연구진 연구책임김덕례연구위원 연구진한동진연구원

주산연 2015-05 2015. 6.

연구진 연구책임김덕례연구위원 연구진한동진연구원

서문 우리나라의대표적인서민주택금융역할은국민주택기금이담당해왔다. 정책금융으로서무주택서민의전세자금마련과내집마련을지원해왔으며, 임대주택과분양주택을공급할수있도록다양한건설자금도지원해왔다. 그럼에도여전히주택시장에는비제도권주택금융거래가이루어지고있다. 임차인과임대인사이에서거래되는전세보증금, 사업자와수분양자사이에서거래되는분양주택의계약금과중도금등이대표적인사금융으로유지되고있다. 금융위기를거치면서국민주택기금은다변화되고있는금융니즈에대응하기위해주택도시기금으로개편을앞두고있다. 이와아울러분양보증회사였던대한주택보증 ( 주 ) 이주택도시보증공사로전환을앞두고있다. 주택금융관련개별법이만들어지고이를집행하는금융공기업의탄생으로향후주택금융에있어많은변화가있을것으로예상된다. 일반상업은행과차별적인주택금융지원으로국민의주거안정지원에더욱더기여할것으로기대된다. 다만여전히정책금융으로서지원대상에대한심도있는논의가부족하고지원대상의중복성이나타나는가하면때로는금융지원의사각지대가나타나면서소외되는계층이발생하는문제도여전하다. 특히최근들어주택가격이상승하고월세가구가늘어나면서서민가구를중심으로주거비부담이크게증가하고있다. 서민가구의주거비부담을완화해줄수있는금융지원과자산제약을완화해내집마련을지원해줄수있는금융요구가더욱더늘어날것으로보인다. 제시했다는점에서의의가있다. 또한, 서민주택금융이갖추어야하는특성을지불가능성, 안정성, 위험공유, 자산축척기능으로규정하고이러한기능을수행할수있는정책과제에대해서제안하고있다는데에활용가치가있다. 앞으로의시대는물리적인주택공급의시대가아니라소프트한주거지원의시대이다. 서민들이더나은주거를선택할수있도록적절한금융을공급하고거주하고있는주택의유지와관리를위해필요한자금을지원해야하는시대이다. 뿐만아니라일반상업은행이중요하게생각하는건전성과수익성관점의금융지원이아니라서민의주거안정차원에서필요한금융을지원하는관점이필요한시대이다. 이를위해서는새로운금융기법인사회적금융도입도적극적으로검토할필요가있다. 사회적금융도입을통해그동안금융사각지대에놓여있던서민의주거지원이가능해지는따뜻한금융이실현될수있기를기대한다. 연구를진행한김덕례연구위원과한동진연구원에게감사의말을전하며, 이연구가앞으로서민주택금융발전에주요한자료로활용될수있기를바란다. 2015년 6월주택산업연구원장남희용 이러한시점에서 는서민에대한개념을 다시짚어보고, 현재운영중인주택금융프로그램의문제점과개선방안을

요 약 요 약 Ÿ ( 주택금융의역할및기대효과 ) 제1장서론 Ÿ 금융위기이후주택시장의구조적변화가진행되면서서민의주거안정지원을위한주택금융수요가달라지고있음. 이에본연구는서민주택금융의기본역할과이를위한실행과제를정리하고서민주거지원을위한주택금융정책방향을제언하는것이목적임. ( 역할 ) 경기조절기능, 국민주거수준향상, 주택시장안정기반구축, 내집마련기회제공, 주택재고의확보, 노후주택정비및도시재생 ( 기대효과 ) 채권자에게주택자금의적기조달, 물적 인적담보대체, 저렴한비용부담효과가기대되며, 채권자 ( 금융기관 ) 는신용위험리스크제거, 사후관리비용절감, 재무건전성제고에일익담당. 정부입장에서는효율적자원배분이가능해지고재정부담감소효과기대가능 ( 주택금융의정책적수단 ) 세제지원, 신용보완, 금리차이보조, 저리의자금조달및공급가능 Ÿ Ÿ 이를위해서민에대한개념정의및서민가구규모추정, 서민주거지원을위한주택금융제도및공급현황, 서민주택금융지원시스템의한계도출, 서민가구의주거및금융이용특성을살펴보고서민주택금융이갖추어야할특성을제안하여서민주택금융지원이갖는의미를재정립한후에정책제언을함. 서민주택금융현황과제도는문헌고찰을통해분석하며, 서민가구개념정의를위해서는일반가구를대상으로설문조사를실시함. 서민가구특성분석은통계청에서 2014년에발행한가계금융복지조사의마이크로데이터를활용하여통계분석을실시함. Ÿ ( 공공주택금융의기능 ) 주택거래활성화, 자가주택공급확대, 저축유도, 주택자금조성, 경기조절기능수행제3장서민주거지원주택금융제도및공급현황 Ÿ ( 서민개념 ) 일반가구조사결과, 소득 3~6분위까지를서민으로인식 Ÿ ( 서민주택금융기구 ) 주택도시기금, 주택도시보증공사, 한국주택금융공사 1981년에설치된국민주택기금이 2015년에주택도시기금으로명칭을변경하며, 주택계정외에도시계정을설치해주택뿐만아니라도시까지지원하게됨. 제2장주택금융과주택금융시장 Ÿ ( 주택금융의정의 ) 주택의구입 건설 개량 보수 대지조성등주택관련사업에필요한자금을금융기관으로부터차입하여조달 ( 공급 ) 하는것 Ÿ ( 주택금융의유형 ) 제도권금융과비제도권금융 비제도권금융의대표적사례는전세보증금과주택선분양제도상의계약금및중도금대출시장이있음. 1993년에설치된주택사업공제조합은 1999년대한주택보증 ( 주 ) 로이름을바꾸었다가주택도시기금법신설로 2015년에주택도시보증공사로개편 1987년에설치된주택금융신용보증기금과 1999년에설치된유동화회사인코모코 (KoMoCo) 를통합하여 2004년에한국주택금융공사를설치함. Ÿ ( 서민주거지원금융프로그램 ) 대출과보증이있으며, 수요자대상상품과공급자대상상품이있음. 국민주택기금과한국주택금융공사는대출을하고있으며, 대한주택보증 ( 주 ) 와한국주택금융공사내주택금융신용보증기금은보증실시 i ii

요 약 수요자상품으로는구입, 전세, 월세대출및보증상품이있으며, 공급자상품으로는임대건설자금, 분양상품이국민주택기금에있고, 대한주택보증 ( 주 ) 와주택금융신용기금에는주택사업금융보증, 건설자금보증등다양한보증상품이있음. Ÿ ( 서민주택금융공급의시장효과및정책모기지공급실적 ) 국민주택기금은서민주택공급확대및가격안정, 낮은금리갭에의한보조금지원효과 ( 이용자편익효과 ), 주거상향효과, 생산유발 부가가치 일자리창출로내수경기진작 한국주택금융공사는서민층주거안정지원, 주택담보대출구조개선, 서민의상환부담완화등의역할 2013년출시한 수익공유형모기지 는 2014년말기준으로총 10,507 건에 1조 3,793억원을공급함. 주로수도권에거주하고가구주연령이 30대, 주택가격 2~3억, 가구소득 4~6천만원인가구주의내집마련지원효과기대 Ÿ ( 기존서민주택금융지원시스템의한계 ) 서민의주택금융접근성제고필요 서민의주택마련시차를고려한주택금융공급체계개선필요 Ÿ ( 서민가구의규모와특징 ) 소득 3~6 분위이면서자산이 6분위이하인서민가구는 2014년전체 1,840만가구중 545.8만가구임 ( 전체대비 30%) 소득 소비 자산 부채를고려할경우, 서민가구는 4가지유형으로구분가능 ( 유형1) 자산과소득이부채와지출보다많아경제상황이좋은서민가구. 중산층진입이가능한가구로전체서민가구의 81.6% 인 445.4만가구로추정 ( 유형2) 부채가자산보다많지만, 소득이소비보다많은가구로향후부채가감소할수있는서민가구. 전체서민가구의 3.2% 인 17.4만가구로추정 ( 유형3) 자산이부채보다많지만지출이많아소득증가가필요한가구. 향후자산감소가우려되는가구. 전체서민가구의 13.5% 인 73.8만가구로추정 ( 유형4) 부채가자산보다많고, 소득보다지출이많은가구로언제든지취약계층으로전락할가능성이있는가구. 전체서민가구의 1.7% 인 9.2만가구로추정 서민가구는대체적으로 생활의문제 와 주거의문제 가공존하며, 수도권에살고있는서민가구가경제적으로더취약함. 서민가구중에서유형 1(445.4 만가구 ) 을제외한약 100만가구는재무적으로취약한위험가구이며, 이중유형4는고위험가구로볼수있음. 서민주택금융지원을위한재원의다변화필요 서민주거지원사각지대발굴및지원확대필요 제 4 장서민의주거및금융이용현황 Ÿ ( 분석방법 ) 분석자료 : 가계금융복지조사 (2014 년 ) 마이크로데이터 분석방법 : 교차분석, T-test, one-way ANOVA 등 분석내용 : 서민가구규모추정, 서민가구의가구별소득 소비 자산 부채규 모, 서민가구의가구 거주 부채특성, 부채증가이유및부채상환방법, 주택금 융이용특성및의향등 < 그림 > 흑자액 ( 소득 - 소비 ) 과순자산 ( 자산 - 부채 ) 을고려한서민가구유형 iii iv

요 약 Ÿ ( 서민가구의특징 ) 서민가구의가구주평균연령 47.1세, 가구원수 2.8명, 1인당평균거주면적이 22.6m2임. 서민가구의평균거주면적은 63.5m2로국민주택규모 60m2보다넓은면적에서살고있지만, 85m2보다좁은면적에서거주 서민가구의평균 1인당거주면적 (22.6m2) 은전국평균 33m2 ( 14년주거실태조사결과 ) 보다더좁으며, 특히서울에있는위험가구는 1인당평균 18.7m2에서매우좁게살고있으며경제적으로도더취약함. 서민가구는전월세로 52.5%, 비아파트에서 58% 가살고있음. 재무적으로취약한 위험가구 는가구주연령이더낮고, 가구원수는더많으며자영업자가많은데, 월세거주비중이높아주거비부담이높은수준임. 서민가구의 64.5% 는빚이있음. 고위험가구일수록비아파트, 차가특히월세거주율이높음. 경제적위험가구중에는아파트에자가로살고있는가구가많은데, 적절한주택소비가필요함. 서민가구의부채상환비율 (DSR) 은 25.8% 로높은수준이며, 서민이살고있는주택중부채상환비율이낮은주거유형은 전세 와 비아파트 임. 빚이있는서민가구의 89% 가소득으로빚을상환하고있으며, 23.4% 는연체경험이있음. 연체주원인은일시적인자금융통차질, 소득감소, 원리금상환부담상승이며, 7.9% 는향후에상환이불가능할수도있음. 제5장서민주택금융의역할제고를위한과제 Ÿ 서민주택금융은지불가능성 (affordability), 안정성 (stability), 위험공유 (risk sharing), 자산축척기능 (saving) 을갖춰야함. ( 지불가능성 ) 가구소득대비주택담보대출원리금상환비율이가구가부담할수없을정도로과도해서는안되며지속적으로지불할수있는정적수준을유지 ( 안정성 ) 원리금상환규모가급격히변동하지않고소비자가외부변동에취약하지않도록하여미래발생가능한지불불가능성에대한사전대응 ( 위험공유 ) 소비자보다더많은정보와경험및전문지식을가진대출기관이금융소비자와금융위험에대한책임을공유 ( 자산축척기능 ) 내집마련시발생하는자산제약문제를줄일수있도록자산을모을수있도록금융상품설계필요 Ÿ ( 현서민주택금융제도의진단 ) 내집마련디딤돌대출, 수익공유형모기지, 주거안정주택구입자금, 보금자리론, 적격대출, 유한책임대출등의정책모기지는위험공유 (risk sharing) 기능이부족함. 수익공유형모기지와유한책임대출만위험공유기능을갖추고있음. 자산이없는고위험가구는대출을받더라도주택구입이어렵기떄문에자산을축척할수있도록유인할필요가있음. 조사자의 43% 가주택금융을이용하고있으며, 그중 16% 는다중채무자이며, 변동금리비중이높음. 주로은행주택담보대출을이용하며, 금리와만기그리고대출금리종류에따라상품선택 대출을받은서민가구중 23% 는대출금이부족하여지인에게빌리거나, 신용대출또는추가주택담보대출의방식으로자금을조달하고있어다중채무의원인으로작용하고있는것으로판단됨. 대출목적의 9% 는생활자금, 10% 는대출상환및전세금반환, 81% 는주택관련자금으로활용함. 고정금리에거치기간없이원 ( 리 ) 금균등분할을선호하지만, 여전히상환부담과금리변동에민감함. Ÿ ( 서민주거지원의의미 ) 취약계층을대상으로하는공공영역의주거복지 지원과시장영역내에서이루어지는중산층지원의중간단계임. < 그림 > 서민주거지원의범위및방향 v vi

요 약 < 표 > 서민주택금융제도의문제점과해결방안 Ÿ ( 서민주택금융지원의기본역할 : Agenda 6) 서민에게주택금융을 공급하는궁극적인목표는서민가구의주거및생활안정임. 이를위해 서민주택금융은서민가구의소득및자산수준에맞는적절한주거소비 문화확산이필요함. Ÿ ( 서민주택금융지원의 4대실행과제 ) 서민개념확립및지원철학마련, 정책모기지의선택과집중, 서민의금융소비특성을고려한제도개선, 제도금융권소외계층을위한 사회적금융 도입 첫째, 서민개념확립및지원철학마련서민이란자산 6분위이하로소득 3분위에서 6분위까지의가구이며, 서민가구특성분석을위한 DB구축이필요하고, 서민가구지원을위한서민주거지원종합금융기구 ( 가칭, 서민주거지원금융청 ) 의설립필요 둘째, 정책모기지의선택과집중유사한성격의모기지를통합 연계 조정하고, 복잡한대출조건을서민이알기쉽게개선하며, 기관별개별적상품운용보다가구의생애주기적관점에서연계될수있도록상품의패키지화가필요함. 특히사각지대발굴을통해금융지원배제계층이발생하지않도록상품의계층화를유도하며, 자산형성기능과연계한프로그램을마련 셋째, 서민의금융소비특성을고려한제도개선서민은고정금리와원 ( 리 ) 금균등상환을선호하지만, 실제이용시에는원리금균등상환을부담스러워하면서이용을꺼리는이율배반적성향이있음. 이러한특성을고려하여서민주택금융상품은서민가구의지불능력을최소한으로해주고, 금리나경기가변동할때는지불능력이떨어져디폴트가발생하지않도록해주는상품설계필요최근도입한수익공유형모기지, 유한책임대출외에도지분대출, 임차보증금반환보증가구의확대등의대안모색이필요함. 넷째, 제도금융권소외계층을위한 사회적금융 도입 < 그림 > 서민주택금융지원의기본역할 (Agenda 6) 서민가구중고위험가구는제도권금융공급이어렵고, 신용등급이낮은가구도제도권금융공급한계로금융지원사각지대가발생하고있음. 제도권금융지원이어려운가구에게금융을지원해줄수있도록일반금융과차별화된대안적금융으로 사회적금융 을도입할필요가있음. 사회적금융을통해기존의금융지원사각지대금융지원이가능해질수있음. vii viii

