처분가격 억인경우 처분가격 억인경우 - 2 -

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정섭 조
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1 수익공유형, 손익공유형모기지관련 Q&A( 종합 ) 브리핑 시질문사항 수익공유형 손익공유형차익환수방법 수익공유형모기지 기본원리 전환사채나신주인수권부사채와같이일반대출에비해낮은금리로 자금을빌려주되 향후발생하는이익을공유하는모기지상품 생초자금기본형금리 보다낮은 의금리로대출을 해주되 시세차익발생시주택기금의기여비율 만큼기금에귀속 다만 서민지원프로그램인점을감안하여주택기금의최대대출 수익률을 내외로제한할예정 시세차익배분방법 - 1 -

2 처분가격 억인경우 처분가격 억인경우 - 2 -

3 손익공유형모기지 기본원리 기금이지분성격의자금을대출하고 기금지분에대해임대료 명목의이자수취 만기또는매각시 지분율에따라이익 손실 배분 시세차익배분방법 처분가격 억인경우 - 3 -

4 처분가격 억인경우 처분가격 억인경우 처분가격 억인경우 - 4 -

5 공유형모기지 전세 월세주거비용비교 예시 주거비용비교 수익공유형모기지 전세보다저렴한비용으로신혼부부등의내집마련지원가능 손익공유형모기지 월세보다저렴하고전세와유사한주거비용으로내집마련이 가능해져무주택서민들의주거안정성제고 또한전월세와달리잠재적인자본이득기회도향유할수있어 전세수요의매매수요전환에도기여 수익공유형과손익공유형모두전월세보다저렴하거나유사한비용으로 내집마련가능 - 5 -

6 주택구입자입장에서어떤제도가더유리한지 주택구입자의집값에대한기대 자기자금규모등개인적인 상황에따라각제도모두장단점있음 구분 금리 임대료 원리금 상환부담 대출한도 대출기간 집값 하락위험 비교 금리면에서는공유형모기지가유리 기본형 수익형 손익형 원리금상환부담은손익형이가장유리 기본형 수익형 원리금균등분할상환 손익형 만기일시상환 대출한도는기본형과수익공유형이유리 기본형 수익형 손익공유형 대출기간은모두동일 기본형 수익형 손익형 년만기동일 집값하락시 손익형이유리 기본형 수익형 손실 매수인부담 손익형 기금과손실공유 집값상승시 기본형이가장유리 시세차익 배분 기본형 수익 향유 수익형 손익형 기금과수익공유 주택시세차익 차손 을명목가치로평가하는이유는 채권 대출등모든금융상품은어느나라를막론하고명목가치를 기준으로투자하고상환받는구조 기존의시중은행주택담보대출 기금생초자금대출등도모두 대출한명목가치를기준으로원리금을상환받고있음 양도세등세금부과시도동일하게명목가치로평가하여과세 - 6 -

7 주택시세차익 차손 을어떻게평가하는지 실거래가 매각시 또는감정가액 미매각시 에기초 주택을매각하는경우는국토부에신고하는실거래가에기초하여 실거래가와당초매입가격의차액으로측정 공유형모기지를이용한주택구입자가주택을매각할경우는 실거래가에대해보다엄격하게검증할계획 매각하지않고 만기상환 또는조기전액상환 할경우감정가격과 매입가격의차액으로시세차익 손 산정 이경우감정가격은객관성확보를위해공신력있는감정평가 법인 예 한국감정원 에실거래가에기초한시세감정을의뢰할계획 시범사업은어떤방식으로시행하며 수요가많으면확대할계획인지 동제도는별도모집기간은없이선착순으로지원 월초시행 하되 기금도리스크를공유하므로대출심사를보다엄격히실시할예정 시범사업을통해효과 문제점등을점검한후추후확대검토 - 7 -

