154 10 월 10 월서울오피스임대지수및공실률 135.4 8.3% 1
October, 2015/ vol. 154 개요 4본부 1담당 15 팀 153 명전체 90 동, 107 만m2상세 오피스 50 동 69 만m2 / 연수원 5동 11.3 만m2 / 물류, 복지, 리테일등 35 동 27 만m2 투자자문본부 / 리서치 Investment Advisory/ Research 박상준팀장 02.2003.8160 (sunny89@mygenstar.com) 매입매각자문개발사업기획 / 관리 Transaction Service Project Planning & Management 홍정호팀장 02.2003.8090 (h2zone.hong@mygenstar.com) LM 본부 / 임대차 Lease Marketing 차수진이사 02.2003.8050 (soojin.cha@mygenstar.com) 자산관리본부 / 자산운영 시설관리공사관리서비스화재 / 안전시설진단 Property Management Facility Management Construction Management Fire & Safety Facility Inspection 이준호이사 02.2003.8021 (jh0528.lee@mygenstar.com) 최진원팀장 02.2003.8121 (jin1.choi@mygenstar.com) 서울시영등포구의사당대로 143 금융투자협회 7F 번호 02.2003.8000 / Fax 02.2003.8112 www.mygenstar.com 송기욱선임연구원 02.2003.8072 (kiwook.song@mygenstar.com) 윤수지전임연구원 02.2003.8057 (syoon@mygenstar.com) 2
04 오피스시장 Summary 05 경기동향및부동산시황 06 오피스임대시장 - 서울시권역별임대시장분당및 6대광역시임대시장 - Key Leasing 11 오피스매매시장 - Transaction/REITs/REF 14 Yellow Page 16 용어정의 & 전환율 3
Summary 임대시장 임대시장분석시, 신축오피스의안정화기간을고려하여신축오피스 ( 조사시점에신축준공된오피스 ) 와신축간주오피스 ( 신축후 1 년미만의자연공실률 5% 초과오피스 ) 는분석대상에서제외함 환산임대료 환산임대료는 CBD 에서전월대비소폭상승하며서울전체오피스시장의소폭상승을견인 지방은대구권에서전월대비소폭상승하였으나, 그외권역은모두전월과동일수준유지 공실률서울은전월대비상승, 지방은대전권, 광주권, 울산권을제외한권역에서공실률변동 서울은안정화기간이지남에따라메트로타워가표본산입되며공실률상승에영향, YBD 는한화갤러리아입주등에따라공실률전월대비소폭하락, GBD 는라이언타워의쿠이전에따른대형공실발생 지방은분당권, 부산권, 대구권은전월대비상승한반면, 인천권은전월대비소폭하락. 그외지역권은전월과동일수 준의공실률유지권역별임대료 & 공실률동향 단위 : 원 /3.3 m2 구분 CBD GBD 서울 YBD ETC 분당 부산 대구 인천 대전 광주 울산 환산임대료 133,298 112,407,233 79,083 71,665 51,712 43,943 47,449 36,517 38,438 47,812 전월대비 0.2% - - - - - 0.2% - - - - 공실률 9.1% 7.7% 8.2% 8.1% 10.5% 8.7% 6.4% 7.4% 17.1% 12.7% 12.8% 전월대비 0.4%P 0.1%P 0.2%P 0.2%P 0.6%P 0.1%P 0.3%P 0.3%P - - - 매매시장 160,000 18. 140,000 16.,000 14.,000 12. 10. 80,000 8. 60,000 6. 40,000 4. 20,000 2. 0 0. CBD GBD YBD ETC 서울 분당 부산 대구 인천 대전 광주 울산 Transaction 여의도권 5천평규모의중형빌딩거래가이뤄지며, 전월대비거래시장규모 79.8% 감소 ( 금액기준 ) 10월오피스매매시장의거래면적은 14,622 m2이며, 매매건수는단 1건임 거래사례로는삼성생명동여의도빌딩 (608 억 ) 이있으며, 이지스자산운용에게매각되었음 환산임대료 ( 좌 ) 공실률 ( 우 ) Real Estate Fund 10 월신규로설정된부동산펀드는총 20 개로, 금액은 3,443 억원에달함 ( 전월대비 5.9% 증가 ) 비교적실물투자임대형 (12 건 ) 과 PF 대출형 (4 건 ) 상품에대한투자비중이높은편 대표펀드로는오스트리아소재의오피스빌딩에투자하는 이지스글로벌사모부동산투자신탁 56 과부산해운대비치골프앤리조트개발사업에대출을운용하는 리치먼드사모해운대골프앤리조트부동산투자신탁 등이신규로설정됨 Real Estate REITs 10월영업인가신청 1건, 주택에투자하는위탁관리리츠설립 전월에는영업신청이 6건이루어졌으나, 이번달영업인가신청규모는전월대비 5건이축소하여약 1,370 억원 ( 자기자본기준 ) 에달함 대표리츠로는공주월송지구등 6개공동주택용지를매입하여공공임대주택개발및공급하는 엔에이치에프제 7 호공공임대위탁관리리츠 등이있음 4
