정책이슈과제 재고주택거래특성분석 연구자 연구책임김태섭 ( 연구위원 )

1. 서론 1) 연구의필요성및목적 2) 연구의범위및방법 - 1 -

2. 재고주택시장특성 1) 재고주택특성 전국수도권서울 ( 단위 : 천호, 천가구, %) 주택수가구수보급률주택수가구수보급률주택수가구수보급률 2005 15,663 15,887 98.3 7,165 7,462 96.0 3,102 3,310 93.7 2006 15,978 16,105 99.2 7,302 7,628 95.7 3,151 3,350 94.1 2007 16,295 16,634 99.6 7,419 7,813 95.0 3,172 3,403 93.2 2008 16,733 16,619 100.7 7,625 7,994 95.4 3,232 3,454 93.6 2009 17,071 16,862 101.2 7,796 8,169 95.4 3,258 3,501 93.1 2010 17,672 17,339 101.9 8,173 8,254 99.0 3,400 3,504 97.0 20 11 18,131 17,719 102.3 8,377 8,464 99.0 3,449 3,553 97.1 2012 18,551 18,057 102.7 8,562 8,651 99.0 3,498 3,595 97.3 2013 18,969 18,408 103.0 8,719 8,845 98.6 3,548 3,638 97.5 * 주 : 주택수는거주개념에근거한주택수임자료 : 2013 년도주택업무편람, 국토교통부 < 표 1> 주택수및주택보급률변화현황 < 표 2> 주택유형별주택수 ( 소유개념 ) 계단독주택아파트연립주택다세대주택비거주용건물내주택 전국 14,677,419 4,089,491 8,576,013 536,070 1,314,452 161,393 서울특별시 2,525,210 405,575 1,485,869 145,914 463,417 24,435 수도권 6,565,245 1,021,307 4,153,561 321,542 1,009,916 58,919 지방 8,112,174 3,068,184 4,422,452 214,528 304,536 102,474 전국 100 27.9 58.4 3.7 9.0 1.1 서울특별시 100 16.1 58.8 5.8 18.4 1.0 수도권 100 15.6 63.3 4.9 15.4 0.9 지방 100 37.8 54.5 2.6 3.8 1.3 * 주 : 주택수는소유개념에근거한주택수임자료 : 통계청, 2010 년총주택조사 - 2 -

일반단독주택 다가구단독주택 연립주택 다세대주택 아파트 비주거용건물내주택주택이외거처 기타 계 < 표 3> 주택건축연한 2010년 2005-2000- 1995-1990- 1980-1970- 1969년이후 2009년 2004년 1999년 1994년 1989년 1979년이전 무응답 계 주택수 46,857 213,277 472,620 537,782 693,922 1,101,195 652,231 941,811 23,571 4,683,266 % 1.0% 4.6% 10.1% 11.5% 14.8% 23.5% 13.9% 20.1% 0.5% 100.0% 주택수 53,039 161,413 355,210 355,487 535,727 507,074 220,329 125,519 25,403 2,339,201 % 2.3% 6.9% 15.2% 15.2% 22.9% 21.7% 9.4% 5.4% 1.1% 100.0% 주택수 9,573 46,181 121,335 72,588 118,851 127,870 20,830 3,554 2,055 522,837 % 1.8% 8.8% 23.2% 13.9% 22.7% 24.5% 4.0% 0.7% 0.4% 100.0% 주택수 19,325 196,884 374,022 337,464 222,608 87,839 24,823 532 9,732 1,273,229 % 1.5% 15.5% 29.4% 26.5% 17.5% 6.9% 1.9% 0.0% 0.8% 100.0% 주택수 585,572 1,653,304 1,629,558 1,788,057 1,636,695 894,305 94,423 19,777 6,329 8,308,020 % 7.0% 19.9% 19.6% 21.5% 19.7% 10.8% 1.1% 0.2% 0.1% 100.0% 주택수 1,158 16,067 55,866 64,306 47,634 70,690 26,075 8,787 2,235 292,818 % 0.4% 5.5% 19.1% 22.0% 16.3% 24.1% 8.9% 3.0% 0.8% 100.0% 주택수 10,535 146,238 103,147 16,773 22,866 7,932 - - 101 307,592 % 3.4% 47.5% 33.5% 5.5% 7.4% 2.6% 0.0% 0.0% 0.0% 100.0% 주택수 - 188 1,182-1,316-4,183 - - 6,869 % 0.0% 2.7% 17.2% 0.0% 19.2% 0.0% 60.9% 0.0% 0.0% 100.0% 주택수 726,059 2,433,552 3,112,940 3,172,457 3,279,619 2,796,905 1,042,894 1,099,980 69,426 17,733,832 % 4.1% 13.7% 17.6% 17.9% 18.5% 15.8% 5.9% 6.2% 0.4% 100.0% 자료 : 국토교통부, 2012 년주거실태조사 2) 재고주택주택가격및거래특성 1 시기별주택가격변화 - 3 -

