주택시장안정을위한주택금융역할강화방안 A Role of Housing Finance for Stabilizing Housing Market
국토연 2005-47 주택시장안정을위한주택금융역할강화방안 글쓴이 강미나, 윤주현 / 발행자 최병선 / 발행처 국토연구원출판등록 제2-22호 / 인쇄 2005년 12월 20일 / 발행 2005년 12월 31일주소 경기도안양시동안구관양동 1591-6 (431-712) 전화 031-380-0426( 출판팀 ) 031-380-0114( 대표 ) / 팩스 031-380-0474 ISBN 89-8182-377-4 http://www.krihs.re.kr C2005, 국토연구원 * 이연구보고서의내용은국토연구원의자체연구물로서정부의정책이나견해와는상관없습니다.
국토연 주택시장안정을위한주택금융역할강화방안 A Role of Housing Finance for Stabilizing Housing Market 강미나 윤주현
연구진 연구책임강미나책임연구원 연구진윤주현선임연구위원 자문연구진 (Advisor) 손경환연구위원 외부연구진지규현주택도시연구원책임연구원선정훈한국증권연구원연구위원 최종원고검토자손경환연구위원 연구심의위원 외부심의위원 손경환연구위원 ( 주심 ) 유재윤연구위원김근용연구위원김성일책임연구원김정인 KCB 상품개발부장
P R E F A C E 발간사 1990년대들어서금융자율화및자본자유화가단계적으로추진되면서주택금융도 1990년대중반이후금융자율화의영향을받게되었다. 여수신금리자유화에힘입어그동안정책금융으로규제를받아오던주택금융도대출금리자유화가이루어졌고, 또한주택금융의상업화와함께주택전문정책금융기관이었던한국주택은행도민영화가되었다. 1997년말외환위기를맞았던우리나라의금융기관들은유동자금부족및대출부실화로많은어려움을겪은데반하여, 주택자금을주로취급하였던한국주택은행은대출부실화가낮아우량은행이되어있었다. 외환위기극복을위하여여러부문에많은정책자금이지원됨에따라시중유동성이증대하였고, 금리도인하되어여유자금의투자처로서부동산에대한수요도증대되었다. 은행에서도부도위험이낮은주택금융대출에업무비중을높이게됨에따라 2000년대들어주택자금대출규모가급격히증대하였다. 금융기관의경쟁적주택금융대출은 2004년이후주택가격상승의원인이됨과동시에주택가격상승기대로인한투자수요의증대에따른대출수요의증대로연결되는악순환을야기하고있다. 이러한양태는주택가격의급락시개인부도나아가은행부실화로연결될우려가있으므로정부에서는은행의주택금융대출을제한하기위한조치들을시행하고있다. i
이연구에서는 2004년이후다시불거지고있는가계대출증대문제에대하여주택금융시장상황및주택금융의수요행태와자금공급측면을심층분석해봄으로써주택실수요자의주택구입초기자금부담을완화하여주택구입을지원하고, 주택자금을공급하는금융기관들의당면과제를짚어봄으로써주택자금대출및운영의건전화를통하여주택시장의안정을도모할수있는방안을모색하고자한다. 8.31 부동산대책의실천과함께, 이연구의결과가금융원활화를통한주택시장의건전한발전에도움이될수있을것으로기대한다. 주택자금공급자의심층분석에협동연구로참여하여연구의완성도를높이는데기여한주택도시연구원의지규현박사와한국증권연구원의선정훈박사에게감사의말씀을드린다. 짧은연구기간내에본연구를성실히수행한강미나책임연구원, 윤주현선임연구위원의노고를치하하는바이다. 년 월 국토연구원장최병선 ii
F O R E W O R D 서문 과거 2002년부터불붙기시작한주택시장의변동은주로저금리와부동자금에기인한다는인식이있었다. 주택담보대출은정책변수로서정책목적에따라경기조절의수단으로사용되어왔다. 그리고실제로경기를회복하는데큰역할을해왔던것이사실이다. 그러나한편에서는주택시장의교란요인이되었던측면도있다. 즉가계대출수요증가의요인중가장중요한것이아파트가격상승이었다. 지난 2001년부터시작된아파트가격상승으로투자수익을바라는투자자및주거에불안을느낀많은일반국민들이주택을담보로가계대출을받아아파트를매입하려는수요가매우높았던것으로보인다. 이에따라가계대출로아파트를매입하고이러한아파트매입수요가다시아파트가격을폭등시키는악순환이지속되었다. 이처럼그어느때보다도주택시장과금융시장의연계가긴밀해짐에따라향후외부충격이발생할경우를대비해서내부의역량을강화해야한다. 그리고주택금융의역할에대한규명이필요하다. 기존에는경제성장측면에서금융의역할에대한연구가주로이루어져왔으나주택시장이매개가되고거시경제에서중요한시장으로작동하게됨에따라주택시장의안정측면에서도주택금융의역할이어느때보다도강조되고있다고하겠다. 이연구는주택시장과주택금융의관계를분석하여금융정책변수가주택시장에미치는상호관계를분석한다. 또한미시적으로주택금융의구성요소인주 iii
택금융수요와공급행태를분석한다. 이를통하여주택시장의안정화를도모하고주거안정을제고하면서동시에주택부문이국가경제의교란요인으로작용하지않도록정책수립의기초자료를제공하고자하였다. 본연구를수행하는데있어주택금융공급에대한심도있는연구를해주신지규현박사, 해외사례분석을통하여주택금융공급기관과그관리에대한시사점을도출해주신선정훈박사, 연구수행에자문을해주신손경환실장과연구의완성도를위해심의있는의견을주신연구심의위원과외부심의위원께도이자리를빌어감사의말씀을드린다. 2005 년 12 월 강미나책임연구원 iv
S U M M A R Y 요약 2002년부터시작한주택시장의불안은주로저금리와부동자금에기인한다는평가를받고있다. 어느때보다도주택시장과주택금융의연계가긴밀해짐에따라주택시장의안정측면에서도주택금융의역할이강조되고있다. 주택시장에대한주택금융의역할을살펴보고, 경제성장의지원, 주택대출의원활화와건전화측면에서주택금융의역할을강화하는방안을모색하였다. 서론이연구는주택금융이단순히주택구입을위한신용제공에서벗어나주택시장의안정은물론거시경제의흐름에영향을미칠정도로중요해짐에따라주택금융의역할을점검할필요가있다는문제의식에서출발한다. 주택금융의역할은주택금융수요측뿐아니라공급측면까지동시에고려가되어야할것이고, 주택시장과주택금융이함께고려되어야할것이다. 위와같은이유때문에이연구는주택시장과주택금융과의관계를거시적인측면과미시적인측면에서분석하고이를통하여종합적인시사점을얻고자아였다. 이를통해서주택시장의안정을뒷받침할수있고궁극적으로경제성장과주거안정을지원할수있도록주택금융의역할과문제점, 해결방안을고찰하고 v
정책적인시사점을도출하였다. 연구의범위는예금은행을중심으로하는제1금융권의주택대출금융이다. 주택시장과주택금융의연계성을분석하기위해서주택시장이연구의범위에포함된다. 주택시장은거시적인측면에서주로매매시장을중심으로주택금융과의관계를살펴보았다. 이연구는주택금융이용행태와주택금융결정요인을분석하고주택공급에관련된문헌자료와통계자료를이용하여분석하였다. 주택금융공급과은행부실화에대한외국경험에대해서는협동연구로추진하여연구의전문성을높였다. 제2장주택시장과주택금융의연계성분석주택가격은 2001년후반기부터급상승세를보였다. 시중은행의가계대출금리가 2000년 10% 에서 2005년 9월 5.5% 까지하락하였고가계대출잔액이 2000년에비해규모면에서 2배이상증가함에따라저금리와가계대출증가가주택가격을견인시키는역할을했다고평가되고있다. 이처럼은행의가계대출이급속하게증가한데에는금융의공급측면과수요측면에서의요구에의한것으로보여진다. 즉공급측면에서는정부의기업부채비율축소정책과기업들의여신수요감소로말미암아은행의기업대출이감소하고, 은행들이리스크관리강화로안전한대출즉가계대출을공격적으로늘려온것이큰원인이되었다. 수요측면에서는최근주택가격급등과저금리에따라주택구입자금수요의급증이요인이되고있다. 가계대출의특징은단기변동금리대출의비중이상당히높다는점이다. 과거주택금융은정책금융으로서주택정책을거의전적으로지원하여왔다고할수있다. 1990년대후반부터대출이자율자율화, 상업은행의주택금융취급허용등탈규제를통하여 1차주택금융시장에시장원리를도입하였으며주택금융의민영화로공공금융뿐아니라민간금융에서의역할이중요하게되었다. 이처럼주택금융시장의환경변화와더불어저금리와가계대출증가 (2000년의잔 vi
액 241조에서 2005년 9월현재 481조 ), 주택구입능력과주택자금지불능력의상승으로인하여주택가격이상승한것으로보인다. 가계대출확대는무주택가구에게신용을제공함으로써내집마련의기회를확대하여주거안정에기여할뿐아니라소비를안정적으로지탱해주는긍정적인역할을한다. 그러나과도한가계대출확대는물가상승을유발하여오히려소비를위축시키고주택가격을상승시킴에따라주거불안과경제위축을야기시킬우려가있다. 따라서주택시장활성화를통해내수경기를회복시키려는정책은주택가격이급등하지않는범위내에서만긍정적인효과를얻을수있다고하겠다. 부동산가격의지속적인상승은장기적인물가상승압력을초래하고, 이는결국국민총생산의감소요인으로작용할가능성이높다. 그러므로거시적인측면에서경제와주택금융, 그리고상호관계를꾸준히모니터링하면서상호긍정적인영향을미치는상한을발견할필요가있고적시에정책적인대응이필요하다. 지나친부채의증가나급작스러운신용위축은또다른경기위축의원인이될수있다. 따라서가계대출의총량을인위적으로조절하기보다는가계대출의수요와공급요인을철저히분석하여이러한요인들이시장에서자연스럽게해소될수있는유인을제공하는정책으로나가야할것이다. 금리는주택시장뿐아니라거시경제에미치는파급효과가지대하므로정책적으로사용하는데신중을기해야할것으로보인다. 제3장주택금융수요분석가구의주거특성과주택금융이용행태는 2005년국토연구원에서수행한 주거실태및주택수요조사 자료와국민은행의 주택금융수요실태조사 를이용하여분석했다. 주택가격의변동은지역별, 소득계층별로차이가있으며, 서울과강남을중심으로주택가격의상승폭이컸고, 고소득계층거주주택의상승폭 vii
이상대적으로커서자산의양극화현상이심화되고있음을보여주고있다. 한편주택금융이용행태를살펴보면소득이높을수록 LTV, DTI, PTI가감소하는추세이다. 전국평균적으로현재자가주택매입의평균규모는전용면적 27.5평이며, 주택매입시약 1억2천만원의자금이필요하였다. 자금중 33.9% 를금융기관을이용하여조달하고있고, 개인대출을 2.2% 이용하였으며월상환액은평균 28만원이다. 주택금융수요자의수요행태는소득계층별로차이를보이고있으나점차대출조건이장기, 원리금균등분할상환, 고정금리조건을선호하는방향으로나아가고있다. 소득별주택금융수요를살펴보면소득이높을수록희망융자금액이높고월상환가능금액도커지고있다. 저소득층의경우약 4천만원의융자를희망하는반면고소득층에서는약 7천원이상, 월 76만원이상의상환을희망하였다. 한편융자기간은소득이높을수록긴융자기간을선호하는것으로나타났는데중소득계층이가장긴 11년을희망하고있고, 고소득계층의경우 10년 5개월로서중소득계층보다다소짧은기간을희망하는것으로나타났다. 대출가구의이용상품을살펴본결과시중금융기관의주택담보대출에서점차모기지론으로관심이이동하고있음이조사되었다. 한편대출기간은점차늘어나서평균 10.4년을희망하는것으로조사되었으며점차장기를선호하는추세에있다. 대출금상환방식은현재 만기일시상환 과 원리금균등분할상환 방식에서 일시상환 이약 10% 더많은 49% 이나, 점차 원리금균등분할상환 방식에대한선호가늘어나서약 80% 정도까지에이르는것으로나타났다. 특히차가가구의경우 원리금균등분할 방식의상환을원하는것으로나타났다. 대출금리방식은 고정금리 를 68% 선호하고있고자가보다차가점유의경우가고정금리를선호하고있는것으로보인다 ( 각각 71.4%, 84%). 가구의특성에따라선호하는상품의특성은차이를보이고있다. 가구주연 viii
령이높은가구의경우에는 ( 고정금리, 균등상환, 월상환액이높은금융상품 ) 을선호하고저소득계층가구의경우에는 ( 변동금리, 월상환액이적은상품 ) 을, 그리고고소득계층일수록 ( 고정금리, 월상환액이높은상품 ) 을선호하는것으로나타났다. 따라서소비자의특성에맞는다양한금융상품을개발하여대출조건을보다다양하게제시해야한다. 주택금융융자액의확대가주거안정에미치는영향을파악하기위해로짓모형을이용해서모의실험한결과, 현재저소득계층에속하는가구의 LTV를높혀주는것보다중소득계층의 LTV를높혀주는것이주거안정을제고시키는데더도움이되는것으로나타났다. 저소득계층에게는주거안정을위한자금공급도필요하지만상환능력을초과하는대출은또다른주거불안을야기시키게되므로저렴한가격의주택을공급하는방법이더적절할것으로보인다. 중소득계층에게는 LTV를완화하는방법과실제금융이용비용을줄여줄수있도록대출이자에대한소득세감면의정책이고려될수있겠다. 계층별로차별화된정책사용을통하여실수요자의주거안정을높힐수있을것으로기대된다. 제4장주택금융공급분석우리나라주택금융공급은주택금융시장의규모를파악할수있는자료가부족하여정확한파악이어려운실정이다. 그러나공공금융의비중이약 44% 로서높은편이고점차민간금융기관의비중이커지고있다. 한국주택금융공사모기지론의도입으로민간금융시장을통한주택자금공급이더욱확대되고있는추세에있다. 주택금융의특징가운데하나는공급독점구조가형성되어있다는점이다. 시중5개은행이대출금기준으로 95% 를공급하고있는구조로 1, 2위간에도격차가심하게벌어지고있다. 주택금융공급의문제는단기대출상품의의존도가높아서시장금리가급등하는경우와시장유동성이급격히위축되는경우가계의대거파산의위험과주택 ix
시장의교란가능성을내포하고있다는점이다. 다행히장기모기지론의출시를계기로은행들도장기대출상품을출시하기시작하면서단기대출에대한의존도가상당히줄어들것으로기대되고수요자측면에서도선택의폭이다양화될것으로기대된다. 또한담보위주의대출시스템으로대출심사가자금의용도나사용자의신용정도를검증하는데충분치않다는단점이있다. 또한점차금융기관의경쟁이치열해짐에따라제한적인시장을서로뺏고뺏기는상황이지속될경우대규모부실대출자산을발생시킬우려가있고이를통해서주택시장이교란될소지가있다. 한편주택금융시장의기능이분화되면서시장이세분화될것으로예견된다. 우리나라의경우외환위기를경험하면서금융기관의대폭적인구조개선이이루어져서실제로은행의부실화와연쇄파산을경험하지는않았지만외국의경험으로부터정책적인시사점을얻을수있다. 은행의부동산담보대출비중이지나치게높을경우부동산가격이급락하면서은행대출의부실화와은행의부실화로연결된사례를미국의 S&L과일본의주전은행의경험으로부터살펴보았다. 외국사례에서얻을수있는시사점은다음과같다. 외부환경변화시완충작용을할수있도록대출에있어서위험관리를철저히하여야할것이다. 대출시담보비율에일정상한을설정하고개인별한도를설정하며, 부동산담보대출시에도대출자의신용위험평가를실시해야할필요가있다. 또한금융기관의위험관리가필요하다. 즉자금운용측면에서장단기불일치의문제에대한대비책을마련해야할것이다. 예금자보험요율을개별금융기관의리스크정도에따라다르게산정 적용해야하고부동산대출의제한, 부실금융기관의문제에대한조기경보시스템이필요하다. 정책방안 궁극적으로경제성장과주거안정이라는목표를설정하고이를달성하기위 x
해서는주택시장의안정이기반이되어야한다. 주택시장을안정시키기위한주택금융의역할은경기의안정적인성장지원, 실수요자중심의주택대출원활화, 그리고주택대출건전화라는세가지측면에서추진할필요가있다. 거시적인측면에서안정적인성장을지원하기위해서는부동산가격의급등을초래하지않는범위에서주택금융이원활하게유통되는것이중요하다. 주택금융의확대는소비와투자진작을통하여경제성장을지원하는긍정적인역할을한다. 그러나일정한도가넘어서부동산가격의상승과물가상승을야기하게되면오히려경제성장에부정적인역할을하는것으로밝혀졌다. 따라서주택시장과주택금융의상호연결관계를파악하고그파급효과와영향이발생하는시차를감안하여정책을사용해야할것이다. 금리변수는경제전반에걸쳐서효과를미치는것으로밝혀졌다. 금리 1% 상승은아파트가격을 0.9% 하락시킬뿐아니라소비와투자를위축시키고국민총생산을 0.8% 하락시키는것으로나타났다. 이처럼금리상승은가계의원리금상환부담을증가시킬뿐아니라주택가격을하락시켜가계및금융기관의부실화를초래하고경제성장을위해할가능성이높다. 따라서금리의조정은거시경제전반의상황을감안하면서신중하게사용할필요가있다. 한편가계대출을조정하는정책은금리정책에비해서경제전반에미치는부작용은적지만경기조절이나부동산시장안정을기대할수있다는장점이있다. 그러나이정책에있어서도가계대출의증가율이나감소율등의속도가중요한영향을미치게된다. 가계대출의증가율을소득증가율이내로억제하고그한도를주택가격이상승하지않는범위내에서지원하도록하고, 실수요자에게자금이원활히공급되는방향으로정책이사용되어야할것이다. 중 장기적으로시중자금이자본시장으로흘러갈수있도록자본시장의인프라를구축하는등자본시장을육성할필요가있다. 이를통하여자금흐름의원활화와주택자금이실수요자에게사용될수있 xi
는길을마련해야할것이다. 그리고, 주택시장과주택금융의모니터링시스템을강화해야한다. 실수요자중심으로주택대출이원활하게공급되기위해서는먼저, 투기적수요와실수요를선별하여실수요자에게주택금융공급이원활히이루어질수있도록하는정책이필요하다. 둘째, 민간금융과공공금융의역할을구분하여공공은시장소외계층의주거안정을지원하고민간은실수요자에게신용을공급하여주거안정을도모할수있도록유도할필요가있다. 셋째로주택구입능력을제고해야한다. 계층별로차별화된정책을사용하여저소득계층에게는구입할수있는저렴한주택을공급하고중소득계층에게는 LTV를완화하는방법과실제금융이용비용을줄여줄수있도록대출이자에대한소득세감면정책을고려한다. 넷째, 실수요자의상환능력을높이고리스크를줄일수있는정책마련이필요하다. 다양한상품을공급하고그이외에도장기고정금리대출위주로대출시장의전환을유도하여야한다. 주택대출건전화를위해서는심사기준을선진화하여대출자의신용정보와상환능력등에기초한주택금융공급이이루어지도록한다. 기존담보중심의대출심사에서대출자의상환능력, 상환의지등을반영함으로써대출에수반되는리스크를평가관리할필요가있다. 둘째, 민간모기지보험육성을지원한다. 민간금융기관의위험을감소시키고주택자금차입자의대출이용가능성을증가시키기위해현재주택신용보증기금의기능을강화하고민간주택대출보험제도도입을위한정부의지원이요구된다. 주택대출보험제도는금융기관입장에서는신용위험을감소시킬수있을뿐만아니라, 자기자본비율 (BIS) 을낮출수있으며잠재적주택수요자확보로주택대출규모를확대할수있는장점이있다. 또한차입자입장에서도작은자기자본금으로주택구입이가능해져주택자금대출이보다용이해지는효과가있다. 정부도작은정부지출로주택부문에대한지원이 xii
가능하며, 주택금융시스템을보다체계적으로향상시킬수있다. 결국, 이러한주택대출보험은주택대출시장을보호할뿐만아니라보험사와대출기관이파산위험을공유함으로써주택매입자에게탄력적인자금지원이가능하도록하는기반이될것이다. 마지막으로주택시장의안정화를위해서는효율적인주택금융체계 (Housing Finance System) 가정착되어야한다. 그이외에도주택금융을공급하는기관이외부충격발생에효과적으로대처할수있는방안이마련되어야할것이다. 은행부실의해외사례를통하여살펴본바에의하면대출자에대한위험관리능력의배양과은행자체의위험관리능력의배양이필요함을알수있었다. 대출자에대해서는부동산가격대비담보비율에상한을두고, 개인별부동산대출의한도를설정하며개인의신용위험평가를강화할필요가있다고하겠다. 은행자체의위험관리는헷지수단을개발하고운용을효율화하여장단기불일치에따른위험을해소하고, 금융기관의리스크정도에따라예금자보험요율을차등적용할필요가있다. 또한금융기관의부동산대출을실효성있게제한하며조기경보장치를마련하고모니터링을통하여문제를조기발견할필요가있다. 마지막으로주택금융에관한정확한통계자료가생산되지못하고있어서가계대출, 주택금융시장의분석및정책수립에많은혼란을초래하고있다. 따라서대출약정시에자금용도를명기하는방법등을검토해서일반대출에포함된주택자금을주택자금대출항목으로분류하는등정확한통계자료의생산이필요하겠다. 이연구를통하여주택시장과주택금융시장의상호관계에대한관심과이해를높일수있을것으로기대하며향후또한적정한거시경제의목표에따른주택금융의규모, 주택담보대출의증가속도, 소득계층별적정 LTV와대출조건등에대한후속연구를기대한다. xiii
C O N T E N T S 차례 발간사 i 서문 ⅲ 요약 ⅴ 제 1 장서론 1 1. 연구의배경및목적 1 2. 연구의범위및방법 2 3. 선행연구와의차별성 4 제 2 장주택시장과주택금융의연계성분석 7 1. 주택시장현황 7 2. 주택금융시장현황 10 3. 주택금융의변화추이 19 4. 주택시장과주택금융의상호관계분석 23 5. 시사점 32 제 3 장주택금융수요분석 35 1. 주거특성분석 35 2. 주택금융수요행태분석 40 xiv
