Ⅵ. 우리나라주택연금제도의문제점및개선방안 1. 주택연금제도의문제점 1) 대출금리 기존의공적보증주택연금대출금리는 3개월 CD금리에 1.1% 의금리마진을적용하여결정하도록되어있었다. 그러나 2015년 2월부터는신규취급액기준 COFIX 금리를사용할수있도록개정되었으며이경우금리마진은 0.85% 를부과하고있다. 새로이 COFIX 금리를사용할수있도록한조치는최근 CD금리에대해제기되었던유효성문제에기인한다고볼수있다. 대출기준금리는대출을취급하는금융기관의자금조달비용을의미하는데은행의경우 1년미만단기금리로는콜금리와 CD금리, Koribor 등을활용하고중장기금리는은행채금리를활용한다. KB금융지주경영연구소 (2014) 에따르면최근 CD와 Koribor 모두거래량부족으로단기금리의신뢰성에대한문제가지속되고있으며특히무기명유가증권인 CD는유통시장이불투명하고대부분이대고객 CD로기관간거래가활발하지않다는문제가있다. 특히, 김영도 (2012) 에따르면 2009년이후에는금융당국이리먼사태를계기로은행의유동성위험을축소하기위해예대율을경영지도비율로도입하도록하면서 CD 발행규모가급감하고있다. 원래예대율은 CD를제외한원화예수금에서원화대출금이차지하는비중을의미하는것으로 CD발행과직접적인연관은없으나, 현실적으로은행이조달금리상이점이없는시장성수신을할요인이없어지면서 CD금리규모가 2008년의 224.3조원에서 2011년 51.6조원으로크게하락하였다. 이와더
우리나라주택연금제도의문제점및개선방안 67 불어 2012년영국의리보 (LIBOR) 금리조작파문이일면서공정거래위원회가우리나라 CD금리가변동없이일정한수준을유지하는것에대해담합의혹을제기하면서 CD금리의신뢰성이많이하락한상태이다. 현재시중은행에서는주택담보대출의기준금리로널리활용되던 CD금리를대신하기위해 2010년 2월부터코픽스 (COFIX) 를산출하여사용하고있다. 김영도 (2012) 에따르면코픽스는 9개은행의가중평균조달금리로산정되고있으며, 수신금리라는대출의원가개념을포함하고있기때문에대출기준금리로사용되기에무리가없다. 또한, 코픽스는대출기관의전체자금조달구조를반영한다는점에서대출기준금리로서장점을보유하고있다. 민간주택연금상품을제공하고있는기관에서는대부분고정금리를사용하거나코픽스를기준으로대출금리를산정하고있다. 물론, 코픽스도발표시점이아닌발표시점이전 1개월동안의조달비용을나타낸다는약점이있으며단기, 신규, 잔액기준의 3가지금리만이존재하여다양한만기의대출금리산정이어렵다는문제가있다. 그러나코픽스는현재변동금리가계대출부문에서안정적이고빠르게대출기준금리로자리잡고있기때문에공적보증주택연금의기준금리산정에사용되기에적합한금리라고할수있다. 주택연금공사에서이번개정을통해 COFIX 금리를기준금리로선택할수있도록허용한점은이러한우려를반영한조치라고볼수있다. 그러나현재공적보증주택연금이변동금리를통해서만제공되는것은주택연금을공급하는입장에서 CD나매출어음, 은행채등을통해단기자금조달이가능한은행을제외하면취급하기힘든상품이다. 특히, 보험회사의경우 CP나채권발행이금지되어있기때문에자산운용의한방편으로공적보증주택연금상품을취급할수밖에없으며, 이마저도보험회사의평균적인운용자산이익률이라고할수있는공시이율에미치지못하는금리를제공하기때문에주택연금상품은보험회사입장에서취급하기어려운상품이될수있다. 공적보증주택연금이변동금리를통해서만가입가능한점은소비자의선택을제한하는문제를지닐수있다. 주택연금을노후생활자금으로활용하는고령층의경우사망후상환해야할주택연금대출금에대하여안정성위주의확정적인설계를원
68 조사자료집 2015-5 하는수요가많을수있다. 변동금리의경우금리하락기에는이자가적게누적되지만금리상승기에는이자가누적되는폭이클수있기때문에주택연금채무액이크게증가할수있다. 미국의경우 2008년고정금리역모기지를허용한이후고정금리주택연금이용자가전체이용자의 60% 이상을차지하고있다. < 그림 Ⅵ-1> 미국 HECM 역모기지상품의고정금리비율 자료 : Munnell, A.H. and S.A.Sass(2014), The Government's Redesigned Reverse Mortgage Program, Center for Retirement Research, Boston College. 공적보증주택연금상품이금리마진을 1.1% 로고정하는것도대출금융기관의자본조달위험이변동함에따라달라질수있는적정마진을반영하기어렵게만드는요인이된다. 이재연 (2014) 에따르면변동금리주택담보대출가산금리를구성하는요소는리스크프리미엄, 유동성프리미엄, 신용프리미엄, 자본비용, 업무원가및목표이익률등 6가지요소로구성되어있다. 물론, 공적보증을제공한다는점에서대출금융기관이단기경영상황을반영하여가산금리를수시로조정하게되면문제가될수있다. 그러나, 현재와같이고정된금리마진을사용하게되면가산금리에영향을주는요소들의움직임에따라대출금융기관에역마진이발생함으로써공적보증주택연금을취급하는데큰어려움이발생할수있다.
