6 부동산학연구제 24 집제 1 호 < 그림 1> 주택금융규제와각종지표의변화추이 ( ~ ) LTV 강화 LTV 완화 LTV 강화 LTV 완화 DTI 강화 DTI 완화 DTI 강화 DTI 완화 DTI 강화 DTI 완화 21.8% 21.3% 총주택담

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1 부동산학연구제 24 집제 1 호, , pp. 5~22 Journal of the Korea Real Estate Analysts Association Vol.24, No , pp. 5~22 주택금융규제가비은행권주택담보대출에미치는영향 * The Effect of Housing Finance Regulation on Mortgage Loan of Non-banking Sector 이호진 (Ho-Jin, Lee) ** 고성수 (Sungsoo, Koh) *** 1) < Abstract > The government financial authorities are expected to tighten housing finance regulations in the future in order to control household debt. However, the purpose of mortgage lending is not only to provide residential housing, but also to provide funds for business and living expenses. Therefore, there is a possibility that demand for loans between banking sector and non-banking sector will move. In this context, this study empirically analyzed the balloon effects of regulatory arbitrage between banking sector and non-banking sector. The results of the analysis are as follows. First, the strengthening of housing finance regulation showed that the proportion of non-bank mortgage loan amount and weight increased, and the total mortgage loans amount of depositary institutions increased. In addition, the strengthening of the housing finance regulations led to an increase in the proportion of non-banking mortgage loans among all depositary institutions, as well as a decline in collateral value, thereby inducing a rise in the lending rate. Excessive regulation on housing finance is likely to increase the burden on borrowers to repay their loans. Therefore, Consistent policies for all financial institutions can prevent the balloon effect of mortgages. 주제어 : 주택금융규제, 주택담보대출, 가계부채, 풍선효과 Keyword : Housing finance regulation, Mortgage loan, Household debt, Balloon effect I. 서론 국내 2016년 12월기준예금취급기관의가계대출은약 909조원이고그중주택담보대출은약 546조원을기록하며지속적으로증가하고있다. 이에정부에서는주택담보대출조절은물론, 금융기관의안정성을제고하기위해 2002년 9월부터담보인정비율 (LTV: loan to value) 을규제하고있으며, 2005년 8 월부터는총부채상환비율 (DTI: debt to income ratio) 에대한규제를병행하고있다. 다른한편으로주택담보대출공급자인금융기관에대해서는대출총량을조절하기위한창구규제 (window guidance) 를통해대출과예금, 투자등을정책의도에부합하도록지도하기도한다. * 본연구는주저자의부동산학박사학위논문인이호진 (2018) 의내용중일부를수정ㆍ보완한것임. ** 건국대학교부동산학박사, miso1004hj@nate.com, 주저자. *** 건국대학교부동산학과교수, sskoh@konkuk.ac.kr, 교신저자.

2 6 부동산학연구제 24 집제 1 호 < 그림 1> 주택금융규제와각종지표의변화추이 ( ~ ) LTV 강화 LTV 완화 LTV 강화 LTV 완화 DTI 강화 DTI 완화 DTI 강화 DTI 완화 DTI 강화 DTI 완화 21.8% 21.3% 총주택담보대출중비은행권비중 (%) 19.4% 18.1% 수도권 APT 실거래가지수 18.2% 16.1% 글로벌금융위기 제 2 금융권가계대출보완대책발표 제2금융권전금융기관금리체계합리화및 LTV 70%, DTI 연대보증폐지 60% 로단일화 은행권여신심사선진화가이드라인발표 ( 16 년 2 월수도권, 5 월지방시행 ) 자료 : 한국은행경제통계시스템 (ECOS) 등을참고로작성. 정부가시행한일련의대책들을살펴보면주택은생산이장기적이라는특성으로인해공급의가격탄력성이단기비탄력적인모습을보이게되므로주택가격안정화에대한성과는주로단기에효과를볼수있는수요부문정책에서나타난다. 따라서단기적인성과에민감한금융당국으로서는요즘과같이가계부채가증가하고, 주택가격이상승하는경우에는주택금융규제를보다강도높게시행하는방안을검토하게될것이다. 그간의주택금융규제는주택담보대출총량을조절하기위해상대적으로대출금액이많은은행권에우선하여진행되어왔다. 그러나주택금융규제는신규대출에한하여적용되기때문에규제정책이대출잔액 (stock) 을직접통제하기보다는신규로유입되는대출 (flow) 의양을조절하는정책이다 ( 박종상, 2017). 뿐만아니라국내주택담보대출의용도는거주주택마련외에사업자금이나생활자금등의확보를위한목적도상당부분을차지한다. 따라서정부가총량규제를위해보다강도높은주택금융규제정책을시행할경우은행권에서충분히대출을받지못한주택담보대출수요중일부는상대적으로재무건전성이취약한비은행권으로이동할가 능성또한배제할수없다. 1) 이는 < 그림 1> 에서보는바와같이정부의금융규제정도즉, LTVㆍDTI의강화또는완화여부에따라주택가격의조절은일정부분달성할수있었던것으로보인다. 또한전체예금취급기관의주택담보대출중비은행권비중역시상승또는하락하는양상을보이게됨을확인할수있다. 이를보다구체적으로살펴보면, 한국은행경제통계시스템 (ECOS) 의통계자료가제공되기시작한 2007년 12월에는 16.1% 를기록한이후 LTVㆍDTI 규제가강화된 글로벌금융위기 시기에 18.1% 까지가파르게증가하였으며이후 21.8% 까지지속적으로증가하였다. 그러나 2014년 7월 24일에발표된 새경제팀의경제정책방향 의 LTV 70%, DTI 60% 단일화조치로 18.2% 까지급격히감소한반면, 2015년 12월발표된은행권에대한 여신심사가이드라인 이 2016년 2월, 수도권을시작으로동년 5월부터지방으로확대되면서 2017년 2월에는 19.4% 까지확대되었다. 이는비은행권주택담보대출비중이주택금융규제정도에따라증가또는감소하고있음을나타내며, 다른한편으로는은행권에대한주택금융규제의강화시 1) 송인호 (2014) 는 2014 년 8 월 LTV ㆍ DTI 규제상한의단일화이전의국내 LTV 규제는상호금융 ( 농협ㆍ신협ㆍ산림ㆍ수협조합 ) 의경우은행과보험사에비해규제수준이상대적으로느슨하게자율규제의형태로적용되고있음을지적하였으며, 임진 (2017) 은주택담보대출규제강화시은행권에대한차입제약으로인해상대적으로금리가높고, 만기가짧은비은행권의비주택담보대출에대한수요를늘릴우려가있다고보았다.

