가계부채미시자료를이용한 스트레스테스트 김영식변동준장민최성호
머리말 2000년이후주택담보대출을중심으로가계부채가증가하기시작하면서가계부실에대한우려의목소리가커져왔다. 특히 2008년글로벌금융위기때정점에달했던주택담보대출연체율이안정기에접어들면서주택담보대출총량은이전보다더욱빠르게증가해왔다. 또한최근들어전세시장의수급불균형이지속되면서전세가격이큰폭으로상승하였다. 이러한전세가격의급등에대응하여정책당국이공공기관의보증확대를통해임차인에게금융자금공급을확대하면서 2011년부터전세자금대출이은행권을중심으로급증해왔다. 본연구의목적은주택담보대출또는전세자금대출을보유하고있는주택실수요자들이우리경제에충격이발생했을때어느정도의타격을입을것인지, 그리고이러한충격이가계혹은금융회사의입장에서감내할만한수준인지를알아보는것이다. 구체적으로본연구는 KCB(Korea Credit Bureau) 에등록된주택담보대출과전세자금대출의미시자료를이용한스트레스테스트를소개한다. 제1장에서는금리인상, 소득하락, 상환방식변경등경제여건의변화가주택담보대출의연체율에미치는영향을분석한다. 먼저주택담보대출차주의지역, 연령, 소득, 신용등급, 직업및대출건수등특성별데이터의기초통계를중심으로연체율결정요인을분석한다. 그리고프로빗 (probit) 모형과패널회귀모형으로연체율결정모형을구성한후금리인상, 소득감소, LTV(loan-to-value) 및상환방식변경등이연체율에미치는충격의정도를추정하고향후가계부채의부실가능성과정책대응에대한시사점을논의한다. 제2장에서는 KCB에등록된주택담보대출차주의집주소자료를활용하여차주단위의부채자료를가구단위화한후금리인상, 소득하락, 주택가격하락및차환위험 (rollover risk) 에대한가계부실가능성과금융기관손실률을측정한다. 특히개별가구의소득을사용하여산출한 DTI(debt-to-income) 와실제보유아파트의시세자료를사용하여측정한 LTV를고려한다. 본연구는전수에가까운데이터를활용하여가구화된자료를이용할뿐만아니라주택담보대출연체율의주요결정요인인가구별 DTI와실제 LTV를사용한다는점에서기존분석과큰차이를보인다. 제3장에서는최근전세가격급등에대응하여정책당국이차입자에대한원활한자금공급을위해확대해온보증서담보부전세자금대출이가계부실을증폭시킬가능성에대해점검한다. 먼저주택담보대출차주와전세자금대출차주의특성을비교하여전세자금대출의위험요인을찾아낸다. 그리고글로벌금융위기와외환위기를시나리오로전세자금대출에대한스트레스테스트를실시하여전세자금대출의부실이금융회사의부실로연결될가능성이존재하는지를검증하고정책적시사점을논의한다.
목차 제1장소득및이자율충격과주택담보대출연체율 1. 서론 2 2. 주택담보대출차주의특성분석 5 3. 주택담보대출차주의특성별연체율분석 14 4. 경제여건변화에따른연체율변화분석 19 5. 결론 28 제2장소득, 이자율, 주택가격및낙찰가율충격과주택담보대출손실률 1. 서론 30 2. 주택담보대출현황 32 3. 스트레스테스트 41 4. 시뮬레이션 44 5. 요약및정책적시사점 50 제3장소득및이자율충격과전세자금대출손실률 1. 서론 56 2. 전세자금대출현황및주요특성 57 3. 스트레스테스트 66 4. 정책적시사점 70
제 1 장소득및이자율충격과주택담보대출연체율 1) 김영식 ( 서울대경제학부 ) 장민 ( 한국금융연구원 ) 변동준 ( 코리아크레딧뷰로 KCB) 1. 서론 2. 주택담보대출차주의특성분석 3. 주택담보대출차주의특성별연체율분석 4. 경제여건변화에따른연체율변화분석 5. 결론 1) 이논문은서울대학교금융경제연구원의지원을받아연구되었다. 본연구가진행되는동안지속적으로값진고견을주신김인준교수 ( 서울대경제학부 ), 김정인박사 ( 코리아크레딧뷰로 KCB), 허석균교수 ( 중앙대경영학과 ) 께깊은감사를표한다. 자료조사와정리를도와준강경식, 김지훈, 정서림, 최희명 ( 이상서울대학교경제학부석사과정 ) 에게도고마움을전한다.
2 가계부채미시자료를이용한스트레스테스트 1. 서론 1997년말외환위기이후크게늘어난시중유동성이주택시장에유입되면서주택가격, 특히아파트가격이오르기시작했다. 이러한아파트가격상승을예상하는가계소비자들이아파트구입을위해주택담보대출을늘림에따라가계부채가급증했다. 특히 1999~2010년동안가계부채는연평균 13% 증가해왔는데, 이는같은기간명목 GDP의증가율 7.3% 를훨씬웃도는수준이었다. [ 그림 I-1] 에나타난가계부채추이에서볼수있듯이최근들어이러한가계부채증가추세는저축은행등비은행권을중심으로지속되고있다. 2007~2010년간금융권가계대출연평균증가율을보면은행권은 5.7% 에그친반면, 비은행권은 11.4% 를나타냈다. 2011년 7~8월사이에는은행권의가계대출 5.5조원을포함하여금융권가계대출이 10.2조원증가하면서최근 4년간최고수준의증가폭을기록했다. [ 그림 I-1] 한국의가계부채추이 [ 그림 I-2] 가계부문의명목및실질소득증가율 자료 : 금융감독원 자료 : 금융감독원 한편 [ 그림 I-2] 의가계명목 실질소득증가율차이에서도알수있듯이물가는비교적크게올라실질소득은미약한증가세를보여왔다. 2011년 8월에소비자물가지수 (CPI) 상승률은 5.3% 로 2008년 8월이후최고치를기록했다. 이러한실질소득의미약한증가세와는달리 2011년 2분기현재가계전체소득대비이자비용은 2003년통계작성이후최고수준인 2.32% 를나타냈다. 가. 연구목적 [ 그림 I-3] 에나타난최근은행을포함한전업권의가계대출연체율추이에서볼수있듯이주택담보대출과가계대출의연체율은 2008년부터 2010년까지비교적안정적이었던반면, 2010년이후부터는상승세를보여왔다. 그렇다면이러한주택담보대출연체율의상승추세가향후경제여건의변화에따라주택담보대출의부실을가져올수있을것인가? 본연구는경제여건변화시주택담보대출의부실가능성을살펴볼것이다.
제 1 장소득및이자율충격과주택담보대출연체율 3 [ 그림 I-3] 가계대출연체율추이 자료 : 금융감독원 (a) 국내은행가계대출연체율 (b) 가계대출업권별연체율 구체적으로본연구는금리인상, 소득하락, 상환방식변경등제반여건의변화가주택담보대출의연체율에미치는영향을분석함으로써다음과같은질문에대한답을구할것이다. 첫째, 주택담보대출의연체율을결정하는요인은무엇인가? 둘째, 금리인상, 소득감소등에따른주택담보대출의연체율상승가능성은어느정도인가? 셋째, 가계부채구조의안정화를위한상환방식변경유도가단기적으로주택담보대출연체율상승을유도할것인가? 넷째, 경제여건이악화될경우다른대출에서부터시작된연체가주택담보대출로전이될가능성은어느정도인가? 끝으로주택담보대출부실화가능성이높은고위험군의특성은무엇인가? 나. 분석결과 동연구를위하여 2010년 9월현재 KCB에등록된주택담보대출차주약 292 만명의약 10% 인 30만명을지역별로층화추출하여표본을구성하였다. 2절과 3절에서차주특성데이터의기초통계를중심으로연체율결정요인을분석한결과비수도권, 고령층, 저소득층및자영업자의연체율이상대적으로높게나타났다. 또한여타대출이많을수록, DTI가높을수록연체율이높았다. 특히복수의대출을보유한경우에는여타대출에서연체가발생하는경우보다주택담보대출에서연체가발생하는경우연체의전이속도가빠른것으로나타났다. 4절에서는이러한특성을기초로연체율결정모형을구성한후금리인상이나소득감소등이연체율에주는충격의정도를분석하였다. 결정요인을분석하기위해 Probit모형과패널회귀모형을사용하였는데분석의결과는일반적인예상을크게벗어나지않았다. 즉차주의 DTI가높을수록, 제2금융권대출이많을수록, LTV가높을수록연체율이유의하게높아지는것으로나타났다. 이는최근비은행권대출
4 가계부채미시자료를이용한스트레스테스트 비중이증가하고있는가운데 DTI 40% 이상의차주비중이증가하고있고주택시장의부진이지속되고있다는점에서향후가계부채의부실가능성에유의해야함을의미한다. 동모형을토대로실시한외부충격분석을간략히소개하면소득감소나금리상승충격은급격히발생하지않는다면일부취약계층을제외하고는전반적인주택담보대출의부실을야기하지는않을것으로나타났다. 이는그동안금융회사들이리스크관리에상당한노력을기울인데힘입은바클것이다. 다만현재가계대출의안정성강화를위해정부가추진하고있는상환방식의변경은가계의 DTI를빠르게상승시키는것으로나타나점진적으로추진해야할것으로보인다. 특히 DTI 와연체율간의관계는 DTI가매우높은구간에서는연체율의증가도가속화되는비선형적인특성을지니고있을가능성이높다는점을감안할때가계부채구조의급격한조정보다는유예기간을두고서단계적인이행방안을수립하는것이효과적이라생각된다. 자세한분석결과는각각의절에수록하였다.
제 1 장소득및이자율충격과주택담보대출연체율 5 2. 주택담보대출차주의특성분석 본연구는 2010년 9월현재주택담보대출차주 292만명중약 10% 인 30만명을지역별로층화추출된표본차주를분석대상으로한다. 표본차주의직업, 소득, 부채, 연체등의속성및정의는아래 [ 표 I-1] 과같다. 표본차주는 [ 표 I-2] 의 (a) 와같은방식으로추출되었으며지역별분포는 [ 표 I-2] 의 (b) 와같다. 또한시기별비교분석을위해 2007년부터매년 9월기준으로표본을추출하였다. [ 표 I-1] 분석자료의속성및정의 구분 1 구분 2 설명 급여소득자 직장정보및소득정보보유자 직업군분류 자영업자 직업직위코드상자영업자로분류된자 기타 주부, 학생, 자산가, 임시 / 일용직등 소득 결정연소득금액 여신심사시제출한등록소득을우선시하되정보부재시에는 KCB의소득추정모형을이용 단 KCB 추정모형상의소득은 1천만원이상 2억원이하에서만분포 총대출잔액 KCB 의대출잔액정보를이용 부채 신규약정금액 해당월에신규개설한계좌의약정금액합 여타대출 주택담보대출외대출 ( 신용 / 기타담보 / 카드론포함 ) 부채 - 소득배율부채 - 소득배율 총대출잔액 / 결정연소득금액 DTI 총부채상환비율 ( 매월상환원금및이자상환금 + 매월 CA수수료 )/ 월소득 단, 조기상환및일시상환원금금액은반영되지않음 연체율연체율 30 일 1 만원이상금액기준
6 가계부채미시자료를이용한스트레스테스트 [ 표 I-2] 표본차주의추출 (a) 표본차주의추출과정 (1) KCB 기준주택담보대출차주 356만명 (2010.9) 추출 (2) 주택담보대출차주필터링요건 1 은행연합회주택담보대출여부가 Y 2 담보물 : 아파트, 일반주택, 기타주거용 3 상환방식 : 분할상환, 일시상환 ( 한도대출제외 ) 4 지역정보 : 지역정보없는차주제외 (3) 전체주택담보대출차주 292만명중약 10% 인 30만명을추출 (4) 16개시 도지역별차주수비중을이용해층화추출 (b) 표본차주의지역별분포 (2010 년 9 월 ) 지역 고객수 고객수비중 샘플수 경기 878,752 30.1% 90,346 서울 694,380 23.8% 71,391 인천 216,300 7.4% 22,238 부산 181,671 6.2% 18,678 경남 165,085 5.7% 16,973 대구 119,177 4.1% 12,253 경북 95,773 3.3% 9,847 대전 95,594 3.3% 9,828 충남 84,108 2.9% 8,647 광주 77,641 2.7% 7,982 전북 65,334 2.2% 6,717 충북 64,125 2.2% 6,593 울산 59,508 2.0% 6,118 강원 54,577 1.9% 5,611 전남 51,072 1.8% 5,251 제주 14,846 0.5% 1,526 합계 2,917,943 100.0% 300,000
제 1 장소득및이자율충격과주택담보대출연체율 7 우선 [ 그림 I-4] 의 (a) 에나타난바와같이주택담보대출의신규약정규모는 2008년글로벌금융위기로일시감소하기도하였으나이후꾸준한증가세를유지해왔다. 반면에신규주택담보대출약정금액으로가중평균한신용등급추이를보면 [ 그림 I-4] 의 (b) 와같이은행에비해제2금융권대출자의신용도가낮은모습을나타내고있다. [ 그림 I-4] 신규주택담보대출의약정금액및신용등급추이 (a) 신규주택담보대출약정금액추이 (b) 신규약정금액가중평균신용등급추이 한편 [ 그림 I-5] 에서와같이주택담보대출차주의평균 DTI는 2010년부터상승하는가운데, 연체율도은행과제2금융권에서모두상승하면서주택담보대출의건전성은다소악화되었다. [ 그림 I-5] 주택담보대출의평균 DTI 및연체율추이 (a) 평균 DTI 추이 (b) 연체율추이 지역별로는 [ 그림 I-6] 에나타난바와같이서울 경기 인천등수도권의주택담보대출비중이 2007년 9월 ~2010년 9월기간동안 59.9% 에서 61.3% 로확대되어왔다. 또한같은기간동안평균잔액도 5대광역시나도지역에비해수도권에서크게증가했다.
8 가계부채미시자료를이용한스트레스테스트 [ 그림 I-6] 지역별주택담보대출차주비중및평균잔액 (a) 지역별주택담보대출차주비중 (b) 지역별주택담보대출평균잔액 연령별로는 [ 그림 I-7] 에나타난바와같이50세를초과하는고령층을중심으로주택담보대출비중이 2007년 9월 ~2010년 9월기간동안 30.9% 에서 35.3% 로확대되어왔다. 또한같은기간동안 40~60대차주의평균잔액증가율이상대적으로크게나타났다. [ 그림 I-7] 연령별주택담보대출차주비중및평균잔액 (a) 연령대별주택담보대출차주비중 (b) 연령대별주택담보대출평균잔액 신용등급별로는 [ 그림 I-8] 에나타난바와같이상위등급을중심으로주택담보대출비중이 2007년 9월 ~2010년 9월기간동안 38.2% 에서 43.7% 로확대되어왔다. 또한같은기간동안신용등급별주택담보대출평균잔액에는큰차이가없는것으로나타났다.