우리나라주택연금제도의문제점및개선방안 69 2) 초기보증료 현재공적보증주택연금상품은주택가격에대한보증을제공하기위해가입초기주택가격의 1.5% 를초기보증료로부과하고있으며이후매월보증잔액에대하여연리 0.75% 에해당하는월보증료를부과하고있는데, 이보증료는금융기관이대납하고가입자의대출잔액에가산하게된다. 문제는초기보증료의경우가입초기부터대출잔액에가산되기때문에연금수령기간동안고스란히이자가쌓이게되며, 게다가가입자가조기상환을결정하였을때기납한보증료는돌려받지못하기때문에조기상환하고자하는소비자가큰손해를볼여지가있다는점이다. 특히, 주택연금상품은소비자가수시인출금을일정금액이상으로설정하지않을때에는가입초기에대출금규모가작기때문에주택가격에대한보증위험은거의일어나지않는다. 이같은소비자들에게수시인출금을크게설정하여초기에대출을많이받은소비자들과동일한파산위험을상정하여같은초기보증료를부과하는것은소비자부담을가중시킬수있다. 3) 주택가격제한 현재공적보증주택연금은가입가능한주택가격을 9억원이하로제한하고있으며, 노후소득이없는경우라도거주주택이 9억원이상일때에는공적보증주택연금가입이불가능하다. 따라서고가주택을보유한고령층이노후자금이필요할때에는연금지급에대한보증이제공되지않는민간역모기지상품을이용하거나별도의주택담보대출을받을수밖에없다. 미국의경우주택가격에상관없이모든주택소유자가 HECM 주택연금에가입할수있다. 단지보증을제공하는주택가격을 US 625,500달러로제한하고이한도내에서최대대출금액을제한하여제공하고있다. 홍콩의경우도주택가격에대한제한없이주택가격인정한도를최대 HK 1,500만달러로정하여모든고령층의공적보증주택연금가입을허용하고있다.
70 조사자료집 2015-5 2. 개선방안 1) 대출금리기준개선및다양화 보험회사를비롯하여비은행권금융기관이공적보증주택연금시장에적극적으로참여하도록하기위해서는변동금리외에고정금리를사용한공적보증주택연금상품을고려해볼필요가있다. 미국에서는 2008년이전까지는모든공적보증주택연금상품이변동금리를적용하는수시인출방식 (Open-end Loan) 이었다. 그러나 2008년 3월연방주택청에서고정금리방식의 HECM 주택연금상품을허용하는가이드라인을발표한이후고정금리 HECM 주택연금상품이전체시장의 70% 가까이차지하고있는실정이다. 고정금리주택연금상품을만들게되면단기자금조달에불리한보험회사도주택연금시장에적극적으로뛰어들여지가생길수있다. 현재보험회사는금융감독규정에의하여가용자본으로인정되는후순위채권에한하여재무건전성기준을충족하거나적정한유동성을유지하기위한경우에제한적으로발행이가능한상태이다. 따라서대출을위한단기자금조달이불가능한보험회사는자산운용의수단으로주택연금대출을다루어야한다. Tower Watson(2013) 은주택연금의긴현금흐름과사망률에연계된상품특성상장기고정부채를다루는보험회사의자산운용에알맞은상품일수있으며특히고정금리로제공될때보험회사의자산부채관리 (Asset-liability Matching) 에적합할수있다고주장하였기때문에고정금리주택연금상품을다룰수있게되면많은보험회사가적극적으로시장에참여할유인이생긴다. 다만, CFPB(2012) 에따르면미국의고정금리 HECM 역모기지의경우대출원금을일시인출하는방식만이허용되고있으며변동금리주택연금보다더높은이자를부과하고있다. 22) 따라서현재제한적인수시인출금설정을허용하고있는우리나 22) U.S. Department of Housing and Urban Development(2014), Home Equity Conversion Mortgage(HECM) Program: Limit on Insurability of Fixed Interest Rate Products under the HECM Program, Mortgagee Letter 2014-11.