3 주택금융규제가비은행권주택담보대출에미치는영향 7 차용제약 (borrowing constraints) 에직면한차입자들이상대적으로높은금리를부담하더라도더욱많은대출을받을수있는비은행권으로이동하는것으로유추해볼수있다. 2) 이상의내용을종합해볼때, 정부금융당국이향후주택금융규제를강화하고자할경우정책의실효성뿐만아니라부수적으로발생가능한파급효과에대한검토도매우심도깊게다루어져야할것이다. 이러한배경에서본연구는주택금융규제를강화함에서비롯된금융업권간규제차익에의해대출수요의이동이발생하는지실증분석해보기로한다. 본연구는은행권주택담보대출에비해상대적으로논의가미흡하였던비은행권주택담보대출을대상으로그간여러문헌등을통해제기된금융업권간규제차익에따른대출수요의이동이른바, 풍선효과의발생가능성에대해실증분석한점에서차별성을가질것으로기대된다. 또한그간지속된저금리기조이후시장금리인상압력이우려되는가운데, 가계부채의증가로인해점차주택금융규제가강화될것으로예상됨을감안할때시의적절한연구로판단된다. 논문의구성은다음과같다. 제Ⅰ장은서론으로연구의배경과목적등을제시하였다. 제Ⅱ장에서는가구의차용제약과관련한이론적개념및선행연구에대해고찰하는한편, 제Ⅲ장과제Ⅳ장에서는벡터자기회귀 (VAR) 모형절차에따라금융업권별주택담보대출결정구조와전체주택담보대출중비은행권주택담보대출비중에미치는요인을추정하고특징을분석한다. 마지막제Ⅴ장은결론으로연구내용을요약하고시사점을도출한다. 한다양한연구가진행되었다. 대표적으로 Linneman et al.(1989) 은가구의소득및자산에따른대출자격요건이가구의주택소유에미치는영향을분석하였고, Zorn(1989) 은 Moffitt(1986) 이제안한편예산제약선 (piecewise-linear budget constraint) 모형을통해주택담보대출에대한차용제약이주택소비에미치는영향을분석하였다. 국내에서도편예산제약선모형은김영철ㆍ최내영 (2004) 과고성수ㆍ윤여선 (2008) 등에서고찰된바있다. 동모형은차입자의신용제약으로인해보다높은금리와거래비용이발생하는상황을설명하고있으며, 이경우차입자의부도위험에따라금리를차등적으로적용하게되므로상대적으로소득수준이낮음에따라신용등급또한낮은차입자는보다높은금리와거래비용이소요됨을제시한다. 즉, < 그림 2> 에서보는바와같이차입자가금융제약을받지않을경우의주택소비는은행권을이용하여 에서이루어지게된다. 그러나주택금융규제로인해자금을원활히조달하지못하여최대주택소비규모 ( max ) 가제한되는차입자는보다높은금융비용을적용받아보다가파른기울기의예산제약선이적용되게된다. 결국가구의주택소비는 에서이루어지고, 가구의효용은무차별곡선 (A점) 에서 (B점) 로감소하게된다. 3) < 그림 2> 차용제약에따른가구의효용감소 II. 이론및선행연구검토 1. 차용제약과자금조달 주택금융이보다활성화된미국등을비롯한선진국에서는가구의주택금융차용제약이미치는영향에대 자료 : 고성수ㆍ윤여선 (2008). 2) 최근생계형대출증가세의원인중하나로저축은행들의 후순위대출 영업방식을들수있다. 후순위대출은은행권에서주택을담보로추가로돈을빌리기어려운사람의주택담보대출을저축은행으로옮긴뒤, 담보를잡지않는신용대출방식으로은행에서주택담보대출을통해빌린액수보다더빌려쓰는방식이다 ( 조선경제, ). 3) 본모형의자세한도출과정은이호진 (2018) 을참고하기바란다.

4 8 부동산학연구제 24 집제 1 호 한편주택담보대출의목적이거주주택구입의목적뿐만아니라기타생활비마련이나사업자금확보에대한목적도상당부분존재함을고려하여 4) 은행권에서충분한차입을받지못한차입자의일부는보다높은금융비용을지불하더라도비은행권금융기관을통해대출을받는다고가정해보자. 이규복ㆍ이순호 (2011) 는비은행권차입자의경우일반적으로절박한사정에처한경우가대부분이므로현재소비에대한한계효용이매우크다고보았다. 따라서차입시지불용의가있는이자율상한이보통의수준에비해높은수준이며, 대부분금리협상력이제한된상태에서경기변동등전반적인리스크변화에따라대출금리가결정된다고보았다. 동연구에서소개된은행권과비은행권의대출금리결정과정은 < 그림 3> 과같이설명된다. 먼저, 금융시장의총수요는완전비탄력적이므로 로고정되며, 차입자는은행에서충분한만큼의대출을받지못한경우비은행권에서대출받는것으로가정된다. 이때은행대출금리의대출공급곡선은우상향하나, 실제은행의대출금리는 Cutoff Regime 5) 에따라 이하에서결정되고 만큼만대출한다. 여기서 만큼이은행권대출에대한초과수요인동시에비은행권에대한수요를의미하며이때, 대출금리는 비은행 곡선과초과수요가만나는지점인비은행권대출금리하한선 와법정금리상한선 사이에서결정될수있겠으나, 협상력의비대칭성을고려할때 가아닌 에서결정된다. 이때기준금리의인상으로대출금리가상승할경우, 각각의대출공급곡선은 은행 (0) 에서은행 (1) 로, 비은행 (0) 에서비은행 (1) 으로상향이동하게된다. 이에따라은행의대출금리는 으로상승하는반면, 비은행권의금리는 와 사이에서결정된다. 따라서차입자의협상력이제한적인상태에서고금리부과에따른평판위험이적은비은행권의경우기준금리인상에따라공급곡선의상향이동과무관하게법정금리상한인 를부과하게되므로비탄력적으로금리가결정된다. 6) < 그림 3> 금융업권별금리결정과정 이자율 이자율 비은행 (1) 비은행 (0) 자료 : 이규복ㆍ이순호 (2011) 를참고로재작성. 은행 (1) 은행 (0) 대출액대출액 2. 주택금융규제가주택시장에미치는영향 LTVㆍDTI 규제등정부의시장개입으로인하여국내주택및주택금융시장은비교적안정적이고보수적으로운용되어온것으로평가받고있다. 그러나과연실수요자의주거복지측면에서개선점은없는지, 그리 4) 통계청ㆍ금융감독원ㆍ한국은행 (2016) 에따르면부동산담보대출의 45.3% 는거주주택마련 ( 신용대출을포함한전체대출의 40.3%) 용도로대출하였으나나머지 54.7%( 전체대출의 59.7%) 는사업자금또는생활자금, 기존대출금상환등의용도로대출하는것으로나타났다. 5) 은행의신용평점에따른대출결정방식은 Pricing Regime 과 Cutoff Regime, 그리고이를혼합한 Mixed Regime 이존재한다. 먼저 Pricing Regime 은각고객의신용위험에따라각기다른수준의고객별적정대출이자율로신용을공여하는방식이고, Cutoff Regime 은한계수익과한계비용이같아지는수준의신용평점보다높은신용평점을받은고객의대출신청만승인하여동일한이자율을적용하고, 이보다낮은신용평점을받은고객은거절되는대출결정방식을의미한다. 실제은행권에서는 Cutoff Regime 또는 Mixed Regime 을적용하므로신용등급이 4등급이하인개인들은은행에서대출받기어려운실정이다 ( 이규복ㆍ이순호, 2011). 6) 한국은행경제정보시스템 (ECOS) 에따르면 2016년 12월신규취급액기준예금은행의주택담보대출가중평균금리는연 3.36% 이며, 저축은행주택담보대출가중평균금리는연 5.74% 로예금은행에비해높다. 한편저축은행의일반신용대출의평균금리는연 22.39% 로나타났으며, 이는평균금리임을감안할때법정최고금리인연 27.9% 에근접한대출도상당수존재할것으로예상된다.

