Savills World Research Korea 브리핑 서울 프라임 오피스 2017년 2분기 사진 : CBD, Seoul 개요 세계 경제가 회복하며 특히 반도체 및 석유화학 제품의 수출이 증가하고, 소비심리가 회복되면서 한국은행은 2017년의 한국 경제성장률을 상향 전망하였다. 삼성그룹의 강남 이전 후 비어있던 도 심의 삼성본관에 한국은행이 임차하여 도 1% 상승하여 1분기와 유사한 증가를 나 심의 임차수요는 1분기 대비 증가하였다. 타내었다. 임대료와 관리비는 전년동기 대비 약 여의도권역은 임차 수요가 정체된 시그니쳐타워서울의 거래가 종결되며 모습을 보이고 있고, 강남권역은 패션업 2017년 오피스빌딩 거래로는 최대금액을 종 임차인이 임대료가 저렴한 빌딩으로 기록하였고, 2분기 오피스 거래규모는 이전하여 수요 감소를 보였다. 1분기에 이어 지속적으로 증가세를 보 "경제가 안정되어 가는 모습을 보이며 임차수요도 2분기 연속 증가세를 보였고 투자자들의 활발한 투자 또한 1분기에 이어 지속되었다." Savills Research 였다. savills.co.kr/research 01
공급 2017년 2분기에는신규공급된프라임오피스가없었다. 다만, 주요 3권역외지역에는서초마제스타시티의오피스 2개동이준공되었다. 마제스타시티오피스B동은올림푸스와녹십자가입주할예정으로 4개층이사전임대되었으며, 현재마케팅진행중이다. 수요와공실률 7월열린금융통화위원회에서한국은행은 2017년경제성장률을 2.8% 로상향전망하였으나기준금리는 1.25% 로동결하였다. 한국은행은반도체및석유화학의수출증가에힘입어국내경제의성장세는확대되었지만, 수요측면에서의물가상승압력이크지않을것으로전망되어현재의완화적기조를유지한다고밝혔다. 소비자물가상승률은당분간물가안정목표인 2% 수준을유지할것으로예상하였다. 2017년 2분기서울프라임오피스의순흡수면적은 36,000sqm이었다. CBD는 54,100sqm, GBD는 -23,000sqm, YBD는 4,900sqm로, 권역별로격차를보였다. 2분기의서울프라임오피스공실률은 CBD와 YBD는각각 1.2%p, 0.4%p 씩하락한반면, GBD 는 1.2%p 상승하였다. 서울프라임오피스평균공실률은전분기대비 0.2%p 감소한 14.3% 였다. CBD와 YBD에서는지난분기에준공한빌딩으로대형임차인이입주하며임차인이동은활발하였으나, Prime 에서 Prime으로이전하는수요가많아평균공실률은소폭하락하는데그쳤다. GBD권역은 GT타워에있던코오롱인더스트리의이전으로공실률이상승하였다. 표 1 권역별월임관리비및공실률, 차트 1 실질 GDP 성장률및실질수출증가율, 2006 년 - 2018 년 ( 전망 ) 18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 13.4% 출처 : 한국은행 실질경제성장률 ( 전년대비증가율 %) 수출액실질증가율 ( 전년대비증가율 %) 12.4% 13.5% 17.1% 6.0% 6.5% 5.2% 5.5% 4.4% 4.5% 3.3% 3.7% 2.6% 2.8% 3.50% 3.60% 2.8% 2.9% 0.7% 2.3% 2.8% 2.9% 2.3% 0.5% 2.20% 0.4% 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017F 2018F 차트 2 금융및보험업종사자수추이, 2008 년 6 월 - 2017 년 6 월 1,200 1,100 1,000 900 800 700 권역 단위 : 고용자수 ( 천명 ) 금융및보험업고용자수 ( 좌 ) 고용자수 ( 우 ) 27,000 25,000 23,000 21,000 19,000 17,000 600 15,000 Jun-08 Jun-09 Jun-10 Jun-11 Jun-12 Jun-13 Jun-14 Jun-15 Jun-16 Jun-17 출처 : 통계청 평균임대료 ( 임대면적기준 ) 임대료 전년동기대비인상률 (%) 평균관리비 ( 임대면적기준 ) 관리비 전년동기대비인상률 (%) 순흡수면적 (sqm) 공실률 (%) ( 전분기공실률 ) CBD 103,300 1.0% 39,900 0.5% 54,100 16.9% (18.1%) GBD 90,300 1.2% 37,700 1.0% -23,000 9.1% (7.9%) YBD 79,200 0.1% 36,500 1.2% 4,900 16.7% (17.1%) Overall Seoul Average 94,300 0.9% 38,500 0.8% 36,000 14.3% (14.5%) 표 2 신규공급오피스, 사업명마제스타시티 ( 오피스 A, B 동 ) 주소지서초구서초동 1498-5 연면적 (sqm) A 동 : 36,189 B 동 : 46,580 준공년도 2017 년 6 월층수 17F / B7F 비고 올림푸스, 녹십자입주예정 ( 단위 : 원 /3.3058sqm) savills.co.kr/research 02