요 약 제6장결론 Ÿ 최근저성장기조가지속되면서서민가구의소득여건이크게개선되기어려운만큼, 소비자의경제적상황을고려한유연한주택금융공급을통해서민가구의주거안정및주거상향이동을지원할필요가있음. 앞으로는서민의부족한주거확보 ( 주택구입및임차 ) 능력을보완해주거나높여줄수있는금융의역할이더욱중요해질것임. Ÿ 소득과자산을고려했을때, 서민가구 는약 545.8만가구로국민의 30% 정도에해당하는규모로추정되는데, 가구별로자산과부채, 소득과소비규모가다르기때문에경제상황이좋은서민가구 ( 양호가구 ) 와경제상황이나쁜서민가구 ( 위험가구 ) 가있음. 자산과소득이부채와지출보다많은 양호가구 가전체서민가구의 81.6%(445.6만가구 ) 로대부분을차지하고있지만, 9.2만가구는부채와지출이많은 고위험가구 이기때문에, 이들가구가경제적으로더어려워져부실가구가되지않도록범정부차원의제도적공조가필요하며, 사회적금융 (social finance) 시스템을구축할필요가있음. Ÿ Ÿ Ÿ 사회적금융 이아직낯설지만, 금융위기이후수익성극대화중심의상업은행의한계를극복할수있는 저성장시대에서민을위한금융지원방식 인만큼, 향후정책금융과상업금융의제도권금융에서소외되는서민가구를지원할수있는대안적금융으로자리잡아갈것임. 지금까지금융혁신은수리공학적방법론에기초한무한대의수익추구게임이였다면앞으로의금융혁신은인간을널리이롭게하는좋은도구로서금융의역할을새로게자리매김하는방향으로움직여야할것임. 그래서서민주거를위한금융은 양호가구 가중산층으로주거상향을할수있도록, 위험가구 가재무적으로건전해질수있도록, 신용이낮고리스크가높은 고위험가구 가취약계층으로추락하지않고생활및주거안정을실현할수있도록지금까지와다른다양한방식의금융지원이필요해질것임. Ÿ 서민가구의무리한아파트자가소비는부채부담을가중시켜재무적으 로취약한위험가구로추락할수있기때문에지양할필요가있으며, 가구수준에맞는적절한주택을소비하는문화를정착할필요가있음. 특히서민가구는 주거문제 와 생활문제 가공존하고있어주거와생활 을통합적으로연계하여지원할수있는범부처차원의 서민주거지원종 합금융기구 의설립도검토할필요가있음. Ÿ 지금까지서민을위한다양한정부정책에도불구하고, 서민에대해사회적으로합의된개념이없어정책의효과가떨어지고있으므로정책대상으로서서민을 자산을고려한소득분위 3~6분위 로정하고, 정책을집중해효과를극대화할필요가있음. ix x

목 차 목차 제1장서론 1 1. 연구의배경및목적 1 2. 연구의방법및주요내용 4 3. 선행연구검토및시사점 6 제2장주택금융과주택금융시장 13 1. 주택금융의개념및특성 13 2. 주택금융의역할및기대효과 15 3. 주택금융제도의변화 20 제3장서민주거지원주택금융제도및공급현황 25 3. 서민가구의주거및금융이용특성 52 4. 서민가구의부채특성 58 5. 서민가구의주택금융이용특성 64 6. 서민가구의보유자산과내집마련 65 7. 소결 : 분석의종합 67 제5장서민주택금융의역할제고를위한과제 71 1. 서민주택금융이갖추어야하는 4대특성 71 2. 지원제도및실태분석을통한서민주택금융진단 74 3. 서민주거지원을위한주택금융의역할 76 4. 서민주거지원을위한주택금융의향후 4대실행과제 79 제6장결론 87 참고문헌 91 1. 서민에대한다양한정의 25 2. 서민주택금융기구및발전과정 30 3. 서민주택금융지원제도및개선추이 32 4. 주요서민주거지원금융상품의대출조건비교 36 5. 서민주택금융지원효과 40 제 4 장서민의주거및금융이용현황 45 1. 분석자료및방법 45 2. 서민가구의규모와특징 46 xi xii

목 차 xiii xiv

제 1 장서론 제 1 장서론 1. 연구의배경및목적 금융위기이후주택시장이구조적으로변화하면서서민의주거안정망 구축을위해공급하던서민주택금융수요가달라지고있다. 그동안우리나라 서민주택금융의주요한역할은 1981 년에설치된국민주택기금이담당해왔 다. 국민주택기금이제도권금융이라면보증금 1) 은비제도권금융으로서민 주택금융영역에서주요한역할을담당하고있다. 국민주택기금은융자사업 을통해서민주택공급자의건설자금과수요자의자가구입및전세자금을 지원했다. 대한주택보증 ( 주 ) 은보증기능을통해분양주택수분양자의재산 권을보호했으며, 2004 년에설립된한국주택금융공사는서민의주택구입 지원을위한신용보완, 유동화를통한주택금융시장의가용자금확대, 고령자 의주거안전망구축을위한역모기지공급등다양한방식으로서민 중산층의 주거지원을위한자금을공급했다 2). 제도권금융지원이어려웠던시기에전세보증금은서민의주거지원에 필요한금융을조달할수있었던수단이였으며, 주택을분양받은수분양자가 주택공급자에게선납했던분양계약금및중도금도주택건설공급을위한 중요한자금조달수단이였다. 전세보증금과분양계약금및중도금은금융기 관에서필요한자금을조달하는제도권금융조달방식이아니다. 사적금융으 로임대인과임차인, 주택공급자와수분양자간에직접적인금융거래였다. 1) 과거에는전세보증금이대부분이였지만, 최근에는준전세 ( 보증금의규모가월세의 240 배이상인보증부월세 ) 가많아지면서보증금규모가큰보증부월세도해당될수있음. 2) 2015 년 7 월 1 일 주택도시기금법 이시행되면, 주택계정만가지고주택관련사업만지원했던국민주택기금은 주택도시기금 으로개편됨. 주택도시기금은도시계정이새로이신설되면서주택뿐만아니라도시까지지원하며, 이를위탁관리하는기구로대한주택보증 ( 주 ) 이 주택도시보증공사 로개편을앞두고있음. 본연구에서는아직개편이전이므로국민주택기금과대한주택보증 ( 주 ) 의명칭을그대로활용함. 그렇지만주택을공급하고서민의주거지원자금을조달하는중요한방식으로여전히지금도주요한수단으로활용하고있다. 초기국민주택기금이지원하던대상은신규주택건설공급자와무주택자의자가주택구입및전세가구였다. 금융위기를거치면서소형주택건설공급자, 민간임대주택공급확대및임대인을위한지원, 주택개량 정비 성능유지를위한지원, 노후주택및공동주택유지관리자금, 수요자맞춤형주거서비스지원, 월세시장확대로인한월세지원등으로확대되고있다. 주택금융수요가다양해지면서이를지원할수있는주택금융시스템도변화할필요가있다는요구가커지기시작하고있다. 시장요구가달라지면서최근 2~3년동안주택금융시장에는수익 손익공유형모기지, 내집마련디딤돌대출, 버팀목전세자금대출, 주거안정월세대출, 적격대출, 전세금안심대출, 전세보증금반환보증, 임차료지급보증등서민의주거지원을위한다양한금융상품이출시되어운용되고있다. 주택금융상품이다양해지고있을뿐만아니라제도적여건도변화하고있다. 주택법에서몇개의조문으로규정하던국민주택기금이주택법에서분리되어별도의 주택도시기금법 으로제정된다. 주택도시기금법 제정으로국민주택기금과대한주택보증 ( 주 ) 도전면개편을앞두고있다. 공급자금융을주로담당하던대한주택보증 ( 주 ) 는주택도시보증공사로개편되고분양보증을하던회사에서다양한수요자금융까지업무를확대하는국토교통부산하의금융공기업으로재탄생될것으로보인다. 이러한변화는금융위원회산하의금융공기업으로수요자금융을주로담당하던한국주택금융공사의업무다각화에도영향을미칠것으로보인다. 사회적으로필요한주택금융상품이다양해지고, 이를뒷받침하는제도와기구가변화하고있다. 또한주택시장환경도달라지고있다. 저금리가지속되면서전세물량이줄어들어전세가격이계속오르고있다. 결국전세보증금 1 2

제 1 장서론 규모가점차커지고있는것이다. 전세가율이높아지면서깡통전세와같은위험가구가늘어나고전세보증금리스크가확대되고있다. 게다가월세가구가증가하면서월세시장이확대되고매매가격은상대적으로오름세가둔화되고있다. 이러한변화는그동안준비가미흡했던서민주택금융시장의리스크관리필요성요구로이어지고있다. 서민주거안정을위한금융지원시스템이변화하고, 경제성장으로국민소득이증가했지만, 국민의소득양극화현상이심화되고주택가격이계속상승하면서서민들의소득은상대적으로더낮아져주거마련을위한자금확보가더어려워지고있다 ( 강종만, 2011:9). 이러한상황에서볼때, 서민주거지원의핵심은주택자금마련이어려운서민들이좀더쉽게주택금융지원을통해안정적인주거기반을마련하고경제활동에참여할수있도록서민주택금융에대한접근성을높여주고, 조세지원을통해주택구입능력을향상시켜주는것이다 ( 조혜신, 2013:15~17). 특히주택마련을위해자산을축척할수있는시기와자산을소비해야하는시기가일치하지않는주거마련시차를고려해서민의주거안정기반을구축하는것이서민주택금융의주요한역할이며, 이러한역할은더욱중요해지고있다. 가구소득은장기에걸쳐축척되지만주택구입을위한지출은단기간에걸쳐많은자금을필요로하기때문에서민의주택문제를해결하려면서민주택금융의접근성을개선하고재원을확보 ( 강희봉, 2009) 할필요가있지만기존금융시스템체계에서재원부족문제는개선되기어려운구조를가지고있다. 재원부족문제를해결하면서서민의주거안정을지원할수있는지속가능한대안으로서울시는사회적금융 (social finance) 방식을도입하여소셜하우징 (social housing) 융자사업을추진하고있다. 서민주거지원을위한금융제도는기존재원부족문제를해결하면서지원효과를높이기위해추진체계및조직, 추진프로그램등다양한변화를 시도하고있으나, 아직까지체계적으로구체화되지못해금융지원의사각지대가발생하고있다. 뿐만아니라서민의주거복지개선을위해재원문제도해결해야하기때문에전통적인금융지원방법외에지속가능한금융지원방안에대한검토도필요한시점이다. 이연구는서민주택금융의기본역할과이를위한실행과제들을정리하고서민주거지원을위한주택금융정책방향을제언하는것이목적이다. 우선서민에대한개념을살펴보고, 서민주거지원을위해마련된다양한주택금융제도와공급현황을점검하여현재운영되고있는서민주택금융지원시스템의한계를도출한다. 다음으로서민에대한정의를기반으로하여서민가구규모를추정하고서민가구의주거및금융이용특성을살펴본후에서민주택금융이갖추어야할특성을제안한다. 마지막으로서민주택금융제도및현황분석을기반으로주택측면에서서민주택금융지원이갖는의미를재정립한후에정책제언을한다. 2. 연구의방법및주요내용이연구는서민주택금융을공급하는기구와제도를중심한다. 최근주택도시기금법이제정되는등제도적변화가진행중이며서민주택금융을공급하는조직도다양해지고있기때문이다. 서민의개념도살펴본다. 서민이중산층과혼용되어사용되면서정책대상계층이모호해지고있기때문이다. 각장별주요내용은다음과같다. 2장은주택금융과주택금융시장에대한일반적접근을시도한다. 서민주택금융에대한이해를위해서는주택금융에대한기본적인이해가필요하기때문이다. 주택금융의종류및역할, 기능과수단, 기대효과등을살펴본다. 3 4

제 1 장서론 3장은서민주거지원을위한현행주택금융제도와공급현황을살펴본다. 기존에논의되고있는서민에대한개념을정리하고본연구에서활용할수있는서민에대한조작적개념정의를시도한다. 이와아울러서민주택금융기구의종류와발전과정을정리하고제도의종류및제도적개선과정을정리한다. 또한다양한서민주거지원금융상품을비교하고지원효과를살펴본후에기존서민주택금융지원시스템의한계를정리하다. 4장은 3장에서정의된서민개념을토대로서민가구규모를추정한다. 통계청에서발행한 2014년가계금융복지조사의마이크로데이터를활용하여추정하고, 서민가구의경제적특성, 주거및금융이용특성, 부채특성등에대해서분석한다. 5장은 3장과 4장에서조사 분석한결과를토대로서민주택금융이갖추어야하는특성을정리해보고, 현재국내에서운용되고있는서민주택금융제도를진단하여문제점과해결방안을제시한다. 이를토대로서민주거지원을위한주택금융의기본역할을정립하며, 기본역할을수행하기위한실행과제를선정하여제안한다. 연구는전체적으로첫째, 서민주택금융관련주요선행연구분석을통해선행연구가제시하고있는문제점및개선방향등을정리하여이연구에서반영가능성을점검한다. 햇살론, 미소금융등서민금융에대한연구는많지만, 주택분야에특화하여연구한서민주택금융연구는미흡하기때문이다. 둘째, 개별상품중심연구에서벗어나서민주거지원을위한금융체계에대한포괄적접근을한다. 국민주택기금의개별상품, 주택금융공사의보금자리론, 대한주택보증의분양보증, 공유형모기지등개별상품을중심으로연구가주로진행되고있어서민주택금융이개별적이기때문이다. 3. 선행연구검토및시사점강종만 (2007) 3) 은서민주택금융을활성화하려면국민주택기금과보금자리론의기능을조정하고저금리주택구입자금공급을확대하고세제지원등을강화할필요가있음을강조했다. 2007년에가계대출억제를위한총부채상환비율 (DTI) 규제가강화되면서이로인한부작용이우려되어 DTI 규제완화가논의되고있으나, 주택가격안정과은행건전성유지를위해주택구입용담보대출에대한 DTI 규제완화는보다신중할필요가있다고언급했다. 주택금융의장기화및고정금리전환을목적으로 2004년도입된보금자리론은은행권주택담보대출의장기화는촉진하였으나, 대출실적이극히저조하여주택금융시장의안정성제고에대한전반적인성과가미흡하고서민주택금융의활성화기능도극히미미한상황이며, 주택시장및주택금융시장의안정성을높이기위해투기목적의주택금융은강력히억제해야한다고주장했다. 강미나 (2009) 4) 는국가금융시스템내에서주택금융에대한파악과관리를위한장치들이마련되고정확한정보가공유될수있도록기반을마련하고정비해야함을강조했다. 또한저소득계층을위한주거안정지원, 주택공급지원의역할을성공적으로수행하고있는국민주택기금은안정적인조성원의확보와효율적인운용이가능해야하고, 주택자금이원활히유통될수있도록신용평가제도를강화하고신용에근거한건전한투자환경을조성해야하며, 감독기관의역할과책임을강화하고, 금융규제 (LTV, DTI) 는부동산경기조절장치가아닌가계경제안정을위한것으로경기에따라쉽게완화하거나기준을변경해서는안된다고주장했다. 3) 강종만, 2007, 서민주택금융활성화방안, 한국금융연구원 4) 강미나, 2009, 저소득서민의주거안전망구축을위한기초연구, 국토연구원 5 6