5 주택금융규제가비은행권주택담보대출에미치는영향 9 고중ㆍ저소득층을대상으로한금융포용의확대차원에서는어느정도의규제가적정수준인지에대한심도있는연구와정책논의가필요하다 ( 조만ㆍ김경환, 2012). 이와관련한국내연구로최막중ㆍ지규현 (2002), 김영철ㆍ최내영 (2004), 고성수ㆍ윤여선 (2008), 이동규외 (2009), 이소영ㆍ정의철 (2010), 임대봉 (2013), 최성호ㆍ송연호 (2014) 등을들수있다. 최막중ㆍ지규현 (2002) 에서는금융제약하에서구입이가능한주택가격대비완화된조건을적용한경우구입이가능한주택가격비율이증가할수록가구의주택소비규모가감소하는한편, 자가소유확률도감소하는것으로분석되었다. 김영철ㆍ최내영 (2004) 에서는가구가채무불이행위험이높으면금융기관으로부터보다높은대출비용을부과받게되므로현주택에머물게되거나주택구입을포기할가능성이있다고보았다. 모의실험한결과, 장기주택금융을통해가구가전세에서자가로의전환가능성에비해자가가구의상위수준으로의주거이동에이용될가능성이높고특히, 저연령대가구의주택소비규모증가에는도움이되지않을수있다고보았다. 고성수ㆍ윤여선 (2008) 에서주택금융규제의영향에대해소득분위별로모의실험한결과, LTVㆍDTI규제의강화로인해제약가구수를 2배이상확대시킴에따라효과적인주택수요감축의수단으로작용함을제시하였다. 그러나대부분의주택수요의감소는하위소득계층에서발생하게되므로중산층이나서민의희생을통해주택가격안정화를달성하는모순적인상황이발생함을지적하였다. 또한이소영ㆍ정의철 (2010) 의연구결과에서도마찬가지로가구의소득과자산에대한제약조건이강할수록주택을소유할확률이감소하는것으로나타났다. 또한추정식을토대로모의실험한결과, DTI규제가강화될수록가구의점유형태가소유에서임차로변화할확률이증가하였으며특히, 소득수준이낮고주택규모가작은가구일수록 DTI규제에의한영향을더욱많이받는것으로나타났다. 이동규외 (2009) 에서수도권부동산거래에 DTI규제가미치는효과를모의실험한결과, DTI규제정도가낮은경우투기과열지구내주택가격급등과높은거래수준이나타나고, 일정기간이경과한이후에는인근지역의주택가격도상승하는것으로나타났다. 그러나반대로 DTI 규제정도가높을경우에는투기과열 지구내주택거래량의감소폭이크지만규제지역이외의인근지역주택거래량이급증하게됨을제시하였다. 임대봉 (2013) 은주택금융대출규제가주택담보대출과아파트가격에미치는영향을분석한결과, 주택담보대출의증가는아파트가격상승을시키고, 아파트가격상승역시주택담보대출의증가시키는등상호작용이존재함을제시하였다. 또한금융권의대출규제에따른주택담보대출의충격반응분석결과대출규제가주택담보대출에부정적인영향을주는것으로분석되었다. 최성호ㆍ송연호 (2015) 에서는 DTI보다는 LTV 완화가주택구매여력에더큰영향을미치는것으로나타났으며, DTI 완화는고연령대가구에크게영향을미치는것으로나타났으나그효과는상당히미미할것으로보았다. LTV 규제는특히고소득층을중심으로주택구매여력향상에크게영향을미치는것으로나타났다. 반면, 규제완화로인한리스크의증가는크게우려할수준이아니며, 주택구매여력을추가로확보하는차입자가실제로주택금융을지원받아주택을구입하더라도 LTVㆍDTI가규제상한까지높아지는것은아니므로연체율도현재수준에서크게상승하지않을것으로보았다. 이상의내용을종합해볼때, 주택금융에대한규제강화의효과는주로하위소득계층에서나타날가능성이있다. 또한가구가차용제약에직면하는경우주택소비의규모를줄이거나, 인근지역으로의수요이동또는소유에서임차로의선호변화등다른대안을선택하는것으로고려되고있다. 그러나주택담보대출의목적이거주주택구입의목적뿐만아니라기타생활비마련이나사업자금확보등을위한목적도상당부분존재함을감안할때, 차용제약에직면한차입자들중일부는높은금리를적용받더라도상대적으로자금조달이용이한비금융권대출을통해자금을마련할가능성도존재할것으로예상된다. 이러한배경에서본연구는그간미흡하였던주택담보대출의은행권과비은행권간규제차익으로인한대출수요의이동이른바, 풍선효과의발생가능성을실증분석함으로써차별화한다. 또한저금리기조가지속된이후시장금리인상압력과가계부채의증가로점차주택금융규제가강화될것으로예상됨을감안할때시의적절한연구라는점에의의를두고논의를이어가고자한다.

6 10 부동산학연구제 24 집제 1 호 III. 실증분석모형및가설 1. 실증분석모형 시계열모형을통해경제변수간의동태적관계를분석하는여러연구들에서자기시차또는변수들간상호관계에바탕을두고예측하는계량경제모형중벡터오차수정 (VEC: vector error correction) 모형또는벡터자기회귀 (VAR: vector auto regressive) 모형이효율적으로활용된다. 그중 VEC 모형을통해추정하고자할때는변수 ( 수준변수 ) 들에대한공적분검정을통해장기균형관계를검정하여야하는데이경우모든변수가불안정한변수일경우에가능하다. 그러나후술한단위근검정결과에서구체적으로언급하겠지만본연구에서중요하게다루고자하는전체예금취급기관주택담보대출금액중비은행권이차지하는비중 ( ) 의경우안정적인시계열변수로나타나므로불안정한시계열변수들만을대상으로하는공적분검정이불가능하다. 이에본연구에서는 VAR모형을사용하여분석하기로한다. VAR모형은경제금융변수들의상호의존성및내생성 (endogeneity) 을고려하여모형화하는데효율적이며, 다수의내생변수간상호동태적연관성을파악하는데유용한모형으로평가받고있다. 또한비교적간단한구조를가정함에도불구하고단일시계열의 AR보다훨씬대상변수들간의자기상관구조를모형화할수있는장점이있으며, 어떠한경제적인이론이나지식없이도변수들의시계열적형태에기초하여간단한예측을실행할수있는유용한시계열모형이다 ( 김정렬, 2015). VAR의일반적인형태는다음식 (1) 과같다. ( 식 1) 여기서 는종속변수벡터이며 는외생변수벡터를의미한다.,, 와 는추정계수행렬을의미하며, 는오차항벡터로동일한시점의변수간에는상호관련될수있으나각변수들의과거시차변수와 외생변수간에는계열상관이존재하지않는다. 내생변수의과거시차변수와외생변수만이 ( 식 1) 의우변에존재하므로동시성 (simultaneity) 의문제는존재하지않으며최소자승법을이용하여일관된추정치를구할수있다 ( 심종원외, 2009). 2. 연구가설본연구에서는전술한분석모형에기초하여일반적으로기대되고있는예금취급기관의주택담보대출과변수들간의관계를고려하여연구가설을설정하였다. 또한실증분석을통해변수들의추정계수에따라주택담보대출에미치는영향에대해최근의주요연구결과들의결과를고려하여연구가설의채택여부를결정하였다. IMF(2016) 는국내가계부채의증가에대한 5가지구조적요인으로중장년퇴직자들의자영업진출에따른대출증가, 국내에특유한전세제도하에서의전세가격상승, 거치형ㆍ만기일시상환위주의대출형태그리고타국가들보다높은 LTVㆍDTI 한도와함께대출심사강화에따른비은행권대출의증가를꼽고있다. 이는전술한바와같이 LTVㆍDTI의강화또는완화여부에따라비은행권주택담보대출비중이상승또는하락하는양상을보이는것과같은맥락이다. 또한금융기관에대한 BIS 자기자본비율규제강화조치등과는달리금융소비자에대한규제는주택담보대출을감소시키는데통계적으로유의한효과를주지못하며 (Vandenbussche et al., 2012) 특히, 소득대비주택가격이높은상황에서주택가격상승을억제하는효과가큰반면, 경기하락국면에서는동규제를강화하여도그효과가미약한것으로보고되고있다 (McDonald, 2015). 한편주택담보대출이거주주택구입외에생활비마련이나사업자금등의확보목적도상당부분을차지함에비추어볼때, 주택금융규제강화에따른제약은주로소득이적은취약계층에서나타나며 ( 고성수ㆍ윤여선, 2008; 이소영ㆍ정의철, 2010) 7), 비은행권금융기관의주이용층이취약차입자임을감안할때, 주택금융강화시은행권에서비은행권간주택담보대출수요이동이존재할것으로예상해볼수있다. 이에연구가 7) 비은행권금융기관의주이용층은취약차입자즉, 소득하위 30% 의저소득층과신용등급 7~10 등급의저신용자, 그리고금융기관세곳이상에서빚을진다중채무자등이며, 은행권에비해취약차입자비중이높다 ( 한국은행, 2016).

