Savills World Research Korea 브리핑서울프라임오피스 사진 : CBD, Seoul 개요 임차수요는소폭의상승세를이어갔으며투자자들의프라임빌딩선호속에 1 사분기와비슷한규모의거래가이루어졌다. 다양한임차인이입주하며 CBD의오피스수요는증가하였으나삼성전자의수원이전, 현대자동차계열사의 Secondary 빌딩입주로 GBD의수요는감소하였다. 세권역모두공실률이감소하였다. 수요증가가있었던 CBD, YBD와달리 GBD 권역은한전사옥이철거에들어가며오피스총량이더큰폭으로감소하여공실률감소로나타났다. 한국은행은기준금리를 6월에 25 bps 인하하였고 7월에도 1.25% 로유지하였다. 특히조선해운업계의구조조정으로인한내수위축, 수출감소에따른경제성장률둔화에대한우려로정부가선제적으로이자율을하향조정한것으로보인다. 브렉시트영향으로투자자들의안전자산선호는더욱심화될것으로전망되어프라임빌딩의가격은당분간현수준을유지할것으로예상된다. " 대기업의움직임이도심과강남에서상반된임차수요로나타났다. 삼성그룹이본격적으로이전하는하반기에는도심권역의수요감소가강남권역의수요증가로나타날것으로예상된다." Savills Research savills.co.kr/research 01
공급 2016년 2분기중준공된빌딩은없었다. 하반기중주요권역에공급예정인오피스빌딩은총 3개빌딩으로 CBD의대신증권사옥과 IBK은행사옥, GBD에는파르나스타워가공급될예정이다. CBD에공급되는오피스빌딩은사옥용도로사용되고, 일부임대로나오는면적은임대차계약 MOU를체결한것으로알려져, 신규공급으로인한영향은제한적일것으로예상된다. GBD의 100% 임대오피스빌딩인파르나스타워중층부에비즈니스센터가최근에임대차계약을체결하였다. 수요와공실률 영국브렉시트투표결과의영향으로시장의불확실성이높아진가운데세계경제회복이늦어질것에대한우려가높아지고있다. 이러한기조속에한국의수출둔화는한국경제성장률감소에영향을줄것으로예측되고있다. 정부는내수활성화를위해추경예산편성등의다양한방안을발표하고있다. 한국은행은국내경제가완만한성장세를이어갈것으로전망하지만, 대내외의경제여건에비춰볼때불확실성은높은것으로판단된다고발표하고, 2016년경제성장률전망치를 2.7%, 소비자물가상승률은 1.1% 로각각 10bps 하향조정하였다. 2016년 2분기서울오피스시장의순흡수면적은약 14,000 sqm로순증가를보였다. 권역별로는 CBD에 38,140sqm, GBD에 -27,450sqm, YBD가 3,340sqm의흡수량을기록했다. 2016년 2분기공실해소는 Prime 오피스간임차인이동의비율이 37% 로가장높은것으로조사되었으며, 이는삼성전자의이동면적이컸기때문이다. 또한 Secondary 오피스에서 Prime 오피스로업그레이드한수요의비율은약 33% 로, 공실 표 1 권역별월임대료및공실률, 차트 1 실질 GDP 성장률및실질수출증가율, 2006 년 - 2017 년 ( 전망 ) 18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 13.4% 출처 : 한국은행 12.4% 5.2% 5.5% 실질경제성장률 ( 전년대비증가율 %) 수출액실질증가율 ( 전년대비증가율 %) 2.8% 6.0% 0.7% 13.5% 6.5% 3.7% 17.1% 2.3% 4.4% 4.5% 2.9% 3.3% 2.6% 2.7% 2.9% 0.4% 0.9% 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016E 2017F 2.3% 차트 2 금융및보험업종사자수추이, 2007 년 6 월 - 2016 년 6 월 1,200 1,100 1,000 900 800 700 권역 600 15,000 Jun-07 Jun-08 Jun-09 Jun-10 Jun-11 Jun-12 Jun-13 Jun-14 Jun-15 Jun-16 출처 : 통계청 단위 : 종사자수 ( 천명 ) 평균임대료 ( 원 /3.3058 sqm 임대면적기준 ) 평균임대료 ( 원 /3.3058 sqm 전용면적기준 ) 전년동기대비인상률 (%) 순흡수면적 (sqm) 0.5% 금융및보험업고용자수 ( 좌 ) 고용자수 ( 우 ) 공실률 (%) ( 전분기대비변동 ) CBD 101,300 181,000 1.2% 38,140 13.8% GBD 86,500 169,500 0.4% -27,450 6.3% YBD 78,300 161,000 0.4% 3,340 15.3% Overall Seoul Average 92,200 173,500 0.8% 14,000 11.7% 2.6% 27,000 25,000 23,000 21,000 19,000 17,000 savills.co.kr/research 02