2017년 2분기에는 Prime오피스에서 Prime오피스로이전한비율이 40% 로가장우세했다. Secondary오피스에서 Prime오피스로업그레이드한이전사례는 34% 로 2016년평균과비슷한수준이었다. 이밖에증평수요는 15%, 신규수요는 11% 로조사되었다. 권역별로는 CBD가전체해소면적의 72% 를차지해가장높은임차수요를보였다. 3권역내 CBD의오피스면적비중이 50% 임을감안하여도높은수준이다. CBD권역의공실률은지난분기대비 1.2%p 하락한 16.9% 이다. 이번분기는 CBD 권역내이동이전체해소내역중가장컸다. SK건설이파인에비뉴A동에서수송스퀘어로입주하였지만, 감평 ( 약 19,800 sqm) 하며이전하였다. 기존빌딩인파인에비뉴A동은 6월말현재전체공실로남아있으나, 연말에신한카드가입주할예정이다. 서울스퀘어는 LG전자가인근 LG서울역빌딩 ( 구 STX남산타워 ) 으로이전하며공실이발생하였다. 이밖에한국은행이본사리모델링 (2020년 6월완료예정 ) 으로삼성본관으로입주하였으며, 타워8에 KB카드, T타워에 MPC 와같이연층을사용하는대형임차인이전등권역내이동이활발하였다. GBD권역의공실률은지난분기대비 1.2%p 상승한 9.1% 를기록하였다. GT타워의앵커임차인이었던코오롱인더스트리 FnC부문이동양금융센터빌딩 (Secondary) 전체와삼성생명삼성동빌딩 (Prime) 일부층으로이전하며 GT타워에대형공실이발생하였다. 또한포스코대우와포스코P&S의합병으로포스코P&S가송도동북아무역타워 (NEAT) 로이전했다. 반면, 파르나스타워에는샤이어코리아와카 카오프렌즈, 신세계프로퍼티등이입 주하였다. 한화생명서초빌딩은기존 공실에스타트업을위한맞춤형사무 공간인드림플러스강남센터를개장하 였고한화생명에서운영할계획이다. YBD 권역의공실률은지난분기대비 소폭하락한 16.7% 를기록하였다. HP 빌딩, KTB 빌딩등에신규조직이입 주하며 YBD 의공실률을소폭낮추었 다. 지난분기공급된 SK 증권빌딩 ( 구 K 타워 ) 에는 SK 증권이삼성생명여의 도빌딩에서이전을완료하였다. 이번 분기 YBD 임차인이동의대부분은 차트 3 공실해소구분, Expansion 15% 구분별해소비율 New organisation 11% Prime to prime 40% Secondary to prime 34% 차트 4 순흡수면적, 2008 년 1 분기 - 350,000 300,000 250,000 200,000 150,000 100,000 50,000 0-50,000-100,000-150,000-200,000 권역내의이동또는신규오피스수 요가대부분이었다. 임대료 서울오피스의평균명 목임대료는 94,300 원 /3.3m 2 으로전 년동기대비 0.9% 상승하였다. 권역 별로 CBD 권역이 1.0%, GBD 1.2%, YBD 0.1% 의임대료상승률을보였 다. 대부분의임대료인상이 1 분기 에이루어지는특성상 2 분기에는임 대료조정사례가 3 건밖에없어서, 지난분기와비교하였을때큰변동 이없었다. GBD 17% YBD 11% 단위 : sqm CBD GBD YBD 권역별해소비율 CBD 72% 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 savills.co.kr/research 03
전망 CBD권역에는 KEB하나은행을지로본점이 7월준공을앞두고있으며, 순차적으로 KEB하나은행과계열사가입주할예정이다. 주요 3권역외지역에는용산에아모레퍼시픽신사옥이올해말에준공될예정이다. CBD권역에는서울역인근을중심으로대형임차인의이동이활발할것으로보인다. 서울스퀘어와그랑서울에있는 KEB하나은행조직이을지로본점으로이전하며공실이발생할예정이며, 서울스퀘어에 LG전자가이전해나간공실면적으로 SK플래닛및 MSD가입주할예정이다. 이밖에 T타워에는 SK컴즈, 트윈시티남산에는 CJ올리브네트웍스가입주를앞두고있어, 서울역인근공실률이하락할것으로보인다. 을지로의파인에비뉴A 동은 SK건설이전으로발생한공실면적에신한카드 (15개층 ) 가 12월에입주할것으로알려져연말까지 CBD의평균공실률은하락할것으로예상된다. GBD권역은파르나스타워에법무법인율촌과게임업체블리자드등의입주가이어지며공실을해소할것으로보이나, 캐피탈타워에데상트가잠실의롯데월드타워로이전하면 GBD의평균공실률은올라갈것으로예상된다. GBD권역에는공유오피스가계속해서입주하고있다. 