규제外 -1 세대 1 건이상주담대보유시 LTV 10%p 강화 - 임대주택사업자대출제한 ( 고가주택 ) -LTV 40% 이내 ( 서민실수요 +10%p) 투기과열지구규제外 - 주담대건수 (1 건 ) 및만기연장제한 - 기업자금대출제한 - 임대주택사업자대출제한 ( 고가주택外포함 ) 자료 : 국토교통부 (2018.8.27.,2018.9.13.), 한국건설산업연구원재구성 고가주택 ( 공시가 9 억미만 ) 기준이하주택구입시 고가주택 ( 공시가 9 억초과 ) 구입시 연도 < 주택구입목적시지역별 LTV DTI 비율 > 투기지역 / 투기과열지구 조정대상지역조정대상지역外수도권 기타지역 LTV DTI LTV DTI LTV DTI LTV DTI 서민실수요자 50 50 70 60 70 60 70 없음 무주택세대 40 40 60 50 70 60 70 없음 1주택원칙 0-0 - 60 50 60 없음보유예외 40 40 60 50 60 50 60 없음 세대 2주택이상보유세대 자료 : 금융위원회 (2018.10.24.) 0-0 - 60 50 60 없음 원칙 0-0 - 예외 40 40 60 50 ( 단위 : %) 고가주택기준이하주택구입시기준과동일 16
수요 취약차주리스크확대, 강남권주담대도증가 취약차주부채증가폭크고, 주담대보유자의신용대출증가세 취약차주의 LTI 비율상승뚜렷, DSR 도입으로취약차주의대출은더욱어려워질듯 주담대가있는다중채무자비율 ( 전년대비 2018년 6월 ) 상승 추가신용대출증가세 2017 년기준서울 LTV 평균 47.2%, 전국평균 53.4% 수준 14~ 17 년전국주담대 28.4%, 서울 17.2%, 강동, 서초, 강남서울증가분 63.4% 차지 260 250 240 230 220 210 200 190 180 170 < 취약차주의평균 LTI 추이 > 취약차주 전체차주 ( 단위 : %) 250.9 213.1 2014 2015 2016 2017 2018 1Q 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 주 1 : 취약차주 란다중채무 (3 건 ), 저소득 ( 하위 30%) 또는저신용 (7~10 등급 ) 주 2 : 소득 이란증빙소득또는신용조회회사추정치를말함. < 취약차주의 LTI 비율분포 > ( 단위 : %) ~100% 100~300% 300~500% 500%~ 2014 2015 2016 2017 2018 1Q 주 3 : LTI = ( 가계대출 ) ( 소득 ) 자료 : 한국은행금융안정보고서 (2018.6.) < 지역별주담대증감률분포 ( 14~ 17)> ~0% 0%~10% 10%~20% 20%~ 자료 : 금융감독원 (2018), 제윤경의원실 17
수요 지방중심으로주담대건전성악화 주담대연체잔액증가폭확대, 지방연체율상승 2017년 4분기이후연체대출잔액증가율플러스전환이후점차상승 카드대출을포함한연체율은상승추이, 8월 1.49%, 전년동월비 0.07%p 상승 연체율절대적으로높은지역 ( 경남, 울산, 충남, 전남등 ) 에서연체율상승폭커 < 은행및비은행금융기관가계대출연체율 > ( 단위 : %) 0.20 0.15 < 시도별연체율현황 (2018 년 8 월 ) 과상승율추이 > ( 단위 : %) 연체율증감 ( 전년동월비 ) 0.25 세종 제주 부산 경북 광주 충남 울산 전남 경남 전북 0.10 대구 대전충북강원 인천 경기 0.05 서울연체율 (2018년 8월 ) 0.00 1.0 1.2 1.4 1.6 1.8 2.0 주 : 1 개월이상원리금연체기준자료 : 한국은행, 2018.6, 금융안정보고서 p18 재인용. 주 : 카드대출을포함한 30 일이상연체율임. 자료 : kcb, k-atlas 솔루션 18