경기동향및부동산시황 경기동향 5 4 금리및물가변동 회사채 - 국고채 spread( 우 ) 회사채 3 년,AA-( 좌 ) 국고채 3 년 ( 좌 ) 소비자물가지수전년대비변동율 ( 좌 ) 기업체감및경기지표변동 (%) (P) 5 4 140 한국은행 BSI- 전체산업 ( 좌 ) 한국은행 BSI- 건설업 ( 좌 ) 한국은행 BSI- 부동산업 ( 좌 ) 경기동행지수순환변동치 ( 우 ) 105 3 3 80 2 2 95 1 1 50 0 10 12 2 4 6 8 10 12 2 4 6 8 10 12 2 4 6 8 10 12 2 4 6 8 10 0 20 11 1 3 5 7 9 11 1 3 5 7 9 11 1 3 5 7 9 11 1 3 5 7 9 90 2012 2013 2014 2015 2012 2013 2014 2015 신설및부도법인추이 주요직업별취업자수증감추이 10,000 9,000 8,000 7,000 6,000 5,000 4,000 3,000 2,000 1,000 0 ( 개 ) 신설법인수 ( 좌 ) 부도법인수 ( 좌 ) 신설 / 부도배율 ( 우 ) 9 101112 1 2 3 4 5 6 7 8 9 101112 1 2 3 4 5 6 7 8 9 101112 1 2 3 4 5 6 7 8 9 2012 2013 2014 2015 ( 배 ) (%) 10 300 8 250 200 6 150 4 2 50 0 0 전체취업자수 ( 전년동기대비변동율 ) 사무직종사자수 ( 전년동기대비변동율 ) 10 12 2 4 6 8 10 12 2 4 6 8 10 12 2 4 6 8 10 12 2 4 6 8 2012 2013 2014 2015 부동산시황 SH 공사, 1 조 5 천억원규모의도시재생리츠조성 - SH 공사는매년서울지역정비사업가운데 15 개구역, 500 가구씩을 ' 도시재생리츠 ' 에편입시켜오는 2022 년까지 5,000 가구의임대주택을공급할계획 - 전체투자규모는 1 조 5,000 억원규모로 SH 공사는 1,000 억원정도를투자하며, SH 공사는연내시범사업을실시하고내년부터는공모방식으로사업을확대예정 - 도시재생리츠를활용할경우, 공사비와이자비용을를낮추는것은물론사업기간의단축으로비용이 15% 정도줄어들것으로보고있음 국민연금, 오피스에서중소형리테일로국내부동산투자전략변경 - 국민연금공단이오피스에대한투자비중을줄이고, 틈새시장인상가, 판매시설등중소형리테일부동산을확대 - 1400 억규모로 3 년이내기간동안투자할예정이며, 위탁운용사로코람코자산신탁과캡스톤자산운용등 2 개사를선정 - 대형업무시설에대한포트폴리오의집중도를완화하고수익성을제고하기위한투자다변화전략의일환 면세점대전 2 차전 상생전쟁 - 서울시내면세점 2 차대전이본격화된가운데, 입찰에참여한업체들이너도나도 상생 전략을공개하며면세점유치에사활을걸고있음 - 면세점유력후보지로는롯데면세점본점, 두산타워, 신세계본점, 케레스타 (SK 면세점후보지 ) 등이있음 - 이중롯데는상생 2020 을공개하며적극적인행보를보이는데, 중소기업과상생, 취약계층자립지원, 관광인프라개선, 일자리확대등 4 가지핵심추진과제를담음 < 서울시내면세점후보지전쟁 > 5
서울오피스임대시장 서울전체 환산임대료및공실률전월대비소폭상승 환산임대료 : 109,086 원 /3.3 m2 ( 전월대비 0.1% 상승, 전년동월대비 1. 상승 ) 공실률 : 8.3%( 전월대비 0.2%P 상승, 전년동월대비 0.5%P 상승 ) 권역별, 등급별환산임대료및공실률 ( 원 /3.3 m2 ) 160,000 16.,000 12. 80,000 40,000 8. 4. 환산임대료 ( 좌 ) 공실률 ( 우 ) 0 서울전체 CBD GBD YBD ETC Prime A 등급 B 등급 C 등급 0. CBD 환산임대료와공실률전월대비소폭상승 환산임대료 : 133,298 원 /3.3 m2 ( 전월대비 0.2% 상승, 전년동월대비 1.8% 상승 ) 공실률 : 9.1%( 전월대비 0.4%P 상승, 전년동월대비 1.7%P 상승 ) 환산임대료는등급별로는 Prime 등급 ( 서울스퀘어 -임대기준상승 ) 과 A등급 ( 디오센터 -임대기준상승 ) 모두전월대비 0.1% 상승한반면, 그외등급은전월과동일수준유지. 권역별로는광화문 신문로권과남대문권 ( 서울스퀘어영향 ) 에서전월대비 0.1%, 0.5% 상승한반면, 기타권역은전월과동일수준유지 공실률은등급별로는 Prime 등급 ( 메트로타워표본산입및서울파이낸스센터영향 ) 과 B등급 ( 부림빌딩 -삼성화재사옥이전 ) 은전월대비각 0.7%P, 0.1%P 상승한반면, A등급 ( 한국무역보험공사빌딩 -삼성생명입주 ) 과 C등급 ( 금호팔레스빌딩 -학원, 소상공인센터입주 ) 은각 0.1%P, 0.3%P 하락 GBD YBD ETC 환산임대료전월과동일수준유지, B 등급에서공실률소폭상승견인 환산임대료 : 112,407 원 /3.3 m2 ( 전월과동일, 전년동월대비 0.9% 상승 ) 공실률 : 7.7%( 전월대비 0.1%P 상승, 전년동월대비 0.8%P 상승 ) 환산임대료는등급별로는 A등급 ( 그레이스타워 -임대기준변동 ) 이전월대비 0.1% 상승한것을제외하고기타모든규모의빌딩에서전월과동일수준유지. 