과열기 06.12 08.9 < 표 4> 시기별월평균주택가격상승률 ( 전국 ) 침체기 08.10 09.4 회복기 09.5 11.12 침체기 12.1 13.3 안정기 13.4 14.10 전국 0.53-0.29 0.41-0.13 0.12 < 그림 1> 시기별주택가격변화 ( 전국 ) < 표 5> 시기별월평균주택가격상승률 ( 수도권 ) 과열기 06.12 08.9 침체기 08.10 14.8 회복기 14.9 14.10 수도권 0.95-0.09 0.3 < 그림 2> 시기별주택가격변화 ( 수도권 ) - 4 -

< 표 6> 시기별월평균주택가격상승률 ( 지방권 ) 침체기 06.12 09.5 과열기 09.6 12.1 안정기 12.2 14.10 지방권 0.06 0.57 0.11 < 그림 3> 시기별주택가격변화 ( 지방권 ) 2 시기별주택거래량변화 < 표 7> 시기별주택유형별월평균주택거래량 ( 전국 ) 과열기침체기회복기침체기회복기 06.12~ 08.9 08.10~ 09.4 09.5~ 11.12 12.1~ 13.3 13.4~ 14.10 계 100,584 100 74,756 100 96,719 100 80,789 100 111,205 100 재고주택 76,976 76.5 52,261 69.9 75,964 78.5 58,426 72.3 78,915 71.0 분양주택 15,785 15.7 15,368 20.6 14,414 14.9 16,488 20.4 25,522 23.0 기타 7,824 7.8 7,127 9.5 6,340 6.6 5,876 7.3 6,768 6.1 자료 : 한국감정원 - 5 -

< 그림 4> 주택유형별거래비율변화 < 표 8> 시기별주택유형별월평균주택거래량 ( 수도권 ) 과열기침체기회복기 06.12 08.9 08.10 14.8 14.9 14.10 계 52,239 100 38,852 100 54,751 100 재고주택 42,130 80.6 28,372 73.0 42,684 78.0 분양주택 6,285 12.0 7,731 19.9 9,332 17.0 기타 3,825 7.4 2,750 7.1 2,735 5.0 < 표 9> 시기별주택유형별월평균주택거래량 ( 지방권 ) 침체기과열기안정기 06.12 09.5 09.6 12.1 12.2 14.10 계 45,445 100 55,691 100 58,890 100 재고주택 33,149 72.9 44,238 79.4 41,216 70.0 분양주택 8,559 18.8 6,562 11.8 13,841 23.5 기타 3,737 8.1 4,891 8.8 3,832 6.5-6 -

< 표 10> 최근의재고주택거래량추이 140,000 120,000 100,000 80,000 60,000 40,000 전국수도권서울지방권 20,000 0 13.1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 14.1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 < 그림 5> 주택거래량추이 - 7 -