제 1 장소득및이자율충격과주택담보대출연체율 9 [ 그림 I-8] 신용등급별주택담보대출차주비중및평균잔액 (a) 신용등급별주택담보대출차주비중 (b) 신용등급별주택담보대출평균잔액 소득계층별로는 [ 그림 I-9] 에나타난바와같이소득 4천만원을초과하는차주를중심으로주택담보대출비중이 2007년 9월 ~2010년 9월기간동안 19.9% 에서 23.2% 로확대되어왔다. 또한같은기간동안소득이높을수록주택담보대출평균잔액도증가해왔다. [ 그림 I-9] 소득구간별주택담보대출차주비중및평균잔액 (a) 소득구간별주택담보대출차주비중 (b) 소득구간별주택담보대출평균잔액 직업별로는 [ 그림 I-10] 에나타난바와같이급여소득자의비중이 2007년 9월에서 2010년 9월까지의기간동안 38.5% 에서 40.5% 로확대되는모습을보이고있으나같은기간동안급여소득자의평균잔액은자영업자와비슷한수준을보여왔다.
10 가계부채미시자료를이용한스트레스테스트 [ 그림 I-10] 직업별주택담보대출차주비중및평균잔액 (a) 직업별주택담보대출차주비중 (b) 직업별주택담보대출평균잔액 대출기관별로는 [ 그림 I-11] 에나타난바와같이제2금융권의주택담보대출의비중이 2007년 9월 ~2010년 9월기간동안 20.2% 에서 23.2% 로확대되어왔다. 한편같은기간동안은행과제2금융권으로부터동시에발생한주택담보대출의평균잔액증가폭이비교적크게나타났다. [ 그림 I-11] 대출기관별주택담보대출차주비중및평균잔액 (a) 대출기관별주택담보대출차주비중 (b) 대출기관별주택담보대출평균잔액 대출건수별로는 [ 그림 I-12] 에나타난바와같이주택담보대출 2건이상보유차주의비중이 2007년 9월 ~2010년 9월기간동안 19.0% 에서 22.4% 로확대되었다. 한편 [ 그림 I-13] 에서주택담보대출차주중여타대출을동시에보유한비중이 2007 년 9월 ~2010년 9월기간동안 47.0% 에서 48.3% 로확대되었다.
제 1 장소득및이자율충격과주택담보대출연체율 11 [ 그림 I-12] 대출건수별주택담보대출차주비중및평균잔액 (a) 대출건수별주택담보대출차주비중 (b) 대출건수별주택담보대출평균잔액 [ 그림 I-13] 주택담보대출차주의여타대출보유비중 (a) 대출건수별주택담보대출차주비중 (2007.9) (b) 대출건수별주택담보대출차주비중 (2010.9) 상환방식별로는 [ 그림 I-14] 에나타난바와같이분할상환가운데거치중인대출을중심으로주택담보대출비중이 2007년 9월 ~2010년 9월기간동안 21.3% 에서 27.9% 로확대되어왔다. 또한같은기간동안일시상환대출만있는차주의평균주택담보대출잔액증가율이상대적으로크게나타났다.
12 가계부채미시자료를이용한스트레스테스트 [ 그림 I-14] 상환방식별주택담보대출차주비중및평균잔액 (a) 상환방식별주택담보대출차주비중 (b) 상환방식별주택담보대출평균잔액 차주의 DTI별로는 [ 그림 I-15] 에나타난바와같이 DTI 40% 이상차주를중심으로주택담보대출비중이 2007년 9월 ~2010년 9월기간동안 19.3% 에서 22.1% 로확대되어왔다. 또한같은기간동안 DTI 100% 이상차주의평균주택담보대출잔액증가율이상대적으로크게나타났다. [ 그림 I-15] DTI 별주택담보대출차주비중및평균잔액 (a) DTI 구간별주택담보대출차주비중 (b) DTI 구간별주택담보대출평균잔액 2010년 9월현재주택담보대출차주 292만명중약 10% 인 30만명을지역별로층화추출한표본차주특성분석의시사점을요약하면다음과같다. 첫째, 수도권, 우량신용등급군, 고소득계층을중심으로주택담보대출이증가하는추세를보이고있다. 이는금융회사들이대출리스크관리를강화하고있는것으로분석된다. 둘째, 제2금융권대출비중증가, 복수주택담보대출자및여타대출보유자의비중확
제 1 장소득및이자율충격과주택담보대출연체율 13 대, 이자만납입하는차주및 DTI 40% 이상차주비중확대등에비추어볼때미시적인관점에서는차주의금융부담이증대되고있는등주택담보대출의잠재위험이증가하고있는것으로평가된다. 이러한잠재위험의증가가연체율증가로이어질가능성에대하여다음절에서살펴볼것이다.
14 가계부채미시자료를이용한스트레스테스트 3. 주택담보대출차주의특성별연체율분석 (2010 년 9 월기준 ) 먼저지역별로는 [ 그림 I-16] 에나타난바와같이서울과경기지역의대출잔액비중이전체의약 65% 를차지한다. 반면에서울과경기의연체율은전체평균연체율인 0.49% 보다는낮은수준이었다. 또한 [ 그림 I-17] 에서수도권은부채소득배율이높지만신용등급도비교적양호한편이었으며, 연체율은수도권, 광역시, 도지역순서로높게나타났다 [ 그림 I-16] 지역별총대출잔액및평균주담연체율 [ 그림 I-17] 지역별평균부채소득배율및평균연체율 (a) 지역, 연령별평균등급및평균부채소득배율 (b) 평균주담잔액및평균주담연체율 연령별로는 [ 그림 I-18] 에나타난바와같이 41~60세의연령층이총대출잔액의 61.21% 를차지했으며이연령층의주택담보대출연체율은매우낮았다. 반면에 60 대이상의대출비중은낮았지만연체율은두드러지게나타났다.
제 1 장소득및이자율충격과주택담보대출연체율 15 [ 그림 I-18] 연령별주택담보대출잔액및평균연체율 (a) 연령별총대출잔액비중 (b) 총대출잔액및평균주담연체율 소득계층별로는 [ 그림 I-19] 에서고소득층일수록주택담보대출이외의여타대출건수가많아지나 DTI는큰차이가없었으며주택담보대출연체율은오히려하락하였다. [ 그림 I-19] 소득계층별주택담보대출건수, 평균 DTI 및평균연체율 (a) 소득별평균주담건수및평균여타대출건수 (b) 평균 DTI 및평균주담연체율 직업별로는 [ 그림 I-20] 에나타난바와같이자영업자의연체율과평균 DTI가급여소득자에비해높았다. 반면에총대출잔액비중은급여소득자가 43.4% 로서자영업자 15.42% 보다높게나타났다.
16 가계부채미시자료를이용한스트레스테스트 [ 그림 I-20] 직업별총대출잔액및평균주담연체율 한편 [ 그림 I-21] 에서주택담보대출과여타대출및연체율의관계를보면, 우선주택담보대출건수가 1개인차주가전체의 77.6% 를차지했다. 그리고여타대출은없이주택담보대출만 1건보유하는차주의비중은 41.6% 였으며, 이들의평균주택담보대출연체율은 0.53% 로나타났다. 반면에여타대출 2건이상차주의평균 DTI와연체율은비교적높은값을보이는등여타대출이많을수록 DTI와연체율이높게나타났다. [ 그림 I-21] 주택담보대출및여타대출건수별평균 DTI 및평균주담연체율 또한소득별로는 [ 그림 I-22] 에나타난바와같이평균소득이높아질수록여타대출규모가커지는경향을보였으며, 여타대출규모가 1억원을초과하는차주의부채소득배율과여타대출에대한연체율이급격히상승하였다.
제 1 장소득및이자율충격과주택담보대출연체율 17 [ 그림 I-22] 소득별부채소득배율과연체율 (a) 여타대출규모별평균소득및평균부채소득배율 (b) 총연체율및여타연체율 한편주택담보대출차주의 DTI가높을수록불량률 (= 불량경험자 / 총차주 ) 이증가하였다. 여기서불량경험자는 KCB(Korea Credit Bureau) 와전국은행연합회 (Korea Federation of Banks; KFB) 에서 90일이상연체 ( 주택담보대출이외의대출포함 ), 개인회생및파산을경험하였거나신용회복위원회에등록된차주를의미한다. 구체적으로 [ 그림 I-23] 에서 2010년 9월기준으로전체주택담보대출차주 289,752명 ( 연체차주제외 ) 중불량차주는 2,308명으로불량률은 0.80% 를기록했다. [ 그림 I-23] DTI 구간별불량률 끝으로주택담보대출과여타대출간연체의전이를살펴보기위해먼저대출유형별연체차주의비중을보면, [ 그림 I-24] 에서볼수있듯이주택담보대출연체자의비중이여타대출연체자의비중보다높게나타났다. 그러나주택담보대출과여타대출간연체가전이되는경우에는여타대출에서먼저연체가발생한후주택담보대출로연체가전이되는경향이더높게나타났다.
18 가계부채미시자료를이용한스트레스테스트 [ 그림 I-24] 대출유형별연체차주비중과연체전이비중 (a) 2010 년대출유형별연체고객비중 (b) 2010 년연체전이비중 그러나 [ 그림 I-25] 에나타난바와같이여타대출연체가주택담보대출연체로전이되는데걸린기간이평균 3.23개월인반면, 주택담보대출연체가여타대출연체로전이되는데걸린기간은 2.36개월인것으로나타났다. 즉, 주택담보대출에서연체가발생한경우여타대출연체로전이가빠르게진행되었다. [ 그림 I-25] 연체전이진행평균기간 2010년 9월현재주택담보대출차주 292만명중약 10% 인 30만명을지역별로층화추출한표본차주특성별연체율분석의시사점은다음과같다. 첫째, 비수도권, 고령층, 저소득층및자영업자의연체율이상대적으로높게나타나이들그룹에대한대출리스크관리를강화할필요가있다. 둘째, 여타대출이많을수록, DTI 가높을수록연체율이높은것으로나타나이들차주에대한미시적인관리가필요할것으로보인다. 끝으로복수의대출을보유한경우에는여타대출에서먼저연체가발생한뒤약 3개월후에주택담보대출로전이되는경향을보였다. 그러나주택담보대출에서부실이발생한경우는여타대출로부실이빠르게전이됨에따라주택시장및대출동향을예의주시할필요가있을것이다. 다음절에서는통계모형을이용하여이러한연체율결정요인들의상대적중요성을실증적으로평가할것이다.
제 1 장소득및이자율충격과주택담보대출연체율 19 4. 경제여건변화에따른연체율변화분석 이절에서는금리상승이나소득감소등예상치못한경제여건의변화가발생한경우주택담보대출의연체율이어떤영향을받게될것인지를분석하였다. 지난글로벌금융위기이후세계경제는부진을면치못하고있는가운데국제유가등원자재가격의상승으로물가는빠르게올라가는모습을보이고있다. 앞으로도상당기간이런상황이지속된다면부채를지닌가구의원리금상환부담에악영향을미칠가능성이높다. 왜냐하면인플레이션압력증대는금리상승을초래할수있으며경기부진은소득의감소로연결될수있기때문이다. 따라서향후이러한상황이발생할경우를가정하여주택담보대출의연체율변화를추정해봄으로써금융회사의부실화가능성을가늠해보고금융시스템의안정성침해정도를추론해보고자한다. 가. 주택담보대출연체율결정요인 경제여건변화에대한주택담보대출의연체율시나리오를구성하기위해서는먼저주택담보대출의연체율에영향을미치는요인들을추출해낼필요가있다. 이를위해여기서는 Probit 모형과패널회귀모형분석을적용하였다. 1) 연체율결정모형 : Probit 모형 [ 표 I-3] 변수의기초통계및설명 변수 평균 표준편차 설 명 dlqno_30 0.01 0.08 30일이상연체금액 >0이면 1, 연체금액 =0이면 0 age 47.38 11.32 차주연령 dti 35.85 80.81 KCB DTI 추정치 type3 mort_no 1.30 0.68 주담대대출건수 job01 0.40 0.49 급여소득자 =1, 금여소득자외 =0 region 0.61 0.49 수도권 ( 서울, 경기, 인천 )=1, 수도권외 =0 repayment 0.47 0.50 일시상환 =1, 분할상환 =0 maturity 0.37 0.48 만기 10년이상 =1, 10년이하 =0 nonbank 0.23 0.42 2금융주담보유 =1, 미보유 =0 collateral 0.76 0.43 담보물이아파트 =1, 아파트이외 =0 ltv 49.55 4.13 지역별평균 LTV(2010.6 기준 )
20 가계부채미시자료를이용한스트레스테스트 Probit 모형을추정하기위하여 2010년 9월기준으로 16개시 / 도별로층화추출한주택담보대출차주 30만명을분석대상으로활용하였다. 또한소득분위별로연체율에영향을미치는특성이다를수있음을고려하기위하여차주별로추정된연소득을순위화하여 20% 구간으로나누어살펴보았다. 연체율에영향을주는설명변수로는차주의연령, DTI수준, 주택담보대출건수, 급여소득유무, 거주지역, 대출특성, 담보물종류및거주지역평균 LTV 등을사용하였다. 종속변수는 Probit 모형의특성을감안하여연체발생여부를사용하였다. 설명변수로사용된변수들의기초통계량과구체적인내용은 [ 표 I-3] 과같다. 2) Probit 모형분석결과 (2010.9) 2010년 9월을대상시점으로 Probit 모형을분석한결과차주의연령, DTI수준및직업종류, 거주지역, 상환방식및대출업권, 담보물종류, LTV 정보가연체율예측에유의한정보를주는것으로나타났다. [ 표 I-4] Probit 모형추정 : 소득분위별 (2010 년 9 월 ) 전체 1분위 2분위 3분위 4분위 5분위 age 0.0054 0.0069 0.0009 0.0043 0.0001 0.0027 dti 0.0040 0.0041 0.0042 0.0040 0.0039 0.0038 mort_no 0.0027 0.0368 0.0855 0.0531 0.0372-0.0628 job01-0.1357-0.2352-0.1032 0.0443-0.0425-0.2090 region -0.1060-0.1825-0.1372-0.2025-0.0119 0.1297 repayment -0.1468-0.2150-0.1759-0.0623-0.0314-0.2894 maturity -0.0054-0.0354 0.0072 0.0183-0.0334 0.1262 nonbank 0.3306 0.1358 0.2615 0.3582 0.3867 0.7014 collateral -0.3064-0.5163-0.3687-0.2839-0.1303 0.0632 ltv 0.0197 0.0361 0.0161-0.0051 0.0280 0.0146 _cons -3.9967-4.6649-3.6018-2.8419-4.5364-4.1607 Pseudo R2 0.5591 0.5716 0.5511 0.5571 0.5690 0.5696 * 밑줄은유의수준 5% 에서유의한변수 ** LTV 는 2010 년 6 월데이터를사용 [ 표 I-4] 에서이를자세히살펴보면차주의연령이높을수록, DTI 수준이높을수록, 급여소득자가아닐수록, 비수도권지역에거주할경우, 분할상환방식의경우, 비은행권대출, 담보물이아파트가아닌경우, LTV가높을수록주택담보대출의연체율이올라가는것으로나타났다. 특히모든소득분위에걸쳐서 DTI가높거나비
제 1 장소득및이자율충격과주택담보대출연체율 21 은행권대출을지니고있을경우연체율이올라가는특성을보였다. 분석결과를보면대부분의경우우리가예상한방향으로부호가나타났다. 다만일시상환보다분할상환일수록연체율이높은것으로나타난것은현실적으로일시상환의경우이자만납입하기때문에원리금상환부담이분할상환보다낮기때문인것으로판단된다, 부분적으로는실제일시상환대출의만기시원금상환을하지못하는경우가전체모수에비해미미함에따라나타나는통계적결과일수도있을것이다. 2009년 9월을대상시점으로분석한결과도 [ 표 I-5] 과같이 2010년 9월의결과와큰차이가없었다. 차주의연령, DTI수준및직업종류, 거주지역, 상환방식및대출업권, 담보물종류등이연체율에영향을미치는것으로나타났으며앞서와마찬가지로차주의 DTI수준과비은행금융회사의이용여부는모든소득계층에걸쳐연체율에영향을미쳤다. [ 표 I-5] Probit 모형추정 : 소득분위별 (2009 년 9 월 ) 전체 1분위 2분위 3분위 4분위 5분위 age 0.0052 0.0058 0.0029 0.0030 0.0012-0.0022 dti 0.0038 0.0037 0.0039 0.0040 0.0040 0.0037 mort_no -0.0001 0.0303 0.0061-0.0073 0.0247-0.0069 job01-0.1506-0.2023-0.1313-0.0333-0.0762-0.1140 region -0.2139-0.2310-0.2429-0.2207-0.2409-0.0594 repayment -0.1316-0.2042-0.1051-0.1526-0.0232-0.1562 maturity 0.0507 0.0758 0.0590 0.0721-0.0525 0.0321 nonbank 0.3619 0.3632 0.2616 0.2976 0.4342 0.6500 collateral -0.2784-0.4319-0.2970-0.2494-0.0860 0.0275 ltv 0.0154 0.0156 0.0146 0.0144 0.0105 0.0090 _cons -3.7293-3.6343-3.4748-3.5900-3.6380-3.6128 Pseudo R2 0.5562 0.5124 0.5414 0.5753 0.6275 0.5550 * 밑줄은유의수준 5% 에서유의한변수 ** LTV는 2010년 6월데이터를사용 이러한결과는 [ 표 I-6] 에나타난바와같이 2008년 9월을대상시점으로연체율결정요인을분석했을때도동일하였다.