권역별로는모든권역에서전월과동일수준의환산임대료를유지 공실률은등급별로는 B등급 ( 라이언타워 -쿠이전 ) 에서전월대비 0.9%P 상승한반면, C등급 ( 대윤빌딩영향 ) 에서전월대비 0.5%P 하락하였고그외등급은전월과동일수준유지. 권역별로는테헤란로권과강남기타권에서전월대비각 0.2%P, 0.1%P 상승환산임대료전월과동일수준유지, 공실률소폭하락 환산임대료 :,233 원 /3.3 m2 ( 전월과동일, 전년동월대비 1.1% 상승 ) 공실률 : 8.2%( 전월대비 0.2%P 하락, 전년동월대비 3.3%P 하락 ) 환산임대료는모든등급과권역에서전월과동일수준의환산임대료유지 공실률은등급별로는 Prime 등급 ( 한화생명 63빌딩 -한화갤러리아입주 ), A등급 ( 동양증권빌딩 -유진기업, 나눔로또입주 ), C등급이전월대비각 0.3%P, 0.5%P, 0.1%P 하락한반면, B등급은전월대비 0.3%P 상승. 권역별로는동여의도권이전월대비 0.4%P 하락한반면, 마포권 ( 서울신용보증재단빌딩영향 ) 은전월대비 0.9%P 상승환산임대료전월과동일, 공실률전월대비소폭상승 환산임대료 : 79,083 원 /3.3 m2 ( 전월과동일, 전년동월대비 0.8% 상승 ) 공실률 : 8.1%( 전월대비 0.2%P 상승, 전년동월대비 1.6%P 상승 ) 환산임대료는등급별로는 C등급 ( 한통빌딩 -임대기준상승 ) 에서전월대비 0.1% 소폭상승한것을제외하고모든등급과권역에서전월과동일수준의환산임대료유지 공실률은등급별로는 Prime 등급 ( 전문건설공제조합회관 -에프앤유신용정보본사이전 ), B등급 ( 충정타워영향 ), C등급 ( 용운빌딩- 건강관리협회이전 ) 이전월대비각 0.3%P, 0.4%P, 0.6%P 상승한반면, A등급 ( 이레빌딩 -국민건강보험공단입주 ) 은전월대비 0.4%P 하락. 권역별로는상암권이전월대비 0.4%P 하락한반면, 그외지역권은전월대비 0.3%P 상승 6
서울 Office Rent Index 동향및전망, 공실률추이서울지역 140 2 134.9 134.7 134.8 134.9 135.0 135.1 135.3 135.4 135.4 공실률( 우 ) 환산임대료( 좌 ) 지수기준시점 : 2003 년1월 =.0P 130 16% 8.1% 8.4% 8.3% 8.3% 8.3% 8.3% 8.1% 8.3% 8.4% 12% 8% 4% CBD GBD 140 135.8 136.0 136.0 136.1 136.3 136.4 136.7 136.9 136.9 2 140 2 130 16% 130 130.5 130.5 130.6 130.7 130.7 130.7 131.0 131.1 131.1 16% 12% 12% 8.7% 8.9% 8.5% 9. 8.7% 8.8% 8.7% 9.1% 9.2% 8% 7.8% 8.1% 8.1% 8. 7.9% 8. 7.6% 7.7% 7.9% 8% 4% 4% YBD ETC 160 2 140 2 150 146.7 146.9 146.9 146.9 147.1 146.9 146.9 146.9 146.9 16% 130 128.1 127.6 127.9 128.0 128.0 128.2 128.2 128.2 128.2 16% 140 12% 12% 130 8.3% 8.9% 8.9% 8.5% 8.6% 8.4% 8.4% 8.2% 8.2% 8% 7.6% 7.6% 7.8% 7.7% 8.2% 8.1% 7.9% 8.1% 8.1% 8% 4% 4% 서울임대료동향, 공실률동향및전망 단위 : 원 /3.3 m2 지역 기간 임대료 11월전망환산임대료공실률보증금월임대료관리비환산임대료공실률 서울 9월 702,024 70,202 31,326 108,969 8.1% 0.1%P 10월 702,797(0.1% ) 70,280(0.1% ) 31,358(0.1% ) 109,086(0.1% ) 8.3%(0.2%P ) CBD 9월 876,027 87,603 36,921 133,067 8.7% 10월 877,413(0.2% ) 87,741(0.2% ) 36,998(0.2% ) 133,298(0.2% ) 9.1%(0.4%P ) 0.1%P GBD 9월 724,651 72,465 31,466 112,378 7.6% 10월 724,903(-) 72,490(-) 31,467(-) 112,407(-) 7.7%(0.1%P ) 0.2%P YBD 9월 640,922 64,092 29,672,233 8.4% 10월 640,922(-) 64,092(-) 29,672(-),233(-) 8.2%(0.2%P ) ETC 9월 487,596 48,760 25,068 79,077 7.9% 10월 487,639(-) 48,764(-) 25,069(-) 79,083(-) 8.1%(0.2%P ) 7
