Savills World Research Korea 브리핑서울프라임오피스 사진 : CBD, Seoul 개요 오피스빌딩의공급과대기업의사옥이전으로공실률이상승하였다. 2 분기서울프라임오피스순흡수면적은대기업사옥의이전등으로 -4,220sqm 를기록하였다. CBD 와 YBD 는수요가감소하였으며, GBD 는수요가증가한것으로나타났다. 서울프라임오피스의전년동기대비명목임대료인상률은소비자물가상승률보다높은 0.9% 를기록하였다. 2015 년 6 월한국은행은 3 개월만에기준금리를 25bp 내린, 1.5% 로하향조정하였다. 2 분기에는 CBD 권역의페럼타워와타워 8 이거래되었으며, 의투자시장규모는 2014 년 2 분기의 8 수준인 9 천 6 백억원을기록하였다. " 한국은행이경기부양을위해 2015 년 6월기준금리를추가인하하여기준금리는역대최저치인 1.5% 를기록했다. 하반기에는오피스거래가상반기보다더욱활성화될것으로기대된다." Savills Research savills.co.kr/research 01
공급 2015년 2분기에는신규공급된프라임오피스가없었으나트윈시티남산 ( 구, 동자구역제8지구 ) 이 3월준공후리모델링을마치고, 5월부터임대시장에공급되었다. 6월 17일제2 판교테크노벨리공급계획을정부가발표하였다. 제2 판교테크노벨리의부지면적은기존테크노벨리부지면적의 65% 수준이며, 창조공간 ( 기업지원허브 ), 성장공간 ( 기업성장지원센터 ), 벤처공간 ( 벤처캠퍼스 ), 혁신기업공간 ( 혁신타운 ), 글로벌공간 ( 글로벌비즈센터 ), 소통교류공간 (I-스퀘어) 등 6개공간으로구성될계획이다. 300개의신생기업, 창업후 2-3년지난 300개의성장기업, 700개의연구소가입주할예정이며, 민간과공공이약 1조 5,000 억원을투입할예정이다. 공공부문에서진행되는기반시설및지원시설은 2017년말을준공목표로하고있으며, 민간에서진행되는부지는 2017년에공급될것으로알려졌다. 수요와공실률 6월이후각경제연구소들은 2015년한국경제성장률을하향조정하고있다. 정부는메르스로인한소비심리위축으로기준금리인하와더불어추경예산을편성하였다. 그러나세계경제성장률의하향조정과우리나라의수출실적부진으로한국은행도경제성장률전망치 (4월 3.1% 7월 2.8%) 를낮추었다. 금융및보험업종사자수는 2015년 4월을기점으로다시상승하는추세를보이고있다. 2015년 2분기서울의순흡수면적은 -4,220sqm를기록하였다. 권역별로는 CBD가 -16,250sqm, YBD가 -3,510sqm를기록하며수요감소를보였고, GBD권역은 15,540sqm 로수요가증가하였다. 서울프라임오피스의공실률은 2015년 1분기보다 0.5%p 상승한 15.3% 를기록하였다. 표 1 권역별월임대료및공실률, 권역 평균임대료 ( 원 /3.3058 sqm 임대면적기준 ) 평균임대료 ( 원 /3.3058 sqm 전용면적기준 ) 전년동기대비인상률 (%) 순흡수면적 (sqm) 공실률 (%) CBD 100,800 179,800 1.1% -16,250 18.1 GBD 85,500 166,700 0.4% 15,540 10.3 YBD 78,100 160,600 1.1% -3,510 17.3 Overall Seoul Average * 서울프라임오피스순흡수면적 표 2 신규공급오피스, 91,300 171,700 0.9% -4,220* 15.3 권역빌딩명연면적 (sqm) 층수비고 CBD *2 분기프라임오피스임대시장에영향을미친주요오피스공급 차트 1 실질 GDP 성장률및실질수출증가율, 2006 년 - 2016 년 ( 전망 ) 18% 16% 14% 12% 1 8% 6% 4% 2% 13.4% 출처 : 한국은행 12.4% 5.2% 5.5% 실질경제성장률 ( 전년대비증가율 %) 수출액실질증가율 ( 전년대비증가율 %) 2.8% 6. 0.7% 0.4% 13.5% 6.5% 3.7% 17.1% 2.3% 4.4% 4.5% 3. 