수요 고소득층과고가주택지, 소득증가율높아 주택가격상승기동안고소득층소득증가율높아 지난 5 년간소득 6 분위이상소득증가율높고, 10 분위는 28.7% 증가 지난 2 년간고가주택지의소득증가율높음 지난 2년간강남구 (10.8%), 서초구 (6.5%), 경기과천시 (6.2%) 소득증가율가장높아 소득수준과지난 2년간아파트가격변동률, 선형관계강해 30.0 < 지난 5 년간소득분위별소득증가율 > ( 단위 : %) 28.7 < 수도권구별소득과 2 년간아파트가격변동률 > ( 단위 : 만원, %) 가격 60 25.0 50 20.0 15.0 10.0 5.0 0.0 17.3 7.1 6.9 5.9 6.8 10.5 14.3 주 : 도시 2 인이상경상소득 ( 명목 ), 2013 년 2 분기대비 2018 년 2 분기자료 : 통계청, 가계동향조사, 15.9 16.8 1 분위 2 분위 3 분위 4 분위 5 분위 6 분위 7 분위 8 분위 9 분위 10 분위 40 30 20 10 0 서초구 강남구 소득 -10 4,000 6,000 8,000 10,000 12,000 주 : 소득은 2018년 8월 31일자 KCB의추정소득임. 2016년 9월 ~2018년 8월아파트가격변동률임. 자료 : kcb, k-atlas 솔루션, 부동산114 19
수요 2014 년이후증여증가, 고가주택시장급증 2014 년이후, 증여증가, 2018 년주택증여전년동기비 28.3% 서울 84.4%, 충북 54.1%, 세종 53.0% 증가 과천시, 영등포구, 동대문구, 강남구는 250% 이상증가 고자산가, 고가주택시장중심으로증여지속될가능성높아 < 증여거래토지거래량추이 > ( 단위 : 필지 ) < 전년동기대비 1~9 월수도권주택증여증감률 > ( 단위 : %) 290,000 160.0 270,000 269,330 140.0 679.7 250,000 120.0 559.3 230,000 100.0 80.0 84.4 210,000 60.0 285.7 264.7 190,000 170,000 40.0 20.0 28.3 38.3 18.6 150,000 0.0 자료 : 국토교통부 자료 : 국토교통부 20
수요 서울주거이동, 유입보다내부이동많아 서울내부이동 50 대많고, 인근지 40 대이하유입존재 50 대이상내부이동비중높고, 인근지역유입은 50 대보다 40 대이하많아 2015~2017 년주택매매거래량중서울매입자비중 (82.8%), 전국보다높아 (78.7%), 다만, 최근서울외비중소폭증가추이, 서울자가거주율상승 ( 14 년 40.2% 17 년 42.9%) <50 대이상이동패턴 ( 서울, 인천, 경기 서울 )> <40 대이하이동패턴 ( 서울, 인천, 경기 서울 )> 주 1 : 이동인구 3 인이상기준, 3 년누적 500 인이상이동시선으로표시함주 2 : 선의굵기는이동인구수의상대적비율을나타내며, 선의색이옅은쪽에서짙어지는방향으로이동함. 자료 : 통계청, 국내인구이동마이크로통계 (2015~2017) 주 1 : 이동인구 3 인이상기준, 3 년누적 500 인이상이동시선으로표시함주 2 : 선의굵기는이동인구수의상대적비율을나타내며, 선의색이옅은쪽에서짙어지는방향으로이동함. 자료 : 통계청, 국내인구이동마이크로통계 (2015~2017) 21
수요 서울유입 < 유출, 40 대이하다수발생 서울 40 대이하, 신도시유출많아 경기주택매매거래량중서울매입자비중증가 : 15 년 13.5% 16 년 15.4% 17 년 16.1% 18 년 (1~9 월 ) 17.2% 하남시 15 년 32.8% 16 년 42.6% 17 년 42.7% 18 년 (1~9 월 ) 42.4% <50 대이상이동패턴 ( 서울 인천, 경기 )> <40 대이하이동패턴 ( 서울 인천, 경기 )> 주 1 : 이동인구 3 인이상기준, 3 년누적 500 인이상이동시선으로표시함주 2 : 선의굵기는이동인구수의상대적비율을나타내며, 선의색이옅은쪽에서짙어지는방향으로이동함. 자료 : 통계청, 국내인구이동마이크로통계 (2015~2017) 주 1 : 이동인구 3 인이상기준, 3 년누적 500 인이상이동시선으로표시함주 2 : 선의굵기는이동인구수의상대적비율을나타내며, 선의색이옅은쪽에서짙어지는방향으로이동함. 자료 : 통계청, 국내인구이동마이크로통계 (2015~2017) 22
