Microsoft PowerPoint [경분12호] 표지.ppt [읽기 전용]

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미국주택시장을통해본경기회복전망 213. 4. 11 Ⅰ. 최근동향 Ⅱ. 주택시장여건분석및향후전망 Ⅲ.

1 미국주택시장을통해본경기회복전망 Ⅰ. 최근동향 Ⅱ. 주택시장여건분석및향후전망 Ⅲ. 주택시장회복에따른영향 Ⅳ. 전망및시사점 황민경주임연구원 강영지주임연구원

2 미국주택시장을통해본경기회복전망 황민경 강영지 이보고서의내용은집필자개인의견이며한국자동차산업연구소의공식견해 와는무관합니다. 따라서본보고서내용을보도하거나인용할경우에는집필 자명을반드시명기하여주시기바랍니다. 한국자동차산업연구소

3 < 요약 금년들어미국은주택시장의빠른회복세로경기회복에대한기대가나날이높아지고있다. 하지만최근일부주택지표의부진으로주택시장의회복둔화가능성이제기되고있는가하면, 다른한편에서는과도하게빠른주택가격상승에대한우려의목소리도나오고있다. 이에따라미국주택시장의지속적인회복가능성을전망해보고그에따른영향을분석하였다. 미연준의유동성확대에힘입어작년하반기이후회복세가지속되었던미국의주택 시장은주택판매증가, 주택가격상승과함께신규주택건설도꾸준히증가하고있어현 재는선순환구조가점차강화되고있는것으로판단된다. 하지만 1 임금소득증가둔 화에따른주택구매보류가능성, 2 금융기관의까다로운대출태도, 3 시장금리상승 으로인한가계의부채부담확대등과같은주택시장의지속적인회복세를제한하는 불안요인이여전히잠재되어있다. 특히 2/4분기부터는시퀘스터의영향이본격화될것 으로보이는데다정부의조세확대노력으로모기지이자의세액공제를축소하거나폐지 하려는움직임이나타나고있어주택시장회복에부정적으로작용할전망이다. 상황을종합해보면, 이러한 위기이후지속된미국정부의강력한주택경기부양의지와주택 시장의선순환구조정착으로주택시장의회복기조는당분간이어지겠지만주택시장을 둘러싼다양한불안요인과주택가격수준에대한부담감등으로회복탄력성은약화될 것으로보인다. 미국경제는양호한주택경기를기반으로한민간부문의경기회복모멘텀이지속되면 서경기개선의흐름이이어질것으로전망된다. 다만, 고용시장개선둔화, 경제주체들의 심리약화등시퀘스터발동에따른부정적인영향과주택시장의성장세둔화등으로 경기회복속도가완만한소프트패치(soft patch) 가나타날가능성이높다. 한편위기이 후자산효과가축소되고있어소비증가세가크지않을것으로평가된다. 논란이되었던양적완화규모축소및조기종료우려는수그러들것으로보이며 가파른상승세를보였던美달러화강세기조도다소약화될것으로예상된다. 따라서최근 3월중 향후미국경제성장의신뢰도약화가능성등경제불확실성이잔존함에따라국내 기업들은미국을비롯한글로벌경기회복에대한과도한기대보다는균형잡힌시각이 필요한시점이라고판단된다. 즉, 표면적으로드러난각국의거시정책및경제지표의 긍정적인측면과함께그이면에감춰진의미도주시해야할것이다. 한편주택및주식 등자산가격의상승은미국가계의소득양극화를더욱가속화시킬것으로예상됨에따 라프리미엄자동차시장에대한공격적이고다양한마케팅전략을강구해야할것이다. 한국자동차산업연구소 1