22 가계부채미시자료를이용한스트레스테스트 [ 표 I-6] Probit 모형추정 : 소득분위별 (2008 년 9 월 ) 전체 1분위 2분위 3분위 4분위 5분위 age 0.0035 0.0024 0.0029 0.0058 0.0076-0.0035 dti 0.0039 0.0039 0.0040 0.0040 0.0040 0.0039 mort_no -0.0050 0.0211 0.0175 0.0011 0.0055-0.0007 job01-0.1033-0.1110-0.0320 0.1046-0.1022-0.1129 region -0.2039-0.2464-0.1866-0.1244-0.2233-0.2301 repayment -0.1156-0.2986-0.1413 0.0267-0.0680-0.0673 maturity 0.0634 0.1526 0.0762-0.0785 0.0380 0.0553 nonbank 0.3720 0.4159 0.3513 0.2470 0.4713 0.5379 collateral -0.2739-0.4388-0.2965-0.1385-0.1081 0.0396 ltv 0.0150 0.0164 0.0103 0.0205 0.0079-0.0016 _cons -3.6091-3.4600-3.2365-4.1639-3.7075-3.0472 Pseudo R2 0.5551 0.5515 0.5148 0.5740 0.5768 0.6084 * 밑줄은유의수준 5% 에서유의한변수 ** LTV 는 2010 년 6 월데이터를사용 3) 패널회귀모형분석결과 고정된시점에서연체율발생여부에영향을주는지를분석하는 Probit모형의한계를보완하기위하여패널회귀모형을이용한분석도병행하였다. 분석대상은 Probit모형과동일하게 2010년 9월을기준으로추출한 30만차주를활용하여거주지역기준으로 248개시 / 군 / 구지역별패널자료를이용한모형을구성하였다. 또한분석기간은 2007년 1/4분기부터 2010년 3/4분기까지총 15개분기를대상으로하여동일차주에대한과거정보를추적하는회귀모형을추정하였다. 한편지역별특성이종속변수인연체율에미치는영향이다를수있음을고려하여 Hausman 테스트를한후 fixed effect model을채택하였다. 패널회귀모형에의한연체율결정요인분석의결과도 Probit모형을이용한분석결과와큰차이가없었다. [ 표 I-7] 에서차주의 DTI가높을수록, 비은행금융회사차입이있을수록연체율이올라가는것으로나타났다. 다만 Probit모형에비해다른것은차주의연령이올라갈수록연체율이낮아지며, 일시상환일수록연체율이높아지는것으로나타났다는점이다. 차주의연령에따른결과가다르게나온것은실제연체율이차주의 20대및 60대이상에서높다는사실을감안한다면은퇴이전연령대가다수인표본차주들이 4년에걸친분석대상기간중은퇴연령에도달하여고연체집단이 60대이상으로넘어가는비중이크지않다는데그원인이있다고생각된다.
제 1 장소득및이자율충격과주택담보대출연체율 23 [ 표 I-7] 패널회귀모형추정결과 변수 평균 표준편차 회귀모형 설 명 dlqno_30 0.011 0.015 - 평균주담대연체율 (30일이상, 건수기준 ) age 47.455 2.958-0.1556 평균주담대차주연령 dti 0.375 0.137 0.0650 평균주담대차주 DTI job01 0.370 0.087-0.015 주담대급여소득자차주비중 repayment 0.505 0.155 0.0082 주담대일시상환차주비중 nonbank 0.278 0.150 0.0090 주담대제2금융차주비중 collateral 0.631 0.143 0.0025 주담대아파트담보차주비중 unemployment 0.030 0.010 0.0012 시 / 도별평균실업률 ( 통계청자료 ) _cons - - 0.0540 모형적합도 - - 0.3914 * 밑줄은유의수준 5% 에서유의한변수 그런데여기서주목할사실은일시상환일수록연체율이높은것으로분석되었다는점이다. 앞서 Probit 모형에서는분할상환일수록연체가능성을높이는것으로나타났으며그이유는원리금상환부담의차이라고설명한바있다. 그런데패널회귀모형에서일시상환일수록연체율이높아지는것은동일차주를대상으로 4년의시간을두고관찰할수있어분석기법면에서 Probit 모형이가지고있지못한장점을보유하고있기때문인것으로생각된다. 구체적으로 Probit 모형에서는일시상환대출차주의원금상환정보를한시점에서만보기때문에이자만상환하고있는일시상환대출차주의위험을평가하기엔한계가있다. 반면에패널회귀모형에서는 4년의분석기간을대상으로하고있어일시상환대출차주의원금상환정보를반영할수있다. 예를들면일시상환주택담보대출을보유한 A차주가 2008년 9월말에는이자만상환하고있다가 2009년 9월에만기가도래하여원금상환을연체하였다면 2008년 9월기준의 Probit 모형에서는 A 차주의부실위험을과소평가하게되는것이다. 즉패널회귀분석에서는일시상환으로전환되는시점에서원리금상환부담이급격히증대하면서대출디폴트등이발생하는것이반영된결과라고보여진다. 따라서대출의일시상환비중이높을수록금융안정성이저해된다는추론을할수있다.
24 가계부채미시자료를이용한스트레스테스트 나. 외부충격에따른연체율변화분석 이절은앞서의연체율모형분석결과를바탕으로소득이감소하거나금리가상승할경우, 상환방식이변경될경우연체율을어느정도변화시킬것인지를추정하는데목적이있다. 그런데이를위해서는이들충격에대한연체율의반응을수치화시키는것이필요하게되는데앞절의모형에서사용한종속변수중수치화가가능한변수로는 DTI가유일하다. 이에따라여기서는소득이나금리변화충격에대한연체율의반응정도를간접적인방법으로측정하였다. 즉, 먼저소득이나금리충격이 DTI에주는영향을측정한후이러한 DTI의변화가연체율에주는영향을통해소득이나금리충격이연체율에주는영향을추론하는방법을사용하였다. 1) 금리상승시연체율변화분석 금리가상승할경우연체율에주는영향을분석하기위해 2010년 9월을대상시점으로차주의 DTI의변화를추정하였다. 먼저 DTI는차주의대출원리금상환액과현금서비스수수료를차주의월소득으로나누는방법으로 3개월마다평균값을산출하였다.( 앞에서설명하였기때문에삭제해도좋을것같습니다 ) 금리상승시나리오는은행과비은행권이동일한폭으로각각 1%p, 2%p, 3%p 상승한다는가정과더불어현실적으로은행과비은행권의금리수준및변동폭이다르다는점을감안하여비은행권이은행보다금리상승폭이 2배라는가정 ( 은행권이 1%p 상승할경우비은행권은 2%p 상승 ) 을적용한두가지시나리오를적용하였다. [ 표 I-8] 금리상승에따른 DTI 변화 2010.9 은행, 제 2 금융동일금리적용 은행, 제 2 금융차등금리적용 1%p 2%p 3%p 1%p/2%p 2%p/4%p 3%p/6%p 연령 소득 전체 30.59 33.76 36.92 40.09 34.30 38.00 41.71 21~30 이하 32.59 35.77 38.94 42.12 36.47 40.35 44.22 31~40 이하 31.96 35.00 38.05 41.10 35.45 38.94 42.33 41~50 이하 30.05 33.13 36.21 39.29 33.62 37.20 40.77 51~60 이하 29.95 33.19 36.43 39.68 33.77 37.59 41.42 61~70 이하 28.52 31.77 35.02 38.27 32.41 36.29 40.18 70 초과 32.89 37.05 41.21 45.37 38.01 43.14 48.26 1분위 32.91 36.23 39.55 42.87 36.87 40.83 44.79 2분위 25.41 27.93 30.45 32.97 28.45 31.49 34.53 3분위 28.13 31.03 33.93 36.83 31.57 35.01 38.45 4분위 32.68 36.12 39.56 42.99 36.69 40.70 44.70 5분위 33.80 37.47 41.13 44.80 37.90 41.99 46.08 * DTI 산출시연체차주제외
제 1 장소득및이자율충격과주택담보대출연체율 25 분석결과금리가상승하게될경우 [ 표 I-8] 에서와같이 50대이상차주의 DTI가상대적으로크게상승하였는데, 이는 50대이상이은퇴연령에도달하면서소득감소가반영된결과라고생각된다. 또한소득분위별로는고소득인 5분위차주의 DTI가 33.8% 에서 37.5% 로 3.7%p 상승하는등타소득분위에비해상대적으로크게상승하는것으로나타났다. 이는고소득차주의소득대비부채규모가상대적으로크기때문인것으로판단된다. 한편저소득인 1분위차주의 DTI도 32.9% 에서 36.2% 로상승함에따라소득대비원리금상환부담은높은수준으로나타났다. 한편은행과비은행권에대한금리상승폭을차등적용하였을경우에는비은행권대출비중이상대적으로높은 20대와 70대의 DTI가빠르게상승하는것으로나타나이들연령대가금리상승위험에취약한것으로분석되었다. 2) 소득감소시연체율변화분석 소득이감소할경우연체율에주는변화도동일한방법으로 DTI를추정하여분석하였는데소득감소시나리오는 2010년 9월기준으로차주의소득이각각 5%, 10%, 20% 감소하는상황을상정하였다. [ 표 I-9] 에요약된분석결과를살펴보면소득이취약한 20대와 70대차주의경우소득감소시원리금상환부담이크게증가하는것으로나타났다. 소득분위별로는 5분위차주의 DTI가 35.6% 로가장크게상승하였으며 1분위차주도 34.6% 로상승하였다. 이와같이이들차주그룹은금리상승시원리금상환부담이소득수준에비해상대적으로크게증가함으로써 DTI수준이크게상승하는그룹과정확히일치함에따라향후경제여건변화시이들그룹에서초기금융불안이발생할수있음을시사한다. [ 표 I-9] 소득감소에따른 DTI 변화 연령 소득 2010.9 소득감소시나리오 5% 하락 10% 하락 20% 하락 전체 30.59 32.20 33.99 38.23 21~30 이하 32.59 34.31 36.21 40.74 31~40 이하 31.96 33.64 35.51 39.95 41~50 이하 30.05 31.63 33.38 37.56 51~60 이하 29.95 31.52 33.27 37.43 61~70 이하 28.52 30.02 31.69 35.65 70 초과 32.89 34.62 36.55 41.11 1분위 32.91 34.64 36.56 41.13 2분위 25.41 26.75 28.23 31.76 3분위 28.13 29.61 31.26 35.17 4분위 32.68 34.40 36.31 40.85 5분위 33.80 35.58 37.56 42.25 * DTI 산출시연체차주제외
26 가계부채미시자료를이용한스트레스테스트 3) 상환방식변경시연체율변화분석 상환방식의변경에따른연체율변화가능성은최근금융당국이가계대출의안정성제고를위해대출구조를일시상환에서분할상환으로유도하고있다는점에서분석해볼가치가있다고생각된다. 분석을위해앞서사용한 2010년 9월현재주택담보대출샘플차주 30만명중 2011년 6월현재은행권에서주택담보대출을보유하고있는차주 19.6만명을추출하였다. 다음단계로 2011년 6월말현재만기일시상환구조를지닌주택담보대출이 2012년 1월부터 2014년 12월까지총 3년의기간중만기가도래할경우이를분할상환으로변경하게된다고가정하였다. 이때새로적용받는금리및조건은고정금리 6% 의 20년원금균등상환방식을가정하였다. 또한분석의오류를피하기위하여현재연체계좌를지닌차주는분석대상에서제외하였다. [ 표 I-10], [ 표 I-11] 에서기초통계를잠시살펴보면 2011년 6월말현재은행권주택담보대출중에서만기일시상환형태를지닌대출비중은잔액기준으로 36.5% 인것으로나타났으며분할상환중거치기간에있어이자만납입하는대출은 37.8% 인것으로조사되었다. 참고로 2010년말기준으로는은행권주택담보대출 284조원중에서일시상환은 41.3% 인 117.4조원, 거치기간중에있는대출은 38.2% 인 108.8조원인것으로나타나 80% 정도의주택담보대출이원금상환없이이자만납입하고있는것으로나타났다. [ 표 I-10] KCB 은행권주택담보대출상환유형별현황 (2011 년 6 월말 ) 구분 고객기준잔액기준 ( 십억원 ) 고객수고객수비중대출잔액잔액비중 만기일시상환 81,190 41.4% 6,378 36.5% 분할상환 128,331 65.4% 10,909 62.5% 거치기간중 65,047 33.2% 6,604 37.8% 원금상환중 71,161 36.3% 4,305 24.7% 한도대출 8,150 4.2% 177 1.0% Total 196,214 100% 17,465 100% 자료 : KCB [ 표 I-11] 은행권주택담보대출상환유형별현황 (2010 년말 ) 분할상환일시상환합계거치기간중원금상환중 117.4조 (41.3%) 108.8조 (38.2%) 58.8조 (20.5%) 284.5조 (100%) 자료 : 가계부채연착륙종합대책 (2011년 6월 29일 )