제 1 장서론 강종만 (2011) 5) 은서민지원주택금융을서민층, 생애최초주택구입자 < 표 1-1> 서민주택금융정책의방향과세부전략 등에대한정책적인서민지원주택금융관리를주택금융공사로일원화하여서민지원주택금융의효율성을제고하고, 국민주택기금의근로자 서민주택구입자금과주택금융공사의서민지원주택금융을통합 관리하여효율성을제고하는등주택금융공사와국민주택기금은긴밀한협력관계를구축하고, 저금리채권을발행하여서민에대한저금리주택구입자금공급을확대하며주택금융공사는서민을담당하고, 민간금융회사는중산층을담당하도록하여상호보완적인관계를구축하며주택금융공사는민간금융회사의서민층에대한주택담보대출채권의인수및유동화를지원함으로써주택금융시장에서도서민층에대한주택구입자금지원이활성화될수있는여건을마련하고, 민간금융회사가보유한서민층에대한주택담보대출채권을인수하거나주택담보대출채권의유동화를지원하는지급보증을확대해야한다고했다. 김덕례 (2012) 6) 는서민주택금융의문제점을첫째, 서민을위한정책금융프로그램의중복에따른기관간경쟁, 둘째, 서민지원을위한새로운주택금융기법 7) 의제한적인시장효과, 셋째, 매매 전세 건설중심의금융지원환경및월세 ( 민간 ) 임대를위한금융지원의취약성, 넷째, 주택대출의총량및 ❶ 서민지원정책금융역할제고및비효율제거 ❷ 시장수요와시장작동원리고려 ❸ 주택금융수요변화고려 ❹ 주택대출건전성확보와서민의 주거안정을위한주택금융지원의합리적조율 ❺ 비제도권주택금융시장규모 축소및제도권화유도 ❻ 금융소비자의금융접근성과 소비자중심의정책금융기능강화 1 주택정책금융지원방식통합및통합조정방안모색 2 서민대상저금리의주택구입자금지원확대 3 채무부담완화를위한금융지원제도의한시적운영 4 실효성적은주택금융지원제도의수정 보완및재설계 5 매매 - 전세 - 월세의균형적인주택금융지원체계구축 6 소규모개인및기관형임대사업자를위한주택금융지원확대 * 기금지원및공적보증확대, 임대주택 CMBS 도입등 7 주택성능개선 유지 정비를위한주택금융지원규모확대 8 주택대출의질적구조개선및디레버리징의지속적추진 9 주택대출구조의미시적파악을위한 DB 구축및연구기능강화 10 선분양방식의자금지원체계를점진적으로후분양시장유도 11 전세보증금리스크관리강화및전세대출구조개선 12 금융관련용어를친서민적으로변경 추진 13 주택공급및주택금융정보를통합적으로접근 제공받을수있는 서민주택금융지원종합센터 설치 구조파악취약, 다섯째, 비제도권주택금융시장의구조개선한계및민간주택금융중심이제도권시장성장, 여섯째, 복잡한금융시스템으로인한일반금융소비자의금융접근성및이용편리성취약이라고지적했다. 이러한문제점을극복할수있는대안으로향후서민주택금융의 6가지정책방향과 13가지의세부전략을제시했다. 조혜신 (2013) 8) 은미국을비롯한선진국에서는주택금융의확대가주거복지를신장하는데중요한역할을수행한다는기본원리에입각하여 LTV비율의확대를주거복지차원에서적극적으로활용하고있으며대출심사에있어서담보가치보다는대출자의상환능력을위주 (PTI 또는 DTI를중심 ) 로평가하고있다고설명했다. 그러면서담보가치가아닌차입자의상환능력을 중심으로대출여부및규모를판단하게되면, 담보가치의급작스런하락으로 5) 강종만, 2011, 서민지원주택금융의현황및개선방안, 한국금융연구원 6) 김덕례, 2012, 주택금융환경변화에따른서민주택금융지원방안, 패러다임변화와주택금융시장안정화방안, HF 주택금융연구소세미나 7) 당시 국민주택기금 의공유형모기지, 희망임대주택리츠, 목돈안드는전세, 주택금융공사 의적격전환대출, 주택연금사전가입, 기타금융기관의월세대출상품및전세보증금반환상품등새로운금융상품이도입되었음. 인한연체및압류사태가발행할위험이줄어들수있다고하였으며또한, 주택시장의안정화와중 저소득층의주거복지제고가균형을유지하는것이 8) 조혜신, 2013, 미국의서민지원주택금융법제에관한연구, 한국법제연구원 7 8

제 1 장서론 중요하며 GSE(government sponsored enterprises; 정부보증업체 ) 와유사한 기능을수행하는곳으로우리나라에는한국주택금융공사가있는데, 자산 건전성관리와자본금확충을통해장기고정분할상환주택담보대출의비중 을늘려나갈필요가있다고강조하였다. 강종만 (2014) 9) 은영국의서민지원주택금융제도를검토하여우리나라의 경우공공임대주택임차인의주택소유를지원하기위하여주택담보대출 이자부담을경감하는소득지원제도, 공공임대주택의구입권부여, 지분공유 제도, 주택구입자금대출제도등의도입을검토할필요가있으며, 생애최초주 택구입자등서민층의주택구입을지원하기위하여지분대출제도, 주택금융 보증제도등의도입을통한주택금융제도의개선을검토할필요가있다고 주장했다. 또한정부가서민층이구입한주택의가격하락의손실을분담하는 서민지원주택금융제도를도입하고, 서민층을대상으로은행권주택금융의 손실을정부가부분적으로보전하는주택금융보증제도를도입함으로써 은행권자금을활용한서민지원주택금융을확대해야함을강조했다. 특히 서민지원주택금융의공급체계를개선하여정부는서민지원주택금융관련 정책을수립하고. 주택금융공사는서민지원주택금융을지원 관리, 은행권은 서민지원주택금융을공급함으로써서민지원주택금융의효율성을제고해야 한다고강조했다. 김혜승외 (2013) 10) 는사회적경제조직에의한주택공급은우리나라의 기존주택공급체계의특징인대량생산, 주로아파트라는단일한유형의 공급, 대형업체에대한의존등에따른한계극복및다양한주거수요에 대응하기위해필요하다고주장했다. 소규모공급에의한지역사회의통합성 증대, 사회적약자의주거소요충족, 다양한주택공급, 주거지재생을위한 유용한방식제공, 그리고저렴한주택공급및주택관리비용등의효과를 9) 강종만, 2014, 영국서민지원주택금융제도의변화와시사점, 한국금융원구원 10) 김혜승외 3 인, 2013, 사회적경제조직에의한주택공급방안연구, 국토연구원 기대할수있다고하면서사업추진의공통적인장애요인은안정적인재원확보의문제로주택건설및공급과정에서필요한자금을원활하게조달할수있는기제가필요하며정부의지원이나보증 ( 국민주택기금지원, 신용보증기금보증등 ) 을통해저리의은행대출로자금조달하는방안이나, 민간투자활성화가가능하다고했으며민간투자방식으로 임팩트투자 (Impact Investing)' 산업이발전하고있다고했다. 금융권의서민금융에대한연구와달리서민주택금융을주제로한연구는많지않다. 주택은금융영역에서매우일부분이라는인식이강하기때문인것같다. 그동안서민주택금융은국토교통부가가지고있는국민주택기금에대한언급이주를이루고있으며, 금융위원회산하의주택금융공사가취급하고있는각종보증과주택연금, 보금자리론이다뤄지고있다. 주택과관련된외국의대출과보증상품등이일부소개되고있지만서민주택금융에대한체계적인연구는여전히미미하다. 강종만은주택금융관련연구를지속적으로진행하면서초기국민주택기금과주택금융공사의보금자리론의기능조정에대해서논하다가영국의다양한서민지원주택금융상품을소개하고국내도입필요성을언급하고있으나, 여전히서민에대한구체적인정책대상정의없이일반주택금융과혼용하여사용하고있으며, 강미나는국민주택기금에대해서논하고있다. 조혜신은미국의주택금융에대해서언급하면서주택금융공사를언급하고있어서민주택금융의커다한한축을형성하고있는국민주택기금에대한논의를포함하지못하고있다. 최근김혜승은주택공급체계의다양화를언급하면서사회적경제주체의주택공급중요성을강조하고있으나, 이에대한금융지원에대한언급은하지않고있다. 김덕례연구역시서민에대한개념을모호하게사용하면서포괄적서민주택금융정책방향을제안하는것에그치고있다. 9 10

제 1 장서론 이에본연구는기존선행연구자체가부족한상황에서서민주택금융에대한연구를시도했다는점에서의의가있다고할수있다. 특히내용적인측면에서사회적으로다양하게정의하고있는서민에대한개념을살펴보고, 그개념에맞추어서민의규모를추정하고서민의주택및금융이용특성을분석하고자시도했다는점에서다른선행연구와차별적이라고할수있다. 서민개념을정의하고시도한서민가구에대한분석결과는서민주택정책을지원하기위해필요한상품을구성하는데기초자료로활용될수있을것이다. 국민주택기금과주택금융공사의다양한금융상품을포괄적으로조사 분석하여주택금융상품지원체계를종합적으로점검하고서민의관점에서분석함으로써현재주택금융상품의지원사각지대를발굴하고그에따른제도개선을제안하고자했다는점에서차이가있다. 또한, 최근 2~3년동안국민주택기금과주택금융공사는시장에서요구하는다양한금융상품을공급하고있지만가구의생애주기적관점에서상품간연계성을고려하지못하고개별상품중심으로운용되고있는한계가있으며서민가구의특성을고려하고있지못하다. 가구중심에서상품의연계성을고려하고서민가구의특성을고려한정책적제언을하고자시도했다는점에서다른선행연구와차이가있다. 마지막으로지금까지주택금융분야에서논의되지않았던사회적금융도입의필요성을제안하고사회적금융에대한서울시사례등을검토하였다는점에서도다른선행연구와차별적이라고할수있다. 11

제 2 장 주택금융과주택금융시장 제 2 장주택금융과주택금융시장 2) 주택금융의유형및특징 1. 주택금융의개념및특성 1) 주택금융의개념주택금융은주택의구입 건설 개량 보수 대지조성등주택관련사업에필요한자금을금융기관으로부터차입하여조달 ( 공급 ) 하는것으로 11) 자금의용도가주택재고량과주택서비스의생산과소비에관한것으로한정되며주택자금의차입과대출을의미한다 12). 주택금융이원활히작동될때주택재고의증가로주택가격이안정되고국민의주거복지가증진될수있으나그렇지않을경우주택재고의부족, 주택가격의불안정으로국민의주거안정이불안정하게된다. 따라서주택금융은그기능과발전정도에따라주택수요, 주택품질, 재고량, 주거복지등과같은주택시장의상황과밀접한관련이있다. 또한주택금융은공공재와민간사유재의성격을동시에갖게되어공공과민간가계금융으로이원화되어있다. 선진국의경우저소득층의공공주택과서민 중산층의민간주택으로구분하여정부의규제가많고주택정책에많은영향을받으며, 금융지원및세제상의지원과정부정책의개입이있다. 우리나라에서는국민주택기금이직접적지원기능을수행하고있으며, 주택금융공사와대한주택보증이신용보증과유동화를통해간접적지원기능을수행하고있다 ( 오병호, 2005:9). 주택금융은크게제도권과비제도권으로구분된다. 제도권주택금융은주택자금거래가전문주택금융기관이나제도권의일반금융기관의자금중개과정을거쳐이루어지는것이며, 비제도권주택금융은금융기관밖에서금융기관의자금중개기능없이자금수요자와자금공급자가직접주택자금을거래하는방식이다. 이러한직접거래는제도권금융기관의필요한자금이불충분하거나효율적인중개기능이어려운금융낙후지역에서사용되던금융방식으로우리나라의경우전세제도에따른전세금과주택선분양제도에따른계약금및중도금시장이해당된다. 제도권주택금융은정부개입여부, 공급대상, 공급방식, 시장유형에따라세분할수있다. 정부개입여부에따라공공주택금융과민간주택금융, 공급대상에따라수요자금융과공급자금융, 공급방식에따라대출과보증 ( 보험 ), 시장유형에따라 1차시장 ( 신용제공 ), 2차시장 ( 저당권유동화 ) 으로구분할수있다. 11) 김덕례, 2013, 주택금융환경변화에따른서민주택금융지원방안, 패러다임변화와주택금융시장안정화방안 한국주택금융공사세미나, p.20. 12) 오병호, 2005, 공공주택금융발전전략, p.9 < 그림 2-1> 제도권주택금융의유형 13 14

제 2 장 주택금융과주택금융시장 특히공공주택금융은주거안정구현을위해정부가주도하는정책적인금융지원체계 13) 로지불능력이낮은서민 중산층의주거안정을위해정부가주택자금의수급과금리결정등에개입하게된다. 국민주택기금과한국주택금융공사가대표적인공공주택금융기관이다. 이들기관은신용도가낮아민간금융기관의금융지원에제약이있는저소득층에게공적지원 ( 융자또는보증 ) 을함으로써저소득층의취약한주택금융에대한접근성을제고하게된다. 민간주택금융은시장원리에따라주택자금의수급과금리가결정되는시장으로이윤추구를목적으로하기때문에금융기관들은지불능력이있는계층을대상으로주택자금을공급한다. < 표 2-1> 공공주택금융과민간주택금융의특징비교 다많을수있지만, 사회적으로은퇴를하면서가구소득은감소하면서지출이증가하기때문에자금수지의불균형이발생하게된다 (< 그림 2-2> 참조 ). 따라서가구의시기에따라필요로하는주택관련금융수요도달라지게된다. 20대에는취업과출산으로결혼자금이필요하며, 30대에는출산과주택마련으로자녀양육, 주택마련자금및자동차구입등의자금이필요하게된다. 40대에는자녀가취학하고주택을확장하는시기로자녀교육자금과주택확장자금이필요하게된다. 50대가되면자녀가대학에입학하거나 1차은퇴시기에접어들게된다. 은퇴는새로운창업으로이어지게된다. 이러한생활변화로 50대에는자녀의대학등록금이나창업자금이필요하게된다. 은퇴이후에는자녀가결혼하면서결혼자금이나노후자금이필요하게된다. 2. 주택금융의역할및기대효과 1) 생애주기와필요자금 주택금융공급은가구의생애주기를고려해야한다. 생애주기에따라 가구의수입과지출이다르기때문이다. 경제적은퇴이전에는수입이지출보 < 그림 2-2> 생애주기별수입과지출 13) 이종권 김용순 김용성 (1999), 공공주택금융의안정적재원확보방안, 대한주택공사주택연구소, p3. 15 16

제 2 장 주택금융과주택금융시장 < 그림 2-3> 생애주기와주택금융수요 2) 주택금융의역할주택금융은 < 그림 2-4> 와같은기능을담당하고있다. 첫째, 주택금융은주택자금을효율적으로배분해주택생산과거래가원활히이루어질수있도록지원하기때문에국민의주거수준이향상될수있다. 둘째주택금융은주택소비자의주택구입능력을높여주기때문에주택에대한 잠재수요 를 유효수요 로전환시켜주택에대한자가소유를촉진할수있다. 셋째, 주택금융은주택부문의투자자금조성을통해주택수급조절이가능해주택거래활성화를유도할수있을뿐만아니라주택시장기구로서의역할을할수있다. 넷째, 주택금융은주택거래활성화를견인함으로써간접적인주택건설활동을지원해주택산업육성및연관부분경제적파급으로타부분의생산을유발해경기조절기능을수행할수있다. 다섯째, 노후주택개량을지원하고낙후된도시의기능을회복할수있도록주거환경을개선하는데지원함으로써살기좋은도시공간창조에기여한다. < 그림 2-4> 주택금융의역할 특히채무자, 채권자 ( 금융기관등 ), 정부입장에서도 < 표 2-2> 와같은 효과를기대할수있다. 정부입장에서보면주택금융을통해효율적으로 자원배분이가능하고재정부담을감소할수있게된다. 채무자입장에서 보면주택금융은자금을적기에조달할수있다는장점이있다. < 표 2-2> 주택금융의기대효과 주택금융의정책적수단은크게저비용자금조달및공급, 금리차이 보조, 신용보완, 세제지원이다. 17 18

제 2 장 주택금융과주택금융시장 < 표 2-3> 주택금융의정책적수단 ㅇ 국민의주거안정은중요한정책목표이며이를위한정책적지원은각 소득계층의능력과수요에맞도록구상되어야한다. 주택구입이어려운 저소득계층은재정지원에의한임대주택이나임대료를지원하지만, 정부지 원시주택구입이가능한중 저소득층은저리의자금공급또는정부의신용보 완장치에의한시장금리이하의금융지원이가능하다. 그외자력으로 주택구입능력이가능한계층은제도권금융기관에서조달하도록시장에 일임이가능하다. 특히정부지원이수반되는공공주택금융은민간주택금융시장의자금 가용성을확대하는지원기능과민간주택금융시장의효율성을제고하며 민간주택금융시장에서소외되는저소득층의주거안정이라는시장보완적 기능을담당하고있어 14) < 표 2-4> 에서보는바와같이공공주택금융은 주택거래활성화, 자가주택공급확대, 저축유도, 주택자금조성, 경기조절의 기능을하고있다. 14) 김관영 김경환 (2002), 저소득층주거안정을위한주택금융의역할 주거복지실현과재원조달방안, 대한주택공사, p.144 < 표 2-4> 공공주택금융의기능 3. 주택금융제도의변화 한국주택은행은공공및민간자금을재원으로조성한자금을바탕으로 주택공급자및수요자에게대출해주는업무를수행했으며, 신축주택의분양 신청권이부여되는청약예금및청약부금을통해조달한재원을주택부문에 대신투자하였고, 정부로부터국민주택기금을위탁받아운영하였다. 주택복권은군경유가족, 국가유공자, 파월장병중무주택자에게주택 마련의기회를제공하기위하여국민주택자금조성을목적으로발행하였 으며, 1981 년이후부터무주택서민의주거안정사업의중추적인역할을 담당하였다. 19 20