우리나라주택연금제도의문제점및개선방안 71 라주택연금제도에고정금리주택연금상품을도입하기위해서는더많은논의가필요할수있다. 금리마진에대해서는미국과같이변동금리주택담보대출시장에서결정되는마진의수준을반영하여정할수있도록해야한다. HECM Handbook(2012) 에따르면미국은변동금리주택연금상품의금리마진을정하기위해평균적인기대모기지이자율 (Expected Average Mortgage Interest Rate) 을결정할때쓰이는금리마진을사용하도록규정하고있다. 이와함께, 대출기관이연간 2%, 대출전체기간중 5% 를넘지못하도록금리변동한도를부과해규정함으로써과도한변동금리를부과하지못하도록규제하고있다. CFPB(2012) 에따르면 2008년 7월 HECM 변동금리상품들의평균금리마진은 1.5% 였으나, MBS를발행하여대출기관들에유동성을공급해주는 Fannie Mae의가격정책이바뀌고미국연방준비은행 (Federal Reserve) 의양적완화정책의영향으로 2009년 6월에는 2.94% 로증가하였다. 2011년 10월기준으로금리마진은 2.5% 수준에서결정되는것으로알려져있다. 이재연 (2014) 에서주장하였듯이공적보증주택연금상품의금리마진을결정할때금리수준의적정성을규정하는것보다금리마진결정과정의투명성및공정성확보에중점을두어야한다. 이를위해시장에서결정되는변동금리주택담보대출의가산금리수준을참고하되국가에서공적보증을제공함으로써대출금회수를못하게될신용위험이거의없다는점을감안하여결정될수있도록규정하는것도금리마진을정하는한가지방법이될수있다. 이와함께, 미국과같이변동금리의한도 (cap) 를정하거나금리마진의한도를명문화함으로써금융기관이과도한금리마진을부과하지못하도록소비자보호대책을마련할필요가있다. 2) 초기보증료제도개선및주택가격제한완화 미국의 HECM 프로그램에서는제도시행초기초기보증료를 2.0% 로부과하는 HECM Standard 상품만존재하였으나 2010 년초기보증료를 0.01% 로대폭낮춘 HECM Saver 상품을출시하게되었다. 그후 Saver 상품에대한수요가미진하자
72 조사자료집 2015-5 2013년 HECM Standard 와 Saver 상품을통합한상품을출시하게되었다. Munnell and Sass(2014) 에따르면미국의새로운제도하에서 72세가입자기준으로최대인출한도가 Standard 상품의 67.7% 에서 57.5% 로낮아질것으로예상하고있다. 또한, 가입일년이내에인출하는금액이최대한도의 60% 를넘지않을경우 0.5% 의보증료를부과하고 60% 를넘을경우 2.5% 를부과함으로써월보증료는종전의연리 1.25% 를그대로유지하고있다. 또한, 2010년부터공적보증주택연금상품을제공하고있는홍콩의경우초기보증료를대출실행 4년차부터 10년차까지 10회에걸쳐분할납부할수있도록하였고가입후 6개월내에계약을취소하면초기보증료가발생하지않도록하고있다. 초기보증료에대한논란을반영하여우리나라에서도최근초기보증료를기존의 2% 에서 1.5% 로인하하는조치를취하였다. 그러나, 수시인출금을전혀설정하지않은채조기상환하는소비자와수시인출액을크게설정하여초기대출금규모가큰소비자의파산확률이다르다는점을감안하면모든소비자들에게똑같은초기보증료를부과하는것은문제가될수있다. 이러한문제를방지하기위해서는미국과같이수시인출금규모에따라초기보증료를차등화하거나홍콩과같이일정기간이지난후에초기보증료를분할납부하는방식으로바꾸어소비자들사이의형평성을제고시킬필요가있다. 주택가격또한미국이나홍콩과같이별도의가입제한없이주택가격인정한도를설정함으로써고가주택을담보로받을수있는연금수령액을제한하고모든고령층소비자들이공적보증주택연금을이용할수있는길을열어줄필요가있다. 황재훈 (2011) 에서도주장하였듯이고가의주택을소유하고있더라도일정한소득이없는노인들은평균소득측면에서고소득층이라고단정지을수없다. 또한, 주택가격과금리리스크에장기간노출될수밖에없는주택연금의특성상시장에서자발적으로보증이제공되기힘들며공적보증은국가가이러한시장실패를막기위해보증을제공한다는사회보험의성격을지니고있다. 따라서, 일부고령층이이러한혜택으로부터제외되는것은문제가있을수있으며전체적인고령층의안정적인노후생활을보장하기위해서모든고령층의주택연금가입이가능하도록해야한다.