분당및 6 대광역시오피스임대시장 분당권 환산임대료동일수준유지, 대형빌딩미만중심으로공실률상승 환산임대료 : 71,665 원 /3.3 m2 ( 전월과동일, 전년동월대비 0.3% 상승 ) 공실률 : 10.5%( 전월대비 0.6%P 상승, 전년동월대비 0.1%P 상승 ) 모든규모의빌딩에서전월과동일한수준의환산임대료를유지 공실률은중대형빌딩 ( 센트럴타워영향 ), 중형빌딩 ( 대흥빌딩 -IT 회사이전 ), 소형빌딩 ( 울트라텍 -중도해지 ) 에서전월대비각 0.9%P, 0.5%P, 3.P 상승한반면, 초대형빌딩과대형빌딩은전월과동일수준의공실률유지 부산권대구권인천권대전권 환산임대료동일수준유지, 중대형빌딩에서공실률소폭상승견인 환산임대료 : 51,712 원 /3.3 m2 ( 전월과동일, 전년동월대비 0.4% 하락 ) 공실률 : 8.7%( 전월대비 0.1%P 상승, 전년동월대비 0.5%P 하락 ) 모든등급의빌딩에서전월과동일한수준의환산임대료를유지 공실률은중대형빌딩 ( 부산파이낸스빌딩영향 ) 에서전월대비 0.2%P 소폭상승한반면, 기타규모빌딩은전월과동일수준의공실률을유지환산임대료와공실률전월대비소폭상승 환산임대료 : 43,943 원 /3.3 m2 ( 전월대비 0.2% 상승, 전년동월대비 1.5% 상승 ) 공실률 : 6.4%( 전월대비 0.3%P 상승, 전년동월대비 6.P 하락 ) 환산임대료는중형빌딩 ( 소석문화센터 -관리비상승 ) 이전월대비 0.6% 상승한반면, 기타규모빌딩은전월과동일수준의환산임대료유지 공실률은대형빌딩에서전월대비 0.1%P 하락한반면, 중대형빌딩 ( 동양금융센터영향 ) 과중형빌딩 ( 동대구대성빌딩영향 ) 은전월대비각 0.8%P, 0.5%P 상승환산임대료동일수준유지, 공실률소폭하락 환산임대료 : 47,449 원 /3.3 m2 ( 전월과동일, 전년동월대비 0.5% 상승 ) 공실률 : 7.4%( 전월대비 0.3%P 하락, 전년동월대비 0.5%P 상승 ) 모든규모의빌딩에서전월과동일한수준의환산임대료를유지 공실률은대형빌딩 ( 르네상스빌딩 -보험사입주 ) 과중형빌딩 (AMC 빌딩- 일반사무실입주 ) 에서전월대비각 0.6%P, 0.2%P 하락한반면, 기타규모빌딩은전월과동일수준의공실률을유지환산임대료와공실률전월과동일수준유지 환산임대료 : 36,517 원 /3.3 m2 ( 전월과동일, 전년동월대비 2.4% 상승 ) 공실률 : 17.1%( 전월과동일, 전년동월대비 3.9%P 상승 ) 모든규모의빌딩에서전월과동일한수준의환산임대료를유지 모든규모의빌딩에서전월과동일한수준의공실률을유지 광주권 울산권 환산임대료와공실률전월과동일수준유지 환산임대료 : 38,438 원 /3.3 m2 ( 전월과동일, 전년동월대비 0.6% 하락 ) 공실률 : 12.7%( 전월과동일, 전년동월대비 0.5%P 상승 ) 모든규모의빌딩에서전월과동일한수준의환산임대료를유지 모든규모의빌딩에서전월과동일한수준의공실률을유지환산임대료와공실률전월과동일수준유지 환산임대료 : 47,812 원 /3.3 m2 ( 전월과동일, 전년동월대비 3.7% 하락 ) 공실률 : 12.8%( 전월과동일, 전년동월대비 4.8%P 상승 ) 모든규모의빌딩에서전월과동일한수준의환산임대료를유지 모든규모의빌딩에서전월과동일한수준의공실률을유지 8
분당 6대광역시 Office Rent Index 동향및전망, 공실률추이분당권 140 3 25% 130 127.8 127.8 127.8 127.8 128.0 128.0 128.1 128.1 128.1 2 공실률( 우 ) 환산임대료( 좌 ) 지수기준시점 :2003 년1월 =.0P ( 분당은 2006 년1 월 =.0P) 10.7% 11. 11.3% 11.2% 10.8% 10.2% 9.9% 10.5% 10.5% 15% 1 5% 부산권 대구권 인천권 3 117.4 117.7 117.7 118.7 118.7 118.7 118.7 118.9 118.9 3 3 108 106 107.3 107.3 107.3 106.5 106.5 106.6 106.6 106.6 106.6 25% 2 115 25% 2 115 115.4 115.4 115.4 115.4 114.9 114.9 114.9 114.9 114.9 25% 2 15% 15% 15% 104 102 9.5% 10.1% 8.7% 8.5% 8.6% 8.5% 8.6% 8.7% 8.7% 1 5% 105 9.3% 7.3% 7.3% 6.5% 6.2% 6.3% 6.1% 6.4% 6.4% 1 5% 105 6.7% 5.9% 6.6% 6.5% 6.8% 8.7% 7.7% 7.4% 7.5% 1 5% 대전권 광주권 