제 2 장 주택금융과주택금융시장 주택청약제도는주택의수급이불균형과주택재원조달의어려움이중첩된상황에서주택의신속한공급확대및주택자원의합리적배분을위한방안의하나로등장하였다. 청약예치금을공공부문의주택재원으로활용하여부족한재원을확보하는기능을수행하였다. 1970 년대이후인구증가와수도권대도시지역의주택문제가심각해짐에따라저소득층에대한주택공급지원을위해 1981년국민주택기금, 1983년국민주택청약저축제도를도입했다. 국민주택청약저축의가입자는신규아파트청약시우선순위및주택을구입할때장기저리대출을받을수있는권리가있었다. 당시신규아파트에대한가격규제가이루어짐에따라청약저축가입자는상당한자본이득을획득할수있있다. 이처럼국민주택기금은저소득층위주의국민주택규모의주택을대상으로금융을담당하고주택은행은민간은행으로서더큰규모의주택을대상으로하는금융을다루는등역할분담이이루어져있었다 15). 2001년이후주택경기활성화에따라발생한주택에대한투기수요를억제하기위해부동산가격안정대책과함께주택금융의장기적 안정적공급을위한제도적개선책이마련되었다. 단기 변동금리 일시상환방식의주택금융구조를선진국형장기 고정금리 분할상환방식으로전환하기위해 2004 년 3월 KoMoCo와주택금융신용보증기금을통합하여한국주택금융공사를설립했다. 한국주택금융공사는단기일시상환위주의주택금융구조를선진국형인장기분할상환방식으로전환해나갈수있도록하여국민의주거안정을돕고, 주택가격의하락이나금리상승등외부충격에따른가계와금융기관의동반부실을예방하려는목적을지니고있다. 이후 1994년여수신금리자유화, 1996년주택할부금융제도가도입되어민간금융회사에의해주택금융자금의조성및운용이시작되면서자유경쟁체제가확대되었다. 1997 년이후주택은행이민영화되고주택금융부문에서금융회사간대출경쟁이시작되었으나, 청약예금제도등자금조성부문에서는여전히주택은행의독점적지위가유지되었다. 외환위기이후에는주택경기활성화를위한부동산대출규제완화의영향으로민간주택담보대출이급증하였으며, 1999년에는주택저당채권의유동화기관으로 KoMoCo가설립되었으며, 2003년3월주택청약저축취급기관이시중은행으로확대되어금융기관간경쟁이확대되었다. 15) 강미나외 (2005), 주택시장안정을위한주택금융역할강화방안연구, 2 장재구성 21 22

제 2 장 주택금융과주택금융시장 < 표 2-5> 주택금융의제도적변화 - 주택금융에대한개념정립되지못함 - 1957 년후반부터국책은행 ( 산업은행 ) 을통한주택건설자금융자본격화 - 주택마련자금을위한가계금융은은행의기반과역량이불충분해대부분비제도권 ( 사적금융제도 ) 인전세제도에의존 * 전세는서민이이용하기편리한사적금융 - 한국주택금고설립 (1967 년 ) 한국주택은행변경 (1969 년, 한국주택은행법 ) 민영화 (1997 년 ) 국민은행합병 (2001 년 ) - 주택복권 (1969 년 ) 로또복권통폐합 (2006 년 ) - 주택청약제도 (1977 년 ) - 제도권주택금융에중요한변화가있었지만, 관련기관과제도는자리를잡는단계 - 국민주택기금설치 (1981.7 월 ) - 주택채권의강제판매도입 (1983 년 ) 주택건설재원조성 - 국민주택청약저축제도도입 (1983 년 ) - 주택금융신용보증기금설치 (1988 년 ) - 금융자율화추진 * 여수신금리자유화 (1994 년 ) * 주택할부금융제도도입및상업은행에장기주택금융허용 (1996 년 ) - 민영주택자금지원확대 - 국민주택기금과민영주택자금이주택공급을위한중요한주택금융제도였음. - 자산유동화및주택저당채권유동화제도도입 (1998) * KoMoCo 설립 (2000, 유동화기구 ) - 한국주택금융공사설립 (2004 년 ) * KoMoCo 과주택금융신용보증기금통합 - 주택복권이로또복권으로통폐합 (2006.4) - 주택연금도입 ( 역모기지, 2007 년 ) * 주택금융공사의공적보증 - 주택청약종합저축도입 (2009 년 ) - 적격대출축시 (2011) * 가계부채연착륙종합대책 ( 금융위원회 ) 일환 - 한국사회투자 ( 재 ) 설립 (2012.12) * 서울특별시사회투자기금의설치및운용에관한조례공표 - 정책모기지통합 ( 14.1. 내집마련디딤돌대출축시 ) - 전세금안심대출등다양한수요자금융상품출시 - 주택보증공사업무개시 (2015.7) 대한주택보증공사기능확대 * 주택도시기금법제정 (2014.12) 23

제 3 장 서민주거지원주택금융제도및공급현황 제 3 장서민주거지원주택금융제도및공급현황 1. 서민의다양한개념 서민주택금융은서민을정의하는범위에따라서서민주택금융의지원대 상과범위가달라진다. 서민 ( 庶民 ) 은사회 문화적인용어라범위를명확하게 설정하기어렵다. 점유형태, 주택규모, 소득계층을고려하여하위 30% 에 해당하는가구로서민의범위를정의 16) 하기도하고, 신용이낮고담보능력이 미약하여은행등대형금융회사에서금융지원을받기어려운저신용 저소득 층을대상 17) 으로보기도한다. 한국보건사회연구원 18) 이 2010 년에실시한 설문조사에따르면국민의 86% 가서민이라고인식하고있다. 최근금융위원회 19) 는서민금융지원제도개편방안을발표하면서서민의 정의는광범위하여특정대상으로한정하기가곤란한측면이있다고밝혔다. 복지측면을강조할경우기초수급자또는차상위계층, 소득측면을강조할 경우 5 분위중 1~2 분위계층, 신용등급측면을강조할경우 10 등급중 6 등급이하로구분할수있다고했다. 이처럼서민은 하위의경제적취약계층 을지칭하기도하고. 때로는 소수특권층 지도층 부유층등을제외한대다수국민 을지칭하기도한다. 시대적상황에따라정부정책의특성에따라지향하는목표계층이달라지면 서그범위가모호하며, 사회적으로합의된개념이없다. 이에서민금융진흥원이지원하려는 서민 은일반적인서민이아니라 16) 건설교통부, 1999, 서민주거안정과주거기준달성방안연구 17) 금융위원회는이들을서민으로보고서민금융상품 ( 미소금융, 햇살론, 새희망홀씨등 ) 을공급하고있음. 18) 한국보건사회연구원, 2010, 한국인의서민인식과친서민정책의과제 19) 금융위원회 (2014.7.16), 서민금융지원제도개편방안 관련주요 Q&A 금융측면에서은행등 제도금융권이용이곤란한분 들의금융생활전반을 지원하는것을기본으로하고종합상담, 민간금융상품알선, 고용 주거 복지 지원연계등다양한서민금융지원기능을통해지원대상인서민의범위를 탄력적으로운용해나갈계획이라고밝혔다. < 표 3-1> 에서는과거중간소득 이하의일반국민을협의적개념의 서민 이라고한다면, 최근경기침체가 장기화되고가계부채가증가하면서생활에어려움을겪고있는중산층을 포함하는일반국민을광의적개념의 친서민 으로정의하고, 정부는 친 서민 의주거안정을지원할수있는지속적인정책마련이필요하다는의견도 있다. < 표 3-1> 친서민의대상범위확대 금융위기이후일반국민이생각하는 서민은소득 3 분위에서소득 6 분위 까지이다. 일반국민 1,015 가구를대상으로조사한결과이다. < 그림 3-1> 에 서보는바와같이서민이라는인식은소득 3 분위에서소득 5 분위까지가 가장높게나타났으며, 좀더확장하면소득 6 분위까지가서민이라는인식을 가지고있다. 소득 7 분위를넘어서면서민이라는인식은매우낮아지는 것을확인할수있으며, 소득 1~2 분위도서민이라는인식은매우낮다. 따라서 서민지원을위한정책과취약계층을위한주거복지차원의정책은구분될 25 26

제 3 장 서민주거지원주택금융제도및공급현황 필요가있다. 특히소득 5~6분위는때로는중산층이라는인식도갖고있는것을확인할수있다. 일반국민도서민층과중산층에대한경계가불분명하지만, 소득 5~6분위가서민층과중산층의경계로보이며, 정책추진을위한서민은소득 3분위에서소득 6분위까지로설정하는것이가장무난해보인다. 상대적으로낮았다. 중산층 에대한생각은소득 5분위부터소득 8분위까지가가장많았다. 소득 6분위가 31.3% 로가장높았고, 소득 7분위가 24.6%, 소득 5분위가 20.7%, 소득 8분위가 10.1% 로많은응답률을보였다. 즉일반국민이인식하고있는서민의소득계층은소득 3분위에서 6분위정도이 며, 중산층은소득 5 분위에서 8 분위정도로인식하고있음을알수있다. < 표 3-2> 국민이생각하는 서민 에대한조사개요 < 표 3-3> 국민이생각하는 서민층 과 중산층 의소득분위 ( 단위 : 건, %) 조사결과는 < 표 3-3> 과같다. 일반국민이서민이라고생각하는소득분위 는 4 분위가 23.8% 로가장높았고, 그다음으로소득 5 분위가 22.9% 로 < 그림 3-1> 국민이생각하고있는 서민층 과 중산층 의소득분위 높았다. 그다음은소득 3 분위가 20.6%, 소득 6 분위가 10.2% 로높은비중을 차지했다. 소득 1~2 분위나소득 7 분위이상을서민이라고인식하는비중은 27 28

제 3 장 서민주거지원주택금융제도및공급현황 특히, < 그림 3-1> 에서보는바와같이소득 5분위와소득 6분위는서민층으로인식하는국민도많지만중산층으로인식하고있는국민도많다. 즉소득 5~6분위는서민층의상위그룹이자중산층의하위그룹으로서민층에서중산층으로넘어갈수있는징검다리속성을가지고있는소득그룹이며, 서민은소득 3분위 ~6분위까지의가구라고할수있다. 특히, 국토교통부가 주거복지로드맵 에서소득1분위에서소득 3분위까지를주거안정망을구축해야하는계층으로정책목표를설정하고소득 1분위에서 2분위까지를임대료부담능력취약계층으로보고있지만, 일반국민은소득 1분위에서소득 2분위를서민으로인식하고있는수준은높지않다. 2. 서민주택금융기구및발전과정지금까지서민주거지원은 1981년에설치된주택도시기금 ( 구국민주택기금 ) 이주요한역할을담당해왔다. 주택도시기금은제도권금융으로무주택자에게주택구입자금과전세자금을지원했고, 주택사업자에게임대주택과소형주택건설자금을공급했다. 제도권내에서금융지원이어려웠던시기에전세보증금은서민의주거지원을위한중요한금융수단이었으며, 주택을분양받은수분양자가주택공급자에게선납했던분양계약금및중도금도주택건설공급을위한중요한자금조달수단이었다. 정부는소득 3분위까지를주거안전망을구축해야하는계층으로보고있으며, 소득 4분위 ~6분위는내집마련을촉진할필요가있는계층으로보고있다. 특히소득 3~4분위를자가구입능력이취약한계층으로간주하고소득 5~6분위는정부지원시자가구입이가능한계층으로보고있다. < 그림 3-3> 주택 도시관련지원기구와금융의발전 자료 : 재정부, 국토부보도자료 ( 07.30). 주택시장안정과주거복지를위한공공부문역할강화방안 < 그림 3-2> 국토교통부의 주거복지로드맵 금융위기이후수익 손익공유형모기지, 내집마련디딤돌대출, 버팀목전세 자금, 주거안정월세대출, 적격대출, 전세금안심대출, 전세보증금반환보증, 임차료지급보증등서민의주거지원을위한다양한금융상품이출시되어 29 30

제 3 장 서민주거지원주택금융제도및공급현황 운용되고있다. 뿐만아니라다변화되고있는서민주택금융수요를충족시키기위해주택도시기금법을제정했다. 주택도시기금법제정으로국민주택기금과대한주택보증 ( 주 ) 이전면개편되었고주로사업자금융을담당했던대한주택보증 ( 주 ) 이주택도시보증공사로바뀌면서수요자금융까지업무를확대하고있다. < 그림 3-3> 은주택 도시관련금융지원기구의발전과정이다. 우리나라의서민주거지원을위한주택금융기구는크게국토교통부가관여하고있는기관, 금융위원회가관여하고있는기관및서울시에서별도로운영하고있는기구로구분할수있다. 국토교통부는국민주택기금과대한주택보증 ( 주 ) 및서민주택금융재단의운영에관여하고있으며, 금융위원회는한국주택금융공사와공사내에설치되어있는주택신용보증기금운영에관여하고있다. 최근에는종합적인서민금융지원을위해서민금융진흥원설립을추진하고있다. 중앙정부가관여하고있는기구외에서울시에서별도로설치하여운영하고있는한국사회투자 ( 재 ) 가있다. 3. 서민주택금융지원제도및개선추이서민주거지원을위한금융프로그램은 < 표 3-4> 와 < 표 3-5> 에서보는바와같이대출과보증이있으며, 국민주택기금과한국주택금융공사를통해공급되는프로그램이있다. 국민주택기금은주택종합계획의효율적실시를위해필요한기금을확보하고, 소형주택자금의안정적조달과효과적이고체계적인주택공급을위한자금으로주택구입을위해서는내집마련디딤돌대출, 수익공유형모기지, 손익공유형모기지, 주거안정주택구입자금, 오피스텔구입자급등을지원하고있다. 그외전세가구를위해서는버팀목전세자금이있으며월세지원을위해서는주거안정월세대출이있다. 주택공급자를위해서는공공임대주택자금, 매입임대주택자금, 후분양주택자금, 준주택자금등다양한공급주택프로그램을제공하고있다. 한국주택금융공사는보금자리론, 적격대출, 안심전화대출등구입자금지원프로그램외에주택연금을통해고령가구의거주안전망을제공하고있다. 일반은행에서도구입, 전세및월세대출을제공하고, 사업자자금을제공하고있지만금리가높다. < 그림 3-4> 서민주거지원주택금융기구 대한주택보증과한국주택금융공사내에설치된주택금융신용보증기금, 그리고서울보증보험에서는대출외에보증을통해주택금융을지원하고있다. 대한주택보증은주택구입자금보증, 임대주택매입자금보증, 주택임차자금보증등다양한수요자지원프로그램외에주택사업금융보증, 조합주택시공보증등공급자에대해서도다양한보증상품을제공하고있다. 주택금융신용보증기금도전세자금보증, 중도금보증, 임대보증금반환자금보증등소비자보증은물론건설자금보증, 임대중도금보증등공급자보증도다양하게제공하고있다. 31 32