3. 주택금융수요행태결정요인분석 46 4. 시사점 54 제 4 장주택금융공급분석 57 1. 주택금융공급현황 57 2. 주택금융의주요문제점과향후전망 62 1) 단기대출상품에대한높은의존도 62 2) 담보위주의대출시스템 64 3) 금융기관간치열한대출경쟁 66 4) 주택금융시장구조변화전망 69 3. 은행부실화및정책대응에대한해외사례 70 1) 미국의 S&L 위기 71 2) 일본의은행위기 79 3) 은행부실화에대한외국경험으로부터의시사점 89 4. 시사점 92 제 5 장정책방안 95 1. 기본방향 95 2. 안정적인경제성장지원 97 3. 실수요자중심의주택대출원활화 98 4. 주택대출건전화 99 1) 주택대출심사기준의선진화 99 2) 민간모기지보험육성지원 101 3) 안정적인주택금융체계의정착 102 5. 연구의한계및향후연구과제 108 참고문헌 109 SUMMARY 113 부록 117 xv
C O N T E N T S 표차례 < 표 1-1> 선행연구와의차별성요약 6 < 표 2-1> 예금은행예금주별예금 ( 말잔기준 ) 10 < 표 2-2> 산업별대출금 ( 예금은행, 말잔 ) 11 < 표 2-3> 연체율추이 13 < 표 2-4> 시중은행의가계대출용도별비중 14 < 표 2-5> 시중은행의가계대출만기별비중 15 < 표 2-6> 시중은행의가계대출담보형태별비중 15 < 표 2-7> 가계대출평균금리추이 16 < 표 2-8> 가계대출의금리수준별분포현황 17 < 표 2-9> 가계대출금리유형별은행대출비중추이 19 < 표 2-10> 가계신용변화의추이 24 < 표 2-11> 주택가격상승률비교 25 < 표 3-1> 주거와주택금융관련지표 36 < 표 3-2> 지역별주택가격변동현황 37 < 표 3-3> 소득별주택가격변동현황 37 < 표 3-4> 지역별 PIR/RIR/LTV/DTI/PTI 38 < 표 3-5> 현주택의소득별 PIR/RIR/LTV/DTI/PTI 39 < 표 3-6> 소득별주거비부담에대한인식 39 < 표 3-7> 주택구입자금조달사항 40 xvi
< 표 3-8> 지역별주택구입자금조달사항 41 < 표 3-9> 2년내이사계획이있을경우점유형태의변화 42 < 표 3-10> 지역별주택자금희망조건 42 < 표 3-11> 소득별주택자금희망조건 43 < 표 3-12> 소득별현주택처분 43 < 표 3-13> 대출상품이용종류 44 < 표 3-14> 대출만기 44 < 표 3-15> 선호상환방식 45 < 표 3-16> 선호금리방식 45 < 표 3-17> 현점유형태별청약저축 46 < 표 3-18> 로짓모형분석결과 : 종속변수 ( 고정금리선택 =1) 48 < 표 3-19> 로짓모형분석결과 : 종속변수 ( 현주택구입시원리금균등분할선택 =1) 48 < 표 3-20> 월평균상환액분석결과 48 < 표 3-21> 종속변수 : 융자금액 49 < 표 3-22> 로짓모형분석결과 : 종속변수 ( 점유형태임차선택 =1) 50 < 표 3-23> 소득계층별 LTV 변화에따른자가선택확률 51 < 표 3-24> 대출만기별, PIR별최대 LTV 52 < 표 4-1> 주택금융공급주체별시장점유율 59 < 표 4-2> 주요 10개은행시장점유율 60 < 표 4-3> 미국상위 10위대출기관 60 < 표 4-4> 대출만기 63 < 표 4-5> 공사모기지론취급기관별실적 68 < 표 4-6> S&L 산업의총자산및순소득 73 < 표 4-7> S&L 산업의파산및합병 (1980-1988) 73 < 표 4-8> FSLIC 예금보험가입 S&L 의부실추이 74 < 표 4-9> FSLIC 예금보험가입 S&L 의유형자산추이 74 < 표 4-10> S&L 신규허가추이 77 < 표 4-11> FSLIC 기금보유액추이 78 < 표 4-12> 일본대기업의자금조달방식추이 82 xvii
< 표 4-13> 일본은행들의대출대상추이 84 < 표 4-14> 은행의자기자본증액을위한공적자금투입규모 88 < 표 5-1> 미국주택대출보험종류 102 < 표 5-2> 주요국가취급기관별주택금융대출취급비율 103 < 표 5-3> 주요선진국의주택금융제도비교 105 < 표 5-4> 주택금융차입자의주요체크항목 106 < 표 5-5> 주택금융대출기관의주요체크항목 106 xviii
C O N T E N T S 그림차례 < 그림 1-1> 연구의흐름도 4 < 그림 2-1> 매매가격지수및전세가격지수누적변동률추이 8 < 그림 2-2> 가계대출잔액증가와주택가격상승률 9 < 그림 2-3> 가계대출금리와주택가격변동률추이 9 < 그림 2-4> 예금은행부문별대출 12 < 그림 2-5> 가계대출금과가계대출금리추이 17 < 그림 2-6> 주택가격추이비교 25 < 그림 2-7> 연소득대비주택가격비추이 ( 아파트기준 ) 26 < 그림 2-8> 주택자금지불능력지수의연도별추이 28 < 그림 3-1> 대출금상환방식 45 < 그림 4-1> 우리나라주택금융제도 58 < 그림 4-2> 대출가능금액산정프로세스 65 < 그림 4-3> 8대은행의평균신규여신금리추이 67 < 그림 4-4> 미국주택금융시장의가치사슬 70 < 그림 4-5> S&L 자산중주택저당대출비중추이 (1978-1986) 76 < 그림 4-6> 1990 년대일본은행위기의배경 79 < 그림 4-7> 일본은행들의부동산산업대출비율 80 < 그림 4-8> 일본의지가, 주가지수, 명목 GDP 추이 81 xix
< 그림 4-9> 일본은행들의자금조달비용및대출금리추이 83 < 그림 4-10> FSLIC/RTC 의누적손실규모 92 < 그림 5-1> 주택시장안정을위한주택금융역할강화방안 96 xx
1 서론 C H A P T E R 1 이장에서는본연구를수행하게된배경과연구목적, 연구의범위와방법에대하여서술한다. 선행연구와의차별성을정리하고전체적인연구의흐름을보임으로서연구의이해를도모한다. 1. 연구의배경및목적 2002년부터시작된주택시장불안의배후에는저금리와막대한부동자금이원인이었다는평가를받고있다. 현재 2003년의 10.29대책과 2005년의 8.31 대책등정부의강력한부동산안정의지로인하여주택시장이안정국면에있고장기적으로안정적인기반이마련되고있다고보여진다. 그러나주택시장과주택금융시장은과거와달리그연계관계가더욱긴밀해지고영향을미치는속도도빨라짐에따라외생적충격이상호시장에미치는영향이점차커질것으로생각된다. 또한주택담보대출의급증과가계부문의과다한부채가문제되고있다. 이는주택시장에서가격하락시에담보가치의하락, 가계의채무능력하락, 은행의부실화와연계도산등으로이어질가능성이있어서미리그대책이마련되지않으면안될시점이다. 또한한편에서는주택금융의과다공급이문제가되고있는동시에, 또한편에서는필요한주택자금확보의어려움때문에내집마련이힘든계층이공존하고있다. 제 1 장 서론 1
주택금융은주택시장을매개변수로하여국민경제를회복시키는역할을할뿐아니라동시에국민경제에대한압박요인이되기도한다. 안정적인경제성장을지원하기위해서, 그리고주거안정을지원하기위해서는주택시장의안정이우선적으로선결되어야할과제라고할수있다. 그러나그중요성에도불구하고주택시장을안정시킬수있는주택금융의역할에대한고찰이충분치않았다고보여진다. 그리고거시적인측면에서의금융의역할과미시적인측면에서기대하는정책방향이서로상충될수있을것으로생각된다. 또한주택금융의수요와공급측면에서도정책방향이꼭일치하지는않을것으로생각된다. 수요측면에서는특히주거안정을위해서주택금융의가용성을높이는방향으로확대정책이사용될수있겠지만주택금융공급의입장에서는위험관리측면에서능력에근거한자금공급을제안하게될것이다. 따라서주택금융의역할에대해서수요측뿐아니라공급측면까지동시에고려가되어야할것이고, 주택시장과주택금융이또한함께고려되어야할것이다. 위와같은이유때문에본연구는주택시장과주택금융과의관계를거시적인측면과미시적인측면에서분석하고이를통하여종합적인시사점을얻고자하였다. 이를통해서주택시장의안정을뒷받침할수있고궁극적으로경제성장과주거안정을지원할수있는주택금융의역할과문제점, 해결방안을고찰하고정책적인시사점을얻고자한다. 2. 연구의범위및방법 본연구의 1차적범위는주택금융이다. 주택시장과주택금융의연계성을분석하기위해서주택시장이연구의범위에포함된다. 주택시장은거시적인측면에서주로매매시장을중심으로주택금융과의관계를살펴본다. 주택금융은특히대출시장 ( 주택구입자금 ) 을중심으로분석한다. 예금은행을중심으로하는제1금융권의자금공급과수요행태를보고, 예금은행과자금수요자간의제1차대출시장을분석대상으로한다. 제2차대출시장 ( 유동화증권발행 / 2 주택시장안정을위한주택금융역할강화방안
유통시장분석 ) 은분석의범위에서제외하도록한다. 공공주택금융보다는민간주택금융시장을분석대상으로한다. 따라서제1차대출시장을형성하고있는민간금융기관대출을중심으로분석한다. 먼저 2장에서주택시장과주택금융의상호관계를보고주택금융제도의변화를살펴본다. 그리고이를통하여거시적인시사점을얻는다. 제 3장에서는미시적인분석의일환으로주택금융수요에대하여분석한다. 가구특성에따라어떤유형의주택금융을사용하고자하는지, 주택금융에대한이용행태는어떠한지, 주거안정을위해서실수요자에게주거안정의기회를제공할수있고한편에서주택시장을불안하게만드는요인을배제하기위해서주택금융의역할에대한정책적시사점을얻고자한다. 제 4장은현재주택금융시장의주요현황과공급측면에서의문제점을살펴보고정책적시사점을도출한다. 부동산가격을비롯한자산가격은필연적으로등락하는특성을갖는데외국의경험에의하면은행의부동산담보대출비중이지나치게높을때부동산가격이급락하면은행대출의부실화와은행의부실화로연결될가능성이높은것으로나타났다. 그대표적인사례로 1980년대후반미국의 Savings and Loan 위기와 1990년대후반일본의은행위기를들수있다. 대표적인은행위기로거론되는이두사례를중심으로은행부실화의배경과은행부실화에대한금융당국의정책대응을살펴보고, 여기에대한시사점을도출한다. 마지막장에서이상의분석결과를종합하고이를바탕으로정책적접근방향을제시한다. 본연구에서는기존문헌, 기존설문조사및통계자료를일차적으로이용하고, 2005년전국을대상으로국토연구원에서실시한 주거실태및주택수요조사 를이용하여주택금융수요와이용행태에대하여분석하였다. 주택금융의공급에대해서역시관련자료와해외경험을문헌자료및인터넷자료를이용하여분석한다. 주택금융공급과해외의은행부실화및정책대응에대해서는협동연구로연구의전문성을높이고자하였다. 제 1 장 서론 3
이상의연구내용을그림으로정리한것이다음의연구흐름도이다. 주택금융수요분석 주택금융공급분석 주시주금택장택융연계성 주행택태금분융석수요 주태택결금정융요이인용분행석 주행택태금분융석공급 해시외사사점례 거시적주요이슈 미시적주요이슈 정책방안제시 < 그림 1-1> 연구의흐름도 3. 선행연구와의차별성 선행연구에는주택자금대출시장의발전방안을마련하고자하는연구, 가계신용증가가국가경제에미치는영향을규명하고자하는연구, 주택자금소비자의소비행태에대한연구, 은행의자산운용에대한연구들이있다. 손경환 박천규 (2003) 의연구는주택시장의안정및저소득층의주거지원을위한주택자금대출시장의발전방안을현행주택자금의수급행태에대한실증분석및외국사례분석을통해제시하였다. 특히주택자금대출시장을중점적인연구대상으로삼아소비자선택이론에의한가구의주택자금대출수요행태를분석하고, 금융기법을적용한대출리스크분석을시도했다. 이종권, 김용태, 김주진 (2005) 의연구는미국, 영국, 일본및우리나라의최근 4 주택시장안정을위한주택금융역할강화방안
저금리를배경으로주택가격의급등과이에수반하는가계신용의확대과정을살펴보고, 금리ㆍ소득등거시지표변화에대한가계신용의불안이주택시장에미칠영향및정책적시사점을도출하였다. 특히가계신용과주택가격간의관계를다양한지표 (GDP대비주택자산총액배율, 임대료대비주택가격배율, 가계소득대비주택가격배율, 사용자비용, 주택대출차환추이및용도, MEW와저축률 ) 를이용해서국제간비교를하고시사점도출하였다. 최공필 이명활 이병윤 이건범 (2004) 의연구는가계신용의급격한증가로인해파생되는거시 미시적영향을실증분석을통해규명하고자하는시도로서가계금융부채현황, 가계부채가거시경제에미치는영향및대응방안, 은행권가계대출의문제점및대응방안, 신용카드부문가계신용의문제점및대응방안등다각적으로정책적대응방안을제시하였다. 심성훈 (2004) 의연구는통화량과주택가격간의연관성을분석하는연구로서정부의정책수단으로서통화량변동이부동산시장에미치는영향을분석였다. 이병윤 (2003) 의연구는최공필외 (2004) 의연구와유사하게은행의가계대출증가현상의원인을분석하면서은행권자산운용방식의변화필요성을제기하고있다. 한편이용만 정희수 (2003) 의연구는 IMF 외환위기이후우리나라의주택금융시장은시장개방에따른주택금융의공급확대가이루어지고있으나이에걸맞는수요확대가이루어지지않고있음을실증적으로분석하는동시에수요확대를위한정책적지원방안및그효과를제시하였다. 이상영 김현아 이현 (2002) 의연구는 IMF 이후주택금융시장의변화를통해공공금융뿐만아니라보다넓은의미에서주택금융시장규모를추정하는동시에이러한변화에대응하기위한다각적방안을제시하고있다. 최막중 지규현 조정래 (2002) 의연구는 주택금융제약 이우리나라가구의주택수요를제한하고있다는것을실증적으로분석함으로써주택금융활성화의필요성을간접적으로제기하고있다. 본연구는주택시장과주택금융과의연계관계를살펴보고거시적인측면과미시적인측면을종합적으로고려하여주택시장의안정을도모할수있는주택금 제 1 장 서론 5
융시장의역할에대하여정책적시사점을얻고자한다는데차이를발견할수있 다. 구분 주요 선행 연구 1 2 3 본연구 < 표 1-1> 선행연구와의차별성요약선행연구와의차별성연구목적연구방법주요연구내용 < 주택자금대출시장의개선방안연구 > - 현행주택자금대출시장현황, 문제점지적및개선방안제시 - 문헌조사 - 주택자금대출시장에대한실증분석 - 해외사례분석 - 주택자금대출시장동향파악 - 주택자금의수급행태및문제점분석 - 해외주택자금대출의특징및시사점도출 - 주택금융시장의발전방향제시 < 가계신용불안이주택시장에미치는영향및주택경기연착륙을위한 - 문헌조사 - 주택가격급등배경 - 주택가격거품판단 시사점 > - 미, 영, 일및한국의최근저금리 - 미, 영, 일, 한국 - 주택가격상승의소비에의영향제비교 ( 통계자 - 가계신용의건전성및민감도비교 를주된배경으로하는주택가격의급등과이에수반하는가계신용의확대과정을살펴보고가계신용의불안이주택시장에미칠영향및정책적시사점도출 료 ) - 한국과일본비교 - 주택가격연착륙을위한정책적시사점 < 가계신용증가의경제적영향 > - 가계신용의증가로파생되는거 - 문헌조사시 미시적영향실증분석 - 실증분석 - 거시경제적취약성의변화, 은행 - 외국사례분석 : 의위험관리능력, 카드사들의기핀란드, 형적경영관행분석과정책적대이, 스웨덴응방안모색 주택시장의불안요인에는시중부동자금과금리등금융적인요인이작용하고있음. 주택시장과주택금융시장을분석하고주택시장의안정화를뒷받침할수있도록건전한주택금융시장의여건마련을지원하고자함 노르웨 - 기존문헌, 설문조사및통계자료 - 설문및면담조사 - 연구협의회 - 가계금융부채현황 - 거시경제에미치는영향및대응방안 - 은행권가계대출문제점및대응방안 - 신용카드부문가계신용문제점및대응방안 - 주택시장, 주택금융시장의관계 - 주택자금수요와공급분석 - 외국의경험 - 주택금융시장건전화를위한제도적장치마련 6 주택시장안정을위한주택금융역할강화방안
2 C H A P T E R 2 주택시장과주택금융의연계성분석 주택금융이점차주택시장에미치는영향이커지고거시경제에서도그중요성이커지게되었다. 주택시장과주택금융의연계관계를이해하기위하여각시장과주택금융제도의변화를살펴보고상호관계를살펴본다. 이를통하여거시적인시사점을도출했다. 1. 주택시장현황 주택가격은 1997년말외환위기시기에급락한이후 2001년부터최근까지상승세를보였다. 특히 2001년후반기부터시작된급상승세는저금리와풍부한유동성에기인한다고알려져왔다. 그러나 2003년 10월말정부의강력한투기억제정책과 2005년 8.31 부동산안정대책으로주택시장은전반적인안정세를유지하고있다. < 그림 2-1> 은 1994년부터현재 2005년까지매매가격지수와전세가격지수의누적변동률추이를나타내고있다. 두드러진특징은 2001년후반이후서울매매가격지수의누적변동이전국매매가격지수의누적변동보다더큰폭 ( 평균 10~15%p 더큰폭임 ) 으로진행되고있다는점과그차이가점점더커지고있다는점이다. 또한전세가격지수의경우에는매매가격지수보다선행하여변동하는경향이있다. 서울매매가격상승에는재건축과관련된기대감의형성이시장가격상승에큰몫을하였고이에가세하여저금리와가계대출증가가주택가격을 제 2 장 주택시장과주택금융의연계성분석 7
견인시키는역할을했다고평가되고있다. 70 60 50 40 30 20 10 0-10 -20 1994 1 1995 1 1996 1 1997 1 1998 1 1999 1 2000 1 2001 1 2002 1 2003 1 2004 1 2005 1 70 60 50 40 30 20 10 0-10 -20 전국매매서울매매전국전세서울전세 < 그림 2-1> 매매가격지수및전세가격지수누적변동률추이 실제로시중은행연평균가계대출금리가 2000년 9.88% 에서 2001년 8.2%, 2002 년 6.92%, 2003년 6.5%, 2004년에는 5.88%, 2005년 9월현재 5.5% 로하락하였다. 그리고가계대출잔액은 2000년의 241조, 2001년 304조, 2002년 391조, 2003년 421 조, 2004년에는 449조, 2005년 9월현재 481조에이르러서규모에있어서가계대출잔액은 2000년에비해서약 2배상승한셈이다. 가계대출의약 53% 가주택용도로사용이된다고볼때 (< 표 2-4> 참조 ) 주택시장에자금이 2000년보다약 2배가량유입된것으로보여진다. 아래그림 ( 그림 2-2) 은가계대출과주택가격간의양의관계를보여주고있다. 즉가계대출잔액이급증했던시기에는주택가격상승률도높게나타나고있다. 가계대출잔액의증가가감소했던 2002년하반기이후에는주택가격상승률이하락추세로나타나고있다. 그리고주택투자에따른비용 ( 금리 ) 과주택투자로인한수익률을비교해보면특히 2001~2003년간주택가격상승률은가계대출금리를크게상회하였다. 2002년 8 주택시장안정을위한주택금융역할강화방안
전년대비주택가격변동율이 16.4% 였고 2003 년에는 5.7% 였는데동기간에가계 대출금리가 6.92%, 6.50% 로서주택가격상승률이 2 배이상에이르렀다 ( 그림 2-3). 30 조원 25 20 15 10 5 20 % 15 10 5 0 0-5 20011 20013 20021 20023 20031 20033 20041 20043 20051 20053 가계대출잔액증가 주택가격상승률 < 그림 2-2> 가계대출잔액증가와주택가격상승률 전세가격은주택매매가격보다선행하여 1998 년부터 2002 년간거의두배가량 상승하였으나금리가 10% 에서 6% 대로하락하여전세금의기회비용면에서는거 의변화가없었던것으로보여진다. 20 % 15 10 5 0-5 -10-15 -20 1996 년 1997 년 1998 년 1999 년 2000 년 2001 년 2002 년 2003 년 가계대출금리주택가격변동률전세가격변동률 < 그림 2-3> 가계대출금리와주택가격변동률추이 제 2 장 주택시장과주택금융의연계성분석 9
2. 주택금융시장현황 1) 가계예금현황 지난 10 년간예금은행총예금은 4 배가량증가하였으며예금주별로가계의비 중은점차감소하는추세로 94 년의 63% 에서 2005 년 3/4 분기에는 56% 까지하락 하였다. 그러나기업의예금비중은 10 년간큰차이가없는것으로나타났다. < 표 2-1> 예금은행예금주별예금 ( 말잔기준 ) 총예금 가계 기업 기타 ( 십억원 ) (%) (%) (%) 자료 한국은행 2) 가계대출현황 (1) 가계대출동향예금은행의대출금총액은규모면에서 10년간 4배이상의증가를보이고있다. 외환위기이후가계대출비중이급격히증가하여 1994년 27% 에서 2001년에는 44% 까지급격히상승하였고 2005년 3/4분기현재에는가계대출이예금은행대출금총액의거의 50% 에이르고있다. 예금은행의대출금중가계대출은규모면에서도 98년에비해 2005년 3/4분기현재 5배의증가세를나타내고있다. 10 주택시장안정을위한주택금융역할강화방안
