2015 년부동산시장전망 2014. 12 LH 토지주택연구원부동산시장분석센터
LHI REM Prospect 2015 년부동산시장전망 ( 요약 ) 토지주택연구원 Land&Housing Institute 부동산시장분석센터 권치흥 042)866-8560 최대식 042)866-8437 허성웅 042)866-8456 1 2015 년부동산시장 Key word 긍정적요인 2015 년 Key word 는저금리기조, 가계부채증가, 정부의규제완화정책지속, 부동산대책입법화 매매전환수요, 입주물량감소, 신규분양주택선호 부정적요인국내외경제의불확실성, 주택담보대출금액의증가, 부동산대책입법화지연, 실질임금둔화, 입주물량감소, 공급물량확대 구분주요변동요인토지시장주택시장전세시장거시경제글로벌경제회복, 경제성장률상승, 취업자수증가등 정부정책세제ㆍ금융지원확대, 재건축규제완화등 공급요인아파트입주감소, 미분양감소세, 신규건설지속등 수요요인저금리기조, 가계부채증가, 실질임금감소등 가격요인주택시장회복세, 전세가율상승등 2 2015 년부동산시장전망 2015 년부동산시장은국내외경제불확실성및저금리기조속에서가계부채의증가, 실질소득둔화, 부동산대책의입법화지연등의영향으로투자심리가다소위축되었지만정부의규제완화대책추진등으로인해완만한회복세를지속할전망 주택시장 전세시장 토지시장 주택매매가격은가계부채증가, 실질소득둔화, 부동산입법화지연에따른불확실성에도불구하고매매전환수요와신규분양주택선호증가등으로인해가격의상승세가지속되지만상승폭은제한적일것으로전망다만, 시장상황은여전히유동적이고국지적차별화가심화될것으로전망 전세가격은저금리기조속에서기존전세물량의월세전환가속화, 2015 년입주예정물량의감소, 전세잔류수요, 국지적으로공공기관지방이전및재건축 / 재개발에따른이주수요의증가등으로인해상승세가지속될전망 토지가격은공공택지공급의감소와주택시장의상승세로인한주거용택지의수요증가, SOC 사업의투자확대, 국지적개발호재등으로인해상승세가확대될전망 2015 년부동산시장가격전망 구분 주택매매가격주택전세가격토지가격 전국수도권전국수도권전국수도권 2014 년 (E) 1.0 2.0% 1.5 2.5% 3.0 4.0% 4.0 5.0% 1.5~1.8% 1.5~2.0% 2015 년 (E) 2.0% 2.0% 4.0% 4.5% 2.0% 2.5% Real Real Estate Estate Market Market Prospective 2015
I. 2014 년부동산시장동향 1. 거시경제및건설산업동향 2. 부동산시장정책동향 3. 가격및거래량동향 4. 주택수요동향 5. 주택 / 토지공급동향
LHI REM Prospect 1. 거시경제및건설산업동향 주요거시경제지표 1 주요거시경제지표 출처 : 한국은행 ( 전기대비, %) 경제성장률 정부의내수경기활성화대책등에도불구하고 0.9% ( 전기대비 ) 의상승세유지 경제성장률민간소비설비투자건설투자 민간소비 설비투자 건설투자 2 세월호참사이후가계의구매력등이점차개선되어 14 년 3 분기 1.0% 상승 세계경제의회복세에따른수출증가등에도불구하고민간소비및투자심리둔화로 0.5% 하락 토목부문은부진하나건축부문은주택시장이다소회복됨에따라주거용물량이증가하여건설투자는 2.5% 증가 경기동행 / 선행지수 4.30 2.20 2.50 0.70 1.00 0.50 0.90-0.50 '10.1Q 3Q '11.1Q 3Q '12.1Q 3Q '13.1Q 3Q '14.1Q 3Q 경기선행 / 동행지수 출처 : 한국은행, 통계청 경기동행 / 선행지수 현재경기동향을보여주는경기동행지수는세월호참사이후소폭둔화세를보였지만 7 월에소폭상승하였다가 8 월이후다시둔화 선행지수순환변동치 104.3 동행지수순환변동치 103.3 향후경기동향을예측하는경기선행지수는동행지수보다빠른상승세를보여향후에는현재보다경기가개선될가능성이높음 100.0 99.5 '10 년 1 월 7 월 '11 년 1 월 7 월 '12 년 1 월 7 월 '13 년 1 월 7 월 '14 년 1 월 7 월 10 월 3 시장금리 금리및물가지수등락률 한국은행기준금리 (14.11 월 ) 는 2.0% 로 2 개월연속최저치를기록하여저금리기조가지속되는양상 단기금리를보여주는 CD(91 일 ) 는 14.11 월기준 2.1% 하락, 장기금리를나타내는국고채금리 (3 년 ) 도 2.1% 하락하여 10.1 분기이후최저치를기록 주택담보대출금리도 12.1 월이후하락세가지속되어 14.10 월 3.5% 기록 5.70 4.14 2.86 2.00 시장금리 한국은행기준금리 국고채 (3년) CD(91일 ) 주택담보대출금리 출처 : 한국은행 3.51 '10.1Q 3Q '11.1Q 3Q '12.1Q 3Q '13.1Q 3Q '14.1Q 3Q 11 월 2.14 2.14 2.00 물가지수등락률 생산자물가지수등락률은하락폭둔화 14.7 월까지농림수산품과서비스를중심으로상승세를지속되었다가 14.8 월이후농림수산품, 공산품등의하락으로인해하락폭둔화 소비자물가지수등락률은 1.0% 대의안정세유지 국제유가등원자재가격안정및농축산물등의가격안정과민간소비부진등의영향으로 1.0% 수준의안정세를유지 3.00 2.20 2.00 물가지수 출처 : 한국은행 (%) 생산자물가변동률소비자물가변동률근원인플레이션 1.60 1.00-0.20 '10.1Q 3Q '11.1Q 3Q '12.1Q 3Q '13.1Q 3Q '14.1Q 3Q 11 월
2 건설산업 GDP 대비건설투자비중 건설투자 ( 조원 ) 주택시장이다소회복되고, 주택용건축부문의증가부분에대한건설투자가상승함에따라 GDP 대비건설투자비중도 14.1 분기 (12.3%) 2 분기 (16.0% 상승 ) 3 분기 (15.5%, 다소둔화 ) GDP 대비건설투자비율 * 한국은행건설투자총고정자본형성을기준으로산출 13.6 16.7 15.5 17.3 12.3 16.4 15.4 17.3 12.3 15.4 14.7 15.9 12.3 16.3 15.4 16.2 12.3 16.0 15.5 39.7 52.9 50.0 58.2 38.5 54.2 51.9 61.1 40.4 53.0 51.2 57.0 41.2 58.0 55.8 60.6 43.5 59.0 58.0 '10.1Q 3Q '11.1Q 3Q '12.1Q 3Q '13.1Q 3Q '14.1Q 3Q 건설수주및기성 건설수주및기성 건설수주 (14.1 10월) 는전년동기간대비 26.1%, 전년동월대비 2.2% 증가건설수주는토목부문이부진하지만건축과민간기관부문의증가로인해건설수주 (14.1 10 월 ) 는전년동기간대비 26.1%, 전년동월대비 2.2% 증가 건설기성중건축부문은 11.8%( 전년동기간대비 ) 증가, 토목부문은 11.7% ( 전년동기간대비 ) 감소건설기성중건축부문은주택시장의회복분위기로신규주택및상가등의공사가증가하여 11.8% 증가, 토목부문은 SOC 토목공사의부진으로인해 11.7% 감소 건설수주액 ( 단위 : 조원 ) 건설기성액 ( 단위 : 조원 ) 건설수주변동률 ( 전년동기대비 ) 건설기성변동률 ( 전년동기대비 ) 출처 : 국토교통부 (%) 45.6 3.1 20.8 0.3 18.5 24.0 21.4-1.9 2.2-5.7 7.57.5 '10.1Q 3Q '11.1Q 3Q '12.1Q 3Q '13.1Q 3Q '14.1Q 3Q 10 월 건축인허가실적 건축인허가실적 건축인허가실적 (14.1 10 월 ) 은 396,803 호로 25.7%( 전년동기간대비, 315,714 호 ) 증가 준공실적 (14.1 10 월 ) 은 359,658 호, 21.6% ( 전년동기간대비 ) 증가착공실적 (14.1 10 월 ) 은 389,623 호, 22.2% ( 전년동기간대비 ) 증가 건축인허가실적 ( 전국, 천호 ) 착공실적 ( 전국, 천호 ) 준공실적 ( 전국, 천호 ) 출처 : 국토교통부 49.5 76.4 53.5 60.1 45.5 40.4 '10.1Q 3Q '11.1Q 3Q '12.1Q 3Q '13.1Q 3Q '14.1Q 3Q 10 월