울산권 3 3 140 3 105 95 90 105.8 105.8 105.8 105.8 104.9 105.5 105.4 105.4 105.4 16.8% 17.3% 17.1% 17.1% 17.1% 15.6% 15.7% 15.3% 15.3% 25% 2 15% 1 105 95 90.9.9.9.9.9.9.9.9.9 12.8% 12.8% 13.2% 13.3% 13.1% 12.8% 12.7% 12.7% 12.7% 25% 2 15% 1 135 130 125 115 126.3 126.3 126.3 126.3 126.3 121.9 121.9 121.9 121.9 12.8% 12.8% 12.8% 10.6% 10.9% 10.9% 11.1% 11.1% 11.4% 25% 2 15% 1 85 5% 85 5% 105 5% 80 80 분당 6 대광역시임대료동향, 공실률동향및전망 단위 : 원 /3.3 m2 지역 기간 임대료 11월전망환산임대료공실률보증금월임대료관리비환산임대료공실률 분당 9월 443,957 44,396 22,881 71,665 9.9% 10월 443,957(-) 44,396(-) 22,881(-) 71,665(-) 10.5%(0.6%P ) 부산 9월 279,452 27,945 20,732 51,712 8.6% 10월 279,452(-) 27,945(-) 20,732(-) 51,712(-) 8.7%(0.1%P ) 대구 9월 219,823 21,982 19,691 43,873 6.1% 10월 219,731(-) 21,973(-) 19,772(0.4% ) 43,943(0.2% ) 6.4%(0.3%P ) 인천 9월 253,812 25,381 19,169 47,449 7.7% 0.1%P 10월 253,812(-) 25,381(-) 19,169(-) 47,449(-) 7.4%(0.3%P ) 대전 9월 175,734 17,573 17,083 36,517 17.1% 10월 175,734(-) 17,573(-) 17,083(-) 36,517(-) 17.1%(-) 광주 9월 188,681 18,868 17,703 38,438 12.7% 10월 188,681(-) 18,868(-) 17,703(-) 38,438(-) 12.7%(-) 울산 9월 255,807 25,581 19,625 47,812 12.8% 10월 255,807(-) 25,581(-) 19,625(-) 47,812(-) 12.8%(-) 9
Key Leasing 해당권역 빌딩명 소재지 임차인 임차면적 ( m2 ) GBD 글라스타워강남구대치동 946-1 외 7 메드트로닉스, 삼성정밀 3,759 YBD 한화생명 63 빌딩영등포구여의도동 60 한화갤러리아 2,704 서울 동양증권빌딩영등포구여의도동 23-8 유진기업, 나눔로또 2,731 대한제지빌딩광진구광장동 445-5 외 2 현대캐피탈 1,633 ETC 이레빌딩 ( 신관 ) 영등포구양평동 2 가 2 국민건강보험공단 7,719 주 ) 본내용은전화조사를바탕으로작성하였으므로구체적인계약조건과는다소상이할수있음 10
오피스매매시장 5 천평규모여의도권중형빌딩, 1 건거래 Transaction 10월말에거래가완료된삼성생명동여의도빌딩은 삼성생명 으로부터이지스자산운용이조성한부동산펀드인 이지스사모부동산투자신탁 59호 로 608억원 (@1,374 만원 / 평 ) 에매각하였다. 이빌딩은연면적 14,622 m2 (B4/14F) 로중형규모의건물이지만, 여의도내 5천평규모빌딩의희소성과랜드마크빌딩인 IFC 몰과바로인접하여매력적인건물이라고할수있다. 현재여의도오피스시장의공실률이 8% 대로최고조로높은반면, 리테일이부족한시장특성을적절하게활용하여투자한사례라고볼수있다. 향후에이지스자산운용은빌딩의자산가치극대화차원에서저층부 (1~4 층 ) 를상가및리테일 (Retail) 로활용할예정으로알려졌다. 주요빌딩거래현황 빌딩명권역거래면적 ( m2 ) 거래금액 ( 억 ) 매도자매수자비고 삼성생명동여의도빌딩 YBD 14,622 608 삼성생명 이지스사모부동산투자신탁 59 호 - * 서울시권역별거래면적과거래가분석 ( m2 ) 15,000 ( 천원 /3.3 m2 ) 16,000 10월서울시오피스거래건수는단 1건으로, 총 608 억원규모임 14,900 14,800 13,746 14,000 12,000 10,000 5천평규모인 YBD 권중형빌딩의거래가이뤄지며, 전월대비거래규모가대폭축소됨 14,700 14,600 14,500 14,622 8,000 6,000 4,000 2,000 거래면적은 14,622 m2로, 전월대비 81. 감소한수치를기록함 거래가이루어진 YBD 의 3.3 m2당거래가격은 13,746 천원으로나타남 14,400 YBD - 매도자유형은직접투자의법인이, 매수자유형은펀드형태로이루어짐 거래면적 ( m2 ) 3.3 m2당단가 ( 천원 / 평 ) 11
