2014 12. 1 KRIHS POLICY BRIEF No. 491 발행처 국토연구원 발행인 김경환 www.krihs.re.kr 주택임차시장구조변화에따른맞춤형주거안정제고방안 박미선국토연구원책임연구원, 강미나국토연구원연구위원, 손학기국토연구원책임연구원 요 약 요 약 최근주택임차시장이전세에서월세로지속적으로전환되고있으며, 지역적으로차별화되고가격대별로상이한양상이나타나고있음 전세의경우, 전세보증금규모별저렴전세주택의감소와고가전세의증가양상이동시에발생하고있으며, 감소및집중이일부지역에집중하는국지적현상이표출되고있음 월세는소액보증금월세의빠른증가와고액보증금월세증가로인하여저소득 서민의주거비부담이가중되고있음 생애주기별로는젊은층의월세증가, 가구확장기주거비부담이두드러지게나타남 임차유형 지역상황을고려한세밀한자료분석에기반한적실한정책대응이필요함 요 약 맞춤형주거안정을위한 5 대과제 ❶ 임차유형맞춤형 : 자가 - 전세 / 전세 - 월세지원의형평성, 소득수준별 보증금규모별대출프로그램 ❷ 소득수준맞춤형 : 소득분위별지원, 소액보증금매칭 / 저축프로그램, 보증금보증프로그램 ❸ 가격수준맞춤형 : 지역시장분석에기반한저렴전세확충 ❹ 생애주기 취약계층맞춤형 : 2030 주거지원, 유자녀가구금리우대, 유자녀가구를위한단지형주택공급, 퇴거위기가구긴급주거비지원, 특수취약계층주거지원강화 ❺ 지역특성맞춤형 : 지역주택계획의실효성강화, 지역시장모니터링시스템구축, 지역별전월세전환율공개, 주거비부담지수개발등
1. 주택임차시장 구조변화 추이와 실태 임차시장 구조변화의 의미 및 추이 임차시장 구조변화의 의미 임차시장 구조변화는 전세위주의 임차유형이 월세(보증부월세 포함)로 변화하면서, 전세비중이 감소하고 월세비중이 빠르게 증가하는 현상 으로 봄 임차시장 구조변화의 추이 임차시장 구조변화는 2010년 이후 수도권과 광역시에서 두드러지는 현상으로 나타남 수도권은 자가축소와 월세증가, 광역시는 전세축소와 월세증가 현상이 나타남 특히, 소득계층별로는 저소득계층에서의 월세증가가 이루어지고 있으며, 주택규모별로는 소형주 택(60 이하)의 구조변화가 급격히 나타나고 있음 그림 1 전국 및 수도권 저소득가구, 소형주택 임차시장 구조변화 추이 전국 저소득가구 수도권 저소득가구 소형주택(60 이하) 자료: 주거실태조사 일반조사 각 연도, 2006, 20008, 2010, 2012 임차시장 참여자의 주거실태 및 문제점 가구 및 소득특성 민간임차거주 가구 중 월세가구는 저소득, 30대 이하 및 65세 이상 가구주 비율이 높아 가구의 소득 및 가구주 연령 측면에서 양극화되어 있음 노인가구, 장애인가구, 기초생활수급가구 등 정책적 지원이 필요한 가구가 순수월세 거주비율이 높게 나타나고 있음 2
주택특성및주거비부담 민간임차거주가구중전세가구는주로아파트, 월세가구는단독주택거주가눈에띄고, 보증금없는월세거주가구는경과연수가오래된노후주택에거주하는비중이높게나타남 임차가구의사용방수는전세 > 보증부월세 > 순수월세순으로많은반면, 최저주거기준미달가구의비중은순수월세 > 보증부월세 > 전세순으로높게나타나고있음 2. 임차시장구조변화의특성분석 전세, 월세거래량변화총량 전세거래량축소, 월세거래량증가추세지속 전월세거래량추이를살펴보면, 전세 : 월세거래비중이 2011 년 66:34 에서 2013 년 60:40, 2014 년상반기에는 57:43 으로변화하여전세거래비중이지속적으로축소되고있음 그림 2 전월세거래량증가의양상 2011 년 ~2013 년 2개년간전월세거래량을비교하면전세가약 6만호감소, 월세가 10만호증가하였는데, 이에비해 2012 상반기와 2014 상반기를비교하면반년간월세거래가 9만호증가하고있어월세증가추세가확대되는것으로나타남 지역별로는부산, 울산을포함한경상지역에서의월세비중이높고, 충청, 경기지역은낮음그림 3 전월세거래비중변화의지역적양상 전세거래비중변화월세거래비중변화 2012 상반기 2014 상반기 2012 상반기 2014 상반기 3
