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1) < 論文 > 주택금융규제가주택소비에미치는영향 125 주택연구제 25 권 4 호 2017. 11.: 125~157 Housing Studies Review Vol. 25, No. 4: 125~157 http://dx.doi.org/ 10.24957 / hsr.2017.25.4.125 주택금융규제가주택소비에미치는영향 An Impact of Housing Finance Regulation on Housing Consumption 이호진 (Ho-Jin Lee) * ㆍ고성수 (Sungsoo Koh) ** < Abstract > Housing finance is being used effectively as a means to mitigate the asset constraints that will be encountered in the housing ownership. If household financing regulations are strengthened, households with low-income, low-assets and low-credit ratings are likely to be exposed to borrowing restrictions. Therefore, before deciding whether to strengthen or mitigate housing finance regulations, the government should carefully consider the impact on the actual demander s housing welfare and low-income and low-net worth class households. In this context, this study simulated the effect of housing finance regulation on housing consumption by income and net worth class. The simulation results are as follows. Housing consumption is more constrained by net worth constraints than by income constraints. And the restriction of housing consumption by the housing finance regulation was larger in households with a small net worth. In addition, when housing finance regulations are relaxed, showed a greater policy effect to the actual demanders housing stability. Finally, the effect of constraints on investment demand due to tightening of housing finance regulations is relatively small. Therefore, In order to achieve the policy goal of stable housing for the general public, it is necessary to prepare alternative measures for income limitation, asset limitation, and credit restriction before deciding whether to Strengthen or mitigate housing finance regulations. In addition to policies that focus on housing ownership for housing welfare, it will also be necessary to consider ways to meet Jeonse and Monthly-Rent demand. 키워드 : 주택금융규제, 주택소비, 순자산분위, 모의실험 Keyword : Housing Finance Regulation, Housing Consumption, Net Assets Level, Simulation * 건국대학교부동산학과박사과정수료, miso1004hj@nate.com, 주저자 ** 건국대학교부동산학과교수, sskoh@konkuk.ac.kr, 교신저자

126 住宅硏究제 25 권제 4 호 I. 서론 2016년가계금융복지조사 에따르면국내가구의자산은금융자산 26.0%, 실물자산 74.0% 로구성되며, 전체자산중부동산비중은전년대비 1.0%p 증가한 69.2% 로나타난다. 또한자산의전년대비증가율은금융자산에서 1.2%, 실물자산에서 5.5% 각각증가하였으며, 실물자산중부동산은 5.8% 증가한것으로보고되었다. 이는지난 2006년가계자산조사 에서가계자산중부동산자산이차지하는비중이 76.8% 였음을감안할때 ( 고성수ㆍ윤여선, 2008), 10년전에비해다소감소하긴하였으나아직도국내가구는부동산자산에대한선호가큰것으로판단되며, 다른한편으로는유동성이낮은부동산자산에대한편중으로향후부동산가격하락이나금리인상등외부요인의변화에취약한자산구조를가지고있음을나타낸다. 이에정부는그동안담보인정비율 (LTV) 과총부채상환비율 (DTI) 규제등을통해시장에개입함으로써우리나라의주택및주택금융시장은비교적안정적이고보수적으로운용된것으로평가받고있다. 최근에도 주택시장의안정적관리를위한선별적맞춤형대응방안 (2017. 6. 19., 이하 6ㆍ19 부동산대책 ) 을통해기존에선정된 37개조정대상지역에 3 개지역을추가하여조정대상지역으로지정하는한편, 서민ㆍ실수요자를제외한조정대상지역내전금융업권에대해주택금융규제를각 LTV 60%, DTI 50% 로각 10% 씩강화하였다. 또한 실수요보호와단기투기수요억제를통한주택시장안정화방안 (2017. 8. 2., 이하 8ㆍ2 부동산대책 ) 을통해선정된투기과열지구및투기지역에대해서는주택유형이나대출만기, 대출금액등에관계없이기본 LTVㆍDTI를각각 40% 로적용하는등앞으로보다강도높은규제정책이진행될것으로예상된다 1). 그러나주택금융규제의계층별효과와관련한여러선행연구들에비추어볼때, 투자수요의견제를통해주택가격상승억제와서민주거안정을달성하겠다는정책적의도와는달리, LTV와 DTI가주택담보대출금액을결정에중요하게작용하는현제도하에서는주택금융 1) 8ㆍ2 부동산대책에서는 6ㆍ19 부동산대책으로지정된 조정대상지역 에서재건축및재개발등정비사업예정지역을중심으로과열이심화되고있는서울전역 (25개구) 과과천시, 세종시를 투기과열지구 로지정하고, 일반주택시장으로과열이확산되고있는서울강남 4개구 ( 강남, 서초, 송파, 강동 ) 와기타 7개구 ( 용산, 성동, 노원, 마포, 양천, 영등포, 강서 ), 세종시를 투기지역 으로지정하였다. 또한지역에따라보다강화된 LTVㆍDTI 규제기준을제시하였다.

주택금융규제가주택소비에미치는영향 127 규제강화가오히려중ㆍ저소득층가구의주택소비에미칠부정적인영향또한고려하지않을수없다. 가구의점유형태및주택소비를결정함에있어소득제약에비해자산제약이더큰영향을주고 (Linneman et al., 1997), 이러한자산제약에대해초기주택구입자금이부족한가구들은주택금융을활용함으로써상당부분완화하여왔음에비추어볼때 ( 정의철, 2005), 정부가주택금융규제를강화할경우저소득ㆍ저자산ㆍ저신용가구예컨대, 주택구입경험이없는사회초년생이나신혼부부를비롯한임차가구등과같이축적된자산이상대적으로적을것으로예상되는가구들은초기주택구입자금마련에더큰어려움에직면하게될것으로판단된다. 따라서정부가주택금융규제에대한강화또는완화여부를결정하기에앞서과연실수요자의주거복지측면에서개선점은없는지, 그리고중ㆍ저소득층을대상으로한금융포용의확대차원에서는어느정도의규제가적정수준인지에대한심도있는연구와정책논의가필요하다 ( 조만ㆍ김경환, 2012). 이러한배경에서본연구는주택금융규제가가구의주택소비에미치는영향을분석하는한편, 선행연구에서소득분위별로살펴본데더해순자산규모별가구에미치는영향을고려하고자한다. 본연구는주택금융규제의강화또는완화가자산분위별가구의주택소비에미치는영향에대한분석을통해현재소득뿐아니라가구의축적된자산의양에따라서도규제의효과가상이하게나타날수있음을제시한점에차별성을둘수있으며, 향후주택가격상승에대비해주택금융규제가보다강화될것으로예상됨을감안할때시의적절한연구로판단된다. 본연구의목적을달성하기위한실증분석대상은 2016년주거실태조사 의원자료로하였으며, 연구결과를기반으로이론적가설이주택금융규제에따른순자산분위별가구의주택소비에대한특성을잘설명하는지검토하는동시에선행연구와의차이점을찾아보기로한다. 논문의구성은다음과같다. 제Ⅰ장은서론으로연구배경과목적등을명시하였으며, 제 Ⅱ장에서는차용제약모형을비롯한이론적개념과선행연구들을고찰한다. 제Ⅲ장에서는분석모형과가설을설정하는한편, 제Ⅳ장에서는가구의희망주택가격에근거한최적주택소비규모를추정한후이를토대로요인별특징을분석한다. 제Ⅴ장에서는추정된최적주택규모와최대주택규모의비교를통해제약가구수변화에대한모의실험을진행하며, 마지막제Ⅵ장은결론으로연구내용을요약하고시사점을도출한다.

128 住宅硏究제 25 권제 4 호 II. 이론및선행연구고찰 1. 차용제약모형 주택금융이국내에서보다활성화된미국등선진국에서는가구의주택금융차용제약 (borrowing constants) 이미치는영향에대한연구가활발하게이루어져왔다. Zorn (1989) 은 Moffitt(1986) 이제시한편예산제약선 (piecewise-linear budget constraint) 모형을응용하여주택담보대출에대한차용제약이주택소비에미치는영향을분석하였다. 국내에서도동모형을응용하여김영철ㆍ최내영 (2004), 고성수ㆍ윤여선 (2008) 등에서고찰된바있다. 동연구들을종합하면가구의주택에대한소비는금융기관의대출자격조건에의한제한을받게되는데, 이경우차입자의신용도에따라금리와거래비용이차등적으로적용받게된다. 따라서상대적으로소득수준이낮아신용등급또한낮은차입자는보다높은금리와거래비용이소요될수있음을제시한다. 이를보다구체적으로살펴보면다음과같이설명될수있다. 가구의최적주택소비규모 ( ) 가최대주택소비규모 ( max ) 보다작은곳에위치하는경우에는차용제약과관계없이주거의이동이나주택의소유가가능한반면, 최대주택소비규모를초과한주택소비는할수없다고가정해보자. 자료 : 고성수ㆍ윤여선 (2008). < 그림 1> 차용제약에따른가구의효용감소