LHI REM Prospect 2. 부동산시장정책동향 1 13년 12.3 대책 2 2.26 대책 정책모기지통합 공유형모기지본사업실시 목돈안드는전세보완 행복주택활성화 준공공임대주택재산세, 소득, 법인세감면확대 월세액의세액공제전환 3 9.1 대책 4 10.30 대책 재정비규제합리화 서민주거안정화 지원대상확대금리인하, 14 년말까지한시적 - 소득기준 : 생애최초 7 천만원, 서민 6 천만원, 우대형 5 천만원 6 천만원 수익 / 손익모기지지원물량확대 2 조원 (1.5 만호 ) 지원물량확대 목돈안드는전세 Ⅱ 위주로정책역량집중전세금반환보증 ( 대주보 ) 과연계하여이용활성화유도 구분 합계 건설임대 행복주택국민임대등민간임대 매입ㆍ전세임대 현행 51 만 20 만 6 만 5 만 20 만 12.3 대책후조정 51 만 14 만 11 만 6 만 20 만 재건축가능연한최장 30 년으로완화재건축시 85 m2이하의무건설비율완화재개발시임대주택의무건설비율완화등 디딤돌대출 LTV/DTI 합리화및금리인하임대리츠 8 만호공급, 준공공임대세제 / 금융지원확대등 서민주거비부담완화 구분매입임대준공공임대 ( 기존 ) 준공공임대 (2.26 대책 ) 취득세 60 m2이하면제좌동좌동 재산세 소득세 양도세 종부세 60 m2이하 50% 60~85 m2 25% 85 m2이하 20% 감면 장기보유특별공제 40% 기준시가 6 억이하 ( 지방 3 억이하 ) 합산배제 40 m2이하면제 40~60 m2 50% 60~85 m2 25% 좌동 장기보유특별공제 60% 좌동 40 m2이하면제 40~60 m2 75% 60~85 m2 50% 85 m2이하 30% 감면 장기보유특별공제 60% 3 년내신규구입시면제 구분현행개선 좌동 공제대상총급여액 5 천만원총급여액 7 천만원 공제방식소득공제 10% 세액공제 공제율 한도 월세지급액의 60%, 500 만원 연간월세지급액중 750 만원까지 15 년까지매입 / 전세임대주택 1.3 만호추가공급보증부월세거주가구에대한지원강화사회취약계층에대한월세자금대출도입저소득임차가구에대한생애최초주택자금금리인하등 출처 : 국토교통부 (%)
LHI REM Prospect 1 주택매매가격 주택거래 주택매매시장 정부의규제완화대책과매매전환수요등의영향으로전국주택매매가격변동률 (14.1 11 월, 누계 ) 은 1.9% 상승지역별로는 5개광역시 (3.1%) 가수도권 (1.2%) 보다높은상승률기록 전국주택매매거래량 (14.11 월 ) 은 91,050 호이고전월보다 18,325 호감소, 전국주택매매거래량 (14.1 11 월, 누적 ) 은 914,043 호로 20.5%( 전년동기간대비, 758,662 호 ) 증가 3. 가격및거래량동향 0.13 0.02 55,810 20,460 주택매매거래및주택가격변동률 출처 : 국토교통부, 국민은행 주택매매거래량 ( 전국 _ 건 ) 주택매매거래량 ( 수도권 _ 건 ) 주택가격변동률 ( 전국 _ 전월대비,%) 주택가격변동률 ( 수도권 _ 전월대비,%) 0.0% 91,050 0.20 0.12 43,661 규모별주택매매가격종합지수 2 아파트매매가격 수도권주택매매거래량 (14.11 월 ) 은 43,661 호로전월보다 10,572 호감소, 수도권주택매매거래량 (14.1 11 월, 누적 ) 은 424,437 호로 31.2%( 전년동기간대비, 323,455 호 ) 증가 대형은 14.4 월이후상승세를이어가 14.11 월에 100.8 기록 중형은 12.7 월부터둔화하였다가 13.10 월부터상승하여 14.11 월에 102.8 기록 소형은 12.8 월부터완만한상승세를보이다가 13.7 월이후계속상승하여 14.11 월에 103.2 기록 아파트매매시장 전국아파트매매가격변동률 (14.1 11 월, 누계 ) 은 2.2% 상승, 전년동기간보다 2.1%p 상승 수도권중에서는인천 (2.2%) 이강세를보였고 5 개광역시 (3.2%) 중에서는대구 (7.3%), 기타지방 (2.4%) 도상승세기록 '10 년 1 월 7 월 '11 년 1 월 7 월 '12 년 1 월 7 월 '13 년 1 월 7 월 '14 년 1 월 7 월 11 월 103.3 100.5 99.3 규모별주택매매가격지수추이 출처 : 국민은행 대형 (95.9m2이상) 중형 (95.9m2미만 ~62.8m2이상 ) 소형62.8m2미만 ) 100.0 '12 년 1 월 7 월 '13 년 1 월 7 월 '14 년 1 월 7 월 11 월 41,098 0.15-0.02 아파트매매거래및아파트가격변동률 103.2 102.8 100.8 출처 : 국토교통부, 국민은행 아파트매매거래량 ( 전국 _ 건 ) 아파트매매거래량 ( 수도권 _ 건 ) 아파트가격변동률 ( 전국 _ 전월대비,%)) 아파트가격변동률 ( 수도권 _ 전월대비,%) 0.0% 64,712 0.24 0.17 아파트거래 규모별아파트매매가격종합지수 저금리기조와정부정책등의영향으로수도권, 중소형을중심으로아파트거래량이크게증가. 특히, 서울은 84,740 호 ( 전년동기간대비 39.1% 증가 ) 전국아파트거래량 (14.1 11 월 ) 는 644,268 호로 20.1%( 전년동기간대비 ) 증가하였고수도권은 299,501 호 (31.1%), 5 개광역시는 155,133 호 (15.0%), 기타지방은 189,634 호 (9.6%) 증가 대형과중대형은 13.4 월이후하락세를지속하다가대형은 14.9 월부터상승하여 14.11 월 98.9 기록하였고중대형도 14.8 월이후소폭상승세를보이며 14.11 월 100.4 기록 중형은 13.8 월이후상승세를지속하여 14.11 월에 102.9 를기록하였고중소형과소형도 13.5 월부터상승하여 14.11 월각각 104.2 를기록 12,886 30,719 '10 년 1 월 7 월 '11 년 1 월 7 월 '12 년 1 월 7 월 '13 년 1 월 7 월 '14 년 1 월 7 월 11 월 104.9 104.9 99.3 98.9 98.9 규모별아파트매매가격지수추이 출처 : 국토교통부, 국민은행 대형 (135.0m2이상) 중대형 (135.0미만m2 ~95.9m2이상 ) 중형 (95.9m2미만 ~62.8m2이상 ) 중소형 (62.8m2미만 ~40.0m2이상 ) 소형 (40.0m2미만) 100.0 '12 년 1 월 7 월 '13 년 1 월 7 월 '14 년 1 월 7 월 11 월 104.2 104.2 102.9 100.4 98.9