수요 전세가움직임, 매매, 월세에동시에영향미쳐 전세가움직임에따라, 매매, 전세, 월세거래량영향받아 전세가격급등기 : 전세수요, 매매와월세로이동하여전세거래량은감소, 매매, 월세거래량은증가 전세가격안정기 : 매매전환수요감소하고월세에서전세로이동하여전세거래량증가, 매매, 월세거래량은감소 전세가격, 전세거래 < 연간서울아파트거래량추이 > ( 단위 : 호 ) 매매전세월세 전세가격, 전세거래 매매전세월세 X 160,000 140,000 120,000 100,000 80,000 60,000 40,000 매매전세월세 - + + 2015 년서울아파트전세가 10.78% 상승 2014 년 2015 년 2016 년 2017 년 주 : 대법원전월세자료가 2014 년자료부터포함되어계열안정성을위하여 2014 년부터도식화함. 자료 : 서울부동산정보광장 (2018 년 11 월 6 일자검색 ) 전세 매매 월세 2018 년 1~10 월서울아파트전세가 0.22% 상승 + - - 2017 년 1~10 월 2018 년 1~10 월 23
수요 전국전세가안정, 매매 월세감소로이어질듯 서울아파트, 전세가와전세거래량역의관계형성 최근전세가격안정, 전세거래증가, 매매, 월세감소로이어질듯 매매, 전세동반하락하는지방, 매매보다전 월세수요많아 전월세시장, 공급 > 수요, 수도권 : 매매 > 전 월세, 지방 : 매매 < 전 월세 12,000 11,000 10,000 9,000 8,000 < 서울아파트전세거래량과전세가격변동률추이 > ( 단위 : 호, %) 거래량 가격 14 12 10 8 6 4 2 0-2 105.0 100.0 95.0 90.0 85.0 80.0 75.0 < 아파트수급동향 (2018.10. 현재 )> (100 : 수요 = 공급 ) 101.4 공급 < 수요 공급 > 수요 91.0 89.8 88.9 87.5 85.4 84.2 82.2 79.1 매매 전세 월세 매매 전세 월세 매매 전세 월세 주 : 거래량은계절적요인을제거하기위해 12 개월이동평균이며, 전세가격은전년동월대비변동률임자료 : 서울부동산정보광장 (2018 년 11 월 6 일자검색 ), 한국감정원 수도권전국지방 자료 : 한국감정원, 전국주택가격동향조사 24
수요 등록임대주택, 전체임대차시장비중 15% 상회 임대차시장에서등록임대주택비중높아임대차시장안정기여할듯 18년 9월현재등록임대주택수 127만 3천호, 2017년총주택 (1,712만호) 대비 7.4%, 임대주택중 17.6% 로추정 주거실태조사의자가점유율 57.7% 고려하여임대주택재고산출하여비중추정함. 매매수요자이자, 전세공급자이며장기 (8년) 보유를전제함. 경기변곡점에서전반적인시장변동성을축소시키는역할할듯 40,000 35,000 30,000 25,000 20,000 15,000 10,000 5,000 0 < 신규등록임대사업자수와정책추이 > 17.08.02. 8.2 대책발표 18.04.~ 17.12.13. 양도세중과배제종부세합산배제기준강화 임대등록활성화방안발표 19.09.13. 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 2017 2018 ( 단위 : 명 ) 9.13 대책발표임대주택혜택축소 < 신규등록임대사업자수와매매지수변동률 > ( 단위 : 명, %) 40,000 2.0 1.84 신규등록임대사업자수 35,006 35,000 1.8 서울아파트매매지수변동율 1.6 30,000 수도권아파트매매지수변동율 1.39 26,279 1.4 25,000 1.2 20,000 1.0 15,000 0.8 0.6 10,000 0.4 5,000 0.2 0 0.0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 101112 1 2 3 4 5 6 7 8 9 2017 2018 자료 : 국토교통부, 임대사업자관련보도자료 자료 : 국토교통부, 임대사업자관련보도자료 ; 한국감정원, 전국주택가격동향조사 25
