한국금융연수원통신연수동영상강의 자산관리자 (FP)2
부동산정책분석 부동산정책의개념 부동산정책은부동산활동을전개하도록유도하기위한목표를세우고, 이를달성하기위한각종부동산대책들의결정및운용에관한정부의공적인계획이나실행행위를가리킨다고할수있다. 즉, 부동산정책은부동산문제의예방이나완화또는해결차원에서접근해나아가는능동적인과정이다. 1/29
부동산정책의필요성 경제적논리 정책이필요한가의논리로는먼저정부의시장개입논리를들수있다. 모든재화의생산과배분이자유경쟁시장을통해서효율적으로조절되는것은아니다. 정부는이것을개선한다는명분아래시장에개입하는정당성의논리를갖게된다. 부동산은공공재성격을가지고있고, 자산구성에서영향력이크고, 사회 경제적으로영향력이큰만큼정부의개입에정당성은더욱커지고있으며그횟수는계속늘어나고있다. 2/29
부동산정책의필요성 정치적논리 정치적논리또한부동산정책의형성을정당화시키는논리로작용하고있다. 부동산은국가성립의기본요소이다. 따라서정부의역할이큰적극적국가로서국민에대한정부의개입가운데적지않은비중을차지하고있는것이부동산에대한정부의개입이다. 부동산문제가발생하면정부는우선적으로공적개입부터고려한다. 부동산문제가사회적인주요관심으로떠오르게되면거의예외없이정부가개입한다. 3/29
부동산정책의필요성 최유효이용론 부동산이용에있어가장바람직한이용을달성하도록하는것이최선의가치임을강조하는것이다. 정부의부동산소유자들의자유이용을방임해서는안되고, 사회적관점에서의최유효이용을합리적으로유도하기위해공적개입이필요하다는논리다. 4/29
부동산정책의성격 5/29 부동산문제의개선 부동산정책은부동산문제를해결하고개선하는데주목적이있다. 부동산문제란인간과부동산과의관계에있어개선을요구하는과제이다. 문제가악화된이후에개선하는것보다악화를예방하는기능이더중요하다. 부동산활동의일부 부동산활동의일부로서부동산정책은자리한다. 부동산법의구현수단 정책의궁극적인실행은법이표현하고있는이념이나이상을구현하는데목적이있다.
부동산정책의종류 주택정책 주택정책은최근들어비중이더욱커지고있다. 집값은상승과하락을반복한다. 상승시점에는정책을통해어느정도안정을유도할수있다. 하지만하락상황에서는정책을통한가격지지는더욱어려운문제이다. 집값이올라가든떨어지든국민의주거안정을위해정책측면에서개입을안할수없는상황이다. 6/29
주택정책 주택공급 공급은주택정책의가장기본이된다. 주택을안정적으로필요한곳에적기에주택을공급해야한다. 공공의역할인저소득층주거안정을위한공급뿐만아니라, 민간이주체가되는공급량까지적정량을확보해야한다. 주택가격대책 주택가격은적정선을유지해야한다. 적정가격을평가하는잣대는쉽게제시하기는어려우나, 사회적으로받아들일만한합리적인가격수준이어야한다. 주택가격이상승할경우에는정부는투기억제조치를통한개입에나선다. 7/29
주택정책 주택가격대책 주택가격을안정시키기위해서주택가격대책도중요하지만, 정확한수요예측과중장기적인주택공급정책등의보조를맞추어대처해야한다. 주거환경의개선 주거환경개선에대한대책의중요도가점차커지고있다. 지금까지의주택정책은주택공급과가격의적정성을유지하기위해행해져왔다. 점차사회가발전하면서기본적인양적측면에서의해결과아울러질적인향상도중요시하게된다. 8/29
부동산정책의종류 토지정책 토지는부동산활동의기본이되는재화이다. 그만큼토지사용의틀을만드는정책은무엇보다중요한사항이다. 토지활동을규제하는것은부동산의근간을좌우하므로인해다양하게영향력을미치는정책이다. 9/29
토지정책 가. 토지관리체계 토지활동을원활하게진행하기위해서는합리적인토지관리체계가구축되어야한다. 그래야만토지의개발, 거래, 이용계획, 과세등이제대로실행될수있다. 10/29 나. 토지이용계획및공공용지의확보 토지이용계획은토지를활용한어떤공간활동을영위하는가와밀접한관련이있다. 개발과보전, 관리가체계적으로이루어져계획수립, 실행, 사후관리등이잘진행되어야한다. 다. 토지소유권의규제 토지는부동산활동의기본이되고그것은소유권에기반하여활동이이루어지므로그에대한규제정책이요구된다.