(전세) 저렴전세 감소 및 고액전세 증가와 공간적 집중현상 전세보증금 규모별 저렴전세 감소, 고액전세 증가 양상 전세보증금 5천만 원 미만의 저렴전세는 지속적으로 감소한 반면, 2억 원 이상, 특히 3억 원 이상 고액전세의 거래는 증가하면서 보증금 규모에 따른 양극화 현상 발생함. 그러나 3억 원 이상 전세는 전체 전세거래량의 8% 미만이고, 대부분 수도권에 집중하고 있는 지역 특수 상황임 특히, 전세보증금 1억 원 미만 구간에서는 보증금 2~4천만 원대의 구간에서 감소가 두드러짐 그림 4 전세보증금 규모별 변화양상 그림 5 연도별 전세보증금 규모별 분포 자료: 국토교통부 전월세 실거래가 신고자료. 소액전세 및 고액전세 변화는 공간적으로 집중 전세보증금 5천만 원 미만 저렴전세가 2년 전에 비해(2011~2013) 감소하고 공간적으로 집중분포함 을 커널밀도분석1)을 통해 확인할 수 있으며, 반대로, 3억 원 이상은 국지적으로 증가하는 양상임 그림 6 저렴전세 및 고액전세 변화의 공간분석 전세보증금 5천만 원 미만 변화 커널밀도분석 전세보증금 3억 원 이상 변화 커널밀도분석 주: 붉은 색이 짙을수록 거래 증가가 집중분포하고 있음, 초록색이 짙을수록 거래감소가 집중분포함을 의미함. 자료: 국토교통부 전월세 실거래가 신고자료. 1) 커널밀도분석(kernel density analysis)은 공간상에 분포하고 있는 현상에 대하여 점(point) 개체의 분포를 바탕으로 하여 일정 지역의 공간밀도를 추정하는 방법 4
(월세) 소액보증금 월세의 증가와 고가월세 증가의 공간적 집중 월세보증금 규모별 거래량 분포는 5천만 원 미만이 대부분 보증금 1억 원 미만 보증부월세가 전체 거래량의 95%를 차지하고 있으며, 5천만 원 미만이 80% 정도를 차지하고 있음 2011년~2013년, 2012 상반기~2014 상반기 사이의 월세보증금 변화를 살펴보면, 보증금 1천만 원 미만, 2천만 원 미만의 소액보증금 월세가 급증한 것으로 나타남 그림 7 월세보증금 규모별 변화(보증금 1억 원 미만) 2011년~2013년 사이의 변화 2012 상반기~2014 상반기 사이의 변화 자료: 국토교통부 전월세 실거래가 신고자료. 소액보증금 월세가 급증하고, 고가월세도 일부지역에서 증가하는 양상을 보임 2년 동기 대비 월세보증금 2천만 원 미만 차이를 살펴보면, 일부지역에서 집중적으로 증가 그림 8 소액보증금 월세 및 고액월세 변화의 공간분석 월세보증금 2천만 원 미만 변화 커널밀도분석 월세보증금 1억 원 이상 변화 커널밀도분석 주: 붉은 색이 짙을수록 거래 증가가 집중분포하고 있음, 초록색이 짙을수록 거래감소가 집중분포함을 의미함. 자료: 국토교통부 전월세 실거래가 신고자료. 5
( 연령대별 ) 20 대양극화, 40 대주거비부담 20 대의경우, 주택시장진입이증가하면서전세와월세로진입하는경우의격차확연 전세는평균적으로월세에비해보증금규모가크고, 또한아파트전세인경우비아파트에 비해약 2 배정도의보증금이높게나타남 20 대의경제적인상황및자금동원능력을고려하면, 부모세대의부가전이되었을가능성이 높아, 세대간, 세대내주택시장에서의불평등이심화될가능성이존재함 표 1 주택유형별전월세금액변화 (20 대의경우 ) ( 단위 : 만원 ) 평균가격구분 2011 2012 2013 2014 상반기 전세보증금 아파트 (a) 9,213 10,370 11,040 11,940 비아파트 (b) 4,757 5,256 5,646 5,903 비율 (a/b) 1.9 2.0 2.0 2.0 월세보증금 아파트 (a) 2,675 2,837 