대출금총액은 1999년 25%( 전년대비 ), 2000년 25%( 전년대비 ) 상승한것으로나타나고있고이는주로가계대출의증가에기인한것이었다. 이처럼은행의가계대출이급속하게증가한데에는금융의공급측면과수요측면에서의요구에의한것으로보여진다. 즉공급측면에서는정부의기업부채비율감소정책과기업들의여신수요감소로말미암아은행의기업대출이감소하고, 은행들이리스크관리강화로안전한대출즉가계대출을공격적으로늘려온것이큰원인이되었다. 수요측면에서는최근주택가격급등과저금리에따라주택구입자금수요의급증이요인이되고있다. 1) 이상으로부터가계는과거자금공급자로서의역할에서자금수요자로역할의변화가일어나고있음을알수있었다. < 그림 2-4> 는예금은행대출금중에서가계대출의비중이점차증가하고있음을보여주고있다. < 표 2-2> 산업별대출금 ( 예금은행, 말잔 ) 항목명 산업별대출금 ( 예금은행, 말잔 ) 기업대출 가계대출 단위 십억원 십억원 % 십억원 % 자료 한국은행 1) 이병윤. 은행의자산운용개선방안 : 가계대출증가현상분석을중심으로 제 2 장 주택시장과주택금융의연계성분석 11
600 조원 500 60 % 50 400 40 300 30 200 20 100 10 0 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 예금은행대출금가계대출비중 < 그림 2-4> 예금은행부문별대출 0 가계대출의확대가왜문제가될수있는가? 가계대출의증가, 특히주택자금과관련해서대출의확대는무주택가구의신용을확대시켜서주거의안정을도모한다는측면에서오히려바람직하다. 그러나문제는주택가격의상승기에주택가격급등을통하여주택시장의불안을확대시킬가능성이있고, 이외에도가계대출의부실화를높일가능성또한제시되고있다. 가계대출의부실화정도를보여주는일반은행의가계대출연체율은 1998년 7.1% 에서 1999년 3.2% 로급감한이후지속적으로안정추세를나타내고있다. 2005년 7월현재가계대출의연체율은 1.6% 로기업대출 2.3% 보다안정적이다. 그러나경기회복이가시화되지않고부동산시장이안정되지않는다면가계대출의연체율은상승할가능성이있다고보여진다. 따라서오히려주거불안을재생산할가능성이있다고하겠다. 또한가계대출의증가속도가중요하다. 소득증가율을상회하는가계대출의증가는물가상승을유발하는것으로보여진다. 12 주택시장안정을위한주택금융역할강화방안
< 표 2-3> 연체율추이 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 단위 2005 3 월 6 월 7 월 기업대출 가계대출 신용카드채권 자료 한국은행 앞에서가계대출이라는통계자료를통하여간접적으로주택자금대출의규모를살펴보았다. 이는 주택자금대출 이라는용어의정의와일치하는통계자료가없기때문이다. 실제로 주택자금대출 은정책대출상품과관련해서 근로자내집마련저축 등상품으로대출되는주택자금을지칭한다. 이때예금은행은총주택자금대출액의 0.1% 를주택금융신용보증기금에출연해야한다. 이에따라주택금융신용보증기금출연을회피하기위하여주택자금대출로의집계를기피하는경향이있다. 그리고가계대출은 가계일반자금대출 + 가계주택자금대출 ( 정책대출상품 ) 을의미하는데가계일반자금대출중에서도실제로주택과관련된용도로대출한자금이있지만통계로산정되지못하고있는실정이다. 즉 가계일반자금대출 은 신용대출 + 주택담보대출 + 토지담보대출 을의미한다. 따라서신용대출이나주택담보대출중에서주택과관련된용도로사용하는자금, 그리고토지담보대출중주택용도로사용되는자금은주택자금대출이라는항목으로집계되지못하고있다. 그렇지만일반적으로지칭하는주택자금대출이란주택부문에들어가는대출자금을통칭하는말로사용이된다. 실제로가용한통계역시도정책대출상품에근거한주택자금대출만이발표가되고있어서실제사용보다과소평가되는문제가있다 ( 윤주현, 2003). 따라서주택자금대출관련통계자료의미비를보완하고자한국은행이 2003년 제 2 장 주택시장과주택금융의연계성분석 13
4/4분기부터은행가계대출의용도별, 담보형태별, 그리고만기별비중을조사한바있는데, 이자료에의하면용도별 ( 신규취급액기준 ) 가계대출중에서주택용도의비중이점차증가하여 50~53% 의비중을나타내고있다. 소비용도는 2004. 1/4분기에 31.6% 를최고점으로이후점차감소하여 2005년 3/4분기현재 24% 로약 8%p 하락했다. < 표 2-4> 시중은행의가계대출용도별비중 ( 신규취급액기준 ) 단위 2003.4/4 2004.1/4 2/4 3/4 4/4 2005.1/4 2/4 3/4 주택용도 소비용도 기타용도 1) 자료 한국은행 가계신용동향 각호 주 소비용도및주택용도이외의가사대출로서사업및부업관련대출 주택이외의기타유가증권취득등재태크관련대출 만기별 ( 신규취급액기준 ) 가계대출형태는모기지론취급의영향으로단기의비중이감소되고점차장기대출의비중이증가하고있다. 대출만기 2년이상~5년미만의대출총액이 2003년 4/4분기에약 50% 의비중을차지하다가점차급속도로감소하고있으며 2005년 3/4분기현재가계대출의 22% 에해당된다. 대출만기 10년이상의장기대출의비중은 2003년말 8.2% 에서 2005년 3/4분기현재 47.2% 에이르는급속한상승세를보이고있다. 2005년현재 10년이상대출의비중이가장높고 2년이상~5년미만 21.6%, 1년미만 19.5%, 1년이상~2년미만, 5년이상~10년미만의순으로나타났다. 14 주택시장안정을위한주택금융역할강화방안
< 표 2-5> 시중은행의가계대출만기별비중 ( 신규취급액기준 ) ( 단위 : %) 2003.4.4 2004.1/4 2/4 3/4 4/4 2005.1/4 2/4 3/4 1 년미만 1 년이상 ~2 년미만 2 년이상 ~5 년미만 5 년이상 ~10 년미만 10 년이상 자료 한국은행 가계신용동향 각호 담보형태별 ( 잔액기준 ) 가계대출의행태는주택담보가꾸준히증가하여 2003년말 49.3% 에서 2005년 3/4분기 54.3% 로상승하였고신용및보증대출은동기간동안 39% 에서 4.2% 하락, 기타담보는 11.7% 에서 0.8%p 하락하였다. 이로써은행이주택담보대출위주로가계대출을확대하였다는사실을알수있다. < 표 2-6> 시중은행의가계대출담보형태별비중 ( 잔액기준 ) ( 단위 : %) 2003년말 2004.3월말 6월말 9월말 12월말 2005.3 월말 6월말 9월말 주택담보 신용 보증 기타담보 1) 자료 한국은행 가계신용동향 각호 주 주택담보 신용 보증대출이외의동산및부동산 예금 유가증권등금융자산 기타무형자산 특허권등 등각종자산등담보로하는대출 한편지역별로보면주택가격상승이높았던지역에대해서는주택담보대출금액규모가컸던것으로나타나고있다. 특정지역의주택가격상승으로인해주택자금수요가확대되고이에부응하여주택자금이공급되면서주택가격상승을더가속화한것으로보인다. 2005년 8월의주택담보대출실태조사 ( 한은, 금감원 ) 에의하면담보소재지별로투기지역또는투기과열지구에대한주택담보대출이전체의 73.2% 에달하는것으로나타났다. 특히최근주택가격이급등한서울강남. 송파, 서초, 강동구와경기도성남, 용인의대출은 37조원으로 21.6% 에달했다. 제 2 장 주택시장과주택금융의연계성분석 15
(2) 대출금리현황대출금리는외환위기이후하향세로전환하여 1998년 15.18% 에서 2005년 10 월말현재 5.73% 로큰폭으로하락하였다. 이는주로가계대출의금리하락에기인하는것으로가계대출은저금리의시장금리연동주택담보대출이꾸준히증가함에따라기업대출금리보다큰폭으로하락하여가계대출은 1998년 15.21% 에서 2005년 10월말현재 5.70% 로하락하였다. 주택담보대출금리는이와주로연계되는 CD유통수익률의하락 2) 으로인하여하락하였다. < 표 2-7> 가계대출평균금리추이 ( 신규취급액기준 ) ( 단위 : 연 %) 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005.6 7 8 9 10 저축성수신평균금리 대출평균금리 가계대출 주택담보 예 적금담보 보증 신용1) 주 : 1) 차주개인의신용에의한대출및연대보증, 법인지급보증에의한대출 ( 아파트집단대출등 ) 등을포함 내는아파트중도금대출등집단대출을제외한순수신용대출금리 < 그림 2-5> 는가계대출금과가계대출금리의관계를나타내고있다. 가계대출금은 1999년이후급격히상승세를나타내고있는데여기에는은행들의가계자금공급의경쟁적확대와함께가계대출금리의하락이중요한요인으로작용한것으로보인다. 저렴한비용으로주택자금을빌려서동기간동안더상승폭이높았던주택구입에사용했던것을알수있다. 2) 2002 년 6.67% 에서 2005 년 10 월말현재 5.61% 로하락하였음 16 주택시장안정을위한주택금융역할강화방안
500 조원 450 400 350 300 250 200 150 100 50 0 18 % 15.81 16 14 11.99 12 10.08 10 9.06 8 6.73 6.97 6.18 5.54 5.88 6 5.50 4 2 0 1996년 1997년 1998년 1999년 2000년2001년 2002년 2003년 2004년 2005년 가계대출금 가계대출금리 < 그림 2-5> 가계대출금과가계대출금리추이 이러한저금리현황을가계대출의금리수준별분포측면에서살펴본다. 금리 5.0%~6.0% 미만의비중은급격히상승한반면, 8.0% 이상의비중은급격히하락 하였다. 2005 년 10 월현재 5.0%~6.0% 미만이가계대출의 57.1% 를점하고있다. < 표 2-8> 가계대출의금리수준별분포현황 ( 단위 : %) 2000 2001 2002 2003 2004 2005.6 7 8 9 10 4.0% 미만 4.0%~5.0% 미만 5.0%~6.0% 미만 6.0%~7.0% 미만 7.0%~8.0% 미만 8.0%~9.0% 미만 9.0%~10.0% 미만 10.0%~11.0% 미만 11.0%~12.0% 미만 12.0% 이상 계 자료 한국은행 제 2 장 주택시장과주택금융의연계성분석 17
한편가계대출의특징은점차단기변동금리대출의비중이크게증가하였다는것이다. 일반적으로주택에대한투기수요자는단기적인가격변동차익을노리므로장기대출보다는단기대출을선호하는경향이있다. 대출자인은행의입장에서도여러가지위험에대한헷지수단이정치하지못한상태에서단기로자금을공급하는것이유리할수있다. 일반적으로고정금리는금융시장변화가예상될때이자변동위험을회피할수있다는장점이있다. 반면변동금리의경우금리예측이어려워서이자변동에대한위험을부담하게되는단점이있지만상대적으로금리안정기와금리하락기에는대출자가낮은금융비용을지불하게되므로유리하고은행의입장에서도향후금리상승가능성에대비하여변동금리를선호하게된다. 특히단기일경우대출자는금리상승에대한위험부담이낮아지므로단기변동금리대출을선호하게된다. 이러한수요와공급의요구가일치하여단기변동금리대출의비중이늘어난것으로보인다. 시장금리가변해도대출금리가변하지않는확정금리부대출비중은그비중이점차감소하여 2002년 22.9% 에서 2005년 10월말현재 12.8% 까지감소하였다. 확정금리대출은지난 2002년까지가계대출중 4분의 1이상을차지했으나이제는거의 10분의 1수준까지비중이크게축소되고있다. 그러나가계대출중양도성예금증서 (CD) 금리등시장금리에연동하는대출은그비중이점차증대하여 2004년 9월말현재가계대출의 73.2% 에달해압도적인수치를보이고있으며수신금리연동대출과우대금리 ( 프라임레이트 ) 연동대출은점차그비중이줄어서각각현재 5.1%, 8.7% 에불과하다. 변동금리대출이크게늘어난것은확정금리대출에비해금리수준이더낮기때문이며그러나앞으로금리가크게오를경우이로인해이자상환부담이급격히커질수있다는위험을안고있다. 따라서저소득계층이면서주택구입등을위해대출을받은경우금리상승이일어나게되면상환할이자가늘어나게되고, 대출부담능력이떨어지게되어만기연장이어려워지는등의문제에봉착할수있다. 18 주택시장안정을위한주택금융역할강화방안
< 표 2-9> 가계대출금리유형별은행대출비중추이 ( 단위 : %) 확정금리부 특정금리연동부 시장금리연동수신금리연동프라임레이트연동등 1) 자료 한국은행 가계신용동향 각호 주 원화대출기준금리 연동대출포함 3. 주택금융제도의변화추이 3) 과거은행및회사채시장등대부분의공식적인금융자금은기업투자자금으로분배되었고, 주택부문개발을위한지원은다양한비공식프로그램과정부프로그램에의존하였다. 최근까지도정부주도의주택건설확대정책을계속수행하고있으며, 주택건설을위한대부분의자금조달은정부의세수나정부가운영 보조하고있는국민주택기금으로충당하고있다. 4) 따라서예전의주택금융은정책금융으로서주택정책을거의전적으로지원하여왔다고할수있으며, 최근들어자본시장과주택시장의연계가강화되고있고주택금융의민영화로공공금융뿐아니라민간금융에서의역할이중요하게되었다. 한국주택금융을발전단계에따라제도적인변천을소개한다. 먼저금융자율 3) 윤주현외 3 인. 부동산금융시장분석및기반구축방안연구. 경기 : 국토연구원 (2001) 과안현효. 글로발자본주의의확산에따른한국주택금융의변화. 주택연구 제 8 권제 2 호. II 주택금융시장의변화재구성. pp195~202. 4) Behling(2002) 참고 제 2 장 주택시장과주택금융의연계성분석 19
화이전의주택금융은정책금융으로서정부기금인국민주택기금과국책은행이었던주택은행을중심으로한독점적자금조성으로이루어졌다. 산업화초기단계에주택금융과주택정책은강력한정부의통제하에있었다. 따라서부족한금융자금을수출산업에우선지원하고, 주택부문의소요자금은주택투자의향이높은민간자금을동원하였다. 1967년한국주택은행이설립되고 1997년민영화될때까지한국주택은행은주택금융의독점공급자로서역할을수행했다. 주택은행은정부의주택정책에따라특별히낮은이자율로저축을받고대출하였는데대출포트폴리오중 80% 이상은의무적으로주택관련상품으로대출하도록규정되어있었다. 1970년대에산업화가진행되면서도시주택문제가심각해지자주택산업이육성되기시작하였다. 1983년부터는주택채권의강제판매가시작되었다. 그리고저소득층을위한주택공급을위하여 1981년에국민주택기금이조성되었다. 국민주택청약저축의소유자는주택을구입할때장기의저리대출을받을수있는권리와신규아파트의구매에서우선순위를받을수있었다. 1997년외환위기전신규아파트는시중가격보다 50~70% 정도수준으로싸게팔리도록가격규제가이루어짐에따라상당한자본이득을획득할수있게되었다. 따라서국민주택청약저축은인기있는저축상품이었다. 이처럼국민주택기금은저소득층위주의국민주택규모의주택에대한금융을다루고주택은행은민간은행으로서더큰규모의주택에관한금융을다루는등역할분담이이루어져있었다. 1991년 4월이후주택가격이하락되면서주택투자수요가크게감소하고주택자금조성액이감소하였다. 금융자율화의일환으로추진된단계별금리자유화계획에따라 1994년여수신금리가자유화되었고 1996년에주택할부금융제도가도입되었는데이는민간금융으로서경쟁에의해자금이조성되고운용된첫시도라고할수있다. 1997년에금융개혁이본격적으로추진되고주택은행이민영화되는등주택부문에서금융기관간대출경쟁이본격화되었다. 그러나자금조성에있어서는청약예금등주택은행의독점력이그대로유지되고있었다. 1997년말외환위기에직면하게되고주택부문의위기를극복하기위하여국 20 주택시장안정을위한주택금융역할강화방안
민주택기금의역할이강화되고정부개입이증대되었다. 1998년한국은행여신관리규정이폐지되고부동산에대한금융기관의여신제한및주택대출대상규모의제한이해제되었다. 1998년에는자산유동화및주택저당채권유동화제도가도입되어비로서새로운유동화의장이열렸다고할수있다. 1999년에이를담당하는기관으로 KoMoCo가설립되었고 2000년 3월청약저축취급기관이여타은행에까지확대됨에따라금융기관간자금조성및대출경쟁이본격화되었다. 2004 년 3월, KoMoCo와주택금융신용보증기금을통합하여한국주택금융공사가출범하였다. 한국주택금융공사는단기 일시상환위주의주택금융구조를선진국형의장기 분할상환방식으로전환해나갈수있도록하여국민의주거안정을돕고, 주택가격의하락이나금리상승등외부충격에따른가계와금융기관의동반부실을예방하려는목적을지니고있다. 한편, 주택금융신용보증기금에의한보증업무를수행함으로써주택금융의장기적 안정적인공급을도모한다. 제 2 장 주택시장과주택금융의연계성분석 21
주택금융의탈규제정책 1996.12 상업은행의장기주택금융공급허용 1997 주택할부금융영업시작 1997 한국주택은행민영화. 주택금융의조건과이자율자율화. 주택은행과같은주택금융기관의정책금융축소. 장기대출에따른대부자의위험과자금비용을고려하여낮은주택대출이자율의상향조정. 주택금융부여자격으로서의평형제한등철폐 1998 한국은행여신관리규정폐지. 부동산에대한여신제한해제. 주택대출대상규모제한해제 2차주택금융시장의도입 1997 상업은행과주택은행모두자본시장에서주택관련채권발행허용 1998 자산유동화에관한법률 을통하여부실대출의유동화시도 1999 주택저당채권유동화회사법 에의해한국주택채권저당유동화 ( 주 )(KoMoCo) 설립하여 2차주택저장시장개시 2000.4 주택저당증권 (MBS) 4천억원발행 ( 국민주택기금주택저당대출을기초자산으로발행 ) 2004.3 주택금융공사설립 한편 2000년에들어서주택담보대출을중심으로가계대출이급증하고부동산가격의불안요인으로작용하고있다는인식에따라 2002년 9.4 시장안정대책을시작으로주택담보대출을비롯한가계대출억제를강력하게추진하고있다. 가계대출억제정책은대손충당금적립비율상향조정, 담보가치대비대출금액비율조정, 주택담보대출의 BIS 위험가중치상향조정등을중심으로효과가컸던것으로보인다. 금융감독원은은행권주택담보대출이지난 6월 30일제1단계리스크관리강화방안이후신규취급대출이감소세로돌아서면서대출증가율 ( 전월대비 ) 이 1% 대초반으로진정되고있다고밝히고있고, 최근 2차례대책으로주택담보대출을활용한투기지역아파트에대한투기적가수요가상당부분억제 22 주택시장안정을위한주택금융역할강화방안
되었다고평가받고있다. - 가계대출에대한대손충담금적립강화 가계대출억제대책 (2002.9.4) - 주택담보대출에대한건전성감독강화 - 가계대출에대한신용리스크관리강화지도 - 한국은행의예금은행가계대출억제방안 2003년가계대출억제대책 - 가계대출의대손충당금적립비율상향조정 - 투기과열지구내이주택담보가치인정비율추가하향조정 ( 주택가격의 50%) - 금융권에서이미주택담보대출을받고있는차주에대한투기지역 APT담보대출신규취급금지 ('05.7.4 시행 ) 2005년 6월 30일주택담보대출. 다만, 주거이전목적의일시적 2주택자에대해서는대출취급후 1년이내에기존주택을처분하는조건으로취급가능 리스크관리강화방안 - 투기지역 APT 담보인정비율 (LTV) 하향조정 (60% 40%) ('05.7.4 시행 ). 다만, 만기 10년초과원리금분할상환방식대출 ( 거치기간 1년미만, 중도상환수수료부과 ) 에대해서는실수요자를감안 60% 유지 - 소득이없는배우자나미혼자녀명의로대출을받아투기지역 APT를구입하는것을사실상금지 ('05.9.5 시행 ). 배우자가이미주택담보대출을받고있는기혼차주및만30세미 2005년 8월 30일 만 미혼차주에 대한 투기지역 아파트담보대출을 DTI 제2단계주택담보대출리스크관리강화방안 (Debt-to-Income) 40% 이내로억제. 미성년자에대한주택담보대출신규취급금지및만기도래후 1년이내회수 - 대출을받아 3채이상의투기지역 APT 를보유하고있는차주에 대한주택담보대출을 2건이내로축소 ('05.9.20 시행 ). 3건이상의투기지역 APT 담보대출에대해서는최대 2건이내에서 만만기연장하고, 나머지는만기도래후 1년이내에회수 4. 주택시장과주택금융의상호관계분석 외환위기이후주택금융에상당히큰변화가있었다. 은행의기업자금대출은 낮은수익성등으로감소하고신용카드대출과가계대출이상대적으로크게증 제 2 장 주택시장과주택금융의연계성분석 23
가하였다. 외환위기발생당시만하더라도가계대출규모는 185 조원에불과했으 나, 2004 년기준으로약 450 조원으로약 2.7 배나증가하였는데, 그중에서도은행 이취급한가계대출규모가 55.5 조원에서 276.3 조원으로무려 5 배나증가하였다. < 표 2-10> 가계신용변화의추이 ( 단위 : 조원, %) 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 가계대출 은행 저축기관 여신전문기관 국민주택기금등 판매신용 가계신용총계 자료 한국은행 이러한가계대출의증가는소비자신용에대한높은수요와신용의담보역할을하는주택의가격상승, 대출금리인하등의상호작용에기인한것이다. 이에은행의주택담보대출을중심으로한치열한경쟁이오히려주택가격을상승시키는교란요인이되고있다는판단에따라주택담보대출을제한함으로써주택시장으로자금유입을줄이려는주택정책을내놓게까지되었다. 이제주택금융은단순히주택구입이라는영역을벗어나주택시장에영향을미치게되고거시경제에서그중요성이커지게되었다. 이러한가계대출의증가와주택가격의상승은우리나라에만국한된상황은아니었다. 외환위기이후주택가격추이를보면미국이상대적으로안정적으로주택가격이상승한반면, 강남아파트와영국의주택가격추이는상당히가파르게상승했음을알수있다. 또한 2001~2004(4년간 ) 상승률을비교해보면강남아파트 86.0%, 영국 87.6%, 미국 39.1%( 수도인워싱턴은 85.7% 5) ) 상승하였다. 24 주택시장안정을위한주택금융역할강화방안