률이높은신규빌딩들을중심으로임차수요가꾸준히나타나고있다. 한편삼성전자이전사례를제외하면 Secondary 오피스에서 Prime 오피스로업그레이드가 46% 로여전히가장큰수요로분석되었다. 2016년 2분기서울오피스공실률은 11.7% 로, 2015년 2분기이후하락추세를유지하고있다. CBD는업그레이드수요가지속되어공실률은 13.8% 로전분기대비하락한것으로조사되었다. 2015년 1분기에 11% 이상을보였던 GBD의공실률이점차하락하여, 2분기에 6.3% 를기록하였다. 이번분기에는이례적으로수요도감소하고공실률도떨어졌다. 삼성전자가수원으로, 현대계열사들이 Secondary 빌딩으로이전하며, GBD 프라임오피스수요는감소한반면현대자동차가매입하여일부만사용하였던한전사옥이철거되면서공실률하락으로나타났다. 현대자동차계열사 ( 현대글로비스, 현대엔지니어링, 현대종합특수강, 현대제철, 현대파워텍, 현대위아 ) 들은 CBD의트윈트리타워로입주한현대엔지니어링을제외하고는 Secondary빌딩으로이전하였다. 삼성전자서초사옥및한화생명서초사옥에임차하던삼성전자가주변빌딩인대륭강남타워, 삼성생명역삼동빌딩으로이전하면서해당건물의공실률은하락하였다. YBD는 15.3% 를기록하며전분기대비하락하였다. 전망 2016년하반기부터본격적으로시작되는대기업의이전으로인해주요권역간이동이활발할것으로예상된다. 특히 GBD권역으로의유입이많을것으로예상된다. CBD의삼성그룹계열사들은 2016년하반기 차트 3 순흡수면적, 2008 년 1 분기 - 350,000 300,000 250,000 200,000 150,000 100,000 50,000 차트 4 공실해소내역비율, 2015 년 vs. 차트 5 서울프라임오피스공실률, 2002 년 1 분기 - 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 0-50,000-100,000-150,000-200,000 단위 : sq m Expansion 19% 2015 New organisation 13% Prime to prime 25% Secondary to prime 43% CBD GBD YBD 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Expansion 17% CBD GBD YBD /2016 New organisation 13% Prime to prime 37% Secondary to prime 33% 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 savills.co.kr/research 03
표 2 주요임차인이동, To From 권역 빌딩명 임차인 입주면적 (sqm) 권역 빌딩명 파인애비뉴 SK텔레콤계열사 10,297 Non-core 판교, 보라매, SK-T타워등 메트로타워 ( 구 _GS역전) 기획재정부 7,823 신규 신한L타워 ( 장교4) 서울외국환중개 3,963 CBD 은행회관 ( 명동 ) 그랑서울 SK머티리얼즈 3,487 CBD OCI빌딩 ( 소공동 ) 서울파이낸스센터 ING Bank 3,082 CBD 흥국생명신문로 센터원 미래에셋대우 2,430 YBD 대우증권빌딩 더케이트윈타워즈 K Bank 2,380 증평 한화금융센터태평로 한화생명 2,282 증평 페럼타워 한온시스템 2,040 Non-core 대림아크로텔 ( 도곡동 ) AIA타워 금광기업 1,591 Non-core 강동그린타워 ( 길동 ) 파인애비뉴 삼성화재서비스손해사정 1,481 신규 서울상공회의소 한국수력원자력 1,223 증평 T타워 ( 구 _LG유플러스타워) CJ 올리브네트웍스 1,216 증평 CBD GBD YBD D타워 대림산업 1,213 신규 파인애비뉴 서울보증보험 1,102 CBD 스테이트타워남산 퍼시픽타워 ( 구 _ 올리브타워 ) Rich&Co 1,084 증평 메트로타워 ( 구 _GS역전) 클레어스코리아 1,083 증평 트윈트리타워 멕시코대사관 994 Non-core 멕시코대사관 ( 한남동 ) 퍼시픽타워 ( 구 _ 올리브타워 ) 터너코리아 846 CBD 중앙일보빌딩 ( 순화동 ) 센터원 노던트러스트컴퍼니 763 신규 AIA타워 롯데멤버스 657 증평 타워8( 청진8) 롤랜드버거 609 CBD 광화문교보빌딩 센터플레이스 ( 구 _YG타워) 삼성화재 605 증평 