3 아파트재건축시장 아파트재건축가격변동률 정부의재건축관련규제완화대책등으로인해재건축아파트의가격상승폭은서울및강남 4 구를중심으로확대 재건축아파트가격상승률은 14.2 월최고상승률 ( 서울 1.8%) 을보였다가 14.11 월에 0.2% 하락 -0.60-0.66-0.68 재건축아파트가격변동추이 출처 : 부동산 114 전국재건축아파트 ( 전월대비,%) 수도권재건축아파트 ( 전월대비,%) 서울재건축아파트 ( 전월대비,%) 0.0% -0.13-0.18-0.22 '12 년 1 월 7 월 '13 년 1 월 7 월 '14 년 1 월 7 월 11 월 수도권재건축아파트 수도권에서는강남 4 구를중심을한서울이강세를보였고강남 4 구는 14.1 월이후큰폭의가격상승세를기록하였다가 11 월에다시 0..3% 하락 서울강남 4 구및강남 4 구제외지역재건축 APT 가격변동률 강남4구 ( 전월대비,%) 강남4구제외 ( 전월대비,%) 출처 : 부동산114 0.0% -0.46-0.69 0.07-0.26 4 아파트분양시장 신규아파트분양시장 R114 자료주기적으로변동 (2014.12.10 기준 ) 높은전세가격상승으로인한매매전환수요증가및신규분양아파트선호와함께저렴한분양가격이맞물리면서신규분양시장은서울및수도권지역이크게호황 '12 년 1 월 7 월 '13 년 1 월 7 월 '14 년 1 월 7 월 11 월 분양물량및평균분양가격 출처 : 부동산114 분양물량 ( 전국 _ 세대, 임대제외 ) 평균분양가격 ( 전국 _ m2당 / 만원, 임대제외 ) 331.0 296.0 분양가격 전국평균분양가격 (14.1 11 월 ) 은평균 281 만원 / m2당, 2.5%( 전년동기간대비 ) 상승 272.0 60 m2이하는 255 만원 (6.0% 상승 ), 60~85 m2이하는 262 만원 / m2당으로 (0.2% 상승 ), 85 m2초과는 360 만원 / m2당으로 (2.4% 상승 ) 29,012 45,640 45,336 분양물량 서울평균분양가격은 547 만원 / m2당, 41.4%( 전년동기간대비 ) 상승 경기도평균분양가격은 333 만원 / m2당, 14.7%( 전년동기간대비 ) 상승 전국분양물량 (14.1 11 월 ) 은 205,817 세대, 2.4% ( 전년동기간대비 ) 증가 60~85 m2이하가 138,947 세대 (67.5%), 60 m2이하는 40,391 세대 (19.6%) 로전년동기간보다 60 m2이하의공급비중감소 수도권 (14.1 10 월 ) 은전년 (96,616 세대 ) 보다전체신규분양물량 (72,847 세대 ) 이 24.6% ( 전년동기간대비 ) 감소하였고특히, 85 m2초과물량은 43.3% 감소한반면 5 개광역시 (14.1 10 월 ) 는 49,753 세대, 35.5% 증가 365.0 328.0 294.0 '10.1Q 3Q '11.1Q 3Q '12.1Q 3Q '13.1Q 3Q '14.1Q 3Q 11 월 60m2이하분양물량 ( 임대제외 ) 60~85m2이하분양물량 ( 임대제외 ) 85m2초과분양물량 ( 임대제외 ) 60m2이하분양가 ( m2당 / 만원, 임대제외 ) 60~85m2이하분양가 ( m2당 / 만원, 임대제외 ) 85m2초과분양가 ( m2당 / 만원, 임대제외 ) 15,376 11,022 2,614 분양물량및평균분양가격 출처 : 부동산 114 353.0 30,286 10,156 293.0 288.0 5,198 '10.1Q 3Q '11.1Q 3Q '12.1Q 3Q '13.1Q 3Q '14.1Q 3Q 11 월
5 주택전세시장 주택전세가격변동률 전세선호수요와전세를월세로전환하려는임대인수요증가로전세물량이부족해지면서수도권지역을중심으로전세가격상승세지속 전국전세가격변동률 (14.1 11 월, 누계 ) 은 3.4% 상승하였고, 지역별로는수도권 (4.1%) 이 5 개광역시 (2.9%) 와기타지방 (2.3%) 보다높은상승세기록 54,069 주택거래량및가격변동률 출처 : 국토교통부, 국민은행전세거래량 ( 전국 _ 건 ) 전세가격변동률 ( 전국 _ 전월대비 %) 전세가격변동률 ( 수도권 _ 전월대비,%) 0.25 0.0% 81,640 0.33 0.28 주택전세거래 전국주택전세거래 (14.10 월 ) 은 81,640 건으로 23.9% ( 전월대비 ) 증가전국주택전세거래 (14.1 10 월, 누적 ) 은 726,222 건으로전년동기간 (702,964 건 ) 보다 23,258 건 (3.3%) 증가 -0.01 '12 년1월 7월 '13 년1월 7월 '14 년1월 7월 10월 10 11 월월 주택전세가격변동률 출처 : 국민은행 대형 (95.9m2이상) 중형 (95.9m2미만 ~62.8m2이상 ) 소형62.8m2미만 ) 109.5 107.8 107.5 규모별주택전세가격지수 6 규모별주택전세가격지수는 13.4 월이후모든평형에서상승세를지속하였고, 14.11 월에는중형 (109.5), 소형 (107.8), 대형 (107.5) 순으로상승 아파트전세시장 97.2 95.8 95.5 100.0 '12년 1월 7월 '13년 1월 7월 '14년 1월 7월 11월 아파트전세가격변동률 출처 : 국민은행 아파트전세가격변동률 전국아파트전세가격변동률 (14.11 월, 전월대비, 누계 ) 은 4.0%, 수도권도 4.9% 상승하였지만전년동기간상승률 (6.2%, 7.8%) 보다는상승폭둔화 5 개광역시와기타지방의전세가격변동률 (14.11 월 ) 은각각 2.9% 와 2.7% 로전년동기간에비해상승폭은둔화되어전년보다전세가격은다소안정세 0.39 0.26 아파트전세가격변동률 ( 전국 _ 전월대비,%) 아파트전세가격변동률 ( 수도권 _ 전월대비,%) 0.0% '10 년 1 월 7 월 '11 년 1 월 7 월 '12 년 1 월 7 월 '13 년 1 월 7 월 '14 년 1 월 7 월 11 월 0.40 0.32 아파트가격대비전세가율 규모별아파트전세가격지수 전국아파트가격대비전세가률 (14.11 월 ) 은 69.6% 이고수도권은 67.0%, 5 개광역시는 72.9%, 기타지방은 72.4% 로계속상승추세 수도권은아직전국평균에미치는못하지만서울 (65.2%), 인천 (65.7%), 경기 (68.5%) 은지속적인상승세유지 규모별아파트전세가격지수는 13.3 월이후모든평형에서상승세가지속되고특히중대형, 중형, 중소형, 대형, 소형순으로강세 2014 년아파트가격대비전세가비율 (14.11 월기준,%) 78.5 75.0 68.5 69.5 71.0 72.1 65.2 65.7 전국 69.6% 54.6 출처 : 국민은행 73.2 71.4 74.8 75.3 72.8 74.9 69.5 69.0 서울인천경기부산대구광주대전울산세종강원충북충남전북전남경북경남제주 규모별아파트전세가격지수추이 출처 : 국민은행대형 (135.0m2이상) 중대형 (135.0미만m2 ~95.9m2이상 ) 중형 (95.9m2미만 ~62.8m2이상 ) 중소형 (62.8m2미만 ~40.0m2이상 ) 소형 (40.0m2미만) 111.3 111.0 109.5 108.2 106.9 규모별아파트전세가격지수 (14.11 월 ) 는중대형 (111.3), 중형 (111.0), 중소형 (109.5), 대형 (108.2), 소형 (106.9) 순으로상승 99.3 96.7 96.7 94.5 94.5 100.0 '12 년 1 월 7 월 '13 년 1 월 7 월 '14 년 1 월 7 월 11 월