7 주택금융규제가비은행권주택담보대출에미치는영향 11 설 1 은다음과같이설정된다. IV. 실증분석 < 연구가설 1> 주택금융규제강화는비은행권주택담보대출비중및금액에정 (+) 의영향을줄것이다. < 연구가설 1-1> 주택금융규제강화는주택담보대출총량을축소시키는데기여하지못할것이다. 여러해외연구들에서주택담보대출의증가는주택금융규제의완화와금리의지속적인하락에기인하고 (Debelle, 2004), 자산가격의상승은주택관련대출증가의중요한요인으로작용되는것으로알려져있다 (Dynan and Kohn, 2007). 국내의경우도마찬가지로정부의주택금융규제완화시주택가격상승으로인해가계부채를증가하는것으로보고되고있다 ( 임대봉, 2013; 김정렬, 2015). 또한이를역으로해석하면주택금융규제의강화는주택거래량을감소시킴으로써주택가격의하락을야기하는것으로도볼수있다 (Igan and Kang, 2011). 한편주택담보대출은여타신용대출과는달리주택이담보로제공되며, 만약차입자가상환하지못하는경우에는그담보물을처분함으로써미상환에대한손실을보전할수있는대출방식이다. 따라서주택가격의하락은기존대출뿐만아니라신규대출의담보가치의하락을야기함으로써금융기관의위험할증률 (risk premium) 의상승을유발할것으로예상된다 8). 이에연구가설 2는다음과같이설정된다. 1. 자료및변수설정 본연구의실증분석에사용된자료는 2007년 12월부터 2017년 2월까지 111개월 (9년 3개월 ) 간의월별자료이다. 주요변수는가계부채에대한주택금융규제효과를분석한선행연구 ( 임대봉, 2013, 김정렬, 2015 등 ) 를참고하였으며본연구에서사용된변수들을요약하여 < 표 1> 에제시하였다. 변수명출처설명 은행권주담대 ECOS 비은행주담대 ECOS 비은행권주담대비중 ECOS 은행권주담대금액 ( 로그변환 ) 비은행권주담대금액 ( 로그변환 ) 비은행권주담대금액 / 총주담대금액 ( 로그변환 ) 총주담대 ECOS 예금취급기관주담대금액 ( 로그변환 ) 콜금리 ECOS 콜금리 산업생산지수 e- 나라지표 전산업생산지수 ( 로그실질 ) 수도권아파트실거래가지수 ECOS 수도권아파트실거래가지수 ( 로그실질 ) 주택금융규제강화기 < 표 1> 변수설정 부록 규제완화기간 = 0 LTV 또는 DTI 강화 = 1 여신심사가이드라인 = 1 < 연구가설 2> 주택금융규제강화는주택가격하락 (-) 과금리의상승 (+) 을유도할것이다. 이상에서제시한가설들의검증을위해앞서소개한 VAR모형을활용하여주택금융규제가비은행권주택담보대출에미치는영향에대한분석을진행하고자하며, 이와관련된자료와변수구성은제Ⅳ장에제시하였다. 은행권과비은행권금융기관간대출수요의이동을확인하고자한국은행경제통계시스템 (ECOS) 를통해구득한예금취급기관의총주택담보대출금액 ( ) 과은행권주택담보대출금액 ( ) 과비은행권금융기관의주택담보대출금액비중 ( ) 을로그변환하여반영하였다. 여기서비은행권금융기관의주택담보대출금액비중은예금취급기관의총주택담보대출금액중보험사및저축은행을비롯한상호신용등비은행권에 8) 금융기관사이에단기적인자금거래가이루어지는시장을콜 (call) 시장이라고하며, 여기서형성되는이자율을콜금리라고한다. 즉, 잉여자금을보유한금융기관 ( 공급자 ) 이잉여자금인콜론 (call loan) 을콜시장에내놓으면결제자금이모자라는금융기관 ( 수요자 ) 이콜머니 (call money) 를빌리게되는데이때형성되는금리를콜금리라고한다. 이러한콜금리는각금융기관들의자금사정을반영하기때문에전체자금시장상황을판단하는기준이된다 ( 한국은행경제용어,

8 12 부동산학연구제 24 집제 1 호 서차지하는비중을나타낸다. 예금취급기관의조달금리수준에따른영향을살펴보기위해콜금리 ( ) 를반영하였으며, 국민소득이나국내총생산등소득수준을나타내는주요변수들이분기및연간자료로공표됨에따라월간자료를구하기어려우므로소득수준과전반적인경기상황에대한대용변수로통계청 (e-나라지표) 을통해구득한산업생산지수 ( ) 를반영하였다. 또한 LTV 규제의경우수도권을포함한모든지역에서적용되는반면, DTI 규제의경우그지역적범위가서울및경기ㆍ인천등수도권에한정됨을감안하여본연구에서는주택가격의상승또는하락에따른영향을고려하기위해수도권아파트실거래지수 ( ) 를반영하였다. 한편본연구에서월별자료를이용함에따라나타나는계절성 (seasonality) 을회피하기위해더미변수와 변수를제외한변수를 Census X-12 ARIMA법을통해계절조정하는한편, 산업생산지수 ( ) 와수도권아파트실거래지수 ( ) 변수는로그변환시소비자물가지수로나누어실질화하였다. 마지막으로본연구에서핵심적으로다루고자하는주택금융규제변수 ( ) 는조만ㆍ김경환 (2012) 을기초로하여이후기간의정책내용을추가하여작성한 < 부표 1> 에따라더미변수로반영하였다. 여기서 는 LTVㆍDTI 규제를모두완화한기간을기준으로하여 LTV 또는 DTI를강화한기간을 1로설정하였다. 또한 < 그림 1> 에서보는바와같이 2017년 4월, 전금융권에대한 LTVㆍDTI 규제를일원화함으로써비은행권주택담보대출비중이크게하락한이후여신심 사가이드라인등을통해은행권주택담보대출규제를강화한기간내비은행권주택담보대출비중이상승하였음을감안하여동기간을 1로설정하였다. 2. 추정결과와해석 1) 시계열변화추이와기술통계량본연구의실증분석에앞서각변수의시계열변화추이를 < 그림 4> 에제시하였다. 이를구체적으로살펴보면은행권주택담보대출액 ( ) 과예금취급기관의총주택담보대출액 ( ) 은동조성을유지하며증가하고있으며, 전체비은행권주택담보대출액 ( ) 역시전반적으로증가세를유지하는것으로나타났다. 예금취급기관주택담보대출금액중비은행권비중 ( ) 은전술한바와같이월별로약간의증감이나타나지만전반적으로금융위기를전후로크게증가한이후 LTVㆍDTI규제의강화또는완화시기별로감소또는증가또는감소세가뚜렷하게나타났다. 제2금융권가계대출보완대책 이발표된 2012년 2월을전후로하여증가세가다소둔화되었으나 2013년 4월에 2금융권에대한금리체계합리화및연대보증을폐지한이후소폭증가하였다. 그러나지역및금융업권별규제차익을해소하기위해 2014년 8월부터시행된 LTV 70%, DTI 60% 단일화조치로크게감소한이후, 2016년 6월수도권지역을시작으로시행된은행권에대한여심심사강화조치로다시증가하는추세이다. 또한콜금리 ( ) 는금융위기직후 5.14% 에서약 0.5% 로크게감소한이후 2011년까지증가하였으나, 금융당국의기준금리인 < 그림 4> 각변수별시계열변화추이 ( ~ )