수요 트래픽과가격흐름동조 최근가격상승과트래픽동반증가하나, 선행지표가능성은미지수 전세검색은수도권및부산에집중, 매매시장은전국적으로고른분포 하위시장인임대시장및전세자금대출에대한연관검색많아 50대이상매매시장에대한검색량큰폭증가 ( 18년 1월평균 38.4 9월평균 61.1) < 검색량및주간아파트가격지수추이 > < 지역별관심시장차이 > 100 90 부동산사이트검색량 주간아파트가격지수 (KB, 서울 ) 130 125 80 120 70 115 60 110 50 105 40 100 30 95 [ 아파트전세 ] [ 아파트매매 ] [ 아파트분양 ] 주 : 부동산사이트검색량은최대치를 100 로두고그비율을계산자료 : Google trend, KB 부동산통계정보 주 : 색상이짙을수록해당지역의관심이높음을나타냄 2016년 1월 ~2018년 9월까지누적트래픽기준임. 자료 : Google trend 26
공급 서울준공증가하나, 신축아파트재고는감소 국토부 2019 년서울주택준공 8 만호로전년대비증가전망 아파트외준공은감소하나, 아파트준공은증가지속 서울시경과연수 5 년이내신축아파트재고감소 2005 년신축 5 년이내아파트 35.4 만호였으나, 2017 년 18.1 만호 ( 비중 6.3%) 로감소 < 서울의주택준공추이 > ( 단위 : 호 ) < 서울신규주택재고추이 > ( 단위 : 호 ) 90,000 아파트외 아파트 재고 경과연수 5 년이내재고 80,000 70,000 구분 전체아파트전체아파트 60,000 50,000 40,000 30,000 20,000 10,000 0 2000년 1,916,537 974,910 460,757 316,937 2005년 2,242,149 1,217,308 583,778 354,460 2010년 2,446,508 1,441,769 324,972 254,107 2015년 2,793,244 1,636,896 402,482 209,213 2016년 2,830,857 1,641,383 422,732 191,982 2017 년 2,866,845 1,665,922 421,973 181,214 주 : 2018 년과 2019 년은국토교통부의 9.13 대책보도자료의추정치임. 자료 : 국토교통부 자료 : 통계청, 각연도별인구주택총조사 27
공급 동남권준공, 전세가격안정에영향미칠듯 서울및수도권동남권, 내년까지준공이어져 동남권준공물량많았던시기 (2004년, 2008년, 2016년, 2018년 ) 전세가격안정 12월헬리오시티입주이후, 19년하반기부터강동구중심준공 양도세거주요건강화로, 신규아파트의임대물량감소가능성은존재 40,000 35,000 30,000 25,000 20,000 15,000 < 수도권동남권연간준공및전세가격변동률추이 > < 동남권주요지역준공예상치 > ( 단위 : 호, %) 45,000 준공 _ 강남 4 구준공 _ 성남시 준공 _ 하남시 전세가 _ 강남 4 구 25 20 15 10 5 0 구분시군구읍면동준공 ( 단위 : 호 ) 2018 년 4 분기송파구가락동 9,510 2019 년 1 분기강남구개포동 1,957 2 분기강동구명일동 1,900 3 분기강동구고덕동 4,932 10,000 5,000 0-5 -10-15 4 분기강동구상일동 3,604 2020 년 1 분기강동구상일동 4,066 하남시감일동 2,100 자료 : 부동산 114 자료 : 부동산 114 28
