216. 11. 2 (16-83 호 ) : 주택도시기금의이해와역할변화 주택도시기금이란 주택시장변화와주택도시기금의역할 향후기금의방향
[Summary] 주택도시기금은지난 1981년이후대표적인서민주택금융으로써주택구입및전세자금지원뿐아니라주택건설자금을지원하는등주요한역할을수행 현재까지약 482만호의주택건설자금을지원 ( 약 19조원 ) 하는등국내주택재고확보에중요한역할을담당하였으며, 기금설치이후주택보급율은빠르게증가 최근주택공급량증가및인구구조변화가진행되면서국내주택시장은수요자중심으로빠르게변화, 이에주택도시기금의역할도변화 2년대이후주택보급률이증가하면서수요자중심의시장으로변화하는가운데, 인구저성장시대에진입하면서주택시장의큰변화흐름에직면 지난 23년기금의근거법이주택법으로변경되면서기존의주택기금의지향점이 주택공급확대 에서 주거복지향상 으로변화, 저리의다양한주택구입및전세자금대출상품을제시 공적기관으로서주택도시보증공사의역할강화, 특히수요자금융과도시재생지원금융 으로전환됨에따라기존금융시스템의변화와더불어도시재생사업의원활한진행기대 주택도시기금이란 주택도시기금 ( 舊국민주택기금 1 ) 은지난 33년간주택구입자금융자, 임대주택건설자금, 서민전세자금등을지원 국민주택기금은 198년대서민주택금융분야에서중요한역할을수행, 특히원활한주택공급을위해건설자금지원및무주택서민에게저리의주택자금을제공 [ 그림 1] 주택도시기금조성액 [ 그림 2] 주택도시기금의운용 7 6 ( 천억원 ) 기타 청약저축 융자금회수 국민주택채권 7 6 ( 천억원 ) 지급준비자금 차입금상환등 융자사업 5 5 4 4 3 3 2 2 1 1 '85 '88 '91 '94 '97 ' '3 '6 '9 '12 '15 주 : 연간신규금액기준 '87 '9 '93 '96 '99 '2 '5 '8 '11 '14 1 지난 215.1 월국민주택기금을주택도시기금으로개편하고주택및도시재생사업으로확대 1
국민주택기금은 1981 년설치된이후한국주택은행이위탁관리하였으나, 민영화 및국민은행과합병 (2 년 ) 되면서 KB 국민은행이기금업무를위탁관리 이후 28 년국민주택기금의관리체계가개편되면서우리은행이총괄수탁을맡았 으며일반수탁은행으로시중 4 개 ( 농협, 신한, 하나, 기업 ) 이선정, 213 년에 KB 국민은행이일반수탁기관으로다시포함 한편기금은국민주택채권, 청약저축, 자체재원및복권기금등으로자금이조성되 며, 이는임대및분양주택의건설자금을지원하거나수요자대출 ( 주택구입및전 세자금대출등 ) 등을위해사용 [ 표 1] 주택도시기금의연혁 1972.12.3 국민주택건설촉진법제정 ( 법률제 249 호 ) 1973.1 국민주택자금계정을한국주택은행에설치 1981.4.7 주택건설촉진법개정 ( 법률제 342 호 ) 1981.7.2 국민주택기금설치및한국주택은행에기금업무위탁 - 국민주택자금계정으로부터자산 5,44 억원승계 1997.8.3 한국주택은행민영화 ( 한국주택은행법폐지 ) 2.1.27 기금의운용, 관리업무위탁기관을주택은행에서건설교통부장관이지정하는금융기관으로변경 -21.11 월한국주택은행과국민은행간통합 22.11.1 국민주택기금재위탁은행선정 ( 우리은행, 농협중앙회 ) 23.2.1 재위탁은행업무취급 ( 대출및청약저축업무개시 ) 23.5.9 주택법으로전문개정 ( 법률제 6916 호 ) 26.1.1 재위탁은행국민주택채권업무취급개시 28.1.28 213.4.1 215.1.6 국민주택기금수탁은행선정 ( 경쟁입찰 ) - 총괄수탁은행 : 우리은행 - 일반수탁은행 : 농협중앙회, 신한은행, 하나은행, 기업은행 국민주택기금수탁기관확대 - 총괄수탁은행 : 우리은행 - 일반수탁은행 : 기존 4개은행에국민은행추가 주택도시기금법제정 (7.1일시행 ) - 국민주택기금을주택도시기금으로개편, 주택도시보증공사설립 주택시장패러다임변화와주택도시기금의역할 과거주택물량이부족한시기에주택도시기금은주택건설지원에있어독보적인역 할을수행 2