9 주택금융규제가비은행권주택담보대출에미치는영향 13 < 표 2> 기술통계량 (N=111) 변수명 Mean Median Maximum Minimum Std. Dev. Skewness Kurtosis Jarque-Bera * ** ** *** *** * *** 주 : * p < 0.1, ** p < 0.05, *** p < 하가지속되면서점차감소하는양상을나타내고있으며, 산업생산 ( ) 은금융위기를전후로하여보합세를유지하는양상이다. 수도권아파트실거래가 ( ) 는전술한바와같이정부의주택금융규제의완화또는강화정도에따라등락을거듭하였으며, 2013년 4월 서민주거안정을위한주택시장정상화종합대책 의일환으로생애최초주택자금대출에대해 DTI 자율적용및 30년만기신설, LTV 상한을기존 60% 에서 70% 로완화한이후전반적으로상승하고있는추세를보이고있다. 한편기초통계량과개략적인분포특성을살펴보고자기술통계량을분석한결과 < 표 2> 에제시한바와같이변수별변동성을척도인표준편차 (Std. Dev.) 는모든변수들이높지않게나타나는가운데콜금리 ( ) 의변동성이비교적큰것으로나타났다. 또한각변수별분포의비대칭성을나타내는왜도 (Skewness) 의경우비은행권주택담보대출금액 ( ) 과전체예금취급기관주택담보대출금액중비은행권이차지하는비중 ( ), 산업업생산지수 ( ) 을제외한모든변수가양 (+) 의값으로나타나우측으로치우친 fat-tail의형태를띠는것으로보인다. 분포의밀집도를나타내는첨도 (Kurtosis) 의경우모든변수가 0보다큰나타나는것으로보아정규분포보다뾰족한분포를하고있음을알수있다. 또한변수의왜도와첨도를정규분포의왜도와첨도와비교하여측정하는 Jarque-Bera 검정결과에서는전체예금취급기관주택담보대출금액 ( ) 을제외한모든변수가정규분포를따른다는귀무가설을기각하므로정규분포하지않는것으로나타났다. 마지막으로금융당국은 전체분석기간중 66개월 (59.5%) 동안은주택금융규제를강화한것으로나타났다. 2) 단위근검정 본연구에서사용할시계열자료의안정성여부를파악하고자단위근 (unit root) 검정을수행하였으며, 그결과를 < 표 3> 에제시하였다. 본연구의실증분석에활용한자료가월별시계열자료임을감안하여시차를 12로설정한후 ADF(Augmented Dickey-Fuller) 검정을수행하였으며, 또한 PP(Phillips-Perron) 검정을병행하여안정성여부를확인하였다. < 표 3> 단위근검정결과 구분 ADF PP 수준차분수준차분 *** *** *** *** ** *** * *** *** *** ** *** *** *** *** *** *** *** 주 1) 상수항을포함한결과임. 2) * p < 0.1, ** p < 0.05, *** p < 분석결과 < 표 3> 에제시바와같이전체예금취급기관주택담보대출금액중비은행권이차지하는비중 ( ) 변수의경우 ADF 및 PP 검정에서모두단위근이존재

10 14 부동산학연구제 24 집제 1 호 한다는귀무가설을유의하게기각되는안정적인시계열로나타났다. 그러나은행권주택담보대출액 ( ) 과비은행권주택담보대출액 ( ), 예금취급기관의총주택담보대출액 ( ) 그리고수도권아파트실거래가지수 ( ) 는안정적이지않은것으로나타났다. 이에 1차차분하여단위근검정한결과, 단위근이존재한다는귀무가설을유의하게기각하므로안정적인시계열 I(1) 로밝혀져본연구에서는이들변수에대해 1차차분한변수를활용하였다. 한편산업생산성지수 ( ) 와콜금리 ( ) 의경우 ADF검정결과와 PP검정결과가상이하게나타났다. 이에 ADF검정결과에따라 변수는 1차차분하여활용하되, 금리는정책적으로정해지는측면이강하므로 ( 심종원외, 2009) 변수는 ADF검정결과에따라수준변수를활용하기로한다. 3) VAR모형분석결과전술한선행연구들에따르면주택담보대출의증가는주택가격, 금리, 산업생산지수등과관련된것으로나타난다. 이에본연구에서는먼저, 예금취급기관별주택담보대출변화량결정모형 ( 이하, 주택담보대출액결정모형 ) 을통해은행권과비은행권별, 그리고총주택담보대출액의변화량의결정기제를확인함은물론, 주택금융규제가미치는영향을살펴보았다. 다음으로은행권과비은행권간주택담보대출수요이동모형 ( 이하, 대출수요이동모형 ) 을통해주택금융규제로은행권에서감소한대출수요가실제비은행권 < 표 4> 모형의시차별 AIC 및 SC 결과시차주택담보대출액결정모형대출수요이동모형 ( ) AIC SC AIC SC * * * * 주 : * 은적정시차를나타냄. 으로이동하는지확인하는한편, 동규제가각변수들에미치는영향을파악하였다. VAR모형을추정하기에앞서적정시차 ( ) 를선택하기위해일반적으로널리사용되는 AIC(akaike information criterion) 와 SC(schwartz criterion) 를통해기준값이최소가되는시차를선택하였다. 분석결과 < 표 4> 에제시한바와같이주택담보대출액결정모형의경우 AIC에기초하면적정시차가 6인반면, SC에기초하면적정시차가 0으로나타났다. 또한대출수요이동모형의경우 AIC에기초하면적정시차가 8인반면, SC에기초하면적정시차가 1로상이하게나타났다. AIC는 SC보다과대식별하는경향이있고또한시차를너무길게잡으면오차항의계열상관은줄일수있지만효율성이다소떨어지는상충관계를가지게된다 ( 임대봉, 2013). 또한일반적으로 AIC 값의차이가 2이하면그차이가유의하다고볼수없으며이경우간편성의원칙에따라간단한 (parsimonious) 모형을선택하는것이바람직하다 ( 이종원, 2007; 심종원외, 2009). 이에본연구에서는 SC에따라주택담보대출액결정모형은 0시차, 대출수요이동모형은 1시차로결정하였다. 결정된적정시차를반영하여 VAR모형을추정한결과는 < 표 5> 에제시하였다. 먼저, 예금취급기관별주택담보대출변화량결정모형에대한분석결과, 은행권주택담보대출변화량 ( ) 은그간여러선행연구를 < 표 5> 주택담보대출액결정모형추정결과 구분 상수항 적합도 (5.505***) (-0.652) (4.991***) (1.756*) (0.711) (2.139**) (-2.071**) (1.370) (-1.408) (-1.100) (-0.325) (-1.144) (0.062) (5.017***) (2.304**) Log likelihood: 2, , AIC: , SC: 주 : 괄호안은 값을의미함 (* 1.645, ** 1.96, *** 2.58).