8 결국빚내서집사라는것아닌지 투기수요조장 손익공유형 수익공유형모기지는집값상승시시세차익을주택 기금과공유하는프로그램으로 금융기관 기금 이낮은금리를받거나 집값하락의위험을공유 한다는점에서전통적인주택담보대출과는근본적인차이 시세차익을노리는투기자보다는안정적주거공간을희망하는실수요자가사실상대출없이또는대출부담을최소화하면서내집을마련할수있도록지원하는데목적이있음 특히 손익공유형모기지는전세금을갖고있는무주택자가대출 없이사실상지분투자를받아내집을마련할수있는프로그램 수익공유형역시시세차익보다는안정적주거공간을희망하는 실수요자에게전세와유사한비용으로집마련을지원하는제도 매각차익발생시 양도소득세가부과되는지 가구 주택자가 년이상보유하면양도세가면제되므로 통상의 기금지원주택 주택자 은양도세부과대상이아니나 단기 년미만보유 매매로매각차익을실현한경우 양도세를부과 하고 주택기금은중도상환수수료및시세차익공유 - 8 -

9 개인신용등급에따라금리가차등되는지 기금대출금리는정책금리이므로모두에게동일하게적용 다만 연소득등개인상환능력에따라대출가능금액은변동가능 대출만기까지주택매각하지않은경우 원리금상환부담등으로 주택구입자의유동성압박문제는없는지 수익공유형모기지는원리금균등분할상환방식 년 이므로 만기에일시적인원금상환부담은없으며 평가차익발생에따른기금귀속분도그간의자기자금또는신규 담보대출 필요시 등을통해충분히조달가능 집값의최대 까지만지원하는손익공유형모기지는기본적으로 목돈이있는무주택자를위한것으로 년만기시 그간의저축등 자기자금으로대부분상환가능한수준 기금대출이외에추가로일반금융기관모기지를받은경우 만기에유동성문제가없도록일반금융기관모기지는원리금 균등분할상환방식만허용할예정 - 9 -

10 기존생애최초구입자금대출자가대환가능한지 현재무주택자로한정하므로기존대출자는이용불가하며 수익공유형 손익공유형상호간대환도허용하지않음 동제도에대해 제한이적용되는지 가계대출의건전성관리및기금손실위험등을감안하여 일반시중은행주담대와동일하게 는제한 주택가격의최대 대출자상환능력범위내건전한대출을유도하기위해연소득의 배이내에서대출을제한할계획 와유사한개념

11 공통 수익공유형 손익공유형모기지를도입한취지는 물려받은유산이없는평범한봉급생활자 신혼부부등이전월세 보다저렴한비용으로내집마련을할수있도록지원하는취지 최근주택구입실수요마저도전세수요로전환되어전세난이가중 신혼부부등주택구입실수요서민층이부담하기에는집값이 여전히높아 대출중심의지원정책은효과가제한적 전월세보다저렴한비용으로주택을구입할수있도록지원하여 전세수요의매매수요전환은물론주거안정성도제고 특히 이번제도는대출일변도정책의한계와그동안의대출 관행 에대한언론등의문제제기를적극반영한것으로 주택구입자와금융기관 기금 이주택구입에따른수익과위험을 공유하는등실수요자가빚없이또는빚을최소화하면서집을 마련할수있는새로운금융상품모델을제시했다는점에서의의

12 지원예산및사업규모는 근로자 서민구입자금예산을활용하여지원할계획이며 천호시범사업에 천 천억원내외소요될것으로전망 지원대상자는 시범사업인점을감안하여 부부합산연소득 천만원이하생애 최초주택구입자에한정하여지원할계획 대상지역을수도권및 대광역시로제한한이유는 집값이높아내집마련부담이큰반면 주택수요가많아집값 하락위험이작은지역을시범사업대상으로선정 시범사업을통해효과 문제점등을점검한후확대검토 지원대상주택의범위는 객관적인시세파악이용이한아파트에국한 또한기존주택거래활성화및미분양해소지원차원에서 준공된기존아파트와준공후미분양아파트가지원대상

13 별도의대출심사를거쳐야하는지 동자금은주택기금도리스크를공유하므로별도의대출심사평가표에 의해보다엄격한심사를거칠예정 주요심사항목은신청인자격및상환능력 입지평가등구입 희망주택의적격성 무주택기간 가구원수등을평가할예정 따라서대출희망자는주택매입계약체결전 반드시대출가능 여부및대출가능금액을사전에상담할필요 취급금융기관은 본제도는금융기관 기금 이대출에따른위험을공유하는국내 최초의금융상품으로 엄격한대출심사와불완전판매방지등이용자에대한충분한 정보제공이필요하기때문에주택기금총괄수탁은행인우리은행에 한해취급할예정 월초예정 이며 추후확대예정 조기상환시수수료를부담하는이유는 단기매매 조기상환 를억제하여주택기금의손실위험 을최소화 하고 주택장기보유장려차원에서생애최초주택구입자금 기본형대비금리절감분상당액을조기상환수수료로부과