4 Ⅰ. 최근동향 작년하반기이후회복세가지속되었던미국주택시장이최근일부지표의 부진으로회복세둔화우려가제기 올해 2월에이어 3월에도주택시장심리위축이지속된데다단독주택판 매여건이악화되면서주택수요약화가능성이제기 * 미국주택건설업자들의체감경기를나타내는 NAHB 주택시장지수가 1월 47, 2 월 46, 3월 44로 2개월연속하락 * 단독주택판매여건(p) : 1월 52 2월 51 3월 47 또한연이어발표된미결주택매매가재고물량부족으로예상밖의부진한 모습을보이면서향후주택매매가감소할것으로예상 * 2 월미결주택매매지수(Pending Home Sales Index) 는전월대비.4% 감소하여시장 예상치 -.3% 를하회하였으며전년대비증가율은작년 11월부터둔화양상 따라서본보고서에서는미국주택시장의지속적인회복가능성과미국경제에미치는영향을분석 <NAHB 주택시장지수 < 미결주택매매지수 (p) NAHB 주택시장지수단독주택판매여건단독주택판매 : 향후 6 개월 (MoM, %) 미결주택매매지수 ( 우 ) 전월대비증가율 ( 좌 ) (p) '8.1 '9.1 '1.1 '11.1 '12.1 ' ' ' ' 자료: NAHB( 전미주택건설업협회 ) 자료: NAR( 전미부동산중개인협회 ) 한국자동차산업연구소 2

5 II. 주택시장여건분석및향후전망 현재미국의주택시장은선순환구조가강화되고있는것으로판단 연준의유동성공급확대와미국정부의주택경기부양조치에힘입어작 년하반기부터모기지금리하락, 주택압류감소등주택시장여건이개선 * 작년 9월매월 4 억달러의모기지대출채권(MBS) 을매입하는 3차양적완화정책과 주택재융자, 연체자주택대출요건완화등의주택시장부양조치가시행 이를배경으로실수요가회복되면서주택가격의상승세가이어지고신규주 택을중심으로한판매증가세가지속 * 1월 S&P 케이스- 쉴러주택가격지수는전년동월대비, 전월대비각각 8 개월, 12개월연 속상승, 신규및기존주택판매는작년 9월이후두자릿수의높은증가세가이어짐 신규주택착공및건축허가등의주택경기선행지표도증가추세가계속됨 * 신규주택착공(YoY, %) : '12. 9월 월 18.8 '13. 1월 월 27.7 * 건축허가(YoY, %) : '12. 9월 월 26.9 '13. 1월 월 32.8 따라서현재미국의주택시장은 주택판매증가 재고소진 가격상승 착공확대 수요증가 로연결되는선순환이이어지고있음 < 주택가격지수및주택판매 < 주택착공및건축허가 (p) (YoY, %) 45 S&P 케이스 - 쉴러주택가격지수 ( 좌 ) 신규주택판매 ( 우 ) 35 1,3 1,2 ( 천건 ) 주택착공 건축허가 148 기존주택판매 ( 우 ) 25 1, , '1.1 7 ' ' '13.1 '8.1 '9.1 '1.1 '11.1 '12.1 '13.1 자료: Bloomberg, NAR 자료: Bloomberg 한국자동차산업연구소 3

6 하지만주택시장의지속적인회복을제한할수있는불안요인이존재 최근비농업부문일자리확대, 실업률하락과동시에평균노동시간및임 금등도증가하면서고용개선의움직임이강화되고있는것으로평가 * 비농업부문고용이정부부문의감소에도불구, 민간의일자리확대와업종별로는건설 및서비스업의호조로꾸준히증가하면서실업률도점진적으로하락하여 7.6% 를기록 3월에는 * 시간당평균임금은작년 11월부터상승세가계속되고있으며주당평균노동시간은 '13년 2~3 월들어소폭증가(2월 월 34.6 시간) 하지만경제활동참가율의하락, 실업지속기간확대(32.3주 37.1 주) 등 고용시장내부의불안요인과시퀘스터의부정적인영향을감안해보면고 용시장의견조한회복세를판단하기에는아직역부족 * 작년 1월부터올해 1월까지 63.6% 로정체되었던경제활동참가율은 2월 63.5%, 3월 중에는 63.3% 로하락 이에따른임금소득의증가율둔화가능성과연초소득세율인상등으로 가계의소득개선이어려워보이는점은주택시장의지속적인회복을제한 < 비농업일자리및실업률 < 경제활동참가율및임금소득증가율 ( 천명 ) (%) (MoM, %) 경제활동참가율 ( 우 ) 임금소득증가율, 3 개월이동평균 ( 좌 ) (%) 비농업일자리수변동 ( 좌 ) 실업률 ( 우 ) , 2 '7.1 '8.1 '9.1 '1.1 '11.1 '12.1 ' '7.1 '8.1 '9.1 '1.1 '11.1 '12.1 '13.1 자료: Bloomberg 자료: Bloomberg 한국자동차산업연구소 4