제 3 장 서민주거지원주택금융제도및공급현황 < 표 3-4> 서민주거지원주택금융기관의금융프로그램 ( 대출 ) 국민주택기금한국주택금융공사일반은행 소관부처국토해양부금융위원회금융위원회, 금융감독원 근거법 주택법 ( 제60조, 제63조 ) 한국주택금융공사법 ( 제1조, 제22조 ) 은행법 ( 제1조 ) - 주택종합계획의효율적실시를위해필요한 - 주택금융의장기적안정적공급 ( 유동화, - 자금중개기능의효율성제고 설치기금확보신용보증, 주택연금 ) - 예금자보호, 신용질서목적 - 소형주택자금안정적 - 국민의복지증진, 유지조달국민경제발전 - 금융시장안정, - 효과적이고체계적인주택공급 - 서민의주택구입우선적으로지원 - 국민경제발전 국민주택채권청약저축 정부의출연금금융기관의출연금 원화예수금 CD, 은행채등 조성융자금회수보증료수입금재원농특융자차입금구상권행사에따른수입금공공자금관리기금예수금계정수입금의 일반회계전입금복권기금전입금등 운용수익금차입금등 금융상품 국민주택기금 한국주택금융공사 ( 우리은행기준 ) 수요자 공급자 구입 전세 월세 기타 임대 분양 다세대 내집마련디딤돌대출수익공유형모기지손익공유형모기지주거안정주택구입자금오피스텔구입자금 비팀목전세자금저소득가구전세자금 내집마련디딤돌대출보금자리론 T 플러스보금자리론적격대출안심전환대출 itouch 아파트론 itouch 연립다세대론우리더드림주택대출장기고정금리모기지론금리조정형적격대출등 주택기금대출우리홈론전세론 ( 주금공보증서 ) 우리전세론 ( 서울보증보증서 ) 목돈안드는행복전세대출우리전세론 ( 장기전세등 ) 주거안정월세대출우리월세안심대출 ( 신용 )) 부동임대주택경략자금, 사업자대출입주자앞대환부도임대주택퇴거자전세자금공공임대주택자금, 매입임대주택자금, 준공공임대주택자금공공분양주택자금, 후분양주택자금, 도시형생활주택자금, 준주택자금, 주거환경개선자금 다세대주택건설자금, 다가구주택건설자금 주택연금유동화증권 (MBS, MBB) 기업운전및시설자금 - 우리기업사랑대출 - 우리동산, 채권대출 - 토지분양자금대출등 기업정책자금대출 - 서울특별시자금 - 서울시구청자금등 신용대출 < 표 3-5> 서민지원주택금융기관의금융프로그램 ( 보증 ) 대한주택보증 ( 주 ) 주택금융신용보증기금 서울보증보험 ( 주 ) 소관부처 국토해양부 금융위원회 금융위원회, 금융감독원 근거법 주택법한국주택금융공사법보험업법 ( 제76 조 ~ 제80 조 ) ( 제55 조 ) ( 제1 조 ) 설치목적 -주택건설에대한각종보증으로주택분양계약자보호 -주택건설촉진하여국민주거복지향상 - 신용보증을통한주택금융의활성화 -건전한경영도모 -보험계약자, 피보함자및이해관계자의권익보호 -국민경제발전에이바지 금융상품 수요자 구입 전세 주택구입자금보증임대주택매입자금보증 주택임차자금보증전세임대주택전세보증금반환보증국민주택기금전세자금대출보증전세금안심대출보증전세보증금반환보증 중도금보증 - 일반, 집단, 연계 - 분납임대주택중도금보증 전세자금보증 - 일반, 집단, 인터넷 - 목돈안드는전세 Ⅱ - 징검다리전세자금 - 특례 ( 신용회복자등 ) 임대보증금반환자금보증 개인주택자금보증보험 MCI(mortgage credit insurance) * 주택담보대출시소액임차보증금공제하지않고 LTV 까지대출 MI(mortgage insurance) * 주택담보대출시 LTV 75% 까지가능 전세금보장신용보험 ( 임차인 ) * 주택임대차보호법대상아니라꼭가입필요한상품은아님 월세임차료지급보증월세자금대출보증보험 (13.3) * 보증부월세임차인이대출원리금미상환시보험금지급리모델링자금보증주택관리사보증보험 기타 모기지신용보증 (MCG) 건축개량자금보증 정비사업자금대출보증주택사업금융보증건설자금보증 ( 기금계정 ) ( 표준PF 대출및유동화 ) 건설자금보증 ( 은행계정 ) 국민주택기금건설자금대출보증 PF보증도시형생활주택보증인허가보증임대중도금보증감리비예치보증매입임대사업보증조합주택시공보증단독주택보증 ( 준공보증 ) 주택분양보증공급자주상복합주택분양보증오피스텔분양보증하도금대급지급보증후분양대출보증임대보증금보증하자보수보증단독주택보증 ( 품질 ) 모기지보증임대관리보증자료 : 각기관별홈페이지및관련법주 : 서울보증보험 ( 주 ) 관련사항은서민주거지원주택금융기관이공급하는있는상품과비교하기위해제시함 33 34

제 3 장 서민주거지원주택금융제도및공급현황 최근서민주거지원주택금융제도의개선추이는 < 표 3-6> 와같다. 내집마련디딤돌대출의금리인하, 임차보증금반화보증보증료인하, 주거안정월세대출신설등과같이금리인하, 보증료인하, 수혜대상확대, 신상품출시가제도의주요개선방향이다. < 표 3-6> 서민주택금융제도의최근개선추이 일자주요내용 - 디딤돌대출금리 0.2%p 일괄인하 (2.8~3.6% 2.6~3.4%) - 청약저축장기가입자에대한디딤돌대출금리 0.1~0.2%p 우대 - 디딤돌대출 LTV DTI : 시중은행에맞춰합리적으로조정 (DTI 60% 이하 - LTV 70%) 시중은행과동일 (DTI 60%~80% - LTV 60%) 2년한시 2014.9.18 (DTI 80% 초과 ) 대출제한 - 재개발구역내세입자저리전세자금지원확대 ( 지원대상확대 : 부부합산소득 5천만원 6천만원이하 ) - 깡통전세 보호를위해전세금반환보증대상주택확대 ( 전세금수도권 3 4억원, 기타 2 3억원 ) 4. 주요서민주거지원금융상품의대출조건비교주요금융상품의대출조건즉, 무주택여부, 가구소득, 대출금액, 주택조건 ( 면적, 가격, 유형등 ), 금리수준및유형, 우대금리조건, 대출기간및상환방식을비교해보면상품별로비교해보면 < 그림 3-5> 과같다. 프로그램대부분이무주택자를대상으로공급하고있으며, 수익공유형모기지 는 5년이상의무주택자에게도공급을확대하고있다. 기존주택을처분하는조건으로일시적인 2주택을허용하고있는데, 내집마련디딤돌대출 은 6개월의유예기간을두고있으나, 보금자리론 은 3년내에만기존주택을처분하면된다. 특히 내집마련디딤돌대출 의경우기존주택의조건을 6억이하, 85m2의제한을두고있어더강화된조건을가지고있다. 2014.12.18 2014.12.19 -디딤돌대출금리인하 : 무주택서민의내집마련부담경감위해부부합산연소득 2천만원이하의가구가생애최초주택구입시 0.2%p 추가인하 - 주거안정월세대출신설시행 ( 연 2%, 최대 720만원 ) - 버팀목전세대출시행 ( 연 2.7~3.3%) * 근로자서민전세자금 + 저소득가구전세대출통합 2015.1.27 2015.4.6 - 수익공유형은행대출모기지출시 ( 예정 ) ( 대상주택 ) 102 m2, 공시가격 9 억원이하, 아파트 서민주거비부담완화방안 - 임차보증금반환보증 보증료인하및가입대상확대 - 대출금리인하 ( 버팀목대출 ) 0.2%p 인하, 신혼부부소득요건개선, 청년층확대 ( 월세대출 ) 0.5%p 인하, 지원대상확대 ( 디딤돌대출 ) 0.3%p 인하 - LH 임대주택거주자전세 월세전환율 6% 4% 로인하 < 그림 3-5> 주요서민주거지원금융상품의대출조건비교 35 36

제 3 장 서민주거지원주택금융제도및공급현황 < 표 3-7> 주요서민주택금융제도의대출조건비교 내집마련디딤돌대출 수익공유형모기지 주거안정주택구입자금 보금자리론 무주택 생애최초 5 년이상무주택 일시적 2 주택 3 개월내처분기존주택조건 : 6 억이하, 85 m2 - 부부합산총소득 ( 생애최초경우 ) 6 천만원 (7 천만원 ) 6 천만원 (7 천만원 ) - 6 천만원 3 년이내 1 주택처분조건부 나이 ( 단독세대주 ) 대출금액지역차등 단독세대주를제외한 19 세이상 19 세이상, 단독세대주포함 (30 세미만단독세대주제외 ) 30 세미만의단독세대주제외 - 19 세이상세대주 최고 2 억원이내 - 주택가격의 70% * 부부합산연소득의 4.5 배이내 수도권, 지방광역시. 50 만이상대도시, 세종시 최고 2 억원이내 - 주택담보가치의 70% 최대 5 억까지 - 적격대출 - - - - 최대 5 억까지 - 버팀목전세대출 - 5 천만원 ( 신혼부부 5.5 천만원 ) 단독세대주를제외한 19 세이상 임차보증금의 70% 이내최대 8 천만원 수도권 1 억원 ( 지방한도 1.4 억의 57?% 기준으로볼때수도권한도 1.2 억원 ) 저소득가구전세자금 - - 19 세이상세대주 임차보증금의 70% 이내 4.9~9.1 천만원 주거안정월세대출 주택연금 - 1 주택보유보유주택합산가격이 9 억원이하인다주택자 3 년이내 1 주택처분조건부 부모소득이 3 천만원이하 - 만 60 세이상 - - - 37 < 표 3-7> 주요서민주택금융제도의대출조건비교 ( 계속 ) 내집마련디딤돌대출 수익공유형모기지 주거안정주택구입자금 주택면적주택가격주택유형기준금리금리유형우대 ( 가산 ) 금리 85 m2 6 억원이하 - 2.3~3.1% ( 소득 대출기간 ) 고정 (5 년단위변동 ) 다자녀 (0,5), 최초주택 (0.2) 다문화 (0.2), 장애인 (0.2) 연소득 2 천이하생애최초 (0.4), 장기청약저축가입자 (0.1~0,2) 85 m2 6 억원이하아파트 1.5% 고정 - 85 m2 6 억원이하 - 3.3% 변동 ( 국민주택기금운용계획 ) 다자녀 (0,5), 다문화 (0.2), 장애인 (0.2) 장기대출자 (30 년 )(0.2) 보금자리론 - 9 억원이하 - 2.85~3.1( 15.4 월기준 ) ( 대출기간연동 ) 대출시점고정금리 ( 월별금리고시 ) - 적격대출 - 9 억원이하 - 2.80~4.15 ( 은형별 만기별 ) 고정금리 - 버팀목전세대출 85 m2 임차보즏금 2 억이하 ( 수도권 3 억 ) - 2.7~3.3 ( 소득 임차보증금기준 ) 변동 다자녀 (0,5), 다문화 (0.2), 장애인 (0.2) 연소득 4 천이하저소득가구 (1.0), 주거안정월세대출성실납부자 (0.2) 저소득가구전세자금 주거안정월세대출 85 m2 - - 2.0 85 m2 임차보증금 1 억원이하월세 60 만원이하 주택연금 - 시가 9 억원이하 변동 ( 국민주택기금운용계획 ) 신용대출의경우가산금리 (1.0) - 2.0 변동 - 주택노인복지주택 - - - 38

제 3 장 서민주거지원주택금융제도및공급현황 < 표 3-7> 주요서민주택금융제도의대출조건비교 ( 계속 ) 대출기간 ( 년 ) 거치기간상환방식중도상환수수료 내집마련디딤돌대출 10, 15, 20, 30 1 년또는비거치원 ( 리 ) 금균등분할상환 3 년이내경과일수별 1.2% 수익공유형모기지 20 1 년또는 3 년원 ( 리 ) 금균등분할상환 3 년이내 0.9~1.8% 주거안정주택구입자금 20 30 1 년또는 3 년 5 년 원 ( 리 ) 금균등분할상환 - 보금자리론 10, 15, 20, 30 1 년또는비거치 원 ( 리 ) 금균등분할상환체감식원금균틍분할상환 - 적격대출 10, 15, 20, 30 1 년또는비거치 - 1.5% 버팀목전세대출 2 년, 최장 10 년 (4 회연장 ) - 만기일시상환 - 저소득가구전세자금 12 년비거치 원 ( 리 ) 금균등분할상환혼합상환 - 주거안정월세대출 3 년최장 6 년 (1 년단위로총 3 회연장 ) - 만기일시상환 - 39 5. 서민주택금융지원효과 1) 서민주택금융기구별지원효과 국민주택기금, 주택신용보증기금 ( 주택금융공사 ) 이공급하고있는금융은소비자측면에서이용자편익효과, 주거상향효과가있다. 일반시중의은행보다낮은금리로금융을공급하기때문에금리갭에의한보조금효과가있다. 2010 년국민주택기금만족도조사및성과평가에따르면국민주택기금의전세자금공급으로 1조 4천억원의보조금효과가발생했으며, 구입자금공급으로 6.5천억원의보조금효과가발생했다. 소비자의점유형태에있어서도전세에서자가로주거상향을하는점유율이 34.7% 인것으로나타났다. 이외에도임차가구가기금지원을통해주택을구입한후주택가격이상승함으로써발생하는주거비지원효과가 56.5% 발생한것으로나타났다. 이러한소비자지원효과는주택신용보증기금에서도나타나고있다. 신용보증기능으로인해신용대출을보증대출로전환할수있도록지원함으로써금리를 1.98%p 낮추는효과가있었고, 구입자금의경우 51.1만원, 전세자금이경우 65.8 만원의이자부담을감축시키는효과가있었다. 특히보증지원이가구소득 3천만원이하, 중소형주택에 90% 를지원함으로써서민가구지원효과가있다고할수있다. 뿐만아니라전세가구가자가가구로상향이동할수있도록지원함으로써자가비중을 0.13~0.24% 증가시키는효과가있다. 40

제 3 장 서민주거지원주택금융제도및공급현황 < 표 3-8> 서민주택금융공급의시장효과 ( 기존연구 ) 사회경제적효과 ( 시장지배력 ) 이용자편익효과 주거상향효과 국민경제파급효과 국민주택기금 공공주택가격안정효과 - 공공주택많이공급된 09~10 년매매가격 1% 하향 서민주택공급효과 - 85 제곱미터이하주택의 44.8% 지원 서민주택공급확대및가격안정 낮은금리갭에의한보조금효과 - 전세자금 1 조 4 천억 ( 지원액대비 5.7%) - 구입자금 6.5 천억 ( 지원액대비 35%) 호당지원효과 - 임대 :76~389 만원 - 분양 :2~115 만원 - 전세 :112~189 만원 - 구입 :160 만원 지원효과임대 > 전세 > 구입 > 분양 점유형태상향효과 - 전세 자가 34.7% 주거비지원효과 : 56.5% ( 주택가격상승으로인한 ) 질적개선효과高 임대주택자금 - 생산유발 :74 조 9 천억 - 부가가치 :29 조 8 천억 - 일자리창출 :84.7 만명 분양주택자금 - 생산유발 :24 조 3 천억 - 부가가치 :9 조 7 천억 - 일자리창출 :27 만명 주택신용보증기금 ( 한국주택금융공사 ) 출연금융지관잔액대비 - 전세자금보증 71.6% - 구입자금보증 1.3% - 중도금보증 54.5% - 사업자보증 1.2% 전국가구대비 - 개인보증 14% - 전세보증 43% - 전세보증금 (259 조 ) 대비보증잔액비율 7% 금리인하 이자부담감소 ( 신용 보증대출 ) - 금리인하 1.98%p - 이자부담감소구입 51.1 만원전세 65.8 만원 서민지원 -3 천만원이하가구 80% - 중소형주택지원 90% 전세 자가상향자가비중 0.13~0.24% 증가 월세 전세상향전세비중 0.14~0.22% 증가 사업자보증 - 생산유발 :2 조 1 천억 - 부가가치 :7 천억 - 일자리창출 :1 만 7 천개 주택금융공사 ( 적격대출, 보금자리론 ) 서민층주거안정지원 - 이용자평균소득 : 3 천 6 백만원 - 평균대출금액 : 9 천 6 백만원 - 국민주택규모이하 : 89.6%( 건수기준 ) - 담보가격 (3 억 ) 이하 : 86.7%( 건수기준 ) 주택담보대출구조개선 - 평균대출기간 : 17 년 * 일반시중은행단기대출관행개선 - 비거치식대출비중확대 ( 특히적격대출효과 ) - 적격대출로은행권주담대고정금리비중상향효과 10 년 6.2% 12 년 27.1% -MBS 발행으로단기예수금의존의주택금융자금조달구조개선 서민의상환부담완화 - 대출의 30% 대환자금 주담대의지표금리활용특히보금자리론의기본형 내수경기진작 2) 최근정책모기지의공급실적및특성 국토교통부에서공급하고있는 수익공유형모기지 는 2013 년에출시하 여 2014 년말까지총 10,507 건에 1 조 3,793 억원을공급하였다. 주로수도권 에거주하고, 가구주연령이 30 대, 주택가격 2~3 억, 가구소득 4~6 천만원인 가구의내집마련지원효과가있었다 20). < 그림 3-6> 수익공유형모기지의공급특성 금융위원회가주택금융공사를통해공급한안심전환대출은모기지의 구조개선효과가있다 21). 변동금리이면서이자만갚고있는대출 이 고정금 리이면서원금을갚는대출 로전환되는효과가있으며, 차주의평균소득은 41 백만원으로보금자리론의평균차주소득 37 백만원과유사한특성이 20) 국토교통부보도자료 (2015.1.27) 21) 금융위원회보도자료 (2015.3.29) 41 42

