Savills World Research Korea 브리핑서울프라임오피스 사진 : Parnas Tower, GBD, Seoul 개요 2016 년초부터진행되어온상당수대형빌딩의거래가 3 사분기에종결되며 2015 년총오피스거래금액을이미넘어섰다. 삼성그룹금융계열사외에도, 주로도심에임차하고있던건설업 TFT, 기업합병 TFT 등의임시조직해산이이번분기에발생하여특히도심의오피스수요감소가두드러졌다. 추가적인인센티브외에도임차인에게제공하는무상임대기간은계약기간내연 2-3개월이상으로파악되었고, Secondary 에서프라임으로이전하는업그레이드수요가신규수요에서가장많은 45% 로파악되었다. 3분기국내경제는수출은감소하였으나내수는건설투자를중심으로개선움직임을이어간것으로파악되었다. 10월초한국은행은대내외경제여건의불확실성을고려하여기준금리를 1.25% 로동결하였다. 해당분기총거래금액은지난 10년간의동기간거래규모로는최대를보였고안정된프라임물건의평당매매가격은지속상승하였다. " 삼성생명을중심으로삼성그룹금융계열사들이도심에서강남으로본격적으로이전하며도심에서오피스수요가감소한만큼강남의수요는증가하였다." Savills Research savills.co.kr/research 01
공급 2014년오토웨이타워가준공된이후신규공급이없었던 GBD에파르나스타워 ( 연면적 104,200sqm) 가공급되었다. 파르나스타워의상층부는초기최고급호텔로개발할계획이었으나, 전체오피스빌딩으로변경하여준공하였다. 최고수준의시설과오피스전망을갖추고, GBD내가장높은마케팅임대료를제시하고있다. 준공 1년전부터선임대를진행하여, 현재 CJ E&M, IT 및게임회사, 비즈니스센터등의기업과임대계약을체결하여, 37.5% 임대율을나타내고있다. 수요와공실률 한국은행은 2016년 10월발표자료에서올해경제성장률전망치를 2.7% 로유지하고, 2017년은 2.8% 성장률을보일것으로전망하였다. 민간소비는낮은증가세를보이고있으며, 종사자수도기업구조조정의영향으로다소낮은증가세를보이고있다. 설비투자는기업구조조정추진, 제조업가동률및재고율상승등으로인해전년동기대비감소세를보이고있으나, 건설투자는아파트분양물량확대로전년동기대비증가했다. 물가상승률은 2016년중 1.0%, 2017년에는 1.9% 로전망했으며, 이는내년유가상승으로물가오름세의확대가예상되기때문이다. 2016년 3분기서울프라임오피스의순흡수면적은 610sqm로미미한증가를보였다. CBD는 -52,320sqm, GBD 는 42,060sqm, YBD가 10,870sqm 의면적이순흡수되어, 권역별로격차를보였다. 3분기에는 CBD와 GBD에서공실률이상승하였다. CBD는삼성생명본사의강남이전, 대규모 TFT 조직해산, GBD는파르나스타워준공이공실률상승에영향을주었다. 그결과, 서울평균공실률은전분기대비 1.5%p 상승한 13.3% 를기록하였다. 표 1 권역별월임대료및공실률, 차트 1 실질 GDP 성장률및실질수출증가율, 2006 년 - 2017 년 ( 전망 ) 18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 13.4% 출처 : 한국은행 실질경제성장률 ( 전년대비증가율 %) 수출액실질증가율 ( 전년대비증가율 %) 12.4% 13.5% 17.1% 6.0% 6.5% 5.2% 5.5% 4.4% 4.5% 3.3% 3.7% 2.6% 2.7% 2.8% 2.8% 2.9% 0.7% 2.3% 2.3% 0.5% 2.6% 0.4% 0.9% 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016E 2017F 차트 2 금융및보험업종사자수추이, 2007 년 9 월 - 2016 년 9 월 1,200 1,100 1,000 900 800 700 권역 단위 : 고용자수 ( 천명 ) 금융및보험업고용자수 ( 좌 ) 고용자수 ( 우 ) 27,000 25,000 23,000 21,000 19,000 17,000 600 15,000 Sep-07 Sep-08 Sep-09 Sep-10 Sep-11 Sep-12 Sep-13 Sep-14 Sep-15 Sep-16 출처 : 통계청 평균임대료 ( 원 /3.3058 sqm 임대면적기준 ) 평균임대료 ( 원 /3.3058 sqm 전용면적기준 ) 전년동기대비인상률 (%) 