이기간동안의전세계적인주택가격의상승은공통적으로금리하락의영향이 컸으나, 우리와의차이점은영국과미국은주택금융시스템이잘갖추어져있었 다는것과주택가격의절대수준이우리보다낮았다는것이다. 450 400 350 300 250 200 150 ( 86=100.0) 영국 강남 APT 100 50 미국 전국 1986 1988 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 자료 국민은행 미국 영국 < 그림 2-6> 주택가격추이비교 < 표 2-11> 주택가격상승률비교 상승률 ( 01~ 04 년간 ) 연평균증감률 ( 01~ 04 년간 ) 연평균소비자물가증감률 한국 강남 APT 영국 런던광역권 미국 Washington D.C. 자료 국민은행 미국 영국 주택구입능력및주택자금지불능력의변화와주택가격의추이를통해주택금 융시장의확대과정이주택가격에미친영향을살펴보도록한다. 먼저, 주택구입 5) 동일기간동안미국의대표적인휴양지인캘리포니아새크라멘토시와, 플로리다팜비치는각각 65%, 91% 상승하였다. 제 2 장 주택시장과주택금융의연계성분석 25
능력의변화를파악하기위한대표적인지표로연소득대비주택가격비 (PIR; Price Income Ratio) 6) 를들수있는데, < 그림 2-7> 에서보는바와같이 1990년대초까지만하더라도주택가격은소득에비해상당히높은수준으로, 전국근로자가구평균소득을기준으로할경우월소득전부를 11년 ( 서울 18년, 강남 20년 ) 동안저축해야만아파트한채를구입할수있는정도였다. 그러나이후주택가격이안정된가운데소득이지속적으로증가하여 2001년에는 4.1( 서울 7.0, 강남 8.1) 까지크게감소한데다, 은행의주택담보대출취급의확대와대출금리가하락하면서희망하는주택을구입하기가훨씬용이해지게되었다. 영국 (UK) 의 2003년당시 PIR은약 4.6배로 1990년최고치에조금못미치고있으나, 런던광역권 (Greater London) 의경우는약 6.6배로당시수준을상회한반면, 미국은약 2.7배로안정적인추이를보이고있고워싱턴 D.C. 와캘리포니아는약 3.5 수준으로상대적으로높은수준이다. 공통적으로지역간주택가격상승의격차가커졌음을알수있다. 25 20 20.0 18.4 15 13.5 10 서울 10.8 강남 8.1 11.1 5 전국 7.0 4.1 5.5 0 1986 1988 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 자료 통계청 국민은행 전국주택가격동향조사 < 그림 2-7> 연소득대비주택가격비추이 ( 아파트기준 ) 다음으로주택대출금리하락등주택금융시장의변화가주택가격에어떠한영 6) 여기서 PIR 은통계청근로자가구평균소득과, 국민은행 전국주택가격동향조사 의평균주택가격을이용하여계산하였다. 26 주택시장안정을위한주택금융역할강화방안
향을미쳤는지를살펴보기위하여, 주택자금지불능력지수 (HAI; Housing Affordability Index, 이하 HAI) 7) 를이용하였다. HAI는주택의유효수요를결정한다는점에서주택수요와주택경기를판정하는지표로활용되며, PIR, LTV, DTI 등을망라하는지표라는점에서주택대출위험을측정하는지표로활용이가능하다 8). 1986년 1/4 ~ 1991년 2/4 기간동안의 HAI의변화추이를보면, 소득대비주택가격의절대수준이월등히높았고 (PIR이 9~13배 ), HAI는 100 이하를밑도는낮은수준에서거의변동이없었으나주택가격은급등하던시기였다. 이시기는주택자금의이용가능성이제한되어있었던시기이므로자기자금이풍부한계층의주택수요증대가주택가격상승을주도했고, 주택가격상승과주택금융의상관관계가미약하여주택가격의급변동이금융시장의불안정으로또는그반대로연결될가능성은매우제한적이었던시기이다. 그러나 1991년이후주택가격이안정세를보이는가운데소득수준이꾸준히상승하여 PIR이지속적으로낮아지고 HAI도 100을넘어서게되면서지불능력이꾸준히향상되었다. 외환위기로인한금리의상승으로 HAI가일시적으로크게하락하긴했으나, 외환위기를극복하기시작하면서 2000년까지그상승세가지속되면서주택가격이상승하기시작하였다. 이는외환위기로주택가격상승시기가조금늦추어졌을뿐주택가격을상승시킬잠재적인환경이이미조성되어있 7) HAI 는중간정도의소득 ( 중위가구소득 : median family income) 을가진가구가금융기관대출을받아중간가격 ( 중위가격 : median price) 정도의주택을구입한다고가정할때, 현재소득으로대출원리금상환에필요한금액을부담할수있는능력을의미한다. 산출방식은국가별로다소차이가있으나국가전체적인차원에서중위가구소득과중위주택가격, 평균적인대출조건등을이용하여분기별로작성한다. 여기서는 HAI = 중위가구소득 / 대출상환가능소득 (qualifying income) 100 으로계산하였으며, HAI 가 100 보다크면중간정도의소득을가진가구가중간가격정도의주택을구입할수있다는것을나타낸다. HAI 가증가한다는의미는대출을이용해주택구입가능가구수가증가한다는것을의미한다. 8) 미국에서는美전국부동산중개협회 (NAR; National Association Realtors) 가분기별로전국, 주및주요도시별 HAI 를작성하여발표하고있다. 호주는주택산업협회 (Housing Industry Association) 와 Commonwealth Bank 가최초주택구입자를대상으로 HAI 를작성하고있다. 캐나다의 Royal Bank of Canada 는 HAI 를 ( 원금 + 이자 + 기타주거관련비용 )/ 세전가구소득으로정의하고, Down payment 25%, 25 년상환 - 5 년고정금리기준으로대도시를대상으로매분기작성하고있다. 제 2 장 주택시장과주택금융의연계성분석 27
었다고할수있다. 여기서중요한것은 2000년이후주택가격상승이과거 1980년대말의주택가격상승과는그의미가크게다르다는것이다. 과거주택가격상승의주원인이수급불균형이었음에비해 2000년이후주택가격상승은금융기관의영업환경변화, 대출금리하락등금융시장의변화에기인한바크다고할수있다. 즉, 주택금융과주택가격변동의상관관계가높아짐에따라주택금융시장의변화가주택시장을교란시키는요인으로작용하기시작했다는것이다. 250 200 PIR Ⅰ Ⅱ Ⅲ Ⅳ 14 12 10 150 주택가격지수 ( 실질 ) 주택가격지수 ( 명목 ) 8 100 6 50 HAI 86 1/4 ~ 91 2/4 91 2/4 ~ 97 3/4 97 3/4~ 00 4/4 00 4/4 ~ 4 2-0 1986 1/4 1986 4/4 1987 3/4 1988 2/4 1989 1/4 1989 4/4 1990 3/4 1991 2/4 1992 1/4 1992 4/4 1993 3/4 1994 2/4 1995 1/4 1995 4/4 1996 3/4 1997 2/4 1998 1/4 1998 4/4 1999 3/4 2000 2/4 2001 1/4 2001 4/4 2002 3/4 2003 2/4 2004 1/4 자료 국민은행 전국주택가격동향조사 < 그림 2-8> 주택자금지불능력지수의연도별추이 9) 한편주택금융의확대는거시경제적인측면에서소비를안정적으로지탱해주 는긍정적인역할을한다. 가계대출이일정수준에도달하기전까지는소비자효 9) 소득자료는통계청의도시가계조사를이용했고, 중위가구소득은 5, 6 분위소득계층의소득을평균한값을사용하였다. 중위주택가격과평균주택가격은국민은행에서매월발표하는전국주택가격동향조사의분기말값을이용하였다. 대출금리는 1995 년까지민영주택자금대출금리, 1996 년부터는한국은행의예금은행가중평균대출금리를사용했으며, 대출기간은 20 년으로가정하였다. LTV 와 DTI 는 " 주택금융수요실태조사 " 결과와외국의사례등을참조하여각각 40% 와 25% 로가정하였다. 28 주택시장안정을위한주택금융역할강화방안
용을증대시키고소비흐름을원활화시켜서국민경제의안정적인성장에기여하 는긍정적인효과가있다. 주택금융확대 저금리 대출확대 주택가격상승 소비증가 그러나과도하게누적된가계부채는자산가격급락혹은금리상승등외부충격이발생할경우소비를급격히위축시키는요인으로작용한다. 예를들어외부충격에의해주택가격이하락하거나경기침체로실업률이상승할경우, 혹은금리가급격히상승할경우가계의채무부담이높아지고채무상환능력이저하됨에따라가계부문은부채규모를축소시키게된다. 금융권도가계대출리스크가높아짐에따라가계신용공급을축소시킨다. 외부충격 자산가격하락 금리상승 가계파산 가계부채확대시 가계상환능력하락 은행부실화 소비위축 연쇄도산 이러한결과가계부채규모의급격한축소와가계소비의위축이초래될수있 다. 특히부채규모가일정수준을상회하거나증가속도가빠른경우부채증가는 급격한소비흐름의위축과경기후퇴의원인으로작용한다. 금융연구원 (2004) 모 제 2 장 주택시장과주택금융의연계성분석 29
형에의하면주택매매가격의하락이발생할경우가계의금융부채가빠르게감소하고급격한소비위축으로연결되고있다. 우리나라의경우가계의금융부채증가율과부동산가격상승률은서로정의상관관계를나타내고있다. 가계대출확대는아파트등부동산투자로연결되어가계의금융부채증가가부동산가격등자산가격의상승을초래하였다. 또한가계금융부채의증가는장기간에걸쳐부동산가격을상승시키는요인으로작용한다 ( 최공필외 2002, Minsky(1986), Moore(1991), Bernanke & Blinder(1988), Bernanke(1995), Iacoviello & Minetti(2002)). 한편가계대출억제로인한부동산시장의파급효과는부동산시장을안정시키는것으로나타났다. 부동산시장구조모형연구 ( 국토연구원 2002) 에의하면가계대출을 5%P 축소하는경우아파트가격이대략 0.27% 하락하는것으로나타났다. 그러나거시경제파급효과는별로크지않아서가계대출억제는경제전반에대한부작용은최소화하면서부동산시장을안정시킬수있을것으로기대된다. 한편가계대출의급격한억제는대출을받은가구의신용압박을초래하여경제에부작용을미칠수있으므로이를최소화하는대책이바람직하다. 아파트가격하락 가계대출축소 거시경제파급효과미미 금리가주택시장을통하여거시경제에미치는영향은금리상승시가계부채의급격한축소와소비의감소로이어지게된다. 이는소득효과 (income effect) 와자산효과 (wealth effect) 를통해서설명될수있다. 예를들어금리상승은가계부채에서가장큰비중을차지하는주택대출의원리금상환부담을증가시키고가처 30 주택시장안정을위한주택금융역할강화방안
분소득중소비지출의몫을줄이는방향으로영향을미친다 ( 소득효과 ). 한편금리상승이주택가격의하락요인으로작용하여, 주택가격의상승에따른부의감소는소비감소로이어질수있다 ( 자산효과 ). 최근우리나라의경우금리상승이예상되는데우리가계부채의구성특성상단기채무의상환부담이가중될우려가있어서연쇄적인가계파산의우려가존재한다고하겠다. 부동산시장 가격하락 금리상승 아파트매매가격하락 지가하락 아파트전세가하락 GNP 하락 소비하락 투자하락 CPI 하락 부동산시장구조모형연구 ( 국토연구원 2002) 에의하면콜금리의인상이부동산시장에미치는파급효과는인상초기에는크지않지만전세가 ( 인상 2분기부터 ), 주택가격과지가 (3분기부터) 를하락시켜서아파트전세값 1.72% 하락, 아파트가격 0.87% 하락, 지가는 0.43% 하락하는것으로나타났다. 그리고콜금리 1%P 인상이거시경제에미치는파급효과는시중금리의인상을초래하고가계와기업의금융비용을증가시켜서국민총생산을구성하는소비및투자를감소시키는것으로밝혀졌다. 금리인상이일어난후약 6분기후에는국민총생산이 0.83% 까지감소하게되었고소비자물가는 0.05% 하락하는것으로나타났다. 그리고동연구에서부동산시장의가격급등이거시경제에비치는영향을살펴본결과주택가격의상승이 1년동안주거용건설투자를 5.2% 증가시키고가계소비는 1.4% 증가하는효과를유발하는것으로나타났다. 따라서주택시장활성화를통해내수경기를회복시키려는정부의정책은대체로성과를거두었다고할 제 2 장 주택시장과주택금융의연계성분석 31
수있다. 그러나그효과는주택가격이급등하지않는범위내에서만긍정적인 효과를나타낸다고할수있다. GNP 상승 단기 주거용건설투자상승 가계소비상승 부동산가격상승 상쇄 장기 물가상승 GNP 하락 가계소비하락 비용상승 투자하락 부동산가격의지속적인상승은장기적인물가상승압력을초래하고, 이는결국국민총생산의감소요인으로작용할가능성이높다. 물가상승은가계의실질잔고감소와기업의비용증가라는부작용을초래한다. 부동산가격의상승이단기간에그치지않고물가상승을유발하는경우가계소비가위축되고, 실질금리, 지가등생산요소가격상승에따른비용증가로설비투자와건설투자도감소한다. 따라서건설투자및가계소비확대에서얻은국민총생산의 2차적인증가효과는주택가격급등에따라점차감소한다. 가격상승이후약6분기가경과한시점부터는국민총생산의증가효과는대부분소멸되고, 이후로는도리어부정적인효과를가져오는것으로분석되었다. 결국부동산경기진작을통한내수경기활성화는가격급등을초래하지않는단기간동안에제한적으로시행하는것이바람직하다는결론을보여준다. 5. 시사점 주택시장불안에는수급불균형이그근본적인원인이라고할수있다. 2000 년 32 주택시장안정을위한주택금융역할강화방안
이후에는금융시장의변화가가세하여불안을더증폭시키는원인이되어왔다. 즉점차민간금융의역할이증대해져가고있고, 낮은대출금리와은행의주택담보대출확대등금융시장의여건이변화하였다. 여기에소득의지속적인증가로주택구입능력과주택자금지불능력이증가함에따라주택수요가상승하였다. 이처럼주택시장과금융은점점상호변동의상관관계가높아지고영향의정도나속도가점차더크고빨라져가고있는추세이다. 따라서거시경제적으로경기뿐아니라주택시장의안정을뒷받침해줄수있는주택금융의역할정립이필요하다고하겠다. 가계대출확대는무주택가구에게신용을제공함으로써내집마련의기회를확대하여주거안정에기여할뿐아니라소비를안정적으로지탱해주는긍정적인역할을한다. 그러나문제는긍정적인역할을하는가계대출확대의한계를파악할필요가있다는점이다. 과도한가계대출확대는물가상승을유발하여오히려소비를위축시키고주택가격을상승시킴에따라주거불안과경제위축을야기시킬우려가있다. 따라서주택시장활성화를통해내수경기를회복시키려는정책은주택가격이급등하지않는범위내에서만긍정적인효과를얻을수있다고하겠다. 부동산가격의지속적인상승은장기적인물가상승압력을초래하고, 이는결국국민총생산의감소요인으로작용할가능성이높다. 그러므로거시적인측면에서경제와주택금융의각시장과상호관계를꾸준히모니터링하면서상호긍정적인영향을미치는상한을발견할필요가있고적시에정책적인대응이필요하다. 지나친부채의증가나급작스러운신용위축은또다른직접적인경기위축의원인이될수있으므로가계대출의총량을인위적으로조절하기보다는가계대출의수요와공급요인을철저히분석하여이러한요인들이시장에서자연스럽게해소될수있는유인을제공하는정책으로나가야할것이다. 금리는주택시장뿐아니라거시경제에미치는파급효과가지대하므로정책적으로사용하는데신중을기해야할것으로보인다. 제 2 장 주택시장과주택금융의연계성분석 33
34 주택시장안정을위한주택금융역할강화방안
3 C H A P T E R 3 주택금융수요분석 주택금융수요에대한이해를도모하기위해서가구의특성과이에따른주택금융의수요행태, 금융수요를결정하는요인을분석한다. 이를통하여주거안정과한편에서주택시장안정을뒷받침할수있는정책적시사점을얻고자한다. 1. 주거특성분석 가구의주거특성과주택금융이용행태분석은 2005 국토연구원에서수행한 주거실태및주택수요조사 자료를이용해서분석했다. 이자료는전국을대상으로점유형태별, 주택유형별, 지역별비율을고려한조사로서총 1만 4285개의샘플을얻었다. 일부는국민은행에서조사하고있는 주택금융수요실태조사 를이용하여주택금융수요현황을분석했다. 먼저주거행태에대한분석에서주로사용되고있는지표는월소득대비주택구입가격비 (PIR: Price Income Ratio), 주택구입가격대비대출액비율 (LTV: Loan To Value ratio), 월소득대비월상환액비율 (PTI: Payment To Income ratio), 연소득대비대출금액비율 (DTI: Debt To Income ratio) 등이있다. 제 3 장주택금융수요분석 35
< 표 3-1> 주거와주택금융관련지표 월소득대비주택구입가격비 (PIR: Price Income Ratio) 월소득대비주택임대가격비 (RIR: Rent Income Ratio) 주택구입가격대비대출액비율 (LTV: Loan To Value ratio) 월소득대비월상환액비율 (PTI: Patment To Income ratio) 연소득대비대출금액비율 (DTI: Debt To Income ratio) - 주택구입능력측정지표 - 소비자가몇년치소득을저축해야만대출을받지않고자력으로주택을구입할수있는지를의미 - 월소득중월세비율을의미 - 내집마련에있어주택금융의역할을가늠 하는지표 금융감독원기준 LTV 는대출심사기준으로 적용되는담보인정비율로서 ( 대출액 + 선순위채권 + 소액임차보증금 )/ 주택담보가격 으로계산 - 주택대출과관련된부채상환능력을나타내 는지표 - 월소득대비매월대출상환금액의비율 - 대부분국가에서경험적으로가계가부채 상환에큰어려움을겪지않을수있는 PTI를 30% 이하로보고있음 - 연소득중주택대출금액의비율 - 한국주택금융공사에서모기지론대출심사 기준으로사용되는 DTI는월소득대비월상환금액 먼저지역별로주택가격의변동현황을살펴보면전국평균 8년정도거주에주택가격이약1.1배상승하였다. 강남은타지역에비하여주택가격상승이현격히높아서 1.65배의상승을보이고있으며, 거주기간은비교적짧은 4년정도이다. 이를복리로환산하면연 13.4% 의상승률을보였다. 반면지방의경우매입당시에비하여현재주택가격이 50% 가량하락하였으며주거기간은평균 11년정도로타지역에비하여높은편이다. 36 주택시장안정을위한주택금융역할강화방안
< 표 3-2> 지역별주택가격변동현황 ( 단위 : 만원, 년, %) 매입당시주택가격 현재주택가격 거주기간 상승률 ( 복리 ) 서울 강남 수도권 5대광역시 지방 전국 주 강남은서울의강남구 서초구 송파구의세개구 수도권은경기도와인천 대광역시는부산 대구 광주 대전 울산 지방은강원도 충청남북도 경상남북도 전라남북도 제주도 한편저소득계층의가구가주로거주하는주택은매입당시보다크게하락하여현재매입당시보다 0.57배에해당된다. 평균 12년거주하고있는주택에대하여복리로환산하면매년 4.6% 하락한셈이다. 소득이높은계층일수록주택의가격상승폭이커서평균 6년거주하는고소득층이매입한주택은평균 1.52배상승하였고중소득층이구입한주택은 1.45배상승하였다. 이처럼주택가격은지역별로도소득계층별로도차이가있었다. 서울과강남을중심으로주택가격의상승폭이컸고고소득계층거주주택의상승폭이상대적으로컸다. < 표 3-3> 소득별주택가격변동현황 ( 단위 : 만원, 년, %) 매입당시주택가격 현재주택가격 거주기간 상승률 ( 복리 ) 저소득 (1~3 분위 ) 중소득 (4~7 분위 ) 고소득 (8~10 분위 ) 평균 제 3 장주택금융수요분석 37
소득과관련해서주택의구매능력을나타내주는지표인 PIR과주거비부담을나타내주는 RIR을살펴본다. RIR은전세인경우에는월세전환하여월소득중주거비부담비율을살펴보았다. 지역별로 PIR을살펴본결과지역별소득의차이보다주택가격의격차가크므로주택가격이낮을수록 PIR이낮은것으로나타났다. 예를들어강남지역이 10.4인데반하여지방은 4.4를보이고있다. 한편 RIR은지역적인큰편차가없는것으로나타났다. 주택구입가격대비대출액비율을나타내는 LTV는전국평균 36% 로나타났으며지역별로큰격차를보이지는않고있으나지방에서는 42% 로서주택금융의역할이주택마련에큰비중을차지하고있는것으로나타났다. 연소득대비대출금액비율 (DTI) 을지역별로살펴본결과전국적으로연소득의절반이상의 (65%) 부채를갖고있는것으로나타났고지역별로편차가커서강남의경우가장높은 1.17의 DTI로연소득을뛰어넘는부채를갖고있다. < 표 3-4> 지역별 PIR/RIR/LTV/DTI/PTI PIR RIR LTV DTI PTI 서울 강남 수도권 5대광역시 지방 전국 주 는연소득대비대출금액비율 는월소득대비월상환금액비율 는금융기관대출과개인대출을모두합한대출액의비율 소득에따른 PIR과 RIR을살펴보면 2005년현재전국평균 PIR은약 6.0이고소득별로편차가커서저소득의경우약 8.6, 고소득의경우약 4.2로나타났다. 한편주택금융이용행태를살펴보면소득이증가할수록 LTV, DTI, PTI가감소하는추세이며저소득층의경우 DTI가중, 고소득층에비하여월등히높게나타났다. PTI는평균 13% 로서저소득가구의경우에도 (22%) 가계가부채상환에큰어려움을겪지않을수있는기준으로보는 30% 이하로나타났다. 즉소득이올라 38 주택시장안정을위한주택금융역할강화방안