부동산조세정책 11/29 부동산정책중세금을통한정책은이미일반화되어있다. 조세는국가에서가지는권능이므로이를통한규제및정책적목적을달성하는수단으로활용한다. 가. 부동산조세의성격 조세는당초국가재정수입원으로의기본적인기능이중시되었다. 최근들어서는그역할에특정한정책목표를달성하기위한수단으로널리운영되고있다. 나. 부동산조세의기능 부동산정책중세금을통한정책은이미일반화되어있다. 조세는국가에서가지는권능이므로이를통한규제및정책적목적을달성하는수단으로활용한다.
금융정책 12/29 금융은부동산과결합하며없어서는안될중요한역할을하고있다. 금융은사업자금의역할도하고, 매입자금등구매력을보충하는역할도하며, 대출을통한레버리지효과의창출을하는등부동산과밀접한관계에있다. 또한금리는최근부동산시장의부침을좌우하는중요한변수로자리하고있다. 가. 금리정책 금리는경제전체에미치는영향력이크기때문에중앙은행에서기준금리를통한통화조절기능목적으로활용하고있다. 금리는또한부동산시장에도영향을미치는중요한변수이다. 나. 부동산조세의기능 부동산정책중세금을통한정책은이미일반화되어있다. 조세는국가에서가지는권능이므로이를통한규제및정책적목적을달성하는수단으로활용한다.
금융정책 다. 대출정책 대출의한도와금액, 대출자격을직접제한하는것은금리보다직접적으로부동산시장에영향을주는정책이다. 대출정책은활용할때는중앙은행에서금융기관별대출총량을제한하는방법과 LTV, DTI 등대출수요자개인에대한담보비율제한과소득을기준으로상환여력을평가하여대출한도를조정하는방법을주로사용한다. 13/29
김영삼정부 (1993 년 ~ 1998 년 ) 김영삼정부는 1993 년도금융기관거래시본인의실명으로거래해야하는제도인금융실명제시행에이어 1995 년부동산또한실명제를도입하였다. 1995 년 3 월 18 일부동산실 ( 實 ) 권리자명의등기에관한법률이국회의결을거치면서다른사람이름으로부동산권리를등기할경우그명의신탁은무효가될뿐아니라, 명의신탁을한사람은 5 년이하의징역과부동산가액의 30% 에해당하는과징금을물게되었다. 14/29
김대중정부 (1998 년 ~ 2003 년 ) 15/29 김대중정부초년인 1998 년에는주택경기부양책이매달몇차례씩쏟아졌다. 당해 2 월 98 년주택건설종합계획발표를시작으로주택공급에대한규칙개정안발표 (3 월 ), 건설및주택경기활성화방안 (5 월 ), 주택임대차보호법개정안 (8 월 ) 이속속발표되었다. 가. 주택건설촉진법개정 ( 99. 2. 9) 분양권전매제한제도폐지등을기본골자로한주택건설촉진법개정안이 1999 년 3 월시행되었다. 나. 3 2 주택건설종합계획 ( 99. 3. 2) 1999 년 3 월에발표된 3 2 주택건설종합계획에서는재건축 재개발의활성화에초점이맞춰졌다.
노무현정부 (2003 년 ~ 2008 년 ) 노무현정부시기에는주택투기와폭등하던집값을잡는가장강력한정책수단으로세금중과체계가확립되었다. 2003 년도의 10 29 주택시장안정종합대책실시이후이를기본으로한종합부동산세신설과다주택자대상양도세중과가대표적이다. 주택을 많이 가진사람을겨냥한점이두제도의공통점이다. 가. 종합부동산세신설 ( 04.11.11) 2004 년 11 월 11 일, 3 월부터지속된부동산보유세제개편안이확정되며주택, 나대지, 사업용토지등으로나누어각각 3 단계의누진세율을부과하게되고, 여기에농어촌특별세가추가되었다. 16/29
노무현정부 (2003 년 ~ 2008 년 ) 17/29 나. 다주택자대상양도세중과 ( 04.12.13) 다주택자인 1 가구 3 주택이상보유자에대한양도세중과는세법시행령개정안에서 2004 년부터수도권, 광역시, 기타지역의기준시가 3 억원이상등세채이상의소유자를 1 가구 3 주택자 로분류하여 60%, 투기지역이면최고 82.5% 의세율을적용하기로하였다. 다. 8 31 부동산종합대책실시 ( 05.8.31) 2003 년 10 29 주택시장안정종합대책실시에도부동산투기가누그러들지않자, 노무현정부는세금을주무기로한 8 31 부동산종합대책을실시한다. 2 주택자에게는 9~36% 의누진체계의양도세를 2007 년부터실거래가기준으로 50% 단일과세로중과하며장기보유특별공제를없앴다.