3.3% 2.8% 3.3% 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015F 2016F 차트 2 금융및보험업종사자수추이, 2006 년 5 월 - 2015 년 5 월 1,200 1,100 1,000 900 800 700 트윈시티남산 * ( 구, 동자구역제 8 지구 ) 32,597 ( 오피스면적 ) B7/F~30/F ( 오피스층 2/F~18/F) Other LG U+ 사옥 * 54,500 B7/F-21/F 복합시설 ( 오피스, 호텔, 오피스텔, 리테일 ) 2 개동, 연면적 91,299 sqm. 3 월준공되었으나공용부분리모델링으로 5 월부터입주가능 T 타워 ( 구, LG U+ 타워 ) 에임차해있던 LG U+ 가 4 월에용산신사옥으로이전함 단위 : 종사자수 ( 천명 ) 금융및보험업고용자수고용자수 600 15,000 May-06 May-07 May-08 May-09 May-10 May-11 May-12 May-13 May-14 May-15 2.3% 1.5% 3. 27,000 25,000 23,000 21,000 19,000 17,000 출처 : 통계청 savills.co.kr/research 02
CBD 권역은대기업의본사이전과신규공급으로전분기대비공실률이 1.6%p 상승하여 18.1% 를기록하였다. LG U+ 는용산에사옥을준공하여이전하였으며, Twin City Namsan이임대시장에신규로공급되었다. CBD 지역을종로-광화문, 시청-을지로, 서울역-남대문의세부권역으로나누면, 세부권역에따라공실률이차이를보이고있다. GBD는 Secondary 오피스에서프라임오피스로이전해온사례로인해공실률이약 0.8%p 감소한 10.3% 로나타났다. YBD는지난분기대비 0.3%p 상승한 17.3% 를기록하였다. 유안타그룹이인수한동양증권은여의도사무소를축소하고 CBD본사로이전하였으며, 한화생명63빌딩은계열사에임대하기위한사전리모델링으로일시적인공실이발생한것으로조사되었다. 2015년 2분기공실해소는 Secondary 오피스에서프라임오피스로이전한수요의비율이 57% 로가장컸다. 퍼시픽타워 ( 구. 올리브타워 ) 에리치플래너, 와이즈타워 ( 구. YTN타워 ) 의한국일보, 골든타워의에이스생명, 아셈타워에대한토지신탁, Three IFC 의옐로파이낸스입주등이주요사례로조사되었다. 이밖에증평수요 14%, 신규오피스설립수요 1, 프라임오피스에서프라임오피스로이전한사례의비율은 19% 로나타났다. 전망 3분기 CBD권역현대해상이센터포인트광화문에, 일본대사관이트윈트리에, 대우조선해양 ( 건설부문 ) 이 STX빌딩에입주하여, 공실이해소될예정이다. 연세빌딩의한국장학재단은공공기관지방이전정책으로대구로이전할것으로조사되었다. 현재조사된내용기준으로공실률은 2분기대비약 1%p 하락하여 17% 초반수준을보일것으로전망된다. GBD권역은법무법인율촌이섬유센터에서대규모증평할예정이며, 차트 3 순흡수면적, 2008 년 1 분기 - 350,000 300,000 250,000 200,000 150,000 100,000 50,000 0-50,000-100,000-150,000-200,000 단위 : sq m CBD GBD YBD 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 차트 4 서울프라임오피스공실률, 2002 년 1 분기 - 3 25% 2 15% 1 5% 차트 5 서울 CBD 오피스공실률, 2010 년 1 분기 - 35% 3 25% 2 15% 1 5% CBD GBD YBD 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 종로 - 광화문시청 - 을지로서울역 - 남대문 2010 2011 2012 2013 2014 2015 savills.co.kr/research 03
암웨이는아셈타워에입주할것으로조사되었다. 하지만하반기중대기업의이전계획이예정되어있어 GBD 공실률이상승할것으로예상된다. SK하이닉스는 3분기에분당의 SK U-타워로, 삼성전자는우면동삼성전자 R&D 센터로의입주시기를 10월로조정한것으로알려졌다. 하반기 GBD권역의공실률은약 1.0 ~ 1.5%p 상승한 11% 중반수준일것으로예상된다. YBD권역은한화그룹이인수한이전삼성계열사가한화생명63빌딩에임차할것으로조사되었다. 부분적으로진행중인한화생명63빌딩의리모델링이 완료되면한화계열사가입주하며, YBD 권역의공실률은 16% 중반수준으로하락할것으로전망된다. 