순흡수면적 (sqm) 공실률 (%) ( 전분기공실률 ) CBD 101,000 180,400 0.7% -52,320 15.6% (13.8%) GBD 88,200 172,600 0.7% 42,060 9.2% (6.4%) YBD 78,200 160,800 0.2% 10,870 14.5% (15.3%) Overall Seoul Average 92,500 174,200 0.6% 610 13.3% (11.8%) 차트 3 순흡수면적, 2008 년 1 분기 - 350,000 300,000 250,000 200,000 150,000 100,000 50,000 0-50,000-100,000-150,000-200,000 단위 : sqm CBD GBD YBD 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 savills.co.kr/research 02
이번분기에도 Secondary빌딩에서프라임오피스 1) 로환경개선을위해이전하는비율이전체의 45% 로높았다. 이러한사무실업그레이드는지속적으로프라임오피스공실을해소하는주요인으로파악된다. CBD 공실률은전분기대비 1.8%p 상승한 15.6% 를기록했다. 신규공급은없었지만, 삼성생명이 GBD의서초사옥으로이전하며, 부영이매입한부영태평빌딩 ( 구 _ 삼성생명본사 ) 에약 54,000sqm의공실이발생했다. 그랑서울, 서울스퀘어, D타워, 트윈트리에는대규모면적을사용하던해외건설사업 TFT, 금융사인수합병 TFT 등이프로젝트종료후조직이해산 2) 하여, 총 21,500sqm의공실이발생했다. 반면, 업그레이드사례로는인근의 Secondary빌딩에서이전하여퍼시픽타워의 3개층에입주한샤넬코리아 (5,800sqm) 와 T타워에입주한필립스 (6,500sqm) 가있다. 주택도시보증공사는 YBD의 Secondary급사옥을매각하며, T타워로이전하였다. 메트로타워 2개층에는롯데손해보험고객센터 (3,700sqm) 가가산동에서이전하였다. CBD에는기업합병및조직개편으로인한이전수요도있었다. 미래에셋증권과미래에셋대우의합병으로여의도 Secondary빌딩에있던일부조직이센터원으로이전하며 8,300sqm 가해소되었다. 다음분기에도기업합병및조직개편으로인한이전수요는지속될것으로예상된다. GBD의공실률은파르나스타워준공의영향으로전분기대비 2.8%p 상승한 9.2% 를기록하였다. 파르나스타워에는분당에서이전하는 CJ E&M 이 5개층의계약을체결하였고, 그밖에도라이엇게임즈, 어도비시스템즈, PTC코리아, HANP 등의 IT계열의기업들이임차계약을체결하였다. 파르나스에입주한 IT기업들이외에도그레이트리버코리아 ( 골든타워 ), 더블유게임즈, SIT글로벌 ( 포스코P&S타워 ) 등의중소형 IT기업이프라임오피스공실을해소하였다. 전통적인 IT클러스터인 GBD권역에 IT 기업의수요는여전히높은것으로보인다. 또한, 고속도로접근성및트렌디한산업이발달한 GBD권역은미디어, 패션, 소비재, 유통기업들의오피스수요가높은것으로보인다. 의류브랜드베네통코리아와시슬리가분산된조직을통합하기위해 F&F역삼동빌딩등에서플래티넘타워로이전하며, 5,400sqm를해소하였으며, 이밖에루이비통, 쿠팡이골든타워에입주하며, 각각 2,000sqm 의공실을해소하였다. 차트 4 공실해소내역비율, 2015 년 vs. 차트 5 서울프라임오피스공실률, 2007 년 1 분기 - 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 2015 Expansion 19% New organisation 13% Prime to prime 25% Secondary to prime 43% YBD는전분기대비공실률이 0.8%p 하락하여 14.5% 를기록하였다. 63빌딩내한화계열사증평 (10,500sqm) 및한화금융플라자태평로에있던한화갤러리아조직 (2,300sqm) 이한화갤러리아면세점의현장경영강화를위해 63빌딩에입주하여공실이감소하였다. 반면, 여의도파이낸스타워에있던키움증권이마포재화스퀘어빌딩으로이전하여 5,400sqm 의공실이발생했다. 임대가안정화된 IFC Two에입주하였던기업이 IFC Three로이전하는사례가 2건있었다. 현재높은공실률을보이는 IFC Three의공실은조금씩해소되고있다. /2016 Expansion 17% CBD GBD YBD New organisation 12% Prime to prime 26% Secondary to prime 45% 1) Secondary to Prime: 필립스, 롯데손해보험, 라이엇게임즈, 베네통코리아, 샤넬코리아 2 ) TFT 해산 : 하나은행 -KEB 인수합병 TFT, 현대건설, 현대엔지니어링해외사업부 TFT, 대림 E&C 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 savills.co.kr/research 03