노무현정부 (2003 년 ~ 2008 년 ) 다. 8 31 부동산종합대책실시 ( 05.8.31) 종합부동산세는주택의경우 9 억원초과에서 6 억원초과로확대하면서, 9 억원 ~20 억원의세율 1% 를 1.5% 로올리고 6 억원 ~9 억원에 1% 의세율을신설했다. 이외에도송파신도시건설계획등공급확대책과재건축 재개발조합원의입주권을주택으로간주하여양도세를부과하는소득세법개정안등이포함되었다. 18/29
이명박정부 (2008 년 ~ 2013 년 ) 이명박정부에서는부동산정책을다량발표하였지만, 2008 년경제위기이후침체된수도권주택시장의회복은이루지못하였다. 정책의방향이대폭적인규제완화보다는중립적인경우가많아확실한효과를내기어려운상태였다. 전정부의정책을그대로유지하면서소폭의개선을이어나간형태로, 결국은다주택자중과세, 분양가상한제, 대출규제완화등은폐지하지못하였다. 19/29
박근혜정부 (2013 년 ~ 2018 년 ) 박근혜정부는부동산시장이침체기라는점을감안하여대선공약으로부동산시장의정상화를표방하였다. 또한대선공약의실현과전세가격상승에따른불안상황이이어지자곧바로대책을발표하였다. 1) 주택시장정상화방안 20/29 가. 서민주거안정을위한주택시장정상화종합대책 ( 13. 4. 1) 가 ) 양도세한시감면 ( 연말까지 ) : 미분양 신규 기존주택 (1 세대 1 주택자보유 ) ; 전용면적 85 m2이하또는 6 억원이하주택 나 ) 주택거래시과도한세부담완화 (1 년이내매도시 40%) 다 ) 청약가점제적용축소등청약제도개선 (85 m2초과폐지 )
박근혜정부 (2013 년 ~ 2018 년 ) 가. 서민주거안정을위한주택시장정상화종합대책 ( 13. 4. 1) 라 ) 준공공임대주택 (85 m2이하, 10 년의무임대, 최초임대료와인상률연 5% 로제한 ) ; 혜택은장기보유특별공제 60% 적용 마 ) 조합원에게기존주택의전용면적범위내에서 2 주택공급허용 바 ) 수직증축리모델링허용 (15 년이상경과아파트전국 400 만호 ) ; 3 층 (14 층이하는 2 층 ), 세대수증가 15%, 수평증축 85 m2초과 30% 사 ) 생애최초구입자취득세한시면제 ( 연말 ); 부부합산 7 천만원이하, 6 억원이하 아 ) 생애최초주택구입자금대출금리 2.6~3.4% ; 부부합산 7 천만원이하, 85 m2이하, 6 억원이하 21/29
박근혜정부 (2013 년 ~ 2018 년 ) 2) 하우스푸어및렌트푸어지원방안 22/29 가. 서민주거안정을위한주택시장정상화종합대책 ( 13. 4. 1) 가 ) 캠코를통한부실채권매입 (3 개월이상연체차주 ) 나 ) 주택금융공사의주택담보대출채권매입 ( 정상차주 ) 다 ) 주택을리츠에매각하고해당주택을 5 년간임차 ( 주변임대료수준 ) 라 ) 주택담보대출이 있는 50 세 이상인 경우 주택연금으로 부채상환활용 마 ) 목돈안드는전세 ( 집주인담보대출방식, 임차보증금반환청구권양도방식 ) 사 ) 주택기금저리대출확대
박근혜정부 (2013 년 ~ 2018 년 ) 가. 서민주거안정을위한주택시장정상화종합대책 ( 13. 4. 1) 3) 서민주거복지강화방안 : 보편적주거복지실현 가 ) 공공주택연 13 만호공급 ( 공공분양 2 만호, 건설임대 7 만호, 매입임대 4 만호 ) 나 ) 행복주택 5 년간 ( 13~17 년 ) 20 만호공급 다 ) 저소득층월세부담완화 : 주택바우처도입, 생애주기별주거지원강화 라 ) 공공임대주택관리의공공성강화 23/29