임대료 2015년 2분기에서울프라임오피스의명목임대료인상률 (0.9%, y-o-y) 은소비자물가상승률 (0.5%, y-o-y) 보다높은수준이었다. 권역별로는 CBD, YBD가각각 1.1%, GBD는 0.4% 의상승률을기록하였다. 대부분연초에임대료를인상하기때문에, 2분기에임대료를인상하는오피스가상대적으로적었으며, 이는 3분기에도비슷할것으로예상된다. 공실률이높아짐에 따라상당한 Rent Free 및 TI (Tenant Improvement) 등이제공되고있으며이로인해명목임대료와실질임대료의격차가증가하였다. 공실률이안정화되는 2016년초반까지는현수준을유지할것으로예상된다. 전망 2015년서울프라임오피스의임대료인상률은물가상승률전망치 (0.9%) 와비슷한수준일것으로예상되며, 3분기임대료인상률은 2분기보다다소낮은수준일것으로전망된다. 표 3 주요임차인이동, 구권역구빌딩명구면적 (sqm) 임차인신권역신빌딩명입주면적 (sqm) 한진빌딩 N/A 한국일보사 WISE 타워 (YTN 타워 ) 6,241 CBD HSBC N/A 대한제강메트로타워 (GS 역전 ) 1,938 호텔 PJ 별관 N/A 리치플래너퍼시픽타워 ( 올리브타워 ) 10,425 GBD 삼성생명역삼동빌딩 N/A 한화토탈 ( 구, 삼성토탈 ) CBD 한화금융프라자태평로사옥 1,841 플래티넘타워 2,685 한화생명한화금융프라자태평로사옥 N/A YBD 동양증권 3,132 동양증권유안타증권빌딩 N/A 증평 N/A 롯데관광광화문빌딩 1,950 GBD 신도벤처타워 N/A 이숨투자자문 포스코피엔에스타워 3,581 Non-core 신영빌딩 N/A 에이스생명보험골든타워 4,028 군인공제회관 N/A 대한토지신탁 GBD 아셈타워 3,074 신규 N/A LIG 건설 KAIT 타워 1,831 증평 N/A 동부계열사동부금융센터 1,960 YBD 한국금융투자협회 N/A Yello 파이낸스 YBD Three IFC 6,631 CBD T타워 (LG유플러스타워) 41,598 LG U+ 용산사옥 N/A 더케이트윈타워즈 3,240 현대제철 Non-core 현대하이스코사옥 N/A GBD 나라종합금융빌딩 6,078 Alti Cast 파크빌딩 N/A savills.co.kr/research 04
매매및투자시장 한국은행이 2015년 6월에경기부양을위해기준금리를 25bp 인하하여, 기준금리는 1.5% 로역대최저치를기록했다. 그러나 2분기평균 5년만기국고채가 2% 수준을유지하고있어프라임오피스 Cap.rate는 5% 수준을유지하는것으로예상된다. 2015년 2분기에는 CBD권역의프라임오피스 2건 ( 페럼타워, Tower8) 이거래되었다. 부동산펀드의취, 등록세감면혜택이 2014년연말에종료되면서거래가 4분기에집중되어, 오피스자산에대한직접투자는상대적으로감소한것으로판단된다. 그러나금리가최저수준을기록하면서유동성이높은상태가지속되고있기때문에, 안정적인자산인오피스는투자자들에게여전히높은관심을받고있다. 동국제강사옥인페럼타워는동국제강의재무구조개선을위하여삼성생명으로 4200억원에매각되었으며, 평당매각가는약 2,490만원으로 2014년 4분기이후프라임오피스거래가중최고치를기록하였다. 도시환경정비사업으로개발한 Tower8 은독일계투자자가선매입계약체결하여, 2015년 2분기준공후매각이완료되었다. 거래금액은약 3,246억원이다. CBD를제외한다른권역에서는중소형오피스의거래가주를이루어졌다. 도화엔지니어링과동양네트웍스는재무구조개선을위하여사옥을매각하였다. 그랜드코리아레저와천안기업은사옥용도로오피스를매입하였다. 그랜드코리아레저는카지노사업확장을위하여해양관리공단으로부터해공빌딩을매입하였고, 천안기업은중소기업진흥공단으로부터중소기업진흥공단사옥을매입하여계열사인유진증권에게임대할것으로알려졌다. 삼성제일빌딩내신한BNP 파리바자산운용이소유하고있던오피스부분은소프트웨어공제조합이매입하였다. 