메리츠타워에패스트파이브가 8월중오픈하며, 이밖에 Secondary빌딩에도공유오피스가다수의임차계약을체결하였다. YBD권역의공실률은큰변동이없을것으로예상된다. HPE가 HP빌딩에서 SK증권빌딩으로이전할예정이나권역내이전으로공실률에영향은없다. 다만 FKI타워의 LG CNS( 약 43,000 sqm) 가 2018년 1분기에마 차트 5 서울프라임오피스공실률, 2008 년 1 분기 - 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 차트 6 권역별전년동기대비임대료인상률, 2008 년 1 분기 - 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% -1%, 한국은행 곡사옥으로이전해나갈예정으로내 년 YBD 의공실률상승이불가피해 보인다. 매매및투자시장 국내경제의성장세가확대되었지만 상대적으로내수회복이미미하였다고 판단한한국은행은, 기준금리를 1.25% 로유지하고있다. 2017 년상반기국내 주요오피스시장의거래량은전년동기 대비약 65% 증가한 4 조 2,000 억원 으로조사되었다. 상당수의거래들은공 실률이낮은우량자산중심으로이루 CBD GBD YBD 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 CBD GBD YBD 소비자물가상승률 ( 전년동기비 ) 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 어졌다. 코어 - 블라인드펀드를활용한 국내기관투자자들의거래가전체의 52% 를차지하였다. 이외에도성장 세인자금력있는중견기업들이사옥 용도로오피스빌딩을매입하였다. 이지스자산운용은중구수표동에위 치한시그니쳐타워서울을 7,260 억원 에매입하였다. 금년도매각사례로는 최대규모인시그니쳐타워서울은코 어성격을지닌국민연금블라인드 펀드가주요투자자로참여한것으 로알려졌다. 아모레퍼시픽이 2018 년 1 분기용산신사옥으로이전하여발생 하게되는예상공실면적에대해서는 savills.co.kr/research 04
한화증권이책임임차를보증하며안정성을확보한것으로알려졌다. NH아문디자산운용은중구을지로2 가에소재한유안타빌딩을 2,170억원에매입하였다. 유안타증권은우선매수권을행사하여, 제3자인 NH아문디자산운용을매수자로지정하였다. 본거래에는농협금융그룹계열사의 코어성격의블라인드펀드가주요주주로참여하였다. 유안타증권은우선매수권을넘기는조건으로임차료를소폭하향조정했으며, 그외에는하나자산운용과맺은기존의임대차조건을그대로승계한것으로알려졌다. 삼성SRA자산운용은강남구역삼동에위치한삼성생명역삼빌딩을 2,109억 원에매입하였으며, 코어성격을지닌국민연금블라인드펀드가주요주주로참여하였다. 본빌딩은삼성생명과삼성전자가주요임차인으로, 거래시공실률이 3% 이하인안정된물건으로알려졌다. 모건스탠리는종로구수송동에위치한수송스퀘어를매입하였다. SK D&D가 표 3 주요임차인이동, To From 권역 빌딩명 임차인 입주면적 (sqm) 권역 빌딩명 삼성본관 한국은행 43,800 CBD 한국은행본관 수송스퀘어 SK건설 40,500 CBD 파인에비뉴A 더케이트윈타워즈 SKC 10,300 GBD 강남교보타워 타워8 KB 카드 10,300 CBD 대우프라자 T타워 MPC 8,100 CBD 대우재단빌딩및신규조직 수송스퀘어 SKT 7,400 CBD 서울파이낸스센터 더케이트윈타워즈 에이스처브라이프 4,300 CBD 서울시티타워 & 페럼타워 CBD 와이즈타워메리츠화재 3,100 YBD 메리츠화재사옥및신규조직 수송스퀘어 SK 가스 2,400 CBD 파인에비뉴 A 파인에비뉴 B 푸마 2,400 Non-core 전문건설회관 ( 신대방동 ) 부영태평빌딩 법무법인양헌 2,300 CBD 원서빌딩 D타워 퍼시스 2,100 신규 센터원 윌리스타워스왓슨 2,100 CBD 페럼타워 & 오피시아빌딩 종로타워 TEC 2,000 신규 센터플레이스 MSC 코리아 1,800 CBD 한진빌딩 파인에비뉴 B 일렉트로룩스코리아 1,500 CBD 시그니쳐빌딩 한화생명서초사옥 드림플러스강남센터 6,900 신규 삼성생명삼성동빌딩 코오롱인더스트리 4,300 GBD GT타워 파르나스타워 카카오프렌즈 3,300 GBD GT타워 GBD 파르나스타워신세계프로퍼티 3,200 CBD 제일은행구본점 오토웨이타워알카텔루슨트 2,700 GBD 아셈타워 포스코센터 아날로그디바이스코리아 1,800 신규 포스코P&S타워 히어솔루션즈코리아 1,800 GBD 한국지식재산센터 파르나스타워 샤이어코리아 1,700 신규 SK증권빌딩 (K타워) SK증권 15,800 YBD 삼성생명여의도 YBD KTB 빌딩화승네트웍스 1,800 신규 HP 빌딩인스파이어인티그레이티드리조트 1,100 신규 KTB 빌딩주택도시보증공사 1,100 YBD 한국기업데이터사옥 savills.co.kr/research 05