7 월세가격지수 월세거래 전 / 월세거래비중 월세시장 저금리기조가지속됨에따라전세의월세전환으로인해월세공급물량의증가로월세가격및이율은하락세지속 서울및인천의월세가격지수는각각 95.3 와 96.3 으로하락세를보이고있지만경기도 (14.11 월 ) 는 97.4 상승 전국월세거래 (14.10 월 ) 는 49,955 필지로 6.8% ( 전년동월대비 ) 상승, 전국월세거래 (14.1 10 월, 누적 ) 는 509,462 건으로 14.5%( 전년동기간대비, 445,056 건 ) 증가 전세거래비중 (14.3 분기 ) 은 59.6%, 월세거래비중 (14.3 분기 ) 은 40.4% 전세거래비중 (14.3 분기 ) 은 59.6% 로평균전세거래비중 (12.1 분기 ) 62.0% 보다 2.4%p 감소월세거래비중 (14.3 분기 ) 은 40.4% 로평균월세거래비중 (37.8%) 보다 2.6%p 증가 월세거래량및월세가격지수 출처 : 한국감정원 월세거래량 ( 전국, 호 ) 월세가격지수 _ 서울 월세가격지수 _ 인천 월세가격지수 _ 경기 100.0 100.7 100.5 100.3 49,955 97.4 96.3 29,114 95.3 '12 년1월 7월 '13 년1월 7월 '14 년1월 7월 10 10 월 11 월 전 / 월세거래비중 출처 : 국토교통부 전월세거래비중 _ 전세비중 (%) 전월세거래비중 _ 월세비중 (%) 33.7 33.9 34.3 34.0 38.0 37.3 40.0 39.8 43.6 40.7 40.4 66.3 66.1 65.7 66.0 59.8 62.7 60.0 60.2 56.4 59.3 59.6 8 토지가격 토지시장 부동산시장규제완화대책의영향으로주택시장이다소회복됨에따라주거용토지를중심으로상승세지속 전국지가변동률 (14.1 10 월, 누계 ) 은 1.6% 로전년동기간변동률인 0.8% 보다 0.8%p 상승 '12.1Q 3Q '13.1Q 3Q '14.1Q 3Q 0.25 153,955 토지거래및지가변동률 출처 : 국토교통부, 한국감정원 전국토지거래량 수도권토지거래량 지가변동률 ( 전국 _ 전월대비,%) 수도권지가변동률 ( 수도권 _ 전월,%) 0.10 0.20 0.20 258,133 0.0% 토지거래 용도별토지거래변동률 전국토지거래 (14.1 10 월, 누적 ) 는 2,157,722 필지로전년동기간 1,805,284 필지보다 352,438 필지가증가하여 19.5%( 전년동기간대비 ) 증가 도시지역의용도별토지거래변동률은상업지역 (30.6%, 전년대비, 누적 ), 주거지역 (25.7%), 녹지지역 (9.1%), 공업지역 (4.9%) 순으로상승 비도시지역의용도별토지거래변동률은관리지역 (10.6%, 전년대비, 누적 ), 농림지역 (7.0%), 자연환경보전지역 (0.4%) 순으로상승 53,889 '10 년 1 월 7 월 '11 년 1 월 7 월 '12 년 1 월 7 월 '13 년 1 월 7 월 '14 년 1 월 7 월 10 월 5.7 용도지역별토지거래변동률 ( 도시지역 ) 99,002 출처 : 국토교통부 주거지역 상업지역 공업지역 녹지지역 30.6 25.7 9.1 4.9-10.1-17.2-21.9 '07 년 '08 년 '09 년 '10 년 '11 년 '12 년 '13 년 '14 년10 월누계 용도지역별토지거래변동률 ( 비도시지역 ) 관리지역농림지역자연환경보전지역 출처 : 국토교통부 -5.2-7.7-8.2 10.6 7.0 0.4 '07 년 '08 년 '09 년 '10 년 '11 년 '12 년 '13 년 '14 년 10 월누계
LHI REM Prospect 1 가계신용 가계부채및주택담보대출추이 14.3 분기가계부채는 1,060 조원 6.7%( 전년동기대비 ) 증가 이는 13 년 (6.0%) 상승률보다다소높지만최근 4 년간평균상승률 (7.2%) 보다낮은수준 4. 주택수요동향 8.7 8.7 8.7 9.2 9.6 9.2 8.7 8.2 783.3 가계부채및증가율 가계부채 ( 가계신용, 조원 ) 가계부채증가율 ( 전년동기대비,%) 7.1 5.9 5.6 5.5 5.6 6.0 5.2 5.1 6.4 출처 : 한국은행 1,060.3 6.0 6.7 주택담보대출증가액및연체율 14.10 월주택담보대출액은 450.5 조원으로 9.5% ( 전년동월대비 ) 증가 특히 14.8 월이후평균 4.7 조원이증가하였지만, 주택담보대출연체율 (14.11 월 ) 은 0.5% 수준으로안정세유지 '10.1Q 3Q '11.1Q 3Q '12.1Q 3Q '13.1Q 3Q '14.1Q 3Q 주택담보대출증감액과연체율추이 출처 : 한국은행, 금융감독원 주택담보대출액 ( 조원 ) 주택담보대출증가율 ( 전년동월대비,%) 주택담보대출연체율 9.51 8.58 450.5 338.7 0.38 0.54 2 실질임금 3 가계실질임금 가계소득대비지출비율 가계소득대비지출비율 실질임금 (14.9 월 ) 은 304.8 만원으로실질임금상승률은 3.1%( 전년동월대비 ) 하락이는명절휴가비의선지급으로일시적인감소 10.1 월이후평균실질임금상승률은 1.6% 로 14년도에는 14.1 월과 8월을제외하고평균이하의상승률을기록 가계소득대비지출비율 (14.3분기) 은 77.8% 로전년동기 (77.5%) 보다 0.3%p 상승 가계지출증가율은 14.2 분기이후가계소득증가율보다높게증가하는양상을보이고있는반면가계소득증가율은가계지출증가율보다둔화된양상 5.5 3.4-8.3 '10 년 1 월 7 월 '11 년 1 월 7 월 '12 년 1 월 7 월 '13 년 1 월 7 월 '14 년 1 월 7 월 10 월 275.8 실질임금및상승률 실질임금 ( 만원 ) 실질임금변동률 ( 전년동월대비,%) 0.0% 가계소득대비지출비중현황 출처 : 고용노동부 10.1 월이후평균 1.6% '10 년 1 월 7 월 '11 년 1 월 7 월 '12 년 1 월 7 월 '13 년 1 월 7 월 '14 년 1 월 7 월 9 월 -3.1 304.8 출처 : 한국은행 가계소득지출비중 (%) 가계소득변동률 (%) 가계지출변동률 (%) 84.5 2.0 1.6 77.8 0.0% '10.1Q 3Q '11.1Q 3Q '12.1Q 3Q '13.1Q 3Q '14.1Q 3Q