임대료 2016년 3분기서울오피스평균임대료는 92,500원 /3.3m 2 으로전년동기대비 0.6% 상승하여, 물가상승률에여전히못미치는수준이었다. 권역별로 CBD, GBD권역이각각 0.7%, YBD가 0.2% 였다. 해당분기에는임대가안정화된 4개의빌딩에서임대료를인상하였다. CBD권역에서는삼성생명본사이전이후, 현재공실률이높은부영태평빌딩이월임대료를 113,000원 /3.3m 2 에서 84,000원 /3.3m 2 으로약 25% 를낮추었다. GBD권역은파르나스타워가마케팅임대료를 136,500 원 /3.3m 2 으로책정하여, GBD내최고수준이다. 차트 6 권역별전년동기대비임대료인상률, 2008 년 1 분기 - 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% -1%, 한국은행 CBD GBD YBD 소비자물가상승률 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 높은공실률이지속되며연 2-3개월의렌트프리를제공하는빌딩이전체의 50% 에해당하는것으로조사되었다. 공실률이높은빌딩의경우, 4 개월이상을제공하는빌딩도상당수있는것으로알려졌다. 전망 4분기에는 CBD권역에 IBK은행사옥과대신증권사옥이공급될예정이며, 잠실에서는 123층의롯데월드타워가준공예정이나, 지연될가능성도있다. IBK은행과달리신사옥내절반가량면적만을사용할대신증권은나머지부분을미국계공유오피스기업 WeWork과임대차계약을체결하였다. 4분기예정된주요기업이동및임차인이동은다음과같다. 을지로의삼성화재가 GBD의서초타운으로이전하며, 55,000sqm의 CBD 오피스수요가감소하여, 공실률상승이예상된다. 하지만, Secondary빌딩에서의업그레이드는지속되며일정공실부분을해소할것으로보인다. 합병을진행중인두산캐피탈은강남골든타워에서서울스퀘어 (3,700sqm) 로이전하고, D타워에는 LVMH가논현동 Secondary에서입주해 6,300sqm 를해소할예정이다. 그밖에도 SK엔카 (3,100sqm) 는 AIA타워로, 리테일리서치회사인 GFK (2,000sqm) 는트윈시티남산으로입주할것으로조사되었다. 공실률에영향없는프라임빌딩간이전도예정되어있다. 센터원에입주해있던미래에셋자산운용은그랑서울로이전할계획이다. 또한, 하림그룹이인수한팬오션은 STX남산타워에서타워8로 10월에이전할계획이다. GBD 파르나스타워에 CJ E&M이 12 월까지이전을완료할예정이며, 강남역 Secondary 빌딩화인타워에서 5 개층을사용하던 OB맥주는아셈타워로 11월에이전할예정이다. YBD는 IFC Three에 TEC( 서비스드오피스기업 ) 의 5번째사무실개소및신한금융투자타워에 DS자산운용이인근 Secondary빌딩에서이전하여공실률이소폭줄어들것으로예상된다. 4분기의임대료와임대료상승률은현재수준을유지하며, 제공되는 Rent Free와 TI 같은인센티브수준도유지될것으로전망된다. 매매및투자시장 2016년 6월에 25bps 낮춘기준금리는 1.25% 로역대최저수준을유지하고있다. 저금리환경하에서대체투자비중은늘어나고있으며, 부동산투자상품에대한관심이증가하고있다. 투자자산의다양화뿐만이아니라그동안지연되던개발사업들도재개되고있다. 해외투자자들의한국부동산물건에대한관심은지속되며, 작년 20% 였던외국인투자비중은올해에도유지되고있다. 이는아시아태평양내주요도시대비상대적으로안정적인수익률을서울에서기대할수있기때문으로이해된다. 최근부동산투자자문회사설립이등록제로변경되면서, 신규설립된운용사가늘어나며, 운용사간투자물건확보를위한경쟁심화가나타났다. 그동안투자경험이많으며, 실적이우수한자산운용사는저금리시대에새로운투자처를찾고있는개인투자자대상의부동산공모펀드시장으로영역을확대하고있다. 이러한시장변화속에상업용부동산투자시장거래규모와투자건수는계속늘어나고있다. savills.co.kr/research 04