수평증측한수송스퀘어는 SK건설등 SK계열사와 10년간의임차계약을맺고입주율 100% 를보이고있다. 모건스탠리코어펀드가예상하는수익률은 5% 초반대로알려졌다. 가구회사한샘은마포구상암동소재의팬택빌딩을 1,568억원에매입하였다. 지난 3년동안매출규모가 2배가량증가한한샘은큰규모의통합사옥이필요하여, 상암동소재의팬택빌딩을매입한것으로알려졌다. 동원F&B도적극적인 M&A로회사규모가성장함에따라현재양재동동원산업본사빌딩과인접한트러스트타워를 1,073억원에매입하였다. 트러스트타워의공실면적은동원그룹의 R&D 센터등으로사용할것으로알려졌다. 차트 7 서울오피스시장거래규모, 2008 년 1 분기 - 9 8 7 6 5 4 3 2 1 0 단위 : 조원 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 차트 8 서울프라임오피스 Cap. Rate 추이, 2005 년 1 분기 - 9% Spread ( 우 ) Cap rate ( 좌 ) 5 년만기국고채수익률 ( 좌 ) 900 2017년 2분기의 Cap. Rate은마케팅임대료와 90% 임대율로가정하여추정할경우, 4.7% 수준이다. 하지만, Rent Free및 TI를감안한실질임대율을고려하면 4% 초반으로예상된다. 6월말기준, 5년만기국고채수익률이상승하여 1.9% 이며, 2016년 11월이후 1.8-1.9% 수준을유지하고있다. 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017, 한국은행 차트 9 5 년만기국고채수익률및기준금리추이, 2012 년 1 월 - 2017 년 6 월 800 700 600 500 400 300 200 100 0 4.0% 5 년만기국고채수익률기준금리 3.5% 3.0% 2.5% 2.0% 1.5% 1.0% 출처 : 한국은행 2012-01-02 2012-03-02 2012-05-02 2012-07-02 2012-09-02 2012-11-02 2013-01-02 2013-03-02 2013-05-02 2013-07-02 2013-09-02 2013-11-02 2014-01-02 2014-03-02 2014-05-02 2014-07-02 2014-09-02 2014-11-02 2015-01-02 2015-03-02 2015-05-02 2015-07-02 2015-09-02 2015-11-02 2016-01-02 2016-03-02 2016-05-02 2016-07-02 2016-09-02 2016-11-02 2017-01-02 2017-03-02 2017-05-02 2017-07-02 savills.co.kr/research 06
표 4 주요거래사례, 권역빌딩명매도자매수자 매매면적 (sqm) 매매가격 ( 단위 : 억원 ) 시그니쳐타워서울신한 BNP 파리바자산운용이지스자산운용 99,997 7,260 CBD 유안타증권빌딩하나자산운용 NH- 아문디자산운용 28,024 2,170 알파빌딩도이치자산운용인트러스투자운용 (REITs) 13,519 832 수송스퀘어 SK D&D 이지스자산운용 (Morgan Stanley RE) 50,313 N/A GBD 삼성생명역삼동빌딩삼성생명삼성 SRA 자산운용 32,686 2,109 하이트진로서초사옥엠플러스자산운용유경 PSG 27,421 1,810 Others 트러스트타워골든브릿지자산운용동원 F&B 36,208 1,073 팬택빌딩인트러스투자운용한샘 66,649 1,568 Please contact us for further information Savills Korea Savills Research K.D. Jeon CEO Savills Korea +82 2 2124 4101 kdjeon@savills.co.kr Crystal Lee Senior Director Investment Advisory +82 2 2124 4163 csjlee@savills.co.kr Seunghan Lee Senior Director Leasing & Marketing +82 2 2124 4253 seunghanlee@savills.co.kr Hyunseok Jhee Director PM Services +82 2 2124 4204 hsjhee@savills.co.kr