갈수록자기자본을이용하므로주택금융에대한의존도가떨어지는것으로이해된다. 비록저소득계층가구라도현재의생활에큰어려움을야기시키지않는수준의부채상환을하고있다고하더라도, 월상환이단지이자만의상환일경우, 만기시의전액상환의부담이도래하면어려움에직면할수있으리라예상된다. 특히연소득대비부채비율이소득계층별로큰차이가나타나고있는데소득과관련해서는저소득계층의부채상환능력이어느정도가적절한가이드라인인지우려가된다. < 표 3-5> 현주택의소득별 PIR/RIR/LTV/DTI/PTI PIR RIR LTV DTI PTI 저소득 (1~3 분위 ) 중소득 (4~7 분위 ) 고소득 (8~10 분위 ) 계 주거비에대한인식은소득계층별로큰격차를보이고있다. 저소득층의경우응답자의 22% 가 생활필수품을줄일정도로어렵다 라고답하였다. 저소득층의경우에는 67% 이상, 중소득층은 54% 정도가주거비에대해부담을갖고있으며반면고소득층은 가계에큰영향을주지않는다 라고응답한가구가 62% 로서저소득층과대조되는인식을갖고있는것으로보인다. < 표 3-6> 소득별주거비부담에대한인식 ( 단위 : 가구수, %) 생활필수품을줄일정도로어렵다 부담스럽지만참을수있다 가계에큰영향을주지않는다 저소득 (1~3 분위 ) 중소득 (4~7 분위 ) 고소득 (8~10 분위 ) 계 제 3 장주택금융수요분석 39
2. 주택금융수요행태분석 주택금융수요행태분석은현주택마련을위한주택금융수요행태와향후주거이동을위한주택금융수요행태로분류하여분석했으며주로자가매입가구를주대상으로하였다. 전세자금이나보증부월세등의임차가구의주택자금은상대적으로그금액이크지않고비중도크지않으며본연구에서는서민들의내집마련을지원하기위한주택자금행태분석에목적이있으므로매입가구만을대상으로하였다. 이를위해서국토연구원 2005 주거실태및주택수요조사 를이용하여분석하였다. 전국평균적으로현재자가주택매입의평균규모는전용면적 27.5평이며, 주택매입시약 1억2천만원의자금이필요하였다. 자금중 33.9% 를금융기관을이용하고있고, 개인대출을 2.2% 이용하며월상환액은평균 28만원이다. < 표 3-7> 주택구입자금조달사항 ( 단위 : 만원 ) 평균주택규모 평 매입당시주택가격 금융기관대출 (%) 금융기관대출 + 개인대출 (%) 자기자금 (%) 월상환액 주 금융자금조달처별매입당시주택가격중자금비율 매입당시주택가격은지역별로편차가커서강남의경우에는 2억5천만원, 5대광역시의경우 8천만원의주택구입가격을보이고있다. 전용면적기준으로는지역별격차가크지않으나강남의경우에는평균 33평의규모로타지역보다큰규모이다. 주택구입가격중금융기관이용비율은지역별로 30~39% 까지큰차이를나타내고있다. 특히개인대출금액까지합하면그폭은 31%~42% 에이른다. 강남지역의경우는주택규모가다른지역에비하여큰편이고 (33.1평) 주택가격은약 2배에이른다. 주택구입금액중금융기관융자액은 35%, 개인대출까지합하면 LTV가 36.4% 에이르고, 월상환액또한 60만원으로타지역의약 2배에달하는것으로 40 주택시장안정을위한주택금융역할강화방안
나타났다. 금융기관별융자비중은타지역과큰차이가없지만상대적으로자기자금의비중이낮고금융기관융자비율이높았다. 지방의경우에는주택규모가가장작고 (26평), 월상환액도가장낮은 22만원이지만금융기관대출비율은가장높아서전체자금중약 39% 를금융기관에의존하고있는것으로나타났다. 또한개인대출도다른지역보다높아서 3.6% 가량이개인간자금융통으로조달된부분이다. 결국주택가치를기준으로한금융기관대출이므로주택가격이높은지역에자금이몰리는현상을나타내고있음을알수있다. < 표 3-8> 지역별주택구입자금조달사항 서울 강남 수도권 평균주택규모 ( 평 ) 5 대광역시 지방 전국 매입당시주택가격 ( 만원 ) 금융기관대출 (%) 금융기관대출 + 개인대출 (%) 자기자금 (%) 월상환액 주 금융자금조달처별매입당시주택가격중자금비율 향후주거이동을위한주택금융수요행태분석은 2년이내에이사계획이있는가구를대상으로주거의이동과주택금융수요에대한부분을분석하였다. 이는주택마련에대한실수요를나타내는자료로간주할수있다. 주거이동계획을보면현점유형태가자가인경우대부분, 90% 이상이자가로주거이동계획이있고, 차가의경우에는절반정도로자가와차가가나누어진다. 제 3 장주택금융수요분석 41
< 표 3-9> 2 년내이사계획이있을경우점유형태의변화 ( 단위 : 가구수, %) 현주택의점유형태 이사계획자가차가계 자가 차가 계 자가주택은평균 2억2천만원으로전세보증금평균액약 8천만원의약 3배규모였다. 전체응답자중 59% 가기존주택을구입하려는것으로나타났고신규주택은 33% 가분양받는것으로났다. 전세역시응답자중 64% 가기존주택에전세로이사할계획이있었다. 지역별로는대체적으로주택가격이높은지역일수록많은금액을융자받기를희망하였다. 강남지역은희망융자금액이가장높았으며 (7천4백만원), 반면상환가능금액또한높은편으로나타났다 (63만원). 그러나희망융자기간은가장낮은 8년 6개월에불과하였는데이는주택구입시높은주택가격때문에많은금액의융자를희망하지만소득과자산수준이높아서빠른기간내에부채청산이가능하기때문인것으로예상된다. 반면지방은가장낮은약 4천만원의융자희망금액을나타냈다. < 표 3-10> 지역별주택자금희망조건 ( 단위 : 만원, 년 ) 희망융자금액 월상환가능금액 희망융자기간 서울 강남 수도권 5대광역시 지방 전국 소득별주택금융수요를살펴보면소득이높을수록희망융자금액이높아지며 월상환가능금액도커지고있다. 저소득층의경우약 4 천만원의융자를희망하며 고소득층에서는약 7 천만원이상, 월 76 만원이상의상환을희망하였다. 희망융자 42 주택시장안정을위한주택금융역할강화방안
기간은중소득이가장긴 11 년을희망하고있고고소득의경우 10 년 5 개월을희 망하는것으로나타났다. < 표 3-11> 소득별주택자금희망조건 ( 단위 : 만원, 년 ) 희망융자금액 월상환가능금액 희망융자기간 저소득 중소득 고소득 계 주거이동시현재주택에대한처분을조사한결과현재의주택을양도하는경 우가약 80% 였으며고소득층에서는임대비율이다른소득층에비하여상대적으 로높은 11% 에달했다. < 표 3-12> 소득별현주택처분 ( 단위 : 가구수, %) 양도 소유임대사용기타 계 저소득 (1~3 분위 ) 중소득 (4~7 분위 ) 고소득 (8~10 분위 ) 계 국민은행의주택금융수요실태조사 (2004) 의 3년내에주택을구입한가구를대상으로대출가구의대출이용상품을조사한자료에의하면 시중금융기관의주택담보대출 76.9%, 국민주택기금대출 10.4%, 한국주택금융공사모기지론 은 3.4% 로조사되었다. 한편향후주택구입희망가구가주택구입시희망하는대출상품은 한국주택금융공사모기지론 32.6%, 시중금융기관주택담보대출 31.1%, 국민주택기금대출 22.9% 로시중금융기관의주택담보대출에서점차무기지론으로관심이옮아가고있음이조사되었다. 제 3 장주택금융수요분석 43
< 표 3-13> 대출상품이용종류 ( 단위 : %) 한국주택금융공사모기지론 시중금융기관주택담보대출 국민주택기금대출 기타 모름 / 무응답 2004 현재사용 2004 희망 자료 국민은행 주택금융수요실태조사 최근 3년간주택구입가구의대출만기는 3년이하 41.0%, 10년초과 25.6%, 8~10년이하 12.0% 로평균대출기간은 8.7년인것으로나타났는데, 이결과는 2003년조사에비해대출만기가길어진것으로이는주택금융공사모기지론도입에힘입은것으로분석된다. 희망대출기간은평균 10.4년으로나타났으며점차장기를더선호하는추세로나타나고있다. < 표 3-14> 대출만기 ( 단위 : %) 3 년이하 5 년이하 7 년이하 10 년이하 10 년초과 모름 / 무응답 평균 ( 년 ) 2003년 2004년 2004년희망 자료 국민은행 주택금융수요실태조사 현재주택금융을이용하는조건중하나인대출금상환방식은 만기일시상환 이 49.1%, 원리금균등분할상환 39.5% 로나타났다. 44 주택시장안정을위한주택금융역할강화방안
기타 9% 모름 / 무응답 2% 원리금균등분할상환 40% 만기일시상환 49% < 그림 3-1> 대출금상환방식 그러나점차원리금균등분할상환방식에대한선호가늘어나서약 80% 정도 까지에이르는것으로나타난다. 특히현재차가가구의경우더욱원리금균등분 할방식의상환을원하는것으로나타났다. < 표 3-15> 선호상환방식 ( 단위 : 호, %) 응답가구 ( 호 ) 만기일시상환 원리금균등분할상환 기타 모름 / 무응답 자가 차가 계 자료 국민은행 주택금융수요실태조사 선호하는금리방식은 고정금리 68% 이며점유형태별로는자가보다차가의 경우가더고정금리 (71.4%) 를선호 (84%) 하고있는것으로보인다. < 표 3-16> 선호금리방식 ( 단위 : 호, %) 응답가구 고정금리 변동금리 기타 모름 / 무응답 자가 차가 계 자료 국민은행 주택금융수요실태조사 제 3 장주택금융수요분석 45
신규주택마련을위해서는청약저축과청약예금, 청약부금을주로이용하고있다. 청약저축은자신이살고있는지역의국민주택분양시순위에있어서우선순위의혜택을주는저축으로민영주택은해당이안되며매월 2만원이상 10만원까지 5천원단위로자유롭게납입이가능한저축상품이다. 청약예금은일정금액을넣고빼지않는조건으로가입기간은 1년이지만, 2년이상예치하여야 1순위가되는것으로예치금액에따라청약가능면적이다르다. 청약부금은매달꾸준히입금하되금액은자유로운상품으로 1인당 1계좌이며가족명의로많은계좌를가질수있다. 이런청약저축의특성을감안할때현재자가가구의경우에는청약예금, 부금을많이하고있고 (1.4%), 저축을하지않는비율이 70% 로높게나타났다. 차가의경우자가의경우보다청약관련저축을선호하며그중에서도청약저축 (17.9%) 을가장많이이용하고있고저축을하지않는비율이 50% 로나타났다. 한편청약시예정지역선택은현거주지역을가장선호하며그다음으로는서울과수도권지역을선호하는것으로나타났다. < 표 3-17> 현점유형태별청약저축 ( 단위 : 가구수, %) 청약저축 청약예금, 부금 일반저축 기타 저축하지않음 자가 차가 자료 국토연구원 3. 주택금융수요행태결정요인분석 가구의주택금융행태와관련해서가구특성별로선호하는대출조건을알아보고, 주택금융융자액의결정에대해서분석하고과연주택금융융자의증대가주거안정에어떤역할을하고있는지를분석한다. 따라서주택금융이주거안정과주택시장안정을동시에달성하기위해서정책적으로어떤시사점을얻을수있는지살펴보기위해서소득계층별정책을검토해본다. 46 주택시장안정을위한주택금융역할강화방안
가구의주택금융이용행태를알아보기위해서대출조건인금리조건, 월상환액, 상환방식을결정하는요인에대하여분석했다. 2004 주택금융수요실태조사 ( 국민은행 ) 자료를이용했다. 자료의특성상사용한변수중에는구간변수가많이포함되어있다. 더미변수 : 학력 ( 대학재학이상 =1, 기타 =0) 자녀수 (1명 =1, 2명 =2, 3명 =3, 4명이상 =4) 가구주연령 (30대이하 =1, 40대 =2, 50대 =3, 60대 =4) 희망대출기간 (3년이하 =1, 5년이하 =2, 7년이하 =3, 10년이하 =4, 10년초과 =5) 월소득 ( 기타 =0, 150 만원미만 =1, 250 만원미만 =2, 350 만원미만 =3, 500 만원미만 =4) 월상환액 ( 기타 =0, 20 만원이하 =1, 40 만원이하 =2, 60 만원이하 =3, 80 만원이하 =4, 100 만원이하 =5, 100 만원이하 =6), 먼저금리조건은향후주택구입시주택자금대출조건으로고정금리를선택할확률을로짓모형 (Logit Model) 을이용하여분석하였다. 로짓모형은종속변수가 0 또는 1을갖는모형에대하여누적로지스틱분포함수를근거로분석대상이발생할확률 ( 아래에서는고정금리를선택할확률 ) 을추정한다. 누적로지스틱분포함수 P i (Y =1 X i )= 1 1+e -(α+βx i) 단 Pi 는 i 가 Y 를선택할확률 로짓모형 : L i=ln[ P i 1-P i ]=α+βx i 분석결과가구주연령이높을수록, 희망대출기간이길수록, 원리금균등분할 상환일수록, 소득이높을수록고정금리상품을선택할확률이높은것으로나타 났다. 제 3 장주택금융수요분석 47
< 표 3-18> 로짓모형분석결과 : 종속변수 ( 고정금리선택 =1) 계수 t-value 상수 가구주연령 희망대출기간 연령제곱 원리금균등분할 _ 더미 소득 R 2 한편현주택구입시상환방법을보면가구주의연령이높을수록, 희망대출기 간이짧을수록, 월상환액이적을수록원리금균등분할상환을선택할확률이높 은것으로나타났다. < 표 3-19> 로짓모형분석결과 : 종속변수 ( 현주택구입시원리금균등분할선택 =1) 계수 t-value 상수 가구주연령 월상환액 희망대출기간 가구주연령제곱 R 2 월평균상환액을분석한결과가구의소득과관련된변수인가구주학력이높 을수록, 월평균가계소득이클수록, 그리고가구주연령이작을수록많은금액 을상환하는것으로나타났다. < 표 3-20> 월평균상환액분석결과 계수 t-value 상수 가구주학력 월평균가계소득 연령제곱 가구주연령 자녀수 R 2 48 주택시장안정을위한주택금융역할강화방안
이상으로부터가구의특성에따라선호하는상품이달라지는것을알수있는데가구주연령이높은가구의경우에는 ( 고정금리, 균등상환, 월상환액이높은금융상품 ) 을선호하고저소득계층가구의경우에는 ( 변동금리, 월상환액이적은상품 ) 을, 그리고고소득계층일수록 ( 고정금리, 월상환액이높은상품 ) 을선호한다. 따라서소비자의특성에맞는다양한금융상품을개발하여대출조건을보다다양하게제시해야한다. 앞에서대출조건을분석하였고이제주택금융융자금액에대한수요를분석했다. 지불능력을고려해서 PTI가 30% 이하인가구를대상으로 주거실태및주택수요조사 ( 국토연구원, 2005) 자료를이용하여주택금융융자규모를추정했다. 추정결과소득과관련된변수인교육년수가길수록, 가구주직업이자영업일수록, 자산과관련변수인순자산이없을수록, 주택과관련된변수인주택가격이높을수록, 주거면적이클수록, 지역이서울일수록, 주택유형이아파트가아닐수록, 희망월상환액이클수록주택금융수요액이큰것으로나타났다. 주택금융대출규모에대한분석을통해서주택금융수요는희망월상환액이높을수록이사주택가격이높을수록높다는것을발견할수있었다 < 표 3-21> 종속변수 : 융자금액 주택자금수요 t-value 상수 교육년수 가구주직업더미 _ 자영업 순자산 주택가격 1인당거주면적 주택유형더미 _ 아파트 지역더미 _ 서울 희망월상환액 R 2 Adj_R 2 F-stat Durbin-Watson 제 3 장주택금융수요분석 49
그럼과연주택금융융자액을늘리는것이주거안정을제고시키는데도움이될것인지살펴보도록하겠다. 주택금융은궁극적으로주거안정을위해서자금을융통시키는역할을해야한다고생각된다. 주택금융의역할을보기위해서점유형태에서임차를선택하는가구의특성과주택의특성을찾아보았다. 로짓모형으로점유형태를임차로선택할확률에대하여분석한결과는아래의표와같다. < 표 3-22> 로짓모형분석결과 : 종속변수 ( 점유형태임차선택 =1) 계수 t-value ln순자산 LTV ln희망융자금액 ln현주택가격 주택유형 가구주연령 Pseudo R 2 이모형을근거로 LTV가변화할때점유형태가변할확률을모의실험 (simulation) 해보았다. 2005 주거실태및주택수요조사에의하면저소득계층의금융기관이용액에대한 LTV는 0.35, 중소득계층은 0.34, 고소득계층은 0.31로나타난바있다. 이때저소득계층이자가의점유형태를선택할확률이 0.3% 에해당되는데 LTV가점차증가하여 0.35에서 0.6으로높아짐에따라자가를선택할확률이점차높아지게된다. 소득계층별로 LTV를변화시켰을때바뀌는자가선택확률은아래의표와같다. 즉현재저소득계층에속하는가구가임차선택에서자가선택으로바꿀확률은 LTV가높아질수록높아진다. 그러나그변동분은중소득계층의가구가더큰영향을받는것으로나타난다. 중소득계층 ( 현재 LTV는 0.34) 에속하면서미래에임차를선택하려던가구가 LTV 비율을 35% 에서 60% 까지증가시킴에따라서 1% 에서 3.4% 까지자가선택의확률이증가하였다. 그러나고소득계층은 1.4% 정도의확률이증가하였고저소득계층에서는 0.6% 의확률이증가하는데그쳤다. 50 주택시장안정을위한주택금융역할강화방안
결국이는소득계층별로볼때저소득계층의자가점유를돕기위해서는 LTV 비 율을증가시키는것으로는큰효과를볼수가없으며중소득계층이가장큰영향 을받는것으로해석할수있다. < 표 3-23> 소득계층별 LTV 변화에따른자가선택확률 미래에자가점유를 LTV 0.35 0.45 0.55 0.6 선택할확률 저소득 중소득 고소득 그렇다고하면 LTV를어느수준에서선정하는것이자가선택확률을높이게되는가? 주택금융을이용하여주택을구입하고자하는사람의성격에따라최대 LTV가달라질것이다. 그가구의소득수준, 미래의소득에대한예상과현재소득대비주택가격비율 (PIR) 이주택금융이용정도를결정하는중요요인이될것이다. 그이외에도월상환금액과만기등의대출조건역시도주택금융의결정에요인이된다. 따라서윤주현 (2001), 이용만, 정희수 (2003) 모형을이용하여가구의특성에따른최대이용가능한 LTV와대출기간을찾아본다. P I = L I r V L = 1 I V 1- (1+r) n r 1 1- (1+r) n L: 대출금액, V: 주택가격, P: 원리금지불액, I: 소득, r: 대출이자율 n: 대출만기, P/I: PTI, V/I: PIR, L/V: LTV 대출금을원리금균등분할상환으로가정하고고정금리를가정할때위의관 계를아래에서처럼 LTV 를극대화하는기간선택모형으로변형할수있다. 제 3 장주택금융수요분석 51
1 max L V = P 1- I (1+r) n I V r st.r= r 0 +αlog(n) r 0: 단기이자율 α: 위험프리미엄결정계수 이모형의해를 simulation으로구한값은아래의표와같다. 2005년주택담보대출기준으로기준금리 (r 0 ) 를 5.5% 로가정하였고, PIR의전국평균값 (2005 설문조사결과 ) 이 6.01이므로 PIR을 4,5,6,7의네가지경우에대하여비교하였다. 기간은단기인 3년을포함하여 3,5,10,15,20,25,30,35년까지, PTI 10) 는 5%, 15%, 25%, 30% 의네가지경우에대하여분석하였다. 위험프리미엄결정계수가 0.05인경우에대하여분석하고이보다더낮은경우와더높은경우에대해서도비교해보았다 ( 부록표참조 ). < 표 3-24> 대출만기별, PIR별최대 LTV PTI=0.09 만기기간 PIR=4 PIR=5 PIR=6 PIR=7 10) 국민은행의주택금융실태조사 (2004 년 ) 에의하면전국평균이 15.96% 이었고 2005 년국토연구원주택수요조사에의하면소득계층에따라고소득계층은 9%, 저소득계층은 22% 로나타났다. 52 주택시장안정을위한주택금융역할강화방안
PTI=0.15 만기기간 PIR=4 PIR=5 PIR=6 PIR=7 PTI=0.25 만기기간 PIR=4 PIR=5 PIR=6 PIR=7 PTI=0.3 만기기간 PIR=4 PIR=5 PIR=6 PIR=7 분석결과단기이자율이낮을수록 LTV 는커지고최대 LTV 를가능하게하는 만기에는변화가없는것으로나타난다. 이는향후금리상승이예상됨에따라향 후에는점차가계의 LTV 가감소할것을예상할수있다고하겠다. 제 3 장주택금융수요분석 53