제 1 장소득및이자율충격과주택담보대출연체율 27 한편표본분석에의하면 2011년 6월말현재은행권의만기일시상환주택담보대출의 29.4% 가 2012년 1/4~2/4분기중에만기가도래하는것으로나타나상환방식변경유도시 2012년상반기가그충격을가장크게받을것으로예상되었다. [ 그림 I-26] 은행일시상환주택담보대출만기도래현황 고객기준잔액기준 ( 십억원 ) 고객수구성비잔액구성비 ~ 11년 4분기 26,396 28.0% 1,646 25.8% 12년 1분기 13,164 14.0% 791 12.4% 12년 2분기 16,856 17.9% 1,085 17.0% 12년 3분기 4,442 4.7% 311 4.9% 12년 4분기 2,564 2.7% 202 3.2% 13년 1분기 2,744 2.9% 204 3.2% 13년 2분기 3,083 3.3% 210 3.3% 13년 3분기 2,604 2.8% 162 2.5% 13년 4분기 2,003 2.1% 122 1.9% 14년 1분기 2,276 2.4% 153 2.4% 14년 2분기 2,183 2.3% 149 2.3% 14년 3분기 884 0.9% 62 1.0% 14년 4분기 799 0.8% 54 0.8% 15년이후 14,278 15.1% 1,227 19.2% 합계 81,190 100.0% 6,378 100.0% [ 표 I-12] 에요약된바와같이이러한상환방식의전환에따라평균 DTI가 29.4% 에서 36.2% 로상승하는데, 특히 DTI가 40% 가넘는차주의비중은 20.1% 에서 27.0% 로, DTI가 60% 가넘는계층의비중은기존의 10.6% 에서 14.9% 로증가하는것으로나타났다. 일반적으로 DTI가 40% 가넘는계층을금융취약계층으로분류하고있음을고려한다면상환방식의변경은이들금융고위험군을상당폭증가시키는부작용을수반한다고볼수있다. [ 표 I-12] 상환방식전환에따른평균 DTI 및 DTI 고위험군비중변화 대상자수 평균DTI DTI>40% 비중 DTI>60% 비중전환전전환후전환전전환후전환전전환후 1분기 12,650 28.6% 35.3% 19.9% 26.3% 10.4% 14.7% 2012년 2분기 16,229 29.9% 36.8% 20.5% 27.4% 10.9% 15.3% 3분기 4,183 31.5% 38.2% 21.6% 29.8% 11.0% 16.1% 4분기 2,360 33.4% 41.0% 23.7% 31.0% 13.9% 19.2% 1분기 2,524 33.2% 40.2% 23.7% 32.8% 12.2% 17.6% 2013년 2분기 2,828 28.1% 35.9% 18.8% 27.2% 10.4% 15.1% 3분기 2,376 26.8% 36.4% 17.5% 25.5% 9.2% 13.3% 4분기 1,729 31.4% 39.6% 19.4% 25.9% 11.0% 14.9% 1분기 2,037 31.7% 39.2% 20.3% 28.3% 10.5% 15.6% 2014년 2분기 1,899 31.5% 39.6% 22.1% 30.2% 12.0% 16.2% 3분기 824 30.8% 36.0% 21.6% 28.9% 10.9% 13.7% 4분기 744 31.4% 38.5% 20.6% 26.1% 11.7% 15.3% Total 46,020 29.4% 36.2% 20.1% 27.0% 10.6% 14.9%
28 가계부채미시자료를이용한스트레스테스트 5. 결론 지금까지의분석결과를요약하면다음과같다. 먼저연체율예측모형분석결과 DTI가높을수록, 제2금융권대출이많을수록, LTV가높을수록연체율을유의하게높이는것으로나타나므로이러한차주의특성에대한리스크를관리하는방안을강구할필요가있을것이다. 특히앞서주택담보대출자의특성분석에서살펴본바와같이최근비은행권대출비중의증가, 복수주택담보대출자및여타대출보유자의비중확대, 이자만납입하는차주의비중확대및 DTI 40% 이상차주비중확대등대출차주의잠재위험이계속증가하고있는추세임에따라이러한현상이지속된다면연체율을높이는결과를초래할가능성이있음에유의해야할것으로보인다. 또한 LTV가높아질경우연체율도상승하는것으로나타난점도주목할필요가있다. 이는대출금액의변화가없어도주택가격이주택시장부진으로하향세를보인다면 LTV를높이는결과를초래하기때문이다. 따라서향후주택담보대출의건전성여부를점검하기위해서는주택시장동향도면밀히모니터링할필요가있다고생각된다. 한편금리상승이나소득감소등의충격이급격한속도로발생하지않는다면일부취약계층을제외하고는전반적인주택담보대출의건전성을빠르게악화시킬위험은크지않다고보여진다. 이는그동안금융회사들이리스크관리를강화함으로써고소득층이나우량신용등급군중심으로대출을증가시켜온데따른것으로판단된다. 그러나원리금균등분할상환방식으로대출구조가변화할경우차주의 DTI는상대적으로큰폭으로변화하는것으로나타나대출부실을초래할가능성이상당한것으로나타났다. 상환방식변경분석결과만기일시상환대출을일시에원리금균등분할상환으로전환할경우평균DTI가약 7%p 상승하는가운데평균연체율이 1% 대를상회하는고위험군인 DTI 40% 이상차주비중은 27% 대로 7%p 이상증가하는것으로나타났다. 이는원리금균등분할상환으로의전환유도를점진적, 단계적으로시행할필요가있음을시사한다. 특히주택담보대출에서부실이발생할경우여타대출의부실로빠르게전이된다는점, 연체율예측모형에따르면평균 DTI 7%p 상승시연체율은평균 0.5%p 정도상승하는것으로나타나지만 DTI가높은구간에서의연체율상승폭은더높아지는비선형적인특성을지닐가능성이있다는점을고려하면급격한구조변경이가져올수있는충격은예상보다더클수있기때문이다.
제2장소득, 이자율, 주택가격및낙찰가율충격과주택담보대출손실률 김영식 ( 서울대학교경제학부 ) 장민 ( 한국금융연구원 ) 최성호 ( 코리아크레딧뷰로연구소 ) 1. 서론가. 연구의의의나. 분석자료 2. 주택담보대출현황가. 주택담보대출총량및연체율현황나. 주택담보대출 LTV 및 DTI 구간별현황다. 주택가격과낙찰가율의관계 3. 스트레스테스트가. 주택담보대출손실파급경로나. 연체율및낙찰가율모형 4. 시뮬레이션가. 시나리오구성나. 만기연장을가정한경우다. 차환위험을고려한경우 5. 요약및정책적시사점
30 가계부채미시자료를이용한스트레스테스트 1. 서론 2000년이후주택담보대출을중심으로가계부채가증가하기시작하면서가계부실에대한우려의목소리가커져왔다. 특히 2008년글로벌금융위기때정점에달했던주택담보대출연체율이안정기에접어들면서주택담보대출총량은이전시기대비더욱빠르게증가해왔다. 본연구에서는실수요주택보유자들을대상으로경기하락등외부충격시가계부실의심화가능성을점검하고, 금융회사의손실률을측정하는스트레스테스트를실시하였다. 부동산을투자의대상으로보는다주택자들의문제는차치하고서라도, 주택담보대출을 1건만보유하고해당주택 ( 담보물건 ) 에거주중인주택실수요자들이우리경제에충격이발생했을때어느정도의타격을입을것인지, 그리고이러한충격이가계혹은금융회사의입장에서감내할만한수준인지를알아보는것이본연구의주요핵심과제이다. 가. 연구의의의 본연구에서는지금까지주택담보대출연구시데이터의부족등으로다루지못했던두가지한계점을극복하고자하였다. 첫째, 지금까지의주택담보대출관련연구는차주중심이거나, 가구단위일지라도데이터가한정적이라는한계점이있었다. 본연구에서는 KCB에등록된주택담보대출차주의집주소자료를활용하여차주단위의부채자료를가구단위화한후가계부실위험을측정하였다. 둘째, 개별가구의소득을사용하여산출한 DTI와실제보유아파트의시세자료를사용하여실제 LTV에대한충격을측정하였다. 지금까지는데이터접근성등의문제로인하여소수의표본만을대상으로연구가진행되었으며, 특히주택담보대출연체율을결정하는주요변수인 DTI를가구화된자료로사용한일례는전무하다. 그러므로본연구는전수에가까운데이터를활용하여가구화된자료를이용했다는점, 주택담보대출의연체율의주요결정요인인가구 DTI와실제 LTV를사용했다는점에서큰의의가있다고하겠다. [ 그림 II-1] 연구의의의 : 가구단위데이터와실제 LTV 를활용한스트레스테스트
제 2 장소득, 이자율, 주택가격및낙찰가율충격과주택담보대출손실률 31 나. 분석자료 본연구는우리나라주택담보대출계좌별로전수에가까운자료를보유하고있는코리아크레딧뷰로 ( 이하 KCB) 2) 의데이터와아파트시세자료를보유하고있는부동산114의데이터 3) 를활용하여수행하였다. 구체적으로본연구는 2012년 6월기준으로아파트에거주하면서, 담보물건이아파트인주택담보대출을보유하고 4), 거주아파트가격확보가가능한가구를대상으로진행하였다. [ 그림 II-2] 에따르면 2012년 6월을기준으로주택담보대출을보유한가구수는약 340만가구이며, 이중주택담보대출 1건이면서담보물건아파트가격이확보가능한가구는약 94.4만가구이다. 이중에서주택담보대출을보유한가구는 89만가구이며, 이들이보유한주택담보대출잔액은약 74.7조원이다. [ 그림 II-2] 주택담보대출보유가구수 ( 단위 : 천 ) 3,300 2,800 2715.8 3349.1 2498.4 2,300 2103.6 1,800 1,300 800 1389.4 806.6 1683.1 943.5 300 '0906 '1206 주담가구수주담 1 건가구수주담 1 건가구 / 아파트담보가구수주담 1 건가구 / 아파트담보 / 주택가격보유가구수 2) KCB 에는소규모저축은행및캐피탈, 새마을금고를제외하고개인신용을취급하는금융기관들의계좌별데이터가일 / 주 / 월별로집중되며, 이외에차주의소득, 집주소, 직장주소등이수집된다. 3) 부동산 114 의우리나라아파트시세자료커버리지는약 60% 수준으로파악되었다. 4) 아파트를제외한주택의경우시세자료에접근이어려워분분석에서는아파트만을대상으로진행하였다. 한도대출은마이너스 (-) 계좌를의미하는것으로, 차주의특성에따라잔액변동이크고, 주택구입목적의대출이아닌비중이커본분석대상에서는제외하였다.
32 가계부채미시자료를이용한스트레스테스트 2. 주택담보대출현황 주택담보대출현황은크게세부분으로구성하였다. 먼저주택담보대출총량및연체율현황을분석한다. 총량은업권별, 상환방식별, 만기별로, 연체율은소득별, 연령대별, 지역별로나누어분석하여위험요인을발굴한다. 다음으로 DTI와 LTV구간별로주택담보대출잔액의분포및연체율을분석하고, 마지막으로아파트가격과낙찰가율의관계에대해알아본다. 가. 주택담보대출총량및연체율현황 먼저 [ 그림 II-3] 에서업권및상환방식별로주택담보대출잔액분포를보면, 2009년 6월대비 2012년 6월에은행 / 보험업권에서분할상환주택담보대출을보유한가구수가큰폭으로증가한것으로나타났다. 2009년 6월에는거치식분할상환과분할상환을보유한가구수가유사한반면, 2012년 6월에는분할상환의비중이크게증가하였다. 캐피탈 / 저축은행 / 조합업권은여타상환방식보다일시상환을보유한가구의비중이높게나타났다. 제2금융업권일시상환의경우분할상환보다만기구조가짧고, 금리가높아주택담보대출의건전성을위협하는요인이될수있다. [ 그림 II-3] 업권별 / 대출유형별가구수 ( 단위 : 천 ) 500.0 은행보험 캐피탈저축조합 400.0 377.5 300.0 200.0 239.7244.9 200 254.1 179.9 100.0 0.0 49 63.1 13 6.5 12.1 9.4 '0906 '1206 '0906 '1206 거치식분할분할일시
제 2 장소득, 이자율, 주택가격및낙찰가율충격과주택담보대출손실률 33 [ 그림 II-4] 의가구당평균잔액을보면모든업권및대출유형에서증가한것으로나타났다. 특히캐피탈 / 저축은행 / 조합업권의거치식분할상환평균잔액은은행 / 보험업권의평균잔액보다높은것으로나타났다. 이는거치식분할상환의경우거치기간의연장이가능하다는점, 거치기간이끝나는시점에서연체가발생할가능성이크다는점등을미루어볼때제2금융업권의거치식분할상환을보유한가구의위험수준이높을수있음을시사한다. 일시상환의경우평균잔액은높지않지만절대적인가구수가적지않다는점, 평균잔액의증가세가지속되고있다는점을볼때만기도래시주택담보대출의위험요인이될수있을것으로보인다. [ 그림 II-4] 업권별 / 대출유형별가구당평균잔액 ( 단위 : 백만 ) 150.0 은행보험 캐피탈저축조합 130.0 119.4 128.1 110.0 105.7 90.0 70.0 90.3 64.2 60.7 70 67.8 66.7 76.2 88.3 81.3 50.0 '0906 '1206 '0906 '1206 거치식분할분할일시 [ 그림 II-5] 에서업권및만기별로잔액구성을보면업권을불문하고일시상환의만기위험이가장큰것으로나타났다. 만기기간별로보면 2012년 6월현재 6~12개월이내에만기가도래하는일시상환대출규모가가장컸으며, 특히은행 / 보험업권의 6~12개월내만기도래잔액비중이매우높은것으로나타났다. 향후 1년이내에만기가도래하는일시상환보유가구도전체가구의 74% 수준인것으로나타나, 이들의만기가도래하는 2013년에는만기구조위험이가시화될가능성이있는것으로판단된다.