JoAnn Hong Director Korea +82 2 2124 4182 jhong@savills.co.kr Simon Smith Senior Director Asia Pacific +852 2842 4573 ssmith@savills.com.hk Miah Yang Senior Director Retail Service +82 2 2124 4270 mayang@savills.co.kr Savills plc Savills is a leading global real estate service provider listed on the London Stock Exchange. The company established in 1855, has a rich heritage with unrivalled growth. It is a company that leads rather than follows, and now has over 500 offices and associates throughout the Americas, Europe, Asia Pacific, Africa and the Middle East. This report is for general informative purposes only. It may not be published, reproduced or quoted in part or in whole, nor may it be used as a basis for any contract, prospectus, agreement or other document without prior consent. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, Savills accepts no liability whatsoever for any direct or consequential loss arising from its use. The content is strictly copyright and reproduction of the whole or part of it in any form is prohibited without written permission from Savills Research. savills.co.kr/research 07
부록 서울오피스시장및 Savills Korea 조사빌딩개요 표 5 조사빌딩개요, 2017 년 6 월기준 CBD GBD YBD Total 빌딩개수 23 12 9 44 A 평균연면적 (sqm) 85,000 99,000 101,000 92,000 평균준공연도 2006 2004 2004 2005 빌딩개수 21 19 9 49 B 평균연면적 (sqm) 53,000 47,000 45,000 50,000 평균준공연도 2004 1999 1996 2000 빌딩개수총합계 44 31 18 93 면적총합계 (sqm) 3,070,000 2,080,000 1,310,000 6,460,000 리서치 & 컨설팅팀 1. 서울대형오피스빌딩 서울시에입지하고있는 30,000 sqm 이상의대형오피스빌딩은 100% 사옥으로사용되는빌딩을포함하여 2017 년 6 월현재 CBD 에 32.4%, GBD 에 17.3%, YBD 에 13.2% 가밀집되어, 전체의약 62.8% 가이들세지역에분포하고있는것으로나타났음. 2. Seoul Prime Office 등급에대한정의 Savills Korea 에서는연면적과위치, 접근성, 가시성, 인지도, 임차인, 준공연도, 빌딩시설, 관리상태등을종합적으로고려하여오피스빌딩의등급을정하고있음. CBD, GBD, YBD 의 3 개주요권역에위치한 30,000 sqm 이상빌딩중상대적 으로우수한빌딩을프라임빌딩이라고정의함. 프라임빌딩 120 개중 93 개를대상으로서울오피스시장동향에대한조사및분석을하였음. 3. 임대료 임대료는보증금과월세로이루어져있으며, Savills Korea 는건물주가책정한기준층명목임대료 (Face Rent) 를조사및분석함. 보고서에서언급된월임대료는월세로, 보증금은월세의 10 배임. 4. 순흡수면적 (Net absorption) 해당기간동안오피스시장내증가하거나감소한임대면적임. 5. Cap. Rate 산정방법 Cap. Rate : ( 보증금운용이익 (5%)+ 기준층명목임대료 + 관리비초과이익 )x 임대율 (90%) x 12 / 거래가, 거래사례별 Cap Rate 의비교를위해보증금운용이율은 5%, 임대율은 90% 를일괄적용함. savills.co.kr/research 08