7 또한주택시장호조로주택구매용대출수요의증가세가이어졌으나금융 기관들이모기지대출에대해보수적인태도를유지하고있어대기수요가 여전히높은상황 * 지난해 4/4분기부터우량모기지에대한대출기준이완화된점은주택시장회복에일 올해 조한것으로판단되나비전통모기지에대해서는여전히엄격한기준을적용 3월시장금리가큰폭으로상승하자구매목적모기지신청건수의변 동성이확대되어향후시장금리가재차상승할경우주택구입심리약화, 모기지론의부실이다시부각될가능성상존 * 고용등주요경제지표의서프라이즈로경기회복기대가커지면서 3월중국채 1년금리 가 2% 대로상승, 이에연동하는모기지고정금리(3 년) 도 3.3% 대에서 3.6% 대로상승 * 구매목적모기지신청건수는 3월첫째주 29.6건에서 3월셋째주 196.4건으로감소 이밖에모기지이자세액공제(Mortgage Interest Deduction) 제한이추 진되고있는데이는가계의실질소득감소, 주택가격하락등으로이어지 면서주택시장회복의위험요인으로작용 * 부부연소득이 1만달러이상인가구가납부한모기지이자의세액공제혜택을폐지또 는축소하는방안으로부동산중개인협회등은주택가격이 3~15% 하락할것으로추정 < 모기지대출태도와모기지신청지수 < 국채및모기지금리 대출기준강화 (199=1) (%) ( 주간평균, %) 2.1 모기지고정금리 3 년 ( 좌 ) 2.2% 2. 국채 1 년 ( 우 ) % 우량모기지 ( 좌 ) 1 비전통모기지 ( 좌 ) 5 모기지신청지수 ( 우 ) 대출기준완화 -2 '7.Q2 '8.Q1 '9.Q1 '1.Q1 '11.Q1 '12.Q1 '13.Q ' ' 자료: Bloomberg 자료: Bloomberg 한국자동차산업연구소 5

8 이상을종합해보면, 향후미국주택시장의회복세는유효하나회복속도 는둔화될것으로전망 미국정부의강력한주택경기부양의지, 높은주택구매능력, 청년층의가 구형성증대등으로주택시장의양호한흐름이당분간이어질전망 주택가격의상승세가지속되면서깡통주택(underwater) (strategic defaults) 한회복세를뒷받침 및전략적연체 감소로그림자재고가줄어든점은주택시장의견조 그러나가계의소득증가세둔화, 까다로운금융기관의대출태도, 모기지 금리상승에따른부작용등은금년중주택시장의성장세를제한할것으 로예상 또한신규주택재고가역사적으로낮은데도불구하고건축자재, 노동비용 상승과소규모건축업자에대한금융기관의엄격한대출요건등으로신규 주택착공이원활하지않은점도주택시장에부정적으로작용 주요기관들도전반적으로 '13년 2/4분기부터주택시장의회복이다소둔 화되는가운데 '14년이되면회복추세가가속화될것으로전망 < 주요기관들의주택건설및판매전망 ( 연천채) '11 년 연간 '12 년 연간 '13 년 연간 Q1 Q2 Q3 Q4 '14 년 연간 기존주택판매신규주택판매신규주택건설 MBA 4,938 4,965 4,912 4,917 4,956 6,21 Fann 4,26 4,661 5,184 5,1 5,131 5,228 5,277 5,468 NAR 4,996 4,92 4,893 5,24 5,132 5,293 MBA Fann NAR MBA ,44 Fann ,19 NAR 1, ,81 1,183 1,273 1,374 자료: 국제금융센터, NAR(U.S. Economic Outlook: April 213) 한국자동차산업연구소 6