3분기에완료된오피스거래규모만 1, 2분기를합한규모의 80% 수준인약 2조원이다. 4분기에거래종결이예정된물건을감안하면, 2016년오피스투자시장규모는 6조원을육박하는역대최고일것으로예상된다. 안정적인오피스자산에대한선호도는여전히높으며, 전체상업용투자시장에서 60% 이상의비중을차지하고있다. 특히임대가안정된우수오피 스자산의평당매각금액은계속상승하고있다. 반면, 임대불확실성이높은자산의경우, 투자자금모집기간이길어지는경우들을함께볼수있다. 국내최대법률회사김앤장이약 80% 를임차하는센터포인트광화문은행정공제회, 주택도시기금등이투자에참여하여, 코람코자산신탁이 3,070억원 (2,610만원/3.3m 2 ) 에매입하였다. 2015년페럼타워의최고평당매매가 2,493만원 /3.3m 2 을경신하며, 2013 년에센터포인트광화문을선매입한마스턴자산운용은약 1,000억원의시세차익을기록한것으로알려졌다. 보험사의유동성확보를위한자산매각은계속되고있다. 작년에건설기업부영과매매계약을체결한삼성생명태평로본사빌딩은 5,717억원 표 2 주요임차인이동, To From 권역 빌딩명 임차인 입주면적 (sqm) 권역 빌딩명 Center1 미래에셋대우 8,300 YBD 미래에셋대우빌딩 T 타워 ( 구 _LG유플러스타워) 필립스 6,400 Non-core 남송빌딩 퍼시픽타워 ( 구 _ 올리브타워 ) 샤넬코리아 5,800 CBD 동화빌딩 메트로타워 ( 구 _GS역전) 롯데손해보험 3,700 Non-core 롯데정보통신별관 ( 가산동 ) PineAvenue KB손해보험 3,300 신규 에스타워 ( 세안 ) LG서브원 3,000 CBD 퍼시픽타워 T 타워 ( 구 _LG유플러스타워) 주택도시보증공사서울북부관리센터 2,300 YBD 주택도시보증공사여의도사옥 CBD GBD YBD AIA Tower 유니코로지스틱스 1,800 CBD 국제빌딩 T 타워 ( 구 _LG유플러스타워) 메타넷MCC 1,600 신규 페럼타워 SK텔레콤 1,400 신규 Tower 8 NH농협은행 1,300 CBD 영풍빌딩 신한L타워 ( 장교4) BNP파리바카디프손해보험 1,300 GBD 한독약품빌딩 서울상공회의소 한국정보통신 1,200 증평 D타워 대림산업플랜트사업본부 1,200 증평 Tower 8 SGI서울보증보험 1,200 CBD SFC 삼성생명서초타워 삼성생명 14,400 CBD 삼성생명본사 & 태평로빌딩 파르나스타워 라이엇게임즈 7,400 Non-core 신사동 ICT타워 플래티넘타워 베네통코리아 5,400 GBD 외 F&F역삼동사옥외 파르나스타워 HANP 3,300 GBD Secondary( 역삼동 ) 파르나스타워 어도비시스템즈 2,500 GBD 교보강남타워 파르나스타워 CEO Suite 2,100 신규 골든타워 루이비통코리아 ( 유 ) 2,000 Non-core Secondary( 논현동 ) 골든타워 쿠팡 2,000 신규 포스코피엔에스타워 SIT글로벌 1,900 GBD 청림빌딩 교보강남타워 오므론제어기기 1,500 증평 푸르덴셜타워 레고코리아 1,200 Non-core 미성빌딩 한화생명63 한화계열사 10,500 증평 한화생명63 한화갤러리아 2,300 CBD 한화금융프라자태평로 Three IFC 야스카와전기 1,800 YBD 여의도교보증권 Three IFC 캔달스퀘어 1,200 YBD Two IFC Three IFC LEK컨설팅 700 YBD Two IFC savills.co.kr/research 05