14 주택기금이손실을볼가능성이크지않은지 위험이없는것은아니나 다양한안전장치를마련하여 손실가능성이크지않다고판단 먼저 지원대상지역을수요가많은수도권과 대광역시로제한 지원주택유형도선호도가높은아파트로제한 대출심사시차입자의상환능력과구입희망주택의적격성검증 손익공유형의경우 손실위험에대비한보증보험가입등 생초자금기본형에비해과도한특혜아닌가 금리가낮다는점에서일견크게유리해보이나 시세차익을공유 한다는점에서는생초자금기본형에비해불리 결국향후시장전망에대한기대에따라선택할것으로판단

15 수익공유형모기지 일반모기지대출과다른점은 일반모기지대출보다크게낮은금리 자금을공급하되 향후주택구매자와함께가격상승이익을공유하는특징 시세차익보다는안정적주거를희망하는실수요자들에게전월세 보다저렴한비용으로내집마련기회를제공가능 손익공유형모기지 와의차이점 손익공유형모기지는전세금등목돈이있는무주택자가기금에서 최대집값의 까지지분투자를받아대출없이또는대출을 최소화하면서주택을구입할수있도록지원하는제도 이를통해주택구입자는안정적인주거를확보하면서도 경제적 실질관점에서는주택의일부지분만매입하여집값변동에따른 리스크를일부저감시킬수있음 반면 수익공유형모기지는목돈이없는사회초년생등이집값의 최대 까지초저리의대출을받아내집을마련할수있는제도 이를이용할경우 시세차익공유를조건으로대출이자부담을 크게경감할수있는장점이있음

16 주택처분이익상환방법 수익형모기지 주택매각시 대출만기또는전액중도상환시 시세차익을공유 실거래가 주택매각시 또는감정가격 주택보유시 과당초매입가격의 차이를매입가격에서기금대출평잔이차지하는비율만큼주택 기금에귀속 다만 무주택서민지원프로그램임을감안하여기금의최대수익률을 일정비율로제한 예 연 내외 할예정 또한대출이후 년내매각시주택기금의위험 이증대된다는점과 장기보유장려를위해조기상환수수료를부과할예정 집값변동리스크에국민주택기금도노출되는것은아닌지 수익공유형의경우 시세차익발생시에만이익을공유하고 손실발생시에는주택구입자에게전적으로귀속되므로 주택기금의집값변동노출위험은제한적

17 손익공유형모기지 구체적인제도내용은 주택기금이집값의최대 까지지분성격의자금을지원하고 낮은임대료 를받으며 향후주택매각손익을집주인과공유 집주인은주택기금 전세금등자부담 로주택매입 영국에서자가주택구입촉진을위해 년부터시행된제도로 성공적인운용경험 약 만호지원 실제지분투자를하지않고 대출계약형식으로지원하는이유는 실제주택지분을공동소유할경우 주택소유에따른세금 취득세 재산세 양도세등 부동산중개료등의부담주체가불명확한문제 동제도는주택기금 매수인간대출계약방식으로이뤄지며 법률적 소유권 지분 을갖는매수인이세금 중개료등비용을모두부담 반면 매수인은대출계약에의해주택기금지분에대해시중보다 낮은임대료 만부담하는혜택

18 주택기금지분성격자금지원외에추가금융기관모기지대출을 받을수있는지 매수자가주택기금외에자금필요시 추가금융기관대출은기금 지원분 최대 과의합이주택가격의 이내인경우허용 순위금융기관대출이모두상환된이후 추가금융기관대출도 동일한범위내 허용 이경우기금보다후순위 매각수익 손해 는어떻게공유하는지 손익형모기지 주택매각시 대출만기또는전액중도상환시매각손익을공유 실거래가 주택매각시 또는감정가격 주택보유시 과당초매입가격의 차이를지분율에따라주택기금에차익 차손 귀속 노후주택도지원대상에포함되는지 준공된기존주택은주택연령에상관없이모두지원대상에포함 다만 노후주택일수록기금리스크가커질수있으므로대출심사 기준에반영하고 일정기간내멸실예상되는주택은제한할계획

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