11 주택금융규제가비은행권주택담보대출에미치는영향 15 통해제시된바와같이수도권아파트실거래가지수 ( ) 변화량의상승과금리 ( ) 의하락이유의한영향을주는것으로나타났다. 이는주택가격의상승 (Dynan and Kohn, 2007; Campbell and Cocco, 2007) 과금리의지속적인하락 (Debelle, 2004) 으로인해가구가주택을담보로한자금조달이용이하게된결과로판단된다. 반면, 수도권아파트실거래가지수변화량의상승과금리의하락은비은행권주택담보대출액변화량 ( ) 에는유의한영향을주지않은것으로나타났다. 이는비은행권을통해차입하는경우은행권에비해금융비용이상대적으로높음을감안할때, 비은행권주택담보대출이경제상황의직접적인영향을받기보다는은행권에서의차용제약에대한차선책으로서고려되는경향에서비롯된것으로예상된다. 한편은행권에대한주택금융규제강화기간 ( ) 중은행권주택담보대출변화량이통계적으로유의하게감소하지는않는것으로나타났다. 이는은행권에대한자기자본비율규제등의강화조치등과는달리차입자에대한 LTV 강화의효과에대해서는통계적으로유의한효과를찾을수없다는 Vandenbussche et al.(2012) 의연구와유사한결과이다. 다른한편으로는동기간비은행권주택담보대출액 변화량 ( ) 이유의하게증가함에비추어볼때, 주택금융규제강화로인해차용제약을받는차입자중일부는비은행권을통해자금을마련하는것으로해석할수있다. 뿐만아니라우리는흥미로운점을발견하게된다. 은행권에대한대출규제의강화 ( ) 시완화한기간에비해예금취급기관의주택담보대출총량변화량 ( ) 이오히려유의하게증가하는것으로나타났다. 이는근본적으로주택금융규제가신규대출에한하여적용되기때문에대출잔액을직접통제하기보다는신규유입량을조절하기때문인것으로보인다. 즉, 규제상한에의해원하는만큼대출을받지못한차입자들은규제가완화될때에대출을즉각증가시키는옵션을실질적으로보유하고있는반면, 규제가강화될때에는대출을즉각감소시킬필요가없고대출계약이만료될때까지기존제약이유지되는이연효과가존재하기때문으로해석된다 ( 박종상, 2017). 다른한편으로는 IMF(2016) 에서지적한바와같이우리나라는아직까지거치형ㆍ만기일시상환비중이많으므로 9) 주택규제를강화한기간에도기존대출잔액의상당량이유지되거나감소량이적었을것으로예상된다. 반면, < 표 6> 에제시한바와같이전반적으로비은행권의주택담보대출액증가율이상대적으로더 < 표 6> 금융업권별주택담보대출액현황 [ 단위 : 조원 ] 구분 예금취급기관 은행 (6.3%) (8.8%) (7.2%) (8.0%) (3.1%) (3.4%) (10.2%) (6.6%) (11.2%) (3.7%) (7.4%) (5.8%) (6.6%) (3.0%) (3.4%) (11.1%) (9.9%) (10.2%) 비은행 (19.9%) (14.8%) (13.0%) (13.6%) (3.4%) (3.8%) (6.5%) (-6.2%) (15.9%) 주 : 괄호안의 % 는전년대비증감율을나타냄. 자료 : 한국은행경제통계시스템 (ECOS). 9) 금융당국은 2017년말까지권역별비거치식분할상환비중목표를은행권 45%, 보험 40%, 상호금융 15% 까지높일계획이다. < 각기간말기준업권별비거치식분할상환비중 > 구분 2010년 2011년 2012년 2013년 2014년 2015년 2016년 3월 은행권 6.4% 7.7% 14.2% 18.7% 26.5% 38.9% 39.5% 보험권 % 31.4% 33.5% 34.7% 상호금융 % 2.8% 4.5% 5.1% 자료 : 금융위원회 ( ) 와금융위원회ㆍ금융감독원 ( ) 보도자료재구성.

12 16 부동산학연구제 24 집제 1 호 < 표 7> 대출수요이동모형추정결과 구분 상수항 (0.596) (-0.510) (1.780*) (-3.888***) (-0.761) (3.202***) (-1.874*) (-0.321) (-1.291) (0.398) (-0.057) (54.981***) (-1.444) (4.006***) (0.993) (0.370) (0.927) (7.342***) (6.090***) (2.959***) (-1.255) (1.517) (-2.686***) (63.169***) (-1.569) (1.362) (0.045) (-0.395) (-0.367) (-6.397***) (-0.171) (3.135***) (-1.754*) (3.808***) (0.797) 적합도 Log likelihood: 2, , AIC: , SC: 주 : 괄호안은 값을의미함 (* 1.645, ** 1.96, *** 2.58). 크게증가해왔음을감안할때, 주택금융규제강화로인해차용제약에직면한차입자들이더많은금융비용을지불하더라도은행권보다상대적으로규제정도가덜한비은행권을통해더많은필요자금을차입하였을것으로판단된다. 다음으로, 대출수요이동모형을통해주택금융규제로인해은행권에서감소한대출수요가비은행권으로이동하는지확인하는한편, 동규제가각변수들에미치는영향을추정한대출수요이동모형의결과는 < 표 7> 에제시하였다. 먼저, 1시차전은행권주택담보대출변화량 ( ) 이감소하는경우전체예금취급기관주택담보대출금액중비은행권비중 ( ) 이유의하게증가하는것으로나타났다. 이는앞서제시한주택담보대출액결정모형에서동규제강화시비은행권주택담보대출변화량이완화할경우에비해증가함을종합해볼때, 은행권대출수요중일부가비은행권으로이동하는것으로해석된다 10). 또한주택담보대출관련규제강화시완화한기간에비해예금취급기관의주택담보대출중비은행권비중과콜금리가증가하는반면, 주택가격은하락하는것으로나타났다. 이는기존선행연구들과마찬가지로 주택수요자의입장에서주택금융규제강화시금리의상승으로인해자금조달이어려워지므로주택가격의상승을억제하는데효과적이라고볼수있겠다. 그러나공급자인금융기관입장에서해석해보면콜금리가각금융기관들의자금시장상황을판단하는기준이됨을감안할때, 주택가격즉, 담보가치하락은금융기관의위험할증률증가로이어지는것으로판단된다. 따라서대출금리가자금조달원가와신용스프레드, 각종직ㆍ간접원가그리고목표이익을종합적으로고려하여결정됨을감안할때 ( 이규복ㆍ이순호, 2011), 주택금융규제강화를결정함에있어자금조달원가의상승과담보가치하락에따른차입이자율의상승가능성또한중요하게검토되어야할것이다. Ⅴ. 결론 최근가계부채가크게증가함에따라향후주택담보대출에대한규제또한강화될것으로예상된다. 그러나국내주택담보대출의용도가거주주택마련이외에 10) 한국은행 (2016) 에서는글로벌금융위기이후도입된주택금융규제강화는비은행권으로대출수요를이동시킴으로써은행및비은행신용사이클간동조성을약화시키는데기여한것으로보고되고있다.