주택금융규제가주택소비에미치는영향 129 이때가구의예산제약선은 < 그림 1> 에서보는바와같이대출자격조건에따라제약이발생되는시점에서의굴절점 ( max ) 을갖는 Segment 2 형태의편예산제약선을갖게된다. 여기서가구가주택구입시주택금융을이용해야하는주택금융수요자라고가정한다면주택소비규모 ( ) 는대출기관에의한대출자격조건에의해제한을받게된다. 이때대출기관이가구의대출자격조건을넘는부분에대해서는가구가높은이자비용 (credit cost) 을부담하더라도대출이이루지지않는다고가정하면가구의주택소비규모는대출자격조건으로제약이발생되는시점에서절단점 (kink point) 을갖는예산제약선형태를가지게된다. 이는식 (1) 과같이나타낼수있다. Pick Segment 1 if max Pick kink if otherwise (1) 따라서차입자가아무런금융제약을받지않는다면 ( max ) 주택소비는은행권대출을통해 에서이루어지겠으나, 주택금융규제로인해자금을원활히조달하지못하여최대주택소비규모 () 가 max 제한되는차입자는은행권외의대출을활용할경우보다높은금융비용을적용받게되므로보다가파른기울기의예산제약선이적용되어가구의주택소비가 에서이루어지고결국, 가구의효용은무차별곡선 에서, 로감소하게된다. 한편가구가제약가구에해당되는지여부는가구의최적주택소비규모가예산제약선상위치에따라결정되며, 이는식 (2) 에제시된조건을기준으로판단할수있다. max > 1, 제약가구 max 1, 비제약가구 (2) 2. 주택금융규제의계층별효과 주택금융제약에따른주택소비와주택점유형태에대해국내ㆍ외에서많은논의가이루어져왔다. 특히본연구의주제와관련한주택금융제약의계층별효과에대한연구는주택소비규모나점유형태의결정, 거주지역등의선택에대한여러논의가이루어졌다. 먼저해외

130 住宅硏究제 25 권제 4 호 주요연구들을살펴보면차용제약은소득제약에비해자산제약이큰가구에서나타나며특히, 청년층과유색인종등취약계층에더큰영향을주는것으로요약된다. Linneman et al.(1989) 은가구의소득과보유자산에의한대출자격조건이가구가주택을소유하는데미치는영향을분석하였으며, 동모형을보다확장하여대출조건과대출이자율이주택소유비율과점유형태에미치는영향을분석한 Linneman et al.(1997) 에서는가구의자산제약이소득제약에비해주택점유형태결정은물론, 주택소유비율에더큰영향을미치게됨을제시하였다. Duca and Rosenthal(1994) 은주택자금대출신청결과자료를통해대출제약여부를판단하고주택점유형태에미치는영향을분석하였다. 분석결과, 모든조건이동일하다는가정하에서대출제약조건이완화될경우주택소유비율은약 9% 상승할것이며특히, 청년층과유색인종등상대적취약계층에더큰영향을미치게됨을제시하였다. 또한 Quericia et al.(2003) 에서도마찬가지로그간의대출제약이주로청년층, 소수인종을비롯한취약계층의주택소유에보다심각하게작용함을지적하였다. 동연구에서 1990년대후반시행된프레디맥 (Freddie Mac) 의대출제약조건완화효과를분석한결과, 청년및흑인가구, 중심지내거주가구의주택소유확률을각최대 27.1%, 21%, 15% 까지상승시키는효과가있음을보고한바있다. 한편국내에서도주택금융규제에의한주택소비에미치는영향에대한논의가진행되었으며특히, LTVㆍDTI 규제가도입된이후에는동정책의효과에대한논의가이루어졌다. 이에대한연구로먼저, 최막중ㆍ지규현 (2001) 의연구에서주택금융활성화가국내주택수요에미치는파급효과를모의실험한결과, 주택자금대출이개별가구의최적융자비율까지확대되는경우주택에대한잠재수요는주택가격을기준으로약 1.5~1.7 배 ( 전체가구 ) 내지 1.7~1.9배 ( 융자대상가구 ) 까지증가하였다. 또한전세가구의약 42%( 전체가구 ) 내지 50% ( 융자대상가구 ) 가자가주택으로상향이동할수있는것으로나타나주택금융이주택수요의활성화에지대한영향을주는것으로나타났다. 이후최막중ㆍ지규현 (2001) 의모형을확장한최막중외 (2002) 에서는주택금융제약이주택소비규모및점유형태선택에미치는영향을실증분석하였다. 분석결과, 주어진금융제약하에서구입이가능한주택가격과동조건이완화됐을경우구입가능한주택가격의비율이높을수록가구의주택소비규모가감소하며, 자가소유확률이낮아지는것으로분석

주택금융규제가주택소비에미치는영향 131 되었다. 또한주택가격대비융자금비율이확대되면서자가소유확률과구입주택규모가증가할것이며특히, 융자비율이 70% 까지확대되는경우구입주택규모는 11% 증가하고주택소유확률도 35% 정도증가할것으로예측됨을근거로그동안시행된주택금융제약이우리나라가구의주택수요를제한하는요인으로작용하였음을제시하였다. 김영철ㆍ최내영 (2004) 에서는채무불이행위험이높은가구의경우대출기관으로부터보다높은대출비용을부과받게되므로현주택에머물게되거나주택구입을포기할가능성이있다고보았다. 추정방정식을토대로모의실험한결과, 장기주택금융은전세가구의자가로의전환보다자가가구의상위수준으로주거이동에이용될가능성이높고, 저연령대가구의주택소비규모증가에도움이되지않을수있음을제시하였다. 정의철 (2005) 은항상소득과상대주거비용, 그리고자산제약조건이주택점유형태결정에큰영향을주게됨을제시하였다. 이경우주택가격대비융자금비율의변화와대출금리의변화는상대주거비용과자산제약조건에영향을주게되며, 주택가격대비융자금비율이증가하면대출금상환액이늘어나므로자가소유에따른사용자비용이증가하여상대주거비용을높여주택소유확률을감소시키지만, 자산제약조건을상당히완화시킴에따라초기구입자금이부족한가구의주택소유확률을증가시킨다고보았다. 고성수ㆍ윤여선 (2008) 에서주택금융규제의영향을소득분위별로분석한결과 LTVㆍ DTI 규제의강화로인해제약가구수를 2배이상확대시킴에따라주택수요감축을위한효과적인수단으로작용하지만, 대부분의주택수요의감소는하위소득계층에서발생하게되므로결국중산층이나서민의희생을바탕으로주택가격안정화를달성하고있음을지적하였다. 또한이소영ㆍ정의철 (2010) 의연구결과에서도마찬가지로가구의소득및자산제약정도가클수록주택을소유할확률이감소하는것으로나타났다. 모의실험한결과, DTI 규제가강화될수록가구의점유형태가소유에서임차로변화할확률이증가하는것으로나타났으며특히, 소득수준이낮고주택규모가작을수록 DTI 규제의영향을더욱많이받는것으로나타났다. 이동규외 (2009) 에서 DTI 규제가수도권부동산거래에미치는효과에대해모의실험한결과, DTI 규제가낮을수록투기과열지구내주택가격급등과높은거래수준을나타내고, 일정기간경과후인근지역의주택가격도상승하는것으로나타났다. 반면, DTI 규제가높을경우투기과열지구내주택거래량이크게감소하지만규제지역이외인인근지역주택

132 住宅硏究제 25 권제 4 호 거래량은급증하게됨을제시하였다. 최성호ㆍ송연호 (2015) 에서는 DTI 보다는 LTV 완화가주택구매여력에더큰영향을미치는것으로나타났으며, DTI 완화는고연령대가구에크게영향을미치는것으로나타났으나그효과는크지않을것으로보았다. LTV 규제는특히고소득층을중심으로주택구매여력향상에크게영향을미치는것으로나타났다. 반면, 규제완화로인한리스크의증가는크게우려할수준이아니며, 주택구매여력을추가로확보하는차입자가실제로주택금융을통해주택을구입하더라도 LTVㆍDTI가규제상한까지높아지는것은아니므로연체율도현재수준에서크게상승하지않을것으로내다봤다. 이상의연구들을종합해볼때, 주택금융에대한규제강화또는완화시가구가차용제약에직면할경우주택소비규모를줄이거나, 인근지역으로의수요이동또는임차거주등다른대안을선택하는것으로고려되고있으며, 이러한효과는주로소득이적은계층에서나타날가능성이높음을제시하고있다. 그러나저연령대ㆍ신혼부부ㆍ생애최초구입미경험ㆍ임차가구등과같이소득과마찬가지로축적된자산이적을것으로예상되는가구들은소득제약에더해자산제약에의한영향또한적지않을것으로예상된다. 이와같은관점에서주택금융규제의영향은현재의소득뿐만아니라가구의축적된순자산정도에따라서도차별화될가능성이크다. 이에본연구는모의실험을통해주택금융규제의강화또는완화가자산분위별가구의주택소비에미치는영향에대해소득및순자산분위별로살펴본점에차별성과의의를두고논의를이어가기로한다. III. 분석모형및가설 1. 분석모형 본연구는김영철ㆍ최내영 (2004), 고성수ㆍ윤여선 (2008) 에서활용한차용제약모형을원용하여희망주택가격에대한균형식을추정하고, 이를토대로최적주택소비규모를계산한후주택금융규제의파급효과에대한모의실험을진행하였다. 이를위해먼저최적주택소비규모와최대소비규모를다음과같은방법으로추정한후모의실험을통해주택금융규제변