제 3 장 서민주거지원주택금융제도및공급현황 있으며, 6 천만원이하가전체전환가구의 70% 수준에이르는것으로파악된 다. 담보물의주택은주로아파트로전체의 91% 에해당되며, 평균주택가격이 약 3 억원이며, 6 억원을초과하는주택비중에 10% 수준에이른다. 3) 기존서민주택금융지원시스템의한계 이처럼서민의주거안정을위한금융지원시스템이변화하고, 경제성장으로국민소득이증가했다. 그러나국민의소득양극화현상이심화되고주택가격이계속상승하면서서민의소득은상대적으로더낮아졌고, 주택마련을위한자금확보가더어려워지고있다. 서민주거지원의핵심은주택자금마련이어려운서민들이좀더쉽게주택금융을지원받아안정적인주거기반을마련하고경제활동에참여할수있도록만들어주는것이다. 그러기위해금융소비자가서민주택금융에좀더쉽게접근할수있도록접근성을높여줄필요가있다. 특히서민의주택마련시차를고려할필요가있다. 가구의생애주기상주택마련을위해필요한자산을축척할수있는시기와자산을소비해야하는시기가일치하지않는다. 이러한시차를고려해서민이주거안정기반을구축할수있도록지원하는것이서민주택금융의주요한역할중하나이다. 가구소득은장기에걸쳐축척되지만주택구입을위한지출은단기간에걸쳐많은자금을필요로하기때문에서민의주택문제를해결하려면서민주택금융의접근성을개선하고재원확보가필요하다. 재원부족문제를해결하고금융지원효과를높이기위해주택금융추진체계및조직, 추진프로그램등다양한변화를시도하고있으나, 여전히주택금융지원사각지대가발생하고있다. 따라서전통적인금융지원방법외에서민주거지원을위한지속가능한주택금융지원방안을검토할필요가있다. 43

제 4 장 서민의주거및금융이용현황 제 4 장서민의주거및금융이용현황 1. 분석자료및방법 유비율, 부채상환비율등 ), 부채증가이유및상환방법, 주택금융이용특성 및의향등을살펴본다. 이때분석방법은교차분석, t-test, one-way ANOVA 등의통계기법을활용해집단간의통계적차이성을검정한다. 이장에서는국민들이서민으로인식하고있는소득 3분위부터소득 6분위 (< 표 3-3> 참조 ) 의경제상황과주거및금융이용특성을살펴본다. 서민가구규모를추정하고서민가구의부채, 원리금상환능력등을토대로주택마련가능성과서민가구의주택금융이용에대한특성을살펴본다. 분석자료로통계청 금융감독원 한국은행이매년발표하고있는가계금융복지조사 2014년마이크로데이터와주택금융공사가매년발표하고있는주택금융이용실태조사 2014년데이터를활용한다. 가계금융복지조사는가구소득및소비와같은경제상황및부채상황등을조사하고있으나, 구체적인주택금융이용실태에대한내용을조사하고있지않아, 주택금융에대한사항은주택금융이용실태조사를활용한다. 가계금융복지조사마이크로데이터를활용해서민가구를대상으로정책모기지의주요공급대상이되어야할서민가구규모를추정한후, 추출된서민가구의소득과소비, 자산과부채를고려한경제상황을점검하고, 서민가구의재무상태에따라유형화를시도한다. 이때서민은국민인식도조사를통해추출된소득3분위부터소득6분위까지의가구 (< 표 3-3> 참조 ) 중자산이 6분위이하인가구로정한다. 소득과자산기준에따라추정된서민가구를대상으로가구별소득, 소비, 자산, 부채를활용하여서민가구의특성을살펴보고유형화를시도한다. 유형화된서민가구를대상으로서민가구의가구특성 ( 가구원수, 가구주직업 ), 거주특성 ( 점유형태, 주택유형, 거주면적등 ), 부채특성 ( 부채보 2. 서민가구의규모와특징 < 그림 4-1> 은가계금융복지조사 (2014 년기준 ) 의총가구 1,840 만가구의경상소득과총자산분포이다. 전체가구의평균경상소득은 4,638 만원이며, 최솟값은전혀소득이없는가구이고최댓값은 8억 4,240 만원의경상소득을가진가구이다. 평균자산은 3억 3,510 만원으로최솟값은경상소득과마찬가지로전혀없는가구이며, 최댓값은 175억 4,200만원을가진가구이다. 5개소득분위로구분하여경상소득과자산을살펴보면 < 그림 4-1> 과같다. 먼저소득 1~2분위의평균경상소득은 785만원이며, 소득이전혀없는가구에서부터최대 1,481만원인가구까지분포한다. 이들가구의자산은평균 1억 1,205만원으로파악되며, 자산이전혀없는가구에서부터 56억9,307만원의자산을가진가구도있다. 소득 1~2분위로연소득은낮지만, 이들가구중에는이미많은자산을보유하고있는가구도적지않은것으로파악된다. 이처럼연소득은적지만보유하고있는자산이가구당평균자산액보다과도하게많은가구를서민가구로분류하는것을적절하지않을것으로판단된다. 소득 3~4분위에분포하고있는가구도평균소득은 2,254만원으로평균자산액은 1억 8,938 만원이지만, 최대자산가구는 35억 8,350 만원을보유하고있는것으로파악된다. 자산규모를고려해서민가구의범주를결정할필요가있다. 국민이인식하고있는서민은소득 3분위에서 6분위까지이다. 그러나소득 3~6분위서민중에서자산이많은가구를서민가구로규정하고 45 46

제 4 장 서민의주거및금융이용현황 정책지원의대상에포함시키는것은적절하지않다. 소득 7분위이상을서민으로인식하고있지않은것과마찬가지로자산 7분위이상도서민으로인식하기어렵다. 따라서서민을규정함에있어소득외에자산을함께고려하여 6분위이하로한정하는것이적합할것으로판단된다. 면서소득이 3분위에서 6분위사이인가구로정의해볼수있다. 서민가구기준을충족하는소득 3~6분위이면서자산이 6분위이하인가구를추정해보면전체 1,840만가구 ( 가계금융실태조사, 2014년기준 ) 중에서 545.8만 ( 전체대비 30%) 가구에이른다. 545.8만가구는소득과자산을모두고려한상태의서민가구라고할수있다. < 그림 4-2> 서민가구의소득및자산분포 < 그림 4-1> 소득분위별분포 서민에대한경계선을보이고있는 6 분위선을기준으로자산이 6 분위 이하인가구만을서민가구로볼수있다. 서민가구란자산이 6 분위이하이 서민가구는 2014년 (1,840 가구 ) 기준으로 545.8만가구로추정된다. 이규모는총가구의 30% 에해당하는규모이다. 수도권에 251.6만 ( 전체가구의 46%) 가구가거주하고있으며, 비수도권에 294.0만 ( 전체가구의 54%) 가구가거주하고있어수도권보다는비수도권에서민이더많이거주하고있음을알수있다. 서민가구는 2013년기준으로총자산이 1억 286만원이고부채는 2,120만원이다. 2013년한해동안평균적으로 2,945만원을벌고, 2,247 만원을지출하고있다. 47 48

제 4 장 서민의주거및금융이용현황 < 표 4-1> 서민가구의경제상황 ( 단위 : 만원, 배 ) < 그림 4-3> 흑자액 ( 소득 - 소비 ) 과순자산 ( 자산 - 부채 ) 을고려한서민가구유형 서민가구의소득과지출, 자산과부채를고려하여서민가구를유형으로구분해보면 < 그림 4-3> 과같이 4가지로구분할수있다. 유형1 은경제상황이좋은가구로 445.4만가구로추정된다. 자산과소득이부채와지출보다많은양호한가구로전체서민가구의 81.6% 에해당하며향후중산층으로진입이가능한가구로파악된다. 유형2 는부채가자산보다많아재무적으로우려스럽지만소득이소비보다많아향후부채가감소할수있는유형이다. 유형3 은자산이부채보다많지만, 지출이많아소득증가가필요한가구로향후자산이감소할수있는가구적특성을가지고있다. 유형4 는부채가자산보다많고, 소득보다지출이많은가구로경제상황이좋지않은가구이다. 서민가구는 < 표 4-2> 와같이 유형1 을제외한 유형2 와 유형3 및 유형4 를포함하여경제적위험가구로정의할수있으며, 자산및소득수준에따라부채와지출이많은 유형4 만을최협의의경제적위험가구로볼수있다. < 표 4-2> 경제적위험가구정의 서민가구는 < 그림 4-4> 와같이소득과소비, 자산과부채의경제상황에 따라양호가구, 위험가구, 고위험가구로구분할수있다.. 유형 1 은경제적으 로양호한가구이며, 유형 2 와 유형 3 은위험가구이고, 유형 4 는고위험가 49 50

제 4 장 서민의주거및금융이용현황 구로분류가능하다. 위험가구와고위험가구의총규모는 < 그림 4-4> 에서볼수있듯이약 100 만가구에이르는것으로추산되는데, 이는전체서민가구의 18.4% 에해당된다. 특히고위험가구는 9.2만가구에이르는것으로파악된다. 이처럼소득분위와자산규모가비슷한서민가구의재무적상태는가구별소득과소비, 자산과부채규모에따라다르다. 따라서소득분위만을고려한금융지원시스템은서민가구의재무적특성을감안할수없어한계가발생할수밖에없다. < 표 4-3> 서민가구중경제적위험가구규모 3. 서민의주거및금융이용특성 1) 서민가구의사회적특성 (1) 가구주연령 서민가구의가구주평균연령은 47.1세로전체서민가구의가구주평균연령 52.1세보다낮다. 특히경제적양호가구는 47.4세로서민가구평균보다높지만, 위험가구는 45.8 세로가구주연령이낮다. 비수도권보다는수도권에더젊은가구들이많이거주하고있다. < 그림 4-4> 서민가구의경제적구조 548.5 만에이르는서민가구중경제적위험가구는광의적개념으로 약 100 만가구에이르는것으로추산되며, 이는전체서민가구의 18.4% 에 해당되는데, 수도권에 52.3 만가구가거주하고있고비수도권에 47.9 만 < 그림 4-5> 서민가구유형별가구주평균연령 가구가거주하고있는것으로보인다. 51 52

제 4 장 서민의주거및금융이용현황 (2) 가구원수서민가구의가구원수는평균 2.8인으로전체가구의 2.9인보다적지만, 위험가구의평균가구원수는 3.3인으로전체가구나서민가구의평균가구원수보다많다. 특히비수도권보다수도권에살고있는서민위험가구의가구원수가 3.4인으로서민가구평균보다 0.6인높다. 주택가격이높아거주비용이높고소득대비지출이많고, 자산대비소비가많아경제적으로어려운수도권에거주하고있는위험가구의가구원수가가장많다. 오히려경제적으로양호한가구의가구원수는전체가구의평균가구원수보다적다. < 표 4-4> 서민가구유형별가구주직업 < 그림 4-6> 서민가구유형별평균가구원수 < 그림 4-7> 서민가구유형별가구주의직업 (3) 가구주직업서민가구의가구주직업은상용근로자가 47.3%, 임시일용근로자가 23.2%, 자영업자가 18.9% 순이다. 전체가구보다상용및일용근로자비중이높고, 자영업자비중이낮은특징이있다. 그러나서민가구중에서경제적으로어려운위험가구는상용근로자의비중이크게감소하고자영업자의비중이크게증가하는특징이있다. 위험가구의상용근로자는 43.2% 로서민가구평균 47.3% 보다감소하고자영업자는 22.5% 로서민가구평균 18.9% 보다높다. 또한기타직업군이 3.6% 로직업상불안정한가구가많다. 2) 서민가구의거처특성 (1) 점유형태 2014년기준으로전체가구중 58.2% 가자가로살고있으며, 21.4% 가전세로살고있다. 14.8% 는보증부월세를포함한월세로살고있다. 전월세로살고있는가구는전체의 36.2% 이다. 서민가구중자가로살고있는가구는 41.0% 이며, 전세가구는 27.8%, 월세가구는 24.7% 이다. 전월세로살고있는가구가 52.5% 로집을가지고있는가구보다많다. 특히월세가구가전체가구보다 9.9%p나많다. 서민가구일수록자가가구가감소하고월세가구가증가하고있는것이다. 이러한현상은 53 54

제 4 장 서민의주거및금융이용현황 경제적으로양호한가구보다경제적으로위험한가구에서더두드러지게나타난다. 위험가구의자가거주비율은 36.0% 에불과하지만월세거주가구비율은 32.9% 로매우높다. 지역적으로는비수도권보다는수도권에살고있는위험가구의월세거주가구비율이높다. 이는비수도권보다수도권의거주비용이높기때문으로판단된다. 수도권에살고있는양호한가구중전세로살고있는가구비중은 39.5% 이다. 반면에위험가구중전세로살고있는가구비중은 28.6% 이다. 경제적으로양호한가구는주거비부담이상대적으로낮은전세로살고있지만, 위험가구는주거비부담이가장높은월세로살고있어위험가구의주거비부담이더클수있다. 세대와같은비아파트에더많이살고있다. 특히주택가격이상대적으로저렴한연립 다세대에많이살고있다. 이러한경향은서민가구중에서경제적위험가구에서더높다. 경제적으로양호한가구보다위험한가구가연립 다세대에많이살고있으며, 아파트에살고있는가구는 38.6% 로전체가구대비 10.4%p 낮다. 수도권에살고있는서민가구의비아파트거주비율이높다. 아파트에거주하고있는비율은 32.6% 이고비아파트거주비율은 64.5% 이다. 거의 2배수준이다. 즉수도권의서민가구주택은비아파트라고할수있다. 특히연립 다세대의거주비중이비수도권보다높다. 서민의주거안정은아파트중심정책보다는비아파트를고려한정책마련이필요하며, 수도권은연립 다세대에대한정책보완이필요하다. 상대적으로비수도권은단독 다가구에대한정책마련이중요하다. 아파트중심정책은서민주거안정효과를크게기대하기어렵다. 서민 은주로비아파트에살고있기때문이다. 경제적으로어려울수록수도권 에사는가구일수록서민가구는비아파트에많이살고있다. < 그림 4-8> 서민가구유형별거주지역및점유형태 (2) 주택유형 전체가구의 49% 는아파트에살고있다. 단독 다가구에 34%, 연립 다 세대에 15% 가살고있다. 서민가구는아파트보다단독다가구나연립다 < 그림 4-9> 서민가구유형별거주지역및주택유형 55 56