한편만기별위험프리미엄결정계수가변함에따라최대 LTV의차이가발생하는데, 미래의소득이증가하리라고예상하는가구의위험프리미엄결정계수는상대적으로낮다고볼수있다. 미래의소득증가예상가구는미래의소득이감소하리라고예상하는가구보다도 LTV가더높다. 한편미래의주택가격상승이이자상승보다크다고예상된다면현재주택을구입하기위해더많은자금을대출받고자할것이다. 본결과에의하면 α=0.03인경우와 α=0.07인경우 PTI가 4이고만기 10년일경우 7% 의 LTV차이가발생했다. 한편대출기간을고정시켜본다면 PTI가클수록, PIR이낮을수록, 그리고 α가낮을수록 LTV가높게나타난다. 4. 시사점 주택금융에대한수요는점차대출조건이장기로, 원리금균등상환으로그리고고정금리선호로방향이지워지고있다. 이는한국주택금융공사의출범이후장기주택자금에대한공급이가능했기때문으로보인다. 가구의특성에따라선호하는상품의특성이달라지는데가구주연령이높은가구는 ( 고정금리, 균등상환, 월상환액이높은금융상품 ) 을선호하고저소득계층가구는 ( 변동금리, 월상환액이적은상품 ) 을, 그리고고소득계층일수록 ( 고정금리, 월상환액이높은상품 ) 을선호한다고하겠다. 주택금융융자금액에대한수요추정결과소득이높을수록그리고주택가격이높을수록, 희망월상환액이클수록주택금융수요액이큰것으로나타났다. 주택금융의역할은자금이필요한가구가안전하고효율적으로자금을이용해서주거생활의안정을제고시키는데있다고하겠다. 따라서소비자의특성에맞는다양한금융상품을개발하여대출조건을보다다양하게제시해야할것이다. 문제는선별적으로주택자금을공급하여주택시장의안정을뒷받침할수있어댜한다는점이다. 이를위해서는투기수요와실수요를구분하고실수요자에게자금이공급될수있도록해야한다는것이다. 즉투기수요는억제하고실수요자 54 주택시장안정을위한주택금융역할강화방안
에게, 그리고비교적장기로안정적인상환능력이있는가구에게자금을공급할수있도록해야할것이다. 실수요자이면서시장에서자력으로주거문제를해결할수없는가구에게는정부정책으로주거안정을도모할수있어야할것이다. ( 손경환 2003) 에의하면 LTV한도와 PTI한도를함께시행할경우주택수요억제효과가크게나타난다고밝혀지고있는데투기수요의경우 LTV와 PTI 한도를함께병행하여사용하는정책을고려해볼수있겠다. 특히소득계층별로금융이용행태에서큰차이가있었다. 저소득계층일수록 LTV가높고 PTI와 DTI도높은경향이있었다. 저소득의경우 LTV를높여줄수록자가점유를선택할확률이높아졌다. 그러나향후상환능력의문제가발생할경우오히려주거불안을더촉발하게될우려가있다. 공급측면에서금융기관이대출에따른리스크를회피할수있는 LTV한도가전국평균 62.4%( 신뢰수준 95% 에서 ) 로추계된바있다 ( 손경환 2003). 따라서저소득계층보다는중소득계층의경우 LTV 완화에따른주거안정효과가크게나타날뿐아니라향후상환능력에따른주거불안정유발도낮을것으로기대된다. 저소득계층가구에게는 LTV를높여주는것보다저렴한주택을공급해서 PIR 을떨어뜨리는것이더유효한정책이라고보여진다. 손경환 (2003) 에의하면주택자금의대출을안정적으로유지할수있는수준을 LTV 60%, PTI 30% 라고할때주택가격이폭락 (15% 하락 ) 하고금리가 3%p 상승하게되면대출가구의 2.57% 가량이위험에속하게된다고보고있다. 따라서 LTV가높은저소득계층가구의경우가대출환경이악화될경우가장위험한그룹에속할우려가크므로우선적으로는주택시장이안정적이되도록하는정책이필요하고또한저렴한주택의공급이필요하다고생각된다. 실수요자의상환능력을배양시키기위해서조세감면을통해가계의가처분소득을증가시켜주고, 대출상품의표준화를통해거래비용을감소시켜줄수있을것이다. 조세감면은주택자금대출원리금지급액을모두소득공제해주는방법과이자만소득공제해주는방법이있을수있는데 ( 이용만 2003) 에의하면이자만감면하더라도장기적으로효과가있을것으로보고있다. 제 3 장주택금융수요분석 55
56 주택시장안정을위한주택금융역할강화방안
4 C H A P T E R 4 주택금융공급분석 이장에서는금융공급현황과공급측면에서의문제점, 그리고향후전망을살펴본다. 또한은행부실화에대한외국의경험을통하여주택시장과주택금융공급의안정을도모하기위한시사점을도출한다. 1. 주택금융공급현황 1) 우리나라주택금융공급구조 주택금융공급은크게제도권금융과비제도권금융으로분류할수있다. 제도권금융이란금융기관을매개로하여자금의공급이이루어지는금융을의미하며, 비제도권금융이란금융기관을매개로하지않고자금의공급이이루어지는금융을의미한다. 제도권금융은다시자금조달원에따라크게공공자금과민간자금으로분류할수있는데, 공공자금은주로정부의재정지출이나국공채발행등을통해조달되는국민주택기금과농협의농촌주택개량자금으로구성되어있다. 민간자금은은행이나생명보험회사등에서제공하는주택자금으로, 이들자금들은주로예금이나금융채또는회사채발행등을통해조달되고있다. 민간자금은다시주택자금대출과일반자금대출, 그리고기업자금대출과프로젝트금융, 부동산금전신탁자금, REITs자금등으로구별된다. 비제도권금융은제도권부문 제 4 장 주택금융공급분석 57
에서충분한주택자금을제공하지않음에따라임차인이나주택수요자로부터자금을차입하는형태로, 전세자금과선분양자금이대표적인비제도권금융이라고할수있다. 한편주택금융은저당대출 (mortgage) 이형성되는 1차저당대출과저당대출이유통되는 2차저당대출로분류할수있으며, 제도권은제1차저당대출이라고할수있다 11). 2차저당대출은 1998년에자산유동화제도가도입되고 1999년에주택저당채권유동화회사법이제정되면서제도적으로가능하게되었으며, KoMoCo가저당대출유동화를중개하면서제2차저당대출이가능하게되었으나현재는주택금융신용보증기금과합병되어한국주택금융공사가설립되었다. 그외주택금융을지원하는제도로서제도권금융에대한지원은주택신용보증기금의보증과유동화지원이있으며, 비제도권금융에대한지원제도로는주택임대차보호제도와주택분양보증제도가있다. 주택자금대출 국민주택기금 농협개량자금 공공자금 한국주택금융공사보증유동화제도권금융 금융기관주택자금대출금융기관일반자금대출금융기관기업자금대출프로젝트금융, 신탁, REITs 민간자금 주택금융 전세금융 선분양금융 비제도권금융 임대차보호제도 < 그림 4-1> 우리나라주택금융제도 분양보증제도 11) 저당대출회사를통해주택금융수요자에게자금을공급해주는시장을제 1 차저당대출시장 (primary mortgage market) 이라고하며, 저당대출 (mortgage) 의유동화를통해주택금융수요자에게필요한자금을조달하는시장을제 2 차저당대출시장 (secondary mortgage market) 이라고한다. 다시말해제 1 차저당대출시장은주택저당대출상품이최초로형성되는시장을말하며, 제 2 차저당대출시장은제 1 차저당대출시장에서형성된주택저당대출상품이다시거래되는시장을말한다. 58 주택시장안정을위한주택금융역할강화방안
2) 주택금융공급주체별특징 현재우리나라주택금융시장규모를파악할수있는자료가부족해서정확한규모를알수는없으나, 순수한주택구입목적의대출로한정할경우 2005년 9월기준으로약 106조원규모이다. 한국은행에서집계하는예금은행의가계대출규모가약 276조원으로서이중 52.8% 가주택구입용목적이라고할경우대략 146 조원이제도권주택금융규모로볼수도있다. 여하튼주택자금대출의잔액기준으로보면공공금융인국민주택기금 (44.4%) 과, 민간금융기관인시중은행 (47.7%) 이우리나라주택자금의 90% 이상을공급하고있어서아직도공공금융의비중이상당히높은수준이다. 그러나 2005년 9월기준신규대출액기준으로보면국민주택기금이 21.7% 로민간금융기관의공급비중이점차커지고있고, 한국주택금융공사모기지론도 2005년 9월기준으로 7조 2662억원으로점차규모가커지고있어민간금융시장을통한주택자금공급이더욱확대되고있다. < 표 4-1> 주택금융공급주체별시장점유율 (2005.9 월기준 ) 12) 구분 대출액비중잔액기준비중 억원 비중 억원 비중 계 국민주택기금 시중은행 지방은행 특수은행 외국계은행 자료 한국주택금융공사 주 시중은행 국민 신한 외환 우리 제일 조흥 하나 한미은행 년부터한국씨티은행으로출연 지방은행 경남 광주 대구 부산 전북 제주은행 특수은행 농협 수협중앙회 중소기업은행 외국계은행 한국씨티 홍콩상하이 미쓰이스미토모 중국 은행 12) 한국주택금융공사법제 56 조와시행규칙제 3 조에의거하여주택금융신용보증기금에출연하는금융기관이제출한주택자금대출금액의집계치이다. 이는한국주택금융공사법에의거하여주택금융신용보증기금에출연하는금융기관이제출한주택자금대출금액으로실제금융권에서가계일반자금대출계정으로실행된대출은집계되지않았다. 제 4 장 주택금융공급분석 59
민간금융기관의주택자금공급을보면상위5개시중은행이일반자금대출기준으로 75%, 주택자금대출기준으로약 95% 를공급하고있다. 특히, 국민은행은전체시중은행의 32.8% 를차지하고있으며특히주택자금대출만볼경우 73.7% 를차지하고있다. 2위인농협은주택자금대출의경우 6.9% 에불과하다. < 표 4-2> 주요 10 개은행시장점유율 (2004 년기준 ) 순위 은행 잔액기준 백억원 비중 일반주택계일반주택계 국민 농협 우리 하나 신한 제일 조흥 외환 한미 기업 합계 자료 국민은행 내부자료 주 일반 일반자금대출계정 주택 주택자금대출계정 < 표 4-3> 미국상위 10 위대출기관 (2003 년기준 ) 순위 대출기관 잔액비중 백만 계 자료 60 주택시장안정을위한주택금융역할강화방안
미국의경우에는상위 5개기관이 10개은행대출의 76.3% 를차지하고있고, 1 위은행인 Washington Mutual Bank가 18.2% 로서 2위은행 (16.6%) 과대출금비중면에서차이가크지않다. 그러나우리나라의경우에는최근대출기관간의경쟁이치열해지면서독점적시장구조가완화되고는있으나, 미국에비해상당히독점적인구조를가지고있다는것이특징적이다. 3) 주택자금공급과정 현재대출시장에서신용불량자를제외하고대출이가능한상황으로대출심사의의미는크지않다. 대출신청서도매우간략하여소득증빙, 가처분소득의규모와기타부채에대한내용정도가주를이루고있으며일부서비스경쟁차원에서매우편리하고간단한절차를운영해왔으며, 대출관리도일반적인대출의관리방법과마찬가지로이자의연체여부및대출기일의연체여부관리에국한되어있다. 은행은정해진기준에의해매월자산건전성분류를하고있는데이기준 ( 정상, 요주의, 고정, 회수의문, 추정손실 ) 에따라각단계별로일정율의대손충당금을적립하고있고연체발생시부동산담보권을실행하여임의경매하여배당금으로대출금을상환받고나머지는대손처리하고있다. 이러한주택자금공급의특징은일반시중은행의대출이차입자의상환능력에대한조사보다는담보물에더중점을두고있기때문이다. 국내시중은행들의대출과정들이각기내규와지침에의해주택자금공급이이루어지고있긴하지만, 일반가계자금과구분되어주택구입을위한자금을확인하여자금흐름이왜곡될수있는여지를차단하여야함에도불구하고구입에따른확인절차가대출심사과정에서이루어지지못한점도있었다. 그러나한국주택금융공사모기지론의경우는대출과정의시작부터유동화를바탕으로연결선상에서이루어지고있어, 시중은행의주택담보대출위주의대출을개선하는데큰영향을주고있다. 제 4 장 주택금융공급분석 61
2. 주택금융공급의주요문제점과향후전망 1) 단기대출상품에대한높은의존도 지난몇년동안주택자금수요자에게는주택대출이용이쉬워지면서주택구입의기회가더욱확대되었다. 그만큼주택금융시장의접근성이높아졌다는측면에서는매우긍정적인현상이라고할수있다. 그러나, 문제는질적인측면에서보면문제발생가능성이큰단기금융상품에대한의존도가높다는것이다. 2004년주택금융수요실태조사결과에의하면주택구입시대출을이용한가구중에서대출만기가 3년이하 가 41% 이고, 국민은행내부자료에의하면주택가격이급상승하던 2002년에주택대출이용고객의 74% 13) 가대출만기가 3년미만 으로단기대출상품에대한의존도가상당히높음을알수있다. 단기대출상품은대부분상품구조상변동금리상품으로이자만상환하다가만기에원금을일시에상환하는상품이대부분으로시장금리가급등할경우변동금리로자금을빌린가계들은대출원리금을감당할수없어파산할우려가있다. 또한, 시장유동성이급격히위축될경우에금융기관들이단기로빌려준자금을회수하기시작하게되면단기로자금을조달한가계들이대거파산할수있는위험을내재하고있다. 따라서주택소유자가원금상환을위해담보주택을일시에매각할경우재고주택의공급증가로주택시장을교란시키는요인으로작용하게될가능성이높다는데문제가있는것이다. 13) 국민은행자료는가계일반대출도포함되어있기때문에주택구입용대출이용고객이많은수요실태조사결과와차이가난다. 62 주택시장안정을위한주택금융역할강화방안
< 표 4-4> 대출만기 14) ( 단위 : %) 3 년이하 5 년이하 7 년이하 10 년이하 10 년초과 모름 / 무응답 평균 ( 년 ) 전체 20~30 대 40대 50대 60대이상 2003년 자료 국민은행 주택금융수요실태조사 대출기간이단기화된이유는단기대출의경우대부분 3개월 CD 유통수익률과연계된대출금리를적용함으로써장기대출에비해금리가낮을뿐만아니라, 과거 CD 유통수익률은변화가거의없어 CD 연동대출금리는매우안정적인모습을보여왔었다. 따라서차입자들이금리변화에대한민감도가매우둔화된상태인데다만기가단기이지만주택가격상승시기에는담보가상승으로금융기관들이대부분만기연장처리를해주고있었기때문에금리가높은장기대출상품을선택할이유가없었다. 주택자금을공급하는금융기관측면에서보더라도은행의자금조달수단은대부분 3년이내의예금으로구성되어있어장기대출취급시자금조달 운용의 14) 주택대출기간별신규취급액비율 (2002. 12 월말기준 ) 단위 3년이하 3년초과 10년미만 10년이상 20년미만 20년이상 1998년 1999년 2000년 2001년 2002년 자료 : 국민은행내부자료 주 : 2001년까지는구주택은행주택자금대출자료, 2002년 1~3분기까지는주택자금대출 + 일반자금대 출기준 ( 국민은행기준 ), 2002년 4/4분기는가계대출중주택담보대출기준 ( 국민은행 ) 제 4 장 주택금융공급분석 63
기간불일치가발생하게되고원화유동성비율준수를위해서는대출의단기운영이불가피한실정이었다. 다행히도주택금융공사의장기모기지론의출시를계기로은행들도장기대출상품을출시하기시작하면서단기대출에대한의존도가상당히줄것으로기대된다. 2) 담보위주의대출시스템 다음으로기존금융기관의대출시스템이담보중심의대출이라는것이다. 2000 년이전까지만하더라도담보인정비율 (LTV; Loan To Value ratio) 개념이적용되지않았다. 이는호당대출한도가제한되어있었기때문에금융기관에서굳이담보인정비율을적용할필요가없었기때문이다. 2000년이후금융기관에서적용하고있는담보인정비율을적용한대출가능금액산정프로세스를통해담보위주대출시스템의주요특징을살펴보자. 담보인정비율은 ( 대출금액 + 선순위채권 + 임대차예상금액 ) 을주택담보가격으로나눈값으로정의된다. 구체적으로보면 < 그림 4-2> 에서주택실거래가격이 A일경우시세의하한가또는상한가의평균을담보조사가격 B로우선계산하고, 향후경락예상가격 C를추정한후선순위채권이나기존임대차를빼게된다. 그리고대출실행당시임대차가없더라도향후임대차가발생할경우향후채권회수시은행채권에우선하기때문에이금액을미리차감 15) 하여대출가능최대금액을최종적으로결정한다. 차주가거주하고있는주택이라고할지라도향후임대차가발생할경우에대비하여담보대출금액을낮게결정함으로써주택가격하락등의경우에도회수가능금액을높이는안전판의역할을하고있는것이다. 15) 임대차예상금액은담보조사가격이일정금액초과시구입주택의방의개수 보증금 (1,600 만원 )/2, 담보조사가격 2 억이하이고임대차없는방수가 3 개이하이면 1 개만차감하였다. 따라서실제대출가능금액을높이기위해서한때대출취급지점장의권한으로임대차예상금액을공제하지않기도하였으며, 주택금융공사모기지론의경우아파트에한해서임대차예상금액을공제하지않고있다. 64 주택시장안정을위한주택금융역할강화방안
시세하한가또는상 / 하한기평균 A 지역별주택형태별경락율반영 C 주택실거래가격 B 담보조사가격 C 향후경락예상가격 선순위채권, 기존임대차 D D 향후발생가능한우선변제소액보증금 E 담보사정가격 L 대출금액 < 그림 4-2> 대출가능금액산정프로세스 따라서대출금을충분히상환할능력이있다고할지라도주택자금수요자의상환능력을객관적으로측정할수있는기반구축이미흡하여대출금액은주택의담보가치에의존한대출을실행하고있는것이다. 따라서대출을받는차입자의상환능력과무관하게대출을실행하기때문에대출가능금액이낮을뿐만아니라 16) 주택경기의존적인운용을할수밖에없으며, 대출에대한모니터링도담보물을중심로한지역별연체율등을측정하는수준에그치고있다. 주택담보대출을받아주택구입을했는지사업용으로사용했는지에따라위험이다름에도불구하고, LTV를충분히낮게설정해놓고있기때문에대출자가누구인지어떤용도로사용되었는지는 17) 중요한관심사가될수없는것은어쩌면당연한것이었다. 만약, 사업자금용도로주택을담보로하여대출을받은경우는주택가격이비록상승하고있더라도사업경기악화로부실이발생하게될경우, 은행은자금회수를위해주택을경매에넘기게되면일시에주택공급량이증가하게되어주택가격을하락시킬가능성이있는것이다. 금융기관의관점에서상환능력지표를반영할경우리스크관리능력을향상시 16) 담보인정비율이 60% 라고할지라도주택담보가격의 60% 에서선순위채권과임대차예상금액을빼기때문에실제대출가능금액은주택구입가격의최대 50% 정도수준에불과하게된다. 17) 국민은행연구소 2002 년 가계대출이용실태조사 결과에의하면주택담보대출의약 20% 는사업자금용도로사용된것으로조사된바있다. 제 4 장 주택금융공급분석 65
킬수있고, 대출자산의건전성이향상되는등의장점이있다. 그럼에도불구하고, 그동안소득에의한상환능력을반영하는것이지연된이유는소득입증이용이한급여생활자등은주택담보대출신청의절반수준에불과하고, 나머지절반의자영업자, 기타소득자등은소득입증이사실상매우어려웠다는것이다. 그리고, 귀중한재산인주택을담보로제공함에도추가로재직증명서나소득서류등을발급받기위하여세무서를방문해야하는등복잡한절차에대한거부감이컸기때문이다. 특히중도금대출의경우는일시에많은대출을취급해야하는금융기관으로서는입증소득의허위나위변조여부등제출서류의진위를확인하는데프로세스신설과인력및시간이추가되어대출비용이증가하는문제가있어상환능력을적용하는것이사실상어려웠다. 결국, 낮은 LTV 규제환경하에서 1개금융회사가독자적으로먼저시행할경우다른금융회사로의대규모고객이탈위험이있기때문에민간에서독자적으로실행하는것은여러가지로어려운점이많았다. 그러나향후대출기관이주택대출심사시상환능력을반영한다면, 주택투기수요에대한금융지원을억제함으로써주택가격안정에기여할뿐만아니라, 소득에기초한금융거래인식이확산되므로인해소득의투명성향상과장기대출활성화등의효과를가질수있을것이다. 3) 금융기관간치열한대출경쟁 외환위기이후저성장과더불어정착된저금리구조는주택금융시장에중요한시사점을제공하고있다. 금리의하락은종래금리경쟁력에서절대적우위를바탕으로정책적목표에따라선별적대출프로그램을큰어려움없이운영하던국민주택기금에중대한도전으로부상했다. 은행들이주택금융시장에본격적으로진출함에따라국민주택기금과유사한고객을대상으로대출경쟁을하는현상이발생했다. 금융기관의여신포트폴리오관점에서도타여신보다주택담보대출금리의하 66 주택시장안정을위한주택금융역할강화방안
락폭이상대적으로커서주택금융시장에서의은행간경쟁이확대되었다. 2005 년 3월기준으로금리하락의정도를여신종류별로비교해보면, 2003년말에비해주택담보대출과주택자금대출금리의하락폭은각각 110bp, 124bp로대기업 100bp, 중소기업 68bp보다크게하락했다. 그리고신용대출에비해만기가장기이고, 일단고객을확보하면수수료등여타부문에서부가수익창출이가능해장기우량고객확보차원에서주택대출경쟁이심화되고있는것이다. 1.05 1.00 0.95 0.90 대기업 SME 0.85 0.80 주택담보대출 0.75 주택자금대출 0.70 `03 년 1 월 `04 년 1 월 자료 국민은행연구소 < 그림 4-3> 8 대은행 18) 의평균신규여신금리추이 `05 년 3 월 또한, 주택자금대출은가장매력적인여신상품으로주택자금대출시장이연간 10% 이상증가하고있으며, 자산건전성이양호하고, 고객군도타여신보다위험이적다. 주택자금대출은여신에서가장많은수익을내는상품으로, 세전 ROE 27.5% 이상으로, Basel II 도입 ( 위험가중치 50% 35% 로감소 ) 시점에서세전 ROE 약 50% 까지상승할것으로예상하고있어, 금융기관간경쟁은더욱치열해질것으로보인다. 2004년 3월한국주택금융공사의설립으로은행대출에비해담보인정비율이높고원리금균등상환방식으로시간이지날수록상환부담이줄어드는공사모기 18) 하나, 우리, 신한, 한미, 조흥, 외환, 기업, 제일 `03 년각금리대비하락정도 제 4 장 주택금융공급분석 67