주택금융규제가주택소비에미치는영향 133 화가가구의최대소비규모제약에미치는영향을살펴보고자한다. 1) 최적주택소비규모 ( ) 추정앞서소개한이론과선행연구들에비추어볼때가구가효용을극대화하기위한주택소비규모를정함에있어가구주의성별, 연령, 가구원수, 자가거주여부, 서울거주여부등인구통계학적특성 (demographic characteristic, ) 과더불어가구의축적된순자산규모나항상소득등의경제적특성 (economic characteristic, ) 의영향을받게된다. 또한가구의주택투자수익은부동산세제나가구의차용제약그리고거래비용에따라차별화될수있으며, 특히지역내주택매매가격과임대료수준은주택소비및투자의사결정에있어매우중요한요인으로작용하는것으로보고되었다 (Ioannides and Rosenthal, 1994; 이호진ㆍ고성수, 2017). 이에본연구에서는가구의대체취득을통한주택소비규모는물론임차거주가구의경우자가로의전환을결정함에있어상대주거비용 ( 소유비용 / 임차비용 ) 수준이매우중요한요인으로작용할것으로예상되므로정의철 (2005) 을참고하여최적주택소비규모추정시상대주거비용을경제적특성으로반영하기로한다. 이상을종합하여본연구에서는최적주택소비규모추정모형으로특성가격모형을활용하기로한다. 많은선행연구들에서특성감안가격함수를이용한회귀분석을통해주택가격결정요인과구조를파악하고있으며, 이와같은방법은가구의최적주택소비규모형성에영향을미치는다양한영향을파악하는데용이할것으로판단되기때문이다. 이에최적주택소비규모는식 (3) 과같은방식으로추정한다. (3) 2) 최대소비규모 ( max ) 도출주택금융대출기관은대출자격조건으로가구의주택소비규모를제한하게되고, 대출기관의대출자격조건은크게총부채상환비율 (DTI) 과담보인정비율 (LTV) 의기준을통해정해지며최대주택소비규모 ( max ) 는가구의가용가능한보유자산과대출기관의최대대출가능금액을합한값으로나타낼수있다 ( 고성수ㆍ윤여선, 2008).

134 住宅硏究제 25 권제 4 호 먼저대출기간에따라설정된 LTV 비율이넘는부분에대해서는대출이이루어지지않는다는가정하에 LTV 비율에의한대출금액의최대대출금액은식 (4) 와같이나타낼수있으며, 여기서 은 LTV 적용시최대대출금액, 는식 (3) 을통해추정한가구의최적주택소비규모로정의된다. (4) 한편가구의연간총소득 ( 경상소득 ) 를기준으로 DTI 비율에따라차주가최대로받을수있는차용금액은다음과같이계산할수있다. 연간주택담보대출상환액 ( ) 은 DTI인정비율에가구의연간총소득을곱한금액에서신용대출의연간이자액 ( ) 을제외함으로써계산된다. 여기서연간이자액 ( ) 은가구가응답한대출금중주택담보대출금액을제외한나머지금액을신용대출로간주하고 2016년신용대출평균금리 4.40% 를적용하였다. 상환능력까지고려한가구의최대대출금액 ( ) 은식 (5) 와같은방법으로계산할수있다. 에서 (5) 이러한방법으로본연구에서는담보가치와상환능력을고려한가구의최대주택소비규모 ( max ) 를도출하기위해최대대출가능금액을계산하였다. 이때 은행권여신심사가이드라인 (2015. 12.) 시행을계기로향후고정금리ㆍ분할상환대출비중이증가할것으로예상됨에따라대출금리는 2016년은행권주택담보대출가중평균금리인 2.91% 를고정금리로설정하였으며, 상환방식으로는원리금균등분할방식 (CPM: constant payment mortgage) 으로가정하였다 2). 또한금융기관의내부규정에따른차이는있겠으나, 대출기간산정시 2) 은행주택담보대출의고정금리ㆍ분할상환대출비중은 2016년말기준각 43.0% 및 45.1% 를기록하여 2010년이후로큰폭의증가세를이어갔으며, 2017년말까지동비율을각 45% 및 55% 까지확대할계획이다 ( 한국은행, 2017).

주택금융규제가주택소비에미치는영향 135 차주의상환기간이 65세를넘을수없음을고려하여대출기간 ( ) 은연령에따라최소 5년에서최대 30년으로설정하였다. 이상의내용을종합하여가구가모든가용자산을주택구입에투입한다고가정하는경우최대주택소비규모는가구의부동산자산 ( ) 과금융자산 ( ) 을합산한총자산에서총부채 ( ) 를제외한순자산, 그리고대출금액 ( ) 의합에의해식 (6) 과같이계산된다. 순자산 ( ) = 최대주택소비규모 ( max ) = (6) 한편수도권가구의경우대출시가구의담보능력뿐아니라 DTI 규제에따른상환능력까 지고려되므로가구의최종대출금액은대출자격조건에의해구해진대출금액중에작은값 으로결정된다. 따라서수도권가구의최대주택소비규모 ( max ) 는식 (7) 과같이계산된다. if 수도권가구 최대주택소비규모 ( max ) = min (7) 2. 연구가설 전술한분석모형에기초하여본연구에서는주택금융규제의계층별효과를검증하기위한연구가설을설정하였다. 또한실증분석을통해변수들의추정계수에따라주택금융규제가가구에미치는영향에대해주요연구결과들을기준으로연구가설의채택여부를결정하였다. 모든조건이동일할경우대출제약조건의완화는주택소유비율을상승시킴은물론, 이러한효과는주로주택금융을필요로하는상대적인취약계층에서나타내게된다 (Duca and Rosenthal, 1994). 또한대출제약을강화하는경우에도마찬가지로제약이미치는영향은주로저소득등주거취약계층에부정적인영향으로작용함을감안할때 (Quericia et al., 2003; 고성수ㆍ윤여선, 2008; 이소영ㆍ정의철, 2010), 연구가설 1은다음과같이설정된다.

136 住宅硏究제 25 권제 4 호 연구가설 1: 주택금융규제에따른차용제약은가구의축적된순자산정도에따라차별화 될것이다. 한편소득제약에비해자산제약이가구의점유형태및주택소비율에더큰영향을주게됨을고려할때 (Linneman et al., 1997), 주택금융규제에따른주택소비의제약은현재가구의소득뿐만아니라가구의축적된자산정도에따라차별화될것으로판단된다. 이에연구가설 2는다음과같이설정된다. 연구가설 2: 가구의주택소비는소득에비해가구의축적된순자산정도에따른제약이 더클것이다. 본가설들의검증을위해앞서소개한분석모형을활용하여주택금융규제가순자산분위 별가구의주택수요에미치는영향에대한분석을진행하고자하며, 이를위해최적소비규 모를추정하기위한자료및변수구성은다음 Ⅳ 장에제시하였다. IV. 최적주택소비규모의추정 1. 자료및변수설정 본연구에서는가구의최적주택소비규모 ( ) 를추정하기위해국토교통부와국토연구원, 그리고한국리서치에서공동으로수행한 2016년주거실태조사 의원자료를활용하였다. 본자료에는이사계획을비롯하여가구의인구통계학적특성과가구총소득및부동산및금융자산, 총부채등본연구에필요한자료를제공하고있으며, 지역적범위는서울, 부산을비롯한전국 17개시ㆍ도를대상으로한다. 최적주택소비규모의추정대상가구는조사된 20,000 여가구중향후 5년이내이사계획이있는가구들을대상으로주택을마련할계획인가구들을추정대상으로하였으며, 전ㆍ월세등으로이사예정이거나국외의지역으로의이사를계획하는가구는추정대상에서제외하였다. 한편추정대상가구를선정함에있어고성수ㆍ윤여선 (2008) 의연구를참고하여

주택금융규제가주택소비에미치는영향 137 대출가능여부나실현가능성등을감안해다음과같은조건으로선정하였다. 먼저, 향후 5 년내자가로이동할계획이있는가구중주택담보대출대상이만 25세에서만 65세를대상으로함을감안하여연령은최저 25세에서최고 59세로설정하였다. 또한순자산즉, 부동산자산과금융자산을합한금액에서총부채를제외한금액이양수 (+) 인가구들을대상으로하였으며, 그중희망주택가격이순자산및 PIR(Price To Income: 소득대비주택가격비율 ) 의 10배를초과하는가구는실현가능성이없다고판단하여분석대상에서제외하였다. 마지막으로주택담보대출을활용가능성을감안하여현재거주주택가격이희망주택가격주택보다높은가구는제외하였으며, 응답의성실성을감안하여측정이불가한변수와이상치를제외한최종 631가구를선정하여최적주택소비규모의추정을위한표본을구축하였다. 최적주택소비규모의추정은현재가구가선호하는규모까지주택소비가이루어졌을때가구의효용이극대화된다는전제하에 2016년주거실태조사 에서이사계획중인가구들이응답한이사대상주택가격을종속변수인희망주택가격으로하였다. 설명변수는기존선행연구 ( 고성수ㆍ윤여선, 2008; 이소영ㆍ정의철, 2010) 에서사용된변수들을중심으로 2016년주거실태조사 에서확보가가능한변수들로재구성하는한편, 이를 < 표 1> 에제시한바와같이인구통계학적특성과경제적특성으로구분하였다. < 표 1> 최적주택소비규모추정을위한변수설정 항목 변수 측정 설명 종속변수 ln( 희망주택가격 ) - 가구희망주택가격의자연로그값 가구주남성 명목 ( 더미 ) 가구주남성 = 1, 그외 = 0 설명변수 인구통계학적특성 가구주연령 세 가구주의연령 가구원수 명 가구구성원수 가구원수제곱 명 가구구성원수의제곱값 자가거주 명목 ( 더미 ) 자가거주가구 = 1, 그외 = 0 서울거주 명목 ( 더미 ) 서울특별시내거주가구 = 1, 그외 = 0 순자산억원 ( 부동산자산 + 금융자산 ) 총부채 경제적특성 순자산제곱억원순자산의제곱값 ln( 항상소득 ) - 추정한항상소득의자연로그값 상대주거비용 - 추정한소유비용 / 임차비용