제 4 장 서민의주거및금융이용현황 (3) 거주면적전체가구의평균거주면적은 77.3m2이고 1인당평균 26.4m2의면적을사용하고있다. 서민가구의평균거주면적은 63.5m2이며, 1인당평균 22.6m2의면적을사용하고있다. 서민가구중에서경적으로위험한가구의평균거주면적은 67.1m2로서민가구평균거주면적보다넣지만, 1인당평균거주면적은 20.3m2로서민가구평균보다더적다. 이는위험가구의가구원수가더많은결과로파악된다. 수도권보다는비수도권에서살고있는서민가구의평균거주면적이더넓다. 경제적으로양호한가구의경우, 수도권에살고있는가구는평균 56.6m2규모의집에서살고있는데, 비수도권에살고있는가구는 67.8m2규모의집에서살고있다. 위험가구는이보다평균거주면적이더넓다. 그러나 1인당평균주거면적은수도권위험가구는 18.8m2, 비수도권은 21.5m2로매우좁다. 2014년주거실태조사결과, 1인당평균주거면적이 33m2임을고려할때최소 3인이살수있는규모 99m2와비교할때, 경제적으로어려운서민가구일수록매우비좁게살고있다. 4. 서민가구의부채특성 1) 부채보유가구 < 표 4-5> 는부채를가지고있는가구를설명하고있다. 전체 1,840 만 가구중에서 65.1% 가부채가있다. 서민가구중에서는부채가있는가구는 352 만가구로 64.5% 이다. 경제적으로양호한가구의부채보유가구비중은 60.2% 로전체서민가구의평균보다낮지만, 위험가구의부채보유가구 비중은 83.8%, 고위험가구는 100% 로매우높은수준이다. 위험및고위험가구의부채가구가많은만큼이들가구의부채관리 지원이필요해보이며, 전체적으로부채로인한가구의경제적어려움이 커지지않도록재무적차원의관리방안마련이필요하다. < 표 4-5> 서민가구유형별부채보유가구비중 (%) 부채가있는서민가구의 55.2% 가비아파트에살고있다. 아파트에는 41.7% 가살고있다. 양호가구는아파트거주비중이조금증가하고비아파트비중이조금감소하지만, 소비와지출이매우많은고위험가구는중부채가있는가구는아파트보다비아파트에많이살고있다. 아파가거주비율은 27.2% 에불과하지만, 비아파트거주비율은 70.6% 이다. < 그림 4-10> 서민가구유형별거주지역및평균거주면적 57 58

제 4 장 서민의주거및금융이용현황 < 표 4-6> 서민가구유형및주택유형별부채보유가구비중 (%) 2) 서민가구중고위험가구의거주방식 < 그림 4-11> 은서민가구중에서부채가있는고위험가구의주택유형및점유형태에대한설명이다. 가장많은거주방식은월세방식이며, 단독 다가구와연립 다세대가가장많다. 즉부채가있는고위험가구는단독 다가구에서월세로가장많이살고있으며, 그다음으로연립 다세대에서월세로살고있다. 아파트에서월세로살고있는가구도부채가있는고위험가구임을확인할수있다. 오히려주거비부담이적은자가나전세로살고있는가구비중은적다. 자가거주율은서민가구중에서경제적으로위험한가구의자가거주율은크게낮아진다. 특히고위험가구는모두부채가있는데, 자가거주율은 12.7% 로매우낮다. 주거비부담이적은전세로살고있는가구도 18.6% 로서민가구평균 26.9% 보다 6.3%p나낮다. 오히려주거비부담이가장높은월세거주가구가 60.8% 에이른다. 경제적으로취약한서민가구의주거비부담을완화해줄수있는주거지원정책마련이필요하다. < 표 4-7> 서민가구유형및점유형태별부채보유가구비중 (%) < 그림 4-11> 부채가있는고위험가구의거주형태 3) 서민가구의부채상환수준 서민가구의부채상환비율은평균 25.8%( 중간값 13.6%) 로전체가구의평균부채상환비율 21.55 보다 4.3%p 높은수준이다. 특히빚이있는경제적위험가구의부채상환비율은 38.2%( 중간값 23.9%) 로매우높다. 주택유형과점유형태별로부채상환비율을보면, 서민에게재무적으로유리한주거유형은 전세 와 단독 다가구 라고할수있다. 59 60

제 4 장 서민의주거및금융이용현황 < 표 4-8> 서민가구의주택유형별부채상환비율 (DSR) 수준 < 표 4-9> 서민가구의점유형태별부채상환비율 (DSR) 수준 집과관련해서는서민가구는주택및부동산마련을위해빚을지고있지만, 수도권거주서민가구는주택마련보다는임차보증금마련때문에빚이늘어난다. < 표 4-11> 서민가구의부채증가이유 4) 부채전망및상환부담수준 부채가증가하는이유는서민가구와수도권거주일반가구와차이가 있다. 생활비마련과교육비마련으로인한부채증가가가장크며집으로 인해빚이있는가구는 25% 수준이다. < 표 4-10> 서민가구의향후부채전망 서민가구의 89% 는소득으로부채를상환하고있다. 그외금융자산등처분상환 (4%), 부동산등자산처분상환 (2%), 주거변경상환 (1.8%) 등의방식으로부채를상환하고있다. 빚이있는서민가구의 23.4% 가연체경험이있다. 연체를하는주요이유는자금융통차질 (29.4%), 소득감소 (23.6%), 원리금상환부담상승 (20.4%), 납부기일착오 (14.5%) 순이다. 서민가구중원리금상환에부담이없는가구는 23.1% 에불과하며 49.1% 는약간부담을느끼고있고, 27.8% 는매우부담을느끼고있다. 원리금상환에대한부담은비수도권에살고있는서민가구보다수도권에살고있는서민가구가더크게느끼고있다. 수도권서민가구중 31.9% 는원리금상환이매우부담스러워하고있다. 원리금상환에부담을느끼는가구의 82% 가저축이나투자, 지출을줄이고있다. 식품 외식비 (39.3%), 레져 문화비 (26.6%), 저축및투자 (18.9%), 의류구입비 (8.9%), 교육비 (3.9%) 순으로소비를줄이고있다. 61 62

제 4 장 서민의주거및금융이용현황 5. 서민가구의주택금융이용특성 < 그림 4-12> 서민가구의원리금상환부담정도빚이있는서민가구의 92.1% 는상환이가능하지만 7.9% 는상환자체가불가능하다. 특히상환이가능한가구중에서 30.4% 는기한내상환은어렵더라도기간이지나더라도상환이가능한가구로이들가구를위해서는유예기간을주는등유연한대응이필요하다. 금융권에서적용하고있는연체기준을적용하게되면부실가구가될수도있기때문이다. 서민가구중에서주택금융상품을이용하고있는가구는 43% 이다. 주택담보대출 (70%) 을가장많이이용하고있으며, 그다음으로전세자금대출 (26%), 중도금대출 (4%) 순으로이용하고있다. 주택금융상품을 1개이용하고있는가구가 84% 로가장많고, 2개이용하고있는가구가 14%, 3개이상을이용하고있는가구도 2% 있다. 주택금융상품을이용하고있는가구중 16% 는 2개이상의주택금융상품을이용하는다중채무가구로볼수있다 (< 그림 4-14> 참조 ). 은행의주택담보대출을사용하는가구가 69% 로가장많고, 주택금융공사나국민주택기금에서공급하고있는정책모기지는 10% 미만의이용률을보이고있다. 보금자리론 (9%), 생애최초주택자금 (8%), 내집마련디딤돌대출 (3%), 근로자서민주택자금 (2%) 의이용율을보이고있으며, 2 3금융권의주택담보대출도 8% 정도이용하고있다. < 그림 4-13> 서민가구의부채상환가능성 < 그림 4-14> 서민가구의주택금융상품이용현황 63 64

제 4 장 서민의주거및금융이용현황 현재이용하고있는주택금융상품을선택한이유는금리가 51% 로가장높고, 변동또는고정금리의유형 (14%), 취급기관 (10%), 대출한도 (9%), 대출기간 (7%), 상환방식 (5%) 의순이다. 여전히주택금융상품선택시금리와금리유형이중요한요인으로작용하고있다. 대출금액이충분하다고생각하는가구는 87% 이며, 23% 는대출금액이부족하다고생각한다. 이경우부족한자금은주로지인등에게빌리거나 (47%), 금융기관의신용대출 (31%) 나추가주택담보대출 (15%) 을통해조달하고있다. 결국첫번째주택담보대출의대출금부족이신용대출이나다중채무의원인이다. 사용하고있는대출금리는변동금리가 42% 로가장많고, 그다음은고정금리 (38%), 혼합형금리 (10%), 정책금리 (3%) 순이다. 여전히변동금리를많이사용하고있어향후금리인상에따른금리리스크에노출되어있다. 대출만기는 20년과 30년이각각 22% 와 20% 로가장많고, 10년이 16%, 15년이 11% 이다. 3~5년이내대출은각 10% 수준으로선호가낮으며, 특히 30년을초과하는장기대출은 2% 로이용도가매우낮다. 즉서민가구가가장많이선호하고있는대출기간은 20~30년이다. < 표 4-12> 서민가구유형별보유자산및자산구성 2) 서민가구유형별내집마련가능성 < 그림 4-15> 는서민가구의내집마련가능성을산출한결과이다. 2014 년말기준으로전국중위주택가격 2억 1,624만원을적용하고, 대출기준과주택규모및대출금리에대한기본가정을전제로양호가구와고위험가구의주택구입가능성을진단한결과, 양호가구는전국중위가격주택을구입할수있지만, 고위험가구는구입이불가능하다. 6. 서민가구의보유자산과내집마련 1) 서민가구의보유자산 서민가구의평균자산은 1억 286만원이고, 부채는 2,120만원으로순자산은 8,166만원이다. 소득과소비를고려한흑자액은 698만원에이르는것으로파악된다. 위험가구와고위험가구의흑자액은마이너스 (-) 로소비지출이많다 (< 표 4-12> 참조 ). < 그림 4-15> 서민가구유형별내집마련가능성 65 66

제 4 장 서민의주거및금융이용현황 서민가구의내집마련을좌우하는두가지제약조건이있다. 소득제약과 자산제약이다. 소득제약은가구소득으로주택구입자금의원리금을지불할 수없을때나타나며, 자산제약은주택구입에필요한자기자금 (down payment) 이충분하지않을때나타난다. 이두가지요건이갖춰지지 않으면소득제약과자산제약으로인해내집마련이어려워진다. 이수욱 (2010) 22) 은소득 20~50% 계층은소득제약고자산제약때문에내집마련이 어렵다고주장했으며, 특히자산제약이좀더중요하다고강조했다. 7. 소결 : 분석의종합 1) 서민가구의개념및거주특성 서민가구란가구소득이 3~6 분위이면서자산이 6 분위이하인가구로, 총 1,840 만가구중에서 545.8 만 ( 전체대비 30%) 가구가서민이다. 재무적으로취약한위험가구가약 100 만가구이며, 고위험가구가 9.2 만 가구에이른다. 서민가구는대체적으로 생활의문제 와 주거의문제 가 공존하고있으며, 수도권에살고있는서민가구가경제적으로더취약하다. 서민가구는가구주평균연령 47.1 세, 가구원수 2.8 명, 1 인당평균거주면 적이 22.6 m2이다. 서민가구이평균거주면적은 63.5 m2로국민주택규모 60 m2 보다넓은면적에서살고있지만, 전체가구평균 1 인당거주면적 33 m2 ( 14 년 주거실태조사결과 ) 보다더좁게살고있으며, 특히서울에있는위험가구는 1 인당 18.7 m2에서매우좁게살고있으며경제적으로더취약하다. 22) 이수욱외 (2010), 저소득층주거안정과내집마련을위한정책방안연구, * 2008 년주거실태조사자료분석결과 서민가구는전월세로 52.5%, 비아파트에서 58% 가살고있다. 위험가구 는연령이더낮고, 가구원수는더많으며자영업자가많은데, 월세거주비중이높다. 2) 서민가구의부채특성및상환가능성서민가구의 64.5% 는빚이있다. 고위험가구일수록비아파트, 차가특히월세거주율이높다. 경제적위험가구중에는아파트에자가로살고있는가구가많은데, 적절한주택소비가필요하다. 서민가구의부채상환비율 (DSR) 은 25.8% 로높은수준이며, 서민에게재무적으로유리한주거유형은 전세 와 비아파트 이다. 빚이있는서민가구의 89% 가소득으로빚을상환하고있으며, 23.4% 는연체경험이있는데연체를하게되는주원인은일시적인자금융통차질, 소득감소, 원리금상환부담상승이며, 7.9% 는향후에상환이불가능할수도있다. 지산이없는고위험가구는대출을받더라도주택구입이어렵기떄문에자산을축척할수있도록유인해야한다. 3) 서민가구주택금융이용에따른현재특징및미래전망현재는조사자의 43% 가주택금융을이용하고있으며, 그중 16% 는다중채무자이며, 여전히변동금리비중이높다. 주로은행이취급하는주택담보대출을이용하고있으며, 금리와만기그리고대출금리종류에따라상품을선택하고있다. 대출을받은서민가구중 23% 는대출금이부족하여지인에게빌리거나, 신용대출또는추가주택담보대출의방식으로자금을조달하고있다. 부족한대출금이다중채무의원인으로작용하고있는것으로보인다. 67 68

제 4 장 서민의주거및금융이용현황 향후에는 내집마련디딤돌대출 에대한선호증가가예상되며, 9% 는생활자금, 10% 는대출상환및전세금반환을위해대출을받을것으로보인다. 나머지 81% 는주택관련자금으로활용할것으로예상된다. 그러나여전히고정금리에거치기간없이원 ( 리 ) 금균등분할을선호하지만, 여전히상환부담과금리변동에민감하다. 69

제 5 장 서민주택금융의역할제고를위한과제 제 5 장서민주택금융의역할제고를위한과제 1. 서민주택금융이갖추어야하는 4 대특성 1) 서민주택금융의 4 대특징 부족한채무자의상환부담을가중시켜생계유지자체를위협할수있다. 일반적으로서민가구는자기통제 (self-control) 가부족해미래에발생할원리금지급의변동이나소득변동에미리대처하기어렵다. 따라서서민주택금융은원리금지급액이급격히변동하는것을사전에방지하고안정성을확보해야미래에발생할수도있는지불불가능성문제를피할수있다. 재무적으로다양한특성을가지고있는서민가구에게주택금융을지원하는궁극적인목표는주거안정이다. 소득및자산수준이낮고자립을위해주거와관련된금융지원이필요한가구를대상으로집과관련된금융생활전반을교육 지원 관리하여재무적으로건전한가구형성및주거안정을도모하기위함이다. 이를위해서민주택금융은지불가능성 (affordability), 안정성 (stability), 위험공유 (risk sharing), 자산축척기능 (saving) 을갖춰야한다. (1) 지불가능성지불가능성이란가구소득의일정비율이하로주택담보대출의원리금지불이가능한해야한다는것을의미한다. 원리금상환액이가구소득의일정수준을넘을경우부채가부채를불러일으켜서민가구를고위험군으로전락시킬수있다. 따라서가구소득을고려한상태에서원리금을지속적으로상환할수있는주택금융상품이필요하다. (2) 안정성서민가구를지원하는금융은안정적이어야한다. 변동금리에기초한주택담보대출이나거치기간후만기일시상환방식의주택금융상품은소비자의원리금상환상황변동에취약할뿐만아니라금융에대한충분한지식이 (3) 위험공유서민주택금융은위험을공유해야한다. Mian and Sufi는그의저서 House of Debt 에서대출기관과차입자간의위험과수익에대한공유가필요하다고주장하고있다. 위험관리측면에서소비자보다많은정보와경험및전문지식을가지고있는대출기관이금융위험에대한책임을금융소비자와나눌수있어야한다. 따라서금융소비자보호및대출기관의책임성강화가가능한주택금융상품이필요하다. (4) 자산축척기능서민주택금융은자산축척기능을갖춰야한다. 서민들이내집을마련하는데가장큰걸림돌이되는것은 자산제약 이다. 일반적으로가구는자기통제가약해노후를대비한자산축척을스스로하기가어렵다. 따라서일정부분은강제저축이필요한데, 주택금융공급을통해강제적으로자산축척이이루어지도록할필요가있다. 예를들어, 원리금균등상환을통해자산축척을유도할수도있고, 주택구입에필요한자기자금을사전에저축하도록하면서이를저리의주택구입자금대출과연계하는것도고려해볼수있다. 71 72