차트 6 권역별전년동기대비임대료인상률, 2008 년 1 분기 - 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% -1%, 한국은행 CBD GBD YBD 소비자물가상승률 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 차트 7 서울오피스시장거래규모, 2007 년 1 분기 - 6 5 4 3 2 1 0 단위 : 조원 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 차트 8 서울프라임오피스 Cap. Rate 추이, 2005 년 1 분기 - 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1%, 한국은행 Spread ( 우 ) Cap rate ( 좌 ) 5 년만기국고채 ( 좌 ) 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 900 800 700 600 500 400 300 200 100 0 savills.co.kr/research 05
현재매각이진행되고있는오피스는 CBD에 STX남산타워, 알파빌딩, 순화빌딩, 시티은행본사, 종로타워, 종로플레이스, 삼성생명수송타워, GBD에나라빌딩, 그레이스타워, 캐피탈타워, YBD에하나대투빌딩, 동여의도빌딩, 마포에삼성생명동교동빌딩, 구로에서부금융센터등이있다. 그외롯데마트 4개점과명동내호텔과리테일복합시설인 M Plaza가매각진행중에있다. 2015년하반기에는상반기보다매각을진행하는오피스가많을것으로예상된다. 차트 9 5 년만기국고채및기준금리추이, 2012 년 1 월 - 2015 년 7 월 4. 3.5% 3. 2.5% 2. 1.5% 1. 2012/01/02 2012/04/09 2012/07/17 2012/10/23 5 년만기국고채기준금리 2013/01/29 2013/05/07 2013/08/13 2013/11/22 2014/03/03 2014/06/11 2014/09/18 2014/12/19 2015/03/27 2015/07/03 출처 : 한국은행 표 4 주요거래사례, 권역빌딩명매도자매수자 매매면적 (sqm) 매매가격 ( 단위 : 억원 ) CBD Tower8 지엘메트로씨티주식회사씨에잇게엠베하앤코카게 48,926 (GFA : 51,798) 3,246 페럼타워동국제강삼성생명주식회사 55,695 4,200 GBD 도화엔지니어링사옥 ( 도화빌딩 ) 주식회사도화엔지니어링개인 9,615 557 삼성제일빌딩신한 BNPP 사모부동산투자신탁 16 호특수법인소프트웨어공제조합 19,322 (GFA : 37,708) 820 YBD 중소기업진흥공단중소기업진흥공단천안기업 16,524 645 Non-core 해공빌딩해양관리공단그랜드코리아레저 4,583 334 동양네트웍스동양네트웍스주식회사지아이티 11,181 232 savills.co.kr/research 06
Please contact us for further information Savills Korea Savills Research K.D. Jeon Head of Korea Korea +82 2 2124 4101 kdjeon@savills.co.kr Youngtaek Kim Vice President Korea +82 2 2124 4208 ytkim@savills.co.kr Crystal Lee Senior Director Investment Advisory +82 2 2124 4163 csjlee@savills.co.kr Hyunseok Jhee Director PM Services +82 2 2124 4204 hsjhee@savills.co.kr JoAnn Hong Director Korea +82 2 2124 4182 jhong@savills.co.kr Simon Smith Senior Director Asia Pacific +852 2842 4573 ssmith@savills.com.hk Sue Lee Director Tenant Rep. +82 2 2124 4180 slee@savills.co.kr Grace Ko Director CRES Leasing Service +82 2 2124 4115 graceko@savills.co.kr Seunghan Lee Director, Leasing & Marketing, Development Sales +82 2 2124 4253 seunghanlee@savills.co.kr Savills plc