138 住宅硏究제 25 권제 4 호 인구통계학적특성의경우 2016년주거실태조사 에서제공하는가구주의성별 ( 남성 = 1) 과연령, 가구원수를반영하였으며, 가구구성원변화에따른영향을살펴보기위해가구원수의제곱값을변수로반영하였다. 또한현재주택을 1채보유한자가거주가구여부 ( 자가거주 = 1) 와서울거주여부 ( 서울거주 = 1) 을반영하였다. 경제적특성으로는부동산자산및금융자산을합산하여총부채를차감하여계산한순자산을반영하는한편, 자산증식수준에따른희망주택가격변화를살펴보기위해순자산의제곱값을변수로활용하였다. 또한 2016년주거실태조사 에서확인이가능한모든가구를대상으로가구의항상소득과주거지역내상대주거비용을반영하였으며, 구제적인추정방법과결과는부록에제시하였다. 2. 최적주택소비규모추정결과 이상에서소개한자료및변수를토대로최적주택소비규모를추정한결과 < 표 2> 에제시한바와같이조정된결정계수 ( ) 가 47.9% 로양호한것으로나타났으며, 모든설명변수가 1% 와 5% 내에서각각유의하였다. 최적주택소비규모의추정결과를특성별로살펴보면먼저, 가구특성에서는이소영ㆍ정의철 (2010) 에서통계적으로유의하지않았던가구주의성별이여성인경우유의하게희망주택가격변화량이증가하는것으로나타났다. 또한연령이낮을수록희망주택가격변화량이증가하는것으로나타난다. 이는젊은이들이현재보다는미래소득이증가할것을기대하기때문에 (Henderson and Ioannides, 1987) 장차구입하고자하는주택가격변화량이높은것으로판단된다. 가구원수가많을수록희망주택가격변화량이증가한반면, 변곡점이존재하여가구원수가약 3명을넘는경우희망주택가격변화량이감소하는것으로나타났다. 이는고성수ㆍ윤여선 (2008) 에서가구원수 5인이상인경우유의하게희망주택가격규모가높게형성되었음을감안할때, 그간의 1ㆍ2인가구의증가를비롯한가구구성의변화역시가구의희망가격형성에유의한영향을준것으로보인다. 또한현재서울에서자가거주하는가구일수록희망주택가격변화량도증가하는것으로나타나가구자산중부동산 ( 특히, 주택 ) 가치의증가에대한선호가큰것으로판단된다. 한편경제적특성에서는항상소득의변화량이증가할수록희망주택가격변화량도증가

주택금융규제가주택소비에미치는영향 139 하는것으로나타났다. 이는항상소득이높은가구일수록미래소득에대한불안감이적으므로 (Polinsky and Ellwood, 1979) 앞으로구입을희망하는주택가격이증가하는것으로판단된다. 또한순자산이많을수록희망주택가격의변화량도증가하는것으로나타났으며, 변곡점이존재하여약 14억원이상의순자산을보유한가구들은희망주택가격변화량이감소하는것으로나타났다. 이는자산을많이가진가구일수록그렇지않은가구에비해주택소비에대한제약이덜하며 (Cho, 1998; 고성수ㆍ윤여선, 2008), 또한자산을충분히축적한가구는더이상주택자산을늘리기보다는거주주택이외의투자대상을찾는것으로해석해볼수있다. 마지막으로이소영ㆍ정의철 (2010) 에서와유사하게현주거지역내상대주거비용즉, 소유비용이임차비용보다작을수록희망주택가격변화량이높게형성되는것으로나타났다. 이는거주를목적으로하는지역내임대료상승분이주택소유비용보다크더라도장차주택을소유함으로써얻게되는자본이익등에대한기대가반영된결과로판단된다. 종속변수 ln( 희망주택가격 ) 설명변수추정계수 t- 값 ( 상수 ) 6.7601 12.0999 *** 가구주남성 -0.1659-2.6892 ** 가구주연령 -0.0039-2.0856 ** 가구원수 0.1385 2.1532 ** 가구원수제곱 -0.0215-2.2706 ** 자가거주 0.0656 2.3732 ** 서울거주 0.2067 5.6697 *** 순자산 0.1762 10.8319 *** 순자산제곱 -0.0069-7.0806 *** ln( 항상소득 ) 0.3925 5.5927 *** 상대주거비용 -0.0443-2.4969 ** 0.479 표본수 631 주 : ** p < 0.05, *** p < 0.01. < 표 2> 최적주택소비규모추정결과

140 住宅硏究제 25 권제 4 호 Ⅴ. 주택금융규제의파급효과분석 1. 모의실험설계 1) 모의실험대상선정과기술통계량본연구에서는 < 표 2> 의추정결과를토대로최적주택소비규모 ( ) 를추정하였으며, 계산된값을지수화 (exponentiation) 하여전술한방법으로계산한최대소비규모 ( max ) 와의비교를통해제약가구해당여부를판단하였다. 모의실험대상은주택자산에대한관심도와향후구매가능성을반영하고자 2016년주거실태조사 에서내집마련은필수라고응답한가구중전술한바와유사하게연령은최저 25세에서최고 59세, 순자산이양수 (+) 인가구, 추정된최적주택소비규모가순자산및 PIR의 10배를초과하지않는가구들을대상으로하여결측치를제외한 7,913가구를모의실험대상으로선정하였다. 모의실험에앞서순자산을 5분위로구분하여가구연간소득, 순자산, 그리고대출제약이없을경우를가정한최대대출가능금액과최적주택소비규모, 최대주택소비규모에대한평균값을통해개략적인분포를살펴보았다. 이경우가구의순자산및연간소득분위는 < 표 3> 에제시한바와같이 2016년가계금융복지조사 의소득및순자산분위구분기준이되는경계값에따라 1분위는 P20 이하, 5분위는 P80 초과가구로하여 2~4분위는각 20씩 < 표 3> 순자산및연간소득의분위별경계값 ( 단위 : 만원 ) 구분 순자산 연간소득 1분위 P10 1,040 842 P20 4,015 1,620 2분위 P30 7,827 2,400 P40 12,300 3,162 3분위 P50 17,563 4,000 P60 23,851 4,820 4분위 P70 31,543 6,000 P80 43,530 7,320 5분위 P90 66,133 9,700 자료 : 2016 년가계금융ㆍ복지조사결과통계표.

주택금융규제가주택소비에미치는영향 141 등분하였다 3). 한편순자산분위별평균값을살펴보면, < 표 4> 에제시한바와같이전반적으로순자산이많을수록연간소득및최대대출가능금액이많고, 최적주택소비규모, 최대주택소비규모역시큰것으로나타났다. 특히, 분위별로연간소득에비해순자산분위간차이가비교적크게나타나는가운데 5분위계층이 1분위계층에비해소득은 2.3배정도높았으며, 순자산은이보다큰약 38배많이보유하여계층간편차가확연하게나타났다. 가구의총자산중부동산자산이차지하는비중은약 79% 로높게나타났으며, 전체계층간차이에비해 1ㆍ2분위, 4ㆍ5분위계층간차이가컸다. LTV와 DTI를각 100% 로가정한최대대출금액은 1분위와 5분위간차이가약 3배정도차이가있는것으로나타났다. 또한전체가구의평균최적주택소비규모는약 2억 9천여만원으로나타났으며, 1분위가구의경우약 1억 8천만원, 5분위가구의경우약 6억원으로나타나계층간차이가약 3배가까이나타났다. < 표 4> 모의실험대상가구순자산분위별기술통계량 ( 평균값 ) ( 단위 : 가구, 만원 ) 구분 전체 1분위 2분위 3분위 4분위 5분위 총가구수 7,913 1,131 1,882 2,109 1,905 886 가구연간소득 4,585 3,075 3,698 4,451 5,293 7,190 순자산 23,018 1,991 8,192 17,510 31,671 75,859 총자산 26,575 2,994 11,084 21,090 35,627 83,177 부동산자산 21,086 715 7,121 16,732 29,636 68,733 금융자산 5,489 2,279 3,962 4,358 5,991 14,444 총부채 3,557 1,003 2,891 3,580 3,956 7,318 최대대출가능금액 28,835 17,501 21,050 26,236 34,153 54,593 최적주택소비규모 ( ) 29,738 17,793 21,350 26,534 35,010 59,096 최대주택소비규모 ( max ) 51,853 19,492 29,242 43,746 65,825 130,451 주 : LTV와 DTI를각 100% 로가정한통계치임. 3) 본연구의분석에활용한 2016년주거실태조사 를통해서도각분위별경계값을확인할수있으나, 순자산이아닌총자산을대상으로발표하므로본연구의목적에맞춰 2016년가계금융복지조사 의소득및순자산분위별경계값을기준으로설정하였다.