(2,156만원/3.3m 2 ) 으로매매가종결되었다. 을지로입구에위치한삼성화재사옥도부영을우선협상자로선정하고매각중이다. CBD권역에있던삼성생명은이미강남서초사옥으로이전하였고, 삼성화재도 12월에이전할계획으로두빌딩모두공실상태로매각된다. 서울역인근에위치한 LG서울역빌딩 ( 구 _STX빌딩) 은 LG 계열사가 2,990 억원 (1,516만원/3.3m 2 ) 에매입하였고, 주변빌딩에임차해있던 LG전자와 LG이노텍이이전할것으로알려졌다. 차트 7 서울오피스시장거래규모, 2007 년 1 분기 - 6 5 4 3 2 1 0 단위 : 조원 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 코람코자산신탁이보유하던영등포의타임스퀘어오피스타워는콜센터와보험사로임차인이구성되어, 현재입주율 95% 를보이는안정된자산으로 1,900억원 (1,610만원/3.3 m 2 ) 에 NH 아문디자산운용에매각되었다. 높은시장공실률이지속되며임대시장의 Rent Free, TI 제공관행은지속되고있다. 현재프라임오피스 Cap Rate은마케팅임대료로 95% 임대율를가정하여추정시, 4% 후반에서 5% 수준이다. 하지만, 마케팅임대료에서 16%-33% 가할인된실질임대료와실질임대율을반영한 NOI Yield의경우, 4% 초중반이다. 9월말기준, 5년만기국고채가 1.3% 임을감안할때, 약 250-300bps의스프레드를보이고있다. 한국투자시장의일반적인 LTV는 55% 이며, 대출금리는 2% 후반 ~3% 수준이다. 차트 8 서울프라임오피스 Cap. Rate 추이, 2005 년 1 분기 - 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0%, 한국은행 Spread ( 우 ) Cap rate ( 좌 ) 5 년만기국고채 ( 좌 ) 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 차트 9 5 년만기국고채및기준금리추이, 2012 년 1 월 - 2016 년 9 월 4.0% 3.5% 5 년만기국고채기준금리 900 800 700 600 500 400 300 200 100 0 3.0% 2.5% 2.0% 1.5% 1.0% 2012-01-02 2012-03-02 2012-05-02 2012-07-02 2012-09-02 2012-11-02 2013-01-02 2013-03-02 2013-05-02 2013-07-02 2013-09-02 2013-11-02 2014-01-02 2014-03-02 2014-05-02 2014-07-02 2014-09-02 2014-11-02 2015-01-02 2015-03-02 2015-05-02 2015-07-02 2015-09-02 2015-11-02 2016-01-02 2016-03-02 2016-05-02 2016-07-02 출처 : 한국은행 savills.co.kr/research 06
표 3 주요거래사례, 권역빌딩명매도자매수자 매매면적 (sqm) 매매가격 ( 단위 : 억원 ) CBD 센터포인트광화문마스턴자산운용코람코자산신탁 38,947 3,070 CBD 부영태평빌딩삼성생명부영 87,683 5,717 CBD 순화타워 RREEF 이지스자산운용 21,773 1,304 CBD STX 남산타워코람코자산신탁 LG 67,295 2,990 GBD 삼성파이낸스플라자삼성 SRA 페블스톤자산운용 24,179 1,509 CBD HSBC 삼성 SRA 페블스톤자산운용 37,708 ( 거래면적 24,813) 1,227 CBD 프라임타워삼성 SRA 페블스톤자산운용 33,023 1,708 Please contact us for further information Savills Korea Savills Research K.D. Jeon CEO Savills Korea +82 2 2124 4101 kdjeon@savills.co.kr Crystal Lee Senior Director Investment Advisory +82 2 2124 4163 csjlee@savills.co.kr Seunghan Lee Director, Leasing & Marketing, Development Sales +82 2 2124 4253 seunghanlee@savills.co.kr Hyunseok Jhee Director PM Services +82 2 2124 4204 hsjhee@savills.co.kr JoAnn Hong Director Korea +82 2 2124 4182 jhong@savills.co.kr Simon Smith Senior Director Asia Pacific +852 2842 4573 ssmith@savills.com.hk Miah Yang Senior Director Retail Service +82 2 2124 4270 