제 5 장 서민주택금융의역할제고를위한과제 2) 현서민주택금융제도의진단 2. 지원제도및실태분석을통한서민주택금융진단 현재제도적으로운용되고있는서민주택금융제도는 < 그림 5-1> 에서보는바와같이내집마련디딤돌대출, 수익공유형모기지, 주거안정주택구입자금, 보금자리론, 적격대출, 조만간도입예정된유한책임대출 ( 비소구대출 ) 이대표적이다. 이들제도에대해지불가능성 ( 낮은금리 ), 안정성 ( 고정금리 ), 위험공유 ( 손익공유 ), 자산축척 ( 비거치기간 ) 을기준으로진단해보면, 위험공유기능이부족하고그외기능은충족하고있는것으로판단된다. 특히정책모기지는상대적으로시중금리보다낮은금리로운용되고있어서민가구의지불가능성측면에서는우수한것으로판단되며, 고정금리로운용되는모기지들이많아안정성측면에서도우수하다. 서민주거지원을위해공급되고있는주택금융제도와서민가구의주거및금융이용실태를살펴본결과, 몇가지한계점이있는것으로파악된다. 첫째, 서민개념이모호하고, 정책모기지가주무부처의정책으로나오고있어일관성이없으며비효율이발생하고있다. 서민에대해사회적으로합의된개념없이중산층과혼용되어사용되면서서민주거지원을위해운용중인금융상품의지원대상이포괄적이다. 특히, 서민지원주택금융프로그램이국토교통부와한국주택금융공사로이원화되어있어종류가다양하고대출조건이상이하여소비자의혼란이발생하고있다. 게다가유사한상품이다른조건으로운용되면서기관간과다경쟁이발생할우려가있다. 이러한한계를보완하기위해유사한상품을통합하여계층에맞게재설계할필요가있으며, 제각각인대출요건을소비계층에따라통일성및일관성을확보할필요가있다. 둘째, 서민가구특성이반영된금융상품의개선작업이미흡하다. 서민은주거와생활의문제가공존하는특징이있는데, 서민가구에대한거주, 경제, 금융이용상황등에대한점검없이금리인하, 지원대상확대등미시적인차원의대출조건을완화하고있어서민가구가가지고있는근본적인위험을해결할수없다. 공유형모기지및안심전환대출등의주요수혜대상이아파트에거주하면서소득수준이 4천만원내외로가구주연령이 40대로수도권에거주하고있는가구중심으로지원이되었다. < 그림 5-1> 서민가구의주택금융상품이용현황 특히서민가구의소득과지출, 자산과부채를종합적으로살펴보면, 양호가구, 위험가구, 고위험가구 ( 취약가구 ) 로구분이가능한데, 집단별특성이다르기때문에차별화된접근이필요하다. 특히 고위험가구 는추가적대출여력이미미할뿐만아니라상환불가능리스크가매우높은저신용그룹으로 73 74

제 5 장 서민주택금융의역할제고를위한과제 제도금융권에서소외될수밖에없다. 이러한고위험저신용의서민을 위한새로운금융기법이필요해보인다. 셋째, 자가보유서민가구의지속적인주거안정유지를위한지원체계가 미흡하다. 보유한주택을처분할의사가없는서민가구가부채부담등으로 집을처분하고취약계층으로내몰리지않고자가유지를지원하고, 향후 노후의거주안정을위해 역모기지 ( 주택연금 ) 와연계시킬수있는생애주기 형프로그램이미흡하다. 특히채무상환부담증가등으로발생할수있는 연체에대한추심등으로부터서민가구의최저생활을보장할수있는제도적 장치가전무하다. 자가를보유하고있는서민가구가지속적으로주거안정을 유지할수있도록부채관리와주거지원이융복합된자산기반형주거지원 프로그램을마련하고비소구 ( 유한대출 ) 제도의도입을통해최저생활이 유지될수있도록할필요가있다. < 표 5-1> 현서민주택금융제도의문제점과해결방안 넷째, 서민가구소득수준에맞는주택소비문화가미흡하다. 재무적으로가장유리한서민주거양식은 단독 다가구중심의비아파트 와 전세 방식이다. 이에최근주택시장에서진행되고있는비아파트의빠른멸실과전세의빠른월세는서민가구를재무적으로더취약하게할수있어경계할필요가있다. 특히서민가구도자산과소득을고려하지않은무리한아파트자가소비는부채부담을가중시킬수있기때문에수준에맞지않은주택과소비는하지않아야한다. 주택가격상승을기대한주택과소비를줄이고수준에맞는주택소비문화를확산시켜나갈필요가있다. 다섯째, 복잡한금융시스템으로서민의금융접근성및이용편리성이취약하며, 소비자를위한금융컨설팅및교육기능이전무하다. 주택금융상품마다다른대출절차와대출요건및어려운금융용어등으로인해소비자들의주택금융이용이용이하지않다. 특히, 주택정보 및 주택금융정보 에관한종합서비스와서민의재무상황상담및생애주기를고려한맞춤형금융정보를제공해줄수있는기구가없다. 서민가구를대상으로재무컨설팅및사후관리, 교육등을담당할조직이필요하다. 3. 서민주거지원을위한주택금융의역할 1) 주택측면에서 서민지원 의미금융측면에서 서민지원 이제도금융권이용이곤란한분의금융생활전반을지원하는것이라면, 주택측면에서 서민지원 은소득및자산수준이낮으며, 자립을위해주거및생활과관련된금융지원이필요한가구를대상으로집과생활에관련된금융생활전반을교육 지원 관리하여재무적으로건전한가구형성및주거안정을도모하는것이라고정의할수있다. 75 76

제 5 장 서민주택금융의역할제고를위한과제 서민주거지원은 < 그림 5-2> 과같이취약계층을대상으로하는공공영역의주거복지지원과시장영역내에서중산층의중간단계라고할수있다. 따라서서민주거지원은소득 1~2분위를대상으로공급되는주거바우처등과같이공공영역에서하는역할과는달라야한다. 주거복지지원대상은아니지만여전히부채와소비가많은고위험의 3~4분위가구가부채와소비가적은양호한 3~4분위가구로, 이들가구가부채와소비가과하지않은양호한 5~6 분위가구로전환될수있도록주거및재무관리를지원하는역할을해야한다. 인해주택수요가공급보다늘많았다. 그결과주택특히아파트를중심으로과도한레버리지가형성되면서실수요에의한주택소비외에시세차익을기대하는주택소비가이루어져왔다. 이러한주택소비문화는금융위기를거치면서가계부채부담에따른하우스푸어등의문제를양산하면서서민가구의주거안정을더욱불안하게만들고있다. 가구의소득및자산수준에적절한주택소비문화확산을위해서주택금융은 < 그림 5-3> 의 6가지기본역할에충실할필요가있다. < 그림 5-2> 서민주거지원의범위및방향 2) 주택금융의기본역할 (Agenda 6) 서민에게주택금융을공급하는궁극적인목표는서민가구의주거및생활안정이되어야한다. 그러기위해서는서민가구의소득및자산수준에맞는적절한주택소비문화확산이필요하다. < 그림 5-3> 서민주택금융의기본역할 (Agenda 6) 지금까지우리나라는압축성장의시대를거치면서주택의양적부족으로 77 78

제 5 장 서민주택금융의역할제고를위한과제 4. 서민주거지원을위한주택금융의향후 4 대실행과제 1) action 1 : 서민개념확립, 지원철학마련 서민이란자산 6분위이하의소득 3분위부터 6분위까지의가구이다. 서민가구에대한미시적인분석을위해통합적인 DB구축이필요하다. 서민주거지원종합금융기구를설립한다. 서민주거지원금융청 ( 가칭 ) 의설립을통해서민가구의체계적인지원시스템을갖춤으로써지원효과를극대화할필요가있으며, 주택금융및상담기능의강화를통해서민가구의주거안정을지원한다. 최근논의되고있는금융위원회의 서민금융진흥원 은서민금융을담당할기관으로서민가구의주거안정까지실현하기어려운한계를가지고있다. 2) action 2 : 정책모기지의선택과집중현행유사한모기지를통합 연계 조정하며, 복잡한대출조건을개선한다. 국민주택기금의생애최초주택자금과유사한주택금융공사의우대형보금리리를통합하여 내집마련디딤돌대출 을출시하였다. 국민주택기금에서공급하고있는정책모기지들의소득구간이 2천만원이하, 2천 ~4천만원, 4천 ~6천만원으로구분하고있으나, 이러한소득구간의구분은실제서민가구의소득구간과일치하지않고있다. 서민가구는 2013 년기준으로평균 3005만원을벌고, 최고가구소득이 4,590만원이다. 이러한소득구조를고려해서, 소득구간을 1천만원이하, 1~3천만원, 3~5천만원으로구분하여서민대상의정책금융으로하고, 5천만원이상은상업은행이담당하되, 차등적금리적용방식을통해차별화할필요가있다. < 그림 5-4> 정책모기지의소득구간개선 ( 예시 ) 특히, 각부처의동일한기준으로여러개의모기지가공급되는것보다는프로그램들이패키지화되어계층적으로공급될필요가있다. 예를들어서국민주택기금과주택금융공사의보금자리론이어떤역할을할것인가각각의포지션을정하고거기에맞추어서패키지화한후에그패키지에서소외될수있는계층에게공급할수있는프로그램을설계하여구조적인서민주택금융체계를구축할필요가있다. 예를들어보금자리론과은행의주택담보대출은 1순위로, 선순위로들어가리스크가없게하고, 국민주택기금이공급하는정책금융은 2순위로들어가면서어느정도의리스크를공유해주고, 마지막단계로공급되는금융은에쿼티수준으로자금을투입하여지불능력이떨어지는서민들을대상으로한다면, 이러한계층적패키지로주택금융이공급된다면서민들이보다쉽게주택을마련하고안정적으로주거할수있는환경을만들수있다. 현재의서민지원주택금융은프로그램별로대출기준이다른것도문제지만공급하는대상이비슷하여일부계층에집중되는경향이있기때문에프로그램의특성을고려하여계층별로프로그램을설계하여공급하면지원효과가더커질수있다. 79 80

제 5 장 서민주택금융의역할제고를위한과제 계층화된금융프로그램을자산형성을도와줄수있는저축기능과연계하고일정기간이지난후노후보장차원에서역모기지 ( 주택연금 ) 과연계한다면생애주기형주택금융프로그램구축이가능할수있다. < 그림 5-5> 생애주기형주택금융프로그램구축 ( 예시 ) 3) action 3 : 서민의금융소비특성을고려한제도개선서민들의금융니즈는이율배반적으로나타나고있다. 주택금융선호도조사에서는변동금리보다는고정금리를선호하고, 만기일시상환보다는원 ( 리 ) 금균등상환을선호하는것으로나타나지만, 실제이용상황에서는원리금균등상환에대해당장지불해야하는돈을부담스러워하고있다. 이러한니즈는서민들뿐만아니라일반적인국민들도다르지않다. 일반적으로사람들은나중에발생하게될리스크는생각하지않고당장돈을적게내는방식을원하기때문에만기일시상환이주택대출에서많은비중을점유하고있는것이다. 이는금리변동에따른리스크가큰구조로시간이지나서채무불이행등의금융리스크문제가발생하게되면, 금융권뿐만아니라경제전체적으로번지게되는위험성을내포하고있다. 예측하기어렵기때문이다. 서민주택금융은서민들의이러한금융이용의모순을모두해결해줄수있어야하며, 일반상업금융과이러한측면에서차별성을가져야한다. 즉, 서민주택금융은서민가구의지불능력을최소한으로해주고, 금리나경기가변동할때지불능력이떨어져디폴트가발생하지않도록지원할수있는금융상품이필요하다. 이러한특성을가지고있는금융상품이수익공유형모기지이며, 최근도입논의가있는비소구대출방식이라고할수있다. 주택가격및금리변동에따른리스크는대출소비자뿐만아니라금융기관도공유해야하며, 서민에게공급하는금융은금리를올릴수없기때문에향후발생할수있는이윤을공유하거나에쿼티형태로지분을확보하는방식의금융공급이필요하다. 이를통해금리도낮추고부채에대한건전성과안정성도제고할수있다. 이상의서민가구의금융소비특성을고려할때, 서민에게공급하고있는주택금융제도는 1) 제한적비소구 ( 유한책임 ) 대출방식의도입으로서민가구의최저생활보장및취약계층으로의전락사전방지, 2) 공유형모기지대상주택에비아파트추가, 3) 내집마련디딤돌대출의일시적 2주택처분기간완화, 4) 모기지대출대상주택요건에주택가격 3억-대출금액 1억구간신설, 5) 주택면적 (85 m2 ) 기준완화및폐지, 6) 고정금리및원 ( 리 ) 금상환방식정착유도, 7) 서민자가가구의주거상향이동지원을위해무주택가구요건완화, 8) 임차보증금반환보증 의지원대상확대, 9) 버팀목전세대출 소득구간개선및보증금구간신설, 10) 내집마련디딤돌대출 소득구간개선이필요하다. 금융을선택하는데있어서민가구가이러한선택을할수밖에없는 이유는소득이낮고지불능력이낮기때문에미래에발생할수있는상황까지 81 82

제 5 장 서민주택금융의역할제고를위한과제 4) action 4 : 제도금융권소외계층서민을위한 사회적금융 도입서민가구중에흑자액과순자산이마이너스인고위험가구는낮은신용등급과높은리스크로저금리의제도권금융공급을받을수없는금융사각지대가발생하고있다. 이들을지원하기위한사회적금융이금융위기이후대두되고있다. 사회적금융 (social Finance) 23) 은일반금융에대한대안적금융으로투하된자본이창출하는사회적가치와재무적가치를동시에추구한다. 사회적문제를해결하기위한사업재원의조성및운용에시장원리를접목시켜일회성지출이아닌자금의선순환을통해재원운용의지속가능성을추구하고있으며, 근시안적이고사후조치적인사회적서비스가아닌사회문제의예상을위한공적재원마련에효과적인금융방식이라고할수있다. 즉, 금융을통한사회투자 (social investment) 로금융의순기능을통한사회적, 재무적편익을추구하는체계와방법이다. 최고조에달했던 2009년에만평균 30% 의성장을하여경이적인성과를기록하고있다. 영국에서는정부주도하에 4대은행의출연금과휴면예금을통해 6억파운드를조성했으며, 미국의어큐먼펀드 (acumen fund) 는자국및저개발국에서보건 주거 교육 환경등다양한사회문제해소를위한투자를수행하고있다. 미국에서 1994년에설립된 CDFI펀드나, 1998년에설립된어큐먼펀드, 2010년에영국에서설립된소셜임팩트본드 (SIB) 나 2011년에설립된빅소사이어티캐피털 (BSC), 2010년에프랑스에서설립된 SOS사회혁신센터 (CDI) 등이대표적인사회적금융을실현하는기관이라고할수있다. < 표 5-2> 사회적금융기구사례 사회적금융은사회적으로가치있는일에돈을투자또는융자하여지속가능한발전을도모하는것으로기부와는다른개념이다. 마이크로대출과지원서비스를결합하는방식으로빈곤층의자립과자활을돕는 마이크로파이낸스, 낙후된지역에돈을흐르게하여지역경제를활성화하는 지역개발금융, 기부나자선을넘어사회또는환경영역에서지속가능한투자기반을만들어가는 사회목적투자 (= 임팩트투자 ) 가해당된다. 최근선진국에서는사회적금융이신자유주의금융의현실적대안으로부각되고있으며, 이를수행하는사회적금융기관들이자생력을갖추고다양한복지및사회적사업을수행하고있다. 유럽의경우사회적은행들이 2006~2009년간매년평균 20~25% 의성장을하였으며, 금융위기가 23) https://www.social-investment.kr:6014/information/story.php 83 84

제 5 장 서민주택금융의역할제고를위한과제 서울시는민간 ( 사랑의열매 ) 와협력하여아시아최초로총 1000억원규모의사회투자기금을설치하였다. 이는복지 환경 문화등과관련된다양한사회적과제를해결하는재원으로투자 융자의방법으로자금을선순환시켜장기적으로정부와시민의재정부담없이더많은사회문제를해결하는기금으로활용한다. 사회투자기금의주요융자사업은소셜하우징 (social housing), 중간지원기관, 사회적프로젝트, 사회적경제기업이있으며, 주요투자사업에는소셜임팩트본드 (social impact bond) 와일반투자가있다. < 그림 5-6> 미국어큐먼펀드의투자선정기준및투자방식 소셜하우징융자사업은주거복지, 지역재생을위해건설사회적기업, 협동조합등이참여하여공공, 민간에임대주택을공급할수있도록토지비, 건축비등을저리로융자하는사업이다. 이때소셜하우징은주거불평등해소를위한대안의하나로적정가격에주택을공급하고자하는정부, 비영리기관등이소유 운영하는광범위한의미에서의임대주택이다. < 표 5-3> 소셜하우징의사업내용 < 그림 5-7> 미국의 CDFI Fund 의지원방법및주요프로그램 85 86