지론의장점이부각되기시작하면서금융기관간대출경쟁은더욱치열해졌다. 공사모기지론출시에따라기존에국민은행중심의독점적주택자금공급에서 공급기관이다양해졌다. 2005 년들어국내주요은행들은만기가돌아오는주택 담보대출을재유치하고, 공사모기지론설립으로주택담보대출시장이커질것이 라는판단에따라추가할인옵션, 타행전환대출, 급여이체고객등에대해금리 를할인해주거나기존고객을통한네트워크마케팅을도입하는등다양한금리 할인상품을출시하고있다. 그리고주택담보대출상품의경쟁력을강화하는한 편, 대출모집인을활용한영업을통해시장확대를꾀하고있다 19). 여기에글로벌은행 (Citigroup, Standard Chartered, HSBC 등 ) 들도우리나라주 택금융시장을주요목표시장으로설정하고있어그경쟁은더욱치열해질것으 로보인다. 이처럼금융기관들의경쟁이치열해질수록주택자금수요자에게는 유리한상황이기는하지만, 과잉경쟁이지속될경우대규모부실대출자산을발 생시키는촉매역할을할우려가있다. < 표 4-5> 공사모기지론취급기관별실적 ( 단위 : 억원 ) 구분 취급금액 점유율 취급건수 점유율 하나 외환 제일 국민 우리 삼성생명 기업 대한생명 농협 삼성화재 신한 계 자료 한국주택금융공사 주 기간동안의취급기준 19) 지난해외환, 제일, 우리은행이대출모집인과계약을맺었고, 올해초우리은행은개인과계약하는기존방식대신대출모집전문업체인우리모기지를통해은행대출상품및공사모기지론상품판매를강화하고있다. 68 주택시장안정을위한주택금융역할강화방안
4) 주택금융시장구조변화전망 단기주택담보대출위주에서장기주택금융이점진적으로확대됨에따라은행의단기대출이모기지론으로점진적으로교체될것이예상된다. 또한은행의주택담보대출상당수가만기도래함에따라이들고객을유치하기위한경쟁이심화될것이다. 따라서향후주택시장은단기변동금리대출은은행, 장기대출은국민주택기금, 주택금융공사, 은행간의경쟁이치열할것으로전망된다. 중장기적으로국내시장에서장기주택대출수요가증가하게되면 MBS 발행을전제로주택대출마케팅에특화하는모기지회사가등장하는등주택금융시장의가치사슬이해체되어미국시장과같이기능분화 (Unbundling) 가촉진될것으로예상된다. 미국시장에서는고금리시기를거치면서기존의주택대출전문기관인주택대부조합이쇠퇴하고 MBS발행을전제로주택대출마케팅에특화하는모기지회사가급성장하게되었으며, 주택대출실행, 사후관리등종래에는금융기관내에서일괄처리되던주택대출업무가대출실행, 2차시장매각, 대출사후관리등기능별로분화되어전문화된기관이수행하는체제로전환하였다. 주택금융시장의가치사슬이해체되고기능분화가진전되면각프로세스별경쟁이심화되면서전체적으로모기지의수익성이악화되는한편자금력으로주택대출시장을지배했던상업은행의시장지배력이크게약화될것으로예상되고있다. 주택자금에대한수요자우위시장이지속되면서은행간대출경쟁심화로대출금리하락, 자금이용접근성증대등수요자편익성이증대되고, 공사모기지론수요증가와더불어대출만기나 LTV 기준에따라주택대출시장세분화촉진이예상된다. 즉, 공사모기지론대상에서제외되는고가주택또는거액대출의경우는은행중심의시장으로형성될것으로전망되고, 연령, 소득, 자산규모, 금리민감도등차입자속성에따른고객세분화가예상된다. 또한금리변동에따른은행대출수익과공사모기지론서비싱업무수익이반대구조로금리변동에따른주택대출수익변동의안정화가가능해짐에따라, 주택대출사업의수익구조변화도예상된다. 제 4 장 주택금융공급분석 69
대출신청 주택대출실행 (Primary Market Loan Production) 대출처리대출심사 주택대출채권매각 (Delivery) Ginnie Mae 민간투자가 대출종결 2 차시장매각 Fannie Mae 대출사후관리 (Loan Administration) 대출관련회계업무 에스크로관리 연체관리 대출관리계약 (Loan Servicing Agreement) 투자은행 Freddie Mac 고객서비스 포트폴리오관리 주택대출기관 2 차시장투자가 자료 김정인 국내 시장활성화가능성진단과파급영향분석 국민은행 경영정보 < 그림 4-4> 미국주택금융시장의가치사슬 3. 은행부실화에대한외국의경험 부동산가격을비롯한자산가격은필연적으로등락하는특성을갖는다. 주요국의과거경험에비추어보면, 은행의부동산담보대출비중이지나치게높은상황에서는부동산가격이급락하면은행대출의부실화와은행의부실화로연결될가능성이높은것으로나타났다. 그대표적인사례로 1980년대후반미국의 Savings and Loan( 이하 S&L) 20) 위기와 1990년대후반일본의은행위기를들수있다 21). 본장에서는대표적인은행위기로거론되는이두사례를중심으로은행 20) 당시미국의상업은행들은기업에대한여신제공에집중하였으므로주택저당대출은주로 S&L 을통하여이루어졌다. 따라서 S&L 위기는주택금융부분에서의은행위기에대한교과서적인사례라고할수있다. 이에대한보다자세한논의는 Mishkin and Eakins(2003) 를참조하기바란다. 21) 부실화의핵심은부동산담보대출비중이높았을뿐아니라부동산가격의 100% 까지대출해준고 LTV 대출이많았기때문임 70 주택시장안정을위한주택금융역할강화방안
부실화의배경과은행부실화에대한금융당국의정책대응을살펴보고, 여기에 대한시사점을도출하고자한다. 1) 미국의 S&L 위기 22) (1) 대출시스템과부실화배경 S&L은 1932년제정된연방주택은행법 (Federal Home Loan Bank Act) 을근거로설립되어, 주택저당대출 (mortgage) 위주의보수적인자금운용을하는금융기관이었다. S&L은 Federal Savings and Home Loan Banking Board( 이하 FHLBB) 라는자체감독기관과 Federal Savings and Loan Insurance Corporation( 이하 FSLIC) 23) 이라는자체예금자보호기구를두고있었다. S&L은 국민의주택보유촉진 이라는공적목적을달성하기위해고정금리로장기의주택저당대출을제공한반면 24), 이를위한자금조달은단기예금 (short-term deposit) 에의존했다. 25) 이에따라 S&L은태생적으로자금의조달과운용간의만기불일치 (maturity mismatch) 문제를안고있었고, 이로인해금리변동위험에쉽게노출될수있는취약성을갖고있었다. 그러나이러한 S&L 산업의구조적인취약성은 Regulation Q 26) 라는예금금리제한정책으로인해 1970년대후반까지드러나지않았다. Kane(1985, 1989), Eichler(1989), Barth(1991), Holland(1993) 를비롯한많은연구들은 S&L의위기가 1970년대후반에들어서 S&L의예대금리차가확대되고시장금리가급등하면서시작되었음을지적했다. 1970년대후반에들어서 S&L의 22) 이부분은 Curry and Shibut(2000), Ely and Vanderhoff(1991), Gupta and Misra(1999) 등을요약 정리한것이다. 의자금은 이자체적으로조성한기금과일반국민의세금으로조성되었다 24) S&L 이변동금리로주택저당대출을하는것은 1981 년까지허용되지않았다. 25) Ely(1991) 는자금조달을단기예금에의존하는 S&L 에게고정금리의장기주택저당대출을취급하도록한것이 S&L 위기의단초임을지적하고있다. 26) Regulation Q 는 S&L 의예금금리의최고수준을제한하는정책이다. 이정책은만기불일치문제에직면한 S&L 에게적정수준의예대금리차를보장하기위한목적으로도입되었다. 제 4 장 주택금융공급분석 71
예금상품과신종금융상품인 MMF(money market fund) 와의자금유치경쟁이격화되었다. 이에따라 S&L 예금상품이시장금리보다높은수준의예금금리를제시하면서 S&L의자금조달비용과대출원리금상환으로부터창출되는현금흐름간의격차가더욱확대되었다. 1979년 10월 Paul Volcker 미연준의장이통화량증가율을제한하기로결정하자시장금리가치솟기시작했다. 단기시장금리는 1979년 6월부터 1980년 3월사이에 6.14%p(9.06% 15.2%) 상승했다. 이처럼시장금리의수준과변동성이갑자기증가하자 S&L의자산 / 부채만기불일치에기인하는구조적인취약성이부각되기시작했다. 그리고 1980년에들어서단기시장금리가 16% 를넘어서자많은 S&L들이회복불능의지경에이르게되었다. 시장금리상승에따라예금금리는올려주어야하지만, 대출금리는금리가낮은시점의금리로고정되어있었으므로큰폭의역마진이발생했다. 1981년과 1982년에는예대금리차가각각 -1.0% 와 -0.7% 로확대되었으며, S&L들의손실이 $100억에달하였다. 과거금리변동성이그리크지않았던시기에는특별한위험관리기법이필요하지않았으므로, 이를갖추지못했던 S&L로서는적지않은위기에직면하게되었다. 시장금리가급등하자낮은금리의고정금리주택저당대출위주로구성된 S&L 포트폴리오의시장가치는떨어졌고수익구조는악화되었다. 이로인해많은 S&L들이파산지경에까지이르게되었다. < 표 4-6> 은 1980년부터 1989년까지 S&L산업 27) 의총자산과순소득을나타내고있다. 1981~82년사이에 S&L산업의총자산은소폭증가한반면, 순소득은음 (-) 의값 (1981: -4.6 billion, 1982: -4.1 billion) 을나타냈다. 27) 산업은 예금보험에가입한 로정의한다 72 주택시장안정을위한주택금융역할강화방안
< 표 4-6> S&L 산업 * 의총자산및순소득 년도 S&L 수 S&L 총자산 순소득 산업은 예금보험에가입한 로정의함 자료 ( 단위 : 개, $ Bill) < 표 4-7> 은 1980~88년기간중 S&L의파산건수와비자발적및자발적합병건수를나타내고있다. 1980~82년사이에총 118개의 S&L( 총자산 $43 billion) 이파산하였으며, FSLIC가이들부실금융기관을정리하는데총 $3.5 billion의비용이소요되었다. 또이기간중에 493건의자발적합병과 259건의감독기관에의한강제적합병이있었다. < 표 4-7> S&L 산업의파산및합병 (1980-1988) 단위 건 연도 파산 비자발적 강제적 건수 총자산 추정비용 합병 합병 자료 그러나이와같은 S&L 산업의구조조정에도불구하고 1982 년말현재유형 제 4 장 주택금융공급분석 73
순자산 (tangible net worth) 28) 의장부가치 (book value) 를기준으로판단했을때지급불능상태에놓인 S&L이무려 415개 ( 총자산 $220.0 billion) 나존재했다 ( 표 4-8). < 표 4-9> 에서볼수있듯이 1980년에 5.3% 에달하던 S&L 산업의유형자산 (tangible asset) 비율이 1982년에는 0.5% 로줄어들어, S&L산업의유형순자산가치가사실상 0에근접했다. < 표 4-8> FSLIC 예금보험가입 S&L 의부실추이 단위 개 연도 S&L 수 S&L 총자산 지급불능 S&L 수 * 지급불능 S&L 총자산 * 유형자산 총자산비율에의해분류한것임 자료 < 표 4-9> FSLIC 예금보험가입 S&L 의유형자산추이 연도 S&L 수 S&L 총자산 유형자산 ($ Bill) 유형자산 / 총자산 (%) 28) 유형순자산은순자산에서감독상의영업권을비롯한무형자산을제외한순자산으로정의된다. 74 주택시장안정을위한주택금융역할강화방안
(2) 정책대응 1980년다수의 S&L들이파산지경에이르렀으나당시감독당국인 FHLBB는이들을동시에청산하기에충분한자금과인력을보유하고있지못할뿐아니라, 예상되는반발을무릅쓰고이와같은급진적인조치를취할충분한정치적인힘도갖고있지않았다. 1980년부터 1982년사이에미의회와 FHLBB는부실 S&L에대한근본적인대책보다는각종규제완화를통해 S&L 산업의수익성을높이고이를통해일시적으로지급불능사태를막는정책에치중했다. 이들은이자율이하향안정화되면 S&L 산업의부실문제와보다근본적인만기불일치문제는다시수면아래로가라앉을것으로기대했기때문이다. 그러나이러한미봉적인조치들을 S&L 산업의부실을더욱키워 S&L 위기의심각성을더욱심화시키는역할을했다. 이때취해진조치의대표적인예로다음세가지를들수있다. 첫째, S&L의투자대상에대한규제완화를들수있다. 미의회와 FHLBB는 S&L에대해 1 서비스회사에대한직접투자와 2 총자산 40% 이내에서상업용부동산에대한담보대출을허용했다. 이처럼주택저당대출보다잠재적수익성은높으나위험성이높은업무를 S&L에허용한것은그동안고정금리주택저당대출에서발생한누적된손실을만회할수있도록하기위한것이었다. 이와같은조치는 S&L들은지나친위험추구를조장하는결과를가져왔다. S&L들은 1980년대에들어서전통적으로취급해온주택저당대출의비중을줄였다. 대신건설및서비스회사에대한직접투자와부동산개발업자에대한대출등위험자산의비중을크게늘렸다. < 그림 4-6> 에서보는바와같이주택저당대출이 S&L 산업의총자산에서차지하는비중이 1981년에는 78% 에달하였으나 1986년에는 56% 로크게축소되었다. 제 4 장 주택금융공급분석 75
자료 : FDIC < 그림 4-5> S&L 자산중주택저당대출비중추이 (1978-1986) 둘째, S&L에대한자기자본기준완화조치들을들수있다. 이와같은조치들은일반적인회계기준과는일치하지않지만, S&L 산업의부실을축소하기위한방편으로이루어졌다. 그대표적인예로감독상의영업권 (supervisory goodwill) 29) 부여를들수있다. FHLBB는타 S&L의부실자산을인수한 S&L에대해감독상의영업권을부여하고이를자기자본으로계상할수있도록했다. 이조치는 S&L들이더적은자기자본을가지고영업을할수있도록하였으며, 이는결국 S&L들의위험추구를더욱조장하는결과를가져왔다. 셋째, S&L의인수또는설립시요구되는자기자본요건의완화를들수있다. 1982년 S&L 인수또는설립시요구되는자기자본요건을크게완화했다. 그결과 1982년부터 1985년사이에많은 S&L들이신규로시장에진입했다. < 표 4-10> 에서볼수있듯이 1980~1986년사이에총 492개의 S&L이신규허가를받은가운데, 1984년한해에는무려 133개에달하는 S&L이신규로허가를받았다. 이과정에서이해상충의소지가있는부동산개발업자나금융기관경영경험이없는무자격자에의해운영되는 S&L들이늘어나기시작했다. 감독상의영업권이란인수한타 의자산시장가치와부채간의차이를일컫는다 예를들면 새로인수한 의자산시장가치가 인데부채가 이라면 이감독상의영업권에해당되며 이를자기자본으로계상할수있었다 76 주택시장안정을위한주택금융역할강화방안
< 표 4-10> S&L 신규허가추이 Year 주정부허가 연방정부허가 전체허가 합계 자료 1980년대중반에들어서면서유가와부동산가격이폭락하기시작하면서 S&L 포트폴리오에내재된신용위험과투자위험이현실화되었다. 텍사스를예로들면, 1980년대초반유가급등과함께발생한부동산붐이 1984년부터꺼지기시작했다. 이에따라부동산담보대출의연체율이증가하고, 담보로잡은부동산가격이떨어짐에따라 S&L들이보유한자산의가치가급격히하락했다. 그결과 S&L들은예금자들이원하는시기에원하는금액을지급하지못하게되었다. 특히, 문제의심각성은 S&L들이보유한자산중상업용부동산에대한대출및투자의비중을늘린데있었다. 부동산가격이하락세로돌아서자상업용부동산가격은주택가격보다더큰폭으로떨어졌고, 이는 S&L들이보유한자산가치손상에큰기여를했다. 더욱이그동안주택저당대출에특화하여온 S&L로서는증가된위험을통제할수있는위험관리기법을갖추지못한형편이어서사태의심각성은더한것이었다. 이러한문제는비록텍사스에서가장두드러지게나타났지만, 미국의다른지역들도이와비슷한상황에처해있었다. 1984년후반부터 FHLBB는 S&L 산업의리스크관리를강화하고, 위험한투자에제동을걸기시작했으나이미때는늦었다. < 표 4-11> 을보면 1986년에이르러서 FSLIC의기금보유액이마이너스 (-$6.3 billion) 로전환하여 FSLIC 자체가지급불능상태에놓였음을알수있다. FSLIC은 1986~89년사이에 296개의부실 S&L들을정리하였으나, 그방식이대부분이인수 합병방식에의한것이어서본질적인 S&L 산업의문제를해결하기에는역부족이었다. 제 4 장 주택금융공급분석 77
< 표 4-11> FSLIC 기금보유액추이 연도 FSLIC 기금보유액 ($ Bill) 자료 1989년 2월새로취임한부시대통령이국민의세금으로 S&L 산업을구제하는방안구상을국민들에게공표함에따라 S&L 위기의심각성이처음으로국민들에게알려지게되었다. 미의회는 1989년후반에 금융기관개혁, 회생및강화법안 (Financial Institutions Reform, Recovery and Enforcement Act, 이하 FIRREA) 을통과시켰다. FIRREA에의거하여이미신뢰성을상실한 FHLBB와지급불능상태에놓인 FSLIC이폐지되었다. 대신 S&L에대한감독기관으로 Thrift Supervision이설립되었으며, S&L의예금보험업무도 S&L을제외한타권역에대한예금자보호업무를맡고있던 FDIC로이관되었다. 30) 아울러이법안하에서부실 S&L 정리를목적으로 Resolution Trust Corporation( 이하 RTC) 이설립되었으며, 부실 S&L의정리를위해공적자금이투입되었다. RTC는 1989~90년사이에부실 S&L들을집중적으로정리하였으며, 그결과 1989년과 1990년에각각 318개 ( 총자산 $135 billion) 와 213개 ( 총자산 $130 billion) 의 S&L이청산되었다. 31) 1993년부터이자율이안정되고부동산시장이회복세를보이면서 S&L의자산가치가상승하기시작했다. 이어 1995부터는 S&L의경영상태가점차호전되면서오랜기간지속되어온 S&L 위기가일단락되었다. 미국이 1986년부터 1995년 30) 이조치로인하여 FDIC 는미국의유일한예금자보호기구가되었다. 31) 1986~89 년사이에 FSLIC 가 296 개를정리하였으며, 1989 년 ~95 년사이에 RTC 가 747 개를정리했다. 이에대한보다자세한내용은 Curry and Shibut(2000) 을참고하기바란다. 78 주택시장안정을위한주택금융역할강화방안
사이에부실 S&L들을정리하기위하여부담한비용은총 $153 billion이다. 32) 그리고이과정에서총 1,043개 ( 총자산 $519 billion) 의 S&L들이정리되었다. 부실금융기관의정리를위해천문학적인액수의자금이투입되고, 대공황이후최다의금융기관이정리된 S&L 위기는미국의대표적인은행실패사례로꼽히고있다. 2) 일본의은행위기 33) (1) 대출시스템과부실화배경 1995년 7개의주택금융전문회사 ( 이하주전 ) 34), 1개의지역은행그리고 5개의신용협동조합으로이루어지는총 13개의일본금융기관이사실상파산지경에이르렀다. 1997년 11월에는주요도시은행중의 Hokkaido Takushoku 은행이건전자산과부채를 Hokuyo 은행으로의이전해줄것을요청하면서영업중지를선언했다. 1998년 10월에는 Long-Term Credit 은행과 Nippon Credit 은행이잠정적으로국유화되었다. 금융자율화 (1970 년후반 ) 주택담보대출및부동산가격급락및부동산개발업자에 1990 년은행위기대출부실화대한대출증가 < 그림 4-6> 1990년대일본은행위기의배경 32) 이비용의 81% 를국민의세금으로충당하고, 나머지를 S&L 산업이부담했다. 이에대한보다자세한내용은 Curry and Shibut(2000) 을참고하기바란다. 33) 이부분은 Ueda(1998), Gower(2000), Kanaya and Woo(2000), Kawai(2003) 를요약 정리한것이다. 34) 주전은원래주택저당대출취급을목적으로은행과여타금융기관에의해설립되었으나, 추후에주전의업무는부동산개발업자에대한대출까지확대되었다. 그결과주전은부동산가격하락위험에지나치게노출되었다. 버블붕괴로부동산가격이하락하자이위험은현실화되어주전의부실여신문제가발생했다. 제 4 장 주택금융공급분석 79