mayang@savills.co.kr Savills plc Savills is a leading global real estate service provider listed on the London Stock Exchange. The company established in 1855, has a rich heritage with unrivalled growth. It is a company that leads rather than follows, and now has over 500 offices and associates throughout the Americas, Europe, Asia Pacific, Africa and the Middle East. This report is for general informative purposes only. It may not be published, reproduced or quoted in part or in whole, nor may it be used as a basis for any contract, prospectus, agreement or other document without prior consent. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, Savills accepts no liability whatsoever for any direct or consequential loss arising from its use. The content is strictly copyright and reproduction of the whole or part of it in any form is prohibited without written permission from Savills Research. savills.co.kr/research 07
부록 서울오피스시장및 Savills Korea 조사빌딩개요 표 4 조사빌딩개요, 2016 년 9 월기준 CBD GBD YBD Total 빌딩개수 24 15 8 47 A 평균연면적 (sqm) 81,869 95,448 103,784 89,933 평균준공연도 2003 2001 2002 2002 빌딩개수 23 18 10 51 B 평균연면적 (sqm) 50,644 39,806 49,218 46,539 평균준공연도 2001 2000 1996 2000 빌딩개수총합계 47 33 18 98 면적총합계 (sqm) 3,129,667 2,148,226 1,322,455 6,600,348 리서치 & 컨설팅팀 1. 서울대형오피스빌딩 서울시에입지하고있는 30,000 sqm 이상의대형오피스빌딩은 100% 사옥으로사용되는빌딩을포함하여 2016 년 9 월현재총 315 개, 총연면적약 18,264,000sqm 인것으로조사되었음. 이중 CBD 에 34.0%, GBD 에 19.0%, YBD 에 14.0% 가밀집되어, 전체의약 67.0% 가이들세지역에분포하고있는것으로나타났음. 2. Seoul Prime Office 등급에대한정의 Savills Korea 에서는연면적과위치, 접근성, 가시성, 인지도, 임차인, 준공연도, 빌딩시설, 관리상태등을종합적으로고려하여오피스빌딩의등급을정하고있음. CBD, GBD, YBD 의 3 개주요권역에위치한 30,000 sqm 이상빌딩중상대적으로우수한빌딩을프라임빌딩이라고정의함. 프라임빌딩 123 개중 98 개를대상으로서울오피스시장동향에대한조사및분석을하였음. 3. 임대료 임대료는보증금과월세로이루어져있으며, Savills Korea 는건물주가책정한기준층명목임대료 (Face Rent) 를조사및분석함. 보고서에서언급된월임대료는월세로, 보증금은월세의 10 배임. 4. 순흡수면적 (Net absorption) 해당기간동안오피스시장내증가하거나감소한임대면적임. 5. Cap. Rate 산정방법 Cap. Rate : ( 보증금운용이익 (5%)+ 기준층명목임대료 + 관리비초과이익 )x 임대율 (95%) x 12 / 거래가, 거래사례별 Cap Rate 의비교를위해보증금운용이율은 5%, 임대율은 95% 를일괄적용함. savills.co.kr/research 08