오피스간접투자시장 10 월부동산펀드설정액 3,443 억원규모로, 전월대비 5.9% 증가하며간접투자시장이활성화됨 REF 이달총 20 건이신규로설정되었으며, 실물투자임대형과 PF 대출상품을기초로한펀드설립활발 자산운용사로는 IGIS 자산운용 (3 건 ), FG 자산운용, ADF 자산운용, 하우자산운용, 코람코자산운용 (2 건 ) 등이선전함 대표펀드로는오스트리아소재의오피스빌딩에투자하는 이지스글로벌사모부동산투자신탁 56 과부산해운대비치 골프앤리조트개발사업에대출을운용하는 리치먼드사모해운대골프앤리조트부동산투자신탁 등이신규로설정됨 신규출시부동산펀드주요현황 상품분류펀드명대상자산구분 설정액 ( 억원 ) 자산운용사 (AMC) 부동산하우사모부동산투자신탁 10 경기광교신도시아파트건설사업 PF PF( 대출형 ) 500 하우자산운용 부동산에프지 AUS GREEN 사모부동산투자신탁 2-1 호주국세청오피스임대형 6 에프지자산운용 부동산에프지 AUS GREEN 사모부동산투자신탁 2-2 호주국세청오피스임대형 285 에프지자산운용 부동산 KTB 칸피던스사모부동산투자신탁 76 평택아파트개발사업 PF PF( 대출형 ) 59 KTB 자산운용 부동산하우사모부동산투자신탁 12 일산영화관임대형 34 하우자산운용 부동산 ADFGIP 사모부동산투자신탁 A- 1 독일소재물류센터임대형 124 에이디에프자산운용 부동산 ADFGIP 사모부동산투자신탁 A- 2 독일소재물류센터임대형 7 에이디에프자산운용 부동산이지스글로벌사모부동산투자신탁 56 오스트리아빈오피스임대형 1,288 이지스자산운용 부동산리치먼드사모해운대골프앤리조트부동산투자신탁 해운대비치골프앤리조트개발사업에대한대출운용 PF( 대출형 ) 400 리치먼드자산운용 부동산이지스사모부동산투자신탁 61 삼성생명수송타워임대형 264 이지스자산운용 부동산 키움마일스톤 UKREDF 사모부동산투자신탁 1[ 재간접형 ] 영국부동산담보대출채권재투자 PF( 대출형 ) 4 키움투자자산운용 부동산 KTB 칸피던스사모부동산투자신탁 60 - 개발형 - KTB 자산운용 부동산 KB 스타리테일사모부동산투자신탁 2 리테일임대형 - KB 자산운용 부동산키움마일스톤사모부동산투자신탁 17 중구오피스임대형 10 키움투자자산운용 부동산한국투자사모코어플러스오피스부동산투자신탁 STX 남산타워임대형 - 한국투자신탁운용 부동산 HDC 사모부동산투자신탁 21 고양소재아파트건설사업 PF 기타 ( 미분류 ) 50 HDC 자산운용 부동산이지스사모부동산투자신탁 59 삼성생명동여의도빌딩임대형 303 이지스자산운용 부동산베스타스사모부동산투자신탁 12 여의도 NH 농협캐피탈빌딩임대형 0 베스타스자산운용 부동산코람코퍼스텝사모부동산투자신탁 31 양주옥정지구개발리츠 Reits 형 55 코람코자산운용 부동산코람코퍼스텝사모부동산투자신탁 32 양주옥정지구개발리츠 Reits 형 55 코람코자산운용 자료출처 : 한국금융투자협회, 각자산운용사조사기간 : 10 월 1 일 ~ 31 일 * 투자유형별부동산펀드누적설정금액 ( 15 년 1~10 월기준 ) * 투자대상별부동산펀드누적설정액비율 ( 15 년 1~10 월기준 ) ( 억원 ) ( 개수 ) ( 개수기준 ) 18,000 16,000 14,000 12,000 10,000 8,000 6,000 4,000 2,000 - PF( ) Reits ( ) 60 50 40 30 20 10-14% 15% 13% 2% 3% 17% 36% 12
오피스간접투자시장 10 월영업인가신청 1 건접수로, 전월대비부진한양상 REITs 이번달에는주택 (1건 ) 을투자자산으로하는위탁관리리츠의설립이되었으나전월 6건대비대폭감소하며부진한양상을보임 올해까지리츠로설정된누적비중을살펴보면위탁관리리츠가과반이며, 기업구조조정리츠 (25%), 개발전문리츠 (2), 자기관리리츠 (5%) 순으로나타남 대표사례로는한국토지주택공사 (LH) 가충남공주월송지구등 6개공동주택용지를매입하여공공임대주택을개발및공급하는엔에이치에프제 7호공공임대위탁관리리츠가있음 * 리츠설정종류별누적비중 ( 05 년 7 월 ~ 15 년 10 월 ) * 엔에이치에프제 7 호리츠투자대상, 공주월송지구위치 13% 7% 25% 기업구조조정리츠 5% 위탁관리리츠자기관리리츠 개발전문위탁관리리츠 개발전문자기관리리츠 5 자료출처 : 뉴스 1 보도자료참조 신규부동산투자회사영업인가신청현황 구분회사명자산관리회사종류 인가일 ( 신청일 ) 투자부동산 영업인가신청 엔에이치에프제 7 호공공임대위탁관리 한국토지주택공사 위탁관리리츠 2015-10-28 공주월송지구등 6 개공동주택용지를매입하여공공임대주택개발및공급 자료출처 : 한국리츠협회, 국토교통부공고조사기간 : 10 월 1 일 ~ 31 일 12 13