< 표 11> 총주택수대비재고주택연거래량비율 (%) 과열기 06.12 08.9 침체기 08.10 09.4 회복기 09.5 11.12 침체기 12.1 13.3 회복기 13.4 14.10 총주택거래량비율 7.4 5.4 6.6 5.2 7.0 재고주택연거래량비율 5.7 3.7 5.2 3.8 5.0 분양주택연거래량비율 1.2 1.1 1.0 1.1 1.6 총주택수기준 16,295천호 16,733천호 17,672천호 18,551천호 18,969천호 ( 07.12) ( 08.12) ( 10.12) ( 12.12) ( 13.12) 자료 : 한국감정원, 국토교통부, 2013년주택업무편람 - 8 -

3. 주택가격을고려한적정주택매매거래량분석 1) 지역별주택거래량과주택가격관계모형설정 (1) 분석개요 < 표 12> 연도별소득증감률 ( 도시근로자가구 ) 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 평균 평균소득 ( 원 ) 3,731,046 3,867,959 3,912,314 3,992,857 4,276,065 4,517,441 4,616,619 4,549,550 소득증감률 (%) 3.99 3.67 1.15 2.06 7.09 5.64 2.20-1.45 3.04 자료 : 통계청 < 표 13> 연도별소비자물가지수변화 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 평균 소비자물가지수변화 2.5 4.7 2.8 3 4 2.2 1.3 2.9 자료 : 통계청 - 9 -

(2) 모형설정 거래량 < 표 15> 지역별주택가격과거래량추정회귀모형 ( 06.12 14.10) : B t ( ) -.526.122-4.297 ** 0.100.016.538 6.120 ** ( ) -1.122.112-9.983 ** 0.397.033.780 11.953 ** ( ) -1.018.097-10.540 ** 1.142.087.806 13.061 ** ( ) -0.372.130-2.856 * 0.153.031.458 4.943 ** 주 : ** 는 0.01 수준, * 는 0.05 수준에서유의함 < 표 14> 주택가격과거래량의상관관계 주택가격 전국 서울 수도권 지방권 전국.543**.500**.497**.301** 서울.670**.816**.801**.043 수도권.675**.788**.791**.068 지방권.233*.032.024.461** 주 : ** 는 0.01 수준, * 는 0.05 수준에서유의함 - 10 -

< 표 16> 지역별주택가격과거래량추정회귀모형 ( 09 14.10) : B t ( ) -.372.113-3.287 ** 0.069.015.484 4.562 ** ( ) -0.708.079-8.928 ** 0.220.026.722 8.611 ** ( ) -0.693.080-8.604 ** 0.692.081.722 8.593 ** ( ) -0.251.171-1.465 0.131.039.379 3.376 ** 주 : ** 는 0.01수준, * 는 0.05수준에서유의함 2) 적정주택매매거래량분석 < 표 17> 지역별적정주택거래량산정 (1) - 11 -

< 표 18> 적정주택거래량대비월평균주택거래량 ( 수도권 ) 과열기 ( 06.12 08.9) 침체기 ( 08.10 14.8) 회복기 ( 14.9 14.10) 월평균거래량 42,130 28,372 42,684 적정거래량대비 116% 78.4% 117.9% < 표 19> 적정주택거래량대비월평균주택거래량 ( 서울 ) 과열기 ( 06.12 08.9) 침체기 ( 08.10 14.8) 회복기 ( 14.9 14.10) 월평균거래량 13,957 9,136 15,426 적정거래량대비 124.6% 81.6% 137.7% < 표 20> 시기별주택유형별월평균주택거래량 ( 지방권 ) 침체기 ( 06.12 09.5) 과열기 ( 09.6 12.1) 안정기 ( 12.2 14.10) 월평균거래량 33,149 44,238 41,216 적정거래량대비 80.1% 106.9% 99.6% - 12 -

< 표 21> 지역별적정주택거래량산정 (2) 3) 시사점 - 13 -

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, 2012... 2011..,. 2012. " - -". 18 3.,. 2011. " : ". 19 4..,,,. 2008. " ". 16 4.., 2011,. - 15 -