34 가계부채미시자료를이용한스트레스테스트 [ 그림 II-5] 업권별 / 만기별잔액구성 ( 단위 : 십억 ) 3,500 3,000 2,500 분할 + 거치식분할 2638.2 일시상환 3353.1 2,000 1,500 1,000 500 0 7.6 0.9 17.41 73.1 3.4 799.3 894.2 165 131 6 개월이내 6~12 개월 1 년 ~2 년 6 개월이내 6~12 개월 1 년 ~2 년 은행보험 캐피탈저축조합 업권및상환방식별연체율 5) 은 [ 그림 II-6] 에서와같이상환방식에따라차이는있으나 2012년 6월을기준으로은행 / 보험업권은 0.19%~0.26% 로낮은수준을유지하고있는반면, 캐피탈 / 저축은행 / 조합업권은 1.83%~2.42% 로높은수준을보이고있다. 캐피탈 / 저축은행 / 조합업권의경우일시상환의연체율이가장낮게나타나는데, 이는이자만납입하는상환방식이원리금까지납입하는분할상환보다상환부담이상대적으로낮기때문으로판단된다. 향후경기충격등으로만기연장이순조롭게이루어지지않을경우연체율이큰폭상승할수있으므로지속적인모니터링이요구된다. 연체율의상승폭을보면업권을불문하고분할상환연체율의상승폭이큰데, 은행 / 보험업권의경우 3년전대비 2012년 6월에약 0.08%p, 캐피탈 / 저축은행 / 조합업권은약 1.5%p 상승한것으로나타나건전성악화가빠르게진행되고있는것으로보인다. 소득수준별로연체율을보면전반적으로업권을불문하고큰차이를보이지않는것으로나타났다. 캐피탈 / 저축은행 / 조합업권의경우고소득가구중분할상환주택담보대출을보유한가구의연체율이높게나타났으나, 대상가구 ( 약 9.4 천 ) 은많지않은것으로보인다. 5) 본분석에서의연체율은 2~6 회차잔액기준연체율이다. 2~6 회차란연체일수 30 일이상 180 일미만을의미하며, 180 일이상의경우금융회사의상각정책에따라큰차이를보이기때문에본분석에서는제외하였다.
제 2 장소득, 이자율, 주택가격및낙찰가율충격과주택담보대출손실률 35 [ 그림 II-6] 업권별 / 상환방식별 / 소득수준별연체율 3.5% 3.0% 전체은행보험캐피탈저축조합 2.5% 2.0% 1.5% 1.0% 0.5% 0.0% 2 천 3 천 4 천 5 천 6 천 8 천 8 천초과 2 천 3 천 4 천 5 천 6 천 8 천 8 천초과 2 천 3 천 4 천 5 천 6 천 8 천 8 천초과 거치식분할분할일시 연령별로보면 [ 그림 II-7] 에서와같이일시상환대출은 40대이후, 분할상환대출은 50대이후연체율이하락하는것으로나타났다. 단, 캐피탈 / 저축은행 / 조합업권의경우분할상환 /50대이상에서연체율이크게높아지는데, 이는은퇴자혹은자영업자가신용제약에의해필요한자금을비은행권으로부터대출받으면서나타난현상으로추정된다. 이는또한고연령자중고위험으로분류되는저소득자, 자영업자, 다중채무자의비중이클가능성을시사한다. [ 그림 II-7] 업권별 / 상환방식별 / 연령별연체율 4.0% 전체은행보험캐피탈저축조합 3.5% 3.0% 2.5% 2.0% 1.5% 1.0% 0.5% 0.0% 30 40 50 60 30 40 50 60 30 40 50 60 거치식분할분할일시
36 가계부채미시자료를이용한스트레스테스트 지역별로연체율을보면수도권이비수도권보다연체율이높은것으로나타났다. 이는수도권이비수도권에비해규제의영향으로 LTV는낮지만높은주택가격으로인하여소득수준에비해상대적으로대출규모가크기때문에나타난현상으로판단된다. 또한수도권의경우주택가격이하락국면에접어들면서부채가부담가능한수준이상으로높아지고동시에가격상승기대가낮아지면서차주가연체를선택하는경우가많아진것으로보인다. 이와더불어수도권이비수도권보다상대적으로금융접근성이용이하기때문에다중채무, 과다채무 6) 등고위험가구의비중이높은것으로보인다. [ 그림 II-8] 지역별 / 상환방식별연체율 1.0% 1.02 0.8% 0.6% 0.4% 0.36 0.4 0.37 0.2% 0.14 0.13 0.0% 거치식분할분할일시 수도권 비수도권 나. 주택담보대출 LTV 구간및 DTI 구간별현황 [ 그림 II-9] 에서업권및상환방식별로 LTV와 DTI는모두캐피탈 / 저축은행 / 조합업권의수준이크게높은것으로나타났다. 특히캐피탈 / 저축은행 / 조합업권거치식분할상환의경우평균LTV가 65% 에달해매우높은것으로나타났으며, 평균DTI 도 40% 에육박해대출가구의절반이 DTI 40% 이상과다채무가구인것으로나타났다. 이는자금수요가큰일부가구들이상대적으로많은금액을대출받을수있는캐피탈 / 저축 / 조합업권을이용하기때문인것으로보이며, 이들제2금융권은은행 / 보험업권보다상환부담이더커평균DTI가높은것으로추정된다. 6) KCB 자료에따르면다중채무 ( 대출보유기과수 3 개이상 ), 과다채무 (DTI 40% 이상 ) 가구의비중은비수도권대비수도권이더높게나타난다.
제 2 장소득, 이자율, 주택가격및낙찰가율충격과주택담보대출손실률 37 한편일시상환의경우 DTI 수준이모든업권에서여타상환방식보다낮게나타나는데, 이는만기이전에이자만을상환하는방식이기때문이다. 그러나만기에일시로원금을갚아야하기때문에만기연장이원활하게이루어지지않으면이들의상환부담은일시적으로크게상승할수있다. 또한연령대가높아질수록 DTI 및 LTV가낮아지는경향을보인다. 일시상환의경우 40대이후, 분할상환의경우 50대이후 DTI와 LTV가낮아지는경향이두드러지게보이는데, 이는앞서언급한연체율의움직임과도무관하지않는것으로판단된다. 7) [ 그림 II-9] 지역별 / 상환방식별평균 LTV 및 DTI 24.0 23.0 23 24.1 DTI합 /DTI보유가구수 0.4 LTV합 /LTV보유가구수 0.5 48% 43% 22.0 21.0 20.7 0.4 38% 20.0 19.0 19.9 19.9 19.4 0.3 0.3 0.3 33% 28% 18.0 거치식분할분할일시거치식분할분할일시 23% 수도권 비수도권 지역별로 DTI 및 LTV 현황을보면, [ 그림 II-10] 에서와같이평균 DTI는모든상환방식에서비수도권보다수도권이높은것으로나타났다. 수도권에서소득수준이높음에도불구하고평균 DTI가높은것은상대적으로높은주택가격때문인것으로보인다. 평균 LTV는모든상환방식에서비수도권보다수도권이낮은데이는규제의영향인것으로판단된다. 7) 주택담보대출의연체율결정요인에서통상 LTV 와 DTI 는연체율의움직임과정 (+) 의상관관계를가지며, 본연구에서도동일한결과를보인다 ( 그림 10, 11 및스트레스테스트부분참조 ).
38 가계부채미시자료를이용한스트레스테스트 [ 그림 II-10] DTI 수준에따른업권별 / 상환방식별연체율 2.0% 전체은행보험캐피탈저축조합 1.5% 1.0% 0.5% 0.0% 1 102030405060708090 1 102030405060708090 1 102030405060708090 거치식분할분할일시 [ 그림 II-10] 과 [ 그림 II-11] 에서 DTI 및 LTV 구간별로연체율을보면 DTI 40% 내외를기점으로, LTV는 60% 내외를기점으로연체율이빠르게상승하는것으로나타났다. 또한캐피탈 / 저축은행 / 조합업권의 DTI와 LTV 구간별연체율이은행 / 보험업권에서보다높은변동성을보였다. 이는은행 / 보험업권보다캐피탈 / 저축은행 / 조합업권에가구수가적다는점, 그리고 LTV 및 DTI 이외에연체율에영향을미치는요인들이더존재할가능성이있다는점등에기인하는것으로판단된다. [ 그림 II-11] LTV 수준에따른업권별 / 상환방식별연체율 7% 6% 전체은행보험캐피탈저축조합 5% 4% 3% 2% 1% 0% 1 102030405060708090 1 102030405060708090 1 102030405060708090 거치식분할분할일시
제 2 장소득, 이자율, 주택가격및낙찰가율충격과주택담보대출손실률 39 [ 그림 II-12] 과 [ 그림 II-13] 는 DTI와 LTV 중연체율에영향을더많이미치는변수를알아보기위해한변수를통제한후다른변수를움직임을관찰한것이다. [ 그림 II-12] 에서는 DTI 구간을 40% 미만과이상으로나누어 LTV 구간별연체율을본것이다. DTI 40% 미만에서는모든업권에서 LTV와연체율간정 (+) 의상관관계가크지않은것으로나타났으나, DTI 40% 이상에서는 LTV가 50% 를넘을경우연체율의상승속도가빨라지는패턴을보였다. [ 그림 II-13] 는 LTV 60% 이하와이상으로나누어 DTI 구간별연체율을나타낸것이다. LTV 수준을통제하고서도 DTI는 LTV 수준과관계없이 40% 이상구간에서연체율이상승하는패턴을보였다. 이러한두변수간의관계를정리하면, LTV의경우 DTI가 40% 미만에서는 LTV와연체율의정 (+) 의상관관계가보이지않으며, DTI는 LTV 수준에관계없이 DTI 40% 이상에서는연체율이상승하였다. 이는주택담보대출연체율이 LTV 수준보다는 DTI 수준에더많은영향을받을가능성이있음을시사한다. [ 그림 II-12] 업권별 DTI 별 LTV 별연체율 2.0% D40 미만 D40 이상 1.5% 1.0% 0.5% 0.0% 1 10 20 30 40 50 60 70 80 1 10 20 30 40 50 60 70 80 은행보험 캐피탈저축조합 [ 그림 II-13] 업권별 LTV 별 DTI 별연체율 2.0% l60 이하 l60 초과 1.5% 1.0% 0.5% 0.0% 1 10 20 30 40 50 60 70 80 1 10 20 30 40 50 60 70 80 은행보험 캐피탈저축조합
40 가계부채미시자료를이용한스트레스테스트 다. 주택가격과낙찰가율 8) 의관계 주택담보대출의스트레스테스트에금융회사의손실률을결정하는주요변수중의하나가낙찰가율이다. 낙찰가율은해당주택의가격에영향을받을뿐아니라, 해당주택의기대가격상승률과도밀접한관계를가지는것으로보인다. [ 그림 II-14] 는아파트가격과낙찰가율의관계를나타낸것이다. 아파트가격이높으면높을수록낙찰가율은하락하는모습을보이고있다. 이는아파트가격이낮을수록미래에오를것이라는기대가반영된결과라고판단된다. [ 그림 II-15] 은아파트가격의연간변화율 (2008년 6월 ~2012년 6월 ) 과낙찰가율간의관계를나타낸다. 아파트가격이떨어질수록낙찰가율은하락하는데, 이는현재의아파트가격연간변화율이미래에도지속될것이라는기대에기인한것으로보인다. 다음 3절에서는이러한낙찰가율과주택관련변수들간의관계에따라낙찰가율결정모형을설정하고스트레스테스트에활용한다. [ 그림 II-14] 아파트가격과낙찰가율 [ 그림 II-15] 아파트가격연간증감률과낙찰가율 1.6 1.2 0.8 0.4 0 3 천미만 3 천 ~8 천미만 8 천 ~2 억미만 2 억 ~6 억미만 6 억이상 1 0.8 0.6 0.4 0.2 0 4% 미만 4%~ 2% 미만 2%~0% 미만 0% 이상 낙찰가율평균 낙찰가율평균 8) 낙찰가율이란아파트경매시낙찰가격의시세가대비비율을의미한다.