142 住宅硏究제 25 권제 4 호 최적소비규모와순자산을반영한최대주택소비규모는전체가구평균 5억 2천여만원이며 1분위가구에비해 5분위가구가 6.7배가까이큰것으로나타났고, 순자산을많이보유한가구일수록최적주택소비규모와최대주택소비규모간격차가큰것으로보아소득과보유자산이많을수록대출가능규모가크므로최적ㆍ최대소비규모간차이가큰것으로판단된다. 2) 모의실험방법및절차모의실험은최근정부가발표한부동산대책의내용을기초로진행하였다. 모의실험에앞서주택금융규제와관련한 6ㆍ19 부동산대책의주요내용을살펴보면지난 11ㆍ3 부동산대책에서선정된 37개조정대상지역에경기광명, 부산기장군및부산진구등 3개지역을조정대상지역으로추가지정하는한편 4), 조정대상지역내전금융업권에대해 LTVㆍ DTI 규제비율을각 10% 씩강화한 LTV 60%, DTI 50% 로정하였다. 다만, 실수요자보호차원에서서민ㆍ실수요자에대해서는규제비율을현행 LTV 70%, DTI 60% 로유지하기로하였다. 여기서서민ㆍ실수요자는디딤돌대출자격요건을동일하게적용하여 1부부합산연소득 6천만원 ( 생애최초주택구입자는 7천만원 ) 이하, 2주택가격 5억원이하, 3무주택세대주를요건으로한다. 이에본연구에서는전체가구를대상으로서민ㆍ실수요자요건의기준이되는소득분위, 생애최초주택구입경험유무, 주택보유및점유형태, 주택가격그리고조정지역및서민ㆍ실수요자를대상으로한모의실험을진행하기로한다. 이경우서민ㆍ실수요자는조정대상지역내가구연간총소득이 6천만원이하 ( 생애최초구입자의경우 7천만원 ), 전술한방법으로추정된최대주택소비규모가 5억원이하, 그리고현재무주택인가구로설정하였다. 모의실험은먼저, 6ㆍ19 부동산대책시행전후를비교하기위해동대책시행이전기준인 LTV 70% 및 DTI 60% 를적용한최적주택소비규모와최대주택소비규모를산출한후금리등모든조건이일정하다는가정하에 LTV 및 DTI를각 ±10% 씩가감하였다. 또한역사적으로 LTVㆍDTI 규제정도가각각강한수준이자 8ㆍ2 부동산대책에서투기과열지 4) 6ㆍ19 부동산대책에의한조정대상지역은서울시 25개구 ( 전지역 ), 경기 ( 과천, 성남, 하남, 고양, 화성 ( 동탄2), 남양주, 광명 ( 추가 ), 부산 ( 해운대, 연제, 수영, 동래, 남구, 부산진 ( 추가 ), 기장 ( 추가 )), 세종특별자치시등총 40개지역이다. 다만, 본연구에서활용한 2016년주거실태조사 의경우 동탄 2 지역에대한정보가제공되지않아화성시가구를동탄2 가구로간주하였다.

주택금융규제가주택소비에미치는영향 143 구및투기지역의주택금융규제기준이되는각 40% 를설정하여제약가구수의변화량을 예측해보기로한다 5). 한편소득분위에더해순자산분위를추가하여자산에의한제약과소 득제약중어떠한제약이가구에더크게영향을미치는지검토해보기로한다. 2. 모의실험결과 1) 소득제약과자산제약향후 LTVㆍDTI규제를강화또는완화될것을가정하여전술한조건을토대로모의실험을진행하고 < 표 5> 에제시하였다. LTV 70% 및 DTI 60% 의제약하에서전체가구의 21.1% 는최대주택소비규모에제약을받는것으로나타났으며, 동규제를 10% 씩완화하는경우제약가구비율이 14.0% 로 7.1%p 감소하는반면, 10% 씩강화할경우에는 28.7% 로 7.6%p 증가할것으로예측된다. 또한가장강한규제로각 40% 씩을설정할경우에는제약가구비율이 46.7% 로, 약 2배넘게확대될것으로예측된다. 이를가구의소득분위별로살펴보면고성수ㆍ윤여선 (2008) 의연구와같이최적주택소비규모에대한제약은저소득층일수록크게나타났으며, 제약조건변화에따라하위계층에서상위계층순으로확대되는것으로나타났다. 한편동규제에따른소득분위별제약가구수의변화를살펴보기위해전술한바와같은방법으로 LTVㆍDTI 비율을조정하여모의실험한결과에서도마찬가지로 LTV 70% 및 DTI 60% 의제약하에서연간소득 1,620 만원이하인 1분위계층의가구들이제약을가장많이받는것으로나타났으며, 동규제의강화또는완화의효과도소득분위가낮을수록 5) 8ㆍ2 부동산대책에서는지역별로기본규제비율을정하고, 일부지역에대해서는서민ㆍ실수요자또는주택담보대출 1건이상보유여부에따라 ±10% 씩가감하도록하였다. 구분 < 지역별 LTV ㆍ DTI 조건 > 투기과열지구및투기지역 투기과열지구, 투기지역外조정대상지역 조정대상지역外수도권 LTV DTI LTV DTI LTV DTI 서민ㆍ실수요자 ( 완화 ) 50% 50% 70% 60% 70% 60% 주담대미보유 ( 기본 ) 40% 40% 60% 50% 70% 60% 주담대 1건이상보유 ( 강화 ) 30% 30% 50% 40% 60% 50% 주 1: 질병치료등불가피성이인정되는주택구입목적외주택담보대출에대해서는투기과열지구및투기지역의 강화된 LTVㆍDTI 적용예외를인정 (LTV 50%, DTI 50%). 주 2: 이주비, 중도금대출에는 DTI 적용배제. 자료 : 국토교통부등관계부처합동 (2017. 8. 2.).

144 住宅硏究제 25 권제 4 호 변화정도가큰것으로예측되었다. 순자산분위별가구를살펴본결과에서도마찬가지로 LTVㆍDTI규제를강화또는완화의효과는순자산을적게보유한가구일수록동규제의영향을많이받는것으로나타났다. 다만, LTVㆍDTI 규제가각소득분위별로정도의차이는있으나모든계층에영향을준것과달리각 40% 까지강화한경우에도순자산 5분위가구에는전혀영향을미치지않을것으로예측되었다. LTV 70% 및 DTI 60% 의제약하에서동규제를 ±10% 씩조정한경우효과는주로순자산 1억 2,300만원이하의 1ㆍ2분위계층에서크게나타났으며특히, 순자산규모 4,015만원이하인 1분위계층의경우 LTV 70% 및 DTI 60% 의제약하에서도모든가구가최대주택소비에제약을받는것으로나타나규제다른영향의정도가분위별편차가크게나타났다. 한편동규제가각 40% 까지강화되지않는이상순자산 2억 3,851만원을초과하는 3분위이상의계층에미치는영향은상대적으로미미하였으며, 1ㆍ2분위그룹과 3ㆍ4ㆍ5분위그룹간제약가구의비율의편차가컸다. 이상을종합해볼때, LTVㆍDTI 강화또는완화에대한효과는주로저소득ㆍ저자산보유가구계층에서크게나타나며, 소득은물론, 보유순자산규모에따라주택금융규제에대한제약정도가차별화됨을확인할수있다. 특히, 소득 5분위에서는최소 1.5%~12.5% 소득 순자산 < 표 5> 전체표본의 LTV/DTI 조건별제약가구분포 LTV/DTI 조건별제약가구전체구분 80%/70% 70%/60% 60%/50% 40%/40% 가구수가구수비율가구수비율가구수비율가구수비율전체 7,913 1,105 14.0% 1,670 21.1% 2,274 28.7% 3,698 46.7% 1분위 239 87 36.4% 109 45.6% 148 61.9% 189 79.1% 2분위 1,794 609 33.9% 844 47.0% 1,051 58.6% 1,372 76.5% 3분위 3,370 343 10.2% 590 17.5% 861 25.5% 1,594 47.3% 4분위 1,893 57 3.0% 115 6.1% 190 10.0% 466 24.6% 5분위 617 9 1.5% 12 1.9% 24 3.9% 77 12.5% 1분위 1,131 1,011 89.4% 1,131 100.0% 1,131 100.0% 1,131 100.0% 2분위 1,882 78 4.1% 515 27.4% 1,107 58.8% 1,858 98.7% 3분위 2,109 11 0.5% 18 0.9% 30 1.4% 698 33.1% 4분위 1,905 5 0.3% 6 0.3% 6 0.3% 11 0.6% 5분위 886 0 0.0% 0 0.0% 0 0.0% 0 0.0%

주택금융규제가주택소비에미치는영향 145 까지영향을주는것으로나타난반면, 순자산 5분위에대해서는전혀영향이없는것으로나타났다. 이는소득제약에비해자산제약이가구의점유형태및주택소비율에미치는영향이더크다는 Linneman et al.(1997) 과유사한결과이다. 현실적으로은행권의경우대략신용등급 4등급정도까지의가계에대해서만대출을하게되므로대다수를차지하는 5등급이하 ( 약 57.8%) 의개인들은은행에서대출받기어려운실정임을감안할때 ( 이규복ㆍ이순호, 2011), 소득하위 30% 의저소득층과신용등급 7~10등급의저신용자, 그리고금융기관세곳이상에서빚을진다중채무자등과같은취약차입자의경우비은행권금융기관을이용하게될가능성이크다 ( 한국은행, 2016). 따라서주택금융의제약하에서의최대로대출을받더라도충분한자산축적이이루어지지않으면원하는주택소비에어려움이존재하기때문인것으로보인다. 다른한편으로는소득이많고보유순자산이적은경우최대주택소비에제약이있는반면, 보유순자산이많은경우에는현재소득이적더라도제약이상대적으로적음을나타낸다. 따라서가구의주택소비에는소득제약과자산제약이동시존재하며, 소득에비해보유순자산수준에따른제약이더큰것으로판단된다 6). 2) 가구특성별모의실험결과생애최초주택구입경험유무, 주택가격, 주택점유형태, 그리고조정지역및서민ㆍ실수요자에대해모의실험을진행한결과전술한내용과마찬가지로소득및보유한순자산이적은계층에서주택금융규제강화또는완화정도에민감하게반응하는것으로나타났다 7). 모의실험의대상별특징을살펴보면 < 표 6> 에서보는바와같이먼저, 주택금융규제강화또는완화에대해생애최초주택구입경험이없는가구가경험이있는가구에비해주택소비 6) 이와같은결과에대해익명의심사위원은소득효과에의한양극화현상일수있으며, 자산효과는역부채 (negative debt) 효과라는점에서평균주택가격이소득대비지나치게높은경우에나타날수있으므로소유촉진을위해부채를늘리는금융정책에비해실수요를충족하기위한비금융정책 ( 주택공급, 세제혜택등 ) 이더바람직할수있다는의견을제시하였다. 이와같은의견을주신심사위원께감사드린다. 7) 주택금융규제가소득및순자산분위별가구에미치는영향이이후수행한모의시험결과에서도 < 표 5> 에제시한내용과유사한패턴을유지함에따라본문에는전체가구에대한제약가구수와비율을요약하여제시하였다.