더케이트윈타워즈 8퍼센트 596 Non-core 하이팍빌딩 ( 사당동 ) 메트로타워 ( 구 _GS역전) 어반리테일 565 Non-core SK V1타워 ( 성수동 ) 센터원 미쓰이스미토모은행 528 CBD 남산스퀘어 ( 필동 ) D타워 베스타스자산운용 496 CBD 더케이트윈타워 삼성생명역삼동 ( 구 _KTB) 삼성전자 12,813 GBD 삼성생명서초, 한화생명서초 대륭강남타워 ( 구 _ 중앙빌딩 ) 삼성전자 11,261 GBD 삼성전자서초, 한화생명서초 나라빌딩 에이플러스에셋 6,078 GBD 에이플러스타워 푸르덴셜타워 한국시세이도 4,470 GBD 새마을금고연합회관 ( 삼성동 ) 포스코피엔에스타워 포스코계열사 3,513 증평 아세아타워 사이넥스 2,023 GBD 대종빌딩 ( 삼성동 ) 글라스타워 The Excutive Centre 1,802 신규 삼성생명서초타워 삼성생명 1,724 CBD 삼성생명본사 캐피탈타워 ( 구 _ 한솔빌딩 ) 한국유빅 783 GBD 대봉빌딩 ( 역삼동 ) 골든타워 코람코자산신탁 735 증평 전경련회관타워동 팜한농 6,473 GBD 동부금융센터 KT여의도 KT 계열사 1,464 증평 여의도파이낸스타워 아시아자산운용 816 GBD 코스모타워 한화생명63 허브넷 593 YBD 에스트레뉴 ( 여의도동 ) savills.co.kr/research 04
부터 GBD의서초사옥으로이전할예정으로알려졌다. 삼성전자서초사옥에는삼성생명, 삼성자산운용, 삼성증권등이, 삼성물산서초사옥에는삼성화재가, 삼성생명서초사옥에는삼성생명관련사가입주할것으로알려졌다. 이에따라 CBD의공실률상승은불가피할것으로예상된다. 하반기중 Secondary빌딩에서사무실업그레이드를위한이전이지속될것이다. 이태원의 Secondary 빌딩에있던필립스는서울역권역의 T타워 ( 약 1,900평 ) 로이전하고서소문의동화빌딩에있던샤넬은인근의프라임오피스인퍼시픽타워 ( 약 1,760평 ) 로이전할예정이다. 임대료 2016년 2분기서울오피스평균임대료는평당 92,200원으로전년동기대비 0.8% 상승하였다. 관리비의전년동기대비인상률은 1.7% 로 2 분기소비자물가상승률 0.9% 보다높은수준을보였다. 전망 3분기에도예정된신규공급이없고 CBD를제외하고공실률이소폭하락할것으로전망되나, 임대료인상은제한적일것이다. 다양한인센티브를제공하는추세가지속될것으로예상되어실질임대료인상은나타나지않을것으로전망된다. 매매및투자시장 서울프라임오피스의임대시장은 10% 대의평균공실률을유지하고있지만, 저금리환경과시장의풍부한유동성으로투자시장은지속적으로활발하게움직이고있다. 차트 6 권역별전년동기대비임대료인상률, 2008 년 1 분기 - 차트 7 서울오피스시장거래규모, 2007 년 1 분기 - 6 5 4 3 2 1 0 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% -1%, 한국은행 단위 : 조원 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 차트 8 서울프라임오피스 Cap. Rate 추이, 2005 년 1 분기 - 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% CBD GBD YBD 소비자물가상승률 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Spread ( 우 ) Cap rate ( 좌 ) 5 년만기국고채 ( 좌 ) 900 800 700 600 500 400 300 2016년 2분기오피스거래규모는 8,650억원이며, 이로써 2016년상반기거래규모는약 1조 9천억원으로집계되었다. 나라빌딩, 종로타워 ( 부분매각 ), 한화금융센터 ( 부분매각 ) 2% 1% 0% 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016, 한국은행 200 100 0 savills.co.kr/research 05