제 2 장소득, 이자율, 주택가격및낙찰가율충격과주택담보대출손실률 41 3. 스트레스테스트 3절에서는 2절에서보인기초분석결과를바탕으로주택담보대출자산에대한스트레스테스트를실시하였다. 본절은크게두부문으로구성된다. 먼저주택담보대출손실의파급경로에대해서설명한다. 그리고손실파급경로를바탕으로연체율및낙찰가율결정모형을추정한다. 가. 주택담보대출손실파급경로 이자율상승, 소득감소등의경기충격이주택담보대출자산의건전성에영향을미쳐금융회사의손실로까지이어지는경로는 [ 그림 II-16] 과같다. 경기충격으로인한이자율상승및소득감소는 DTI를상승시키고, 이는연체율에영향을미친다. 또한주택가격의상승은 LTV를떨어뜨리고이는연체율을하락시키는요인으로작용한다. DTI와 LTV 이외에연체에영향을미칠수있는요소로는가구주등급, 가구주연령, 거주지역, 대출업권등이있다. 앞서 2절에서도언급했듯이주택가격혹은주택가격의변동은낙찰가율에영향을미치므로손실률을결정하는주요한요소가된다. [ 그림 II-16] 주택담보대출손실파급경로 경기변동은금융회사에영향을미치게된다. 예컨대경기하락국면혹은연체위험이높아지는상황에서개별금융회사는대출회수유인을가지게되고이는차주에대한자금공급의축소로나타날수있다. 이와같은맥락에서본연구의스트레스테스트에서주택담보대출손실경로는만기연장을가정한경우와차환위험을고려한경우로구분하여살펴보았다. 만기연장을가정한경우는주택담보대출계좌의만기도래시만기연장이모두자동적으로된다는가정하에스트레스테스트를수행하였다. 반면에차환위험을고려한경우는주택가격하락및 LTV 상승시금융회사
42 가계부채미시자료를이용한스트레스테스트 의상환요구가증대된다는가정하에연체발생및금융회사손실증폭가능성을고려하였다. [ 그림 II-17] 은차환위험에따른손실증폭과정을나타낸것이다. 주택가격의하락으로인한 LTV의상승은금융회사들의상환요구증대로이어진다. 이는다시주택담보대출보유가구의 DTI 상승으로이어져담보처분이급증하고연체가증가하게된다. 이과정에서담보처분의급증은다시주택가격하락압력으로작용하여악순환이지속되며금융회사의손실은증폭될수있다. [ 그림 II-17] 주택담보대출상환요구증대로인한연체발생및금융회사손실증폭과정 나. 연체율및낙찰가율모형 [ 표 II-1] 은주택담보대출연체율결정모형에사용된변수의기초통계량을나타낸것이다. 설명변수는 LTV와 DTI 이외에 2절기초분석결과에따라업권특성, 지역, 가구주연령, 가구주등급을추가하였다. 단, 연령이상승할수록연체율이하락한다는특징과함께고연령자의경우위험이크다는점을반영하기위해원변수와 60세이상더미변수를함께사용하였다. 종속변수는연체를 1로, 미연체를 0으로한로짓 (logit) 모형을활용하여분석하였다. [ 표 II-1] 변수기초통계량 변수명 평균 중위값 S.E. 연체율 (2~6회차연체율, %) 0.23 0.0 4.85 DTI(%) 26.3 14.0 60.4 LTV(%) 35.6 31.4 26.9 은행보험더미 ( 은행보험 =1) 0.91 1.00 0.29 수도권더미 ( 수도권 =1) 0.56 1.00 0.50 가구주연령 ( 세 ) 45.02 44.00 9.98 연령더미 (60세이상 =1) 0.07 0.00 0.26 가구주등급 3.41 3.00 2.08
제 2 장소득, 이자율, 주택가격및낙찰가율충격과주택담보대출손실률 43 추정결과를보면 [ 표 II-2] 에서와같이기초분석의결과와동일하게 DTI와 LTV가연체율과각각정 (+) 의상관관계를가지는것으로나왔다. 또한은행 / 보험업권의경우연체율을하락시키는방향으로, 수도권의경우연체율을상승시키는방향으로, 등급은클수록 ( 불량할수록 ) 연체율을상승시키는것으로나타났다. [ 표 II-2] 주택담보대출연체율결정모형결과 (LOGIT, 종속변수 : 연체 =1) 변수명 계수값 S.E. Prob. 상수항 -8.191 0.191 0.000 DTI(%) 0.655 0.008 0.000 LTV(%) 0.253 0.068 0.000 은행보험더미 ( 은행보험 =1) -1.102 0.064 0.000 수도권더미 ( 수도권 =1) 0.157 0.061 0.011 가구주연령 ( 세 ) -0.011 0.004 0.005 연령더미 (60세이상 =1) 0.411 0.147 0.005 가구주등급 0.411 0.013 0.000 S.E. of regression 0.039 McFadden R-squared 0.567 가구별손실액을산정하기위해서는해당담보물에대한낙찰가율정보가필요하다. 시장에서관측되는낙찰가율은전체모집단의일부분에대해서관측된것이므로본연구에서는낙찰가율을선형모형으로추정한후이를해당주택의낙찰가율로이용하였다. 낙찰가율결정모형은 2장의기초분석에따라아파트가격수준과아파트가격연간증감률을설명변수로하였다. 더불어낙찰가는해당지역의아파트가격추이에도영향을받을것으로판단하여수도권더미를추가하였다. 추정결과는 [ 표 II-3] 에서와같이모든변수가신뢰구간 1% 에서유의하였다. 예상대로아파트가격이낮을수록, 아파트가격연간상승율이클수록낙찰가율은상승하는경향을보였다. 지역이수도권일경우비수도권보다낙찰가율이더낮게나타났다. [ 표 II-3] 낙찰가율모형결과 ( 종속변수 : 낙찰가율 ) 변수명 계수값 S.E. Prob. 상수항 1.284 0.009 0.000 Log(1년전아파트가격 ) -0.034 0.001 0.000 아파트가격연간증감 (%) 0.158 0.005 0.000 수도권더미 ( 수도권 =1) -0.140 0.001 0.000 S.E. of regression 0.085 Ad. R-squared 0.512
44 가계부채미시자료를이용한스트레스테스트 4. 시뮬레이션 본절에서는차환위험없이만기연장을가정한경우와차환위험을고려한경우로나누어스트레스테스트를실시한다. 먼저스트레스테스트에사용될시나리오를설정한다. 그리고만기연장을가정하여지역, 업권, DTI 및 LTV 수준별로그룹을나누어스트레스테스트를실시한다. 끝으로 2012년 6월을기준으로 1년이내에주택담보대출만기가도래하는가구중 LTV보다낙찰가율이작은고위험가구를정의하고, 이들의차환위험을고려하여금융회사의손실률을산출한다. 가. 시나리오설정 스트레스테스트의시나리오는크게 3가지로구성하였다. 금리, 소득, 주택가격및낙찰가율 4가지변수의충격을가정하였으며, 시나리오 1은 1997년외환위기, 시나리오 2는 2008년글로벌금융위기, 시나리오 3은 1990년대초반일본사례를반영하였다. 금리와소득변수의경우모든시나리오에동일하게적용하였다. 주택가격은 1997년외환위기때보다글로벌금융위기와 1990년대일본에서더큰하락폭을보여시나리오별하락폭을각각 -14.9%, -19%, -36.1% 로가정하였다. 낙찰가율은과거우리나라와미국의사례및주택가격변화와의관계를반영하여각시나리오별로 70%, 60%, 50% 를가정하였다. 9) 시나리오에대한설명은 [ 표 II-4] 에요약하였다. [ 표 II-4] 스트레스테스트시나리오 구분시나리오 1 ( 외환위기 ) 시나리오 2 ( 미국사례 ) 시나리오 3 ( 일본사례 ) +4.3%p 금리 ( 예금은행가계대출평균금리, 1999.5 기준과거1년간차이 ) 좌동 좌동 소득 -1.76% (1998 년, IMF) 좌동좌동 주택가격 -14.9% ( 국민은행아파트지수, 전국1997.11~1998.11) -19.0% (S&P index Composite-20, 2008.1~2009.1) -36.1% ( 일본전국맨션가격, 1991~1995) 낙찰가율 70% 60% 50% 9) 우리나라의경우대법원자료에따르면아파트낙찰가율은 1998 년 68.3%, 1999 년 53.3% 이나낙찰건수는많지않다. 미국의낙찰가율은 RealtyTrac 의연간리포트와 Bloomberg 를참조하면 discount rate 는 2009 년과 2010 년평균약 30% 전후로나타나지만주별로는 2009 년 59%(Pittsburgh), 2010 년 57.9%(Milwaukee) 로주에따라차이가심하게나타났다.
제 2 장소득, 이자율, 주택가격및낙찰가율충격과주택담보대출손실률 45 나. 만기연장을가정한경우 [ 표 II-5] 와 [ 그림 II-18] 는만기연장을가정할때각시나리오별로연체율을계산한결과이다. 연체율은 [ 표 II-2] 의모형을이용하여각가구별연체확률을산출하여계산하였다. Baseline 시나리오대비시나리오 1의연체율상승폭이모든가구그룹에서가장컸으며, 소득및이자율충격을동일하게가정한시나리오 1, 2, 3의경우연체율차이가거의나타나지않았다. 이는주택가격충격보다소득및이자율충격이주택담보대출연체에더큰영향을미친다는것을의미한다. [ 표 II-5] 연체율시뮬레이션결과 ( 만기연장 ) 구 분 잔액비중 Baseline 시나리오1 시나리오2 시나리오3 전체 100.0 0.40 0.44 0.44 0.46 캐피탈 / 저축 / 조합 10.1 1.94 2.11 2.12 2.17 은행 / 보험 89.9 0.23 0.26 0.26 0.27 비수도권 31.2 0.26 0.29 0.30 0.31 수도권 68.8 0.46 0.51 0.51 0.53 비수도권 / 캐피탈저축조합 4.9 0.94 1.03 1.04 1.08 비수도권 / 은행보험 26.2 0.14 0.15 0.16 0.17 수도권 / 캐피탈저축조합 5.2 2.90 3.14 3.15 3.22 수도권 / 은행보험 63.7 0.26 0.30 0.30 0.31 DTI40 이상 23.9 1.49 1.65 1.66 1.70 LTV60 이상 30.8 0.84 0.93 0.94 0.97 LTV60 DTI40 이상 11.1 2.16 2.39 2.40 2.47 LTV60 DTI40 이상 / 수도권 / 캐피탈저축조합 2.0 6.24 6.75 6.78 6.92 [ 그림 II-18] 연체율시뮬레이션결과 ( 만기연장 )
46 가계부채미시자료를이용한스트레스테스트 각시나리오하에서손실률은다음과같은산식으로계산하였다. 여기서는 i 가구를의미한다. 손실률 연체확률 주담잔액 신용잔액 낙찰가율 주택가격 주담잔액 신용잔액 주택담보대출에서연체가발생하는가구는해당가구가보유한모든대출에서연체가일어난다고가정하였으며, 회수금액은해당가구의주택가격에시나리오별낙찰가율을곱하여산출하였다. 손실률계산결과 [ 그림 II-19] 에서와같이모든시나리오하에서은행권손실증가는미미한수준인것으로나타났다. 이는주택가격하락에도불구하고금융권이만기연장을해준다는가정에기인하는것으로추정된다. Baseline 대비시나리오 1( 낙찰가율 70% 가정 ) 에서는전체손실률이 0.089% 에서 0.098% 로 0.009%p 상승하였으며, 시나리오 2( 낙찰가율 60% 가정 ) 에서는 0.053%p, 시나리오 3( 낙찰가율 50% 가정 ) 에서는 0.1%p 정도상승하는데그치는것으로나타났다. 한편주택담보대출보유가구전체에서차지하는비중은크지않으나고위험가구 (LTV 60% 이상, DTI 40% 이상, 수도권, 캐피탈 / 저축은행 / 조합업권 ) 의손실률도시나리오 3에서 3.294% 로 Baseline 시나리오보다 1.6%p 상승해금융회사의건전성에큰영향을주지못할것으로판단된다. [ 그림 II-19] 시나리오별손실률산출결과 ( 만기연장 )
제 2 장소득, 이자율, 주택가격및낙찰가율충격과주택담보대출손실률 47 다. 차환위험을고려할경우 차환위험을고려한스트레스테스트는 2012년 6월을기준으로잔여만기가 1년미만인미연체주택담보대출일시상환계좌를대상으로한다. 연체계좌의경우이미가시화된위험이기때문에분석대상에서제외하였다. 해당시나리오별주택가격및낙찰가율하에서 LTV가낙찰가율보다큰계좌는만기연장이불가능하다고가정하였으며, 만기연장이불가능한계좌중연체로가는비중은 2012년 6월상황이지속된다고가정하였다. 10) 2012년 6월을기준으로미연체일시상환주택담보대출을보유한가구중 1년이내에대출의만기가도래하는가구의비중은약 44.7% 로, 이중에서 LTV가낙찰가율보다큰가구는약 7.2% 로나타났다. 업권별로보면 LTV> 낙찰가율 인가구의비중은은행 / 보험업권 3.15%, 캐피탈 / 저축은행 / 조합업권 21.04% 로, 제2금융업권에서 LTV가높은고위험가구가많은것으로나타났다. [ 그림 II-20] 만기도래현황 (2012년 6월, 미연체, 일시상환 ) [ 표 II-6] LTV 및낙찰가율별잔액비중 (Baseline) 낙찰가율 LTV 70% 미만 80% 미만 90% 미만 100% 미만 100% 미상 1 0.053% 4.027% 0.451% 1.143% 1.012% 10 0.099% 7.459% 1.175% 3.577% 2.335% 20 0.101% 6.742% 1.316% 4.780% 2.616% 30 0.064% 5.546% 1.104% 5.288% 2.513% 40 0.026% 4.293% 0.822% 5.765% 2.380% 50 0.041% 3.596% 0.637% 5.815% 1.986% 60 0.033% 3.369% 0.690% 3.280% 1.325% 70 0.046% 2.762% 0.577% 1.211% 0.831% 80 0.027% 1.907% 0.377% 0.519% 0.567% 90 0.005% 1.135% 0.170% 0.262% 0.326% 100 0.050% 1.247% 0.407% 0.940% 1.173% 시나리오별로주택가격이하락하는경우 LTV> 낙찰가율 인고위험가구비중은 [ 표 II-7] 에제시되어있다. 최악의시나리오 ( 일본사례 ) 인주택가격 36% 하락시, 금융권이 LTV가낙찰가율 (50% 가정 ) 보다낮아진가구에대해주택담보대출만기연장을해주지않을경우고위험가구는전체주택담보대출의 60% 수준으로급증하는것으로나타났다. 업권별로보면은행 / 보험업권은 53.9%, 캐피탈 / 저축은행 / 조합업권은 81.9% 까지증가해모든업권에서고위험가구가큰폭증가하였다. 10) 만기후연체진입률은 ( 연체진입잔액 )/( 만기도래잔액 - 만기연장잔액 - 만기도래전연체잔액 ) 으로계산하였다. 이는만기가도래된계좌중에서만기가연장된잔액및연체잔액을차감한잔액중에서만기후에연체에진입한계좌의비율을의미한다.
48 가계부채미시자료를이용한스트레스테스트 [ 표 II-7] 일시상환중 1 년내만기도래가구시나리오별현황 시나리오 1 ( 외환위기 ) 시나리오 2 ( 미국사례 ) 시나리오 3 ( 일본사례 ) 낙찰가율모형 70% 60% 50% 모형 70% 60% 50% 모형 70% 60% 50% 주택가격하락 -14.9% -19% -36.1% (LTV> 낙찰가율 ) 잔액비중 12.9% 23.4% 33.3% 44.3% 14.9% 26.4% 36.3% 47.1% 26.6% 41.3% 50.6% 60% 은행 / 보험 (LTV> 낙찰가율 ) 비중 6.9% 15.1% 25% 36.7% 8.5% 17.9% 28.2% 39.7% 19.4% 33.3% 43.4% 53.9% 캐피탈 / 조합 / 저축 (LTV> 낙찰가율 ) 비중 34.4% 53.4% 62.9% 72.2% 37.7% 56.9% 65.6% 74% 52.3% 69.8% 76.3% 81.9% 다. 시나리오별만기연장불가오인한손실률증가분 (%p) 은다음식으로계산된 만기연장불가로인한손실률 만기후연체진입률 만기연장불가총잔액 낙찰가율 주택가격 총잔액 여기서총잔액은만기연장이불가능한가구가대출시장에서보유한모든잔액의합을의미한다. 주택가격i는만기연장이불가능한가구의주택가격을의미하며, 만기연장불가총잔액에서해당주택의가격과낙찰가격을곱한값을뺀것이해당가구가연체진입시금융기관이회수할수없는손실금액이된다. 만기후연체진입률은 2012년 6월기준으로은행 / 보험업권은 7.5%, 캐피탈 / 저축은행 / 조합업권은 12.1% 로, 스트레스테스트에서는이수치를그대로사용하였다. 차환위험을고려한스트레스테스트결과는 [ 그림 II-21] 과 [ 그림 II-22] 에제시하였다. 먼저주택가격하락시금융회사가주택담보대출만기연장을허용하지않을경우금융회사의손실은급증하는것으로나타났다. 1997년외환위기충격을가정한시나리오 1의경우차환위험을고려하면은행 / 보험업권이손실률은 0.047% 에서 0.197% 까지, 시나리오 2에서는 0.064% 에서 0.344% 까지, 시나리오 3에서는 0.091% 에서 0.621% 까지상승하였다. 은행 / 보험업권의경우상승폭이큰데도불구하고절대적인수준이크게높지않는것으로보인다. 반면에캐피탈 / 저축은행 / 조합업권의경우일본사례를가정한시나리오 3에서는 0.953% 에서차환위험을고려할시 7.773% 까지상승하여증가폭뿐만아니라절대적인수준도높은것으로나타났다.