Savills is a leading global real estate service provider listed on the London Stock Exchange. The company established in 1855, has a rich heritage with unrivalled growth. It is a company that leads rather than follows, and now has over 500 offices and associates throughout the Americas, Europe, Asia Pacific, Africa and the Middle East. This report is for general informative purposes only. It may not be published, reproduced or quoted in part or in whole, nor may it be used as a basis for any contract, prospectus, agreement or other document without prior consent. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, Savills accepts no liability whatsoever for any direct or consequential loss arising from its use. The content is strictly copyright and reproduction of the whole or part of it in any form is prohibited without written permission from Savills Research. savills.co.kr/research 07
부록 서울오피스시장및 Savills Korea 조사빌딩개요 표 5 조사빌딩개요, 2015 년 6 월기준 CBD GBD YBD Total 빌딩개수 24 14 8 46 A 평균연면적 (sqm) 81,875 96,231 108,635 90,504 평균준공연도 2003 1999 2002 2002 빌딩개수 21 19 10 50 B 평균연면적 (sqm) 52,215 42,824 49,218 48,047 평균준공연도 2000 1999 1996 1999 빌딩개수총합계 45 33 18 96 면적총합계 (sqm) 3,061,511 2,160,895 1,252,629 6,475,034 리서치 & 컨설팅팀 1. 서울대형오피스빌딩 - 서울시에입지하고있는 30,000 sqm 이상의대형오피스빌딩은 10 사옥으로사용되는빌딩을포함하여 2015 년 6 월현재총 299 개, 총연면적약 17,460,000sqm 인것으로조사되었음. 이중 CBD 에 33., GBD 에 20., YBD 에 13.5% 가밀집되어, 전체의약 66.5% 가이들세지역에분포하고있는것으로나타났음. 2. Seoul Prime Office 등급에대한정의 - Savills Korea 에서는연면적과위치, 접근성, 가시성, 인지도, 임차인, 준공연도, 빌딩시설, 관리상태등을종합적으로고려하여오피스빌딩의등급을정하고있음. - CBD, GBD, YBD 의 3 개주요권역에위치한 30,000 sqm 이상빌딩중상대적으로우수한빌딩을프라임빌딩이라고정의함. - 프라임빌딩 122 개중 96 개를대상으로서울오피스시장동향에대한조사및분석을하였음. 3. 임대료 - 임대료는보증금과월세로이루어져있으며, Savills Korea 는건물주가책정한기준층명목임대료 (Face Rent) 를조사및분석함. 보고서에서언급된월임대료는 월세로, 보증금은월세의 10 배임. 4. 순흡수면적 (Net absorption) - 해당기간동안오피스시장내증가하거나감소한임대면적임. 5. Cap. Rate 산정방법 Cap. Rate : ( 보증금운용이익 (5%)+ 기준층명목임대료 + 관리비초과이익 )x 임대율 (95%) x 12 / 거래가, 거래사례별 Cap Rate 의비교를위해보증금운용이율은 5%, 임대율은 95% 를일괄적용함. savills.co.kr/research 08