3 경제, 건설산업, 부동산심리지수 * 경제심리지수 (ESI) 는 기업경기실사지수 (BSI) 와 소비자동향지수 (CSII) 를합성한지수 4 2014 년연령별가계소득, 자산및부채현황 (2014 년가계금융복지조사자료 ) 주택담보대출비율및신용대출비율 5 주택구입능력지수 경제및부동산심리지수 경제심리지수 (ESI) 는 12.6 월이후하락세를지속하여 14.11 월에 94.0( 전월대비 2.0p 상승 ) 를기록하여체감경기가다소개선 14.11 월건설기업경기실사지수 (CBSI) 는 70.4 ( 전월대비 4.5p 하락 ) 로최근 2 개월연속하락세를기록하여건설기업의체감경기는다시악화 14.10 월전국부동산소비심리지수 (K-REMAP) 는 127.7 로상승국면이지만상승폭은둔화되어부동산소비심리도다소둔화 가계소득, 자산및부채 총자산 14년가구의평균총자산은 33,364 만원으로전년에비해 676만원 ( 전년대비 2.1%) 상승연령별로는 30세미만 (2.7%), 30~39 세이하 (2.1%), 40~49 세이하와 60세이상 (1.0%) 순으로증가 가처분소득가처분소득은 3,833만원으로전년보다 182만원 ( 전년대비 5.0%) 상승연령별로는 30세미만 (13.9%), 50 59세이하 (6.0%), 60세이상 (5.2%) 등으로증가 총부채총부채는 5,994 만원으로전년보다 136만원 ( 전년대비 2.3%) 상승연령별로는 30세미만 (11.2%), 30 39 세이하 (7.1%), 60세이상 (4.1%) 등으로증가한반면 40 49세이하와 50 59세이하는감소 주택담보대출 2014년전체가구의평균담보대출액은 3,350만원으로전년보다 144만원 ( 전년대비 4.5%) 증가연령별로는 30세미만 (27.5%), 30 39세이하 (15.7%) 로젊은층과 60세이상 (5.4%) 의비율이높은반면중장년층인 40 49세이하와 50 59세이하는 0.5% 이하수준으로나타남보유가구의담보대출비율도젊은층의비율이높게나타남 신용대출 2014년전체가구의평균신용대출액은 620만원으로전년보다 9만원 ( 전년대비 1.4%) 감소연령별로는 30세미만과 50 59 세이하는각각 15.5%, 11.4% 가감소하였지만 30 39세이하와 60세이상은각각 7.6% 와 10.0% 증가, 보유가구중에서는전연령대에서감소 주택구입능력지수 (K-HAI) 14.9 월전국주택및아파트구입능력지수는각각 175.0 과 166.8 기록 수도권주택구입능력지수는 11.7 월이후상승세를지속하였고아파트는 12.5 월이후부터상승하여각각 135.0, 128.0 을기록하여구입능력이개선되고있는양상 109.1 98.0 62.3 구분 2014 년가구의자산, 가처분소득, 부채현황 출처 : 한국은행, 2014 가계금융복지조사 자산가처분소득총부채 2013 년 2014 년 2013 년 2014 년 2013 년 2014 년 전체 32,688 33,364 3,651 3,833 5,858 5,994 30 세미만 8,553 8,788 2,600 2,961 1,401 1,558 30-39 세이하 22,636 23,115 3,935 4,096 4,890 5,235 40-49 세이하 32,744 33,072 4,324 4,483 6,879 6,824 50-59 세이하 42,853 43,025 4,486 4,757 7,959 7,911 60 세이상 33,341 33,660 2,190 2,304 4,201 4,372 구분 2014 년가구의담보대출및신용대출비율 전체가구의평균담보대출액 보유가구담보대출비율 출처 : 한국은행, 통계청, 2014 가계금융복지조사 전체가구의평균신용대출액 보유가구의신용대출비율 2013 년 2014 년 2013 년 2014 년 2013 년 2014 년 2013 년 2014 년 전체 3,206 3,350 37.7 39.3 629 620 25.2 24.2 30 세미만 750 956 16.2 20.7 412 348 21.9 21.2 30-39 세이하 2,929 3,390 43.7 46.6 634 682 30.2 29.1 40-49 세이하 4,023 4,025 48.6 50.1 817 824 31.7 30.7 50-59 세이하 4,280 4,295 42.0 43.4 875 775 28.9 27.7 60 세이상 1,951 2,057 22.1 22.4 251 276 12.6 12.2 123.2 118.0 84.0 78.3 경제및부동산심리지수 주택구입능력지수 (HAI) 출처 : 한국은행, 건설산업연구원, 국토연구원 경제심리지수 (ESI, 한은 ) 건설기업실사지수 (CBSI, 건산연 ) 부동산소비심리지수 ( 국토연 ) 100.0 출처 : 국민은행 전국주택 전국아파트 수도권주택 수도권아파트 '10 년 1 월 7 월 '11 년 1 월 7 월 '12 년 1 월 7 월 '13 년 1 월 7 월 '14 년 1 월 7 월 9 월 127.7 '12년 1월 7월 '13년 1월 7월 '14년 1월 7월 10월11 11 월 5.0 총자산가처분소득총부채 13.9 11.2 7.0 4.1 2.3 2.1 2.7 2.1 3.7 6.0 1.0 0.4-0.8-0.6 전체 30 세미만 30~39 세 40~49 세 50~59 세 60 세이상 94.0 70.4 5.2 4.1 1.0 175.0 166.8 135.0 128.8
LHI REM Prospect 공공택지공급추이 1 토지공급 공공택지공급 2013 년전국공공택지 15,123 천m2로전국평균공급물량 (37,559 천m2 ) 의 40.3% 차지 전국공공택지공급물량은 2007 년 (65,232 천m2 ) 을정점으로감소하여 2013 년에는 15,123 천m2공급전국평균공급물량 (37,559 천m2 ) 의 40.3% 를차지 2013 년수도권공급물량은 13,461 천m2으로수도권평균공급물량 (23,467 천m2 ) 의 57.4% 를차지 5. 