제 2 장소득, 이자율, 주택가격및낙찰가율충격과주택담보대출손실률 49 [ 그림 II-21] 은행 / 보험시나리오별연간손실률상승분 (%p) 0.7% 0.6% 0.53 0.5% 0.4% 0.3% 0.25 0.36 0.28 0.39 0.33 0.43 0.2% 0.15 0.18 0.19 0.1% 0.07 0.08 0.0% 외환위기미국일본 낙찰가율모형낙찰가율 70% 낙찰가율 60% 낙찰가율 50% [ 그림 II-22] 캐피탈 / 저축은행 / 조합시나리오별연간손실률상승분 (%p) 10% 5% 4.39 5.2 5.98 6.14 5.43 4.68 4.29 5.78 6.34 6.82 2.78 3.05 0% 외환위기미국일본 낙찰가율모형낙찰가율 70% 낙찰가율 60% 낙찰가율 50%
50 가계부채미시자료를이용한스트레스테스트 5. 요약및정책적시사점 본논문의연구결과는다음과같이세가지로요약할수있다. 첫째, 주택가격하락에도불구하고금융회사들이만기연장을해줄경우에는 1990년대일본사례와같은최악의시나리오하에서도금융회사의손실폭은크지않았다. 주택가격의하락보다는가구의상환능력을나타내는 DTI가연체율및손실률에더큰영향을미치는것으로나타났다. 즉, 주택가격충격보다는소득감소및이자율하락충격이금융회사의주택담보대출건전성에더큰영향을미칠것으로판단된다. 이는주택가격하락시에도은행의상환요구로원리금상환부담이크게증가하지만않는다면연체율에큰변화가없을것임을시사한다. 둘째, 금융회사가만기연장을해주지않을경우주택담보대출보유가구들중상당수가업권을불문하고 LTV가낙찰가율보다큰고위험가구로전락할수있다. 최악의시나리오인일본사례를가정하면주택담보대출보유가구중 60% 가고위험가구로분류되는것으로나타났다. 이경우고위험가구들의상환능력은급격히저하되어금융회사의손실률은만기연장을가정한경우보다약 8배수준으로상승하는것으로나타났다. 이러한연구결과는금융회사들이 LTV와낙찰가율을고려하여만기연장여부를결정할때, 주택시장및가구의상환능력을감안하여탄력적으로대응할필요가있음을시사한다. 더불어스트레스테스트결과에서도볼수있듯이 DTI 40% 이상, LTV 60% 이상이면서캐피탈 / 저축은행 / 조합업권을이용하는가구는비중이크게높지않으나, 건전성이좋지않으므로지속적인모니터링이필요하다고판단된다.
제 2 장소득, 이자율, 주택가격및낙찰가율충격과주택담보대출손실률 51 부록 II-1. 만기연장시스트레스테스트결과 : Baseline [ 표 II-8] 만기연장시 Baseline 손실률 구분손실률 (%) 잔액비중 (%) 전체 0.089 100.0 캐피탈 / 저축 / 조합 0.488 10.5 은행 / 보험 0.042 89.6 비수도권 0.071 67.5 수도권 0.097 32.6 DTI 40 이상 0.341 30.1 LTV60 이상 0.239 24.7 DTI40<V60이상 & 수도권 & 캐피탈저축조합 1.695 2.0 [ 그림 II-24] 낙찰가율에따른 Baseline 손실률
52 가계부채미시자료를이용한스트레스테스트 부록 II-2. 만기연장시스트레스테스트결과 : 시나리오 1 [ 표 II-9] 만기연장시시나리오 1 손실률 구분손실률 (%) 잔액비중 (%) 전체 0.098 100.0 캐피탈 / 저축 / 조합 0.530 10.5 은행 / 보험 0.047 89.6 비수도권 0.081 67.5 수도권 0.106 32.6 DTI 40 이상 0.376 30.1 LTV60 이상 0.267 24.7 DTI40<V60이상 & 수도권 & 캐피탈저축조합 1.832 2.0 [ 그림 II-25] 낙찰가율에따른시나리오 1 손실률
제 2 장소득, 이자율, 주택가격및낙찰가율충격과주택담보대출손실률 53 부록 II-3. 만기연장시스트레스테스트결과 : 시나리오 2 [ 표 II-10] 만기연장시시나리오 2 손실률 구분손실률 (%) 잔액비중 (%) 전체 0.133 100.0 캐피탈 / 저축 / 조합 0.719 10.5 은행 / 보험 0.064 89.6 비수도권 0.103 67.5 수도권 0.147 32.6 DTI 40 이상 0.506 30.1 LTV60 이상 0.364 24.7 DTI40<V60이상 & 수도권 & 캐피탈저축조합 2.523 2.0 [ 그림 II-26] 낙찰가율에따른시나리오 2 손실률
54 가계부채미시자료를이용한스트레스테스트 부록 II-4. 만기연장시스트레스테스트결과 : 시나리오 3 [ 표 II-11] 만기연장시시나리오 3 손실률 구분손실률 (%) 잔액비중 (%) 전체 0.182 100.0 캐피탈 / 저축 / 조합 0.953 10.5 은행 / 보험 0.091 89.6 비수도권 0.139 67.5 수도권 0.202 32.6 DTI 40 이상 0.682 30.1 LTV60 이상 0.484 24.7 DTI40<V60이상 & 수도권 & 캐피탈저축조합 3.294 2.0 [ 그림 II-27] 낙찰가율에따른시나리오 3 손실률
제 3 장소득및이자율충격과전세자금대출손실률 김영식 ( 서울대학교경제학부 ) 장민 ( 한국금융연구원 ) 최성호 ( 코리아크레딧뷰로연구소 ) 1. 서론 2. 전세자금대출현황및주요특성가. 전세자금대출과주택담보대출비교분석나. 보증서담보와보증서담보외대출비교분석다. 주택보유유무에따른대출비교분석라. 임대인부실리스크의임차인이전가능성분석마. 전세자금대출특성분석요약및시사점 3. 스트레스테스트가. 전세자금대출손실파급경로나. 연체율모형다. 시뮬레이션 4. 정책적시사점
56 가계부채미시자료를이용한스트레스테스트 1. 서론 최근전세시장의수급불균형이지속되면서전세가격이큰폭상승하였다. 이러한전세가격의급등에대응하여정책당국이공공기관의보증확대를통해임차인에게금융자금공급을확대하면서 2011년부터전세자금대출이은행권을중심으로급증해왔다. KCB 자료에따르면은행권의전세자금대출은 2013년 3분기에전년동기대비약 27.4% 증가하였으며, 이는공공기관보증서담보대출이큰폭으로증가한데기인한것으로보인다. [ 그림 III-1] 을보면은행권전세자금대출중보증서담보대출은 2013년 3분기에전년동기대비약 30.8% 증가한반면, 보증서담보대출이외의전세자금대출은약 11.1% 증가하는데에그친것으로나타났다. 한편보증서를담보로한전세자금대출의연체율 11) 은상승추세를지속하고있으며 2013년 3분기에는주택담보대출의연체율을추월하여 0.74%p를기록하였다. 반면에보증서담보대출이외의전세자금대출은주택담보대출보다낮은연체율을보여왔다. 최근급증하고있는보증서담보전세자금대출차주의경우다른전세자금대출차주보다소득수준이낮아부실가능성이더높은계층일가능성이있어보인다. [ 그림 III-1] 은행권전세자금대출잔액추이 [ 그림 III-2] 전세자금대출 ( 보증서 ) 연체율 본연구에서는전세금급등에대응하여정책당국이차입자에대한원활한자금공급을위해확대하고있는보증부전세자금대출이가계부실을증폭시킬가능성에대해다양한각도에서점검한다. 먼저 2절에서는주택담보대출차주와전세자금대출차주의특성을비교하여전세자금대출의위험요인을찾아낸다. 더불어최근이슈가되고있는임대인부실리스크의임차인이전가능성에대해서간단하게알아본다. 3절에서는글로벌금융위기와외환위기를시나리오로전세자금대출에대한스트레스테스트를실시하여전세자금대출의부실이금융회사의부실로연결될가능성이존재하는지를검증할것이다. 마지막으로 4절에서는분석결과를바탕으로정책적시사점을논의한다. 11) 본연구에서연체율은연체일수 30일이상, 잔액기준연체율을의미한다.
제 3 장소득및이자율충격과전세자금대출손실률 57 2. 전세자금대출현황및주요특성 본연구는전세자금대출이은행권을중심으로급증하고있는점에주목하여은행권대출만을대상으로분석을수행하였다. 구체적으로 2013년 3월기준으로 KCB에등록된대출계좌중자금용도코드가 주택전세자금대출 인계좌가본연구의분석대상이며, 이는차주기준으로약 11만 2천명, 잔액기준으로약 4조 9천억원이다. 먼저주택담보대출차주와전세자금대출차주간의비교와함께전세자금대출차주들의위험요인을찾아낸다. 그리고보증부 무보증부및주택보유여부에따른전세자금대출의부실가능성도살펴본다. 마지막으로전세자금대출상승분이임대인의부채상환에활용되어임대인부실리스크가임차인으로이전되었을가능성을점검한다. [ 표 III-1] 은본분석에사용된은행권전세자금대출데이터의기초통계량이다. 전세자금대출의연체전이율은약 0.87% 이며, 평균DTI는약 25% 이다. 평균연령은 40.56세이며, 전세자금대출을보유한차주중에서급여소득자는약 64%, 전세자금대출중에서보증서담보대출은약 78% 인것으로나타났다. 전세자금대출차주의평균연소득은약 3,871만원이며, 평균대출잔액은약 7,000만원으로나타났다. 본분석에서는전세자금대출의건전성지표로연체전이율을활용하였다. 연체전이율이란해당월무연체차주중향후 6개월이내 30일이상연체를경험한차주의비율을의미한다. [ 표 III-1] 전세자금대출의미시적특성 : 기초통계 자료 Mean Median Std. Dev. 연체전이율 0.0087 0 0.0937 DTI 0.25 0.155 0.36 등급 (KCB 등급 ) 3.99 4 1.91 연령 40.56 38 10.69 급여소득자여부 (=1) 0.64 1 0.48 보증서담보여부 (=1) 0.78 1 0.41 수도권 ( 서울, 경기, 인천 =1) 0.76 1 0.43 대출경과개월수 ( 개월 ) 28.82 25 18.52 주택담보대출여부 (=1) 0.10 0 0.295 소득 ( 만원 ) 3,871 3,462 1,898 총대출잔액 ( 만원 ) 6,988 4,560 17,147
58 가계부채미시자료를이용한스트레스테스트 가. 전세자금대출과주택담보대출 [ 그림 III-3] 에서전세자금대출과주택담보대출의 DTI 구간별대출잔액분포를보면낮은 DTI 구간에서전세자금대출과주택담보대출모두높은비중을보였다. 반면에신용등급별로는 [ 그림 III-4] 에서와같이주택담보대출보다전세자금대출차주들이 1~2등급비중은낮고, 3~7등급비중은높은것으로나타났다. 이는전세자금대출차주들의상환여력이주택담보대출차주들과유사하지만상환의지 (willingness to pay) 는더낮을수있음을시사한다. 한편 [ 그림 III-5] 와 [ 그림 III-6] 에서직업및소득구간별잔액분포를보면소득구간별로는전세자금대출과주택담보대출이유사하였으나, 직업은전세자금대출이주택담보대출대비급여소득자비중이크게높은것으로나타났다. 이는전세자금대출의경우대부분이실거주목적이나, 주택담보대출은자영업자의사업자금등으로많이활용되기때문으로추정된다. [ 그림 III-3] DTI 별잔액분포 [ 그림 III-4] 신용등급별잔액분포 [ 그림 III-5] 직업별잔액분포 [ 그림 III-6] 소득구간별잔액분포
제 3 장소득및이자율충격과전세자금대출손실률 59 DTI 구간별로차주들의소득수준을보면 [ 그림 III-7] 에서와같이전세자금대출과주택담보대출을보유한차주들의 DTI 구간별평균소득은대체적으로유사하다. 그러나 DTI 20% 미만, 40% 미만구간에서는전세자금대출을보유한차주들의소득이높은것으로나타났다. 이는주택구매여력이있는차주들이주택시장의불황으로전세를더선호하고있음을나타내는것으로보인다. 또한 DTI 구간별로평균신용판매이용금액을보면전세자금대출차주의소비가주택담보대출차주보다더많은것으로보인다. 이는비슷한소득수준에서일반적으로전세자금대출보다규모가큰주택담보대출이소비를제약할수있음을시사한다. [ 그림 III-7] DTI 구간별평균소득및신용판매이용금액 연령별로는 [ 그림 III-8] 에서알수있듯이주택담보대출보유차주가 40~50대의비중이가장높은반면, 전세자금대출보유차주는 30대의비중이가장높은것으로나타났다. [ 그림 III-6] 에서전세자금대출과주택담보대출보유차주들의소득수준이거의유사했음을고려할때, 전세자금대출보유차주중 30대비중이높다는것은전세와자가주택구입수요간선택의결정요인중하나가소득보다주택구매에필요한최소자금보유여부일가능성이있음을보여준다. 주택담보대출의 LTV 규제로인하여주택구입을위해서는평균적으로주택가격의 50% 가최소자금으로필요한데, 아직연령이낮은 30대의경우최소자금을보유하지못했을수있기때문이다. [ 그림 III-9] 에서지역별잔액분포를보면전세자금대출의경우주택담보대출대비비수도권의비중이낮고, 수도권의비중이높은것으로나타났다. 이는최근수도권지역의주택공급감소, 매매대기수요, 그리고월세선호에의한전세물량부족으로인한전세가격상승과무관하지않을것으로판단된다.
60 가계부채미시자료를이용한스트레스테스트 [ 그림 III-8] 연령대별잔액분포 [ 그림 III-9] 지역별잔액분포 또한 [ 그림 III-10] 에서전세자금대출및주택담보대출보유차주들의직업별다중채무비중을보면모든직업군에서주택담보대출보유차주보다전세자금대출보유차주들의다중채무자비중이높은것으로나타났다. 12) [ 그림 III-10] 직업별다중채무비중및평균연령 [ 그림 III-6] 에서확인했듯이전세자금대출보유차주중자영업자의비중이주택담보대출보유차주보다높지않은데반해다중채무자의비중이높다는것은전세자금대출차주의건전성이떨어지고있음을의미하는것으로보인다. 다중채무자의 12) 다중채무자는대출상품에상관없이대출보유기관수가 3 기관이상인차주를의미한다.