146 住宅硏究제 25 권제 4 호 규모에대한제약이크게나타났다. LTV 70% 및 DTI 60% 의제약하에서생애최초주택구 입경험이있는가구중제약가구는 8.0%(438 가구 ) 에불과한반면, 생애최초주택구입경험 이없는가구에서는절반이상인 56%(1,232 가구 ) 가제약을받는것으로나타났다. 주택구입 주택가격 점유형태 주택보유및점유 구분 전체가구수 LTV/DTI 조건별제약가구 80%/70% 70%/60% 60%/50% 40%/40% 가구수비율가구수비율가구수비율가구수비율 경험없음 2,205 904 41.0% 1,232 56.0% 1,481 67.2% 1,807 82.0% 경험있음 5,708 201 3.5% 438 8.0% 793 13.9% 1,891 33.1% 5억원이하 6,537 1,105 16.9% 1,670 25.5% 2,274 34.8% 3,698 56.6% 5억원초과 1,376 0 0.0% 0 0.0% 0 0.0% 0 0.0% 자가 5,002 109 2.2% 291 6.0% 613 12.3% 1,624 32.5% 전세 1,443 161 11.2% 343 24.0% 525 36.4% 820 56.8% 보증부월세 1,203 722 60.0% 887 74.0% 975 81.0% 1,063 88.4% 순수월세등 265 113 42.6% 149 56.0% 161 60.8% 191 72.1% 조정대상지역 2,497 397 15.9% 538 21.5% 698 28.0% 1,071 42.9% 서민ㆍ실수요자 873 364 41.7% 479 55.0% 584 66.9% 749 85.8% 기타수요자 1,624 33 2.0% 59 4.0% 114 7.0% 322 19.8% 무주택임차 2,547 989 38.8% 1,365 54.0% 1,640 64.4% 2,032 79.8% 1주택자가 ( 소비수요 ) 4,915 109 2.2% 290 6.0% 611 12.4% 1,621 33.0% 투자수요 < 표 6> 가구특성에따른 LTV/DTI 조건별제약가구분포 유주택임차 365 7 1.9% 14 4.0% 21 5.8% 42 11.5% 다주택자가 87 0 0.0% 1 1.0% 2 2.3% 3 3.4% 이경우 LTVㆍDTI를각 10% 완화하게되면생애최초주택구입경험이없는가구의제약가구수비율은 15%p 감소하며, 반대로각 10% 강화한다면 11.2%p 증가할것으로예측된다. 또한동규제를각 40% 까지강화하는경우에는생애최초주택구입경험이없는가구의제약가구수비율은 LTV 70% 및 DTI 60% 의제약시를기준으로 26%p까지상승하여 82%(1,807가구 ) 에이를것으로예측된다. 최대주택소비규모를기준으로한주택가격규모가 5억원이하인가구에서만제약이나타났다. LTV 70% 및 DTI 60% 의제약하에서주택가격규모가 5억이하인가구중제약가구는 25.5%(1,670가구 ) 가제약을받는것으로나타났다. 이경우 LTVㆍDTI를각 10%

주택금융규제가주택소비에미치는영향 147 완화하게되면주택가격규모가 5억이하인가구의제약가구수비율은 8.6%p 감소하는반면, 각 10% 강화한다면 9.5%p 증가하는것으로예측된다. 또한동규제를각 40% 까지강화하는경우에는 LTV 70% 및 DTI 60% 로제약할경우보다 31.1%p까지상승하여 56.6%(3,698가구 ) 에이를것으로예측된다. 가구의점유형태별로살펴보면고성수ㆍ윤여선 (2008) 및이소영ㆍ정의철 (2010) 의연구와마찬가지로제약가구수의비율이자가가구에비해임차가구가높았다. 또한임차가구를보다세분화하여분석한결과보증부월세, 사글세를포함한순수월세등, 전세순으로제약의정도가크게나타났다. 이경우 LTV 70% 및 DTI 60% 의제약하에서 LTVㆍDTI를각 10% 씩완화하게되면자가가구중제약가구는 3.8%p 감소하며, 전세가구는 12.8%p, 보증부월세가구는 14%p, 순수월세등의가구는 13.4%p 감소할것으로예측됨에따라자가가구에비해임차가구의제약완화효과가클것으로판단된다. 반대로 10% 또는각 40% 까지씩강화할경우에는임차가구의제약가구비율상승이자가가구에비해클것으로예측된다. 이는일반적으로자가가구의경우보유자산이임차가구에비해많으며, 전세가구가전세보증금등주택자산이다른임차가구에비해상대적으로많음을고려할때, 제약가구의경우주택금융을활용하여최대로대출을받더라도충분한자산축적이이루어지지않은경우에는원하는주택소비에어려움이존재하는것으로판단된다. 한편 6ㆍ19 부동산대책에따른조정대상지역과조정대상지역내서민ㆍ실수요자에대한모의실험은다음과같다. 먼저주택금융규제강화이전인 LTV 70% 및 DTI 60% 의제약하에서 21.5%(538가구 ) 는제약을받는것으로나타났으며, 이경우현기준에따라각 10% 씩강화할경우제약가구수는 7.5%p, 서민ㆍ실수요자외의수요자는 3%p 상승할것으로예측된다. 또한동규제의예외대상인서민ㆍ실요자의경우 LTV 70% 및 DTI 60% 를유지하여도 55%(479가구 ) 는제약을받는것으로나타났다. LTV 70% 및 DTI 60% 의제약할경우에비해 LTVㆍDTI를각 10% 씩완화하여적용할경우조정대상지역내제약가구는 5.6%p 감소하며, 이중서민ㆍ실수요자 13%p, 기타수요자는 2%p 감소하는효과가있는것으로나타나완화에의한정책적효과에의한혜택은서민ㆍ실수요자들에서더크게나타난다. 반대로 LTVㆍDTI를각 10% 씩강화할경우기타수요자의경우제약가구증가가 3%p에불과한반면, 서민ㆍ실수요자의경우 11.9%p까지

148 住宅硏究제 25 권제 4 호 상승할것으로예상된다. 마지막으로금번 6ㆍ19 및 8ㆍ2 부동산대책의주된목적이투자수요에대한견제를통한주택가격상승을억제함에있음을감안하여이호진ㆍ고성수 (2017) 에서와같이주택수요를소비와투자수요로구분하여모의실험을진행하였다. 모의실험결과, LTV 70% 및 DTI 60% 의제약하에서제약가구수의비율이무주택임차가구의경우 54%(1,365가구 ) 로나타난반면, 타가구는모두 10% 미만으로큰차이를보였다. 또한 LTVㆍDTI를각 10% 씩완화하는경우 1주택보유가구의제약가구비율이 3.8%p, 유주택임차가구는 3.1%p, 다주택자가가구는 1%p 씩각각감소할것으로나타난반면, 무주택임차가구의제약비율은 14.8%p 감소할것으로예상된다. 반대로 LTVㆍDTI 를각 10% 씩강화할경우에는무주택임차가구의제약비율이 10.4%p 증가할것으로예상되며, 타가구는 1.3~6.4%p 증가에그칠것으로예상된다. LTVㆍDTI 를모두 40% 로강화한경우 LTV 70% 및 DTI 60% 의제약하에서제약가구수의비율에비해무주택임차가구및 1주택자가가구의제약가구수가약 27%p 정도크게상승할것으로예측된반면, 유주택임차또는다주택자가가구등투자수요가구에미치는영향은각 7%p와 2.4%p 수준에그칠것으로예상된다. 3) 모의실험결과의종합이상에서논의된내용을바탕으로가구특성별 LTVㆍDTI 기준에따른제약가구변화량을 < 표 7> 에정리하였다. 제약가구의변화량을살펴보면 LTV 70% 및 DTI 60% 를기준으로각 10% 씩을강화할경우와완화할경우, 그리고 40% 의단일비율로강화할경우의효과는순자산이상대적으로적을것으로예상되는생애최초주택구입경험이없으며, 최대주택소비규모가 5억원이하인가구, 전세및보증부월세, 순수월세등의임차가구, 조정대상지역내서민ㆍ실수요가구, 그리고무주택임차가구에서크게나타났다. 또한주택금융규제를 10% 강화했을때와완화했을때의변화율에대한절대값을비교해보면, 이들가구의경우완화했을때의감소량이그렇지않을경우에비해큰것으로나타났다. 이는최근부동산대책에서서민ㆍ실수요자등실수요자에대해일부완화하는내용도포함되었음을고려해볼때, 동규제를완화할경우주택실수요가능성이있는생애최초주택구입경험이없고최대소비주택가격 5억이하, 무주택임차가구등의주택보유확률