13 주택금융규제가비은행권주택담보대출에미치는영향 17 사업자금이나생활자금마련에대한목적이상당부분을차지함에비추어볼때, 주택금융규제강화에따른은행권과비은행권간대출수요의이동가능성을배제할수없을것이다. 이러한배경에서본연구는주택금융규제를강화함에서비롯된금융업권간규제차익이대출수요의이동을야기하는지실증분석하였다. 분석결과를토대로주택금융규제강화의효과를요약하면다음과같다. 먼저, 주택금융규제의강화는비은행권주택담보대출액비중및대출변화량을유의하게증가하는것으로나타났으며, 결국예금취급기관의주택담보대출총량의변화량이오히려증가하는풍선효과가발생하는것으로나타났다. 또한전체예금취급기관의주택담보대출액중비은행권의비중이증가함은물론, 담보가치의하락과금리의상승을유도하는것으로나타났다. 이상의내용을종합해볼때, 주택금융에대한규제강화는그효과에비해시장에미칠부정적인영향또한적지않을것으로우려되며, 차입자의원활한자금조달을어렵게함은물론, 대출금상환에대한부담을가중시키는결과를초래할가능성이있을것으로보인다. 또한주택금융규제강화정책을은행권에우선하여시행하기보다는전금융기관에대해일관된정책이추진되어야규제차익에따른주택담보대출의대출수요의이동이른바, 풍선효과를방지할수있을것으로판단된다. 본연구는은행권주택담보대출에비해상대적으로논의가미흡하였던비은행권주택담보대출을대상으로금융업권간규제차익에따른대출수요의이동가능성에대해실증분석한점에서차별성을가질수있을것이다. 또한저금리기조가지속된이후시장금리인상압력이우려되는가운데, 가계부채의증가로인해점차주택금융규제가강화될것으로예상됨을감안할때시의적절한연구로판단된다. 그러나본연구에서는전반적인경기상황에대해유의한실증분석결과를제시하지는못하였다. 이는가계부채와관련한여러연구들이거시적측면뿐만아니라미시적측면에서도중요하게인식됨을감안할때, 향후진행될미시적자료에기초한분석은보다풍부한연구결과를제공할수있을것으로기대된다. 또한금융시장의안정성이나건전성을높이기위한다양한방안을수립하는데기여할수있을것으로판단되므로후속과제로남겨두기로한다. 끝으로본연구를계기 로주택금융규제가주택담보대출및주택시장에미치는영향에대한추가연구가활성화되기를기대해본다. 논문접수일 : 2017년 5월 29일논문심사일 : 2017년 6월 12일게재확정일 : 2017년 10월 13일 참고문헌 1. 고성수ㆍ윤여선, 주택금융규제가소득분위별주택소비에미치는영향, 부동산학연구, 한국부동산분석학회, 제14권제2호, 2008, pp 김영철ㆍ최내영, 장기주택금융의차용제약이가구의주택소비에미치는영향에관한연구, 국토계획, 대한국토ㆍ도시계획학회, 제39권제1호, 2004, pp 김정렬, 가계부채규모와연체율결정요인에관한연구, 한일경상논집, 한일경상학회, 제66권, 2015, pp 박종상, 주택담보대출규제완화가차입자미시구조에미치는영향, 주택담보대출리스크관리를위한규제및대출상품의설계, 한국금융연구원, 2017, pp 송인호, LTV 규제가거시경제에미치는영향, KDI 경제전망, 제31권제1호, 한국개발연구원, 2014, pp 심종원ㆍ정의철ㆍ정현정, 주택담보대출연체율결정요인에관한연구, 부동산학연구, 한국부동산분석학회, 제15집제2호, 2009, pp 이규복ㆍ이순호, 비은행금융회사금리결정요인분석 : 저축은행및캐피탈사를중심으로, 한국금융연구원, 이동규ㆍ서인석ㆍ박형준, 주택정책규제수단으로서 DTI 규제정책의효과분석, -System Dynamics 를활용한시뮬레이션분석-, 한국정책회보, 제18권제4호, 2009, pp 이소영ㆍ정의철, 총부채상환비율규제가주택점유형태결정에미치는영향분석, 서울도시연구, 서울연구원, 제11 권제1호, 2010, pp 이종원, 계량경제학, 박영사, 이호진, 주택금융규제가주택소비및금융시장안정성에미치는영향, 건국대학교박사학위논문, 임대봉, 주택시장의대출규제 (LTVㆍDTI) 와주택가격, 그리고가계부채에관한연구, 국토계획, 대한국토ㆍ도시계획학회, 제48권제3호, 2013, pp 임진, 주택담보대출원금상환구조결정요인분석, 주택담보대출리스크관리를위한규제및대출상품의설계, 한국금융연구원, 2017, pp 조만ㆍ김경환, 서브프라임모기지위기와시사점, 부동산금융의현황과과제, 한국개발연구원, 2012, pp

14 18 부동산학연구제 24 집제 1 호 15. 최막중ㆍ지규현, 주택금융의활성화가가구의주택수요에미치는영향, 국토계획, 대한국토ㆍ도시계획학회, 제36권 7호, 2001, pp 최성호ㆍ송연호, LTV, DTI 규제완화가주택구매여력및리스크에미치는영향, 금융정보연구, 한국금융정보학회, 제4권제1호, 2015, pp 한국은행, 2016년하반기금융안정보고서 통계청ㆍ금융감독원ㆍ한국은행, 2016년가계금융ㆍ복지조사결과, Campbell, John Y. and Joao F. Cocco, How do house prices affect consumption? Evidence from micro data, Journal of Monetary Economics, vol.54 (3), 2007, pp Dynan, Karen E., and Kohn, Donald L., The Rise in U.S. Household Indebtedness: Causes and consequences, Paper Prepared for the Reserve Bank of Australia Conference, Igan, Deniz and Heedon Kang, Do Loan-to-Value and Debt-to-Income Limits Work? Evidence from Korea, 2011, IMF Working Paper, 11/ IMF, 2016 Article ⅳ consultation press release; staff report; and statement by the executive director for the republic of Korea, IMF Country Report, No. 16/278, Linneman, P., Megbolugebe, I., Whchter, S., The Impact of Borrowing-Constraints on Homeownership, AREUEA Journal, 17(4), 1989, pp McDonald, Chris, When is Macroprudential Policy Effective? BIS Working Paper, no.496, March Moffitt, R., The Econometrics of Piecewise-Linear Budget Constraints, Journal of Business & Economic Statistics, Vol.4 No. 3, 1986, pp Vandenbussche, Jerome, Ursula Vogel, and Enrica Detragiache, MacroprudentialPolicies and Housing Prices A New Database and Empirical Evidence for Central, Eastern, and Southeastern Europe, IMF Working Paper 12/303, Zorn, P., Mobility-Tenure Decisions and Financial Credit, AREUEA Journal, Vol. 17 No. 4, 1989, pp. 1-16

15 주택금융규제가비은행권주택담보대출에미치는영향 19 부록 < 부표 1> 주택금융정책운용추이 구분 정책내용 주택시장안정대책 ( 금융대책시행 ) 가계대출관련추가대책시행 주택담보대출 BIS 비율위험가중치상향조정등가계대출건전성강화후속조치 9.9. 부터투기과열지구담보인정비율 (LTV) 을현행 70~80% 에서 60% 이하로운영 부터 LTV 60% 를전국으로확대 LTV 70% 상회 7 개은행에대하여 LTV 인하개선계획수립지시 조흥 (71.4%), 우리 (76%), 제일 (72.4%), 부산 (77.6%), 전북 (74.1%), 농협 (77.0%), 수협 (89%) 주택시장안정종합대책 투기과열지구및투기지역의 3년이하주택담보대출취급시 60% 50% 로하향조정 투기지역만기 10년이하은행및보험사주택담보대출 LTV 상한 40% 로축소 단계주담대리스크관리강화방안 2 단계주담대리스크관리강화방안 주택담보대출리스크관리강화를위한추가조치 주택담보대출리스크관리강화대책시행 7.1. 부터투기지역내 6 억원초과아파트를담보로취급하는만기 10 년초과주택담보대출 ( 신규취급분 ) 의 LTV 를 60% 40% 로하향조정 7.1. 부터거치기간 1 년미만, 중도상환수수료가부과된만기 10 년초과원리금분할상환 ( 연도별로균등분할상환 ) 주택담보대출에대한 LTV 는현행기준 (60%)) 을적용 7.1. 부터상호저축은행의신규로취급하는투기지역 APT 에대한 LTV 를종전 70% 60% 로하향조정 30 세미만미혼차입자의총부채상환비율 (DTI) 40% 상한설정 4.5. 부터투기지역 6억원초과아파트신규구입시 DTI 40% 상한적용 부터은행ㆍ보험사의 LTV 예외 * 적용대상폐지 60% 40%), 비은행금융기관 : 60~70% 50% 조정 * 은거치기간 1 년미만의중도상환수수료가부과된원리금분할상환방식의대출임 부터투기지역 6 억원초과아파트의신규구입자금대출에대해서만적용하던 DTI 규제를수도권투기과열지구까지확대 차, 57 차부동산가격안정심의위원회심의결과 투기지역해제요건을완화하고완화된요건에따라주택및토지투기지역을대폭해제 ( 강남 3 구를제외한모든주택투기지역해제 ) 7.7. 부터수도권전역에대한 LTV 상한 50% 로차등적용 만기 아파트 ( 주상복합포함 ) 주택 변경전변경후변경전변경후 은행주택담보대출에대한리스크관리강화지도 10 년초과 3 년이하 60% 이내 50% 이내 60% 이내 50% 이내 3 년초과 ~ 10 년이하 60% 이내 50% 이내 60% 이내좌동 담보가액 6 억원초과 60% 이내 50% 이내 60% 이내좌동 담보가액 6 억원이내 60% 이내좌동 60% 이내좌동 10 년이상분할상환 * 70% 이내좌동 70% 이내좌동 주 : * 은 1 년이내한국주택금융공사에매각하거나자체유동화계획이있는고정금리부대출 ( 거치기간 1 년이내, DTI 40% 이하 ) 을의미함.