공급 준공감소세전환, 수도권미분양율은상승 부동산 114 수도권아파트준공, 전년대비 13.1% 감소전망 2017 년이후아파트외도인허가, 착공, 준공모두감소추이전환 2018 년들어경기도미분양율소폭상승추이 당해년분양대비미분양비율은 9.2%, 준공대비준공후미분양률은 1.7% 수준 300,000 250,000 200,000 150,000 100,000 50,000 < 수도권아파트공급추이 > 인허가착공준공 _1 준공 _2 주 : 인허가, 착공, 준공 _1 은국토교통부기준이며, 준공 _2 는부동산 114 자료임. 자료 : 국토교통부, 부동산 114 3 년 ( 단위 : 호 ) < 경기도미분양추이 > ( 단위 : 호, %) 아파트준공후구분분양 (A) 미분양 (B) B/A C/D 준공 (C) 미분양 (D) 2005년 68,153 10,472 15.4 80,371 1,228 1.5 2006 년 64,850 3,769 5.8 83,917 2,520 3.0 2007 년 109,077 13,643 12.5 77,559 1,340 1.7 2008 년 75,653 22,795 30.1 83,529 1,136 1.4 2009 년 94,907 19,325 20.4 105,465 2,259 2.1 2010 년 57,592 22,418 38.9 99,613 7,405 7.4 2011 년 65,457 22,378 34.2 66,260 8,237 12.4 2012 년 55,196 25,040 45.4 61,593 12,345 20.0 2013 년 74,740 24,760 33.1 55,411 9,235 16.7 2014 년 86,324 14,723 17.1 54,145 7,620 14.1 2015 년 199,391 25,937 13.0 70,897 4,413 6.2 2016 년 170,038 13,362 7.9 97,747 3,463 3.5 2017년 102,464 8,793 8.6 133,790 1,877 1.4 2018년 1~8월 79,356 7,287 9.2 114,933 1,917 1.7 주 : 분양은부동산 114, 나머지는국토교통부자료기준임. 자료 : 국토교통부, 부동산 114 29
공급 지방광역시, 준공증가하나시도별상황달라 준공전년대비 10.0% 증가예상 부산 (8.6%), 광주 (122.7%), 울산 (28.3%) 증가지속, 대구 (-28.2%), 대전 (-38.9%) 감소 경과연수 5 년이내신축주택비중전국대비높은수준 신축 (5 년내 ) 아파트비중울산, 대구, 부산, 광주, 대전순으로높아 30,000 25,000 < 지방광역시준공추이 > 부산대구광주대전울산 ( 단위 : 호 ) < 전체재고중신축주택비중 (2017 년 )> ( 단위 : %) 재고대비경과연수 5년이내비중구분주택아파트 20,000 전국 15.7 9.8 15,000 부산 15.7 11.1 10,000 대구 13.3 11.3 광주 12.8 10.4 5,000 대전 11.0 8.9 0 자료 : 부동산 114 2013 년 2014 년 2015 년 2016 년 2017 년 2018 년 2019 년 울산 16.0 12.0 자료 : 통계청, 2017년인구주택총조사 30
공급 기타지방, 신축재고사상최대치갱신할듯 준공전년대비 27.7% 감소하나, 3 년누적은사상최대치 3 년, 5 년이동평균기준으로는 1990 년대후반수준을넘어서는준공유지 경과연수 5 년이내신축아파트 2010 년이후지속증가 분양감소에도미분양증가 (2018 년 8 월, 4 만 7,539 호, 전년대비 7,759 호증가 ) < 기타지방준공추이 > ( 단위 : 호 ) < 기타지방신축주택재고추이 (2017 년 )> ( 단위 : 호 ) 180,000 160,000 기타지방이동평균 _3 년이동평균 _5 년 구분 재고 경과연수 5 년이내재고 140,000 전체아파트전체아파트 120,000 100,000 80,000 60,000 40,000 20,000 0 2000년 4,173,132 1,481,984 1,162,676 657,951 2005년 4,458,779 1,847,405 772,648 433,399 2010년 4,814,216 2,307,608 707,392 482,356 2015년 5,722,423 2,874,602 406,574 577,296 2016년 5,823,366 2,956,251 409,886 592,705 2017 년 5,996,062 3,095,047 481,562 660,301 자료 : 부동산 114 자료 : 통계청, 각연도별인구주택총조사 31