주택금융규제가주택소비에미치는영향 149 을증가시키는정책적효과가보다크게나타날것으로기대된다. 이를종합할때, 서민ㆍ실수요자의주거안정에대한정책적효과는주택금융규제를강화할경우에비해완화할때더욱큰효과를달성할수있을것으로보이며, 다른한편으로는실수요자의주거복지에대해주택소유에만초점을둔정책이외에월세또는전세수요를충족할수있는방안도추가적으로검토하는것이바람직할것으로판단된다. 주택구입 주택가격 변화율 ( 기준 : 70%/60%) 구분 80%/70%(10% 씩완화 ) 60%/50%(10% 씩강화 ) 40%/40%( 각 40% 설정 ) 전체 -7.1%p 7.6%p 25.6%p 경험없음 -15.0%p 11.2%p 26.0%p 경험있음 -4.5%p 5.9%p 25.1%p 5억이하 -8.6%p 9.3%p 31.1%p 5억초과 - - - 자가 -3.8%p 6.3%p 26.5%p 점유 전세 -12.8%p 12.4%p 32.8%p 형태 보증부월세 -14.0%p 7.0%p 14.4%p 순수월세등 -13.4%p 4.8%p 16.1%p 조정대상지역 -5.6%p 6.5%p 21.4%p 서민ㆍ실수요자 -13.3%p 11.9%p 30.8%p 기타수요자 -2.0%p 3.0%p 15.8%p 주택보유및점유 < 표 7> LTV/DTI 조건별제약가구변화율 무주택임차 -15.2%p 10.4%p 25.8%p 1주택자가 -3.8%p 6.4%p 27.0%p 유주택임차 -2.1%p 1.8%p 7.5%p 다주택자가 -1.0%p 1.3%p 2.4%p VI. 결론 가구가주택을소유함에있어직면하게될예산제약을완화하기위한수단으로주택금융 이효율적으로활용되고있으나, 주택금융규제를강화할경우소득과보유자산, 그리고신 용도가낮은가구들은차용제약에노출될가능성이크다. 따라서정부가주택금융규제에

150 住宅硏究제 25 권제 4 호 대한강화또는완화여부를결정하기에앞서실수요자의주거복지와금융포용확대의관점에서이러한취약계층에대한미칠영향에대한검토는매우중요하게다루어져야할것이다. 이에본연구는주택금융규제가가구의주택소비에미치는영향을분석하는한편, 분석시그동안의선행연구에서주로소득분위별로살펴본데더해순자산규모별로가구의주택소유에미치는영향을분석하였다. 분석결과를종합하면다음과같이요약된다. 첫째, 주택금융을이용하여최대로대출을받더라도충분한자산축적이이루어지지않은가구는원하는주택소비에어려움이존재한다. 따라서가구의주택소비에는소득제약에의한영향도존재하지만, 소득에비해보유순자산에의한제약이더큰것으로판단된다. 둘째, 주택금융규제로인한가구의주택소비에대한제약은순자산이상대적으로적을것으로예상되는생애최초주택구입경험이없고최대주택소비규모가 5억원이하인가구, 전세및보증부월세, 순수월세등의임차가구, 조정대상지역내서민ㆍ실수요가구, 그리고무주택임차가구에서크게나타났다. 또한이들가구의경우주택금융규제를 10% 강화했을때의증가율에비해완화할때의변화율감소가보다큰것으로나타났다. 따라서서민ㆍ실수요자의주거안정에대한효과는주택금융규제를강화할경우에비해완화하는경우에정책적효과가더크게나타날것으로판단된다. 이상의논의를종합해볼때, LTVㆍDTI 기준이차입가구의주택담보대출금액을결정하는데있어중요하게검토되는현제도하에서일률적으로적용되는주택금융규제의강화만으로는정책적목적을달성하기에어려움이있을것으로판단된다. 따라서향후주택금융규제의강화또는완화여부를결정하기에앞서, 실수요자의주거복지와금융포용의확대차원에서소득제약ㆍ자산제약ㆍ신용제약가구등차입제약들을대상으로한유연한상품개발등에대한논의가선행되어야할것이다. 또한실수요자의주거복지에대해주택소유에만초점을둔정책이외에월세또는전세수요를충족할수있는방안에대한검토도필요할것으로판단된다. 본연구는주택금융규제의강화또는완화가가구가축적된자산규모에따라서도그효과가차별화될수있음을제시한점과향후주택시장에대한규제가보다강화될것으로예상됨을감안할때시의적절한연구로서의의를둘수있겠다. 그러나본연구에서는다음과같은한계점과향후과제를지니고있다. 첫째, 은행권을통한고정금리ㆍ분할상환

주택금융규제가주택소비에미치는영향 151 대출을가정하였으나, 기타금융권대출의활용이나부 ( 富 ) 의세대간이전등과같은차입자의다양한조달대안과변동금리ㆍ분할상환등다양한주택금융상품유형에대한고려가필요할것이다. 둘째, 주택담보대출금리결정에있어차입자의신용도또한중요하게고려됨을감안할때차입자의신용도특히, 상대적으로주택자금조달이어려운저신용가구의주거복지차원에서의검토가필요하다. 셋째, 정부가발표한부동산대책의서민ㆍ실수요자요건을중심으로모의실험을진행하였으나향후에는주택가격의지역성을감안한논의도의미가있을것으로생각된다. 이상의한계점은본연구에서활용한데이터보다세밀한데이터가구축된다면보다정밀한추정이가능할것으로사료되므로후속과제로남겨두기로한다. 끝으로본연구를계기로주거취약계층에대한주거복지는물론, 금융포용의확대를위한제도적보완에대한관심과추가연구가보다활성화되기를기대해본다. 참고문헌 1. 고성수ㆍ윤여선, 주택금융규제가소득분위별주택소비에미치는영향, 부동산학연구, 제14권제2호, 한국부동산분석학회, 2008, pp.57-74. 2. 김영철ㆍ최내영, 장기주택금융의차용제약이가구의주택소비에미치는영향에관한연구, 국토계획, 제39권제1호, 대한국토ㆍ도시계획학회, 2004, pp.223-233. 3. 이경애ㆍ정의철, 고연령자가거주가구의주거이동및주택점유형태결정요인 : 가구주의성별특성을중심으로, 주택연구, 제22권제3호, 한국주택학회, 2014, pp.127-152. 4. 이규복ㆍ이순호, 비은행금융회사금리결정요인분석 : 저축은행및캐피탈사를중심으로, 한국금융연구원, 2011. 5. 이동규ㆍ서인석ㆍ박형준, 주택정책규제수단으로서 DTI 규제정책의효과분석, -System Dynamics를활용한시뮬레이션분석-, 한국정책학회보, 제18권제4호, 한국정책학회, 2009, pp.207-235. 6. 이소영ㆍ정의철, 총부채상환비율규제가주택점유형태결정에미치는영향분석, 서울도시연구, 제11권제1호, 서울연구원, 2010, pp.83-110. 7. 이호진ㆍ고성수, 주택에대한소비수요와투자수요, 주택연구, 제23권제4호, 한국주택학회, 2017, pp.23-45.

152 住宅硏究제 25 권제 4 호 8. 정의철, 모기지론이주택점유형태및자가주택수요에미치는효과분석, 서울도시연구, 제6권제2호, 서울연구원, 2005, pp.1-20. 9. 정의철, 고연령자가거주가구의주거소비조정결정요인분석, 주택연구, 제24권제 2호, 한국주택학회, 2016, pp.129-154. 10. 조만ㆍ김경환, 서브프라임모기지위기와시사점, 부동산금융의현황과과제, 한국개발연구원, 2012, pp.70-101. 11. 최막중ㆍ지규현, 주택금융의활성화가가구의주택수요에미치는영향, 국토계획, 제36권제7호, 대한국토ㆍ도시계획학회, 2001, pp.113-138. 12. 최막중ㆍ지규현ㆍ조정래, 주택금융제약이주택소비규모와점유형태선택에미치는영향에관한실증분석, 주택연구, 제10권제1호, 한국주택학회, 2002, pp.33-48. 13. 최성호ㆍ송연호, LTV, DTI 규제완화가주택구매여력및리스크에미치는영향, 금융정보연구, 제4권제1호, 한국금융정보학회, 2015, pp.27-52. 14. 한국은행, 금융안정보고서, 2016. 12. 15. 한국은행, 금융안정보고서, 2017. 6. 16. Cho, Joo-Hyun, An Asset Based Theory of Housing Choice Under Credit Constraints: The Case of Korea, Ph.D. Dissertation, MIT, 1998. 17. Duca, John V. and Rosenthal, Stuart S., Borrowing Constraints and Access to Owner-occupied Housing, Regional Science and Urban Economics, Vol. 24(3), 1994, pp.301-322. 18. Hendershott, Patric. and Joel Slemrod, Taxes and the User Cost of Capital for Owner-Occupied Housing, AREUEA Journal, Vol. 10(4), 1982, pp.375-393. 19. Henderson, J. V. and Ioannides, Y. M., Residential Mobility and Housing Tenure Choice, Regional Science and Urban Economics, Vol. 17(2), 1987, pp.265-287. 20. Ioannides, Y. M. and Rothenthal, S. S., Estimating the Consumption and Investment Demands for Housing and Their Effect on Housing Tenure Status, The Review of Economics and Statistics, Vol. 76(1), 1994, pp.127-141. 21. Linneman, P., Megbolugebe, I., Whchter, S., The Impact of Borrowing- Constraints on Homeownership, AREUEA Journal, Vol. 17(4), 1989, pp.389-402. 22. Linneman, P., Megbolugebe, I., Whchter, S. and Cho. M., Do Borrowing

주택금융규제가주택소비에미치는영향 153 Constraints change U.S. Homeownership Rates?, Journal of Housing Economics, Vol. 6(4), 1997, pp.318-333. 23. Moffitt, R., The Econometrics of Piecewise-Linear Budget Constraints, Journal of Business & Economic Statistics, Vol. 4(3), 1986, pp.317-328. 24. Polinsky, A. M and Ellwood, D. T, An Empirical Reconciliation of Micro and Group estimates of the Demand for Housing, Review of Economics and Statistics, Vol. 61(2), 1979, pp.199-205. 25. Quericia, R., McCarthy, G., and Wachter, S., The Impacts of Affordable Lending Efforts on Homeownership Rates, Journal of Housing Economics, Vol. 12(1), 2003, pp.29-59. 26. Zorn, P., Mobility-Tenure Decisions and Financial Credit: Do Mortgage Qualification Requirements Constrain Homeownership?, AREUEA Journal, Vol. 17(4), 1989, pp.1-16. 접수일 2017. 08. 01. 심사일 2017. 08. 07. 심사완료일 2017. 09. 15.