Yellow Page ( 서울지역 ) 단위 : 원 /3.3 m2 CBD GBD YBD ETC 서울 구분환산임대료공실률 등급별 세부권역별 등급별 세부권역별 등급별 세부권역별 등급별 세부권역별 보증금 보증부월세 월임대료 전세 관리비 전체 109,086 8.3% 702,797 70,280 7,587,981 31,358 Prime 133,816 8.6% 883,985 88,398 9,854,502 36,534 A 104,125 9.3% 658,672 65,867 6,946,165 30,975 B 89,217 7.8% 557,304 55,730 5,627,336 27,043 C 68,023 5.9% 416,490 41,649 4,337,477 21,712 전체 133,298 9.1% 877,413 87,741 10,094,600 36,998 Prime 151,705 9.6% 1,012,840 101,284 11,718,622 40,653 A 113,804 9. 730,726 73,073 8,405,269 33,474 B 98,191 8.1% 615,544 61,554 6,769,930 30,303 C 77,424 6.6% 483,048 48,305 5,480,546 24,321 광화문신문로 107,466 3.1% 723,755 72,376 7,920,664 27,740 남대문 132,186 14.2% 869,713 86,971 10,765,630 37,255 을지로 141,194 6.6% 933,380 93,338 10,509,271 38,634 종로 139,987 9.2% 914,049 91,405 10,132,151 39,370 도심기타 97,886 5.7% 613,572 61,357 6,396,836 29,960 전체 112,407 7.7% 724,903 72,490 7,252,197 31,467 Prime 131,320 5.7% 865,232 86,523 9,289,118 35,649 A 111,822 9.5% 717,073 71,707 6,928,894 31,385 B 98,387 8.4% 624,442 62,444 5,783,886 27,991 C 80,438 7.1% 492,073 49,207 4,551,174 24,954 테헤란로 119,941 7.4% 777,123 77,712 7,774,386 33,258 강남대로 121,014 11. 789,181 78,918 8,178,164 33,042 강남기타 90,217 6. 567,810 56,781 5,479,549 26,529 전체,233 8.2% 640,922 64,092 7,083,229 29,672 Prime 133, 12.1% 880,370 88,037 9,539,599 36,083 A 98,338 6.9% 612,461 61,246 7,079,645 31,054 B 75,293 6.6% 463,461 46,346 5,103,968 24,291 C 61,160 3.7% 370,442 37,044 4,,193 20,369 동여의도 113,924 10. 736,892 73,689 8,249,879 32,910 서여의도 69,082 5.6% 427,123 42,712 4,409,147 21,719 마포권 73,031 3. 444,881 44,488 4,788,434 23,932 전체 79,083 8.1% 487,639 48,764 5,178,356 25,069 Prime 91,322 7.3% 577,673 57,767 6,166,170 27,542 A 84,156 11.1% 510, 51,010 5,472,712 27,721 B 75,705 7.6% 458,267 45,827 4,714,999 24,606 C 61,159 6.1% 374,178 37,418 3,970,911 19,605 잠실 송파권 84,476 4. 524,893 52,489 5,307,669 25,746 상암 68,554 11.9% 400,161 40,016 4,401,766 24,536 그외지역 80,007 8.3% 497,430 49,743 5,321,586 25,002 14
Yellow Page ( 분당및 6 대광역시 ) 분당부산대구인천대전광주울산 단위 : 원 /3.3 m2 보증부월세 구분 환산임대료 공실률 보증금 월임대료 전세 관리비 전체 71,665 10.5% 443,957 44,396 4,964,512 22,881 초대형 95,000 0. 600,000 60,000 6,600,000 29,000 대형 73,125 0. 