이와같은은행위기가발생하게된근본적인원인으로우선 1980년대의부동산버블형성과 1990년의버블붕괴를들수있다. < 그림 4-7> 가예시하는바와같이은행이주택저당대출과부동산개발업자에대한대출을크게늘린상황에서버블붕괴로부동산가격이급락하자대출부실화와은행부실화가발생했다. 일본은행상업은도시은행 (city), 지방은행 (regional), 신탁은행 (trust), 장기신용은행 (longterm), 신용금고 (shinkin) 로세부분류된다. < 그림 4-8> 는이들세부부분별로부동산관련대출이전체대출에서차지하는비중을나타내고있다. 각세부부분별로약간의차이는있지만, 부동산관련대출비율은은행산업전체적으로동일한패턴을보이고있다. 즉, 부동산관련대출이 1980년대중반부터증가하기시작하여 1990년전후에정점에달하고, 그이후에도크게줄어들지않는것으로나타난다. 자료 주 는도시은행 은상위지방은행 는하위지방은행 는신탁은행 은장기신용은행 은신용금고를각각나타낸다 < 그림 4-7> 일본은행들의부동산산업대출비율 < 그림 4-9> 는일본은행들이부동산관련대출의비중을크게늘렸던 1980 년 대중반이일본의지가가급등했던시기임을보여준다. 또 < 그림 4-9> 은 1990 년 80 주택시장안정을위한주택금융역할강화방안
대에들어지가가지속적인하락세를보여주는데, 이는은행들이부동산관련대출을크게늘린상황에서부동산버블이붕괴되자은행들의부실여신문제가발생했을가능성을시시한다. 실제로 Ueda(1998) 는 148개은행들에대한횡단면자료를이용하여, 1990년까지부동산관련대출이많은은행일수록더심각한부실여신문제를겪었음을보였다. 자료 주 : 지가는 6 대도시평균지가이며, 주가지수는 TOPIX index 임 < 그림 4-8> 일본의지가, 주가지수, 명목 GDP 추이 일부에서는부동산버블이외에일본의금융시스템이나금융감독구조도일본의은행위기를불러오는데중요한역할을했다는지적도있다. 35) 미국의 S&L 위기와달리, 은행위기후일본의금융시스템에커다란변화가있었던것이이러한주장을뒷받침한다고볼수있다. 1970년대후반각종자본시장규제완화조치 36) 이후, < 표 4-12> 에서보는바와같이일본대기업들의자금조달방식에큰변화가있었다. 1980년대중반부터 대표적인예가 이다 36) 이때취해진자본시장규제완화조치는일본정부가더많은국채를발행하고자하는목적과미국의금융시장개방압력을수용하기위해이루어진것이었다. 제 4 장 주택금융공급분석 81
1990년대초반사이에일본대기업들은은행차입을통한간접조달의비중 (1979~83: 30.3% 1984~88: 8.7% 1989~93: 4.3%) 을줄이고, 회사채발행을통한직접조달의비중 (1979~83: 7.6% 1984~88: 16.1% 1989~93: 11.8%) 을늘렸다. 아울러이기간동안에일본대기업들은내부유보 (retained earning) 37) 를이용한내부조달의비중 (1979~83: 57.5% 1984~88: 76.6% 1989~93: 83.8%) 을크게늘렸다. 이처럼일본대기업들이회사채발행과내부조달의비중을늘리자일본은행들은시장점유율과수익성이하락하는상황에직면하게되었다. < 표 4-12> 일본대기업의자금조달방식추이 ( 단위 : %) 기간내부조달 은행차입 외부조달 회사채 년 년 년 년 년 자료 주 대기업의구분기준은기간별로다름 가장최근기간인 년의선정기준은시가총액 억엔이상임 년표본기업수는 개 년표본기업수는 개임 한편, 1979년양도성예금증서 (CD) 가도입되고 1985년부터는예금금리자유화조치가시행된결과, 1980년대중반에은행의유효자금조달비용 (effective deposit cost) 이증가했다. 반면이기간동안에은행의유효대출금리 (effective lending rate) 는지속적인하락세를보여유효예대금리차 (effective lending margin) 가크게축소되었다 ( 그림 4-10). 37) 이기간동안에일본대기업들의내부유보가증가한이유로는일본경제의성장세가둔화되면서기업들이마땅한투자처를찾기어려웠던점을들수있다. 82 주택시장안정을위한주택금융역할강화방안
자료 < 그림 4-9> 일본은행들의자금조달비용및대출금리추이 시장점유율축소, 수익성하락및예대금리차축소에직면한은행들은 1980년대중반부터 1990년대초반까지부동산담보대출의취급을크게늘리게되었다. 부동산담보대출은심사비용이적게들뿐만아니라 38) 리스크도상대적으로적다고인식되었기때문이다. 39) 유효예대금리차는은행들이부동산관련대출을늘리게됨에따라회복되기시작했으며, 1987년부터는안정적인수준으로유지하게되었다 ( 그림 4-10). 은행들의부동산담보대출증가는여러경로를통해이루어졌다 ( 표 4-13). 첫번째경로는은행들이부동산거래와관련한대출을직접적으로증가시킨경로 (1983: 6.4% 1987: 10.2% 1990: 11.3%) 이다. 두번째경로는은행들이금융및보험회사에대출을증가시키고, 금융및보험회사는증가된대출금을이용하여부동산담보대출을늘린경로 (1983: 5.9% 1987: 10.2% 1990: 10.0%) 이다. 세번째경로는개인에대한부동산담보대출을확대한경로 (1983: 9.9% 1987: 11.3% 1990: 16.3%) 이다. 38) 부동산관련대출은미래부동산가격에대한추정외에별다른신용분석을필요하지않았으므로심사비용이적게들었다. 39) 일본의부동산가격은 1975 년에잠시하락한것을제외하면지속적인상승세를보였으므로부동산을담보로하는대출은상당히안전한것으로인식되었다. 제 4 장 주택금융공급분석 83
< 표 4-13> 일본은행들의대출대상추이 ( 단위 : %) 1983년 1987년 1990년 제조업 비제조업 부동산 금융및보험 기타비제조업 개 인 기 타 자료 실제로은행들의부동산담보대출증가는상당한위험 (default risk) 을수반한것이었는데, 그이유는다음과같다. 첫째, 은행들이담보로잡은부동산의가격이상당히고평가된상태였으므로부동산담보대출은부동산가격의하향위험 (downside risk) 에심각하게노출되어있었다. 1980년대버블형성기에는부동산담보비율 (loan-to-valuation ratio) 이최고 125% 에달한적이있었는데, 이처럼부동산담보비율이높아짐에따라부동산가격의하향위험은더욱증폭되었다. 둘째, 부동산담보대출의확대는상당한신용위험 (credit risk) 의증가를동반했다. 부동산담보대출은대기업보다는주로소규모기업이나개인에게이루어졌으므로, 과거은행대출이대기업중심으로이루어질때보다대출자의신용도가크게낮아졌다. 소규모기업이나개인에대한대출이증가하면할수록대출자에대한모니터링에서규모의경제가작동하지않게되어대출자에대한모니터링이어려운측면이있다. 하지만당시은행들은대출자에대한신용평가와모니터링보다는부동산담보대출의판촉에더열을올리는상황이었다. 40) 담보를징구하고이루어진대출은은행들로하여금대출자에대한신용평가와모니터링을하는유인을줄였으며, 그결과은행대출의평균적인질적수준은크게떨어졌다. 40) Bank of Japan(1991) 은이에대한증거로신용평가와모니터링업무가대출판촉부서에소속된점을들고있다. 84 주택시장안정을위한주택금융역할강화방안
1990년대초반부동산버블의붕괴는부동산담보대출에내재된리스크가현실화되었다. 1990-91년기간중금융당국이통화량을긴축하고은행의부동산대출에상한을도입하자버블은붕괴되었다. 41) 부동산버블의붕괴는담보가치를크게손상시켰으며, 이는상당수의부동산담보대출을회수불능여신 (non-performing loan) 으로만들었다. 42) 당시일본의금융당국은몇가지정책적인오류들을범했는데, 이러한정책적인오류들도부동산버블의발생및붕괴와함께일본은행위기의발생원인으로지목되고있다. 첫번째정책적인오류로 1970년대후반부터시작된금융자유화의속도가너무느리고폭도제한적이었던점을들수있다. 일본의금융자유화는매우서서히진행되었다. 금리자유화를예로들면 1985년시작되어 9년뒤인 1994년완료되었다. Ueda(1998) 는만약일본이전면적인금융자유화조치가 1980 년대에성공적으로이루어졌다면일본금융위기로인한비용이훨씬줄어들었을것이라고주장하였다. 금융자유화에도불구하고, 은행산업내에서세부적인업무영역제한이여전히존재했다. 즉, 장기여신을취급하는은행과단기여신을취급하는단기은행이분리되어있었으며, 신탁은행과소규모은행은각각신탁업무와중소기업에대한대출업무에만특화되도록되어있었다. 금융자유화조치는자본시장과은행산업간, 그리고은행산업내세부업무영역간의경쟁을격화시켰다. 대기업들이주식시장과채권시장을통한직접조달을늘리자대기업에대한여신제공을목적으로설립된장기신용은행과신탁은행의대출수요가크게줄어들었다. 또한도시은행들이중소기업과개인에대한대출을경쟁적으로늘리는과정에서그동안중소기업과개인에대한여신을주로취급해온소규모은행들의시장규모가상당부분잠식당했다. 이처럼금융자유화과정에서어려움을겪게된특화은행들은부동산담보대출을경쟁적으로늘렸다. 두번째정책적인오류로는은행리스크관리체계에공백이발생했던점을들 41) 일본의부동산버블붕괴의원인및결과에대한보다자세한논의는 Hoshi and Kashyap(1999) 과 Kanaya and Woo(2000) 를참조하기바란다. 42) 이때은행권전체의부실채권은약 700 조엔에달하였으며, 상위 25 개은행중 14 개가적자를기록했다. 제 4 장 주택금융공급분석 85
수있다. 일본은행들은감독당국인재무성의직접적이고포괄적인규제를받았다. 선진금융시스템에서는은행이자체적으로리스크관리체계를갖춘가운데주주와예금자에의한감시를받는체제이지만, 일본에서는재무성이이모든것들을전적으로대신하는체제였다. 그러나 1970년대와 1980년대의규제완화를통해재무성에의한은행통제가사라졌지만, 이를대체하는새로운시스템은만들어지지않았다. 그결과은행들이부동산담보대출을늘리면서부동산가격하락위험에심각하게노출되었음에도불구하고이를통제할수있는시스템이없었다. (2) 정책대응 1997년부터 1998년사이에체계적인은행위기에직면하기전에는금융당국이상당히미온적인방식으로대응했다. 1996부터 1997년사이에금융당국이취한대표적인조치로예금보험요율의인상, 적정시정조치의입법화, 예금보험제한의일시적폐지등을들수있다. 예금보험요율은 1971년부터예금부채의 0.012% 로고정되다가 1996년 3월에 0.048% 로인상되었다. 적정시정조치는은행이자기자본기준을충족하지못하면취해지는조치로서, 금융당국은이조치를통하여은행에경영개선계획을제출하고여신을위험도에따라 5단계로분류하고외부감사를받을것을요구할수있다. 1996년 6월부터 2001년 3월까지예금보험공사는부실은행의예금의전액을보장하는조치를취하였다. 하지만이러한조치들은은행보다는신용협동조합의부실여신문제해결을위한것이었다. 은행의부실여신문제에대한근본적인해결을위해서는공적자금의투입이필요했으나, 공적자금의투입은실현되지못했다. 이처럼금융당국이초기에미봉적인대응으로일관한이유로다음몇가지를들수있다. 첫째, 당시일본경제는부실금융기관처리를위한법적장치와적절한사회안전망을갖추지못하였는데, 이로인하여금융당국은부실금융기관의처리에망설일수밖에없었다. 둘째, 금융당국은일본경제가성장세를회복하면 86 주택시장안정을위한주택금융역할강화방안
자연스럽게부실금융기관의경영상태도호전될것으로기대했다. 하지만 Kawai(2003) 를비롯한많은연구들은일본금융당국이 1990년대중반에부실금융기관에대한결정적인조치를취했다면 1997-98년의체계적인위기를피할수있었을것이라고주장한다. 1997-98년일본은체계적인은행위기에직면하게되었다. 은행들의주가가동시에급락했다. 몇몇은행들은은행간자금시장에서자금을빌릴수없게되었으며, 소수의은행들은뱅크런 (bank run) 에직면했다. 1997년말부터는일본은행들이해외차입시지불해야하는 Japan premium이크게증가하였다. 43) 이에따라금융당국은은행의부실여신문제해결을위한결정적인조치들을내놓을수밖에없었다. 1997년 12월에는예금보험공사 (Deposit Insurance Corporation) 가은행부실의해소를위해 1998년 3월까지 30조엔의자금을확보하기로발표했다. 1998년 6월에는금융감독원 (Financial Supervisory Agency) 이설립되어재무성의금융기관감독및검사업무가금융감독원으로이관되었다. 1998년 12월에는금융산업을감독하는금융재건위원회 (Financial Reconstruction Commission) 를설립되었다. 1998년 3월과 1999년 3월에은행들이자기자본비율을유지할수있게하기위하여각각 1.82조엔과 7.5조엔의공적자금이투입되었다 ( 표 4-14). 43) Hokkaido Takushoku 은행과 Yamaichi 증권이도산한직후인 1997년 12월에는 Japan premium은 100 bp에달하였다. 제 4 장 주택금융공급분석 87
은행 < 표 4-14> 은행의자기자본증액을위한공적자금투입규모 March 1998 March 1999 후순위대출 전체 우선주 후순위 채권 ( 단위 : 십억엔 ) 전체 우선주 후순위 채권 City Banks Tokyo Mitsubishi Daiichi Kangyo Sakura Sumitomo Fuji Sanwa Tokai Daiwa Asahi Long-Term Credit Industrial Bank Long-Term Credit Nippon Credit Trust Banks Mitsubishi Trust Sumitomo Trust Mitsui Trust Yasuda Trust Toyo Trust Chuo Trust Regional Banks Yokohama Hokuriku Ashikaga Total 자료 1998 년 10 월과 12 월에는 Long-Term Credit Bank 와 Nippon Credit Bank 가각각 국유화되었다. 1998 년 12 월에는은행위기해소를위한공적자금이 60 조엔 44) 으 로증액되었다. 그리고 1999 년 5 월부터는 1996 년 6 월입법화된적정시정조치가 시행되었다. 은행들의자본증액을위해공적자금이투입된이후은행들의구조 조정이본격적으로이루어졌다. 그결과은행들의자기자본비율이개선되었고, 44) 17 조엔은파산한은행의예금자보호에, 25 조엔은비교적건실하지만어려움을겪고있는은행에대한자기자본증액에, 그리고나머지 18 조엔은임시로국유화한은행의운영자금으로활용하였다. 88 주택시장안정을위한주택금융역할강화방안
1999 년 4 월부터는 Japan premium 이크게축소되면서일본의은행산업이안정성 을회복하였다. 3) 은행부실화에대한외국경험으로부터의시사점 이상에서살펴본미국 S&L 위기및일본은행위기의원인과이에대한정책당국의대응을통해얻는시사점들을요약해보면다음과같다. 첫째, 담보비율이부동산가격변동에대해일정한완충작용을하기위해서는상한이필요하다. 1983년이전미국에서는 S&L의주택담보비율에대한최고한도가주택평가금액의 75% 로정해져있었다. 그러나 FHLBB는부실 S&L들이지속적으로영업할수있도록하기위하여 1983년에이최고한도를폐지하였고, 그결과 S&L이주택평가금액의 100% 까지주택을담보로대출을할수있게되었다. 일본의경우에는 1980년대버블형성기에부동산담보비율이최고 125% 에달한적이있다. 두사례모두부동산담보비율이부동산가격변동에대해일정한완충작용을하기위해서는상한이설정될필요가있다. 둘째, 적절한위험관리를위해서는부동산대출에있어개인별한도가존재하여야한다. 1983년이후 S&L의감독기관인 FHLBB는특정개인에대해지나치게많은부동산담보대출이이루어지는것을허용했다. 결국부동산개발업자들에대한무분별한대출이이루어졌고, 이들에대한대출집중은상업용부동산가격의하락시대출부실화로이어졌다. 이러한사례는특정개인이부동산담보대출을통하여지나치게높은레버리지를얻는것을통제할필요가있음을시사한다. 셋째, 부동산담보대출에도대출자에대한신용위험평가가병행되어야한다. 일본경제는 2차세계대전이후부동산가격의하락을경험하지못했다. 그결과일본은행들은부동산담보대출자에대한신용도를평가하고이를대출금리에반영하려는노력을소홀히했다. 실제로부동산담보대출은기존대기업에대한대출에비해대출자들의신용도가크게떨어졌다. 하지만일본은행들은대 제 4 장 주택금융공급분석 89
기업들이은행으로부터의차입을줄이자, 대출자에대한신용고려없이부동산을담보로한대출을무분별하게늘렸다. 버블붕괴로부동산가격이급락하지신용위험은현실화되어은행대출의부실화를가져왔다. 이와같은사례는은행의부동산담보대출에도대출자에대한신용위험평가가병행되어야할필요성이있음을시사한다. 넷째, 주택담보대출을취급하는금융기관들이장단기불일치문제에대한대비책을갖출필요가있다. S&L 부실화의가장근본적인원인은장단기불일치문제에있었다. 우리나라에서는주택담보대출이변동금리대출에치우친반면고정금리대출의수요는많지않아이와같은장단기불일치문제가아직까지발생하지않았다. 고정금리대출에대한수요가많지않았던요인으로그동안금리가하향안정세를유지한측면이크다고볼수있다. 만약앞으로금리가상승세를보이고변동폭이커지면고정금리대출수요또한증가할것으로기대된다. 이에따라단기수신에주로의존하는은행들이고정금리장기대출을취급함으로써발생할수있은장단기불일치문제에대한대비책마련이필요한것으로보인다. 다섯째, 금융기관에대한자기자본규제에있어서일관성을갖출필요가있음을시사한다. 1980년대초반 S&L 산업의부실을축소하기위해 S&L에대한자기자본기준이완화되었다. 이와같은조치는 S&L들이더적은자기자본을가지고영업을할수있도록함으로써 S&L들의위험추구를조장하는결과를가져왔다. 이러한사례는금융기관들의도덕적해이를막기위해서는금융기관에대한자기자본규제가항상일관되게이루어져야할필요성이있다. 여섯째, 예금자보험요율이개별금융기관의리스크정도에따라달리산정될필요성이있다. 1980년대초반 S&L 산업의위험자산보유비중이증가했음에도불구하고 S&L 산업에대한예금자보험요율은변하지않았다. 이는결국개별 S&L로하여금도덕적해이와무분별하게위험추구행위를유발했다. 일본의경우에도예금보험요율이 1971년부터 1996년까지예금부채의 0.012% 로고정되어있었다. 1990년대초반부터은행들의위험자산보유비중이증가했음에도불구하 90 주택시장안정을위한주택금융역할강화방안
고은행에대한예금자보험요율은변하지않았다. 이처럼은행의위험자산보유와무관하게결정되는예금보험요율은은행들로하여금부문별한위험추구를조장하는결과를낳았다. S&L 위기와일본의은행위기두사례는모든금융기관들에게동일한예금보험요율을일률적으로적용함으로써예금보험요율이금융기관의위험노출정도와무관하게설정되는것이바람직하지않음을시사한다. 일곱째, 적절한위험관리를위해서는금융기관의부동산대출에대한실효성있는제한이있어야한다. 1990년대부동산버블이붕괴되자일본재무성은은행들에게부동산관련대출을축소할것을요구했다. 은행들이이러한감독당국의창구지도를표면상으로는지키는듯했으나, 실제로는자회사인주전을통한부동산관련대출을늘렸다. 이와같은사례는은행의부동산대출에대한규제가실효성있게이루어져야할필요가있다. 여덟째, 정책당국이부실금융기관문제에적시에개입함으로써사회적비용을최소화할수있다. S&L 위기의근본원인은자금조달과자금운용간의만기불일치에있었다. 즉, 단기예금에자금조달을의존하는 S&L에게고정금리의장기주택저당대출을취급한것이근본원인이었다. 그러나정책당국은변동금리의장기주택저당대출허용을비롯한만기불일치문제의해소책보다는미봉적인대책마련에급급했다. 1966년 Regulation Q의연장조치는 S&L에게적정수준의예대금리차를지속적으로보장함으로써만기불일치문제로인한 S&L 부실화가능성을미래로이연시켰다. 그리고 1980년대초반 S&L 산업의부실화가표면화되기시작하였지만, S&L 산업의부실정리가아닌투자대상규제완화와자기자본규제완화라는미봉적인조치만을취했다. 결국이는 S&L의위험추구를조장함으로써 S&L 산업의부실을더욱확대하는요인으로작용했다. < 그림 4-11> 을보면부실 S&L 정리의최적시기가 1983년중반임을알수있다. 제 4 장 주택금융공급분석 91
자료 < 그림 4-10> FSLIC/RTC 의누적손실규모 즉, 부실 S&L들의정리를담당한 FSLIC 또는 RTC 45) 의누적손실이 1983년중반에최소화되고이후그규모가급격히증가하기때문이다. 이와같은사례는정책당국이부실금융기관문제가발생하면초기단계에개입함으로써사회적비용을크게줄일수있음을시사한다. 일본은행위기의경우에도부실여신문제를해결하기위해서는공적자금의조달이필요했다. 그러나부실은행에공적자금을투입하는것에대해국민들의동의를얻는데실패하고, 은행부실화문제를해결할수있는적정시기를놓쳤다. 그결과은행부실화로인한국민의부담은더욱증가했다. 일본의은행위기역시 S&L 위기에서처럼정책당국이부실금융기관문제에적시에개입함으로써사회적비용을줄일수있다. 정책당국이부실금융기관의문제를조기에개입하기위해서는금융기관의부실을신속히파악할수있는조기경보시스템을갖출필요가있는것으로보인다. 4. 시사점 우리나라주택금융공급은주택금융시장의규모를파악할수있는자료가부 년후반에 가청산되었으며 가맡아온부실 정리업무가 로이관되었다 92 주택시장안정을위한주택금융역할강화방안