주택 / 토지공급동향 수도권 ( 천m2 ) 지방 ( 천m2 ) 15,176 13,623 12,547 19,897 18,859 12,176 21,528 28,313 28,614 378 5,226 5,190 출처 : 국토부 1,662 15,813 21,639 34,182 43,704 12,850 11,820 21,525 30,537 23,630 54,462 10,020 11,432 13,461 '01 년 '02 년 '03 년 '04 년 '05 년 '06 년 '07 년 '08 년 '09 년 '10 년 '11 년 '12 년 '13 년 2 미분양물량 미분양물량 / 준공후미분양물량 14.10 월전국미분양물량은 40,092 호로전월보다 924 호, 2.4%( 전월대비 ) 증가 미분양물량추세 / 준공후미분양물량 미분양물량 ( 전국, 호 ) 미분양물량 ( 수도권, 호 ) 변동률 ( 전국 _ 전년동월대비 ) 변동률 ( 수도권 _ 전년동월대비 ) 출처 : 국토부 올해전국미분양물량은 14.9 월 (39,168 호 ) 까지감소세를보이다가 14.10 월 (40,092 호 ) 에다시증가 수도권미분양물량 (14.10 월 ) 은 19,719 호로전국과달리전월 (19,942 호 ) 보다 223 호감소, 수도권은꾸준히미분양물량이해소되는상황 119,039 1.2-26.8 25,826 0.0% 40,092-37.8-46.0 19,719 '10 년 1 월 7 월 '11 년 1 월 7 월 '12 년 1 월 7 월 '13 년 1 월 7 월 '14 년 1 월 7 월 10 월 준공후미분양물량 전국준공후미분양물량 (14.10 월 ) 은 17,581 호로전월 (18,432 호 ) 보다 761 호, 4.2%( 전월대비 ) 감소 수도권준공후미분양물량 (14.10 월 ) 은 10,754 호로전월 (11,020 호 ) 보다 266 호, 2.4%( 전월대비 ) 감소 미분양물량 ( 전국, 호 ) 미분양물량 ( 수도권, 호 ) 준공후미분양 ( 전국, 호 ) 준공후미분양 ( 수도권, 호 ) 48,469 119,039 출처 : 국토부 17,581 40,092 25,826 3,631 10,754 19,719 '10 년 1 월 7 월 '11 년 1 월 7 월 '12 년 1 월 7 월 '13 년 1 월 7 월 '14 년 1 월 7 월 10 월
II. 2015 년부동산시장전망 1. 2015 년경제전망 2. 2015 년부동산가격전망 3. 부록 Ⅰ( 주택및아파트가격장기추세 ) 4. 부록 Ⅱ ( 부동산시장심리및전망지수 )
LHI REM Prospect 1 세계경제성장률 해외주택시장 2 2015 년국내경제전망 세계경제전망 2015 년세계경제성장률은미국등선진국을중심으로경기회복세가지속되어 3.7 3.8% 전망 미국은주택경기및고용개선등의영향으로 14 년 (2.2%) 보다높은 3.1% 전망일본은내수와수출이모두회복세를보이지않아 14 년 (0.9%) 보다 0.8~1.1% 전망유로는최근경기부진우려가확산되고있지만재정긴축완화, 국제유가안정등을고려할때 14 년 (0.8%) 보다소폭상승한 1.1~1.3% 전망중국은 7% 대완만한성장세를지속할것으로전망 미국은 11 년이후상승세를지속하여 13 년 7.6% 상승, 일본은 11 년이후하락폭이둔화되고유로지역은 11 년이후하락세지속 국내경제전망 국내경제성장률은민간소비개선및설비투자의활성화등의영향으로 3.9% 전망 민간소비는취업자수의증가와정부의저소득층지원등으로가구구매력이증가하여 3.5% 전망 설비투자는세계경제의완만한회복세로인한수출증가등의영향으로 14 년보다 0.7%p 증가한 5.9% 전망 건설투자는정책효과에따른주거용건물과 SOC 투자증가로건축및토목부분이 14 년보다 1.4%p 증가한 3.3% 전망 소비자물가는담뱃값인상등으로 14 년보다 1.0%p 상승한 2.4% 전망 1. 2015 년경제전망 구분 구분 13 년 세계경제성장률전망 국내경제전망 2014년 2015년 상반기 하반기 연간 상반기 하반기 연간 한국은행 한국한국 KIF KIF 은행은행 KIF 출처 : 한국은행 (14.10 월 ), 한국금융연구원 (14.11 월 ) 한국은행 출처 : IMF(14.10 월 ), OECD(14.11 월 ) 세계미국중국일본유로존 IMF OECD IMF OECD IMF OECD IMF OECD IMF OECD 13 년 3.3 3.1 2.2 2.2 7.7 7.7 1.5 1.5-0.4-0.4 14 년 3.3 3.3 2.2 2.2 7.4 7.3 0.9 0.9 0.8 0.8 15 년 3.8 3.7 3.1 3.1 7.1 7.1 0.8 1.1 1.3 1.1 16 년 - 3.9-3.0-6.9-0.8-1.7 6.74 6.35 1.83-3.75 해외주택시장추이 일본한국미국유로 출처 : OECD( 전년동월대비,%) '00 년 '01 년 '02 년 '03 년 '04 년 '05 년 '06 년 '07 년 '08 년 '09 년 '10 년 '11 년 '12 년 '13 년 한국 KIF 은행 KIF 한국은행 7.64-0.46-0.96-1.77 GDP 3.0 3.7 3.7 3.3 3.3 3.5 3.5 3.7 3.6 4.1 3.9 3.9 3.7 민간소비 2.0 2.0 2.0 1.9 1.8 2.0 1.9 3.3 2.8 3.6 2.9 3.5 2.8 설비투자 -1.5 7.5 7.5 2.9 3.1 5.2 5.3 4.5 6.2 7.3 9.6 5.9 7.9 건설투자 6.7 1.9 1.9 2.0 4.5 1.9 3.3 1.6 3.7 4.9 5.0 3.3 4.4 지적재산 7.3 6.5 6.5 6.7 6.2 6.6 6.3 7.0 5.1 6.7 9.1 6.8 7.2 경상수지 799 392 392 448 460 840 852 320 337 380 456 700 793 실업률 3.1 3.8 3.8 3.2 3.0 3.5 3.4 3.6 3.6 3.1 3.1 3.3 3.3 고용률 59.5 59.8 60.5 60.2 60.2 61.2 60.7 소비자물가 1.3 1.4 1.4 1.4 1.3 1.4 1.3 2.0 1.4 2.7 1.9 2.4 1.6 KIF 금융시장전망 2015 년원 / 달러환율은소폭상승향후미국의금리인상시기와속도에따라원 / 달러환율의변화가능성이높지만현시점에서는 14 년과비슷한수준에서소폭상승할것을전망 2015 년금리는전반적으로소폭하락 15 년상반기는저물가등의영향으로낮은수준을유지하다가하반기에는물가상승등의영향으로소폭상승하여전반적으로소폭하락할전망 국제유가는수급여건의안정으로소폭하락국제유가는비중동지역의공급확대로인하여수급여건이안정되어 15 년에도소폭하락할것으로전망 한국금융연구원 하나금융경영연구소 우리금융경영연구소 * LG 경제연구소 환율, 금리, 국제유가 출처 : LG 경제연구 (14.9 월 ), 한국금융 (14.11 월 ), 하나금융경영 (14.10 월 ), 우리금융경제 (14.11 월 ) 구분 2014 년 2015 년 (E) 상반기하반기연간상반기하반기연간 원 / 달러환율 1,049 1,043 1,046 1,060 1,040 1,050 국고채 (3Y) 2.8 2.4 2.6 2.3 2.6 2.5 원 / 달러환율 1,050 1,054 1,052 1,040 1,015 1,028 국고채 (3y) 2.85 2.36 2.60 2.25 2.45 2.35 원 / 달러환율 - - 1,050 1,068 1,053 1,060 국고채 (3y) 2.85 2.33 2.59 2.18 2.33 2.25 원 / 달러환율 1,050 1,030 1,040 1,015 1,005 1,010 국고채 (3y) 2.8 2.4 2.6 2.5 2.8 2.7 구분 2013 년 2014 년 (E) 2015 년 (E) EIA CERA *)Brent 기준,[ ] 내는두바이기준 108.8 [105.4] 104.4 101.7 106.2 [103.9] 출처 : 한국은행 ( 달러 / 배럴 ) 103.8 [101.7]