과거주택수요가높아건설물량이크게증가한시기에는주택기금대출의상당부분이주택건설에필요한자금을지원 실제기금은지난 214년까지약 482만호의주택건설에자금을지원 ( 약 19조원 ) 하는등주택재고확보에중요한역할을담당 기금이최초로설치된 1981년전국의주택보급율은 7.5% 에불과하였으나, 이후빠르게증가하며 22년이후 1% 를상회 [ 그림 3] 주택건설지원자금및주택수 [ 그림 4] 주택보급율추이 9 8 7 6 5 ( 천억원 ) 주택건설수 ( 우 ) 주택건설지원 ( 좌 ) ( 만호 ) 8 7 6 12 11 1 9 (%) 전국 서울 4 5 8 3 2 1 4 3 7 6 '86 '9 '94 '98 '2 '6 '1 '14 주 : 주택건설지원자금은연간신규금액기준 2 5 1982 1986 199 1994 1998 22 26 21 214 주 : ( 종전 ) 주택보급률기준 한편최근주택공급증가및인구 가구구조변화가진행되면서국내주택시장은수요자중심으로빠르게변화, 이에주택도시기금의역할도변화 2년대이후주택보급률이증가하면서수요자중심의시장으로변화하는가운데, 인구저성장시대에진입하면서주택시장의큰변화흐름에직면 - 인구증가율이크게둔화되면서저성장기가지속되는가운데, 국내 1~2인가구가큰폭으로증가하면서주택임대시장의다변화가진행 이에따라지난 23년기금의근거법이주택법으로변경되면서기존의주택기금의지향점이 주택공급확대 에서 주거복지향상 으로변화 실제주택도시기금의수요자지원부분은 21년이후빠르게증가하는데, 이는주택구입및전세수요자들의대출상품수요가급증한데기인한것으로파악 - 지난 199년대수요자지원자금은융자사업중 2% 대에불과하였으나, 214년들어 68% 까지증가 - 임대계약희망가구의약 85.2% 가여전히전세를선호하는등전제자금수요는 지속적으로증가할것으로예상 3
[ 그림 5] 국내가구구조변화 [ 그림 6] 주택도시기금의융자사업 ( 만세대 ) 1인가구 2인가구 2,5 3인가구이상 가구원수 ( 우 ) 2, 1,5 ( 인 / 세대 ) 5 4 12 ( 천억원 ) 임대주택건설 분양주택건설 수요자지원 주택개량등 1 8 6 1, 3 4 5 2 198 199 2 21 22 23 2 '86 '9 '94 '98 '2 '6 '1 '14 자료 : 통계청 또한대표적인서민주택금융으로서주택수요자를위해저리의상품을제공, 다양한주택구입및전세자금대출상품을제시 주택구입자금상품은내집마련디딤돌 2, 수익공유형모기지, 손익공유형모기지, 주거안정주택자금, 오피스텔자금등이며전세자금은버팀목전세자금, 주거안정월세대출등을통해서민주거안정을위한주요상품으로자리매김 구입자금대출 전세자금대출 내집마련세대주, 부부합산연소득디딤돌대출 6 천이하 수익공유형모기지 손익공유형모기지 [ 표 2] 주택도시기금의개인상품종류및특징 대상금리한도기간 생애최초 /5 년이상무주택자, 부부연소득 6 천이하 생애최초 /5 년이상무주택자, 부부연소득 6 천이하 주거안정주부부연소득 6 천이하, 세대주택구입자금및전원무주택, 45 세이하 오피스텔구입자금 버팀목전세자금 주거안정월세대출 자료 : 주택도시보증공사 부부연소득 6 천이하, 세대주및전원 6 개월이상무주택 세대주 ( 단독세대제외 ), 무주택자, 부부연소득 5 천이하 우대형취업준비생, 희망키움통장가입자, 근로장려금수급자, 사회초년생등 연 2.1~2.9% ( 고정 /5 년변동 ) 연 1.5%( 고정 ) 최초 5 년간연 1% 이후 2%( 고정 ) 연 2.8%( 국토부고시변동금리 ) 연 2.8%( 국토부고시변동금리 ) 연 2.3~2.9% 우대형연 1.5% / 일반형연 2.5% ( 주택가격 7%) ( 주택가최대 4%) 최고 7 천만원 1/15/ 2/3 년 2 년 2 년 2/3 년 2 년 (9 회연장, 2 년 ) 최고 8 천만원 2 년 (4 회연장, ( 수도권 1.2 억원 ) 최장 1 년 ) 총 72 만원 2 년 (2 년단위 4 회연장, 최장 1 년 ) 2 내집마련디딤돌대출은기존의 생애최초주택구입자금대출, 근로자 서민주택자금 과 보금자리론 이통함된대출상품 (214.1 월부터시행 ). 가구주전원이무주택, 부부합산연소득 6 천만원이하 ( 생애최초의경우 7 천만원이하 ) 시신청대상. 대출한도는, 대상주택은 85m 2 이하주택으로은행평가가격이 6 억원이하주택에해당 4