9 Ⅲ. 주택시장회복에따른영향 주택시장의회복에따른자산가격상승이최근미국의소비확대를주도하 고있는것으로판단 금융위기의진원지였던주택시장의지속적인회복은주택가격의상승과함 께경제주체들의불안감을해소시켜경기회복에대한기대를고조 이러한분위기를반영하여건설및주택관련주가뿐만아니라주식시장 전체가강세를보임 * 3월 S&P 5 주택건설주가( 월평균) 는전년말보다 14.4% 급등, S&P 5지수도 8.3% 상승하였으며 4월초에는 1,57p를상회 주택및금융자산의가격상승으로가계자산이크게증가하면서자산효과 로인한민간소비의증가세가지속되고있는것으로판단 * 가계순자산은 '12년 4/4분기 66.1 조달러로위기이전('7 년) 수준에근접 * 실질소비자지출(YoY, %) : '12. 1월 월 2.1 '13. 1월 2.1 2월 2. 또한미래에도자산효과가지속될것이라는기대감이최근미국경제지표 의빠른개선세를뒷받침하고있는것으로보임 < 미국주가지수추이 < 미국가계의순자산과실질소비지출 1,6 1,5 1,4 1,3 1,2 1,1 1, 9 8 (p, 월평균 ) S&P 5( 좌 ) S&P 5 주택건설 ( 우 ) (p, 월평균 ) ( 조달러 ) (YoY, 분기말, %) 가계순자산 ( 좌 ) 소비지출 ( 우 ) '8.1 '9.1 '1.1 '11.1 '12.1 '13.1 '7.Q1 '8.Q1 '9.Q1 '1.Q1 '11.Q1 '12.Q1 Q4 자료: Bloomberg 자료: Bloomberg 한국자동차산업연구소 7

10 특히주택시장호조에따른파급효과가산업전반으로확대되면서미국의 경기회복을견인하고있음 주거용투자가미국의 GDP에서차지하는비중은평균적으로 5% 내외에 불과하여주택시장호조가경제에미치는직접적인효과는미약한수준 하지만신규주택건설및주거용리모델링확대, 주택거래증가등으로건 설업및부동산중개업의고용이증가 * 작년 1월부터건설고용이큰폭으로증가하기시작하였으며 2월중에 4.9만명증가 또한주택경기에민감한건설자재, 건설기계, 냉난방장치등제조업의생 산및고용으로확산되어산업전반에긍정적인영향을미침 * 건설기계생산은작년하반기부터반등세를보이다가올해 1월급락하였으나 2월에다 시큰폭으로증가 한편주택건설의확대는재산세등의세입을증가시키는것으로추정 * NAHB는단독주택 1가구건설시총 9, 달러( 연방세 67,달러와주및지방세 23, 달러) 의세금이증가하는것으로추산 7 (%) < 미국 GDP 대비주거용투자비중 < 건설고용및건설기계생산 1 (MoM, 천명 ) (27=1) 14 6 '5 년 ; 6.1% '6~'7 년평균 : 4.6% -5-1 건설고용 ( 좌 ) % -15 건설기계생산 ( 우 ) 2 2 '6 '65 '7 '75 '8 '85 '9 '95 ' '5 '12 자료 : Bloomberg -2 '8.1 '9.1 '1.1 '11.1 '12.1 '13.1 자료 : Bloomberg, FRB 한국자동차산업연구소 8