제 3 장소득및이자율충격과전세자금대출손실률 61 경우경기가좋을때에는연체율이높지않으나, 경기충격등에취약한특성을지니기때문에다중채무자의비중이높은것은전세자금대출의위험요인중하나로판단된다. 평균연령은모든직업군에서전세자금대출보유차주가주택담보대출보유차주보다낮은것으로나타났다. 한편 [ 그림 III-11] 에서전세자금대출보유차주와주택담보대출보유차주의 DTI 구간별연체전이율을보면전반적으로전세자금대출을보유한차주들이모든 DTI 구간에서건전성이낮은것으로나타났다. DTI가상승할수록두대출간연체전이율수준차이는소폭상승하는것으로보이며, 특히 DTI 80% 이상차주들의경우전세자금대출보유차주들의건전성이주택담보대출보다매우낮은것으로나타났다. 이는향후 DTI가높은차주들을중심으로전세자금대출의연체율이계속상승할가능성이있음을시사한다. 특히 1절서론에서언급했듯이 DTI가높은차주중에서도보증서담보전세대출을보유한차주들의부실가능성이클것으로보인다. [ 그림 III-11] DTI 구간별연체전이율 끝으로 [ 그림 III-12] 에서연령대별연체전이율을보면주택담보대출의경우모든연령대의연체전이율이유사하였으나, 전세자금대출의경우에는 50~60대에서급격하게높아지는것으로나타났다. 이는 [ 그림 III-13] 에서볼수있듯이 50대이상전세자금대출차주중에는연소득 2000만원미만의저소득층이다수를차지하기때문인것으로보인다.
62 가계부채미시자료를이용한스트레스테스트 [ 그림 III-12] 연령대별연체전이율 [ 그림 III-13] 소득구간별연체전이율및 50대이상차주비중 나. 보증서담보전세자금대출과보증서담보외전세자금대출 전세자금대출중보증서담보와보증서담보외대출은차주의 DTI 구간별분포및소득수준에서차이가있는것으로나타났다. 은행권의전세자금대출중보증서담보대출과보증서담보외대출보유차주의소득을 DTI 구간별로비교해보면 DTI 수준에관계없이보증서담보전세자금대출을받은차주가보증서담보를받지않은전세자금대출차주보다소득수준이낮은것으로나타났다. 이는보증서담보외대출의경우신용대출이대부분인데, 신용대출은소득수준이높거나신용등급이우량한차주들에게만이루어지기때문이다. [ 그림 III-14] DTI 별시점별평균소득
제 3 장소득및이자율충격과전세자금대출손실률 63 한편보증서담보대출을보유한차주의 DTI별평균소득을시점별로비교해보면, 2012년 3월에는 DTI 구간에상관없이소득이거의유사했음에반해, 2013년 3월에는 DTI가높을수록소득수준이하락하고있다. 이는정책당국의보증서담보부대출확대정책에따라과거대출접근이용이하지않았던저소득층이보증서담보전세자금대출을적극이용했을가능성을시사한다. 다. 주택보유유무 [ 그림 III-15] 에서보는바와같이전세자금대출보유차주중에서자가주택을보유한차주의연체전이율은그렇지않은차주보다낮은것으로나타났다. 13) DTI가상승할수록연체전이율이증가하는패턴은유사하였으나, 두집단간차이는큰것으로나타났다. 특히자가주택을보유한차주들의경우 DTI 80% 미만구간에서는연체전이율이 1% 수준에도미치지않았으며, [ 그림 III-11] 과비교해볼때 DTI 80% 이상구간에서는주택담보대출차주의연체전이율과거의유사한것으로나타났다. [ 그림 III-15] 주택담보대출보유와 DTI별연체전이율 [ 그림 III-16] 주택담보대출보유와 DTI별평균소득및신용판매이용금액 또한 [ 그림 III-16] 에서 DTI별평균소득을보면자가주택을보유한전세자금대출차주들의평균소득이그렇지않은차주들보다높게나타났으며, 신용판매평균이용금액도크게나타나소비수준도높았던것으로보인다. 이는 [ 그림 III-7] 에서보았던주택담보대출보유차주들의특성과는다소상반된것인데, 소득및소비수준이높은주택담보대출차주들이교육또는주거환경등을이유로전세주택을이용하고있기때문으로판단된다. 13) 주택담보대출을보유한경우자가주택을보유한차주로판단하였다.
64 가계부채미시자료를이용한스트레스테스트 라. 임대인부실리스크의임차인이전가능성 14) 국내주택시장에주택을보유하고도보유주택에거주하지않은가구가상당수존재한다. 여기서는이러한주택의차주가어떤행태를보이는지살펴보고자한다. 즉, 주택담보대출차주와해당주택 ( 담보물건 ) 에거주하는사람이같지않고해당주택거주자가전세자금대출을보유하고있는경우정책적으로지원된성격이강한전세대출금의역할을살펴보고자한다. 제한적인자료이지만그분석결과는전세자금의정책적지원결과가한편으로는전세세입자의주거수준의향상을가져올수있으나다른한편으로는주택담보대출자 ( 임대인 ) 의부채가전세세입자 ( 임차인 ) 에게전이되면서잠재적인부실을증대시킬가능성을보여주고있다. [ 그림 III-17] 보유 / 거주유형별소득및대출증감규모 [ 그림 III-18] 주택보유자와거주자인당잔액추이 ( 단위 : 백만 ) 5 0-1.2-5 -10 1.2 1.1 0.7-2.9 ( 단위 : 백만 ) ( 단위 : 백만 ) 115.0 56 110.0 54 105.0 52 100.0 50 95.0 48-15 90.0 46-20 -19.2 1주택자가 1주택차가다주택자 85.0 44 인당잔액 _ 감소분 인당연간소득 _ 증가분 주택담보 ( 임대인 ) 전세자금 ( 임차인 ) [ 그림 III-17] 에서 1주택자가 ( 自家 ), 1주택차가 ( 借家 ) 및다주택자의 1인당연간소득증가분은거의차이가없는반면, 다주택자의 1인당대출잔액은크게감소하였음을알수있다. 소득증가분차이가미미한상황에서다주택자의대출규모가큰폭으로감소한것은다주택자가전세가격상승분을주택담보대출상환에사용했을가능성이크다는것을보여주는것이다. [ 그림 III-18] 에서보듯이 2012~2013 2년간임대인의주택담보대출잔액은지속적으로하락해온반면, 임차인의전세자금대출은지속적으로증가해왔다는사실이바로이러한가능성을뒷받침한다. 14) 본분석의데이터는 12 년 9 월을기준으로 A 은행주택담보대출의담보물정보와 KCB 대출정보를병합하였으며, 주택담보대출차주의담보물주소지에전세자금대출이존재하는경우를대상으로분석하였다.
제 3 장소득및이자율충격과전세자금대출손실률 65 마. 전세자금대출특성 : 요약및시사점 지금까지살펴본전세자금대출의특성에기초하여전세자금대출의부실가능성과시사점을다음과같이요약할수있다. 첫째, 전세자금대출차주는주택담보대출차주와유사한 DTI 분포및소득수준을갖고있는반면, 신용등급분포가상대적으로불량하고다중채무비중이높은차주들도분포하고있어경기충격에더취약할것으로예상된다. 둘째, 정책당국이주도한보증서담보전세자금대출의공급으로인하여과거에는금융접근성이떨어졌던차주들이전세자금대출을적극적으로이용한것으로보인다. 특히연소득 2000만원미만 /50대이상차주들의건전성은주택담보대출차주보다크게불량한것으로나타났다. 서민주거안정을위해어느정도의손실을감내해야할것이나지속적인모니터링도필요할것으로판단된다. 셋째, 전세자금대출차주와주택담보대출차주의소득및소비수준을비교해볼때전세자금대출차주들은주택을구매할여력이있는데도최근주택시장전망의불확실성으로인하여전세를선호하는경향이있는것으로나타났다. 이러한상황에서전세자금대출의증가는한편으로는전세시장의수요를확대시켜향후전세시장의수급불균형을더욱악화시킬수있으므로적절한정책대응이필요할것으로보인다. 끝으로전세가격상승으로인한전세자금대출의증가가임대인의주택담보대출을상환하는데에도사용되었을가능성이높은것으로보인다. 이와같은상황은전세가격이지속적으로상승하는국면에서는당장문제가되지않을것으로판단된다. 그러나과거주택시장에서도나타났듯이전세가격이하락국면에접어든다면임대인에게는전세금반환부담이커질것이다. 분석에서본바와같이임대인의부채가임차인의전세자금대출로전이된상황이많다면, 전세자금대출의지속적확대는전세금하락국면에서는주택시장의혼란을가져오고가계부실의위험요인으로작용할수있음을인지해야할것이다.
66 가계부채미시자료를이용한스트레스테스트 3. 스트레스테스트 본절에서는먼저경기충격시전세자금대출이부실해짐에따라금융기관 ( 은행 ) 에손실이발생하는경로를알아본다. 그리고 1997년외환위기, 2008년글로벌금융위기상황을가정하여전세자금대출의부실이금융기관의건전성에미치는영향을파악하기위해스트레스테스트를실시한다. 가. 전세자금대출손실파급경로 [ 그림 III-19] 는거시경제충격에따른전세자금대출의부실이금융기관에미치는영향을간단하게도식화한것이다. 경제에충격이발생하여실업률이올라가면일자리를잃은차주들의 DTI는소득감소로인하여급격하게상승하고, 이는전세자금대출의연체율상승으로이어진다. 또한이자율이상승하게되면차주들의이자상환부담이증가하고, 이는 DTI에영향을미쳐연체율상승으로이어진다. 실업률 이자율상승과같은경제적충격이외에도앞서 2절에서살펴보았듯이전세자금대출보유차주의연령, 직업, 다중채무, 주택보유여부등도연체율에영향을미친다. [ 그림 19] 전세자금대출부실에따른금융기관 ( 은행 ) 손실파급경로 한편 [ 그림 III-19] 에서연체율과부도율및손실률간의관계에대해서는다음과같이가정한다. 첫째, 부도확률은연체확률과동일하다. 일반적으로개인신용시장에서차주의부도는연체일수 90일이상을의미한다. 연체일수가 90일미만인경우연체상태에있는차주들중일부는빚을상환하여부도로까지넘어가지않는다. 여기서는연체일수 30일이상차주들의대다수가부도로넘어간다는사실에기반하여부도확률은연체확률과같다고가정한다. 둘째, 회수율은보증서담보가있는전
제 3 장소득및이자율충격과전세자금대출손실률 67 세자금대출의경우 90%, 보증서담보가없는경우는 20% 로가정한다. 회수율이란차주가부도로넘어간후에금융기관이최종적으로회수할수있는비율 ( 회수금액 / 대출금액 ) 을의미하는데, 보증서가있는경우에는은행이거의손실을보지않기때문에 90% 로가정한다. 끝으로손실률은다음과같이계산된다. 여기서 잔액 은전세자금대출계좌에서연체가발생하는경우해당계좌를보유한차주의모든대출에서연체가발생한다는가정하에서계산된다. 부도율 잔액 회수율 총잔액 나. 전세자금대출연체율모형 [ 그림 III-19] 에서살펴본금융기관손실파급경로에서실업률또는이자율상승충격이 DTI를중간경로로하여연체율에영향을미친다는점을주목하여전세자금대출연체율의주요결정요인으로우선 DTI를고려하였다. 이밖에전세자금대출보유차주의연령, 직업, 다중채무및주택보유여부등도연체율모형에포함하였다. [ 표 III-2] 전세자금대출연체율모형추정결과 변수계수값 S. E. P 값 Odds ratio 상수 -9.5127 0.4032 0.0001 DTI 0.3504 0.0387 0.0001 1.4196 신용등급 1.0025 0.0225 0.0001 2.7251 대출경과기간 ( 로그값 ) 0.1326 0.0657 0.0436 1.1418 연령 -0.0834 0.0151 0.0001 0.9200 연령제곱 0.0009 0.0001 0.0001 1.0009 신용대출 3 기관이상보유 (=1) 0.3079 0.0925 0.0009 1.3606 급여소득자 (=1) -0.1986 0.0737 0.0071 0.8199 주담보유 (=1) -0.6508 0.1803 0.0003 0.5216 보증서담보 (=1) 0.1621 0.0912 0.0755 1.1760
68 가계부채미시자료를이용한스트레스테스트 [ 표 III-2] 는로짓 (logit) 모형을이용한전세자금대출연체율모형의추정결과를나타낸것이다. 앞서살펴본기초분석결과와마찬가지로 DTI가올라갈수록, 신용등급이나빠질수록, 대출후시간이많이경과된차주일수록연체율이상승하는경향을보였다. 연령의경우수준변수를그대로사용하였을때는연령이올라갈수록연체율이오히려하락하는것으로추정되었다. 그러나이는 45세미만연령대와연체율간음 (-) 의상관관계때문으로보이며, 연령제곱변수는상승할수록연체율이상승하는것으로추정되었다. 더미변수들에서는다중채무와보증서담보가연체율을상승시키는요인으로, 급여소득자와주택담보대출보유가연체율을하락시키는요인으로나타났다. 다. 시뮬레이션 [ 표 III-3] 은스트레스테스트의시나리오를요약한것이다. 거시경제충격으로는취업자수감소와시장이자율상승을고려하였으며, 글로벌금융위기 (2008년 9 월 ~2009년 2월 ) 와외환위기 (1997년 10월 ~1998년 8월 ) 기간의최대변동폭을사용하였다. 15) [ 표 III-3] 이자율및실업충격시나리오 구 분 시나리오1 ( 글로벌금융위기 ) 시나리오2 ( 외환위기 ) 취업자수감소 5.1% 감소 9.4% 감소 시장이자율상승 ( 예금은행가계대출평균금리 ) 0.8%p 상승 4.3%p 상승 스트레스테스트결과 1997년외환위기와같은경기침체시나리오하에서도전세자금대출의연체율및손실률은크게상승하지않는것으로나타났다. 보증서담보부전세자금대출의경우 Baseline보다외환위기시나리오에서연체율이약 0.03%p 상승할것으로예상되었으며, 손실률은비교적미미한수준인 0.01%p 상승할것으로예상되었다. 이는보증서담보가있는경우연체율은소폭상승할수있으나, 담보대출의특성상은행의손실률은상대적으로높지않기때문이다. 결과적으로글로벌금융위기, 외환위기수준의거시경제충격이발생해도전세자금대출의연체율상승이금융기관의건전성악화까지이어질가능성은높지않아보인다. 16) 15) 취업자수감소의경우해당비율만큼임의추출 (Random Sampling) 하여소득은 90% 감소하고, 급여소득자인경우는비급여소득자로상태를변경하였음 16) 단, 본스트레스테스트는선형모형을가정하였기때문에충격후의구조적변화를관찰할수없다는한계를지닌다.