한편간사수탁은행 ( 우리은행 ) 은주택도시보증공사로부터위탁을받아사업자대 출을시행, 공공및민간의분양 임대주택건설자금대출등을지원 후분양주택자금 공공임대주택자금 공공분양주택자금 다가구주택자금대출 주거환경개선주택자금대출 [ 표 3] 주택도시기금의사업자대출종류및특징 대상및개요대출한도및금리상환분양허용공정률 (8%) 이 6m 2 이하 : 6천만원, 연 4.1% 후입주자를모집하는 6~85m 2 이하 : 8천만원, 연4.3% 후분양국민주택건설지원 5년이상임대를목적으로 6m 2 이하 : 5.5천만원, 2.3% 국민주택건설시자금대출 6~85m 2 이하 : 7.5천만원, 2.8% 분양을목적으로허가받아 주택건설사업계획승인 5.5천만원, 국민주택건설시자금대출건축허가 3천만원, 6m 2 이하 4.6% 다가구주택건설시 2 노후불량주택의개선을위한대출 민간임대매 4~8년이상임대목적으로입자금대출주택을매입, 임대사업자 민간임대건임대를목적으로주택설자금대출건설하는임대사업자 억 8 천만원 (8 가구기준, 가구당 3.5 천만원 ) 이내, 3.8%( 변동금리 ) 단독 / 다세대 / 다가구 : 6천 /3천/ 1억8천 ( 개량1/2), 연 2.7% 아파트 / 연립 : 공공분양및임대기준 6m 2 이하 : 8 천만원, 연 2% 6~85m 2 : 1 억, 2.5% 85~135m 2 : 1.2억, 3.% 6m 2 이하 : 8 천만원, 연 2% 6~85m 2 : 1 억, 2.5% 85~135m 2 : 1.2 억, 3.% 3 년만기일시상환 1 년이내임대기간동안이자납부후 2 년원리금균등분할 3 년만기일시상환 1 년만기일시상환 단독 / 다세대 2 년, 다가구 1 년일시상환 기업형 / 준공공임대주택 8 년, 단기임대 4 년 기업형 / 준공공임대주택 12 년, 단기임대 6 년 주 : 대출자금은세대당및전용면적기준, 민간임대대출한도는기업형및준공공임대주택 (3 세대이상 ) 기준자료 : 주택도시기금, 우리은행 최근임대시장의다변화, 임대주택공급및도시주거환경정비가주요과제로부각되면서주거복지및도시재생에대한지원요구가증가하면서기금의역할은다변화 기존의개발이익을통한공공임대주택공급이나도시환경정비방식이어려운상황이도래하면서주택기금의개편필요성대두 215.1 월주택도시기금으로개편하고주택사업뿐아니라도시재생사업으로확대 지원방식도기존의단순융자방식이외에출자, 투융자, 보증등으로지원하며, 주택도시보증공사 3 (HUG) 를기금운용의전담기관으로지정 - 기존의시중은행직접위탁방식에서공사전담운용및은행권에재위탁하는구조로변경하여운용 - HUG는기금을총괄, 신설되는출자 투융자사업에대한사업성분석및집행업무를전담하며, 수탁은행은기존의창구대출및상담업무를지속수행 3 주택도시보증공사는주택건설사업과관련된각종보증을통해분양계약고객및입주자를보호하고건설업자의원활한사업진행을지원하는역할. 지난 1993 년주택사업공제조합으로설립, 1999 년대한주택보증 로전환설립. 주로주택분양보증, 주택사업금융 (PF) 보증, 임대보증금보증, 기업파산시공사완료하여입주및기납부한분양금반환의보증책임이행등업무수행 5
[ 그림 7] 기금의위탁구조및역할변화 향후기금의방향 공적기관으로주택도시보증공사의역할이강화된데다, 특히수요자금융과도시재생지원금융으로전환됨에따라기존금융시스템의변화는불가피 최근임대시장내월세가빠르게확대됨에따라월세지원및보증금부담완화를위한지원상품이필요할것으로판단 또한노후주택이빠르게증가하는반면재건축 재개발진행이어려운경우가상당수존재, 이를위해노후주택재정비및주택개량을위한자금지원필요 특히그동안부동산경기침체로사업진행에어려움을겪고있는도시재생사업의원활한진행기대 도시재생사업의경우자금및사업성문제로그동안추진이무산된경우가다수발생, 향후주택도시기금의역할강화로재생사업활성화기대 또한과거와달리소규모복합개발에대한수요가높고맞춤형리모델링사업등을위한도시재생자금지원이필요할것으로판단 다만현재까지도시재생사업활성화성과는미미한상황 (216년총사업비중도시재생사업비는.2% 에불과 ) 으로향후기금의역할확대가필요 도시재생에따른금융지원모델및보증상품개발, 안정적인기금운용을위한리스크 관리방안등점진적으로고민할필요 < 책임연구원손은경 (eunkyung.sohn@kbfg.com) 2)273-5767> 6