11 하지만위기이후주택자산의변동성이커지면서자산효과가축소되어주 택시장회복에따른경기회복효과는제한적 Credit Suisse 1) 는위기이후자산효과의구조적변화를조사하기위해분 석기간을 '93년 1/4 분기~'12년 3/4 분기와 '93년 1/4 분기~'7년 2/4분기 로나누어자산의소비파급효과를추정 전체분석기간중에는주택및주식자산이 1달러증가하면소비는각각 5 센트, 1.5 센트증가하고, 하위기간의자산효과는주택은 3.3 센트, 주식은 1.1 센트로추정되어위기이후자산효과가축소된것으로나타남 특히, 주택의자산효과가크게감소하였는데이는주택자산의변동성이역 사적평균보다높은수준을유지하고있어주택보유자들이소비지출을즉 각적으로조정하지않는것으로해석 또한주택가격의하락및대출조건의강화로모기지자금인출 (Mortgage Equity Withdrawal) 감소에영향을미친것으로분석 등주택을담보로한대출이급감한점도자산효과 * Credit Suisse 는 '~'5 년가계소비의 11~16% 가모기지자금인출에해당하는것으로추정.6 (%) < 미국가계의자산효과 < 미국가계의주택자산변동성.5.5 '93.Q1~'7.Q '93.Q1~'12.Q 주택자산효과 주식자산효과 자료: Credit Suisse 자료: Credit Suisse 1) US Economics Digest, 13 February 213 한국자동차산업연구소 9

12 Ⅳ. 전망및시사점 주택경기를기반으로한민간부문의양호한모멘텀이유지되고있어미국 경기의개선흐름은당분간이어질전망 가계의디레버리징이끝나가는가운데주택시장의회복기조지속, 경기회 복기대에따른주가상승으로가계의순자산이증가하면서소비지출증가 특히주택시장호조에따른영향력은건설업이외제조업의생산증가및 고용확대등으로가시화되고있으며향후경제파급효과는더욱확대될 것으로보임 한편주요 IB들은경기진작을위한연준의양적완화조치가올해말이나 내년까지이어질것으로전망 * 3월 FOMC 회의에서 19명의위원중 14명이정책기조전환시점을 '15년이후로예상 경기부양조치지속전망과전반적으로긍정적인경제지표의흐름을고려 해보면중장기적으로미국경제의점진적인회복세는지속될것으로예상 * 미국의 2월경기선행지수는전월대비.5%, 전년대비 2.% 상승한 94.8p로 6개월연 속상승 < 미국경기선행지수 < 주요 IB 들의미국경제성장률전망 (p) (24=1) '13 연간 92 Q1 9 Q2 88 Q3 86 Q4 84 전월대비 ( 좌 ) '14 연간경기선행지수 ( 우 ) 82 '15 연간 8 '1.1 '11.1 '12.1 '13.1 (QoQ, YoY, %) BOA/ IB JP Goldman Merrill 평균 Morgan Sachs Lynch 자료: Bloomberg 자료: Bloomberg 한국자동차산업연구소 1

13 다만시퀘스터의부정적인영향과주택시장회복속도둔화가능성등으로 소프트패치발생가능성상존 정부지출예산삭감( 시퀘스터) 이 '13년회계연도연방예산안에반영되면서 2/4 분기들어미국경기회복의탄력성이일시적으로약화될것으로예상 특히 46억달러규모의국방예산감축으로정부부문의고용이크게감소 하면서고용시장의회복세둔화, 임금소득의증가폭감소, 경제주체들의 심리약화등을야기할것으로보임 * 3월미시건대소비자신뢰지수는 78.6 으로전월(77.6) 보다상승한반면컨퍼런스보드 소비자신뢰지수는전월보다 8.3p 하락한 59.7을기록하여각기관별로엇갈리게발표 * ISM제조업지수 2월 월 51.3 으로하락, 정부지출감소에인한경기둔화를시사 주택시장의경우지속적인회복세를제한하는불안요인이상존하는가운데 그동안빠른회복세에대한부담감으로성장세가둔화될가능성이높음 이러한대내불안요인과위기이후자산효과가축소된점이겹쳐지면서소 비의증가폭도줄어들것으로예상 한편최근연준의경제상황에대한긍정적인판단에도불구, 경제성장전망 을하향조정하고통화정책기조를유지하기로결정한것은본격적인경기 회복에대한의구심을방증 < 신규고용증가추이 < 소비자신뢰지수및 ISM 제조업지수 5 ( 천명 ) 만명 -7 천명 -1 비농업부문정부고용 -2 비농업부문민간고용 -3 '1.1 7 ' ' ' (p) 1 컨퍼런스보드소비자신뢰지수 ( 좌 ) 9 미시간대소비자신뢰지수 ( 좌 ) ISM 제조업지수 ( 우 ) (p) '1.1 '11.1 '12.1 '13.1 자료: Bloomberg 자료: Bloomberg 한국자동차산업연구소 11