박근혜정부 (2013 년 ~ 2018 년 ) 1) 주택시장정상화 -> 전세수요의매매전환유도 가 ) 4.1 대책후속조치의조속한마무리 : 다주택자등양도세 중과폐지, 분양가상한제 신축운영, 수직증축리모델링 허용등 나 ) 주택취득시세부담경감 : 취득세율인하 (6억원이하 1%, 6~9억 2%, 9 억원초과 3%), 다주택자차등세율폐지 다 ) 장기주택모기지 공급확대 1 주택금융공사모기지공급확대 (2013년 21조원 -> 2014년 24조원 ) 2 장기주택모기지에대한소득공제확대 ( 기준시가 4억원 이하로상향, 대체주택취득시까지확대 ) 3 근로자ㆍ서민 구입자금 지원 확대 : 부부합산소득 6 천만원 이하 (~13 년 한시 ), 6억원 이하 주택, 대출한도 2억원이하, 금리 2.8~3.6% 24/29 나. 전월세시장안정을위한대응방안 ( 13. 8.28)
박근혜정부 (2013 년 ~ 2018 년 ) 나. 전월세시장안정을위한대응방안 ( 13. 8.28) 라 ) 국민주택기금생애최초구입자금지원방식다양화 : 13 년 3 천호시범사업후확대 1 수익공유형모기지 ( 주택기금이집값의 70% 이하, 대출 2 억원이하, 금리 1.5%(20 년장기 ) ; 매각차익공유 ) 2 손익공유형모기지 ( 주택기금이집값의 40% 이하, 대출 2 억원이하, 금리초기 5 년 1%, 6 년이후 2%(20 년장기 ) ; 매각손익공유 ) 마 ) 모기지보험가입대상확대 : 다주택자까지한시 (1 년 ) 확대 25/29
박근혜정부 (2013 년 ~ 2018 년 ) 나. 전월세시장안정을위한대응방안 ( 13. 8.28) 2) 임대주택공급확대 가 ) 하반기공공임대주택공급확대및조기입주추진, 중장기적공공임대주택재고확충지속 나 ) 임대주택공급유도, 준공후미분양주택을임대주택활용, 임대사업활성화기반조성 3) 서민ㆍ중산층전월세부담완화 가 ) 월세소득공제확대 ( 월세지급액의 60% 범위내에서연 500 만원까지소득공제 ) 나 ) 주택바우처도입확대, 저소득가구전세자금지원요건완화 다 ) 소액임차보증금우선변제권강화, 임차보증금미반환불안해소를위한보증프로그램강화 26/29
국토부등정부발표자료활용 실거래가격 부동산실거래가제도는종전부동산시장의거래형태를바꿔버렸다. 거래가격을그대로신고하고그금액을기준으로세금을납부하는아주당연한일이지만, 종전공시지가등을기준으로납부하던시절에비해서는큰부담이아닐수없다. 참여정부의이런부동산정책은부동산거래관행을획기적으로개선했다는데중요한의미가있다. 지금은정착된상태라고할수있으며, 탈세등을위한다운계약서나업계약서요구관행도거의사라졌다. 이제도가실시되면서부동산투자시장도많은변화를가져왔다. 27/29
국토부등정부발표자료활용 주택거래량 주택거래량은시장동향을나타내는중요한지표이다. 거래량이 늘어나고 줄어드는 현상 자체가 시장의 방향을 알려주기 때문이다. 28/29 미분양주택 미분양주택은국토교통부에서조사를통하여매월 28 일전후에전월기준자료를발표한다. 미분양주택은우리나라의침체된주택시장에큰영향요인이었다고할수있으나, 근래들어서는부담이크지않은상황이다. 이렇게미분양주택추이는해당지역의주택시장상황을나타내는모습을보임에따라, 시장을분석하는자료로활용할수있다.
국토부등정부발표자료활용 지가변동률 국토교통부에서는매월 25 일전후에전월말기준의전국의 지가변동율및토지거래량 을발표한다. 전국의지가변동률은해당지역의토지시장추이를나타내는지표이다. 또한그달의지가변동률상위 5 개지역과하위 5 개지역에대한자료도제시하는데, 상위권에자리하는대표적인지역은세종시와하남시등이다. 29/29