3 주택담보대출과거래량 주택담보대출증가액과주택매매거래비교 LTV DTI 규제완화영향으로주택담보대출액은급격하게증가한반면, 주택매매거래량은주택담보대출액증가분만큼증가하지않을것으로예상 이는주택담보대출의용도가주택구입뿐만아니라생계형으로활용될가능성이크다는의미 결국, 2015 년에도저금리기조가유지됨에따라주택담보대출액도증가하지만, 주택거래량은크게증가하지않을것으로예상 0.6 55,810 주택담보대출증가액과거래량 출처 : 국토교통부, 한국은행주택매매거래량 ( 전국 ) 주택담보대출증감액 ( 조원 ) 5.5 108,721 0.0% '10 년 1 월 7 월 '11 년 1 월 7 월 '12 년 1 월 7 월 '13 년 1 월 7 월 '14 년 1 월 7 월 10 월 4 주택건설대비착공 2015 년입주예정물량 5 소비자심리지수 주택건설추이및입주예정물량 2015 년에는착공물량이증가할것으로예상되어주택가격상승폭은제한적으로예상 주택건설실적 (11.1~14.10 월, 누적 ) 은 1,973,397 호, 동기간착공실적 ( 누계 ) 은 1,723,868 호로 14.10 월말기준착공률은 87.4% 기록 최근착공률추이는 11.12 월 (88.9%) 12.12 월 (84.7%) 13.12 월 (85.3%) 로 12 년다소감소하였다가, 점차증가하는추세를보이면서, 15 년착공물량은증가할전망 2015 년입주예정물량은 24.5 만호로 14 년 (28.5 만호 ) 보다 4.0 만호감소전망 수도권은 14 년 (9.5 만호 ) 15 년 (10.2 만호 ) 로증가하나서울은 14 년 (3.1 만호 ) 15 년 (2.0 만호 ) 로감소하여전세가격불안이가중될것으로전망 경기도는 14 년보다 1.8 만호가증가한 7.0 만호가입주예정이어서서울지역의전세가격상승에따른경기도로이주수요가증가할전망 소비자심리지수 소비자심리지수는최근하락추세를보여 15 년부동산시장도뚜렷한회복세를보이기에는한계존재 소비자심리지수 (CCSI) 는 14.9 월이후하락세를보여 14.11 월에는전월대비 2.0p 하락한 103.0 을기록하여향후단기내수소비시장을낙관하기에는힘든상황 또한, 향후생활형편전망지수 (CSI,11 월 2.0p 하락 ), 향후경기전망지수 (CSI,11 월 4.0p 하락 ) 와주택가격전망지수 (CSI,11 월 5.0p 하락 ) 도 14.9 월이후하락세를보이고있어 2015 년부동산시장도뚜렷한회복세를보이기에는한계가존재할전망 18,500 54.2 10,036 건설인허가실적 ( 누계, 호 ) 착공실적 ( 누계, 호 ) 인허가실적대비착공물량비중 (%) 출처 : 국토교통부 1,973,397 '11 년 1 월 7 월 '12 년 1 월 7 월 '13 년 1 월 7 월 '14 년 1 월 7 월 10 월 출처 : 국토부 / 주산연 (14년), R114(15~16년 ) '14년( 국토교통부, 만호 ) '15년(R114, 만호 ) '16년(R114, 만호 ) 28.5 107.0 24.5 22.3 10.2 9.5 8.5 인허가및착공 / 인허가대비착공물량비중 아파트입주예정물량 7.0 6.4 3.1 4.9 2.0 1.2 1.2 5.2 6.4 1.4 0.7 5.2 12.6 9.4 8.5 전국수도권서울인천경기 5 개광역시기타지방 생활형편전망CSI 소비자심리지수 116.0 115.0 100.0 소비자심리지수 향후경기전망CSI 주택가격전망CSI 출처 : 한국은행 87.4 1,723,868 '10 년 1 월 7 월 '11 년 1 월 7 월 '12 년 1 월 7 월 '13 년 1 월 7 월 '14 년 1 월 7 월 11 월 119.0 103.0 97.0 87.0
6 2015 년부동산시장설문조사 설문조사개요 부동산가격전망 부동산거래전망 조사기간 : 2014 년 11 월 14 일 -20 일분석대상 : 총 151 명의설문응답자중결측치 (49 명 ) 를제외한 102 명을대상으로분석 설문응답자의직업군별참여비율은교수 (25.5%), 연구원 (23.5%), 공인중개사 (20.6%), 건설관련종사자 (8.8%), 자산운용관련종사자 (7.8%), 감정평가사 (6.9%), 공무원 (6.9%) 순임 전국주택매매및토지가격은약간상승, 전국주택전세가격은전체상승 ( 약간상승 + 상승 ) 응답비율이매우높고지역별로는수도권을중심으로강세 전국주택매매가격은전체상승응답비율이 58.8% 로 14.5 월하반기전망비율 (53.9%) 보다소폭상승전체하락응답비율도 16.2% 21.6% 로소폭상승하여완만한회복세를보일것으로예상 전국주택전세가격은전체상승응답비율이 83.3% 로하반기전망비율 (54.3%) 을훨씬상회하여수도권을중심으로뚜렷한상승세를보일것으로예상 전국토지가격은전체상승응답비율이 54.9% 로하반기전망비율 (53.8%) 보다다소확대되어 15 년토지가격도 14 년보다다소상승할것으로예상 주택매매 / 전세 / 토지거래량은모두증가우세지역별로는수도권중심으로거래증가예상 전국주택매매거래량의증가응답비율은 51.0% 로수도권의증가응답비율 (57.6%) 보다낮아수도권을중심으로증가세를이어갈것으로예상 전국주택전세거래량의증가응답비율은 52.0% 로다소증가, 지역별로는수도권이비수도권보다다소증가할것으로예상 전국토지거래량의증가응답비율은 43.1% 로보합비율과비슷한수준이어서 14 년과비슷한수준으로거래증가세를이어갈것으로예상 주택매매가격 주택전세가격 토지가격 구분 주택매매거래량 주택전세거래량 토지거래량 자산운용등 (7.8%) 건설관련 (8.8%) 감정평가사 (6.9%) 공무원 / 공기업 (6.9%) 공인중개사 (20.6%) 하락 -2.0% 초과 응답자직업군 2015 년부동산가격전망 약간하락 -0.5% 초과 -2.0% 이하 교수 (25.5%) 연구원 (23.5%) 보합 -0.5% 이하 0.5% 이하 2015 년부동산거래전망 약간상승 0.5% 초과 2.0% 이하 상승 2.0% 초과 전국 4.0% 17.6% 19.6% 49.0% 9.8% 수도권 3.3% 15.3% 20.3% 49.2% 11.9% 비수도권 4.7% 20.9% 18.6% 48.8% 7.0% 전국 0.0% 2.0% 14.7% 49.0% 34.3% 수도권 0.0% 0.0% 11.9% 50.8% 37.3% 비수도권 0.0% 4.6% 18.6% 46.5% 30.3% 전국 0.0% 7.8% 37.3% 50.0% 4.9% 수도권 0.0% 3.4% 37.3% 52.5% 6.8% 비수도권 0.0% 14.0% 37.2% 46.5% 2.3% 구분감소보합증가 전국 21.5% 27.5% 51.0% 수도권 17.0% 25.4% 57.6% 비수도권 27.9% 30.2% 41.9% 전국 13.7% 34.3% 52.0% 수도권 11.9% 37.3% 50.8% 비수도권 16.3% 30.2% 53.5% 전국 15.7% 41.2% 43.1% 수도권 10.2% 44.1% 45.8% 비수도권 23.3% 37.2% 39.5% 부동산시장회복시기 부동산시장회복시기는 2015 년하반기 (34.3%), 2015 년상반기 (30.4%) 의응답비율이높음시장전문가들은부동산시장의회복시기를 2015 년하반기 (34.3%), 2015 년상반기 (30.4%), 2016 년하반기이후 (24.5%), 2016 년상반기 (10.8%) 순으로응답 2015 년상반기 2015 년하반기 2016 년상반기 부동산시장의회복시기는? 10.8% 30.4% 34.3% 2016 년하반기이후 24.5%