2,854 3,079 비아파트 (b) 1,709 1,806 1,796 1,738 비율 (a/b) 1.6 1.6 1.6 1.8 아파트 46 46 46 44 월세비아파트 33 34 34 35 자료 : 국토교통부전월세실거래가신고자료 연령대별지역별월임대료를비교하면, 40대의주거비부담이높음 모든지역에서 40 대의부담이가장높게나타나며, 지역별로는강원, 전남등도지역에서세대간임대료차이가적고임대료수준도낮게나타남 ( 보증부월세를대상으로한국감정원에서발표하는지역별월세이율을적용하여임대료부담을추정함 ) 그림 9 연령대별지역별월임대료수준 6
3. 맞춤형주거안정제고방안 기본방향 일반적-대증적처방을뛰어넘는속성별맞춤형대응전략 전월세시장의변화에대응한다양한대책들이일반적인대응이주를이루어국지적인변화와차별적인양상에대한대응력이약했음. 이를극복하기위하여속성별맞춤형대응전략이필요하며, 속성은임차유형, 소득수준, 가격수준, 생애주기, 지역특성으로구분됨그림 10 맞춤형주거안정방안의기본방향 ( 임차유형맞춤형 ) 소득수준별, 보증금규모별대출프로그램, 자금규모할당 저소득서민을위한소득수준별보증금규모별대출프로그램 자가 - 임차, 전세 - 월세간정책지원의형평성을제고하기위한프로그램 전월세보증금은구입자금과달리만기구조가단기이므로, 만기별금리차별화대신, 소액보증금의기준금리를책정한후 ( 예 : 소득 2천만원 표 2 보증금규모별소득수준별보증금대출프로그램 ( 예시 ) ( 단위 : %) 보증금수준별금리 소득수준 1천만원미만 1~5 천만원 5천 ~1 억원 1억 ~2 억원 2천만원이하 2.6 2.7 2.8 2.9 2~4천만원 2.8 2.9 3.0 3.1 4~6천만원 3.0 3.1 3.2 3.3 자금할당제안 25 50 15 10 우대금리 : 자녀수에따라 1자녀 0.1%p, 2자녀 0.3%p, 3자녀 0.5%p 우대 이하, 보증금 1 천만원미만 ), 소득증가와보증금규모증대에따라가산금리를적용하는방안 전월세보증금규모별분포를고려하여자금을할당하고, 자녀양육에따른우대금리적용 7
( 소득수준맞춤형 ) 소액보증금매칭 / 저축프로그램 저소득가구주거안정성강화를위하여전월세보증금증액을위한저축프로그램을약정하면정부에서 우대금리를적용하여자산축적기회를제공하고, 보증금수준증대에따라월세부담경감을기대 ( 가격수준맞춤형 ) 지역시장모니터링에기반한저렴전세공급확충 지역별시장모니터링을통하여공급이축소되는저렴전세주택 ( 보증금 5천만원미만 ) 공급확대 기존용도지역지구제의한계를극복한 inclusionary zoning 방식을활용하여, 일정규모이상주택건설시저렴주택확보를의무화하거나용적률보너스를부여하는방안이미국, 호주등해외에서도실행중 ( 생애주기 / 취약계층맞춤형 ) 2030 주거지원, 가구확장기유자녀가구우대, 퇴거위기가구지원 2030 최초주택시장진입층의주거비지원, 3040 가구확장기가구의주거비경감을위한유자녀가구 금리우대방안, 단지형주택공급시우선순위부여등생애주기맞춤형주거지원필요 이와함께임대료연체에따른퇴거위기가구에대하여긴급주거비지원확대필요 ( 지역특성맞춤형 ) 지역주택종합계획내실화, 시장모니터링, 주거비부담지수개발 지역별주택종합계획의실효성강화로지역별주거소요계획을포함시키도록하고실질적운영을 강화하여주택정책의지방화를지원하며, 지역별주택기금설치및적립강화방안강구 지역별실거래를바탕으로한전월세전환율을산정하고, 주거비과부담가구의정의, 범위, 과부담 정도에대한지수를개발하여저소득서민의주거비부담경감및임차시장변화모니터링필요 박미선국토연구원주택 토지연구본부책임연구원 (mspark@krihs.re.kr, 031-380-0294) 강미나국토연구원주택 토지연구본부연구위원 (mnkang@krihs.re.kr, 031-380-0349) 손학기국토연구원주택 토지연구본부책임연구원 (hgsohn@krihs.re.kr, 031-380-0225)