공급 150 조원넘어선집단대출상환리스크존재 양호사업장의신규사업공급자금융여건은나쁘지않음. 투자처를찾지못한 IB 유동성, 연초보다집단대금리하락 (2018 년 9 월 3.40%) 150 조원을넘어선기존집단대출의상환에따른리스크존재 준공시집단대출상환과정 ( 기존주택매각, 신규주담대약정, 임차자확보 ) 에서지방을중심으로부실화가능성내포 < 집단대출금리추이 ( 신규취급액기준 )> < 집단대출잔액추정 > 4.50 4.30 4.10 3.90 3.70 3.54 3.50 3.30 3.40 3.10 2.90 2.70 2.50 ( 단위 : %) ( 단위 : 조원 ) 은행권 비은행권 '12년말 104.0 0.7 '13년말 100.6 1.1 '14년말 101.5 1.4 '15년말 110.3 2.6 '16년말 130.0 6.4 '17년 6월 136.4 8.9 '17년말 145.0? '18년 9월 156.0? 자료 : 한국은행 주 : 2017년말과 2018년 9월은금융위원회의월간가계대출동향보도자료중집단대출증감을합산하여산출함. 자료 : 2017년국정감사심상정의원실자료, 2017년말과 2018년 9월말은한국건설산업연구원추정치임. 32
공급 아파트외분양형상품공급도많아 오피스텔 3 년연속준공지속, 아파트감소폭에비해축소 아파트 + 오피스텔준공, 전년비수도권 -9.7%, 지방 -16.6% 다양한분양형상품다수공급에따른흡수여력미지수 2018 년상가분양에따른부담, 지식산업센터, 생활형숙박시설등분양형상품많아 550,000 500,000 450,000 < 아파트와오피스텔준공추이 > 수도권 _ 아파트 수도권 _ 오피스텔 지방 _ 아파트 지방 _ 오피스텔 ( 단위 : 호 ) 600,000 500,000 < 상가분양물량추이 (6 개월이동평균 )> ( 단위 : 호 ) 수도권지방 400,000 350,000 400,000 300,000 250,000 300,000 200,000 150,000 200,000 100,000 50,000 100,000 0 0 자료 : 부동산 114 자료 : 부동산 114 33
Table of Contents I. 2018 년하반기동향및특징 II. 2019 년전망의주요변수 III. 2019 년전망및시사점
종합 거시경제어려움, 자산시장압도 공급 매매 거시 1 글로벌동조화와 거시경제어려움가중 수요 2 전반적위축과 격차확대 양호지역상대적강세 공급 3 준공감소에도 누적물량지속 35
전망 인허가 50 만호, 분양 27 만호 2019 년 50 만호수준예상 공급 공공물량은유지되나, 수도권 30 만호공급효과는 2020 년이후예상 인허가 수요여건위축으로민간부문의공급감소불가피 <2019년주택인허가전망 > ( 단위 : 호 ) 구분 2013년 2014년 2015년 2016년 2017년 2018년 2019년합계 440,116 515,251 765,328 726,048 653,441 560,000 500,000 공공부문 79,619 63,320 76,428 75,802 76,629 100,000 100,000 민간부문 360,497 451,931 688,900 650,246 576,812 460,000 400,000 자료 : 국토교통부, 2018~2019 년은한국건설산업연구원전망치임. 2019 년분양 ( 승인 ) 물량은 27 만호수준으로전망 물량감소, 청약규제로전반적인청약열기는식을듯 분양 <2019 년주택분양 ( 승인 ) 전망 > ( 단위 : 호 ) 구분 2013 년 2014 년 2015 년 2016 년 2017 년 2018 년 2019 년 전국 298,851 344,887 525,467 469,058 311,913 280,000 270,000 자료 : 국토교통부, 2018~2019 년은한국건설산업연구원전망치임. 36