등프라임오피스거래가 2분기거래규모의절반이상의비중을차지하고있다. 현재센터포인트광화문, 캐피탈타워, SRA포트폴리오, SIFC 등다수의프라임오피스거래가진행중이며, 하반기에거래완료될것으로알려졌다. 차트 9 5 년만기국고채및기준금리추이, 2012 년 1 월 - 2016 년 7 월 4.0% 3.5% 3.0% 5 년만기국고채기준금리 기관투자자가보유한펀드만기매물이외에도보험사들이 IFRS4 2단계도입을앞두고리스크요구자본 (Risk Based Capital, RBC) 비율관리를위해매각하는보유부동산및일반기업들의자산유동화에따라우량중소형빌딩매물이늘어나면서투자자들이검토할수있는매물이다양해지고있다. 2.5% 2.0% 1.5% 1.0% 2012-01-02 2012-03-02 출처 : 한국은행 2012-05-02 2012-07-02 2012-09-02 2012-11-02 2013-01-02 2013-03-02 2013-05-02 2013-07-02 2013-09-02 2013-11-02 2014-01-02 2014-03-02 2014-05-02 2014-07-02 2014-09-02 2014-11-02 2015-01-02 2015-03-02 2015-05-02 2015-07-02 2015-09-02 2015-11-02 2016-01-02 2016-03-02 2016-05-02 2016-07-02 한편공실우려가있는빌딩을매입하는국내자산운용사가실질적으로입주할기업을투자에참여시키거나, 임차인을유치하여매입하는구조는지속적으로나타나고있다. M&G 소유의나라빌딩은코람코자산신탁이에이플러스에셋을전략적투자자로유치하여매입하였다. 에이플러스에셋은매입후나라빌딩의 4-5개층을사용하고있다. 나라빌딩은평당약 2,303만원 (2,084억원 ) 에거래되어강남프라임오피스의평당최고매각가를경신하였다. 해외투자자들의국내부동산시장에대한관심은지속되고있다. Core 펀드로매입하는안정화된프라임자산이외에도 Value add 가능한자산을매입하는사례가늘어나고있고, 펀드의성격에따라다양한투자전략으로투자가이루어지고있다. 도심의랜드마크종로타워를매입한알파인베스먼트는이지스자산운용을통해 1분기에삼성생명보유지분을매입하였고 2분기에종로타워나머지지분 18% 를영보합명회사로부터추가매입하여, 구분소유였던빌딩의전체지분을소유하게되었다. 종로타워의총매입금액은 3,840억 원 ( 평당 2,090만원 ) 이다. 알파인베스먼트는추후리모델링을통해건물가치를상승시킬것으로알려졌다. 한국은행은 6월에 25bps를하향조정한기준금리 1.25% 를 7월에도유지하였다. 이는조선해운업계의구조조정으로인한내수위축, 수출감소로인한경제성장률둔화에대한우려가커졌기때문이다. 6월 30일기준, 5년만기국고채금리가 1.28% 수준으로최저수준이며, 장기국고채가현재수준을유지할경우안정화된프라임자산의 Cap Rate Compression 가능성이있다. 하지만, 현재공실률이높은오피스시장상황을반영하여임차인에게제공되는인센티브가많은상황에서 Going-in Yield가이미 4% 중반을보여주고있기때문에추가적인 Cap Rate 하향조정에는한계가있어보여, 현재의 Cap Rate 수준은유지될것으로보인다. savills.co.kr/research 06
표 3 주요거래사례, 권역빌딩명매도자매수자 매매면적 (sqm) 매매가격 ( 단위 : 억원 ) GBD 나라빌딩나라리얼프라퍼티 (M&G) 코람코자산신탁 29,916 2,084 YBD 한화금융센터 (45%) 한화투자신탁운용, 한화증권한화손해보험주식회사 27,107 1,552 CBD 동화빌딩및별관동화개발산업주식회사마스턴투자운용 28,122 1,170 CBD 종로타워 (18%) 영보합명회사이지스자산운용 (Alpha) 10,918 1,030 GBD 삼성화재역삼빌딩 (50%) 삼성화재해상보험 KB 부동산신탁 17,450 986 Please contact us for further information Savills Korea Savills Research K.D. Jeon Head of Korea Korea +82 2 2124 4101 kdjeon@savills.co.kr Youngtaek Kim Vice President Korea +82 2 2124 4208 ytkim@savills.co.kr Crystal Lee Senior Director Investment Advisory +82 2 2124 4163 csjlee@savills.co.kr Hyunseok Jhee Director PM Services +82 2 2124 4204 hsjhee@savills.co.kr JoAnn Hong Director Korea +82 2 2124 4182 jhong@savills.co.kr Simon Smith Senior Director Asia Pacific +852 2842 4573 ssmith@savills.com.hk Grace Ko Director CRES Leasing Service +82 2 2124 