우리나라주택연금제도의문제점및개선방안 73 제3장의재정패널자료분석에서도고가의주택을소유한가구의경우다주택을보유한경우가많아주택가격제한완화가공적보증에대한부담을크게증가시킬우려는적을것으로예상된다. 또한, 미국이나홍콩과같이주택가격인정한도를설정하는방법으로고가주택보유자가입을허용할경우이들에대한과도한혜택제공을방지할뿐만아니라가격하락이일어나더라도주택인정가격이제한되어있으므로고가주택가격보증에대한정부부담이필요이상으로커지는것을방지할수있다. 다만, 현재모든주택연금가입자에게제공되는다양한세제혜택과비용감면혜택을고가주택보유자에게제공하는것은형평성문제가야기될수있으므로이러한혜택제공에대해서는어느정도제한할필요성이있다. 3) 하이브리드주택연금상품개발 최근미국에서는역모기지상품이진화하여주택연금을통해수령한연금지급금의일부로간병보험에가입하도록하는하이브리드상품이특허출원을받은바있다. 상품설계의핵심은역모기지를통해마련한재원으로생명보험에가입하고간병보험특약을부여하는것과유사한경제적효과를기대할수있으면서신용생명보험을연계해대출기관이떠안게되는주택가격하락리스크를보완한다는것이다. 역모기지, 생명보험, 간병보험을하나로연계한하이브리드상품설계의기본아이디어는 < 그림 Ⅵ-2> 에서보는바와같다. 역모기지의추가담보가치를보장하기위해차입자가사망시사망보험금이지급되는생명보험을추가옵션으로부여하고사망보험금에대한수혜자로대출기관을지정한다. 이를통해대출기관은예기치않은주택가격하락으로발생하는손실액을차입자의생명보험사망보험금에서충당할수있기때문에민간역모기지의공급유인이증가할수있다. 즉, 생명보험사망보험금이주택가격에대한보증을제공하는것이다. 이와함께, 역모기지연계간병보험은단독간병보험에가입할때보다주택담보설정으로인해건강관련심사기준이완화될수있기때문에차입자입장에서는간병보험가입이용이해지는장점이있다.
74 조사자료집 2015-5 < 그림 Ⅵ-2> 번들형역모기지흐름도 차입자의생명을담보로생명보험가입 차입자에게역모기지대출실행 차입자확인 대출한도확정 간병보험선택 차입자사망시주택매각풋옵션설정 신용생명보험가입동의 차입자사망시역모기지와주택매각 자료 : Jeffrey S. Lange(2008), Optimal Reverse Mortgage Product and Methods, Systems, and Products for Providing Same, Patent Application Publication. 이밖에도미국에서는금리유형을믹스한하이브리드상품들도출시되고있다. 최초대출금에대해서는고정금리를적용하지만이후수시인출금에대해서는변동금리를적용하는상품이대표적이다. 현재정부는공적보증주택연금을가입시암이나치매, 의료비실손보험료를낮게책정하여이용할수있는하이브리드상품출시를고려하고있는것으로알려져있다. 이와함께민간금융기관에서도신용생명보험혹은간병보험등다양한보험상품과연계된주택연금상품을개발하여정부부담을줄여줄수있는민간역모기지상품공급을개발 공급하고다양한금리유형을적용할수있도록하여고령층의다양한보장니즈를충족시킬필요가있다.