16 20 부동산학연구제 24 집제 1 호 < 부표 1> 의계속 구분 정책내용 은행주택담보대출에대한추가리스크관리강화지도 수도권전역에대한 DTI 상한 40% 적용 ( 비투기권지역으로 DTI 규제확대 ) 구분 DTI 기본비율 현행 확대적용 담보가치대출금액서울인천투기지역 ( 투기지역제외 ) 경기 6억원초과 5천만원초과 40% 50% 60% ( 소유권취득일로부터 3개월이내 ) 6 억원초과 ( 소유권취득일로부터 3 개월경과 ) 3 억원초과 6 억원이하 3 억원이하 국민주택규모초과 국민주택규모이내 1억원초과 40% 5천만원초과 50% 60% 50% 1억원이하 1억원초과 40% 5천만원초과 50% 60% 50% 1억원이하 1억원초과 40% 5천만원초과 50% 60% 50% 1억원이하 5천만원초과 50% 50% 60% 부터제 2 금융권까지수도권비투기지역에 DTI 확대 보험사 : 만기 10 년이하또는만기 10 년초과ㆍ담보가액 6 억원초과아파트 ( 만기 3 년이하아파트이외주택포함 ) 에대해현행 60% 이내인 LTV 를 50% 이내로강화 보험사 DTI 기본비율 담보가치 대출금액 현행 1) 확대적용 2) 투기지역 서울 ( 투기지역제외 ) 인천경기 DTI 가산및감면 6 억원초과 ( 소유권취득일로부터 3 개월이내 ) 5 천만원초과 40% 50% 60% 5 천만원이하 없음 비은행권주택담보대출에대한리스크관리강화지도 6 억원초과 ( 소유권취득일로부터 3 개월경과 ) 3 억원초과 6 억원이하 3 억원이하 국민주택규모초과 1억원초과 40% 5천만원초과 50% 60% 50% 1억원이하 1억원초과 40% 5천만원초과 50% 60% 50% 1억원이하 1억원초과 40% 5천만원초과 50% 60% 50% 1억원이하 고정금리 (+5%p) 분할상환 (+5%p) 신용등급 (+5%p 또는 -5%p) 신고소득 (-5%p) 국민주택규모이내 5천만원초과 50% 50% 60% 1) 감독규정 (6 억원초과, 소유권취득일로부터 3 개월이내대출 ) 및금융회사내규 ( 기타대출 ) 2) DTI 최고한도비율은서울 60% 이내, 인천ㆍ경기 70% 이내로제한 ( 투기지역은 60% 이내 )

17 주택금융규제가비은행권주택담보대출에미치는영향 21 < 부표 1> 의계속 구분 정책내용 상호금융사ㆍ저축은행ㆍ여전사 : 아파트에대해현행 70% 이내인 LTV 를 60% 이내로강화하고여전사에대해서도 LTV 적용 상호금융사ㆍ저축은행ㆍ여전사 DTI 기본비율 담보가치 대출금액 현행 투기지역 서울 ( 투기지역제외 ) 확대적용 인천경기 DTI 가산및감면 6 억원초과 ( 소유권취득일로부터 3 개월이내 ) 5 천만원초과 40% 50% 60% 5 천만원이하 없음 1 억원초과 40% 6 억원초과 ( 소유권취득일로부터 3 개월경과 ) 5 천만원초과 1 억원이하 50% 50% 60% ( 계속 ) 비은행권주택담보대출에대한리스크관리강화지도 ( 계속 ) 3 억원초과 6 억원이하 3 억원이하 국민주택규모초과 5 천만원이하 억원초과 40% 5천만원초과 50% 60% 50% 1억원이하 1 억원초과 45% 5천만원초과 55% 65% 55% 1억원이하 고정금리 (+5%p) 분할상환 (+5%p) 신용등급 (+5%p 또는 -5%p) 신고소득 (-5%p) 국민주택규모이내 5 천만원초과 55% 55% 65% 5 천만원이하 주택미분양해소및거래활성화방안 1) 감독규정 (6 억원초과, 소유권취득일로부터 3 개월이내대출 ) 및금융회사내규 ( 기타대출 ) 2) DTI 최고한도는 3 억원초과아파트 ( 서울 60% 이내, 인천ㆍ경기 70% 이내로제한 ( 투기지역은 60% 이내 )) / 3 억원이하아파트 ( 서울 70% 이내, 인천ㆍ경기 75% 이내로제한 ( 투기지역은 70% 이내 )) 비강남권 DTI 규제완화 (50% 로적용 ) 실수요주택거래정상화와서민주거안정지원방안 2011 년 3 월까지무주택, 1 주택자 DTI 규제한시적해제단, 강남 3 구 ( 강남, 서초, 송파 ) 는적용제외 4월부터 DTI 투기지역 40%, 투기지역외서울 50%, 인천ㆍ경기 60% 적용주택거래활성화 DTI 가산항목 ( 고정금리, 분할상환등 ) 에비거치식을추가하여비거치식기조유지를위한금융부문고정금리ㆍ분할상환대출에대해서는최대 15%p 한도내에서 DTI 비율을확대적용대응방안 * 가산항목반영시 DTI 최고한도는서울 65%, 인천ㆍ경기는 75% 까지확대 가계부채연착륙종합대책 고위험대출및편중대출에대한 BIS 위험가중치상향적용 여전사레버리지규제도입 시장과열시도입된과도한규제완화, 서민주거지원강화 강남 3 구에대한투기과열지구해제 ( 현재투기과열지구로지정된지역없음.)

18 22 부동산학연구제 24 집제 1 호 < 부표 1> 의계속 구분 제 2 금융권가계대출보완대책 정책내용 상호금융가계대출 - 예대율 80% 이내운용 ( 은행과동일하게예대율규제를법제화 ) - 고위험대출에대한규제및감독강화 - 조합원간주범위축소및비조합원에대한대출한도축소 ( 연간신규대출총액의 1/3 로일원화 ) - 상환능력확인등대출심사관행개선 - 자산건전성분류 대손충당금적립기준을 2015 년까지은행수준으로단계적강화 보험사가계대출 - 주택담보대출위험계수를상향조정 1) 일반주택담보대출은현행 1.4% 2.8% 로상향조정 2) 고위험주택담보대출은현행 1.4% 4.0% 로상향조정 - 대출영업억제 서민주거안정을위한 서민지원확대에대한일환으로생애최초주택자금대출에대해 DTI 자율적용및 주택시장정상화종합대책 30년만기신설, LTV 60% 70% 로완화 제 2 금융권연대보증폐지 7.1. 부터제 2 금융권대출에대한연대보증전면폐지 8.1. 부터지역별ㆍ금융업권별규제차익해소를위해 LTV ㆍ DTI 규제단일화 구분 변경전 지역은행ㆍ보험기타비은행권 변경후 새경제팀의경제정책방향 LTV DTI 수도권 50~70% 60~85% 1) 전금융권 70% 기타 60~70% 70~85% 1) 서울 50% 50~55% 2) 수도권ㆍ전금융권 경기ㆍ인천 60% 60~65% 2) 60% 주 1) 상호금융자체추가한도 (15%p) 포함. 2) 아파트가격 3 억원이하 DTI 산정시소득인정범위추가확대 - 청장년층의장래예상소득인정기간확대 ( 현행 10 년 대출만기범위내 60 세까지 ), 은퇴자순자산소득환산상한폐지 ( 현행도시근로자평균소득 상한폐지 ) 은행권여신 ( 주택담보대출 ) 심사선진화가이드라인 은행권가계주택담보대출여신 ( 주택담보대출 ) 심사선진화가이드라인 - 수도권은 2016 년 2 월, 기타지방은동년 5 월부터시행 자료 : 조만ㆍ김경환 (2012) 을기초로추가재구성.