14 이에따라글로벌달러화강세기조도다소약화될것으로예상 최근 美 달러화는미국의빠른경기회복과그에따른연준의양적완화속 도조절가능성등에힘입어 른상승흐름이지속 2월중상승세로전환되었으며이후에도가파 일본의엔저정책지속및금융완화정책에대한기대감고조와이탈리아의 정치적불확실성, 키프로스사태로인한유로존불안재부각등이달러화 강세를더욱부추김 향후일본은행의공격적인경기부양조치속에서앞서언급한미국경기의 하방위험, 연준의유동성공급지속등이상충되면서美달러화가치의상 승세는완만해질것으로전망 * 4월 4일일본은행은통화정책회의에서 ~.1% 수준의기준금리를동결. 한편 2% 의 물가안정목표를 2년안에달성하기위해통화정책운용목표를콜금리에서본원통화로 변경하고매입대상국채및보유규모를증액, 상장지수펀드의보유잔고를확대하기 로결정 < 달러인덱스 < 엔 / 달러및달러 / 유로 ( 월평균, p) ( 엔 / 달러 ) ( 달러 / 유로 ) 엔 / 달러 ( 좌 ) 달러 / 유로 ( 우 ) 달러강세 월 79.8p 에서 74 3 월 82.7p 로 % 상승 7 '8.1 '91 '1.1 '11.1 '12.1 ' 달러약세 7 '8.1 '91 '1.1 '11.1 '12.1 ' 자료: FRB 자료: Bloomberg 한국자동차산업연구소 12

15 한편국내기업들은미국을비롯한글로벌경기회복에대한과도한기대보다는균형잡힌시각을견지할필요 위기이후지속적으로시행된양적완화정책이현재미국의경기회복추세를이끌고있는것은주지의사실임 바꾸어말하면양적완화정책이중단될경우언제든지역성장으로전환될위험성을내포하고있으며, 이는거시정책에의존성이높아진미국경제의한계점을의미 또한최근경기개선, 주가상승에대한기대감으로시장에서는경제지표및거시정책의긍정적인측면만반영한편향적흐름이나타나고있을가능성도배제할수없는상황 또한자산가격의상승세로가계의소득양극화가가속화될것으로예상됨 에따라미국프리미엄자동차시장의경쟁이심화될것으로전망 상위소득의가계일수록임금소득의비중은낮은반면, 부동산및주식으로 부터얻는이자 배당, 자본이득이차지하는비중이높음 * '1년 FRB의가계자산조사에따르면소득상위 1% 가계는임금소득비중은 55.8%, 이자 배당, 자본이득은각각 8.7%, 2.3% 를차지. 반면소득 5% 이하가계는임금소 득이 75~8%, 이자 배당, 자본이득은.1~.4% 수준 이에따른미국가계의소득양극화가예상됨에따라틈새상품및신차출 시등프리미엄자동차시장에대한공격적이고다양한마케팅전략을강화 할필요 또한미국뿐만아니라전세계적인프리미엄브랜드로고취시키기위해지 속적으로품질경쟁력및브랜드가치를향상시키는등장기적인플랜을 정비할필요 한국자동차산업연구소 13

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<40C1B6BBE7BFF9BAB85F35BFF9C8A328C3D6C1BE292E687770> 최근 미국 경제동향 및 향후 통화정책 전망 최근 미국 경제동향 및 향후 통화정책 전망 목 차 Ⅰ. 검토 배경 Ⅱ. 최근 미국의 경제지표 Ⅲ. 미국 통화정책 전망에 대한 시장 평가 Ⅳ. 향후 전망 및 시사점 Ⅰ 검토 배경 미국 경제지표 부진 15년도 들어 미국 주요 경제지표 실적은 혼조세 시현 - 14년도 경기회복을 견인한 소비 및 제조업 관련 지표 실적은 전반적으로