전망 전국매매 1.1% 하락 가격 거시경제적어려움, 수요위축, 공급물량누적으로가격하락불가피 글로벌통화정책 자산시장 거시경제상황종합할때부동산시장의나홀로상승종료 서울의상대적강세유지되나, 시장전반의어려움영향받을듯 지방은거시경제부진의영향직접적으로받아하락폭이더욱확대예상 촘촘한수요억제책작동되고있어, 하락전환이후변동성확대가능성존재 전세가격은준공물량누적으로하락지속되나, 하락폭은둔화 전국적으로준공지속되나매매하락에따른전세수요증가로하락폭둔화 < 2019 년주택가격전망 > ( 단위 : 전기말대비, %) 구분 2016 년 2017 년 2018 년 1/4 분기 2/4 분기 3/4 분기 4/4 분기 e) 연간 e) 2019 년 e) 전국 0.7 1.5 0.5 0.0 0.3 0.1 0.9-1.1 매매 수도권 1.3 2.4 1.1 0.4 1.0 0.6 3.1-0.2 지방 0.2 0.7-0.1-0.3-0.3-0.4-1.2-2.0 전세전국 1.3 0.6-0.3-0.7-0.5-0.5-2.0-1.5 주 : 주택가격은한국감정원의주택종합매매가격지수를활용하였음. 2018 년 4 분기와 2019 년은한국건설산업연구원전망치임. 37
시사점 재정역할확대하여성장동력투자필요 2019 년재정정책중요성확대 미국을비롯하여세계각국이통화정책정상화과정을거치고있음. 통화정책에서재정정책으로무게중심이옮겨가고있음. 우리나라도거시경제어려움이빠르게확대되고있고, 통화정책의운용의폭이크지않아재정정책의중요성이확대되고있음. 반면, 정부투자성장기여도 (-) 2018년경제성장률 -0.2%p 낮춰 ( 기재부, 재정정책보고서 ) 가격안정시기, 미래성장위한적극적인건설투자방안모색필요 2019년은주택가격안정가능성높음. 지속가능한미래성장, 국제경쟁력강화측면에서기반시설정비와부동산개발이가능한시기임. 국제경쟁력강화를위해서는기반시설정비가우선되어야함을인식하고적극적인투자가필요함. 또한, 자율주행차, 드론등 ICT 신기술을구현하기위해서는도로, 건축규제등인프라의개선이선행되어야함. 스마트시티, 도시재생등핵심사업들을적극적으로집행하되, 예산집행의효율성과재정승수효과극대화에대한고민필요 38
시사점 주택정책도전시기 : 효율성과대응력의시대 공간시장의격차확대, 주거분리심화, 노후주택급증 소득격차, 자산격차확대가공간시장인부동산시장에투영되면서, 주택가격의격차가지속적으로확대되고있음. 고소득층의도심집중현상이이어지며, 대규모의주거분리패턴도나타나고있음. 30만호로대변되는주택공급의공간적효율성, 노후주택정비방안, 격차확대대응력등주택정책의도전시기가될것임. 30만호주택공급입지논의는현재도진행형임. 그린벨트해지여부, 교통여건개선, 정책효과효율성등논의가복잡하게진행되고있음. 도심내주택 ( 재개발 재건축 ) 을공급하면개발호재라는단기적주택가격상승동력으로작동하고, 공급하지않으면장기적공급부족에따른주택가격상승여력으로이해됨. 노후주택재고가급증하고있어이를순차적으로해결하기위한방안모색절실 도심의저렴주택재고확보를위한다각적인노력으로격차확대에대응해야함. 39
시사점 주택사업수익개선, 사업다각화지속필요 물량감소, 수익악화에대응한리스크관리필요 분양물량감소에따른인력, 조직운영방안모색필요 미분양발생가능성높아적정분양가책정, 경쟁력있는상품개발등리스크관리 청약규제, 금융규제복잡해져수요자서비스강화필요 분양시장위축시기로, 임대사업등사업다각화필요 도시재생, 주거복지로드맵, 대규모공공택지등주택시장에서공공부문비중확대되고있어, 공공 민간협력사업개발필요 주택사업은주거안정이라는공공목표와맞닿아있음. 사회적요구와다양한시각에대한균형감있는접근필요 임대사업등사업다각화절실하나, 이는대규모자금조달이전제되어야함. 다양한금융상품과결합한새로운상품개발및사업다각화모색필요 허윤경, 김성환, 2018, 미국주택기업의비즈니스모델분석, 한국건설산업연구원. 40
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