154 住宅硏究제 25 권제 4 호 부록. 항상소득및상대주거비용추정 1) 항상소득 ( ) 주택소비자가합리적임을가정할때주택과같은내구재소비는현재소득 ( ) 보다는미래현금흐름의현재가치에의존함을고려하여전체가구중소득이있는가구들에대해항상소득 ( ) 을부식 (1) 과같은방식으로추정하였다. (1) 여기서 는인적자산, 는비인적자산그리고 는오차항을나타낸다. 종속변수는가구연간소득의자연로그값으로하였으며, 인적자산은가구특성과직업, 비인적자산으로는가구별부동산자산및금융자산을합산하여총부채를차감하여계산한순자산을반영하였다. 추정결과 < 부표 1-1> 에제시한바와같이조정된결정계수 ( ) 가 57% 로양호한것으로나타났으며, 모든설명변수가 1% 내에서각각유의하였다. 분석결과, 여러선행 가구주특성 가구주직업 주 : *** p < 0.01. < 부표 1-1> 항상소득추정결과 종속변수 ln( 가구연간총소득 ) 설명변수추정계수 t- 값 상수항 6.1709 128.18 *** 성별 ( 남성 = 1) 0.0961 7.01 *** 연령 0.0626 36.53 *** 연령제곱 -0.0007-48.75 *** 학력 ( 대졸이상 = 1) 0.2006 18.68 *** 혼인상태 ( 배우자있음 = 1) 0.4128 32.85 *** 관리자 = 1 0.2648 13.58 *** 전문가및준전문가 = 1 0.2580 13.85 *** 사무직 = 1 0.1495 11.36 *** 순자산 0.0641 44.48 *** 0.570 표본수 19,954

주택금융규제가주택소비에미치는영향 155 연구들과마찬가지로가구주의성별이남성이고, 대졸이상의학력을가지며, 배우자가있는가구일수록소득변화량이높은것으로나타났다. 또한가구의연령이증가할수록소득변화량이증가하는반면, 약 47세에이르러감소하는것으로나타났으며, 가구의순자산이많을수록소득변화량또한큰것으로나타났다. 2) 상대주거비용 ( ) 상대주거비용은소유비용 ( ) 과임차비용 ( ) 을구한후그비율로계산하였다. 먼저, 소유비용은주택특성을이용하여주택매매가격을추정 ( ) 한후 Hendershott and Slemrod(1982) 에서제시한방법을국내실정에맞춰수정한정의철 (2016) 의모형과가정을참고하여부식 (2) 의 에 를대입하여계산하였다 8). (2) 여기서 는 년도자가거주가구 의주택가치이며, 한계소득세율 는 0.2, 주택가격대비융자금잔액비율 는 0.4로가정하였다. 년도명목이자율 는 2016년의 3년만기회사채수익률 (AA- 등급 ) 을반영하였고재산세의실효세율 는 0.2%, 유지관리비용의비율 은 2.5%, 감가상각비율 는 2%, 그리고주택보유에대한위험할증률 는 3% 로가정하였다. 가구가거주하는지역 에서의 년도주택매매가격의예상상승률 는한국감정원에서발표하는월별주택실거래가지수를연도별로평균하여연간지수를구하여과거 1년간의상승률을각도별ㆍ지역별 ( 광역자치단체기준 ) 로측정하였다. 다음으로가구의임차비용은임차유형 ( 전세, 보증부월세, 순수월세 ) 에따라상이하므로전환임대료산출시전세가구의경우전세보증금에전월세전환율을적용하여환산하였고, 보증부월세가구는보증금에전월세전환율을적용하여환산한전환임대료에연세 ( 월세 12) 를더하여산출하였다. 순수월세가구는매월지불하는월세를연세로전환하여산출하였다. 이경우전월세전환율은한국감정원에서조사하여연도및도별ㆍ지역별 ( 광역자치단체 ) 로발표하는자료를적용하였다. 이경우주택매매가격및임차비용추정시국가통계 8) 구체적인소유및임차비용계산방법은이경애ㆍ정의철 (2014) 과정의철 (2016) 의부록을참고하였다.

156 住宅硏究제 25 권제 4 호 포털 (KOSIS) 에서발표하는도별ㆍ지역별 ( 광역자치단체 ) 물가지수를이용하여 2015 년을 기준으로한인플레이션을반영하였다. 다만, 세종시의경우에는지역통계자료가제공되 지않아전국평균을반영하였다. 종속변수 ln( 주택시가 ) ln( 전환임대료 ) 설명변수추정계수 t- 값추정계수 t- 값 상수항 6.134 90.148 *** 3.071 44.483 *** ln( 사용면적 ) 0.956 62.387 *** 0.846 47.292 *** 주택유형 ( 아파트 =1) 0.404 40.065 *** 0.198 11.152 *** 부산 -0.717-32.310 *** -0.614-17.683 *** 대구 -0.705-31.397 *** -0.596-14.858 *** 인천 -0.779-31.812 *** -0.499-13.324 *** 광주 -1.015-38.436 *** -0.671-14.839 *** 대전 -0.825-30.350 *** -0.435-10.936 *** 울산 -0.592-20.141 *** -0.495-8.236 *** 세종 -0.777-20.087 *** -0.365-6.885 *** 경기 -0.569-33.731 *** -0.230-10.189 *** 강원 -1.248-42.639 *** -0.881-17.279 *** 충북 -1.058-40.814 *** -0.580-12.174 *** 충남 -1.340-55.373 *** -0.488-11.773 *** 전북 -1.480-54.550 *** -0.676-12.432 *** 전남 -1.679-58.168 *** -0.958-16.061 *** 경북 -1.209-50.051 *** -0.439-8.098 *** 경남 -0.895-37.411 *** -0.635-13.473 *** 제주 -0.708-16.711 *** -0.833-13.534 *** 0.569 0.389 0.284 0.424 표본수 12,140 6,808 주 : *** p < 0.01. < 부표 1-2> 주택매매가격및임차비용추정결과 주택시가와전환임대료의자연로그값을종속변수로하고사용면적의자연로그값과주택유형 ( 아파트 = 1), 거주지역 ( 기준더미 = 서울 ) 을설명변수로하여각각회귀분석한결과, < 부표 1-2> 에제시한바와같이모든변수가통계적으로유의하였으며, 조정된결정계수 ( ) 는각 56.9% 와 38.9% 로양호하게나타났다. 주택시가및전환임대료변화량은사용면적과주택유형이아파트일수록증가하는한편, 서울에비해타지역이낮은것으로나타났다.

주택금융규제가주택소비에미치는영향 157 국문요약 주택금융규제가주택소비에미치는영향 가구의주택소유에있어직면하게될자산제약을완화하기위한수단으로주택금융이효율적으로활용되고있으나, 주택금융규제를강화할경우소득과보유자산, 그리고신용도가낮은가구들은차용제약에노출될가능성이크다. 따라서정부가주택금융규제에대한강화또는완화여부를결정하기에앞서실수요자의주거복지와금융포용확대의관점에서이러한취약계층에대한미칠영향에대한검토는매우중요하게다루어져야할것이다. 이러한배경에서본연구는주택금융규제가가구의주택소비에미칠영향에대해소득및순자산분위별모의실험을진행하였다. 모의실험결과는다음과같이요약된다. 가구의주택소비규모에는소득제약에비해보유순자산에의한제약이더크게작용하는것으로나타났으며, 이경우주택금융규제로인한가구의주택소비규모의제약은축적된순자산이적은가구에서보다크게나타났다. 또한서민ㆍ실수요자의주거안정을위한효과는주택금융규제를완화할경우더크게나타났다. 마지막으로주택금융규제강화로인한투자수요제약의효과는상대적으로적은것으로나타났다. 따라서서민주거안정이라는정책적목적을달성하기위해서는현재일률적으로적용되고있는주택금융규제의강화또는완화여부를결정하기에앞서소득제약ㆍ자산제약ㆍ신용제약가구지원을위한보다구체적인논의가선행되어야한다. 또한실수요자의주거복지에대해주택소유에만초점을둔정책이외에월세또는전세수요를충족할수있는방안에대한검토도필요할것으로판단된다.