450,000 45,000 5,359,091 24,000 중대형 62,619 26.2% 387,528 38,753 4,262,804 19,991 중형 66,346 7.8% 401,086 40,109 4,512,305 22,260 소형 62,561 15.8% 418,329 41,833 4,601,624 16,545 전체 51,712 8.7% 279,452 27,945 2,938,702 20,732 대형 49,623 9.9% 270,808 27,081 3,016,079 19,633 중대형 54,038 6.9% 283,545 28,355 3,024,893 22,729 중형 51,573 9.7% 279,421 27,942 2,829,179 20,520 소형 50,055 7.8% 289,158 28,916 2,878,130 17,795 전체 43,943 6.4% 219,731 21,973 2,426,954 19,772 대형 45,731 3.9% 227,793 22,779 2,478,801 20,640 중대형 46,733 11.5% 227,986 22,799 2,549,449 21,681 중형 41,131 4.3% 210,319 21,032 2,358,310 18,031 소형 33,581 19.1% 171,426 17,143 1,874,835 14,677 전체 47,449 7.4% 253,812 25,381 2,564,238 19,169 대형 40,874 4.2% 207,535 20,753 2,437,846 18,121 중대형 56,295 9.9% 277,409 27,741 2,734,279 25,383 중형 47,610 6.9% 261,008 26,101 2,490,469 18,326 소형 44,289 11.5% 278,522 27,852 2,786,381 13,257 전체 36,517 17.1% 175,734 17,573 1,862,199 17,083 대형 45,693 13.5% 206,223 20,622 2,030,999 22,712 중대형 36,350 17.6% 162,321 16,232 1,774,617 18,463 중형 34,387 17.8% 176,419 17,642 1,893,099 14,905 소형 30,257 18.1% 167,652 16,765 1,682,289 11,588 전체 38,438 12.7% 188,681 18,868 2,122,414 17,703 초대형 41,800 13.9% 210,000 21,000 2,310,000 18,700 대형 39,627 1.2% 174,648 17,465 2,041,763 20,516 중대형 38,176 9.6% 187,884 18,788 2,059,232 17,471 중형 37,145 24.4% 195,383 19,538 2,218,545 15,684 소형 33,876 9.6% 168,775 16,878 1,810,793 15,261 전체 47,812 12.8% 255,807 25,581 2,786,381 19,625 중대형 55,063 24.3% 280,263 28,026 2,867,308 24,000 중형 44,738 7. 245,098 24,510 2,827,627 17,898 소형 44,107 8.1% 243,780 24,378 2,640,932 17,214 15
용어정의 전환율 정의 : 월임대료를보증금으로전환하거나보증금을월임대료로전환하고자하는경우기준이되는임대인의요구수익률. 권역별전환율대표값을산출함으로써상이한임대기준을적용하고있는각빌딩간의상호임대료비교가가능해짐 산정방법 : 각 Sample 빌딩들에서적용하는전환율의중간값을대표값으로산출함. 산술평균 (Average), 최빈수 (Mode), 중간값 (Median) 중임대료편차를가장작게나타내는대표값이중간값으로나타남 환산임대료 정의 : 보증금운용이익, 월임대료, 관리비를합한값으로, 임차인으로부터임대인에게귀속되는총금액. 임대기준 ( 보증부월세방식혹은전월세방식 ) 이서로다른빌딩간의상호임대료수준비교가가능해짐 산정방법 : ( 보증금 x 전환율 x 1/12 개월 ) + 월임대료 + 월관리비 Capitalization Rate 전환율 정의 : 부동산가치대비안정화된순영업소득 (NOI) 의비율, 안정화된부동산소득을나누어부동산가치를결정하는비율 산정방법 : { 순영업소득 ( 실질총소득 - 운영경비 ) / 실질매매가격 } 의 2 기간평균이동값 서울권역별 분류 등급구분 지역권역 PRIME A B C 평균 서울 12. 12. 12. 12. 12. CBD 12. 12. 12. 12. 12. 서울지역 GBD 12. 15. 18. 15. 15. 분당및 6 대광역시권역별 YBD 12. 12. 12. 12. 12. ETC 12. 12. 12. 12. 12. 분류 등급구분 지역 권역 소형 중형 중대형 대형 초대형 평균 분당지역 분당권 12. 12. 12. 11. 12. 12. 부산 12. 13.7% 12. 16. - 12. 대구 12. 12. 12. 12. - 12. 지방지역 인천 12. 14. 15. 12.5% - 13.3% 대전 12. 12. 12.5% 13.5% - 12. 광주 12. 12. 12. 12. 12. 12. 울산 12. 11.5% 13. - - 12. 16
2011 년 8 월 8000 17