4115 graceko@savills.co.kr Seunghan Lee Director, Leasing & Marketing, Development Sales +82 2 2124 4253 seunghanlee@savills.co.kr Savills plc Savills is a leading global real estate service provider listed on the London Stock Exchange. The company established in 1855, has a rich heritage with unrivalled growth. It is a company that leads rather than follows, and now has over 500 offices and associates throughout the Americas, Europe, Asia Pacific, Africa and the Middle East. This report is for general informative purposes only. It may not be published, reproduced or quoted in part or in whole, nor may it be used as a basis for any contract, prospectus, agreement or other document without prior consent. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, Savills accepts no liability whatsoever for any direct or consequential loss arising from its use. The content is strictly copyright and reproduction of the whole or part of it in any form is prohibited without written permission from Savills Research. savills.co.kr/research 07
부록 서울오피스시장및 Savills Korea 조사빌딩개요 표 4 조사빌딩개요, 2016 년 6 월기준 CBD GBD YBD Total 빌딩개수 24 14 8 46 A 평균연면적 (sqm) 81,869 94,822 103,784 89,622 평균준공연도 2003 1999 2002 2002 빌딩개수 23 18 10 51 B 평균연면적 (sqm) 50,636 39,806 49,218 46,535 평균준공연도 2001 2000 1996 2000 빌딩개수총합계 47 32 18 97 면적총합계 (sqm) 3,129,467 2,044,010 1,322,455 6,495,933 리서치 & 컨설팅팀 1. 서울대형오피스빌딩 서울시에입지하고있는 30,000 sqm 이상의대형오피스빌딩은 100% 사옥으로사용되는빌딩을포함하여 2016 년 6 월현재총 308 개, 총연면적약 17,917,000sqm 인것으로조사되었음. 이중 CBD 에 33.0%, GBD 에 19.0%, YBD 에 14.0% 가밀집되어, 전체의약 66.0% 가이들세지역에분포하고있는것으로나타났음. 2. Seoul Prime Office 등급에대한정의 Savills Korea 에서는연면적과위치, 접근성, 가시성, 인지도, 임차인, 준공연도, 빌딩시설, 관리상태등을종합적으로고려하여오피스빌딩의등급을정하고있음. CBD, GBD, YBD 의 3 개주요권역에위치한 30,000 sqm 이상빌딩중상대적으로우수한빌딩을프라임빌딩이라고정의함. 프라임빌딩 122 개중 97 개를대상으로서울오피스시장동향에대한조사및분석을하였음. 3. 임대료 임대료는보증금과월세로이루어져있으며, Savills Korea 는건물주가책정한기준층명목임대료 (Face Rent) 를조사및분석함. 보고서에서언급된월임대료는월세로, 보증금은월세의 10 배임. 4. 순흡수면적 (Net absorption) 해당기간동안오피스시장내증가하거나감소한임대면적임. 5. Cap. Rate 산정방법 Cap. Rate : ( 보증금운용이익 (5%)+ 기준층명목임대료 + 관리비초과이익 )x 임대율 (95%) x 12 / 거래가, 거래사례별 Cap Rate 의비교를위해보증금운용이율은 5%, 임대율은 95% 를일괄적용함. savills.co.kr/research 08