6 2015 년부동산시장설문조사 ( 계속 ) 지역시장의회복가능성 2015 년도지역시장은수도권회복, 지방권둔화의응답비율이 34.3% 로높게조사 시장전문가들은 2015 년지역시장의회복가능성에대해수도권회복, 지방권둔화 (34.3%), 수도권과지방권모두회복 (25.5%), 수도권과지방모두둔화 (24.5%), 수도권둔화, 지방권회복 (15.7%) 순으로응답 수도권회복, 지방권회복 수도권회복, 지방권둔화 수도권둔화, 지방권회복 수도권둔화, 지방권둔화 2015 년수도권및지방시장의향방 15.7% 25.5% 24.5% 34.3% 수도권시장회복가능성 2015 년수도권시장은서울 ( 강남 4 구 ) 의강세예상 서울은서울강남 4 구를중심으로상승세가지속될것으로응답 하락보합상승 61.8% 74.5% 40.2% 46.1% 52.9% 44.1% 23.5% 29.4% 29.4% 15.7% 14.7% 9.8% 13.7% 17.6% 26.5% 2015 년부동산투자 서울서울강남 4 구서울강남 4 구 이외지역 경기 인천 부동산유형 부동산유형중에서는상가 (50.0%), 토지 (20.6%), 주택 (15.7%), 오피스 (12.7%) 등순으로투자가활성화될것으로응답 주택유형 주택유형중에서는아파트 (42.2%), 오피스텔 (16.7%), 단독 / 다가구 (15.7%) 등의순으로투자가활성화될것으로응답 상가오피스토지주택기타 1.0% 12.7% 15.7% 20.6% 50.0% 타운하우스 (3.9%) 도시형생활주택 (9.8%) 주상복합 (2.9%) 오피스텔 (16.7%) 주택유형별 단독, 다가구주택 (15.7%) 아파트 (42.2%) 다세대, 연립 (8.8%) 아파트유형 아파트유형중에서는 2014 년과마찬가지로신규분양아파트와재건축아파트에대한투자가활성화될것으로응답 용도별토지유형 용도별토지중에서는주택공급의확대로인해주거지역 (30.4%), 관리지역 (26.5%), 상업지역 (27.5%) 등으로투자가활성화될것으로응답 리모델링아파트 (6.9%) 기존아파트 (3.9%) 주거지역 30.4% 재건축대상아파트 (23.5%) 미분양아파트 (5.9%) 아파트유형별 신규분양아파트 (59.8%) 상업지역공업지역녹지지역개발제한구역관리지역 2.0% 3.9% 7.8% 27.5% 26.5% 농림지역 1.0% 자연환경보전지역 1.0%
LHI REM Prospect 2. 2015 년부동산가격전망 1 2015 년부동산가격전망 ( 종합 ) 2015 년부동산시장은국내외경제불확실성및저금리기조속에서가계부채의증가, 실질소득둔화, 부동산대책의입법화지연등의영향으로투자심리가다소위축되었지만정부의규제완화정책추진등으로인해완만한회복세를지속할전망 주택시장 주택매매가격은가계부채증가, 실질소득둔화, 부동산입법화지연에따른불확실성에도불구하고매매전환수요와신규분양주택선호증가등으로인해가격의상승세가지속되지만상승폭은제한적 다만, 시장상황은여전히유동적이고국지적차별화가심화될것으로전망 전세시장 토지시장 전세가격은저금리기조속에서기존전세물량의월세전환가속화, 2015 년입주예정물량의감소, 전세잔류수요, 국지적으로공공기관지방이전및재건축 / 재개발에따른이주수요의증가등으로인해상승세가지속될전망 토지가격은공공택지공급의감소와주택시장의상승세로인한주거용택지의수요증가, SOC 사업의투자확대, 국지적개발호재등으로인해상승세가확대될전망 2015 년부동산시장가격전망 구분 주택매매가격주택전세가격토지가격 전국수도권전국수도권전국수도권 2014 년 (E) 1.0 2.0% 1.5 2.5% 3.0 4.0% 4.0 5.0% 1.5 1.8% 1.5 2.0% 2015 년 (E) 2.0% 2.0% 4.5% 4.0% 2.0% 2.5% 2 시사점 정책신뢰성제고 현재국회에계류중인부동산관련입법화작업의조속한처리를통해시장참여자에대한정부및국회의시장활성화에대한긍정적인시그널제공과투자심리회복이우선적으로필요 종합부동산세폐지등추가적인부동산시장규제완화대책을추진하여다주택자의투자심리및정책신뢰성제고 서민주거안정강화 시장대응력강화 현저금리기조하에서는전세의월세로의전환이가속화될것으로예상되기때문에전세서민을위한도심내다양한유형의소규모공동주택개발, 단독형집합주택, 저렴한공공분양및임대주택공급확대필요 2015 년부동산시장은상승국면을지속할것으로전망되기때문에저렴한분양가격을바탕으로지역적수요분석및소비자니즈를파악하여보다공격적이고다양한형태의마케팅전략필요
부록 Ⅰ 전국 / 수도권주택및아파트가격장기추세 (HP 필터 ) 전국주택 / 아파트가격장기추세 전국주택 / 아파트가격장기추세는가격사이클상상승이예상되지만상승폭은미미할것으로예상전국주택 / 아파트가격은추세적인상승이지속되고있으나상승각도는점점완만해지고있는양상가격변동률또한, 상승률이 0 에근접하는모습을보이고있는상황 전국전국주택주택가격장기추세 전국아파트가격장기추세 수도권주택 / 아파트가격장기추세 수도권주택 / 아파트가격장기추세는상승추세를마감하고하락국면으로완만하게진입하여제한적상승예상수도권주택 / 아파트가격은상승추세및호황 ( 고점 ) 을마감하고하락국면에진입하였으나, 하락각도는굉장히완만한형태. 가격상승률 HP 필터를확인한결과, 장기추세가상승하는모습을보여곧저점을찍고상승할가능성이확인되나상승이제한적일것으로예상 수도권주택 수도권아파트
부록 Ⅱ 부동산시장심리및부동산시장전망지수 주택매매시장 주택매매시장소비심리지수전국주택매매시장소비심리지수수도권주택매매가격전망지수 (RESI) 전국주택매매가격전망지수 (RESI) 수도권 출처 : 국토연구원, 한국토지주택연구원 111.8 105.7 104.9 103.7 137.4 136.3 136.1 133.3 '12년 1월 7월 '13년 1월 7월 '14년 1월 7월 10월 11 월 주택전세시장 출처 : 국토연구원, 한국토지주택연구원 주택전세시장소비심리지수전국주택전세시장소비심리지수수도권주택전세가격전망지수 (RESI) 전국주택전세가격전망지수 (RESI) 수도권 143.6 139.9 126.1 122.2 128.3 123.9 110.5 108.3 100.0 '12 년 1 월 7 월 '13 년 1 월 7 월 '14 년 1 월 7 월 10 월 11 월 토지시장 출처 : 국토연구원, 한국토지주택연구원 토지시장소비심리지수전국토지시장소비심리지수수도권토지가격전망지수 (RESI) 전국토지가격전망지수 (RESI) 수도권 112.5 110.8 90.8 89.8 100.0 118.6 115.9 100.9 98.7 '12 년 1 월 7 월 '13 년 1 월 7 월 '14 년 1 월 7 월 10 월 11 월